Tải bản đầy đủ (.pdf) (14 trang)

Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án trong cho vay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại sở giao dịch ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam (tt)

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (227.08 KB, 14 trang )

1

LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, các Ngân hàng thương mại là nơi tài trợ vốn chủ yếu cho các dự án
bất động sản, dư nợ kinh doanh bất động sản theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước
luôn chiếm trên 10% dư nợ của toàn hệ thống Ngân hàng. Tuy nhiên, việc tài trợ
vốn cho các dự án kinh doanh bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiểu rủi ro bởi thị trường
bất động sản luôn biến động khôn lường, liên thông với thị trường chứng khoán, thị
trường tiền tệ. Ngân hàng nhà nước cũng như các tổ chức, cá nhân đã có đã có rất
nhiều chỉ đạo, đề xuất nhưng mức độ rủi ro trong tín dụng bất động sản vẫn rất cao.
Một trong những giải pháp giảm rủi ro là phải thẩm định tốt hiệu quả dự án
trước khi cho vay. Nhưng nếu chỉ đơn thuần dựa vào các vào các đánh giá định tính
thì chưa đủ mà phải xây dựng và phát triển một hệ thống chỉ tiêu và phương pháp
khoa học nhằm đánh giá dự án trong những điều kiện nhất định làm cơ sở đưa ra
các giải pháp hữu hiệu quản lý hiệu quả. Tại Sở Sở giao dịch 1 Ngân hàng Đầu tư
và Phát triển Việt Nam nói riêng, các Ngân hàng thương mại nói chung cịn có rất
nhiều bất cập cần điểu chỉnh để đạt mục tiêu nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân
hàng.

CHƯƠNG 1 : NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG
THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM.
2.1.

Phân tích thẩm định tài chính dự án kinh doanh bất động sản.

 Thẩm định tổng vốn đầu tư:
Khi thẩm định tổng vốn đầu tư dự án Ngân hàng phải xem xét đánh giá tổng
vốn đầu tư dự án đã được tính tính tốn hợp lý hay chưa, đã tính tốn đầy đủ các
yếu tố cần thiết chưa, xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh
thêm khối lượng, dự phịng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu có. Bên cạnh đó, tiến


độ bỏ vốn cũng cần kiểm tra, đặc biệt đối với các cơng trình có thời gian xây dựng
dài. Tiến độ bỏ vốn sẽ được xác định sao cho phù hợp với tiến độ thực hiện dự án.
 Nguồn tài trợ vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn:

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


2

Sau khi tổng vốn đầu tư đã được duyệt, Ngân hàng xem xét cơ cấu vốn tài
trợ cho dự án, trong đó chú ý tới khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt quy
mô và tiến độ. Mỗi dự án bất động sản thường có 3 nguồn cung cấp chính: Vốn tự
có của chủ đầu tư, vốn trả trước của người mua, vốn vay Ngân hàng. Khi thẩm định,
cán bộ thẩm định phải xem xét tổng mỗi nguồn vốn có thể tham gia là bao nhiêu,
tiến độ tham gia như thế nào.
Đối với mỗi nguồn tài trợ, ngân hàng xem xét các mặt sau: Cơ sở pháp lý, quy
mô nguồn tài trợ, cơ cấu nguồn vốn, kế hoạch nguồn vốn.

 Thẩm định doanh thu, chi phí, giá thành và lợi nhuận dự kiến của
dự án.
Ngân hàng thường thẩm định nội dung này như sau: Kiểm tra tổng chi phí của
dự án, Xác định giá thành sản phẩm, đánh giá các chi phí tạo nên giá thành sản
phẩm cao hay thấp, có hợp lý hay khơng, kiểm tra cách xác định doanh thu và lợi

nhuận của dự án…
 Xác định dòng tiền dự kiến hàng năm:
Dòng tiền dòng của dự án đầu tư là phần chênh lệch giữa lượng tiền nhận
được với lượng tiền bỏ ra.
Dòng tiền ròng


=

(NCF=

Tổng

khoản

-

thu trong kỳ

Chi phí bỏ ra
trong kỳ

Khoản thu trong kỳ có thể là doanh thu thuần của các năm, giá trị thanh lý
TSCĐ tại thời điểm trung gian, cuối đời dự án
Các khoản chi trong kỳ: Chi phó đầu tư ban đầu, chi phí tạo TSCĐ tại thời
điểm trung gian và chi phí hàng năm của dự án (khơng bao gồm khấu hao)

 Xác định lãi suất chiết khấu của dự án:
Lãi suất chiết khấu của dự án là chi phí cơ hội(hay chi phí sử dụng vốn) bình
qn, phụ thuộc vào cơ cấu sử dụng vốn của dự án. Lãi suất chiết khấu phụ thuộc
vào: Mức độ rủi ro dự án, cơ cấu nguồn vốn và mức độ kỳ vọng của chủ đầu tư.
 Thẩm định các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính dự án:

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


3


Ngân hàng thường sử dụng các chỉ tiêu sau để thẩm định chỉ tiêu tài chính:
NPV, IRR, DSCR, thời gian hồn vốn, thời gian trả nợ Ngân hàng.
 Phân tích tình huống: Ngân hàng thường sử dụng phân tích độ nhạy và phân
tích tình huống trong excel để đưa ra các tình huống có thể xảy ra đối với dự
án.

2.1.

Chất lượng thẩm định tài chính dự án kinh doanh bất động sản.

1..1.

Các chỉ tiêu phản ánh chất lượng thẩm định dự án.
Đối với ngân hàng, chất lượng công tác thẩm định tài chính chính là việc cán

bộ Ngân hàng đưa ra kết luận một cách chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế,
khả năng trả nợ, rủi ro đến ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và trả nợ của dự án,
mức độ chấp nhận rủi ro của ngân hàng và biện pháp phòng ngừa để quyết định cho
vay hay không đối với dự án của doanh nghiệp. Một số chỉ tiêu phản ánh chất lượng
thẩm định tài chính dự án là :

 Các chỉ tiêu định tính :
 Mức độ đầy đủ, chính xác, phù hợp, khoa học của nội dung thẩm định tài
chính dự án.
 Kết quả thẩm định tài chính dự án là căn cứ có giá trị để Ngân hàng ra quyết
định tài trợ dự án, góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng.
 Mức độ điều chỉnh dự án khi thực hiện triển khai.

 Các chỉ tiêu định lượng :

 Mức độ sai lệch thực thực tế so với dự đoán của Ngân hàng.
 Mức nợ xấu của Ngân hàng đối với loại hình cho vay theo dự án.
 Chi phí và thời gian của công tác thẩm định.

 Thu nhập, chênh lệch lãi suất từ cho vay dự án bất động sản.
1..2.

Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài chính dự án kinh
doanh bất động sản.

 Các nhân tố chủ quan

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


4

 Hệ thống thông tin hỗ trợ của Ngân hàng: Đó là các thơng tin về ngành nghề,
dự án tương tự, dự án BĐS đã khai thác, lạm phát, lãi suất chiết khấu…
 Con người: Con người là chủ thể của hành động do vậy nó quyết định chất
lượng thẩm định.
 Chất lượng thẩm định các nội dung khác của dự án: Thẩm định tài chính là
bước cuối cùng bởi vì yếu tố đầu vào cho thẩm định tài chính của dự án là kết quả
của các nội dung thẩm định khác, do đó chất lượng thẩm định tài chính dự án phụ
thuộc vào các nội dung thẩm định trước đó.
 Điều kiện cơng nghệ thơng tin: Hệ thống thơng tin cần phải được xử lý trước
khi đưa ra thông số cơ sở vì vậy với hệ thống trang bị hiện đại thì việc thu thập và
xử lý thơng tin sẽ nhanh chóng và chuẩn xác hơn.
 Tổ chức, điều hànhTổ chức thẩm định khoa học, hợp lý sẽ phát huy được sức
mạnh của từng cá nhân, của tập thể, của máy móc trang thiết bị, sẽ khai thác được

các nguồn lực phục vụ hoạt động thẩm định, thông qua đó sẽ nâng cao chất lượng
cơng tác thẩm định tài chính dự án.

 Các nhân tố khách quan.
 Đặc thù ngành: Thị trường BĐS có thời gian đầu tư và khai thác kéo dài, tính
địa phương cao, vừa mang tính đặc thù ngành, vừa mang tính đa ngành.


Hành lang pháp lý: Đầu tư bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh

hưởng nhiều của của pháp luật và chính sách. Đặc biệt, tại Việt Nam thì các văn bản
quy phạm pháp luật về bất động sản thì khơng được ổn định do vậy khi bất kỳ quy
định nào thay đổi cũng có thể ảnh hưởng đến tồn thị trường.
 Tình hình kinh tế xã hội và tâm lý người tiêu dùng: Trạng thái phát triển của
nền kinh tế xã hội quy định độ tin cậy của các thông tin, vì vậy mà tác động đến
chất lượng thẩm định.

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


5

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH 1, NGÂN HÀNG ĐT&PTVN.
2.1.

Tình hình cho vay dự án bất động sản của Sở giao dịch 1.
Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chi nhánh Sở giao dịch 1 đến


30/6/2010 là 1275 tỷ đồng, chiếm 15,5% dư nợ tín dụng tồn chi nhánh, nhưng nếu
loại trừ dư nợ cho vay của tập đoàn Điện Lực và Tập Đồn Dầu Khí tại chi nhánh
thì dư nợ cho vay bất động sản chiếm tới gần 50% dư nợ thương mại của chi nhánh.
Trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản tại chi nhánh thì dư nợ cho vay kinh doanh
bất động sản khác (mua bán, kinh doanh văn phòng, nhà ở) chiếm tỷ trọng lớn nhất,
xây văn phòng cho thuê chiếm 23,4% tồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản.
Về chất lượng cho vay kinh doanh bất động sản tại chi nhánh, đến thời điểm
30/6/2010, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh bất động sản tại chi nhánh bằng 0, điều
này là do các dự án tại chi nhánh đều là các dự án tốt, có vị trí trung tâm và nguồn
thu đảm bảo.
Bảng 2.1: Biểu dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản thời điểm 30/06/2010
Đơn vị: Triệu đồng
STT
1
2
3
4
5
6

Ngành
Đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp
Đầu tư khu du lịch (Nhà hàng, Khách
sạn, Resort)
Đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị
Kinh doanh bất động sản khác
Xây dựng văn phịng cho th
Xây nhà để bán
Tổng


Dư nợ
30/6/2010
305.59

%
0.02%

9,881.24
194,128.27
720,055.56
298,381.21
52,200.62
1,274,952.49

0.78%
15.23%
56.48%
23.40%
4.09%
100.00%

Nguồn: Báo cáo tình hình tín dụng 6 tháng đầu năm 2010 của chi nhánh SGD1

2.2.

Đánh giá chất lượng thẩm định tài chính dự án trong cho vay các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Sở giao dịch 1.

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế



6

Nhìn chung phương pháp thẩm định hiệu quả tài chính các dự án đầu tư bất
động sản của chi nhánh Sở giao dịch 1 hiện nay (về cách tiếp cận, về hệ thống chỉ
tiêu sử dụng, về phương pháp thẩm định, đàm phán ...) là phù hợp với điều kiện
Việt Nam hiện nay và có nhiều điểm giống với các chỉ tiêu sử dụng khi thành lập và
thẩm định hiệu quả dự án đầu tư trên thế giới. Tuy nhiên bên cạnh những mặt mạnh
trong công tác thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư tại SGD1 vẫn cón một vài
hạn chế cần nghiên cứu khắc phục để cơng tác này ngày càng hồn thiện hơn.

 Kết quả đạt được
 Về nội dung, phương pháp và kỹ thuật thẩm định đã được thực hiện bài bản
và lôgic.
 Công tác thu thập, quản lý, phân tích, lưu trữ dữ liệu về ngành bất động sản
nói chung và các dự án bất động sản liên quan nói riêng đã được quan tâm chú trọng
và thực hiện liên tục, có hệ thống.
 Cách đánh giá trong thẩm định tài chính dự án khá bao quát, cả thẩm định tài
chính doanh nghiệp lẫn tài chính dự án đều ln được đề cao, khơng xem nhẹ mặt
nào.
 Trong q trình thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm định đã vận dụng tốt
các chỉ tiêu đánh tài chính dự án trong lĩnh vực bất động sản.
 Về tổ chức điều hành đã có sự phân cơng hợp lý, hiệu quả.
 Cơng tác bồi dưỡng cán bộ thẩm định, nâng cao nghiệp vụ chuyên môn đã
được chú trọng

 Hạn chế
Qua thực trạng thẩm định dự án nói chung, dự án kinh doanh bất động sản
nói riêng cho thấy bên cạnh những mặt đạt được, cịn tồn tại những hạn chế trong
cơng tác thẩm định tài chính dự án bất động sản. Một số hạn chế như sau:

 Thẩm định dòng vào và dòng ra còn chưa sát với thực tế: Dự án bất động sản
có vịng đời dài, giả định doanh thu chỉ dựa trên số liệu hiện tại, chưa có nhiều phân
tích chi tiết và phương pháp dự báo tương lai. Chi phí chỉ dựa trên số liệu do doanh
nghiệp đưa lên.

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


7

 Nguồn trả nợ của dự án được dự tính chưa chính xác: Nguồn trả nợ của dự
án được xác định dựa trên nguồn khấu hao cơ bản, lợi nhuận sau thuế. Việc trích
khấu hao trên thực tế nhiều khi khác xa so với số liệu trên sổ sách nên nguồn trả nợ
của dự án là không đúng như những dự tính của ngân hàng.
 Xác định thời gian vay, thời gian ân hạn và kỳ trả nợ khơng chính xác: Chưa
tính đến yếu tố chậm tiến độ, ứng trước của người mua…do vậy xác đinh thời gan
vay, ân hạn khơng chính xác.
 Phân tích rủi ro, Phân tích độ nhạy, tình huống của dự án cịn mang nặng tính
chủ quan và còn tồn tại một số khuyết điểm.
 Việc thẩm định tài chính dự án đơi khi cịn mang tính chủ quan, kết quả thẩm
định vẫn cịn chịu ảnh hưởng ít nhiều bởi mối quan hệ giữa chi nhánh và khách
hàng.
 Chi nhánh chưa có mẫu báo cáo thẩm định riêng cho lĩnh vực bất động sản.
 Một số hạn chế khác: Lãi suất chiết khấu chưa có chuẩn mực, vẫn lấy theo
mức trung bình trọng số, nhưng nhiều khi xác định lãi suất yêu cầu vốn chủ sở hữu
tùy tiện; Việc xác định tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ trống tối đa, tối thiểu, trung bình chưa
được chặt chẽ. Tại chi nhánh, cán bộ am hiểu về xây dựng, về bất động sản hầu
như khơng có, chủ yếu được đào tạo về kinh tế, quản lý do vậy việc đánh giá dự án
về mặt kỹ thuật hay dự toán, tiến độ chưa được tốt.


 Nguyên nhân
Những hạn chế trong cơng tác thẩm định tài chính dự án tại chi nhánh là do
ảnh hưởng của một số nguyên nhân chủ quan và khách quan sau:
 Nguyên nhân chủ quan:
Thứ nhất: Thông tin trong nền kinh tế giúp cho công tác phân tích, đánh giá
tài chính dự án cịn rất nghèo nàn, thiếu thốn, chưa có hệ thống, chưa được cập nhật
và kém chính xác.
Thứ hai, phần mềm thẩm định cịn chưa hỗ trợ được nhiều cho cơng viêc.
Thứ ba, ngân hàng khi tiến hành thẩm định dự án đã quá coi trọng vào thẩm

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


8

định tài sản thế chấp, cầm cố, thời gian trả vốn vay mà không thẩm định kỹ các nội
dung tài chính dự án cũng như hiệu quả tài chính của dự án .
Thứ tư, hệ thống tổ chức , quản lý điều hành thẩm định tài chính dự án cịn
nhiều yếu kém.
Thứ năm, Đội ngũ cán bộ còn thiếu kinh nghiệm thực tế về hoạt động kinh
doanh bất động sản, chưa được đào tạo chuyên sâu về bất động sản, thẩm định tài
chính dự án nên ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài chính dự án.
 Nguyên nhân khách quan:
Thứ nhất, hệ thống quy phạm pháp luật liên quan chưa cụ thể, thống nhất
các mức quy định cuả nhà nước về khấu hao, kiểm tốn kế tốn..chưa hồn thiện.
Thứ hai, trình độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam đang ở trong giai đoạn
đầu chuyển sang nền kinh tế thị trường , do vậy nhiều hoạt động gắn liền với nó cịn
chưa định hình rõ ràng , thậm trí cịn chưa đựng nhiều rủi ro , bất ổn , cơng tác quản
lý nhiều mặt cịn chưa có nề nếp , kinh nghiệm.
Thứ ba, tình hình thị trường giá cả nói chung , thị trường giá cả tiền tệ nói

riêng tuy đã tương đối ổn định nhưng vẫn cịn khơng ít những bất ổn , thêm vào đó
các hình thức của thị trường tài chính chưa được phát triển mạnh ở Việt Nam , tâm
lý và thói quen đầu tư chưa hình thành rõ nét , giá cả của đồng tiền , vốn vay chưa
được quan tâm đúng mức.

CHƯƠNG 3 : GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM
ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁC
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO
DỊCH 1.
3.1.

Khắc phục nhược điểm trong nội dung thẩm định DAĐT:

 Áp dụng các phương pháp thẩm định hiện đại
Đối với chỉ tiêu thanh toán nợ DSCR, thường Ngân hàng lấy mức trung bình
cho nhiều năm. Tuy nhiên hiện tại, DSCR trung bình cao nhưng có 1 năm DSCR
nhỏ hơn 1 cũng có thể dẫn đến tình trạng cơ cấu lại thời gian trả nợ hoặc gia hạn nợ,
chính vì vậy Khi Thẩm định, đặc biệt đối với các dự án bất động sản, Ngân hàng

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


9

cần vận dụng chỉ tiêu này làm cơ sở để xác định kỳ hạn trả nợ phù hợp với dòng
tiền dự án đảm bảo hạn chế tình trạng cơ cấu lại thời hạn trả nợ và gia hạn nợ.
Đối với dự án sử dụng ngoại tệ để thanh toán, Ngân hàng cần sử dụng các
mơ hình phân tích dự báo tỷ giá để xác định kế hoạch trả nợ và nguồn nợ, bởi đối
với các dự án bất động sản chi phí đầu tư hay dịng thu đều có thể bao gồm cả nội tệ
và ngoại tệ. Cần dự báo được tỷ giá mới có thể xác định được chính xác dịng tiền

vào, ra của dự án.

 Tính dịng tiền: Ngân hàng cần quan tâm phân tích đối với các chỉ tiêu
tỷ lệ lấp đầy, giá bán, dịng thanh tốn, hoàn VAT, thu hồi tài sản cố định, độ
trễ của dịng tiền…để đưa ra những quyết định phù hợp.
 Tính doanh thu và chi phí: Cả doanh thu, chi phí Ngân hàng đều cần
căn cứ vào thị trường và khuynh hướng biến động, cần có phân tích chun
sâu về vĩ mơ để đưa ra nhận định chính xác nhất.
 Tính lãi suất chiết khấu: Ngân hàng cần có phân tích chuyên sâu về lĩnh
vực bất động sản để đánh giá lợi tức yêu cầu của ngành, mức độ rủi ro chấp
nhận trong lĩnh vực này…
 Phân tích tài chính: Chi nhánh cần chú trọng tới hình thức thanh tốn của
dự án thông qua việc xem xét nhu cầu về vốn lưu động, tính hợp lý của các chính
sách tiền mặt, chính sách dự trữ, tín dụng thương mại.

 Mở rộng phân tích độ nhạy: Trên cơ sở sử dụng Table 2 chiều, có thể kết
hợp nhiều yếu tố. áp dụng phương pháp này, chúng ta có thể mở rộng table hai
chiều thành Table 3 chiều hoặc Table 4 chiều.

 Mở rộng phân tích theo tình huống:
Như chúng ta đã biết, sử dụng Scenarios trong tools cho ta biết các trường
hợp tốt nhất, trung bình, xấu nhất có thể xảy ra và nhiều trường hợp khác Nếu
chúng ta cần xem xét. Tuy nhiên, khi mà các yếu tố có mối liên hệ với nhau thì kết
quả khơng phản ánh được. Để khắc phục nhược điểm trên, có thể sử dụng phương
trình tuyến tính để thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố.

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


10


3.2.

Xây dựng trung tâm thông tin bất động sản phục vụ công tác thẩm
định.
Ngân hàng xây dựng hệ thống thông tin kết nối nội bộ để tổng hợp,

đánh giá từ các nguồn khác nhau như thông tin từ nội bộ các chi nhánh, các
dự án đã cho vay hoặc thông tin từ bên ngồi và có một trung tâm thơng tin
bất động sản (có thể trực thuộc cơng ty bất động sản BIDV hoặc cơng ty cơng
đồn BIDV) để phục vụ cơng tác thẩm định
3.3.

Nâng cao trình độ nghiệp vụ của cán bộ thẩm định lên mức tư vấn
bất động sản.
BIDV cần phải xây dựng một chiến lược dài hạn về nguồn nhân lực, trong đó

nêu rõ những yêu cầu, những mục tiêu hướng tới trong chiến lược phát triển của
mình. Trong đó tập trung vào các mặt sau: Coi trọng chất lượng cơng tác tuyển
dụng, bố trí cán bộ hợp lý, xây dựng chính sách đào tạo, bồi dưỡng cán bộ phù hợp
và có chế độ đãi ngộ một cách hợp lý.Một cán bộ thẩm định giỏi phải là con người
được đào tạo, có kiến thức khơng chỉ trong lĩnh vực tài chính, mà cịn phải nắm bắt
được những kiến thức tổng hợp khác như kinh tế vi mô, vĩ mơ, có nền tảng kiến
thức rộng, và một nhân tố cực kì quan trọng khơng bỏ qua là đạo đức nghề nghiệp.

3.4.

Ứng dựng khoa học công nghệ hiện đại, sử dụng phần mềm phân
tích rủi ro trong thẩm định dự án vay kinh doanh bất động sản.
Hiện tại, có nhiều phần mềm phân tích dự án, tuy nhiên phầm mềm thông


dụng và dễ sử dụng là phần mềm Cristal ball. Mặc dù phần mềm này đã được nhiều
đối tượng sử dụng, nhất là người lập dự án đầu tư, tuy nhiên phần mềm vẫn chưa
được sử dụng trong hệ thống BIDV bởi bản quyền phần mềm khá cao và mức độ
quan tâm đến phần mềm, hiểu biết về phần mềm của ban lãnh đạo chưa cao. Để
nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án, việc đưa vào sử dụng phần mềm này
cũng rất cần thiết vì một số lý do sau:
Crystal ball mở rộng khả năng dự báo của mơ hình bảng tính và cung cấp các
thơng tin cần thiết giúp việc ra quyết định chính xác hơn, hiệu quả hơn và tin cậy

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


11

hơn. Crystal ball có thể giúp chúng ta trả lời những câu hỏi như ‘liệu chúng ta có
thiếu hụt ngân sách khi chúng ta xây dựng cơng trình khơng’, ‘khả năng của dự án
này kết thúc đúng thời hạn là bao nhiêu’ hoặc ‘khả năng đạt Mức NPV này là bao
nhiêu...
Crystal ball khắc phục được những những nhược điểm của các bảng tính đó
là: khi sử dụng bảng tính, mỗi lần chỉ có thể thay đổi một ơ bảng tính do vậy khơng
thể khảo sát tồn bộ kết quả có thể vì vậy khơng thể định lượng được rủi ro đang tác
động như thế nào. Ngồi ra phép phân tích “cái gì-Nếu”ln dẫn đến những ước
lượng điểm hơn do vậy chỉ có thể cho ta biết cái gì “có thể” xảy ra mà khơng cho ta
biết cái gì có lẽ(đúng). Crystal ball khắc phục được hai giới hạn này: Nhờ Crystal
ball ta có thể mơ tả một phạm vi các giá trị có thể cho mỗi ơ khơng chắc chắn trong
bảng tính. Mọi cái ta biết về mỗi giả thiết đều được biểu diễn cùng một lúc. Crystal
ball mô tả các kết quả có thể có và khả năng đạt được mỗi kết quả, bằng cách cung
cấp một hình ảnh thống kê về phạm vi các khả năng vốn có trong những giả thiết
đưa ra.


3.5.

Tăng cường trao đổi thông tin giữa ban đầu tư, công ty bất động
sản BIDV và các chi nhánh.
Hiện nay, ngồi lĩnh vực chính là hoạt động Ngân Hàng, BIDV cũng đã tham

gia vốn vào dự án bất động sản. Ngoài việc trực tiếp tham gia đầu tư vào các dự án
bất động sản thông quan quản lý vốn góp tại Ban Đầu Tư, tham gia góp vốn vào các
cơng ty đầu tư bất động sản, BIDV cũng đã tham gia gián tiếp đầu tư vào các dự án
bất động sản qua Công ty cổ phần bất động sản BIDV hay công ty cổ phần Đầu tư
cơng đồn BIDV. Do trực tiếp tham gia vào các dự án bất động sản nên các bộ
phận trên có nhiều kinh nghiệm và thông tin về lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên
công tác phối hợp, trao đổi thông tin, tìm kiếm cơ hội giữa chi nhánh và các đơn vị
trên chưa tốt. Để có thể nâng cao chất lượng thẩm định dự án thì sự phối hợp trên là
rất hữu ích.

3.6.

Kiến nghị

 Kiến nghị với Hội sở Chính

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


12

 Xây dựng quy trình thẩm định riêng cho các dự án bất động sản. Hiện tại một
số sản phẩm cho vay đặc thù như : Cho vay xây lắp, cho vay Thủy điện …đã được

BIDV ban hành. Bất động sản cũng là một lĩnh vực quan trọng tại BIDV, BIDV
cũng cần xây dựng quy trình, các chỉ tiêu thẩm định, nội dung thẩm định …riêng
đối với bất động sản nhằm nâng cai chất lượng thẩm định.
 Về hệ thống thơng tin tồn hệ thống, BIDV cần xây dựng phần mềm thu thập
xử lý thông tin riêng, thành lập tổ Thơng tin có nhiệm vụ thu thập, xử lý thơng tin
cung cấp cho toàn hệ thống.
 Ngoài ra BIDV cũng cần lập Website chia sẻ thơng tin tồn hệ thống, giúp
việc chia sẻ thông tin hiệu quả hơn và tận dụng được kinh nghiệm, khả năng của
toàn bộ đội ngũ cán bộ thẩm định trong hệ thống.
 Về trang thiết bị nhìn chung cịn thiếu và yếu , đặc biệt là những phần mềm
chuyên dụng, hệ thống máy tính, mạng Internet...Vì vậy trong thời gian tới, một mặt
ngân hàng đầu tư thêm thiết bị, phương tiện để thu thập, xử lý thông tin, mặt khác
phải đào tạo cán bộ để tiếp nhận chuyển giao thiết bị công nghệ giúp cho việc sử
dụng hiệu quả hơn. Về con người: Để có được đội ngũ cán bộ chun mơn cao đáp
ứng tình hình mới, Ngân hàng cần đầu tư mạnh hơn nữa vào công tác đào tạo,
không chỉ giới hạn đào tạo trong nước mà cịn đào tạo ở nước ngồi, khơng giới hạn
các đợt đào tạo chuyên đề mà cần đào tạo thường xuyên, liên tục.

 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước và bộ ngành liên quan
 Đề nghị Ngân hàng Nhà nước nâng cấp trung tâm thơng tin tín dụng Trung
ương nhằm hỗ trợ cung cấp thông tin cho hoạt động thẩm định tài chính dự án tại
ngân hàng thương mại có hiệu quả hơn,



Đề nghị Ngân hàng Nhà nước mở rộng hoạt động, phạm vi, nội

dung và tăng tính cập nhật của Trung tâm phịng ngừa rủi ro tín dụng.
 Chính phủ một mặt phải cải cách hành chính, mặt khác phải hồn thiện hệ
thống pháp luật, xây dựng những quy trình hướng dẫn giúp doanh nghiệp có khung

pháp lý để hoạt động, từ đó ngân hàng có thể tiếp cận gần hơn với doanh nghiệp và
dự án của doanh nghiệp.

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


13

 Hạn chế thực hiện cho vay theo chỉ định, như vụ chỉ định cho vay Vinashin,
tập đoàn điện lực …những năm vừa qua. Giao quyền tự quyết cho hệ thống ngân
hàng nói chung, ngân hàng quốc doanh nói riêng.
 Nhà nước chỉ đạo các doanh nghiệp nghiêm túc thực hiện chế độ kế tốn,
thống kê và thơng tin báo cáo theo đúng quy định.
 Nhà nước cần thành lập những công ty chuyên trách về định giá tài sản thế
chấp để tránh sự sai lệch trong việc đánh giá tài sản thế chấp nhằm phục vụ tốt nhất
cho công tác thẩm định từ đó hạn chế rủi ro cho hoạt động của ngân hàng.
 Đề nghị Nhà nước quy định rõ hơn nữa trách nhiệm của những người xem
xét ra quyết định đầu tư và người được uỷ quyền.
 Tăng cường hơn nữa công tác kiểm tra, giám sát
 Cần xây dựng hệ thống chỉ tiêu thẩm định mang tính chuẩn mực cùng các
tiêu chuẩn đánh giá cho từng ngành công nghiệp, nông nghiệp, xây dựng cơ
bản...làm cơ sở so sánh đánh giá dự án.

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế


14

KẾT LUẬN
Tín dụng kinh doanh bất động sản ngày càng đóng vai trị là một kênh dẫn

vốn quan trọng phát triển thị trường bất động sản và nâng cao mức sống của người
dân. Sự đa dạng, phong phú cũng như quy mơ của tín dụng bất động sản ngày càng
tăng cũng đặt ra cho Ngân hàng phải có những điều chỉnh phù hợp để đáp ứng nhu
cầu và phòng tránh rủi ro. Cho nên cũng đòi hỏi một sự nghiên cứu sâu sắc và các
giải pháp đồng bộ trong việc cấp tín dụng kinh doanh bất động sản từ nhiếu phía,
trong đó Ngân hàng chỉ là một bộ phận. Thẩm định tài chính dự án chỉ là một bộ
phận nhỏ trong cả quy trình cấp tín dụng, những giải pháp đưa ra nhằm nâng cao
chất lượng thẩm định tài chính dự án có thể khắc phục được một số hạn chế của mơ
hình cũ. Tuy nhiên, đây là một vấn đề hết sức khó khăn và phức tạp, liên quan đến
nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều lĩnh vực bên trong và bên ngoài ngân hàng.

Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế



×