Tài liệu Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh: mấy điều cần lưu ý! pdf

Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh:
mấy điều cần lưu ý!

Sau hàng tháng trời tìm kiếm, cuối cùng bạn đã tìm được một địa điểm phù
hợp với công ty của mình. Bạn sốt sắng muốn đặt bút ký ngay vào dòng chấm
chấm dành cho người thuê ở cuối bản hợp đồng. Nhưng đừng quá hấp tấp như
thế! Trước khi tự “trói mình” vào một địa điểm, hãy chắc chắn rằng bạn đang
đàm phán một hợp đồng thuê mặt bằng mà bạn có thể chịu được.
Jack O’Donohue, phó giám đốc điều hành của công ty bất động sản
Stratford Associates Virginia, Mỹ, nói: “Tiền thuê địa điểm là chi phí tốn kém
nhất đối với hầu kết các tổ chức ở khu vực kinh doanh, vì thế, việc có được những
điều khoản như bạn muốn từ hợp đồng thuê là việc rất quan trọng. Mặc dù giá thuê
tương đối giống nhau ở trong cùng một địa phương, hay ở nhiều vùng trên đất
nước, nhưng bạn vẫn có thể mặc cả được nếu biết cách đàm phán.
Còn theo B. Alan Whitson, một chuyên gia bất động sản ở Califfornia, Mỹ,
để có được một hợp đồng tốt, bạn hay nhân viên môi giới bất động sản của bạn
cần phải luôn cố gắng tìm hiểu các điều khoản của hợp đồng thuê. “Hợp đồng thuê
chuẩn luôn được viết sao cho người chủ đất có lợi nhất. Vì thế, tạo ra được điều
khoản có lợi hơn cho bạn hay không là tùy thuộc vào nghệ thuật thương lượng của
bạn.”
Vậy làm thế nào để có giá thuê mặt bằng thấp nhất? Hãy chú ý đến 7 điều
sau trong việc xem xét và ký kết hợp đồng thuê:
1. Toàn bộ hợp đồng. Whitson nói: “Nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ không
đọc hợp đồng thuê, mà đôi khi có đọc cũng…không hiểu nó. Nhưng nhiệm vụ của
bạn là phải hiểu tường tận bạn đang làm việc gì. Hợp đồng thuê là một tờ giấy ghi
các quy định, mà bạn sẽ bị ràng buộc bởi bất kỳ điều gì ghi trên đó”.
Fred Steingold, tác giả cuốn Chỉ dẫn pháp luật để khởi sự và điều hành một
doanh nghiệp nhỏ, nói: “Cũng như bất kỳ hợp đồng nào khác, hợp đồng thuê địa
điểm nên được một luật sư kiểm tra lại toàn bộ. Hầu hết các luật sư đều có thể rà
soát một hợp đồng thuê trong vòng chưa đầy một giờ. Vì thế, phí dịch vụ phải trả
luật sư để làm việc này không phải là một khoản chi lớn, nhưng đó lại là một cái

“van an toàn” cho các vấn đề có thể xảy ra trong tương lai”.
2. Giá tính trên mét vuông. Nhiều hợp đồng thuê đưa ra giá thuê nền chung
tính theo mỗi mét vuông. Steingold cho biết: “Mức giá này có thể gây nhầm lẫn.
Đôi khi nó bao gồm cả những khoảng trống không sử dụng được, chẳng hạn như
hành lang và thang máy. Nó làm cho ta khó so sánh giữa hai hợp đồng với nhau”.
Trong trường hợp đó, bạn hãy nhìn vào tổng số tiền phải trả. Đôi khi một
không gian nhỏ hơn một chút với giá tính trên mét vuông cao hơn một chút lại có
thể hiệu quả hơn cho doanh nghiệp của bạn, vì không gian đó được bố trí hợp lý
hơn và có giá trị sử dụng cao hơn”.
3. Thời hạn thuê. Những chủ doanh nghiệp mới đôi khi không muốn thuê
địa điểm kinh doanh, hoặc nếu bắt buộc thì chỉ thuê trong thời gian ngắn. Bằng
cách đó, họ phòng ngừa nếu như doanh nghiệp không thành công, thì họ sẽ không
bị buộc phải trả số tiền lớn cho một không gian không còn sử dụng nữa.
Nhưng có thể bạn sẽ khó mà thuê trong thời hạn ngắn, nếu bạn đang ở trong
một thị trường bất động sản căng thẳng. Khi mặt bằng cho thuê trở nên khan hiếm,
nhiều chủ đất không giải quyết các vụ thuê nhà với thời hạn ngắn hơn năm năm.
4. Tu sửa mặt bằng thuê. Người chủ nhà của Carol Hackman đã sẵn lòng
nâng cấp một phần khu nhà khi cô ký một hợp đồng thuê nhà 5 năm cho doanh
nghiệp phát triển và thiết kế trang web The Laser’s Edge Inc. của mình ở
Wilmington, Delaware, Mỹ. Cô cho biết: “Tôi đã thuê ở đây hai năm và muốn
nâng cấp nó thành một không gian mới. Tôi đã xem xét các khoảng trống có sẵn
trong trung tâm này nhưng thấy không có chỗ nào phù hợp. Người chủ nhà đã
không do dự cho phép chúng tôi cải thiện không gian của mình.”
Bạn có thể muốn tiết kiệm tiền bằng cách tự tu sửa, nhưng hầu hết các hợp
đồng thuê đều đòi hỏi bạn phải được phép của chủ nhà hoặc công ty chủ quản.
Steingold khuyên: “Nên trình kế hoạch tu sửa của bạn trước khi ký hợp đồng
thuê”.
5. Những nội dung nên có và không nên có trong hợp đồng. Rất nhiều
chủ doanh nghiệp nhỏ tập trung vào số tiền thuê đến mức không chú ý đến việc họ
được hưởng những gì với số tiền bỏ ra. Một số chủ nhà đồng ý trả tiền điện và một

phần trăm tiền bảo dưỡng khu vực dùng chung. Hãng luật của Steingold có một
hợp đồng thuê toàn bộ, bao gồm tất cả các chi phí, nhưng một số chủ nhà hay công
ty quản lý nhà chỉ ký hợp đồng cho thuê, trong đó họ chỉ tự trả tiền thuế tài sản,
bảo hiểm và bảo dưỡng. Trong những trường hợp này, tiền thuê sẽ thấp hơn.
Các chủ doanh nghiệp nên cẩn trọng cả với các điều khoản không liên quan
đến tiền nong. Chẳng hạn chủ nhà có yêu cầu phải tắt đèn, quạt, điều hòa nhiệt độ
sau giờ làm việc hoặc vào ngày nghỉ cuối tuần không? Điều khoản này sẽ gây khó
cho bạn nếu bạn định làm việc ngoài giờ.
6. Cho thuê lại và các quyền sử dụng được cho phép. Nếu bạn quyết định
chuyển đi hoặc chỉ sử dụng một phần không gian thuê được, bạn có thể muốn cho
thuê lại, hoặc cho doanh nghiệp khác thuê một phần không gian mình đang thuê.
Nhưng điều này lại đòi hỏi phải có sự cho phép của chủ nhà của bạn.
Hầu hết các hợp đồng cho thuê đều quy định rõ loại công việc bạn được
phép làm. Các chủ nhà thường muốn “các quyền sử dụng hợp pháp được cho
phép” càng ít càng tốt. Vì thế, trong hầu hết các trường hợp, bạn nên làm thế nào
để các quy định được rộng rãi hơn, đề phòng sau này bạn định phát triển công việc
kinh doanh của mình.
7. Các chi phí đề phòng lạm phát. O’Donohue cho biết: “Một cái bẫy mà
các công ty chủ quản thường dùng là đòi tăng chi phí điều hành hàng năm, khoảng
4-5%, để bảo vệ họ khỏi bị giảm lợi ích do lạm phát gây ra.”
Nhưng hiện nay, số phần trăm mà các chủ nhà đất đòi hỏi thường cao hơn
tỷ lệ lạm phát vì thị trường bất động sản ỉu xìu của những năm gần đây buộc chủ
nhà phải bỏ cái lệ tăng tiền thuê trong một thời gian khá dài. Whitson cảnh báo:
“Hãy cẩn thận với các tính toán không chính xác về chi phí điều hành. Việc các
chủ nhà đất tính cao hơn chi phí thực 10 đến 15% không phải chuyện hiếm”.
Việc thuê đất, thuê nhà vì mục đích kinh doanh ẩn chứa nhiều nguy cơ,
nhưng nếu như bạn chú ý đến 7 vấn đề nói trên, bạn có thể tự bảo vệ mình và
doanh nghiệp của mình ngay từ đầu.