Thực hiện công tác kê khai đăng ký cấp đổi cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thôn quan nhân xã thanh văn huyện thanh oai thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

NGUYỄN THỊ DIỄM
Tên đề tài:
“THỰC HIỆN CÔNG TÁC KÊ KHAI, ĐĂNG KÝ CẤP ĐỔI, CẤP MỚI
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÔN QUAN NHÂN, XÃ THANH VĂN, HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI”

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa

: 2015 - 2019

Thái Nguyên, năm 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

NGUYỄN THỊ DIỄM
Tên đề tài:
“THỰC HIỆN CÔNG TÁC KÊ KHAI, ĐĂNG KÝ CẤP ĐỔI, CẤP MỚI
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÔN QUAN NHÂN, XÃ THANH VĂN, HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI”

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K47 - QLĐĐ - N03

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa

: 2015 - 2019

Giảng viên hướng dẫn : ThS. Trương Thành Nam

Thái Nguyên, năm 2019


i

LỜI CẢM ƠN
Lý thuyết luôn đi đôi với thực tiễn giúp sinh viên trau dồi kiến thức
củng cố bổ sung tích lũy trên giảng đường và ngồi thực địa được sự phân
công của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói chung
cùng với Quản lý Tài nguyên nói riêng em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi cấp mới giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thôn Quan Nhân, xã Thanh Văn , huyện
Thanh Oai Tp Hà Nội ”.
Trong thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp em xin bày
tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu và các thầy, cô giáo trong khoa quản
lý tài nguyên đã tận tình tâm huyết hết lòng dạy dỗ, truyền đạt những kiến
thức quý báu cho em trong suốt 4 năm qua.
Em gửi lời cảm ơn tới các bác, các cô chú, anh chị trong xã Thanh Văn
và công ty cổ phần Tài Nguyên - Mơi Trường Biển đã nhiệt tình giúp đỡ, chỉ
bảo em hồn thành tốt q trình thực tập tốt nghiệp.
Đặc biệt cho em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo ThS. Trương
Thành Nam đã tận tâm giám sát, chỉ đạo giúp đỡ em trong suốt thời gian em
học tập và làm khóa luận.
Do thời gian cũng như năng lực còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa
nhiều, báo cáo kết quả đề tài thực tập tốt nghiệp của em cịn một số khiếm
khuyết, kính mong được sự góp ý của các quý thầy cô và các bạn để đề tài của

em được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2019

Sinh viên

Nguyễn Thị Diễm


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của xã Thanh Văn .................... 41
Bảng 4.2. Bảng tổng hợp kết quả tình hình kê khai, đăng ký của các chủ sử
dụng đất trên địa bàn thôn Quan Nhân, xã Thanh Văn .................. 44
Bảng 4.3. Kết quả hồ sơ đăng ký, kê khai cấp đổi và cấp mới GCNQSD đất
trên địa bàn thôn Quan Nhân xã Thanh Văn .................................. 45
Bảng 4.4. Tổng hợp trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất trên
địa bàn thôn Quan Nhân, xã Thanh Văn......................................... 46


iii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 25


iv

DANH MỤC VIẾT TẮT

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CP

: Chính phủ

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QH

: Quốc hội

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

NĐ

: Nghị định

TT

: Thông tư

TP

: Thành phố

UBTV

: Ủy ban thường vụ

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
HĐĐH

: Hợp đồng đặt hàng


v

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC HÌNH ......................................................................................... iii
DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................. iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở lý luận .............................................................................................. 4
2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai .................................................... 4
2.1.2. Cơng tác đăng kí đất đai, cấp GCN......................................................... 6
2.2. Căn cứ pháp lý.......................................................................................... 25
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 27
2.3.1. Tình hình cấp GCN trên cả nước .......................................................... 27
2.3.2. Tình hình cấp GCN trên địa bàn Tp Hà Nội ......................................... 28
2.3. Tổng quan về dự án thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................................................... 29
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .33
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 33


vi

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 33

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 33
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 33
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
3.3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của xã Thanh Văn......................... 33
3.3.2. Tình hình sử dụng đất xã Thanh Văn .................................................... 33
3.3.3. Kết quả hồ sơ đăng kí, kê khai cấp đổi cấp mới GCNQDĐ trên địa bàn
thôn Quan Nhân xã Thanh Văn ....................................................................... 33
3.3.4. Thuận lợi , khó khăn ............................................................................. 34
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 34
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 34
3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 34
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 35
3.4.4. Phương pháp so sánh, phân tích, viết báo cáo ...................................... 35
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 36
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ............................................................ 36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36
4.1.2. Kinh tế xã hội ........................................................................................ 37
4.2. Hiện trạng sử dụng đất xã Thanh Văn ..................................................... 40
4.3. Kết quả công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn thôn Quan Nhân .......................................................................... 43
4.3.1. Tổng hợp kết quả tình hình kê khai đăng ký của các chủ sử đất trên địa
bàn thôn Quan Nhân........................................................................................ 43
4.3.2 .Tổng hợp kết quả hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận trên địa bàn thôn
Quan Nhân....................................................................................................... 44
4.3.3. Các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận ................... 46
4.4. Thuận lợi khó khăn .................................................................................. 47


vii

4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 47
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 48
4.4.3. Giải pháp ............................................................................................... 49
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 50
5.1. Kết luận .................................................................................................... 50
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi
sản phẩm hàng hoá xã hội. Đất đai gắn liền với con người với các hoạt động
sản xuất và các lĩnh vực khác như kinh tế - xã hội, chính trị an ninh – quốc
phòng của mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển
mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, thì việc sử
dụng và quản lý đất nước luôn luôn là yêu cầu đặt ra đối với nền kinh tế quốc
dân nói chung và quản lý đất đai nói riêng.
Muốn cho quản lý đất đai tốt thì cơng việc cần thiết đầu tiên là phải
hồn thiện hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. GCN là chứng từ pháp lý
xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất. Đây là
các yếu tố nắm chắc quỹ đất của từng địa phương giúp cho việc quy hoạch sử
dụng đất hợp lý từng loại đất tạo cho việc nâng cao hiệu quả sản xuất. Đăng
ký quyền sử dụng đất góp phần hồn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm

chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng.
Trước những yêu cầu thực tế của đời sống kinh tế - xã hội nhằm đẩy
mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa phát triển nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước cần làm tốt các yêu cầu quản lý và sử dụng
đất nhằm mục đích thực hiện quyền quản lý, bảo vệ và điều tiết quá trình khai
thác, sử dụng cụ thể hoá triệt để và hợp lý hơn. Nhà nước phải có các biện
pháp nắm chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng cùng với bộ hồ sơ địa
chính, cấp GCN đất là một trong những nội dung quan trọng của việc quản lý


2

Nhà nước về đất đai. Từ thực tiễn đó cơng tác cấp GCN là một vấn đề quan
trọng mang tính pháp lý nhằm thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
và người sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tế đó, dưới sự hướng dẫn của TS.Trương Thành
Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài:” Thực hiện công tác kê khai , đăng ký
cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thôn
Quan Nhân, xã Thanh Văn, huyện Thanh Oai, Tp Hà Nội”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
Thực hiện công tác kê khai, đăng kí cấp đổi cấp mới giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thôn Quan Nhân, xã Thanh Văn, Huyện Thanh
Oai, Tp Hà Nội”.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Nắm được quá trình thực hiện kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới
GCNQSDĐ tại thôn Quan Nhân, xã Thanh Văn, huyện Thanh Oai, Tp Hà Nội”.
- Biết được các ưu điểm, nhược điểm trong khi thực hiện công tác kê
khai, đăng kí cấp đổi cấp mới GCNQSDĐ.
- Rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân, đưa ra những đề xuất, các

giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi cấp
mới GCNQSDĐ trên địa bàn xã.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học ở nhà trường và trong quá
trình đi thực tập. Đồng thời tiếp cận và thấy được việc thực hiện công tác kê
khai, đăng ký cấp đổi cấp mới cấp GCNQSD đất trong thực tế. Nắm vững
những quy định về Luật và các văn bản dưới Luật về đất đai về cấp
GCNQSDĐ.


3

1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
Qua quá trình nghiên cứu việc kê khai, đăng ký cấp đổi cấp mới
GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong
q trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp
phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy cơng tác thực hiện kê khai, đăng
kí cấp đổi cấp mới GCNQSDĐ nói riêng và cơng tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung được tốt hơn.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thơng qua Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 có

14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết
được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai
năm 2003. Luật Đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung
Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22 Luật
Đất đai 2013 quy định [7] :
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.


5

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Trong Luật Đất đai 2013 nội dung cấp GCNQSDĐ là một trong những
nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
*Quyền của người sử dụng đất
Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 có quy định quyền chung của người
sử dụng đất như sau[7] :
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Vậy người sử dụng đất có quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các chủ sử dụng đất có nhu cầu.


6

2.1.2. Cơng tác đăng kí đất đai, cấp GCN
Đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là thủ tục
hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với đối tượng là các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất) nhằm xác

lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ
sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng.
a, Đăng kí đất đai
* Khái niệm
Khái niệm về ĐKĐĐ: Tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy
định[1]: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai
và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Đăng kí đất đai có 2 loại:
Đăng ký ban đầu:
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký
lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp: được nhà nước
giao đất, cho thuê đất; Người đang sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động:
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng
ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc
một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người thực
sử dụng thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có thay đổi về việc sử dụng đất


7

trong các trường hợp: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn; Người sử dụng đất được được phép đổi tên; Có thay đổi hình

dạng, kích thước thửa đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Thay đổi thời hạn
sử dụng đất; Chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang th đất; Có thay
đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; Nhà nước thu hồi đất.
*Các đối tượng đăng kí quyền sử dụng đất
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 Người sử dụng đất Người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm[7]:
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự
nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau
đây gọi chung là tổ chức).
Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình,
cá nhân).
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương
tự có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ.
Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh
đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của
tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo.
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại


8

diện của tổ chức liên chính phủ.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về

quốc tịch.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp
luật về đầu tư.
b, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
*Khái niệm
Khái niệm đất đai: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất
bao gồm tất cả các yếu cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới
bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm
tích sát bề mặt, cùng với khống sản và nước ngầm trong lịng đất, tập đồn
động thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại.
Khái niện về GCN: Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.
Khái niệm về GCNQSDĐ: Tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy
định[1]: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
*Điều kiện cấp GCNQSD đất
Người sử dụng đất được cấp GCNQSD đất khi[1]:


9

1. Có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được

UBND xã nơi có đất xác nhận.Những giấy tờ hợp pháp gồm:
- Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất
mà chủ sử dụng đất vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay.
- Giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt thuộc các thời kì Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hồ,
Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam, Nhà nước
Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, trong quá trình thực hiện sai các
chính sách về đất đai mà người sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay.
- Những giấy tờ chuyển nhượng đất từ năm 1980 trở về trước của chủ
sử dụng đất hợp pháp đã được chính quyền địa phương xác nhận.
- Những giấy tờ chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất
sau ngày 15/10/1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Các quyết đinh giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền quy định theo pháp luật đất đai.
- Giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất mà người sử dụng đất đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến
nay mà khơng có tranh chấp.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
- GCNQSD đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có trong sổ địa chính mà khơng có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của Tồ Án nhân dân có hiệu lực pháp luật
hoặc giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có
hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất cho hộ gia đình,
xã viên của Hợp tác xã trước ngày 28/06/1975 (trước ngày ban hành Nghị
định 125/CP).


10

- Giấy tờ về thanh lí hố giá nhà theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà kèm theo chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã nơi có đất thẩm tra là đất đó
khơng có tranh chấp và được UBND cấp huyện xác nhận kết quả thẩm tra của
UBND xã.
2. Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói
trên, mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi để thực hiện quy
hoạch đó thì vẫn được cấp GCNQSD đất nhưng phải chấp hành đúng các quy
định về xây dựng.
3. Trường hợp người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên,
mà đất đó nằm trong vi phạm bảo vệ an tồn cơng trình nhưng chưa có quyết
định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSD đất nhưng phải chấp hành đúng
quy định về bảo vệ an tồn cơng trình theo quy định của pháp luật.
4. Người sử dụng đất ổn định nhưng khơng có giấy tờ hợp pháp, thì
phải được UBND cấp xã xác nhận một trong các trường hợp sau:
- Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh và có
chỉnh lí trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan Nhà nước hoặc Hội đồng đăng kí đất
đai cấp xã xác nhận.
- Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.
- Người được chia tách, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử
dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
- Người tự khai hoang từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử dụng
đất phù hợp với quy hoạch.
- Trường hợp đất có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng đất ổn
định, phù hợp với quy hoạch và chấp hành đúng quy định pháp luật của Nhà
nước trong quá trình sử dụng. (Nguyễn Thị Lợi, 2010)[6].


11

* Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 98 Luật đất đai 2013. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[7]:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

12

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định tại Điều 99 của Luật đát đai 2013.
*Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

13

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[7]:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan
tài ngun và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận
Theo điều 99, Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp được Nhà
nước cấp GCN như sau[7]:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận

14

tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
Người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
* Những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc
các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013[1]:
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích
của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,
thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khốn đất trong các nơng trường, lâm trường, doanh nghiệp

nơng, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phịng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.


15

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có
thơng báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng
gồm đường giao thơng, cơng trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây
truyền tải điện, truyền dẫn thơng tin; khu vui chơi giải trí ngồi trời; nghĩa
trang, nghĩa địa khơng nhằm mục đích kinh doanh.
* Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trình tự thủ tục cấp GCN được quy định rõ tại Điều 70 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau[4]:
1. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân
dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so
với nội dụng kê khai đăng ký; Trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn
gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp
với quy hoạch. [4].
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các
cơng việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thơng báo cho

Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra
bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có); [4].


16

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân
dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15
ngày; Xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi
hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phịng đăng
ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận
và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều 70-NĐ 43/2014/NĐCP này;[4].
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi
chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh
giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do
người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức
trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có
xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Xác minh thực địa trong trường hợp cần
thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ
hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32,

33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản
lý Nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn khơng q 05 ngày làm