Tải bản đầy đủ (.pdf) (86 trang)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện xuân lộc, tỉnh đồng nai

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.4 MB, 86 trang )

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Võ Thanh Bình

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NƠNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI – năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Võ Thanh Bình

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NƠNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số : 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐẶNG ANH QUÂN

HÀ NỘI – năm 2019



LỜI CAM ĐOAN
Được sự tận tình giúp đỡ của người hướng dẫn khoa học là Tiến sĩ luật
Đặng Anh Quân, tác giả đã hoàn thành luận văn thạc sĩ. Tác giả cam đoan đây
là cơng trình nghiên cứu của tác giả, khơng sao chép cơng trình của người
khác. Các ý kiến, quan điểm của các chuyên gia, văn bản luật, tác giả khác
được trích dẫn trong ngoặc kép theo quy định.
TÁC GIẢ

Võ Thanh Bình


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NƠNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ..............................................7
1.1. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.....................................................7
1.1.1. Hộ gia đình sử dụng đất .............................................................................7
1.1.2. Cá nhân sử dụng đất ..................................................................................8
1.2. Khái niệm và phân loại đất nông nghiệp ..........................................................9
1.2.1. Khái niệm đất nông nghiệp ........................................................................9
1.2.2. Phân loại nhóm đất nơng nghiệp .............................................................10
1.3. Khát qt về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp .......................11
1.3.1.Khái niệm quyền sử dụng đất ....................................................................11
1.3.2. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................14
1.3.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................19
1.4. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam ..........................22
Tiểu kết chương 1............................................................................................... 26
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH,

CÁ NHÂN VÀ PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN HIỆN .......................27
2.1. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.............................................................................27
2.1.1. Quy định về chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...............................................................27
2.1.2. Quy định về đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...............................................................37
2.1.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...................41


2.1.4. Quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ................................................43
2.2. Thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai ..........................................46
2.2.1 Tổng quan về huyện Xuân Lộc .................................................................46
2.2.2. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Xuân Lộc từ năm 2013 đến năm 2017 ................................................................48
2.2.3. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ................................................49
2.2.4. Những bất cập về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai .......................................51
2.3. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân .....................................................56
2.3.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với chủ trương, chính sách
của Đảng và Nhà nước .......................................................................................56
2.3.2. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với điều kiện thực tiễn và
xu hướng phát triển của kinh tế xã hội ...............................................................57

2.4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...........59
2.4.1.Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân .....................................................................59
2.4.2. Giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ......................................................60
Tiểu kết chương 2............................................................................................... 62
KẾT LUẬN ..............................................................................................................63
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BCT

: Bộ chính trị

BLDS

: Bộ luật Dân sự

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

LĐĐ

: Luật Đất đai


QSDĐ

: Quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp của
Hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Xuân Lộc ..................................................48
Bảng 2.2. Số liệu báo cáo giải quyết các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng Vũ Thụy Vy .............................51


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là bàn địa phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng.
Q trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào
yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống. Tài nguyên đất là cơ sở để
phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn tại của một
lãnh thổ và sự phát triển của một quốc gia. Đất đai quan trọng như vậy nên việc
quản lý, khai thác và sử dụng đất tốt, có hiệu quả là vấn đề cần thiết và tất yếu đặt
ra. Những bước chuyển mình của đất nước ta trong những năm qua đã và đang
khẳng định tính đúng đắn của đường lối đổi mới tồn diện do Đảng đề ra và lãnh
đạo. Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc của
Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành cũng như của mỗi người dân. Để phát
huy tối đa giá trị của đất, các quan hệ đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với
nền kinh tế thị trường.
Theo quy định của LĐĐ năm 2013 đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất

cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc mà LĐĐ năm 2013 này vẫn chưa
giải quyết được những bất cập tồn tại, t đó vẫn cịn những giao dịch, thế chấp vay
vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, phần lớn các
vụ tranh chấp đều phải nhờ đến tòa án can thiệp, đặc biệt đối với những giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được ghi tên người sử dụng là hộ gia đình khi xảy ra tranh
chấp sẽ để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng, nhiều trường hợp anh em ruột thịt với
nhau, kể cả cha con, tình thân với nhau cũng phải kéo nhau ra tịa vì tranh giành
quyền lợi liên quan đến vài mét vng đất.
Ở Xuân Lộc trong những năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề
tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình, cá nhân xảy ra khá phổ biến.
1


Các cơ quan nhà nước cũng đã có nhiều văn bản cũng như đưa ra nhiều giải pháp để
hạn chế tranh chấp xảy ra trong dân nhưng trên thực tế hiệu quả vẫn chưa cao. Việc
tranh chấp xảy ra có thể là do vô ý hoặc do nhầm lẫn và cũng có trường hợp là cố ý
vì mục đích trục lợi cá nhân, có những vụ tranh chấp gặp khó khăn ngay khi tiến
hành các thủ tục tại cơ quan công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và rắc rối phát sinh ngay lúc này. Có vụ đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất với nhau nhưng khi thực hiện thì lại phát sinh vấn đề về giá trị
của quyền sử dụng đất tăng lên nên một trong các bên có ý định tìm cách vô hiệu
hợp đồng bằng cách đưa người con trong hộ khẩu vào hợp đồng để vô hiệu hợp
đồng, sau khi hợp đồng vơ hiệu thì người bán đem chuyển nhượng lại cho người
khác với giá trị cao hơn hoặc sử dụng cho mục đích khác. Điều này thực tế đã có
nhiều người bị thiệt hại, thậm chí cịn có người tán gia, bại sản khi thua kiện chỉ vì
phần đất mà mình b tiền ra mua là đất được cấp cho hộ gia đình, cụ thể là trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên của hộ ông Nguyễn Văn A hoặc là hộ
bà Nguyễn Thị B.

T những tồn tại và bất cập qua lý giải trên đặt ra vấn đề là làm thế nào để
các tổ chức, cá nhân khi tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên của hộ gia đình khơng vướng
phải những khó khăn, tranh chấp, khơng bị l a dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng và gây
thiệt hại. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần phải có những giải pháp hữu hiệu
và đồng bộ trong quản lý đất đai t khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, cho đến việc quản lý quy trình thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng, chứng thực thơng qua đó đảm
bảo tính minh bạch, rõ ràng, tránh các hành vi l a dối hoặc lợi dụng kẻ hở của pháp
luật để trục lợi gây thiệt hại cho nhau và hơn nữa là tránh những những tranh chấp
đáng tiếc có thể xảy ra ảnh hưởng đến trật tự cơng cộng địa phương.
Trong suốt q trình cơng tác cũng như q trình nghiên cứu, học tập, tơi
cũng có nhiều trăn trở khi chứng kiến những vụ tranh chấp liên quan đến việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà trong đó giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được ghi tên của hộ gia đình. Những vụ tranh chấp này
thường gây ra rất nhiều hậu quả t thiệt hại về kinh tế dẫn đến kiệt huệ, tình thâm,
2


ruột thịt trong gia đình, đạo đức bị xâm hại, tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật hình
sự. LĐĐ năm 2013 có hiệu lực đã giải quyết được một số vướng mắc trong các vấn
đề liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Thế nhưng trong q
trình thực thi vẫn cịn nhiều vấn đề bất cập liên quan đến việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và nhiều vấn đề khác liên quan vẫn cịn bất
cập.
Xuất phát t tình hình trên, Tác giả đã quyết định chọn đề tài "Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân từ thực
tiễn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai" để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, với
mong muốn góp phần để nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về
đất đai, về quản lý đất đai, hướng đến nền hành chính rõ ràng, minh bạch, thơng

thống và cơng bằng trong những giao dịch liên quan đến đất đai nói chung và
quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình, cá nhân ở Xn Lộc nói riêng.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá
nhân là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung
hành chính. Đây là vấn đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện
khác nhau. Cụ thể là một số công trình tiêu biểu sau đây:

- Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về quyền sử dụng đất nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân ” của Tạ Thị Vân Anh, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm
2017.

- Luận văn thạc sĩ Luật học “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp theo pháp luật Việt Nam” của Phan Thị Ngọc Dung, Đại học Luật Hà Nội,
công bố năm 2017.

- Luận văn thạc sĩ Luật học “Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hồn thiện” của Thái
Thanh Hải, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, cơng bố năm 2007.

- Luận văn thạc sĩ Luật học “Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng
nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp” của Văn Thị Kim Ngọc,
Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, cơng bố năm 2017.
3


- Luận văn thạc sĩ Luật học “Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân t thực tiễn tỉnh Thái Nguyên” của Quản Thị Hằng, Học viện
Khoa học xã hội, công bố năm 2016.
Hiện nay, các cơng trình nghiên cứu về hoạt động chuyển dịch quyền sử

dụng đất chủ yếu tập trung nghiên cứu vào các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho,
thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất sản xuất phi
nơng nghiệp khác. Có nhiều cơng trình nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, mới chỉ d ng lại ở việc nghiên cứu
những vấn đề pháp lý nói chung, các thủ tục thực hiện hoạt động này, hoặc mới chỉ
d ng lại ở các chủ thể khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với, tổ
chức, Doanh nghiệp. Còn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nơng nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân thì có ít cơng trình nghiên cứu. Vì vậy,
luận văn muốn đi sâu nghiên cứu về pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013,
Bộ luật Dân sự 2015.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn làm sáng t những vấn đề lý luận và thực tiễn (thông qua nghiên
cứu thực tiễn tại huyện Xuân Lộc,tỉnh Đồng Nai) về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Thông qua việc nghiên
cứu này để đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Những nhiệm vụ cụ thể luận văn phải thực hiện:

- Nghiên cứu và làm rõ những vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

- Phân tích được các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Đánh giá được thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình và cá nhân nói chung và thực tiễn hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai.
4



- Đưa ra những phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đối tượng nghiên cứu của
các luật chuyên ngành có liên quan khác nhau. Tuy nhiên, với mục tiêu đề ra Luận
văn tập trung nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
không phải dưới góc độ Khoa học quản lý nhà nước về đất đai, góc độ khoa học
kinh tế, hay hành chính mà dưới góc độ khoa học pháp lý. Tác giả chỉ nghiên cứu
cụ thể pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối
với chủ thể hộ gia đình, cá nhân thơng qua thực tiễn tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng
Nai theo quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015.
5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tôi đã sử dụng
phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí
Minh. Dựa trên những quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về sở
hữu đất đai, dựa trên những quan hệ xã hội, các quan hệ pháp luật, các trình tự, thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến trình cải cách thủ tục hành chính
trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và trong quá trình hội
nhập kinh tế quốc tế.
Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng hợp,
phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng t các vấn đề liên quan đến
đề tài. Ngoài ra, với chuyên môn là một chuyên viên nghiệp vụ tại văn phịng cơng
chứng phụ trách tiếp cơng dân, người yêu cầu công chứng, tư vấn soạn thảo hợp
đồng, tôi cịn có cơ hội và trao đổi trực tiếp với người dân có u cầu và cán bộ thực
hiện cơng tác tiếp cơng dân trong bộ máy hành chính nhà nước và với người dân
trực tiếp thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Xuân
Lộc, tỉnh Đồng Nai để hiểu rõ hơn về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp tại địa phương.


5


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Luận văn nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam t góc độ của những
người thường xuyên áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết các
thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân, t thực tiễn áp dụng văn bản pháp
luật hiện hành để đánh giá mức độ phù hợp của các quy định của pháp luật. Qua đó,
luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để góp phần nâng
cao hiệu quả thực hiện trong thực tế.
7. Kết cấu luận văn
Phần mở đầu, danh mục các t viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, mục
lục, phụ lục luận văn được chia thành 2 chương:
Chƣơng 1: Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và phương hướng, giải pháp hoàn thiện.

6


Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG
NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1.1.1. Hộ gia đình sử dụng đất

T lâu, trong quan hệ huyết thống của cộng đồng người Việt Nam, gia đình
là “ tổ ấm”, nơi mỗi con người được sinh ra và lớn lên trong tình thương của cả
cộng đồng. Mỗi gia đình truyển thống thường có 2 đến 3 thế hệ cùng chung sống,
cùng gắn bó với nhau lúc khó khăn cũng như hạnh phúc. Tất cả họ cùng chung sống
trong một mái nhà, có cùng huyết tộc.
Tuy nhiên, khái niệm hộ gia đình được đề cập ở đây với tính pháp lý của nó
là một đơn vị sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Họ là một tế
bào kinh tế của đất nước, là đơn vị tự chủ trong sản xuất và kinh doanh
Thực chất của kinh tế hộ gia đình gắn liền với các chính sách khốn, t
khốn 100 theo Chỉ thị của Ban Bí thư trung ương Đảng ngày 13/01/1981 đến
khốn 10 theo Nghị quyết số 10/BCT ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị Ban chấp
hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam. Vấn đề giao đất cho hộ gia đình, cá
nhân xuất phát t đây và sau đó được cụ thể hóa bằng các quy định của Luật Đất đai
năm 1993.
Bộ luật Dân sự đầu tiên của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có hiệu lực pháp lý t ngày 01/7/1996 cũng đã xác định rõ địa vị pháp lý của hộ gia
đình là: các thành viên của một gia đình, có tài sản chung để hoạt động sản xuất
kinh doanh chung, theo đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình là tài sản
chung của họ.
Các Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và
Luật Đất đai năm 2013 cũng tiếp tục sử dụng khái niệm hộ gia đình với tính cách là
một chủ thể sử dụng đất quan trọng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng . Hộ gia đình là đối
7


tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là chủ thể được hưởng quyền
và có các nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai.
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống,

nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và
có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất [37, khoản 29, Điều 3].
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp là hộ gia đình, cá nhân
đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận
chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định t sản xuất
nông nghiệp trên đất đó [37, khoản 30, Điều 3].
Tóm lại, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng bao gồm các thành viên trong
một gia đình, có quan hệ huyết thống tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư
cách là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển
quyền sử dụng dụng đất và được cơng nhận quyền sử dụng đất. T đó các quyền và
nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước bảo hộ với tư
cách là đơn vị tự chủ trong các quan hệ dân sự kinh tế [10, tr. 177-178].
1.1.2. Cá nhân sử dụng đất
Không phải lúc nào dưới một mái nhà cũng có nhiều thành viên có cùng
huyết thống chung sống với nhau, nhiều gia đình khơng có may mắn đó và do nhiều
nguyên nhân khác nhau, những cá nhân tự làm chủ cả một gia đình. Họ tự lo toan
để mưu sinh, tham gia vào mọi quan hệ xã hội trong đời sống và là người tự tạo lập
cuộc sống bằng chính tài sản của mình. Một trong những cơ sở kinh tế giúp cho sự
tồn tại của cá nhân trong đời sống chính là quyền sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê, được Nhà nước công nhận hoặc cho phép nhận chuyển quyền. cá nhân
trước hết là con người cụ thể, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu sử
dụng đất và khả năng khai thác đất có hiệu quả.
Bởi vậy, trong các quy định của Luật Đất đai năm 2013, cá nhân sử dụng đất
tham gia hầu hết các quan hệ dân sự và kinh tế, được Nhà nước bảo hộ các quyền
tương đương như hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Họ cũng
8


được giao đất, cho thuê đất được hưởng các quyền chuyển quyền sử dụng đất và

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như mọi đối tượng khác.
Có thể nói cá nhân sử dụng đất là con người độc lập, có đủ những điều kiện
đặt ra để tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có các quyền và nghĩa vụ trong
quan hệ sử dụng đất [10, tr. 178-179].
1.2. Khái niệm và phân loại đất nông nghiệp
1.2.1. Khái niệm đất nông nghiệp
Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam thì đất nơng nghiệp
thường được hiểu là đất trồng lúa, trồng cây hoa màu như: ngô, khoai, sắn và những
loại cây được coi là lương thực. Tuy nhiên, trên thực tế việc sử dụng đất nông
nghiệp tương đối phong phú, không chỉ đơn thuần là để trồng lúa, hoa màu mà cịn
dùng vào mục đích chăn ni gia súc, nuôi trồng thủy sản hay để trồng các cây lâu
năm…
Luật Đất đai năm 1993 tại Điều 42 quy định về đất nông nghiệp như sau: “
Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp
như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nơng
nghiệp”
Với quy định của Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia
làm sáu loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư
nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Theo sự phân loại này đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp được tách riêng thành hai loại đất nằm trong sáu loại đất thuộc vốn đất
quốc gia và được định nghĩa theo Điều 42 và Điều 43 của Luật Đất đai năm 1993.
Tuy nhiên, sự phân loại này dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, v a căn cứ vào mục
đích sử dụng chủ yếu, v a căn cứ vào địa bàn sử dụng đất đã dẫn đến sự tách bạch
về mặt pháp lý gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai.
Để khắc phục những hạn chế đó, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử
dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất. LĐĐ năm 2003 và
LĐĐ năm 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn
cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, Trên cơ sở đó, đất đai được chia theo ba loại sau:
Nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
9



Như vây, LĐĐ năm 2013 đã mở rộng khái niệm đất nơng nghiệp với tên gọi
“ nhóm đất nơng nghiệp” thay cho “ Đất nông nghiệp” trước đây. Theo quy định
của LĐĐ năm 2013 có thể hiểu nhóm đất nơng nghiệp là tổng thể các loại đất có
đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho
mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng
thủy sản, làm muối, trồng r ng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ r ng, nghiên cứu thí
nghiệm về nơng nghiệp, lâm nghiệp.
1.2.2. Phân loại nhóm đất nơng nghiệp
Tại khoản 1 Điều 10 LĐĐ năm 2013 nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại
đất sau:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất r ng sản xuất;
- Đất r ng phòng hộ;
- Đất r ng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt khơng trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục
đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng
hoa, cây cảnh.[37, khoản 1, Điều 10]
Như vậy, có thể thấy nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại đất được sử
dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp đó là diện tích đất
trồng các cây lương thực như lúa, ngô, khoai, sắn, đất trồng các cây lâu năm có gia
trị kinh tế cao như d a, cam, chanh, bưởi…
Ngồi ra cịn có những loại đất nơng nghiệp khác phục vụ cho công việc đặc

thù như: đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật
10


khác; đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trộng trọt; đất
xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất
ươm tạo cây giống, con giống.
Ở Việt Nam, nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong vốn đất
đai của cả nước, loại đất này được phân bố rộng khắp trên phạm vi cả nước và đóng
một vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế nông nghiệp của đất nước.
Trong những năm gần đây, hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp ngày càng cao,
đặc biệt là đất trồng lúa nước và sử dụng đất nông nghiệp tiết kiệm hơn. Sản xuất
nông nghiệp đã t ng bước chuyển sang sản xuất hàng hóa.Mặc dù chúng ta có
chuyển một số diện tích đất nơng nghiệp để sử dụng vào các mục đích khác nhưng
vì làm tốt việc khai hoang nên diện tích đất nơng nghiệp vẫn tăng, bảo đảm giữ
vững hơn bốn triệu ha đất trồng lúa.
1.3. Khát quát về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp
1.3.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Thuật ngữ pháp lý quyền sử dụng đất được ghi nhận trong LĐĐ năm 1987.
Thuật ngữ này tiếp tục sử dụng trong LĐĐ năm 1993. Đặc biệt hơn, LĐĐ năm 1993
đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân
và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Với quy
định này của LĐĐ năm 1993 quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta mang một ý nghĩa
pháp lý mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử
dụng đất. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất đã tách kh i quyền sở hữu đất đai
và chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một
quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất. T đó đến nay, khái niệm quyền
sử dụng đất vẫn tiếp tục được ghi nhận trong LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013, cụ
thể như sau:


- Quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai và tồn
tại độc lập với quyền sở hữu đất đai:
Trong đời sống xã hội con người cần tác động đến vật chất để th a mãn các
nhu cầu của mình. Nhà nước th a nhận và bảo đảm các quyền đó cho các chủ thể.
11


Hệ thống các quyền mà Nhà nước th a nhận và bảo đảm cho các chủ thể được gọi
là quyền đối vật (vật quyền). Vật quyền bao gồm 2 loại: Quyền sở hữu (là quyền
chủ đạo) và các quyền của chủ thể trên tài sản của người khác (quyền khác đối với
tài sản). Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ
sở hữu. Như vậy, nước ta không th a nhận quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào
khác ngoài Nhà nước đối với đất đai. Nhưng mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong
xã hội đều cần có những quyền nhất định đối với đất đai như quyền sử dụng đất để
xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn ni … Do đó, Nhà nước
phải trao cho người dân những quyền nhất định để người dân th a mãn nhu cầu của
họ. T nhu cầu thực tế đó, Nhà nước đã trao cho người dân quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất đã được tách kh i quyền sở hữu và trở thành một quyền độc lập,
tồn tại bên cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước.

- Chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Do đó, Nhà nước là chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất…” [37, Điều 4].
Như vậy, người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất. Họ có thể
là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật [37, Điều 4]. Những chủ thể này khơng có quyền sở hữu đất đai, nhưng có
quyền sở hữu quyền sử dụng đất.


- Quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng đất
Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các
quyền của người sử dụng đất. Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế
th a và ngày càng mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự
phát triển của đời sống kinh tế xã hội. Quyền sử dụng đất theo LĐĐ năm 1987
chính là quyền khai thác, sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định.
Người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả
quyền chuyển nhượng, kết quả đầu tư trên đất được giao khi khơng cịn sử dụng đất
12


và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy
định [34, Điều 3, 23, 25, 27, 30, 31].
Nội hàm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thêm các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, th a kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong
LĐĐi năm 1993 [35, Khoản 2, Điều 3]. Trong LĐĐ năm 2003, các quyền của
người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao gồm quyền chung
của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của t ng người sử dụng đất
gắn với hình thức sử dụng đất của họ. Ngồi các quyền đã có trong LĐĐ năm 2003,
LĐĐ năm 2013 còn bổ sung thêm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền
kề. Tổng thể các quyền do pháp luật quy định đều là những quyền cụ thể của quyền
sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất là quyền tài sản
Đất đai là tài sản tồn tại ở hình thức vật chất cụ thể. Quyền sử dụng đất là tài
sản tồn tại ở dạng quyền, còn gọi là quyền tài sản [20, tr.169]. Với tư cách là quyền
tài sản, quyền sử dụng đất là quyền trị giá được bằng tiền, có thể chuyển giao hoặc
khơng chuyển giao trong giao dịch dân sự.


- Quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền “cho phép chủ thể tiếp cận,
nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy định của pháp
luật”
Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất. Trong bối
cảnh Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là tài sản có
ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì việc th a
nhận giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định
đời sống, xóa b những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục vụ cho
sự phát triển kinh tế.

- Quyền sử dụng đất là một quyền có giới hạn
Khác với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ
thể không phải là một quyền tuyệt đối và vĩnh viễn. Quyền sử dụng đất của người
sử dụng bị giới hạn bởi các yếu tố sau:
13


Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất. Nếu phân
loại theo thời hạn sử dụng, thì đất đai được chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định,
lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà
nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng
đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Đất sử dụng có thời hạn là
đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ quyền sử dụng đất
trong thời hạn sử dụng đất.
Hai là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng khác với quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao
đất có thu tiền. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất
khác quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền.

Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê cũng có quyền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm.
1.3.2. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
 Khái niệm:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận các hành vi
tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau; theo đó, bên có đất
chuyển giao đất cho phía bên kia để nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị
quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng.
Cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
hướng tới việc đẩy nhanh q trình tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người
có khả năng và có nhu cầu, có điều kiện để khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả,
thúc đẩy phát triển sản xuất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và khắc
phục tình trạng đất đai phân tán, manh mún, sản xuất nh lẻ và xóa b cơ chế hành
chính mệnh lệnh, cấp phát trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Khác với quan
hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chuyển giao là quyền sử dụng đất để
14


lấy quyền sử dụng đất, trong quan hệ chuyển nhượng là chuyển giao quyền sử dụng
đất để lấy tiền. Theo đó, một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển
nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển
nhượng). Vì vậy, các quy định về chuyển nhượng quyền sử sử đất rất chặt chẽ, thể
hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ chuyển
nhượng trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai được nhà nước cho phép sử dụng
đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền của mình theo quy định của
pháp luật. Trong đó, việc thực hiện những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất cụ
thể là thực hiện quyền năng chuyển nhượng là nội dung quan trọng của chế định về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có giấy chứng
nhận QSDĐ. Như vậy, thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình
là thời điểm họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.[37, khoản 1, Điều 168]
 Đặc điểm
Với tính chất đặt biệt của đất đai, một tài sản được giao dịch dưới dạng “
quyền”, chuyển nhượng là một trong những giao dịch có sự chuyển quyền sử dụng
đất t chủ thể này sang chuyển thể khác nên nó cũng có những đặc điểm của quan
hệ chuyển quyền của chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp, dựa trên cơ sở Nhà nước
với tư cách là đại diện chủ sở hữu xác lập, chứ khơng phải chính bản thân tài sản đất
đai thuộc quyền sở hữu của chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền. Vì vậy, quan
hệ chuyển nhượng có những đặc thù riêng, khác với các giao dịch tài sản thông
thường khác. Có thể nhận thấy qua những đặc trưng riêng sau đây:
Thứ nhất, đối tượng chuyển nhượng là một tài sản đặc biệt được biểu hiện
dưới dạng “quyền” và không thuộc quyền sở hữu của người chuyển nhượng.
Bị ràng buộc và chi phối bởi hình thức sở hữu “sở hữu tồn dân mà Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu” nên pháp luật thực định ở Việt Nam đã có sự phân
tách một cách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai của toàn dân và quyền
sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Theo đó, quyền sử dụng đất là
15


tài sản, một loại tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật thực
định Việt Nam. Pháp luật đất đai cũng ghi nhận và cho phép người sử dụng đất
được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, Điều 167, LĐĐ năm
2013 quy định: “người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
cho nhau theo quy định của pháp luật” [37, Điều 167]. Cụ thể hơn, các quy định t
Điều 173 đến Điều 187, Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận cho người sử dụng đất
trong các trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật được quyền chuyển quyền
sử dụng đất trong quá trình sử dụng. Điều này cho thấy rõ, đối tượng trong quan hệ
chuyển quyền là quyền sử dụng đất được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải đất

đai hay quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển quyền
có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép thực
hiện. Vì vậy, quyền sử dụng đất là đối tượng trong quan hệ chuyển quyền bị ràng
buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu. Hay cụ thể hơn, tài sản là quyền sử dụng đất không thuộc quyền sở hữu của
người thực hiện quyền chuyển quyền mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đại diện. Bị chi phối bởi hình thức sở hữu đại diện của nhà nước
về đất đai nên các quy định về chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc rất chặt chẽ
bởi các quy định của Nhà nước. Điều đó thể hiện ở chổ, khơng phải quyền sử dụng
đất nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên là đối tượng trong các quan hệ
chuyển quyền mà chỉ có những quyền sử dụng đất được Nhà nước cho phép, được
pháp luật chỉ định mới trở thành đối tượng của các quan hệ đó.
Thứ hai, các quyền chuyển quyền sử dụng đất cụ thể có mục đích khác nhau
thì mang bản chất khác nhau.
Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nếu xem xét dưới góc độ một quan hệ pháp luật được
phát sinh, thay đổi hay chấm dứt sau hành vi chuyển nhượng thì chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được thực hiện một cách đầy đủ, trọn vẹn và tuyệt đối. Nghĩa là,
sau hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật th a nhận, hệ quả
pháp lý của nó là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai đối với bên chuyển nhượng và
16


xác lập một quan hệ một quan hệ pháp luật đất đai mới cho chủ thể nhận chuyển
nhượng. Cụ thể, khi các chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng (bên
chuyển nhượng) sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của mình một cách hồn tồn cả về
quyền pháp lý và quyền thực tế đối với mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
mình, để xác lập quyền sử dụng đất đó cho một chủ thể mới – chủ thể nhận chuyển
nhượng ( bên nhận chuyển nhượng). Đối với các quyền chuyển quyền sử dụng đất
như: quyền cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh là những quyền chuyển quyền

sử dụng đất không đầy đủ và không trọn vẹn. Theo đó, sau hành vi chuyển quyền
khơng làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai mà Nhà nước đã xác lập trước đó cho
bên chuyển quyền để xác lập một quan hệ pháp luật đất đai mới, cũng không làm
thay đổi việc hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển quyền đối với Nhà
nước. Các quan hệ cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền
sử dụng đất giữa các bên chỉ làm thay đổi các quyền khai thác và sử dụng đất trong
một thời gian nhất định theo sự th a thuận trong hợp đồng, hết thời hạn đó, quyền
sử dụng đất được khơi phục hồn tồn cả về pháp lý và thực tế cho bên chuyển
quyền sử dụng đất.
Mặt khác, nếu nhìn nhận dưới khía cạnh kinh tế của quan hệ chuyển quyền
sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường thì đa số các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
được biểu hiện dưới hình thái giá trị, theo đó, quyền sử dụng đất được coi là một tài
sản, được giao dịch trên thị trường và được trị giá thành tiền tương ứng với giá trị
của diện tích đất chuyển quyền tại thời điểm thực hiện giao dịch.
Trong khi đó, một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác như: th a kế,
tặng cho quyền sử dụng đất là các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tương đối
đặc biệt, theo đó, quan hệ chuyển quyền này khơng biểu hiện dưới hình thức giá trị.
Người để lại th a kế, người tặng cho quyền sử dụng đất chuyển quyền cho phía bên
kia – bên được th a kế, được tặng cho quyền sử dụng hợp pháp của mình mà khơng
nhận về mình bất kỳ một khoản tiền hay giá trị vật chất nào khác. Có thể thấy rằng,
các quan hệ th a kế, tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật ghi nhận xuất phát
t đạo lý truyền thống và mang ý nghĩa xã hội nhiều hơn là ý nghĩa kinh tế.
17


Thứ ba, trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất
được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch
của các tài sản khác.
Không giống như các giao dịch tài sản thông thường, pháp luật tôn trọng

quyền tự do th a thuận và định đoạt của các chủ thể nhằm th a mãn các lợi ích mà
các bên tham gia giao dịch hướng tới, miễn sao khơng ảnh hưởng hay xâm hại đến
lợi ích của người khác và của Nhà nước. Song trong các giao dịch về quyền sử dụng
đất nói chung và đặc biệt là giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói
riêng, pháp luật thể hiện sự quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt không chỉ điều kiện
về chủ thể và đối tượng quyền sử dụng đất tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng
đất như đã nêu trên, mà còn thể hiện sự chặt chẽ cả về quy trình thiết lập và thực
hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cụ thể. Điều đó có thể nhận thấy qua hàng
loạt các quy định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các chủ thể tham gia
quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể là:
Trước hết, khi tham gia thiết lập quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, bên
chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền ở vào vị thế “ khơng được quyền lựa
chọn” hình thức của hợp đồng. Cả bộ luật dân sự và pháp luật đất đai đều quy định
các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, mà không
được quyền lựa chọn các hình thức pháp lý khác như các giao dịch dân sự của các
tài sản thông thường [37, các Điều 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194] và Điều
502 BLDS năm 2015. Bên cạnh đó, để các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có
hiệu lực, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trước Nhà nước,
pháp luật còn quy định các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhất thiết phải được
công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt hơn, ở
một số giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cụ thể như: thế chấp và bảo lãnh QSDĐ,
pháp luật còn quy định cùng tham gia song hành của hai hệ thống cơ quan có thẩm
quyền – cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký trong việc kiểm tra, giám sát đối
với các giao dịch này. So với các hợp đồng khác chỉ cần công chứng, chứng thực tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã đủ cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm đối
18


×