Luận văn thạc sĩ kinh tế nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty TNHH thương mại dịch vụ khách sạn tân hoàng minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH
THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HỒNG MINH

Chun ngành: Tài chính – Ngân hàng

NGUYỄN THU HIỀN

HÀ NỘI - 2017
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách
sạn Tân Hồng Minh

Chun ngành: Tài chính - Ngân hàng

Họ và tên: Nguyễn Thu Hiền
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH HẰNG

Hà Nội - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ
Khách sạn Tân Hoàng Minh” là đề tài nghiên cứu độc lập của riêng tôi, được đưa
ra dựa trên cơ sở tìm hiểu, phân tích và đánh giá các số liệu tại Công ty TNHH
Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh. Các số liệu là trung thực và chưa
được cơng bố tại các cơng trình nghiên cứu có nội dung tương đồng nào khác.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả

Nguyễn Thu Hiền


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ nhiệt tình từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nhân đây, tơi xin gửi lời cảm
ơn sâu sắc lịng biết ơn chân thành đến các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện và giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Trước hết tơi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Ngoại
thương, Phòng Đào tạo và Khoa Sau đại học của trường cùng tập thể các thầy cô

giáo, những người đã trang bị kiến thức cho tơi trong suốt q trình học tập và
nghiên cứu tại trường.
Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn TS.
Nguyễn Minh Hằng, người đã trược tiếp hướng dẫn tôi trong suốt q trình nghiên
cứu và hồn thiện đề tài.
Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng nghiệp tại Công ty TNHH
Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh đã giúp đỡ tơi thu thập thơng tin
và tổng hợp số liệu trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ
và đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tơi có thể hồn thiện luận nghiên cứu này.
Do thời gian nghiên cứu và kiến thức còn hạn chế, luận văn được hồn thiện
khơng thể tránh khỏi những sơ suất thiếu sót, tơi rất mong nhận được những ý kiến
của các thầy cô giáo cùng các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng năm 2017

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thu Hiền

MỤC LỤC


iii
Trang
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................ii
MỤC LỤC............................................................................................................... iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ...........................................................................vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ....................................................................viii
TĨM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN............................................ix
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu......................................................................................2
3. Mục đích nghiên cứu.......................................................................................2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................3
5. Kết cấu luận văn..............................................................................................3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA DOANH
NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN.............................................................................................................. 4
1. 1. Vốn và các nguyên tắc huy động vốn.........................................................4
1.1.1. Vốn của doanh nghiệp..........................................................................4
1.1.2. Các nguyên tắc huy động vốn...............................................................8
1.2. Các hình thức huy động vốn phổ biến........................................................9
1.2.1. Huy động vốn Nợ phải trả...................................................................12
1.2.2. Huy động vốn chủ sở hữu...................................................................23
1.3. Quy trình huy động vốn.............................................................................24
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn................................25
1.4.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp....................................................25
1.4.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp.....................................................26
1.5. Những tiêu chí đánh giả hiệu quả huy động vốn......................................28
1.5.1. Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian...............................28
1.5.2. Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp.......................................................................29
1.5.3. Lãi suất huy động................................................................................29
1.5.4. Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động.........................................29

1.5.5. Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại............................................30
1.6. Huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản......................31


iv
1.6.1. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - các khái niệm và văn bản
pháp lý liên quan...........................................................................................31
1.6.2. Một số hạn chế về huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam hiện nay......................................................................35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI
DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH..................................................37
2.1. Tổng quan về công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hồng
Minh................................................................................................................... 37
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển.........................................................37
2.1.2. Cơ cấu tổ chức Cơng ty.......................................................................40
2.1.3. Tình hình tài chính của Cơng ty.........................................................40
2.1.4. Các dự án bất động sản đang phát triển.............................................44
2.2. Các hình thức huy động vốn cơng ty đang sử dụng.................................46
2.2.1. Tín dụng ngân hàng............................................................................47
2.2.2. Tín dụng thương mại...........................................................................48
2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác................................................................49
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn................................50
2.3.1. Các yếu tố bên ngồi doanh nghiệp....................................................50
2.4. Phân tích đánh giá tình hình huy động vốn của 2 dự án Hoàng Cầu,
Nguyễn Văn Huyên...........................................................................................54
2.4.1. Thực trạng hoạt động huy động vốn của hai dự án D’.Le Pont D’ or
Hoàng Cầu, D’. Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên.................................54
2.4.2. Đánh giá hiệu quả hoạt động huy động vốn cho hai dự án D’.Le Pont
D’ or Hoàng Cầu, D’Palais De Louis Nguyễn Văn Hun của cơng ty Tân

Hồng Minh...........................................................................................................58
2.5. Nhận xét về hoạt động huy động vốn của công ty....................................63
2.5.1. Điểm mạnh...........................................................................................63
2.5.2. Điểm yếu..............................................................................................64
2.5.3. Nguyên nhân........................................................................................65
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY
ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN....................66
TÂN HOÀNG MINH............................................................................................66
3.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới.......................................66
3.1.1. Định hướng phát triển hoạt động huy động vốn.....................................66


v
3.1.2. Mục tiêu phát triển hoạt động huy động vốn...........................................66
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới..............................67
3.2.1. Kế hoạch huy động vốn, trả nợ hiệu quả............................................68
3.2.2. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu...............................................................69
3.2.3. Huy động vốn từ khách hàng..............................................................70
3.2.4. Huy động tín dụng ngân hàng............................................................71
3.2.5. Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp...............................72
3.2.6. Phát hành trái phiếu dự án.................................................................72
3.2.7. Huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngồi, vốn hợp tác kinh doanh
........................................................................................................................ 72
3.2.8. Chứng khốn hóa các dự án bất động sản.........................................73
3.2.9. Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản............74
3.2.10. Các phương thức khác......................................................................74
KẾT LUẬN............................................................................................................75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................76
LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................ii
MỤC LỤC............................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ...........................................................................vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ....................................................................viii
TĨM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN............................................ix
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu......................................................................................2
3. Mục đích nghiên cứu.......................................................................................2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................2
5. Kết cấu luận văn..............................................................................................2
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA DOANH
NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN.............................................................................................................. 4
1. 1. Vốn và các nguyên tắc huy động vốn.........................................................4
1.1.1. Vốn của doanh nghiệp..........................................................................4
1.1.2. Các nguyên tắc huy động vốn...............................................................8


vi
1.2. Các hình thức huy động vốn phổ biến........................................................9
1.2.1. Huy động vốn Nợ phải trả...................................................................12
1.2.2. Huy động vốn chủ sở hữu...................................................................23
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn................................24
1.3.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp....................................................24
1.3.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp.....................................................25

1.4. Những tiêu chí đánh giả hiệu quả huy động vốn......................................27
1.4.1. Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian...............................27
1.4.2. Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp.......................................................................27
1.4.3. Lãi suất huy động................................................................................27
1.4.4. Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động.........................................28
1.4.5. Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại............................................28
1.5. Huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản......................29
1.5.1. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - các khái niệm và văn bản
pháp lý liên quan...........................................................................................29
1.5.2. Một số vấn đề về huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam hiện nay......................................................................34
CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI
DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HOÀNG MINH..................................................37
2.1. Tổng quan về công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hồng
Minh................................................................................................................... 37
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển.........................................................37
2.1.2. Cơ cấu tổ chức Cơng ty.......................................................................40
2.1.3. Tình hình tài chính của Công ty.........................................................40
2.1.4. Các dự án bất động sản đang phát triển.............................................44
2.2. Các hình thức huy động vốn cơng ty đang sử dụng.................................46
2.2.1. Tín dụng ngân hàng............................................................................47
2.2.2. Tín dụng thương mại...........................................................................48
2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác................................................................48
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn................................49
2.3.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp....................................................49
2.3.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp.....................................................51
2.4. Phân tích đánh giá tình hình huy động vốn của 2 dự án Hoàng Cầu,
Nguyễn Văn Huyên...........................................................................................53

vii
2.4.1. Thực trạng hoạt động huy động vốn của hai dự án D’.Le Pont D’ or
Hoàng Cầu, D’. Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên.................................53
2.4.2. Đánh giá hiệu quả hoạt động huy động vốn cho hai dự án D’.Le Pont
D’ or Hồng Cầu, D’Palais De Louis Nguyễn Văn Hun của cơng ty Tân
Hoàng Minh...........................................................................................................57
2.5. Nhận xét về hoạt động huy động vốn của công ty....................................62
2.5.1. Điểm mạnh...........................................................................................62
2.5.2. Điểm yếu..............................................................................................63
2.5.3. Nguyên nhân........................................................................................64
PHẦN 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG
VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN............................65
TÂN HOÀNG MINH............................................................................................65
3.1. Định hướng phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
Công ty trong thời gian tới...............................................................................65
3.1.1. Định hướng phát triển.............................................................................65
3.1.2. Mục tiêu phát triển...................................................................................65
3.2. Giải pháp khắc phục những điểm yếu trong quá trình huy động vốn của
hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn Huyên.................................................66
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới..............................66
3.2.1. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu...............................................................67
3.2.2. Huy động vốn từ khách hàng..............................................................68
3.2.3. Huy động tín dụng ngân hàng............................................................70
3.2.4. Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp...............................70
3.2.5. Phát hành trái phiếu dự án.................................................................71
3.2.6. Huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, vốn hợp tác kinh doanh

........................................................................................................................ 71
3.2.7. Các phương thức khác........................................................................71
KẾT LUẬN............................................................................................................73
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................74
LỜI CAM ĐOAN.....................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................ii
MỤC LỤC............................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................vii
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ..........................................................................viii


viii
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ......................................................................ix
TĨM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN.............................................x
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu......................................................................................2
3. Mục đích nghiên cứu.......................................................................................2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu................................................................................3
5. Kết cấu luận văn..............................................................................................3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CỦA DOANH
NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN.............................................................................................................. 4
1. 1. Vốn và các nguyên tắc huy động vốn.........................................................4
1.1.1. Vốn của doanh nghiệp..........................................................................4
1.1.2. Các nguyên tắc huy động vốn...............................................................8
1.1.2.1. Nguyên tắc kịp thời............................................................................8
1.1.2.2. Nguyên tắc hiệu quả...........................................................................9
1.1.2.3. Nguyên tắc số lượng và thời gian.......................................................9

1.1.2.4. Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch...........................................9
1.2. Các hình thức huy động vốn phổ biến......................................................10
1.2.1. Huy động vốn Nợ phải trả...................................................................12
1.2.1.1. Nguồn tài trợ ngắn hạn.....................................................................12
1.2.1.2. Nguồn tài trợ dài hạn........................................................................18
1.2.2. Huy động vốn chủ sở hữu...................................................................23
1.2.2.1. Tăng vốn điều lệ................................................................................23
1.2.2.2. Quỹ khấu hao....................................................................................26
1.2.2.3. Các quỹ khác.....................................................................................27
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn................................27
1.3.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp....................................................27
1.3.1.1. Sự phát triển của nền kinh tế - tài chính tồn cầu và Việt Nam......27
1.3.1.2. Hệ thống Chính sách, luật pháp.......................................................28
1.3.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp.....................................................28


ix
1.3.2.1. Tình hình hoạt đơng kinh doanh của doanh nghiệp.......................28
1.3.2.2. Uy tín của doanh nghiệp...................................................................29
1.3.2.3. Phương thức huy động vốn của doanh nghiệp................................29
1.4. Những tiêu chí đánh giả hiệu quả huy động vốn......................................30
1.4.1. Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian...............................30
1.4.2. Lượng vốn huy động của doanh nghiệp có đáp ứng được hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp.......................................................................30
1.4.3. Lãi suất huy động................................................................................30
1.4.4. Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động.........................................31
1.4.5. Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại............................................31
1.5. Huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản......................32
1.5.1. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - các khái niệm và văn bản
pháp lý liên quan...........................................................................................32

1.5.1.1. Khái niệm..........................................................................................32
1.5.1.2. Một số văn bản Pháp lý liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản.................................................................................................................35
1.5.1.3. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam.............................36
1.5.2. Một số vấn đề về huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam hiện nay......................................................................37
CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI
DỊCH VỤ KHÁCH SẠN TÂN HỒNG MINH..................................................40
2.1. Tổng quan về cơng ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng
Minh................................................................................................................... 40
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển.........................................................40
2.1.2. Cơ cấu tổ chức Cơng ty.......................................................................43
2.1.3. Tình hình tài chính của Cơng ty.........................................................43
2.1.3.1. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh...........................................43
2.1.3.2. Tình hình tài sản – nguồn vốn..........................................................44
2.1.4. Các dự án bất động sản đang phát triển.............................................47
2.1.4.1. Các dự án đang đầu tư xây dựng......................................................47
2.1.4.2. Các dự án đã hoàn thành giai đoạn huy động vốn.........................48


x
2.2. Các hình thức huy động vốn cơng ty đang sử dụng.................................49
2.2.1. Tín dụng ngân hàng............................................................................50
2.2.2. Tín dụng thương mại...........................................................................51
2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác................................................................51
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn................................52
2.3.1. Các yếu tố bên ngoài doanh nghiệp....................................................52
2.3.2. Các yếu tố bên trong doanh nghiệp.....................................................54
2.4. Phân tích đánh giá tình hình huy động vốn của 2 dự án Hoàng Cầu,

Nguyễn Văn Huyên...........................................................................................56
2.4.1. Thực trạng hoạt động huy động vốn của hai dự án D’.Le Pont D’ or
Hoàng Cầu, D’. Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên.................................56
2.4.1.1. Dự án D’.Le Pont D’ or Hoàng cầu..................................................56
2.4.1.2. Dự án D’.Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên................................58
2.4.2. Đánh giá hiệu quả hoạt động huy động vốn cho hai dự án D’.Le Pont
D’ or Hoàng Cầu, D’Palais De Louis Nguyễn Văn Hun của cơng ty Tân
Hồng Minh...........................................................................................................60
2.4.2.1. Sự tăng trưởng ổn định về số lượng và thời gian.............................60
2.4.2.2. Mức độ đáp ứng của nguồn vốn huy động với nhu cầu vốn............61
2.4.2.3. Lãi suất huy động..............................................................................61
2.4.2.4. Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động.......................................61
2.4.2.5. Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại.........................................64
2.5. Nhận xét về hoạt động huy động vốn của cơng ty....................................65
2.5.1. Điểm mạnh...........................................................................................65
2.5.1.1. Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt..................................65
2.5.1.2. Khả năng huy động vốn từ ngân hàng tốt........................................66
2.5.1.3. Chi phí lãi vay hợp lý........................................................................66
2.5.2. Điểm yếu..............................................................................................66
2.5.3. Nguyên nhân........................................................................................67
PHẦN 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG
VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ KHÁCH SẠN............................69


xi
TÂN HOÀNG MINH............................................................................................69
3.1. Định hướng phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
Công ty trong thời gian tới...............................................................................69
3.1.1. Định hướng phát triển.............................................................................69

3.1.2. Mục tiêu phát triển...................................................................................69
3.2. Giải pháp khắc phục những điểm yếu trong quá trình huy động vốn của
hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn Văn Huyên.................................................70
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản của Công ty trong thời gian tới..............................70
3.2.1. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu...............................................................71
3.2.2. Huy động vốn từ khách hàng..............................................................72
3.2.3. Huy động tín dụng ngân hàng............................................................74
3.2.4. Huy động tín dụng thương mại từ nhà cung cấp...............................74
3.2.5. Phát hành trái phiếu dự án.................................................................75
3.2.6. Huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, vốn hợp tác kinh doanh
........................................................................................................................ 75
3.2.7. Các phương thức khác........................................................................75
KẾT LUẬN............................................................................................................77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................78


xii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CĐT

Chủ đầu tư

FDI

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investmnet

FTA

Hiệp định thương mại tự do (Free Trade Agreement)

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

IRR

Suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return)

NPV

Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)

QLDN

Quản lý doanh nghiệp

ROA

Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (Return on Asset)

ROE

Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (Return on Equity)

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

WTO

Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organnization)


xiii

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ

Bảng 1.1. Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần..............................10
Bảng 1.2. Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn........11
Bảng 2.1. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty TNHH Thương
mại dịch vụ khách sạn Tân Hồng Minh giai đoạn 2013-2016...................414043
Bảng 2.2. Tình hình tài sản của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn
Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016.........................................................424144
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu tài sản của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn
Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016.........................................................424245
Bảng 2.3: Bảng cơ cấu nguồn vốn của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ
khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016.......................................434346
Biểu đồ 2.2. Cơ cấu nguồn vốn của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách
sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016..................................................434346
Bảng 2.4: Các nguồn tín dụng ngân hàng của Cơng ty Tân Hồng Minh.474750

từ năm 2013-2016...........................................................................................474750
Bảng 2.5. Các nguồn tín dụng thương mại của Cơng ty Tân Hồng Minh từ
năm 2013-2016...............................................................................................484851
Bảng 2.6. Các nguồn nợ phải trả khác của Cơng ty Tân Hồng Minh......494952
từ năm 2013-2016...........................................................................................494952
Biểu đồ 2.3: Tổng thu nhập quốc dân GDP Việt Nam từ năm 2012 - 2016
......................................................................................................................... 505053
Biểu đồ 2.4: GPP bình quân của Việt Nam từ năm 2012 – 2016................515154
Bảng 2.7: Nhu cầu vốn đầu tư của dự án D’. Le Pont D’ or Hoàng Cầu...545356
Bảng 2.8. Tiến độ huy động vốn cho Dự án D’. Le Pont D’ or Hoàng Cầu555457
Bảng 2.9. Nhu cầu vốn đầu tư dự án D’. Palais De Louis Nguyễn Văn Huyên,
Cầu Giấy, Hà Nội...........................................................................................565558
Bảng 2.10. Tiến độ huy động vốn cho dự án chung cư cao cấp D’Palais De
Louis – Nguyễn Văn Huyên – Cầu Giấy – Hà Nội......................................575659
Bảng 2.11: Sự tăng trưởng vốn huy động cho hai dự án Hoàng Cầu và Nguyễn
Văn Hun của Cơng ty Tân Hồng Minh từ năm 2013 – 2016.................585760
Bảng 2.12. Chỉ số thanh toán ngắn hạn của Cơng ty Tân Hồng Minh từ năm
2013 – 2016.....................................................................................................605962
Bảng 2.13. Khả năng thanh tốn nhanh của Cơng ty TNHH Thương mại dịch
vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016..................................616063
Bảng 2.14. Khả năng thanh tốn nhanh của Cơng ty TNHH Thương mại dịch
vụ khách sạn Tân Hoàng Minh giai đoạn 2013-2016..................................626164


xiv

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ
Trang
Sơ đồ 1.1: Các nguồn vốn của doanh nghiệp...........................................................10
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân

Hoàng Minh...................................................................................................404043


xv
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Với đĐề tài “Nâng cao hiệu quả huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hồng Minh”
trong tình hình kinh tế hiện nay là rất cần. Với lý do là sẽđược thực hiện nhằm giúp
doanh nghiệp có giải pháp huy động vốn từ những nguồn phù hợp với một chi phí
vốn chấp nhận và để doanh nghiệp sử dụng hiệu quả hơn nguồn vốn huy động.
Đề tài có cấu trúc 3 chương., Cchương một giới thiệu về lý thuyết tổng quan
về huy động vốn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với những nội dung cơ bản
sau: các nguyên tắc huy động vốn, hình thức huy động vốn, nguồn vốn và các nhân
tố tác động đến huy động vốn.; Trong chương hai, đề tài tìm hiểu thực trạng nâng
cao hiệu quả huy động vốn các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệpCông ty TNHH Tân Hoàng Minh, và đánh giá cách huy động vốn, của doanh
nghiệp và sau đó xem xét các điểm mạnh và điểm yếu của Công ty.; chương ba đưa
ra những giải pháp huy động vốn cho các dự án BĐS lớn của doanh nghiệp.
Sau khi phân tích chương 2 và phân tích nhu cầu vốn của các dự án tại Tân
Hồng Minh thì thấy rằng hoạt động huy động vốn cho các dự án đầu tư BĐS của
công ty hiện tại khá tốt. Tuy nhiên, có một vài điểm mất cân đối trong dịng tiền
thanh tốn và nguồn vốn huy động chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng.
Từ nghiên cứu lý thuyết chương 1, phân tích thực trạng Công ty ở chương 2,
tại chương 3 tác giả cũng đã đưa được một số giải pháp huy động vốn , đây là điều
mấu chốt của đề tàiđể nâng cao hiệu quả huy động vốn cho các dự án đầu tư kinh
doanh BĐS của Công ty. Những giải phải huy động vốn được đưa ra là: Tận dụng
chính sách huy động vốn từ khách hàng, tái cơ cấu, chuyên nghiệp hóa hoạt động tài
chính để cơng ty có cơ hội tiếp cận với nhiều nguồn vốn khác như vốn đầu tư nước
ngoài, hợp tác kinh doanh, phát hành trái phiếu hay cổ phần hóa để huy động vốn
bằng cách niêm yết cơng ty trên sàn chứng khốn.

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình hoạt động kinh doanh, vốn trở thành nguồn lực rất cần thiết
cho các doanh nghiệp ở mọi lĩnh vực, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực
này là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp.
Muốn thành công trong kinh doanh, trước hết dDoanh nghiệp phải dám
đương đầu với một thử thách huy động nguồn vốn cơ bản cho Công ty. Huy động
vốn và

sử dụng nguồn vốn huy động sao cho hiệu quả là một bài tốn mà các

doanh nghiệp phải ln ln tìm cách giải quyết. Doanh nghiệp muốn phồn thịnh và
phát triển thì phải có những phương pháp huy động vốn hết sức hiệu quả.
Những năm qua, BĐS đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút được
nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, năm 2008 nước
tatrong giai đoạn hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang phải đối mặt với
rất nhiều khó khăn do hậu quả của một số sai lầm trong chính sách vĩ mơ những
năm trước đây, dẫn đến lạm phát cao, tăng trưởng chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị
trường chứng khoán bất ổn, thị trường bất động sản trầm lắng… điều đó tác động
trực tiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là các
doanh nghiệp trong nước yếu vốn.
Vậy tìm đâu ra nguồn vốn và làm thế nào để giải bài toán về vốn một cách
hiệu quả nhất? Câu hỏi đó ln luôn làm đau đầu cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực
BĐS. Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh cũng là một
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, vì thế những nhà quản trị mà đặc biệt
là quản trị tài chính của doanh nghiệp cũng rất đau đầu với những dự án lớn mới

cần nguồn vốn lớn để hoạt động.
Hiện nay Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh
có các dự án như: Dự án tồn nhà văn phịng cho thuê 290 Nam Kỳ Khởi Nghĩa; Dự
án Song Hồ Apartment; Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao cấp D’. Palais De
Louis; Dự án D’. Le Pont D’ or; Dự án D’. Le Roi Soleil; Dự án D’. Eldorado Phú
Thượng; Dự án D’. Eldorado Phú Thanh; Dự án 94 Lò Đúc;v.v…


2

Là nhân viên Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng
Minh, đồng thời đang trong thời gian viết luận văn tốt nghiệp cao học, tôi nhận thấy
đây là cơ hội thuận lợi để tập trungVới mục đích nghiên cứu, phân tích tình hình tài
chính và đề xuất các giải pháp huy động vốn thực hiện các dự án bất động sản của
Cơng ty, do đó tơi quyết định chọn đề tài: “ Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động
vốn cho các dự án bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách
sạn Tân Hồng Minh” một mặt nâng cao hiểu biết của mình trong lĩnh vực đầu tư,
kinh doanh bất động sản, lĩnh vực tài chính, hồn thành luận văn tốt nghiệp cao học,
mặt khác đưa ra một số gợi ý về huy động vốn để Cơng ty tham khảo.
2. Tình hình nghiên cứu
Hiện nay, đã có những đề tài nghiên cứu về vấn đề huy động vốn của doanh
nghiệp, của ngân hàng. Cụ thể như:
1. Luận văn thạc sĩ Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Kinh Tế Quốc
Dân, 2013 đề tài “Huy động vốn cho các dự án bất động sản của Cơng
ty Cổ Phần Thanh Bình Hà Hội”. Tác giả: Trương Tuấn Anh.
2. Luận văn thạc sỹ chuyên ngành Thương mại, Đại học Ngoại thương,
2010, đề tài “Giải pháp tăng cường huy động vốn tại ngân hàng thương
mại cổ phần ngoại thương Việt Nam”. Tác giả: Nguyễn Thị Lan Phương
3. Luận văn thạc sĩ Khoa Tài chính ngân hàng, Đại học Kinh Tế Quốc Dân,
2014, đề tài “Nâng cao hiệu quả huy động vốn tại ngân hàng thương mại cổ

phần Quân đội – chi nhánh Tây Hồ Hà Nội”. Tác giả: Trương Thị Hài Yến
Cũng đã có một số đề tài nghiên cứu về vấn đề huy động vốn cho dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản, nhưng chưa có đề tài nào nghiên cứu về hiệu quả hoạt
động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty
TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh.
3. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau: Nâng cao hiểu biết của
người nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, lĩnh vực tài chính;


3

Giải quyết nhu cầuđề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả huy động và sử dụng vốn để
tài trợ cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương
mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh tham gia đầu tư.Ngoài ra, việc nghiên cứu
đề tài cịn có một số ý nghĩa: Khi có đầy đủ vốn, Công ty TNHH Thương mại Dịch
vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh sẽ cung cấp ra thị trường một số lượng lớn các căn
hộ và diện tích văn phịng cho thị trường Hà Nội nói riêng và thị trường cả nước nói
chung, góp phần giải quyết nhu cầu bức thiết của nhân dân về nhà ở và của doanh
nghiệp về văn phịng, gián tiếp làm tăng tính hấp dẫn cho mơi trường đầu tư tồn xã
hội.
Tạo cơng ăn việc làm, giúp ổn định đời sống của cán bộ công nhân viên.
Tạo ra lợi nhuận cho các nhà đầu tư gồm: bên vay và bên cho vay, đồng thời
đóng góp vào ngân sách thông qua các khoản thuế.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu các dự án bất động sản của Công ty
TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh và các hình thức huy động
vốn đang được sử dụng cho các dự án này. phổ biến ;Tình hình tài chính của Cơng
ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hồng Minh; Nhu cầu vốn đầu tư
cho các dự án bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân

Hoàng Minh.
Phạm vi nghiên cứu: Các báo cáo tài chính, các dự án bất động sản Cơng ty
TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh đang tham gia đầu tư
trong giai đoạn 2013-2016.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để nghiên cứu đề tài, học viên sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu
sau: phương pháp tiếp cận và phân tích, hệ thốngtổng hợp, tổng kếtnghiên cứu điển
hình, tổng hợp, thống kê, so sánh .. duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
5. Kết cấu luận văn


4

Trong luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn chia làm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận về huy động vốn của doanh nghiệp và huy động
vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạngTình hình huy động vốn cho dự án kinh doanh bất
động sản của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho các dự
án bất động sản của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng
Minh.


5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN CỦA
DOANH NGHIỆP VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN

1. 1. Vốn và các nguyên tắc huy động vốn
1.1.1. Vốn của doanh nghiệp
Bất kỳ một doanh nghiệp nào muốn tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh
đều cần phải có các tài sản nhất định. Biểu hiện hình thái giá trị của các tài sản đó
chính là vốn của doanh nghiệp. Vì vậy, điều đầu tiên doanh nghiệp cần phải có là
một lượng vốn nhất định. Chỉ khi nào có vốn doanh nghiệp mới có thể đầu tư các
yếu tố đầu vào để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trên thực tế, có rất nhiều định nghĩa về vốn của doanh nghiệp. Theo David
Begg, Standley Fischer, Rudige Darnbusch trong cuốn “Kinh tế học vĩ mơ”: “Vốn
là một loại hàng hố nhưng được sử dụng tiếp tục vào quá trình sản xuất kinh doanh
tiếp theo. Có hai loại vốn là vốn hiện vật và vốn tài chính. Vốn hiện vật là dự trữ
các loại hàng hoá đã sản xuất ra các hàng hoá và dịch vụ khác. Vốn tài chính là tiền
mặt, tiền gửi ngân hàng... Đất đai không được coi là vốn.” (David Begg, Standley
Fischer, Rudige Darnbusch, Kinh tế học vĩ mô, Nhà xuất bản Thống kê, 2008)
Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được
định nghĩa:
“Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớn
hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất (các yếu tố khác là đất đai và
lao động). Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tính
bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng khơng phải bằng tiền như nhà xưởng, máy móc
thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”.
Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quan
đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trình
bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thể


6

hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp.Vốn có thể có nhiều dạng
khác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn bằng hiện vật và vốn bằng tiền.

Vốn bằng tiền được coi là nguồn tài chính của doanh nghiệp. Nguồn tài chính này
là cơ sở để có được các điều kiện sản xuất, tức là các yếu tố đầu vào như nhà
xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên vật liệu và các điều kiện
khác.
Vốn của doanh nghiệp cịn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài
sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là
khơng tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay. Tuy nhiên, trên
thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài
chính của doanh nghiệp, khơng phân biệt nguồn huy động.
Trong rất nhiều các khái niệm về vốn, khái niệm được chấp nhận rộng rãi
nhất là: “Vốn của doanh nghiệp là biểu hiện dưới hình thái giá trị của tồn bộ tài
sản hữu hình và tài sản vơ hình được đầu tư vào kinh doanh nhằm mục đích tìm
kiếm lợi nhuận”. (PGS.TS Vũ Duy Hào, PGS.TS Đàm Văn Huệ, Quản trị tài chính
doanh nghiệp, Nhà xuất bản Giao thơng vận tại, 2009)
Vốn của doanh nghiệp có thể được phân loại theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Với mỗi tiêu thức, vốn sẽ được nhìn nhận và xem xét dưới mỗi góc độ khác nhau,
từ đó thấy được các hình thái vận động của vốn, đặc tính của vốn để sử dụng vốn có
hiệu quả.
Căn cứ theo đặc điểm luân chuyển của vốn: chia làm 2 loại: vốn cố định và
vốn lưu động.
Vốn cố định của doanh nghiệp là một bộ phận của vốn sản xuất kinh doanh,
là khoản đầu tư ứng trước hình thành nên tài sản cố định của doanh nghiệp. Vì vậy
quy mơ vốn cố định nhiều hay ít sẽ quyết định đến quy mô của tài sản cố định. Vốn
cố định ảnh hưởng rất lớn đến trình độ trang bị kỹ thuật vật chất và công nghệ, năng
lực sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Vốn lưu động: Vốn lưu động là biểu hiện bằng tiển toàn bộ tài sản lưu động
nhằm đảm bảo cho quá trình sản xuất kinh doanh được diễn ra thường xuyên liên


7

tục. Tài sản lưu động có đặc điểm gồm nhiều loại tồn tại ở nhiều khâu của quá trình
sản xuất kinh doanh và biến động rất nhanh, do đó việc quản lý và sử dụng tài sản
lưu động ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Vốn lưu động gắn chặt với từng bước thực hiện của hoạt động sản xuất kinh
doanh, như vậy để sử dụng vốn lưu động có hiệu quả thì phải căn cứ vào thực tế
hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp để xây dựng
một cơ cấu vốn hợp lý, tránh tình trạng ứ đọng vốn, hay thiếu vốn.
Căn cứ theo quan hệ sở hữu vốn, vốn được chia làm hai bộ phận: vốn chủ
sở hữu và nợ phải trả.
Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc sở hữu của doanh
nghiệp. Doanh nghiệp có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, chi phối và định
đoạt. Tuỳ theo loại hình doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau mà
vốn chủ sở hữu có nội dung khác nhau, như vốn góp ban đầu, lợi nhuận khơng chia,
vốn góp bổ sung trong quá trình hoạt động (như phát hành cổ phiếu), chênh lệch tỷ
giá, đánh giá lại tài sản...
Nợ phải trả: Nợ phải trả là phần vốn doanh nghiệp được sử dụng nhưng
thuộc sở hữu của chủ thể khác. Doanh nghiệp có quyền sử dụng tạm thời trong một
thời gian nhất định, sau đó doanh nghiệp phải hồn trả cả gốc và lãi cho chủ sở hữu
phần vốn đó. Nợ phải trả là nguồn vốn rất quan trọng với doanh nghiệp, đây là
nguồn vốn đáp ứng cho nguồn vốn thiếu hụt trong quá trình hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp.
Thông thường, doanh nghiệp phải kết hợp cả hai nguồn vốn trên để đảm bảo
đủ vốn cho nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh, và cách phân loại này giúp cho
các nhà quản lý có thể xác định được mức độ an tồn trong cơng tác huy động vốn,
tổ chức sử dụng vốn sao cho vừa đáp ứng được yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh
doanh, vừa đảm bảo an tồn về mặt tài chính với chi phí sử dụng vốn bình quân là
thấp nhất.
Căn cứ theo thời gian huy động và sử dụng vốn, vốn có thể chia nguồn vốn
thành hai loại: Nguồn vốn thường xuyên và Nguồn vốn tạm thời.Việc phân loại

8

nguồn vốn thường xuyên và nguồn vốn tạm thời giúp nhà quản lý doanh nghiệp
xem xét huy động các nguồn một cách phù hợp với thời gian sử dụng, đáp ứng đầy
đủ, kịp thời vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.
Căn cứ theo phạm vi huy động vốn, gồm 2 bộ phận: nguồn vốn bên trong bên ngoài doanh nghiệp.
Nguồn vốn bên trong: là nguồn vốn có thể huy động trong nội bộ doanh
nghiệp. Đây là nguồn vốn quan trọng đảm bảo khả năng tự chủ về mặt tài chính của
doanh nghiệp.
Nguồn vốn bên ngoài: là nguồn vốn được huy động bên ngoài phạm vi doanh
nghiệp, nhằm đáp ứng các yêu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh.
Nên dDoanh nghiệp cần căn cứ vào ưu nhược điểm của từng nguồn để huy
động vốn nhằm mang lại hiệu quả sử dụng vốn cao nhất với chi phí và rủi ro là thấp
nhất.
Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất định
để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn lực tài chính được thể hiện
và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong
tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp.
Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp có thể coi là giá trị
bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thể chuyển thành tiền được doanh nghiệp nắm
giữ và sử dụng nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai, khơng phân
biệt nguồn gốc hình thành và khơng phân biệt hình thái biểu hiện.
Thơng thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vơ
hình của doanh nghiệp. Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn của doanh nghiệp
người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốn cũng có thể hiểu khác
với phạm trù “giá trị doanh nghiệp”.
Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp và
biến đổi theo thời gian. Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn của

doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban