Bài giảng Định giá tài sản: Chương 2 - ĐH Thương Mại

Chương 2: Định giá bất động sản

D
H

_T
TM

2.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường
bất động sản
2.2. Định giá bất động sản

M
U


2.1.1 TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN

D
_T
TM

H
1. Khái niệm
2. Đặc trưng của BĐS
3. Quyền chủ thể đối với BĐS

M
U

1. Khái niệm bất động sản

D

_T
TM

H

Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa
lý nhất định.
Bất động sản

M

Các cơng trình
Xd trên đất

Các tài sản khác
gắn liền đất và CTXD

U

Đất đai


Đặc trưng của BĐS

D
H

Cố định về vị trí
Tính bền vững
Tính khác biệt
Tính khan hiếm
Có giá trị lớn
Tính ảnh hưởng lẫn nhau

M

_T
TM

-

U


Phân loại bất động sản

D

• Theo đặc tính vật chất

_T
TM

H

- Đất đai

- Cơng trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với cơng
trình kiến trúc
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

U

- Cơng trình kiến trúc
- Đất đai

M

• Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật
chất


Quyền của chủ thể đối với bất động sản

D

_T
TM

H

- Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm
giữ đất đai:
(i) Sở hữu vĩnh viễn,
(ii) Thuê theo hợp đồng,
(iii) Quyền sử dụng đất.

- Đối với các công trình:

M

U

(i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu
đất cũng sở hữu ln các cơng trình ở trên khu đất ấy.
(ii) Thuê theo hợp đồng: các cơng trình trên khu đất được
đem cho th theo hợp đồng.


2.1.2. Thị trường bất động sản

D

M

_T
TM

H

Khái niệm thị trường BĐS
- Thị trường BĐS là thị trường của các hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS và các dịch vụ
liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể
trên thị trường theo quy luật thị trường và có sự quản
lý của Nhà nước.

U


2.1.2. Thị trường bất động sản (tiếp)

D

- Đặc điểm của thị trường BĐS:

H

+ Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.

phương.

_T
TM

+ Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực, địa

+ Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường khơng

M

hồn hảo.

U

Phân loại thị trường BĐS

D

H

* Căn cứ vào mức độ kiểm sốt của Nhà nước

_T
TM

+ Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm sốt của
Nhà nước
+ Thị trường phi chính thức hay thị trường khơng có sự kiểm
sốt của Nhà nước

M
U


Phân loại (tiếp)

D

* Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường

H

_T
TM

+ Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng)
đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.
+ Thị trường xây dựng các cơng trình BĐS để bán và cho
thuê.
+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.

M
U


Phân loại (tiếp)

D

* Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường

H

+ Thị trường đất đai.

_T
TM

+ Thị trường nhà ở

+ Thị trường BĐS công nghiệp

+ Thị trường BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở

M

+ Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.

U


Phân loại (tiếp)
* Căn cứ vào tính chất các giao dịch

D

+ Thị trường mua bán BĐS

H

+ Thị trường thuê và cho thuê BĐS.

_T
TM

+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo
hiểm.
+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên
doanh.

M
U

2.1.2.2. Vai trị của thị trường bất động sản

D

• Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.

_T
TM

H

• Tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh
BĐS.
• Thúc đẩy q trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà
ở, các cơng trình xây dựng.

M
U


2.2. Định giá bất động sản

D

2.2.1. khái niệm và cơ sở giá trị của định giá BĐS

H

M

_T
TM

* Khái niệm:
ĐG BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể
dưới hình thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp
trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm
đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ.

U


2.2. Định giá trị bất động sản
Cơ sở giá trị của ĐG BĐS:

D

_T
TM

H

Giá trị thị trường là chuẩn mực của ĐG; Có thể sử dụng
giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường)
- Sử dụng giá trị thị trường:

- Sử dụng giá trị phi thị trường:

M
U

2.2.2. Mục đích định giá bất động sản
Bảo tồn giá trị tài sản;
Mua bán, chuyển nhượng tính tiền nộp ngân sách;
Biến động chủ quyền tài sản của DN;
Thế chấp, thanh lý;

D

M

_T
TM

H

-

U


2.2.2. Mục đích định giá bất động sản

D

- Để đánh giá lại giá trị của các khoản mục ghi trên sổ sách
kế tốn, báo cáo tài chính;
- Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hóa;
- Đền bù giải tỏa;

- Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng….
- Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tư, các đề xuất về
kế hoạch phân vùng.

M

_T
TM

H

U


2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS

D

2.2.3.1. Phương pháp so sánh
2.2.3.2. Phương pháp thu nhập
2.2.3.3. Phương pháp chi phí
2.2.3.4. Phương pháp thặng dư

M

_T
TM

H

U


2.2.3.1. Phương pháp so sánh

D

a, Cơ sở
- chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế
- giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên cơ sở
đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá
trị của BĐS tương đương có thể so sánh được
trên thị trường.

M

_T
TM

H

U


2.2.3.1. Phương pháp so sánh
b, Kỹ tḥt định giá

D
_T

TM

H
M
U

Tìm kiếm
thơng tin
và lựa chọn
TS so sánh

Xây dựng
Bảng
So sánh

Phân
tích và
điều
chỉnh

Ước tính
giá trị
ts


2.2.3.1. Phương pháp so sánh (tiếp)
* Ưu điểm:

* Hạn chế:

D
M

_T
TM

H
U


2.2.3.1. Phương pháp so sánh

D

* Điều kiện áp dụng:
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin
cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định..
- Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác
suất và máy tính.

M

_T
TM

H

U

2.2.3.2. Phương pháp thu nhập

D

a, Cơ sở
- dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích
tương lai.
- Theo nguyên tắc này, về mặt lý thuyết giá thị
trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá
trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai
có thể nhận được từ BĐS.
- Có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán vốn và đánh
giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS.

M

_T
TM

H

U


Phương pháp đầu tư (PP thu nhập)

D

b) Kỹ thuật định giá

H
n

_T
TM

V0 =

CFt

t
(1

i
)
t 1

M

Trong đó:
V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị
của BĐS.
CFt: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở
năm thứ t.
i: Tỷ suất hiện tại hóa (cịn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).

U

Phương pháp thu nhập

D

C, Trình tự tiến hành

H

b4

_T
TM
b3

b2

b1

U

Ước tính
thu nhập
hàng năm

Chi phí
Hàng năm

M

Ước tính

Tính
Tỷ suất
Chiết khấu

Ước tính
Giá trị
BĐS