Tổng hợp tài liệu kinh doanh Airbnb Nâng cao và câu hỏi thường gặp

MỤC LỤC

Nội dung

Trang

A. TỔNG QUAN VỀ AIRBNB........................................................................................................................ 2
1. GIỚI THIỆU VỀ AIRBNB: NGÀY XƯA CÓ 1 CÁI NỆM HƠI.............................................................. 2
2. SO SÁNH AIRBNB - BOOKING - AGODA.............................................................................................. 4
3. CHO THUÊ NHÀ TRÊN AIRBNB CĨ AN TỒN KHƠNG?................................................................. 8
4. CHƯƠNG TRÌNH GIỚI THIỆU CỦA AIRBNB.................................................................................... 10
B. MƠ HÌNH KINH DOANH: ĐĂNG KÝ KINH DOANH, LÃI LỖ, DOANH THU, CHI PHÍ..............13
1. CHO THUÊ NHÀ ĐÚNG LUẬT.............................................................................................................. 13
2. KINH DOANH AIRBNB CÓ LÃI KHƠNG?.......................................................................................... 16
3. TỐI ƯU HỐ DOANH THU TỪ AIRBNB...................................................................................... 20
4. TỐI ƯU HĨA CHI PHÍ VẬN HÀNH................................................................................................ 22
5. [OPERATION COST]- DÀNH CHO CÁC BẠN QUAN TÂM ĐẾN AIRBNB NHƯ LÀ MỘT MƠ
HÌNH KINH DOANH LÂU DÀI CHỨ KHƠNG PHẢI LÀM CHO VUI.............................................. 25
C.TIPS QUAN TRỌNG ĐỂ KINH DOANH AIRBNB............................................................................... 27
1. LÀM SAO ĐỂ CÓ KHÁCH TRÊN AIRBNB?........................................................................................ 27
2. CHO THUÊ NHÀ GIÁ BAO NHIÊU?..................................................................................................... 33
3. NHÀ ĐẸP HÚT KHÁCH.................................................................................................................... 34
4. ẤN TƯỢNG BAN ĐẦU - HÌNH ĐẠI DIỆN CỦA LISTING.................................................................. 36
5. LÀM SAO ĐỂ CÓ GOOD REVIEW và TRÁNH BAD REVIEW?....................................................... 38
6. NĂM ĐIỀU NGỘ NHẬN VỀ AIRBNB.................................................................................................... 41
PHỤ LỤC 1. HIỂU VỀ NGÀNH DU LỊCH, TÍNH CHẤT MÙA VỤ VÀ NHU CẦU CỦA KHÁCH DU
LỊCH
.................................................................................................................................................................... 44
1. Tính chất mùa vụ (seasonality)............................................................................................... 44
2. Tỷ trọng của từng quốc tịch (nationality)............................................................................. 45
PHỤ LỤC 2. THỊ TRƯỜNG AIRBNB – SỰ THẬT KHÔNG AI KỂ................................................. 48

Trang 1


A. TỔNG QUAN VỀ AIRBNB
1. GIỚI THIỆU VỀ AIRBNB: NGÀY XƯA CÓ 1 CÁI NỆM HƠI...
Đối với những ai mê đi du lịch, Airbnb là 1 phần không thể thiếu của chuyến
đi, là nhà của 1 người hoàn toàn xa lạ nhưng lại sẵn sàng mở rộng cửa đón
mình, với giá cả rẻ hơn khách sạn từ 30-50%. Du khách có thể book từ một căn
phịng riêng cho đến căn hộ, villa, du thuyền, lâu đài, thậm chí là nhà ở trên
cây �
Câu chuyện của Airbnb bắt đầu từ tháng 10 năm 2007 tại San Francisco,
nơi mà 2 người bạn cùng phịng Brian Chesky & Joe Gebbia khơng có đủ
tiền trả tiền thuê nhà. Họ đã nảy ra ý tưởng mua 1 cái nệm hơi (airbed) đặt
trong phòng khách & cho khách thuê lại, có kèm ăn sáng (breakfast) là ngũ
cốc đơn giản, chủ yếu để kiếm thêm chút tiền mỗi tháng. Đến tháng 2 năm
2008, Nathan Blecharczyc tham gia vào nhóm & lập nên website
airbedandbreakfast.com vào tháng 8 năm 2008. Họ bắt đầu có những khách
hàng đầu tiên vào mùa hè 2008, khi khách đến tham dự Hội nghị Thiết kế
Cơng nghiệp (Industrial Design Conference) khơng tìm được khách sạn để
trú chân.
Để có vốn vận hành website, họ đã cho ra đời các hộp ngũ cốc phiên bản đặc
biệt tên “Obama O’s” & “Cap’n McCains”, dựa theo tên của 2 ứng cử viên
Tổng thống Barack Obama & John McCain. Chỉ trong vòng 2 tháng, 800 hộp
với giá
$40/hộp đã bán hết veo, mang lại cho công ty hơn $300 000 vốn đầu tư. Công
ty bắt đầu được Y Combinator để ý & đầu tư thêm $20 000 cũng như đào tạo
thêm cho họ. Sau chuyến đi New York để quảng bá website đến khách hàng
tiềm năng, khi quay về San Francisco họ đã thuyết phục thành công thêm vài

nhà đầu tư bờ Tây Mỹ. Tháng 3 năm 2009, website có được 10 000 người sử
dụng, 2 500 tin đăng, & đổi tên thành airbnb.com. Đến nay Airbnb đã trở


thành mạng lưới cho thuê nhà lớn nhất thế giới với hơn 200 triệu khách du
lịch, hơn 3 triệu tin đăng ở 65 000 thành phố trên 191 quốc gia.
Thành công vang dội của Airbnb đến từ 1 ý tưởng đơn giản từ 1 cái nệm hơi
rẻ tiền, nhưng nó giải quyết được rất nhiều vấn đề cho thị trường:
- Guest (người thuê/khách) muốn tìm được chỗ trú chân đáng tin cậy
với giá tốt nhất
- Host (người cho thuê/chủ nhà) muốn tối ưu hóa hiệu suất sử dụng
phịng
Ngồi ra Airbnb cịn ln quan tâm bảo vệ quyền lợi của cả 2 bên:
-

Guest: khơng lo bị hủy booking (vì host sẽ bị phạt tiền & không được danh
hiệu Superhost trong quý đó), nếu đến nơi thấy nhà quá tệ có quyền từ chối
khơng ở & được hồn tiền, được chấm điểm & đánh giá host.

-

Host: được hỗ trợ chụp hình nhà để đăng tin trên Airbnb, nhận tiền thuê 1
ngày ngay sau khi guest check in, được chấm điểm & đánh giá guest, được
đền bù thiệt hại nếu guest làm hỏng hoặc lấy cắp đồ đạc trong nhà, được
trao tặng danh hiệu Superhost mỗi quý nếu thỏa các tiêu chí thể hiện sự
hiếu khách của Airbnb.
Với Airbnb, mối quan hệ host & guest được xây dựng dựa trên lòng tin &
sự tử tế. Có lần mình book 1 căn hộ Airbnb ở Hamburg (Đức) vào dịp cuối
tuần thì host vẫn để ngun đồ đạc của cơ ấy, khơng sợ mình lấy. Lần khác

mình book 1 căn hộ ở Bangkok (Thái Lan) thì được host cho mượn 1 cái
cũi em bé mới vừa mua ở siêu thị về. Được host tin tưởng & đối xử tử tế
như vậy nên khi trở thành host, mình ln cố gắng mang lại cho guest trải
nghiệm tuyệt vời nhất.


Nhờ được khách thương nên từ khi khai trương đến giờ, bọn mình ln kín
khách cũng như duy trì danh hiệu Superhost đều đặn mỗi q. Ngồi ra,
bọn mình cịn được làm quen với rất nhiều con người thú vị từ khắp nơi
trên thế giới, trong đó có cả phi công Vietjet Air, giám đốc sản xuất Adidas,
luật sư, huấn luyện viên Yoga, đầu bếp…
Nếu các bạn có phịng dư cho thuê & lòng tử tế, hiếu khách, hãy cùng
Airbnb viết tiếp câu chuyện thành công tuyệt vời này nhé �
2. SO SÁNH AIRBNB - BOOKING - AGODA
Rất nhiều bạn đang đăng tin cho thuê nhà qua nhiều trang web khác nhau như
Airbnb, Booking, Agoda nhưng chưa thật sự hiểu rõ sự khác nhau giữa các
dịch vụ này. Mình sẽ làm 1 so sánh nho nhỏ giữa 3 trang này, các bạn cứ thoải
mái điều chỉnh & bổ sung thêm nhé!

Khái niệm

AIRBNB

BOOKING

AGODA

Dịch vụ cho thuê

Dịch vụ cho thuê Dịch vụ cho thuê

nhà trực tiếp từ cá phòng khách sạn phòng khách sạn
nhân đến cá nhân

(hotel)

thuộc (hotel)

(homestay),

Priceline

nhưng cũng có

mạnh ở thị trường mạnh ở thị trường

thể thuê 1 phòng

Âu Mỹ. Khách có Đơng

hay cả villa, lâu

thể chọn từ khách Khách có thể chọn

đài, du thuyền…

sạn

Group, Priceline

bình

(dorm)
resort 5*.

thuộc

cho

Group,

Nam

Á.

dân từ khách sạn bình
đến dân (dorm)
đến resort 5*.

cho


Mức độ

phủ Có hơn 4 triệu tin Có hơn 1,5 triệu Có hơn 1,5 triệu

sóng

đăng

trên

tồn tin đăng trên tồn tin đăng trên tồn

cầu, hơn 200 triệu cầu.

cầu.

lượt khách.
Thanh tốn

Khách phải thanh Khách thanh toán Khách thanh toán
toán trực tiếp cho trực

tiếp

Airbnb khi book khách

cho trực

tiếp

cho

sạn, Agoda

phòng. Airbnb sẽ Booking chỉ đóng (merchant).
chuyển khoản cho vai trị mơi giới
host 1 ngày sau (agent).
khi khách checkin.

Phí dịch vụ

Phí dịch vụ: Host Phí dịch vụ: Host Phí dịch vụ: Host
trả 3%, guest trả 6- trả 15%, miễn phí trả 15%, miễn phí
12%

tùy cho guest.

cho guest.

booking dài hay
ngắn.
Phí hủy

Host bị phạt $100 Thường là guest Thường là guest
nếu
vịng

hủy
7

trước khi

trong khơng

mất

tiền khơng mất tiền

ngày (free cancellation) (free
guest nhưng cũng tùy cancellation)

đến,
mức phạt là $50

cancellation policy nhưng cũng tùy
cancellation


nếu huỷ trước 7 của
ngày.
thể

Guest

khách

sạn. policy của khách

có

khi sạn. Cũng có khi

có Cũng

khơng

mất Booking gửi thơng Agoda gửi thơng

mất

phí báo cho guest là báo cho guest là

tiền,

đêm đầu tiên hay phịng đó khơng phịng đó khơng
50% tổng phí tùy cịn available nữa cịn available nữa
chính

sách

host

mà & đề nghị 1 khách & đề nghị 1 khách
chọn sạn

khác

tương sạn

khác

tương

(flexible

/ đương, khách có đương. Agoda sẽ

moderate

/ quyền đồng ý hoặc hoàn

strict).

từ chối.

Dịch vụ đi kèm Khách

thường Thường

tiền

nếu

khách từ chối.

khách Thường

khách

phải trả phí vệ book phòng qua book phòng qua
sinh 1 lần duy Booking sẽ đòi hỏi Agoda sẽ đòi hỏi
nhất. Trong quá đầy đủ dịch vụ như đầy đủ dịch vụ
trình ở khách sẽ ở khách sạn: giấy như ở khách sạn:
tự vệ sinh nhà với vệ sinh, dọn phòng giấy vệ sinh, dọn
các dụng cụ do & thay khăn/drap phòng

&

thay

chủ nhà cung cấp giường hàng ngày, khăn/drap giường
(chổi,

máy

hút lễ tân, bảo vệ…

hàng ngày, lễ tân,

bụi,

cây

lau

bảo vệ…

nhà…).
Tùy chủ nhà, có
người

chỉ

cung

cấp ít giấy vệ sinh

& nước uống ban
đầu. Sau đó khách
cũng phải tự mua
nếu ở lâu.
Review

Host

càng

có Guest

có

thể Guest

có

nhiều review 5* review host nhưng review

thể
host

càng tốt và sẽ càng host

khơng

thể nhưng host khơng

có

review

về thể viết review về

nhiều

khách viết

book. Host cũng guest. Vì vậy nên guest. Vì vậy nên
có

thể

review có

guest

cũng có

guest

guest nên nguồn khơng đàng hồng khơng
guest trên Airbnb cho lắm.

cũng
đàng

hồng cho lắm.

khá chất lượng &
đàng hồng.

Dịch
sung

vụ

bổ Có thêm dịch vụ

Có thêm dịch vụ Có thêm dịch vụ

Experiences

đặt vé máy bay, đặt vé máy bay,

(giống tour du lịch tàu, taxi, thuê xe.
nhưng

thiên

về

trải nghiệm mới lạ
cùng

host),

Restaurants (mới
chỉ có ở Mỹ).

taxi.


Đọc so sánh trên đây, các bạn sẽ thấy giá th phịng trên Airbnb thường rẻ
hơn trên Booking, Agoda vì host bị charge phí thấp hơn & cũng khơng phải
cung cấp nhiều dịch vụ như ở khách sạn. Có lần mình đọc trên 1 group
Facebook thấy một số bạn than phiền là nhiều host phá giá trên Airbnb,
rằng cho thuê trên Booking & Agoda được giá hơn… Thật ra là do các bạn
ấy không hiểu rõ sự khác nhau giữa các mơ hình kinh doanh này, homestay
thì giá th phải rẻ hơn hotel vì ít dịch vụ hơn, giống như vé máy bay low
cost rẻ hơn là vì bỏ bớt rất nhiều dịch vụ so với các hãng hàng không
truyền thống. Hơn nữa giá thuê là mức giá thị trường mà khách hàng chấp
nhận, không phải mức giá trên trời mà chủ nhà mong muốn, chưa kể đến
các yếu tố mùa cao điểm, thấp điểm, thời tiết… cũng ảnh hưởng ít nhiều
đến giá cả.
Rồi cũng có bạn than phiền trên group Facebook đó là khách phá nhà, nhưng
khi hỏi đó có phải là khách từ Airbnb khơng thì bạn bảo khách từ Booking. Rõ
ràng trên Booking & Agoda host không thể review guest nên phải chấp nhận
rủi ro thôi, chưa kể tỷ lệ khách cancel cũng cao hơn vì họ có mất gì đâu. Trong
khi khách th Airbnb thường ý tứ hơn rất nhiều vì họ biết họ đang ở nhà
người khác & sẽ được chủ nhà đánh giá sau khi check-out hoặc report cho
Airbnb nếu họ phá nhà.
Mình kinh doanh homestay nên chỉ đăng tin trên Airbnb thôi nhưng tỷ lệ
kín phịng cũng thường xun ở mức 80-100% (vì có khách ở vài tháng đến
2 năm). Tuy nhiên, các bạn kinh doanh dorm (giường tầng) thì nên đăng
trên Booking, Agoda sẽ phù hợp hơn, chứ Airbnb thì mỗi giường phải tạo 1
listing riêng cũng khá là mất công.

Các bạn đăng ký tạo tài khoản Airbnb or tạo Listing mới qua Listing, để David có
thể hỗ trợ và giúp mang lại nhiều booking nhất:
/>3. CHO THUÊ NHÀ TRÊN AIRBNB CĨ AN TỒN KHƠNG?


Khi cho thuê nhà, chủ nhà thường sợ nhất 3 loại khách:
1.

Khách khơng trả tiền nhà

2.

Khách phá nhà
3.

Khách khó tính viết bad review (đối với Airbnb thì review khá là quan
trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín của host)

Đối với nhóm khách đầu tiên thì Airbnb thu tiền trước của khách nên chuyện
này không thể xảy ra trừ khi host chấp nhận cho khách trả tiền mặt trực tiếp,
vốn là điều Airbnb cấm & cực kỳ rủi ro cho host.
Đối với nhóm khách thứ hai - những người phá nhà, làm hỏng đồ hoặc ăn cắp
đồ, vu vạ bắt đền rằng họ bị mất đồ hay bị tai nạn trong nhà… - cũng khiến cho
các chủ nhà chưa từng cho thuê nhà trên Airbnb lo ngại & không dám chia sẻ
nhà của mình cho người lạ. Trong bài này, mình sẽ phân tích chi tiết về các
cơng cụ bảo vệ host của Airbnb, để host luôn cảm thấy an toàn khi cho thuê
nhà trên Airbnb:
-

Security Deposit (optional, tuỳ host có chọn hay khơng): nơm na giống như 1

khoản tiền cọc mà Airbnb sẽ trừ từ tài khoản của khách nếu host báo cáo hành
vi vi phạm của khách. Security deposit dùng để sửa chữa những hư hỏng, mất
mát nhỏ khách gây ra cho nhà của host.
Để add Security deposit thì host chỉ cần vào listing của mình, chọn
Booking settings / Pricing settings / Extra charges / Security deposit,
điền 1 con số từ
$100 đến $5,000 USD.
Để báo cáo vi phạm của khách, trong vòng 14 ngày sau khi khách checkout
hoặc trước khi có khách mới checkin, host chỉ cần vào Resolution Center &


điền các thông tin theo hướng dẫn. Nếu khách bấm Accept & đồng ý trả số tiền
host yêu cầu, host sẽ nhận được tiền sau 5-7 ngày làm việc. Nếu khách từ chối
hoặc khơng trả lời trong vịng 72h, host phải bấm Involve Airbnb trong
Resolution Center để nhờ Airbnb can thiệp. Airbnb có thể yêu cầu thêm một số
bằng chứng, host có 72h để cung cấp thêm những thơng tin này cho Airbnb.
-

Host Guarantee: cho dù host có yêu cầu Security deposit hay khơng, Airbnb
vẫn sẽ bảo vệ chính đáng tài sản cho host khi khách làm hỏng/mất đồ của host,
số tiền bồi thường có thể lên đến 1 triệu đơ theo chương trình Host Guarantee.
Tương tự như Security deposit, host chỉ cần vào Resolution Center & điền các
thông tin theo hướng dẫn để báo cáo vi phạm của khách, trong vòng 14 ngày
sau khi khách checkout hoặc trước khi có khách mới checkin.

-

Host Protection Insurance: là chương trình bảo hiểm lên đến 1 triệu đô
của Airbnb dành cho host trong trường hợp bên thứ ba (có thể là guest hoặc
do guest gây ra) bị chấn thương hay bị hỏng/mất đồ khi ở nhà của host &

đòi host bồi thường. Tuy nhiên chương trình này mới áp dụng ở 26 nước
trên thế giới & chưa có tại Việt Nam.
Đối với nhóm khách thứ ba (xem bài LÀM SAO ĐỂ CĨ GOOD REVIEW &
TRÁNH BAD REVIEW)


B. MƠ HÌNH KINH DOANH: ĐĂNG KÝ KINH DOANH, LÃI LỖ, DOANH
THU, CHI PHÍ
1. CHO THUÊ NHÀ ĐÚNG LUẬT
Khi chia sẻ về cách cho thuê nhà hiệu quả qua AirBnB, mình ln khuyến
khích các host làm cho đúng luật. Tuy nhiên, bài viết này chỉ là chia sẻ từ
kinh nghiệm thực tế của bọn mình, các bạn chỉ nên tham khảo, cịn lại phải
liên hệ với cơ quan chính quyền để làm theo đúng những gì họ hướng dẫn
nhé. Bọn mình khơng phải cơng ty luật cũng như khơng đại diện cho cơ
quan chức năng nào nên sẽ không thể hướng dẫn chi tiết hơn hoặc chịu
trách nhiệm gì về nội dung bài viết này. Ngoài ra, các bạn cũng cần chủ
động cập nhật các quy định mới nếu có để làm cho đúng luật.
Đây là các bước bọn mình đã làm trước khi bắt đầu cho thuê nhà qua
AirBnB:
Bước 1: Đăng ký hộ kinh doanh cá thể: chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn sau
và nộp tại UBND quận huyện nơi kinh doanh cho thuê nhà:
k
%C3%BD…
Bọn mình đã ghi ngành nghề kinh doanh là "cho người nước ngoài th nhà
ngun căn" vì chưa có quy định riêng cho AirBnB hoặc homestay.
*Ưu điểm và quyền lợi của hộ kinh doanh cá thể:
- Tránh được các thủ tục rườm rà
- Không phải khai thuế hằng tháng
- Chế độ chứng từ sổ sách kế tốn đơn giản
- Quy mơ gọn nhẹ

- Phù hợp với cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ


- Được áp dụng chế độ thuế khoán (đối với cho thuê nhà là 10%, bao
gồm 5% thuế GTGT + 5% thuế thu nhập cá nhân)
*Nhược điểm:
- Không được sử dụng hóa đơn khấu trừ nên khơng được hồn thuế,
khơng xuất được hóa đơn GTGT
- Chỉ được đăng ký kinh doanh tại một địa điểm mà không được mở các
đơn vị phụ thuộc
Sau đó UBND quận hướng dẫn bọn mình qua Chi cục Thuế quận để khai
mã số thuế cá nhân và đóng thuế mơn bài.
Bước 2: PCCC: làm theo hướng dẫn của Cảnh sát PCCC quận. Tuy nhiên, bọn
mình cũng nắm cơ bản về Thông tư 33/2010/TT-BCA để lựa chọn phương án
phù hợp:
- Các cơ sở kinh doanh lưu trú và cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài
thuê nhà để ở hoặc làm văn phòng từ 7 tầng trở lên phải có Giấy chứng
nhận đủ điều kiện về phòng cháy và chữa cháy.
- Các cơ sở kinh doanh lưu trú và cho tổ chức, cá nhân người nước ngồi th
nhà để ở hoặc làm văn phịng từ 6 tầng trở xuống phải có biên bản kiểm tra
an tồn về phòng cháy và chữa cháy. />%20php%20l…/View_Detail.aspx…
Bước 3: Đăng ký tạm trú: đăng ký sử dụng chương trình khai báo tạm trú
cho người nước ngoài qua Internet:





Bước 4: Khai báo và đóng thuế điện tử:

Đóng thuế là nghĩa vụ và là quyền lợi của mọi công dân vì khơng có ngân
sách sẽ chẳng có cầu đường, trường học, bệnh viên, dịch vụ cơng ích, cơ sở
hạ tầng... cho mình xài. Đừng tìm cách trốn thuế rồi ngồi đó chê Việt Nam
thế này thế nọ. Bọn mình ln làm đúng luật nên khơng khuyến khích các
hành vi tham nhũng, hối lộ. Tuy nhiên, vào những dịp lễ Tết, như cách
doanh nghiệp vẫn dùng để cảm ơn đối tác và khách hàng, bọn mình vẫn
chuẩn bị những món quà nhỏ để cảm ơn sự hỗ trợ tận tình của những cán
bộ làm tốt nhiệm vụ.
Về vấn đề làm đúng luật, còn phải kể đến việc một số guest muốn trả giá và
thương lượng trả tiền mặt trực tiếp cho host để né phí dịch vụ của AirBnB.
Mình chưa bao giờ và sẽ không bao giờ chấp nhận cách làm đó vì khơng
cơng bằng cho AirBnB là cty đã bỏ ra bao nhiêu tiền và công sức để xây
dựng cái platform tuyệt vời này để kiếm guest về cho mình, hơn nữa việc
nhận khách trực tiếp cực kỳ rủi ro nếu khách làm hỏng đồ đạc nhà mình,
lúc đó chẳng có ai đứng ra đền bù thiệt hại cho mình cả, trong khi AirBnB
có dịch vụ chăm sóc khách hàng cực tốt để bảo vệ quyền lợi cho cả host và
guest. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất là AirBnB sẽ có thể khóa tài khoản của
host nếu phát hiện gian lận, mất tài khoản là mất luôn review, phải xây
dựng thương hiệu lại từ đầu, liệu có đáng đánh đổi khơng? Về ngun tắc
là thế, nhưng mình vẫn linh động hỗ trợ cho những khách book dài ngày vì


lúc đó phí dịch vụ cũng khơng phải ít (guest chịu 6-12%). Mình yêu cầu họ
book qua AirBnB vài đêm để thử xem có ưng ý


hay khơng, sau đó sẽ gia hạn tại chỗ trực tiếp với mình nếu họ hài lịng. Vài
ngày này cũng sẽ giúp mình lọc khách, vì mình có quyền báo cáo cho
AirBnB nếu guest phá nhà và từ chối gia hạn cho họ. Làm theo cách này thì
mình thấy bên nào cũng win, không ai chịu rủi ro hay thiệt thịi gì: AirBnB

vẫn có phí dịch vụ, khách được ở thử, mình được AirBnB hỗ trợ và có
quyền từ chối khách nếu cần.
Nói tóm lại, khi kinh doanh thì ngồi lợi nhuận ra cịn phải có đạo đức kinh
doanh thì mới bền được, bọn mình chân thành khuyên các host đừng vì
những lợi ích ngắn hạn mà rước những rủi ro, vấn đề khơng đáng có vào
thân. Chúc cả nhà kinh doanh thuận lợi và chân chính, hướng tới những lợi
ích dài hạn to lớn hơn cho cả cộng đồng AirBnB Việt Nam nhé ❤
2. KINH DOANH AIRBNB CÓ LÃI KHƠNG?
Cho dù làm ngành nghề gì thì muốn thành cơng phải có sự nhạy bén trong
kinh doanh (business sense). Nhiều bạn tưởng AirBnB dễ ăn rồi cứ thế mà
đâm đầu vào, khơng hề biết tính tỷ suất hồn vốn (ROI = Return On
Investment), doanh thu dự kiến, chi bao nhiêu là vừa phải... Nếu khơng biết
tính lãi lỗ thì các bạn không nên mạo hiểm đầu tư theo kiểu ăn may hay
theo phong trào, người ta thắng chưa chắc các bạn đã thắng. Theo quy luật
cung-cầu, nếu có nhiều khách tìm thuê nhà AirBnB trong khu vực bạn
muốn đầu tư (cầu) mà chưa có nhiều người cho thuê nhà AirBnB trong khu
vực này (cung) thì đây là cơ hội tốt cho bạn. Cịn nếu đã có nhiều đối thủ
cạnh tranh trong cùng khu vực thì bạn nên cân nhắc và tính tốn xem lượng
khách hàng tiềm năng có đủ nhiều cho tất cả mọi người hay không, hay là
một “đại dương đỏ” với lượng cá có hạn nhưng quá nhiều người câu dẫn
đến cuộc chiến phá giá gay gắt. Tuy nhiên, nếu bạn tự tin về gu thẩm mỹ
(để biết cách trang trí nhà mình cho bắt mắt và hút khách)


cũng như dịch vụ khách hàng siêu tốt của mình thì khách vẫn sẽ tìm đến
bạn nếu mức giá thuê của bạn hợp lý.
Quay lại cơng thức tính ROI, thơng thường ROI = lợi nhuận rịng / chi phí
đầu tư (%). Trong trường hợp chi quá nhiều, thu không đủ bù chi thì lợi
nhuận bị âm, lúc đó ROI cũng sẽ âm.
Ví dụ: Nếu ROI là 20% nghĩa là 100 đồng tôi bỏ ra sẽ mang lại cho tôi

thêm 20 đồng, nếu ROI là -20% nghĩa là 100 đồng tôi bỏ ra đầu tư sẽ khiến
tôi mất thêm 20 đồng nữa vì kinh doanh kém.
Nói một cách dễ hiểu, khi đặt vấn đề về ROI là khi trả lời câu hỏi nếu tơi bỏ ra
1 đồng thì tơi sẽ có thêm mấy đồng nữa. Lãi suất tiết kiệm ngân hàng cũng là 1
chỉ số ROI.
Để tính lợi nhuận rịng, cần biết doanh thu dự kiến và chi phí đầu tư là bao
nhiêu. Chi phí đầu tư thường dễ tính, đó là tổng chi phí mặt bằng (nếu là
nhà thuê lại), nội thất, trang thiết bị (TV, máy lạnh, tủ lạnh…), cơ sở vật
chất (dầu gội, sữa tắm, giấy vệ sinh…), điện nước, phí vệ sinh, phí bảo vệ,
phí quản lý, thuế… Nói chung có bao nhiêu chi phí phải tính hết vào và
chọn mức khấu hao hợp lý. Về doanh thu dự kiến thì chỉ nên chọn tỷ lệ kín
phịng (occupancy rate) khoảng 66% (2/3) là mức trung bình an tồn, vì
ngành du lịch bị ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ (seasonality), ln có mùa
cao điểm và thấp điểm, nên nếu bạn tính doanh thu dự kiến theo tỷ lệ kín
phịng 100% thì ROI của bạn dễ bị tính nhầm và khiến bạn có quyết định
đầu tư sai lệch. Như vậy, với tỷ lệ kín phịng là 66% thì doanh thu dự kiến
cả năm của bạn sẽ xấp xỉ bằng giá thuê 1 đêm x 20 ngày/tháng x 12 tháng
(20 ngày là 66% của 1 tháng có 30 ngày). Sau


đó bạn chỉ cần áp dụng cơng thức ROI ở trên để cân nhắc về quyết định đầu
tư của mình.
Tuy nhiên, doanh thu thực tế sẽ khác doanh thu dự kiến do 2 yếu tố trong
cơng thức, đó là giá th 1 đêm và tỷ lệ kín phịng. Khi đang mùa thấp
điểm hoặc mới bắt đầu kinh doanh AirBnB, bạn nên giảm giá để tăng tỷ lệ
kín phịng và kiếm được càng nhiều review càng tốt. Khi đã trở thành
Superhost hoặc đến mùa cao điểm, khi mà tỷ lệ kín phịng đã tương đối tốt
(>80%), bạn có thể tăng giá để cải thiện doanh thu. Nhưng giá là con dao 2
lưỡi, bạn phải ln giữ nó ở mức ngang giá thị trường hoặc thấp hơn nếu
khơng muốn tỷ lệ kín phịng bị suy giảm. Vì cho dù nhà bạn có tuyệt vời

thế nào, số đông vẫn sẽ không chấp nhận trả cao hơn mức giá thị trường
chung. Một số bạn tham lam cứ muốn tăng giá dần đều để rồi đánh mất dần
khách hàng, hoặc giữ nguyên giá cho dù đang là mùa thấp điểm. Có lẽ các
bạn khơng biết đến khái niệm chi phí cơ hội, là giá trị kinh tế mà các bạn
mất đi khi không giảm giá kịp thời, vì khách khơng th phịng thì các bạn
vẫn phải trả tiền mặt bằng (nếu là nhà thuê lại) và rất nhiều chi phí cố định
khác.
Đây là một ví dụ cụ thể về tất cả các công thức trên cho các bạn dễ hình
dung: Bạn thuê 1 căn nhà có 10 phịng, giá th ngun căn là 60
triệu/tháng (chi phí cố định). Các loại chi phí khác (chi phí biến đổi) vào
khoảng 10 triệu/tháng nếu khai thác hết công suất. Khi áp dụng tỷ lệ kín
phịng an tồn 66% thì tổng chi phí = 60 + 10x66% = 67 triệu/tháng,
tương đương 804 triệu/năm. Giá thuê trung bình trên AirBnB cho loại
phòng này là 500k/đêm.


Doanh thu dự kiến = 500k x 30 ngày x 10 phòng x 66% = 100 triệu/tháng,
tương đương 1200 triệu/năm.


Lợi nhuận ròng = 1200 – 804 = 396 triệu/năm.
ROI = 396 / 804 = 49%, nghĩa là cứ mỗi 1 đồng đầu tư bạn có thêm 0,49
đồng. Đến mùa thấp điểm, tỷ lệ kín phịng giảm cịn 30%, dẫn đến doanh
thu tháng đó cịn 500k x 30 ngày x 10 phòng x 30% = 45 triệu, trong khi
bạn vẫn phải trả 60 + 10x30% = 63 triệu chi phí hàng tháng.
Nếu không muốn lỗ 63 – 45 = 18 triệu trong tháng đó, bạn có thể:
1.

điều chỉnh giá thuê xuống cịn 300k (tương đương -40%) nhưng tỷ lệ kín
phịng lên 90% (tuy là mùa thấp điểm nhưng các khách hàng sau khi xem

hết các listing tương tự sẽ đều book ở nhà bạn vì giá tốt nhất). Doanh thu sẽ
là 300k x 30 ngày x 10 phòng x 90% = 81 triệu, tuy ít hơn doanh thu tháng
dự kiến (100 triệu) nhưng vẫn mang lại lợi nhuận là 81 – (60 + 10x90%) =
12 triệu.

2.

điều chỉnh giá thuê xuống cịn 400k (tương đương -20%) nhưng tỷ lệ kín
phịng lên 60%. Doanh thu sẽ là 400k x 30 ngày x 10 phịng x 60% = 72
triệu, tuy ít hơn doanh thu tháng dự kiến (100 triệu) nhưng vẫn mang lại lợi
nhuận là 72 – (60 + 10x60%) = 6 triệu.
Chênh lệch kinh tế giữa việc không giảm giá với việc giảm giá 40% (chi phí cơ
hội) = 18 triệu (lỗ nếu không giảm giá) + 12 triệu (lãi dự kiến nếu giảm giá
40%) = 30 triệu.
Chênh lệch kinh tế giữa việc không giảm giá với việc giảm giá 20% (chi phí cơ
hội) = 18 triệu (lỗ nếu khơng giảm giá) + 6 triệu (lãi dự kiến nếu giảm giá
20%) = 24 triệu.
Rõ ràng là nếu bạn không giảm giá khi tỷ lệ kín phịng q thấp (<50%), bạn sẽ
phải trả những chi phí cơ hội cao hơn nhiều so với khoản lỗ mà bạn nhìn thấy


được. Hơn nữa, với cùng một mức doanh thu, người host cho th với giá
thấp nhưng có tỷ lệ kín phịng cao sẽ có nhiều review hơn người host cho
th với giá cao nhưng tỷ lệ kín phịng thấp, vì số review ln tỷ lệ thuận
với tỷ lệ kín phịng. Và bạn thừa biết là trên AirBnB càng nhiều review sẽ
càng có nhiều khách đến với bạn hơn.
Các bạn đăng ký tạo tài khoản Airbnb or tạo Listing mới qua Listing, để David có
thể hỗ trợ và giúp mang lại nhiều booking nhất:
/>3. TỐI ƯU HOÁ DOANH THU TỪ AIRBNB
Để kinh doanh AirBnB có lãi thì chỉ có 2 cách, hoặc tăng thu, hoặc giảm chi.

Nếu kết hợp cả 2 được thì càng tốt.
Trong bài này mình sẽ nói rõ hơn về cách TỐI ƯU HỐ DOANH THU TỪ
AIRBNB. Cơng thức tính doanh thu tháng cơ bản là:
Doanh thu = Giá 1 đêm (1) x Số đêm (2) + Nguồn thu khác (3)
Như vậy để tăng doanh thu thì có thể tăng (1), (2) hoặc/và (3):
(1) : Giá 1 đêm (nightly price) chỉ nên tăng khi nhà bạn có thiết kế độc đáo,

tiện nghi cao cấp (hồ bơi, phòng gym…), nằm ở vị trí đẹp (gần trung tâm,
gần biển…), khu vực ít cạnh tranh, khi vào mùa cao điểm (Noel-Tết Tây/ta,
30/4- 1/5, mùa hè tháng 7-8). Đối với các nhà gần biển thì thường weekend
cũng đơng khách hơn nên host có thể sử dụng Weekend price per night
(trong Booking settings / Pricing / Extra charges) để tăng giá cho mỗi tối
thứ sáu và thứ bảy.
(2) : Số đêm tương ứng với tỷ lệ kín phịng (occupancy rate). Khi kinh doanh cho

thuê nhà, occupancy rate là chỉ số quan trọng nhất nhưng nó thường tỷ lệ


nghịch với giá 1 đêm, cũng giống như sản lượng bán ra thường tỷ lệ nghịch với
giá bán sản phẩm. Khách hàng nào cũng muốn dịch vụ tốt với giá cả phải
chăng, chứ chẳng ai muốn trả giá cao cho dịch vụ tồi cả. Những hosts nào
muốn đầu tư tối thiểu (nội thất xấu, nhà cũ hoặc không thuận tiện đi lại)


nhưng lại để giá cao thì đừng ngạc nhiên nếu khơng có khách book. Hoặc
nếu khu vực đó đang có quá nhiều nhà cho thuê với giá $20/đêm mà bạn
cho thuê căn tương tự với giá $30/đêm thì cũng đừng thắc mắc tại sao nhà
bạn ế nhé.
Để tăng occupancy rate thì host cần :
-

Linh hoạt điều chỉnh nightly price: chỉnh sẵn giá cao cho mùa cao điểm trong
năm và sẵn sàng hạ giá vào mùa thấp điểm (là thời gian ngay sau mùa cao
điểm). Khi lịch tuần sau chưa có khách book hoặc tháng sau mới chỉ kín lịch
dưới 50% thì host cũng cần hạ giá ngay nếu muốn đảm bảo nguồn doanh thu.

-

Thu hút thêm khách trung-dài hạn: thông qua chính sách giảm giá tuần và
tháng (Weekly discount và Monthly discount trong Booking settings /
Pricing
/ Length-of-stay prices). Nếu bạn giảm 30% cho khách thuê tháng thì cũng
tương đương với occupancy rate của bạn ở mức 70%, bằng với doanh thu
bạn có được từ 21 ngày cho thuê ngắn hạn nhưng đỡ mất công trả lời
khách, quản lý check-in/out, dọn dẹp... Khách trung-dài hạn sẽ giúp bạn dễ
dàng vượt qua những mùa thấp điểm mà vẫn có doanh thu ổn định. Như
nhà mình hiện giờ chỉ có 30% là khách ngắn hạn book qua AirBnB, còn lại
là khách trung-dài hạn (đã từng book qua AirBnB trước kia và gia hạn trực
tiếp sau đó) hoặc khách do khách AirBnB giới thiệu, nhờ đó occupancy rate
ln duy trì ở mức 80-100% suốt cả năm.

(3) Nguồn thu khác: bao gồm Cleaning fee, Additional guests (trong Booking

settings / Pricing / Extra charges), cung cấp thêm dịch vụ ăn uống, giặt sấy,
đưa đón sân bay, cho thuê xe máy, bán SIM… Bên cạnh việc cho thuê nhà
(Homes), các hosts cũng có thể bán thêm các hoạt động trải nghiệm
(Experiences) như tour du lịch, dạy nấu ăn, hội hoạ, thủ công… hoặc hợp tác


với các đơn vị cung cấp các dịch vụ này để có thêm thu nhập từ hoa hồng giới

thiệu.