Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phường 1, thành phố bến tre, tỉnh bến tre bằng công nghệ gis

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ-ĐỊA CHẤT

TRẦN THỊ TÌNH

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHƯỜNG 1,
THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE BẰNG CÔNG NGHỆ GIS

LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ-ĐỊA CHẤT

TRẦN THỊ TÌNH

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHƯỜNG 1,
THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE BẰNG CƠNG NGHỆ GIS

Ngành: Bản đồ viễn thám và hệ thơng tin địa lý
Mã số: 60440214

LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. Trần Vân Anh

HÀ NỘI - 2015

1

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những kết quả nghiên cứu và thảo luận trong luận văn này
là đúng sự thật. Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực. Kết quả cuối
cùng chƣa đƣợc công bố trên cơng trình nào khác.

Hà Nội, ngày 10 tháng 04 năm 2015
Ngƣời cam đoan

Trần Thị Tình


2
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... 1
MỤC LỤC ................................................................................................................... 2
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ 6
DANH MỤC CÁC BẢNG.......................................................................................... 7
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... 8
MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 10
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 10
2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 11
3. Mục đích của đề tài ............................................................................................ 11
4. Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 11
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................... 12
5.1. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu ..................................................................... 12
5.2. Phƣơng pháp xử lý số liệu ........................................................................... 12

6. Kết quả và ý nghĩa của đề tài ............................................................................. 12
7. Cấu trúc của luận văn ........................................................................................ 12
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 13
1.1. Tổng quan về giá đất....................................................................................... 13
1.1.1. Định nghĩa về đất đai............................................................................... 13
1.2. Khái niệm và vai trò của thị trƣờng đất đai ..................................................... 14
1.2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai .................................................................... 14
1.2.2. Vai trò của thị trƣờng đất đai ................................................................... 16
1.3. Khái niệm giá đất ............................................................................................ 17


3
1.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất ................................................................. 18
1.4.1. Các yếu tố tự nhiên ................................................................................... 18
1.4.2. Các yếu tố xã hội ...................................................................................... 18
1.4.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng ............................................................................ 19
1.4.4. Chính sách của nhà nƣớc .......................................................................... 19
1.4.5. Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phƣơng ............................. 20
1.5. Cơ sở khoa học xác định giá đất ..................................................................... 20
1.5.1. Địa tô ........................................................................................................ 20
1.5.2. Lãi suất ngân hàng .................................................................................... 22
1.5.3. Quan hệ cung - cầu ................................................................................... 23
1.6. Phƣơng pháp xác định giá đất......................................................................... 23
1.7. Trình tự định giá đất ở đô thị .......................................................................... 26
CHƢƠNG 2: XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẰNG CÔNG NGHỆ GIS ............. 28
2.1. Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý .......................................................... 28
2.2. Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý .......................................................... 31
2.3. Các thành phần của hệ thông tin địa lý ........................................................... 34
2.3.1. Thiết bị ..................................................................................................... 34
2.3.2. Phần mềm ................................................................................................. 34

2.3.3. Chuyên viên .............................................................................................. 37
2.3.4. Dữ liệu địa lý ............................................................................................ 37
2.3.5. Chính sách và quản lý .............................................................................. 39
2.4. Các chức năng của hệ thống thông tin địa lý .................................................. 39


4
2.4.1. Thu thập dữ liệu ....................................................................................... 40
2.4.2. Xử lý sơ bộ dữ liệu (Biến đổi dữ liệu) ..................................................... 41
2.4.3. Lƣu trữ và quản lý dữ liệu ........................................................................ 42
2.4.4. Tìm kiếm và phân tích khơng gian ........................................................... 42
2.4.5. Hiển thị đồ họa và tƣơng tác .................................................................... 43
2.5. Cấu trúc dữ liệu của GIS ................................................................................ 43
2.5.1. Cấu trúc dữ liệu địa lý (cịn đƣợc gọi là cấu trúc dữ liệu khơng gian)..... 43
2.5.2. Cấu trúc dữ liệu thuộc tính (cịn gọi là cấu trúc dữ liệu phi không gian) 44
2.5.3. Các hệ toạ độ dùng trong hệ GIS ............................................................. 45
2.5.4. Các dạng chuyển đổi toạ độ trong HTTTĐL ........................................... 47
2.5.5. Khả năng phân tích khơng gian của HTTĐL ........................................... 47
2.6. Xây dựng CSDL bằng công nghệ GIS ........................................................... 50
2.6.1. Khái niệm chung về cơ sở dữ liệu của HTTĐL ....................................... 50
2.6.2. Khái niệm về cơ sở dữ liệu (CSDL) ......................................................... 51
2.6.3. Các phƣơng pháp xây dựng cơ sở dữ liệu ................................................ 51
2.6.4. Những vấn đề mà CSDL cần giải quyết ................................................... 52
2.6.5. Cấu trúc cơ sở dữ liệu trong GIS .............................................................. 53
2.7. Phần mềm ArcGIS .......................................................................................... 57
2.7.1. Phần mềm ứng dụng ArcMap .................................................................. 57
2.7.2. Phần mềm ứng dụng ArcSence ................................................................ 58
2.7.3. Phần mềm ứng dụng ArcCatalog ............................................................. 59
2.7.4. Phần mềm ArcToolbox ............................................................................ 59

5
CHƢƠNG 3: NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CSDL GIÁ ĐẤT PHƢỜNG 1-THÀNH
PHỐ BẾN TRE-TỈNH BẾN TRE BẰNG CÔNG NGHỆ GIS ................................ 61
3.1. Khái quát về đặc điểm tự nhiên của Thành phố Bến Tre. .............................. 61
3.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................... 61
3.1.2. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 62
3.2. Khái quát các đặc điểm dân cƣ, kinh tế-xã hội ............................................... 63
3.2.1. Kinh tế ...................................................................................................... 63
3.2.2. Dân cƣ, dân tộc và nguồn lao động .......................................................... 64
3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa hình bằng phần mềm ArcGIS ............................. 65
3.3.1. Thiết kế CSDL khơng gian và CSDL thuộc tính .................................... 65
3.3.2. Nhập dữ liệu không gian vào phần mềm ArcGIS .................................... 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 83


6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
- GIS (Geographic Information System): hệ thống thông tin địa lý
- HTTTĐL: hệ thống thông tin địa lý
- CSDL: Cơ sở dữ liệu
- XHCN: Xã hội chủ nghĩa
- QSDĐ: Quyền sử dụng đất
- SDĐ: Sử dụng đất
- SX: Sản xuất
- VNĐ: Việt Nam đồng
- NĐ-CP: Nghị định – Chính phủ
- ĐVHC: Đơn vị hành chính

- UBND: Ủy ban nhân dân


7

DANH MỤC CÁC BẢNG
- Bảng 3.1: Chuẩn hóa có lớp thơng tin trên bản đồ địa chính .............................. 66
- Bảng 3.2: Bảng thơng tin thuộc tính .................................................................... 76


8

DANH MỤC CÁC HÌNH
- Hình 1.1: Thị trƣờng sơ cấp về đất đai ............................................................ 15
- Hình 1.2: Thị trƣờng thứ cấp về đất đai .......................................................... 15
- Hình 1.3: Đồ thị cung và cầu đất đai ............................................................... 23
- Hình 2.1: Các thành phần cơ bản của GIS ...................................................... 34
- Hình 2.2: Các Modul phần mềm của GIS ....................................................... 35
- Hình 2.3: Cơng tác nhập dữ liệu ...................................................................... 36
- Hình 2.4: Lƣu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu ..................................................... 36
- Hình 2.5: Các hình thức thể hiện dữ liệu......................................................... 37
- Hình 2.6: Chức năng của GIS.......................................................................... 40
- Hình 2.7: Mối quan hệ giữa thông tin không gian và thông tin ...................... 45
- Hình 2.8: Các hệ tham chiếu GIS .................................................................... 46
- Hình 3.1: Quy trình xây dựng CSDL .............................................................. 65
- Hình 3.2: Bản đồ đã chuẩn hóa ....................................................................... 67
- Hình 3.3: Kết quả gán thơng tin thuộc tính ..................................................... 68
- Hình 3.4: Chức năng kết nối với cơ sở dữ liệu ............................................... 69
- Hình 3.5: Chức năng chuyển từ *DGN sang *SHP ........................................ 69
- Hình 3.6: Hộp thoại chuyển đổi sang Vilis .................................................... 69

- Hình 3.7: Hộp thoại Vilis file .......................................................................... 70
- Hình 3.8: tạo Geodatabase ............................................................................... 71
- Hình 3.9: tạo Feature Class ............................................................................. 72
- Hình 3.10: Hộp thoại Simple Dat Loader........................................................ 72
- Hình 3.11: Hộp thoại Layer Properties ........................................................... 73


9
- Hình 3.12: Hộp thoại Symbol Selector ........................................................... 74
- Hình 3.13: Hộp thoại Properties ...................................................................... 75
- Hình 3.14: Kết quả hiển thị bản đồ phƣờng 1, tp Bến Tre, tỉnh Bến Tre ........ 75
- Hình 3.15: Thơng tin thuộc tính trƣờng DONGIA.......................................... 78
- Hình 3.16: Hộp thoại Field Calculator ............................................................ 78
- Hình 3.17: Kết quả hiện thị giá đất theo từng thửa ......................................... 79
- Hình 3.18: Kết quả tìm kiếm giá đất các thửa theo yêu cầu............................ 80


10

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt đối
với sản xuất nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng
sống, là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng cơ sơ kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh
quốc phịng. Đất đai là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về đất đai là các nguồn lợi
chứa đựng trong đó bao gồm 9 quyền đƣợc quy định tại Luật Đất đai 2003.
Trƣớc đây, tất cả các thông tin về đất đai đều đƣợc lƣu trữ theo cách truyền
thống thông qua các tài liệu, sổ sách, bản đồ. Vì vậy, việc truy cứu thông tin đến
từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất phục vụ công tác quản lý, mua bán đất đai
thông qua thị trƣờng bất động sản hiện đang gặp khá nhiều khó khăn.

Kinh tế phát triển cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ nhất là lĩnh
vực cơng nghệ thơng tin, địi hỏi phải xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hiện
đại, nhạy bén, có khả năng thống nhất và cập nhật kịp thời các biến động đất đai.
Việc sử dụng những thế mạnh trong quản lý cơ sở dữ liệu của hệ thống thơng tin địa
lý (Geographic Information System-GIS) để có thể đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai
hiện nay.
Ở Việt Nam, hệ thống thông tin địa lý cũng đƣợc nghiên cứu, ứng dụng và
phát triển nhƣ một yếu tố khách quan. Nó cho phép tổ chức, sắp xếp các dữ liệu địa
lý thành một cơ sở dữ liệu hồn chỉnh, thích hợp cho việc xử lý tự động trên máy
tính. Nó có khả năng nhập, lƣu trữ, cập nhật một khối lƣợng thơng tin lớn, đa dạng;
xử lý và phân tích, đƣa các thông tin về một hệ quy chiếu thống nhất, có khả năng
chiết xuất thơng tin, phát hiện các quy luật và những mối tƣơng tác giữa các đối
tƣợng và hiện tƣợng nghiên cứu, nhằm kịp thời và nhanh chóng đƣa ra các giải pháp
hoặc quyết sách cho các vấn đề cụ thể về sử dụng hợp lý tài nguyên và các vấn đề
thực tiễn khác.
Trong lĩnh vực quản lý giá đất, cơng nghệ HTTĐL có ý nghĩa và tác dụng to


11
lớn. Đây là một công nghệ của hôm nay và tƣơng lai. Sử dụng HTTĐL là một xu
hƣớng đang phát triển mạnh mẽ trong các ngành nghiên cứu và sử dụng thơng tin
khơng gian. Chính vì lẽ đó em đã lựa chọn đề tài:“ Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ
liệu giá đất phường 1, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre bằng công nghệ GIS”.
2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Không gian nghiên cứu: Khu vực Phƣờng 1-Thành phố Bến Tre-Tỉnh Bến Tre.
Phạm vi nghiên cứu: Đƣa ra thông tin về giá đất cho từng thửa đất trong khu
vực nghiên cứu.
3. Mục đích của đề tài
- Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ một số nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai
ở địa bàn nghiên cứu.

- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trƣớc bạ chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển
kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003.
- Tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà
gây thiệt hại cho Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật.
4. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu mơ hình cơ sở dữ liệu giá đất.
- Phƣơng pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý đất đai.
- Hệ thống thông tin cần thiết phục vụ quản lý đất đai: Xây dựng bản đồ địa
chính, đƣa ra thông tin giá đất cho từng thửa đất cụ thể.


12
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
Thu thập dữ liệu sẵn có tại vùng nghiên cứu bao gồm các loại bản đồ và tài
liệu về đất đai, tiến hành điều tra khảo sát thực địa để cập nhật chỉnh lý những biến
động, điều tra khảo sát thị trƣờng đất đai.
5.2. Phương pháp xử lý số liệu
Dữ liệu về đất đai đƣợc nhập, bổ sung, chỉnh lý, chuẩn hóa bằng các phần
mềm FAMIS 2010, Microstation SE, GIS.
6. Kết quả và ý nghĩa của đề tài
Nghiên cứu đã cho thấy những hữu ích khi ứng dụng cơng nghệ GIS xây dựng
CSDL đất đai. Kết quả nghiên cứu đã xây dựng thành công CSDL về đất đai phục
vụ quản lý thông tin hiện trạng đất đai và thông tin tài chính về đất đai. Việc ứng
dụng phần mềm GIS để xây dựng CSDL, quản lý và khai thác thông tin về đất đai là

rất thuận lợi, nhanh chóng, chính xác; lƣu trữ và cập nhập thông tin dễ dàng, khắc
phục đƣợc những khó khăn khi thực hiện theo phƣơng pháp thủ công.
7. Cấu trúc của luận văn
Luận văn gồm phần mở đầu, 3 chƣơng, phần kết luận và kiến nghị đƣợc trình
bày trong 83 trang với 29 hình và 2 bảng.
Trong quá trình thực hiện luận văn với sự hƣớng dẫn tận tình của TS. Trần
Vân Anh và của các thầy giáo, cô giáo, các đồng nghiệp, tác giả đã nhận biết đƣợc
nhiều kiến thức bổ ích phục vụ cho việc nghiên cứu và trong cơng tác.
Bên cạnh đó, tác giả xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Khoa Trắc địa,
Trƣờng Đại học Mỏ - Địa chất Hà Nội, các đồng nghiệp đã có ý kiến đóng góp quý
báu cho luận văn này. Tác giả xin cảm ơn các bạn học viên lớp Bản đồ viễn thám GIS đã giúp đỡ Tơi trong q trình học tập.


13

CHƢƠNG 1:
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Định nghĩa về đất đai
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về đất đai:
Theo Hội nghị quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de Janerio, Brazil (1993): Đất đai
là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của mơi
trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó nhƣ: khí hậu, bề mặt thổ nhƣỡng, dạng
địa hình, mặt nƣớc, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nƣớc ngầm và khống sản
trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết
quả của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ
thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng sá, nhà cửa...).
Theo FAO (1995): Đất đai là diện tích bề mặt của Trái đất, các đặc tính của
nó bao gồm các thuộc tính tƣơng đối ổn định, hoặc có thể dự báo theo chu kỳ của
khí quyển bên trên và bên dƣới nó nhƣ: khơng khí, thổ nhƣỡng, địa chất, thủy văn,

quần thể động thực vật. Đất đai cũng là kết quả hoạt động của con ngƣời trong quá
khứ và hiện tại, mà những thuộc tính này có ảnh hƣởng đáng kể tới việc sử dụng
đất đai bởi con ngƣời trong hiện tại và tƣơng lai.
Theo Tổng cục Địa chính (1996): Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối
với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con ngƣời, vừa là đối tƣợng lao động của
con ngƣời, vừa là phƣơng tiện lao động. Nhƣ vậy, đất không phải là đối tƣợng của
từng cá thể mà chúng ta đang sử dụng coi là của mình, không chỉ thuộc về chúng
ta. Đất là điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp nhau
của lồi ngƣời. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho đất tốt hơn cho các thế hệ mai
sau.
Theo Lê Tấn Lợi (1999): Đất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt trái
đất, chứa đựng tất cả các đặc trƣng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dƣới


14
của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nƣớc mặt (bao
gồm hồ cạn, sơng, đầm trũng, đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ
nƣớc ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cƣ của con ngƣời và
những kết hợp về tự nhiên của những hoạt động của con ngƣời trong thời gian qua
và hiện tại( làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nƣớc và thoát nƣớc, đƣờng
sá, nhà cửa).
Theo Luật Đất đai (2003): Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là
tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh quốc phòng.
Theo Nguyễn Hữu Ngữ (2010): Đất đai là một khoảng khơng gian có thời hạn
theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm
động thực vật, nƣớc mặt, nƣớc ngầm và tài nguyên khống sản trong lịng đất) theo
chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt

động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời.
1.2. Khái niệm và vai trò của thị trƣờng đất đai
1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai. Thị trƣờng
đất đai có thể đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa
lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất
đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị
trƣờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng, kể
cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng
XHCN nhƣ ở nƣớc ta. Tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”, do đó khơng tồn tại thị trƣờng


15
chuyển quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta, chủ thể lƣu thông trên thị trƣờng đất đai
trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Ở Việt Nam, thị trƣờng đất đai bao gồm: Thị trƣờng sơ cấp về đất đai và
thị trƣờng thứ cấp về đất đai:
NHÀ NƢỚC

Giao
đất
khơng
thu
tiền

Giao
đất có
thu

tiền

Cho
th
đất

Thu
hồi
đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Hình 1.1 : Thị trường sơ cấp về đất đai

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(Đã nhận QSDĐ từ nhà nƣớc)
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển
nhƣợng

Chuyển
đổi

Cho thuê,
cho thuê
lại

Thế chấp

Thừa kế

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(Đã nhận QSDĐ từ các chủ SDĐ)
Hình 1.2: Thị trường thứ cấp về đất đai

Góp vốn


16
1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trƣờng đất đai liên quan đến lƣợng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân
của mỗi nƣớc, do đó thị trƣờng đất đai có vị trí và vai trị quan trọng trong nền kinh
tế:
- Hoạt động của thị trƣờng đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả
một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý
giá và ngày càng trở nên khan hiếm) cùng các bất động sản trên đất.
- Thị trƣờng đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trƣởng kinh tế
khi đầu tƣ vào bất động sản nhƣ đất đai, nhà xƣởng... tạo sự năng động trong
chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tƣ, sử
dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trƣờng đất đai tới phát triển thị trƣờng tài chính.
Việc chuyển bất động sản hàng hố thành tài sản tài chính góp phần huy động các
nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trƣờng đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho việc
hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và đƣợc phản ánh đầy đủ vào chi phí
sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong
nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và
quốc tế.
- Sự tăng trƣởng kinh tế, tốc độ đơ thị hố cao gây sức ép về cầu bất động sản
nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trƣờng đất đai thơng thống sẽ tạo

động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả
chấp nhận đƣợc.
- Đối với các nƣớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ
chế thị trƣờng thì thị trƣờng đất đai cịn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành
phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị


17
trƣờng đất đai với các chủ trƣơng chính sách lớn của Nhà nƣớc nhƣ cổ phần hoá,
bán, khoán, cho thuê... các doanh nghiệp nhà nƣớc.
Tóm lại: Thị trƣờng đất đai là một trong những yếu tố quan trọng đánh giá
sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc, là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng xây dựng - mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Đồng thời, nó thúc đẩy
khoa học kỹ thuật, công nghệ, nâng cao chất lƣợng nhà ở, nâng cao hiệu quả sử
dụng tài nguyên đất. Thị trƣờng nhà đất cịn góp phần đổi mới, thúc đẩy cơng tác
quản lý đất đai, nhà ở, các cơng trình cơng cộng và các dịch vụ khác. Qua đó, tăng
cƣờng quan hệ hợp pháp, nâng cao trình độ xã hội trong sản xuất kinh doanh.
1.3. Khái niệm giá đất
Giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của
quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định. Ở nƣớc ta đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất,
là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nƣớc
ta không giống các quốc gia thông thƣờng có chế độ tƣ hữu đất đai: Thứ nhất, nó là
cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả
quyền sở hữu đất. Thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tƣơng đối dài, nói chung đều
trên dƣới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhƣợng chuyển đổi,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tƣơng tự nhƣ quyền sở hữu.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết

định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi
đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng,
nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê…
Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất
(gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định


18
hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Tại Khoản 24 nêu rõ:
“Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nƣớc quy định và giá đất thị
trƣờng. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc
gián tiếp) giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất và giữa ngƣời sử dụng đất với
nhau. Giá đất do Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
đất giữa Nhà nƣớc - chủ sở hữu đất và ngƣời sử dụng đất – ngƣời đƣợc Nhà nƣớc
giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự nhƣ
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những ngƣời
đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất đƣợc hình
thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thoả thuận và giá này thƣờng
đƣợc gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trƣờng”.
1.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, giá đất chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố: Yếu tố
tự nhiên, yếu tố xã hội, yếu tố điều kiện cơ sở hạ tầng, chính sách của nhà nƣớc,
các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phƣơng.
1.4.1. Các yếu tố tự nhiên
Nhóm các yếu tố tự nhiên ảnh hƣởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí thửa đất: Ln cố định, vì vậy sự thuận lợi về vị trí sẽ tạo ra sự khác
nhau về địa tô, khả năng thu lợi của đất và giá đất.
- Phạm vi rộng, hẹp vùng lân cận thửa đất.

- Kích thƣớc, hình thể, diện tích thửa đất.
- Đặc điểm trên bề mặt và dƣới lòng đất.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro đe dọa khác của tự nhiên.
1.4.2. Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội:


19
- Đặc điểm khu dân cƣ.
- Tình trạng mơi trƣờng.
- Mật độ dân số: Sự gia tăng dân số gây ra áp lực lớn về nhu cầu đất đai, nhất
là ở các đô thị, dẫn đến giá cả về đất cũng tăng.
- Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán của ngƣời dân trong vùng.
- Tình trạng an ninh và trật tự cơng cộng.
Ở Việt Nam, thì hai yếu tố cơ bản ảnh hƣởng đến giá đất là yếu tố tâm lý và
mật độ dân số.
1.4.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng
Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ
thống đƣờng giao thơng, hệ thống cung cấp điện, cấp thốt nƣớc… giá đất sẽ cao
nếu nơi đó những yếu tố trên đƣợc đầu tƣ xây dựng tốt. Hoặc ở những khu vực có
điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt nhƣ: trƣờng học, bệnh viện, công viên, khu thể
thao, khu dân cƣ tập trung dân trí cao và các dịch vụ công cộng khác ảnh hƣởng
trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tác động đến hoạt động kinh doanh,… thì
giá đất sẽ cao hơn ở những nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội kém hơn.
1.4.4. Chính sách của nhà nước
Chính sách của Nhà nƣớc tác động rất lớn và trực tiếp đến giá đất, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau: Quy hoạch sử dụng đất, các quy định về xây dựng và
kiến trúc, các loại thuế và mức thuế hiện hành, tình trạng pháp lý.
Ở nƣớc ta, yếu tố quy hoạch là một trong những yếu tố quan trọng nhất có ảnh
hƣởng đến giá đất. Quy hoạch đất đai tạo nên giá trị tiềm năng của đất. Đối với

những vùng có quy hoạch tổng thể đƣợc nhà nƣớc phê duyệt thì giá đất tại vùng đó
sẽ tăng lên rất lớn. Hơn nữa, quy hoạch đất đai điều chỉnh số lƣợng từng loại đất
trong tổng quỹ đất theo lãnh thổ làm tác động đến quan hệ cung - cầu gây biến
động về giá cả đất đai.


20
Bên cạnh đó, các quy định về xây dựng và kiến trúc, quy định về sử dụng đất
đai, xây dựng nhà cửa và các cơng trình khác gắn liền với đất, các chính sách thuế
và tình trạng pháp lý của thửa đất cũng tạo nên sự biến đổi về giá cả đất đai.
1.4.5. Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương
Các yếu tố kinh tế ảnh hƣởng đến giá đất bao gồm: Tổng sản phẩm quốc gia,
thu nhập bình quân đầu ngƣời, tiết kiệm cá nhân, quy luật cung cầu, sự phát triển
kinh tế trong vùng (giá trị đầu tƣ cơ sở hạ tầng; mức độ tăng trƣởng GDP hàng
năm; tỷ lệ lãi suất tín dụng; tỷ lệ lạm phát...), khả năng mang lại thu nhập của thửa
đất trong vùng: hiện trạng sử dụng đất, thu nhập hàng năm của một đơn vị diện tích
đất; số lƣợng các lô, các thửa đất trong vùng; mức giá bình quân các loại đất; tỷ lệ
thuế và mức thuế suất.
Tại Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất và ảnh hƣởng
mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động.
- Cung về đất trên thị trƣờng ln mang tính khơng gian và thời gian, trong đó
tính chất khơng gian mang tính đặc thù. Xét trên phƣơng diện tổng thể, khả năng
cung về đất trên thị trƣờng của một địa phƣơng mang tính cố định cả về số lƣợng
lẫn vị trí. Đối với từng loại đất cụ thể thì khả năng cung về đất là tƣơng đối.
- Cầu về đất nói lên nhu cầu sử dụng đất và khả năng thanh toán của ngƣời có
nhu cầu. Cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố nhƣ: giá cả đất đai, thu nhập
ngƣời tiêu dùng, yếu tố pháp lý và những yếu tố tâm lý cũng có ảnh hƣởng rất lớn
đến giá cả đất đai hiện nay.
1.5. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.5.1. Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai. Trong việc
xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã
hội tƣ bản làm nền tảng xuất phát.


21
Về thực chất, địa tơ tƣ bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dƣ thừa ra
ngoài lợi nhuận bình qn và do nhà tƣ bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa
chủ. Nguồn gốc của địa tô tƣ bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dƣ của công
nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tƣ bản, có các loại địa tơ: địa tơ
chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng
đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản, thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhƣng vẫn tồn
tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và khác về bản chất với
địa tô chênh lệch dƣới Chủ nghĩa Tƣ bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những ruộng
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị
trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ
chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Địa tô chênh lệch = Giá cả SX chung – Giá cả SX cá biệt
Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa
tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự
nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu đƣợc do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều
kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối một phần dƣới hình thức thu nhập
thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nơng nghiệp của nơng dân, một phần dƣới
hình thức thu nhập của nhà nƣớc.
Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dơi ra ngồi giá cả sản xuất chung tức là
phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất, nó chỉ là hình thức
đặc biệt của giá trị thặng dƣ. Hay nói cách khác, địa tơ tuyệt đối là phần lợi nhuận

thu đƣợc ngồi giá cả sản xuất chung:
Địa tô tuyệt tuyệt đối = Giá sản phẩm – Giá cả sản xuất chung
Địa tô của các loại đất khác nhau là khác nhau và là cơ sở để tính thuế các loại
đất


22
Giá cả ruộng đất = Địa tô/Tỷ suất lợi nhuận
Từ đó thấy rằng, địa tơ giảm sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản
xuất giảm mà lợi nhuận vẫn tăng. Đó chính là cơ sở để định giá đất.
1.5.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hoặc giảm, vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hƣởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hƣởng của
yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu đƣợc địa tô cũng
lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì ngƣời bán mới chấp nhận bán. Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất
có xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi
và mang lại lợi nhuận cao. Ngƣời bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định
giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong
khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá
đất đai nói chung chứ khơng quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn.
Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí
cho lãi suất – Et (Với: Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai). Nếu Et

càng lớn thì ngƣời kinh doanh sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.


23

1.5.3. Quan hệ cung - cầu
P
S

E

P0
P1

E’

D0
D1

0

Q1

Q0

Q

Hình 1.3: Đồ thị cung và cầu đất đai
Hình 3 thể hiện mối quan hệ giữa cung, cầu về đất đai và giá cả. Trục tung
biểu thị giá, trục hoành biểu thị cung hoặc cầu. Đƣờng thẳng đi xuống là đƣờng

biểu thị “ cầu”, đƣờng thẳng đi lên biểu thị “cung”. Theo đó, đƣờng cung và cầu đất
đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Điểm cân bằng chính là điểm hình thành
nên giá của thị trƣờng: tại điểm cân bằng giá đƣợc hình thành.
Khi các nhân tố khác nhau thay đổi dẫn đến sự dịch chuyển đƣờng cung và
cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn khi lãi suất ngân hàng cho vay
mua bất động sản tăng lên thì đƣờng cầu dịch sang trái từ D1 sang D0, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không thay đổi thì giá giảm xuống từ P 0
xuống.
1.6. Phƣơng pháp xác định giá đất
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phƣơng pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành thơng tƣ số
114/2004/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của chính