Đánh giá thực trạng và định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư huyện giao thủy tỉnh nam định luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN XUÂN GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG
PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐIỂM DÂN CƯ
HUYỆN GIAO THỦY - TỈNH NAM ĐỊNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Tám

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Trần Xuân Giang

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo bộ môn Quy hoạch đất
đai, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Đỗ Thị Tám, là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND huyện Giao Thủy, các
phòng ban và nhân dân trong huyện, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên, tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lịng chân thành, tơi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Trần Xuân Giang

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................................viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ........................................................................................... ix
THESIS ABSTRACT................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................. 1

1.2.

MỤC ĐÍCH – U CẦU .............................................................................. 2

1.2.1.

Mục đích ....................................................................................................... 2

1.2.2.

u cầu ......................................................................................................... 2

1.3.

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................ 2

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2

1.4.

ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ
TÀI................................................................................................................ 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ....................................................................... 4
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG
ĐIỂM DÂN CƯ ............................................................................................ 4

2.1.1.

Khái niệm và tiêu chí phân loại điểm dân cư.................................................. 4

2.1.2.

Những quy định về quản lý, quy hoạch xây dựng và phát triển khu dân

cư .................................................................................................................. 6

2.2.

THỰC TRẠNG VÀ XU THẾ PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐIỂM DÂN
CƯ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ........................................................ 8

2.2.1.

Thực trạng và xu thế phát triển hệ thống điểm dân cư các nước châu
Âu ................................................................................................................. 8

2.2.2.

Khu vực Châu Á .......................................................................................... 13

2.2.3.

Nhận xét chung về thực trạng và xu thế phát triển hệ thống điểm dân cư
các nước trên thế giới .................................................................................. 15

iii


2.3.

TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN KHU DÂN CƯ Ở VIỆT NAM ............... 16

2.3.1.

Khái quát chung .......................................................................................... 16

2.3.2.

Quá trình hình thành các quần cư – điểm dân cư nông thôn ......................... 16

2.3.3.

Phân bố không gian các điểm dân cư truyền thống ....................................... 17

2.3.4.

Một số hình thức bố cục của các điểm dân cư truyền thống.......................... 22

2.3.5.

Thực trạng kiến trúc cảnh quan khu dân cư nông thôn ................................. 22

2.3.6.

Một số định hướng phát triển điểm dân cư ................................................... 25

2.3.7.

Yêu cầu của quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn ............................ 29

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................... 31
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................................... 31

3.2.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 31

3.2.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Giao Thủy .................................... 31

3.2.2.

Thực trạng phát triển hệ thống điểm dân cư trên địa bàn huyện.................... 31

3.2.3.

Định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư huyện Giao Thủy đến năm
2030 ............................................................................................................ 31

3.2.4.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất dân cư .................. 32

3.3.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 32

3.3.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .......................................................... 32

3.3.2.

Phương pháp xử lý số liệu ........................................................................... 32

3.3.3.

Phương pháp phân loại điểm dân cư ............................................................ 32

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................................................... 37
4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN GIAO THỦY ......... 37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 37

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................................... 42

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện
Giao Thủy ................................................................................................... 47

4.1.4.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Giao Thủy ......................... 48

4.2.

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐIỂM DÂN CƯ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY ............................................................... 55

4.2.1.

Thực trạng hệ thống điểm dân cư huyện Giao Thủy ..................................... 55

4.2.2.

Phân loại hệ thống điểm dân cư ................................................................... 61

iv


4.2.3.

Thực trạng kiến trúc, cảnh quan trong xây dựng và phát triển điểm dân
cư ................................................................................................................ 68

4.3.

ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐIỂM DÂN CƯ HUYỆN
GIAO THỦY ĐẾN NĂM 2030 ................................................................... 78

4.3.1.

Các dự báo cho định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư ....................... 78

4.3.2.

Định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư ............................................... 80

4.4.

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ
DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ HUYỆN GIAO THỦY .................................. 86

4.4.1.

Giải pháp về hồn thiện chính sách .............................................................. 86

4.4.2.

Giải pháp về quy hoạch ............................................................................... 87

4.4.3.

Biện pháp huy động vốn đầu tư ................................................................... 88

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................... 89
5.1.

KẾT LUẬN ................................................................................................. 89

5.2.

ĐỀ NGHỊ .................................................................................................... 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 91

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa

CTCC

Cơng trình cơng cộng

HĐND

Hội đồng nhân dân

MĐCC

Mục đích cơng cộng

MNCD

Mặt nước chun dùng

NTTS

Ni trồng thủy sản

SXKD PNN

Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Định mức sử dụng đất trong khu dân cư ...................................................... 6
Bảng 3.1. Phân cấp một số tiêu chí đánh giá điểm dân cư .......................................... 33

Bảng 3.2. Tổng hợp chỉ tiêu phân loại điểm dân cư ................................................... 36
Bảng 4.1. Dân số và lao động huyện Giao Thủy giai đoạn 2013 - 2017 ..................... 43
Bảng 4.2. Hệ thống giao thông đường bộ huyện Giao Thủy....................................... 44
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Giao Thủy .................................. 52
Bảng 4.4. Hiện trạng hệ thống điểm dân cư huyện Giao Thủy năm 2017 ................... 55
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng đất khu dân cư năm 2017 huyện Giao Thủy ................ 57
Bảng 4.6. Cơ cấu diện tích đất trong khu dân cư........................................................ 59
Bảng 4.7. So sánh hiện trạng sử dụng đất trong khu dân cư của huyện Giao Thủy
với định mức sử dụng đất theo Công văn 5763/BTNMT - ĐKTK .............. 61
Bảng 4.8. Kết quả phân loại một số tiêu chí đánh giá điểm dân cư............................. 62
Bảng 4.9. Kết quả phân loại hệ thống điểm dân cư năm 2017 .................................... 65
Bảng 4.10. Định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư đến năm 2030 ...................... 84

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Giao Thủy..............................................................37
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2017 ..........................................52
Hình 4.3. Kiến trúc nhà ở nơng thơn tại xóm 16 xã Giao Long ....................................69
Hình 4.4. Kiến trúc nhà ở khu vực xóm 6 ở xã Giao Nhân ...........................................70
Hình 4.5. Kiến trúc nhà ở tại thị trấn Ngơ Đồng...........................................................71
Hình 4.6. Kiến trúc cơng trình giáo dục trên địa bàn huyện ..........................................72
Hình 4.7. Kiến trúc cơng trình bưu điện huyện, bưu điện văn hóa xã ...........................73
Hình 4.8. Hệ thống giao thông trong huyện Giao Thủy ................................................76

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Trần Xuân Giang
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng và định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư
huyện Giao Thủy – tỉnh Nam Định”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc tổ chức sử dụng đất, xây dựng và phát triển hệ thống điểm dân cư
đô thị và nông thôn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định.
- Định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội bền vững trên địa bàn huyện Giao Thủy.
Nội dung nghiên cứu
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Giao Thủy;
Thực trạng phát triển hệ thống điểm dân cư trên địa bàn huyện Giao Thủy;
Định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư huyện Giao Thủy đến năm 2030;
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất dân cư.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu;
Phương pháp xử lý số liệu;
Phương pháp phân loại điểm dân cư;
Phương pháp chuyên gia.
Kết quả chính và kết luận
1. Giao Thủy là một huyện đồng bằng ven biển của tỉnh Nam Định, có tiềm
năng về phát triển dịch vụ du lịch và tiểu thủ công nghiệp. Tổng dân số của huyện là
188.903 người, số hộ là 60.560 hộ. Tổng diện tích tự nhiên là 23.775,61 ha, trong đó đất
nơng nghiệp là 16.591,02 ha, đất phi nông nghiệp là 6.421,44 ha và 763,15 ha đất chưa
sử dụng.
2. Tổng số điểm dân cư trong tồn huyện là 329 điểm, trong đó có 24 điểm dân
cư đô thị và 305 điểm dân cư nơng thơn. Kết quả phân loại điểm dân cư có 98 điểm dân

cư loại 1; 161 điểm dân cư loại 2 và 70 điểm dân cư loại 3. Kiến trúc cảnh quan khu dân
cư cịn nhiều hạn chế và có sự khác biệt giữa khu vực đô thị và khu vực nơng thơn. Diện
tích đất khu dân cư là 2.393,21 ha, trong đó đất ở là 1.210,23ha, đất xây dựng cơng trình

ix


công cộng là 124,02 ha, đất giao thông là 1.046,13 ha, đất cây xanh là 1,21 ha, đất tiểu
thủ công nghiệp là 5,56 ha và đất khác là 6,06ha.
3. Định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư được căn cứ trên quy hoạch phát
triển kinh tế xã hội của huyện và các quy hoạch ngành. Đến năm 2030, hệ thống dân cư
phát triển trên toàn huyện Giao Thủy vẫn phát triển trên cơ sở các điểm dân cư cũ mở
rộng các điểm dân cư có tiềm năng phát triển dọc theo các trục đường chính với tổng
diện tích 52,18 ha trên tất cả các đơn vị hành chính, trên mỗi đơn vị hành chính cấp xã
thực hiện tốt việc phân khu chức năng theo quy hoạch nông thôn mới. Tiến hành chỉnh
trang, cải tạo các điểm dân cư nông thơn có kết hợp với quy hoạch, mở rộng, mở mới,
các cơng trình cơng cộng được xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp góp phần phục vụ
nhu cầu của người dân.
Định hướng đến năm 2030, tồn huyện sẽ có 329 điểm dân cư. Trong đó điểm dân
cư loại 1 là 144 điểm, điểm dân cư loại 2 là 158 điểm, điểm dân cư loại 3 là 27 điểm.
Tổng số điểm dân cư đơ thị là 24 điểm. Trong đó: điểm dân cư loại 1 là 15 điểm,
điểm dân cư loại 2 là 9 điểm. Tổng số điểm dân cư nơng thơn là 305 điểm. Trong đó: điểm
dân cư loại 1 là 129 điểm, điểm dân cư loại 2 là 149 điểm, điểm dân cư loại 3 là 27 điểm.
4. Để phát triển hệ thống điểm dân cư thống nhất và nâng cao chất lượng cuộc
sống, chính quyền địa phương cần phải xây dựng hoàn chỉnh các loại quy hoạch và có
các chính sách huy động nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và nhân dân.

x

THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Xuan Giang
Thesis title: Assessment of current situation and development orientation of residential
area system in Giaothuy district - Namdinh province.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research objectives
- To assess the organization of land use, establishment and developing the
system of urban and rural residential areas in Giao Thuy district, Nam Dinh province.
- To orient for development of the residential area system to meet the
requirements of sustainable socio-economic development in Giao Thuy district.
Research content


Natural and socio-economic conditions of Giao Thuy district;



Situation of developing the residential area system in Giao Thuy district;



Orientations for developing the residential area system of Giao Thuy district till 2030;



Suggest solutions to improve the efficiency of residential land use and management.

Research Methods


Method of data collection, documents;



Methods of processing data;



Method of classifying residential spots;



Method of Expert.

Main results and conclusions
Giao Thuy is a coastal plain district of Nam Dinh province with potential for
developing tourism services and handicrafts. The total population of the district is
188,903 people, the number of households is 60,560 households. Total natural area is
23,775.61 ha, of which agricultural land is 16,591.02 ha, non-agricultural land is
6,421.44 ha and 763.15 ha unused land.
2. Total of residential area of the district was 329. In which, there are 24 urban
residential area and 305 rural residential area. The result of classification of residential
area showed that: It has 98 residential area with level 1; 161 residential area with level 2
and 70 residential area level 3. The residential architecture was still limited and there was
a difference between urban and rural residential areas. Land area of residential areas was
2,393.21 hectares, of which residential land was 1,210.23 hectares, public construction

xi


land was 124.02 hectares, transport land was 1,046.13 hectares, green land was 1.21
hectares, land for small industry was 5.56 ha and land for other purpose was 6.06 ha.
3. The development orientation of the residential area system is based on the
district socio-economic development planning and branch plannings. By 2030, the
residential development system in Giao Thuy district will continue to develop on the
basis of old residential areas, which will expand residential areas with potential
development along the main roads with the total area of 52.18 ha in all administrative
units, per commune-level administrative units to well perform the functional division
according to the new rural planning. To renovate and renovate rural residential areas in
combination with the planning, expansion and re-opening, public works newly built or
renovated or upgraded to meet the population's demands.
By 2030, the district will have 329 residential areas. Of which, residential areas
with level 1 shall be 144, residential areas with level 2 shall be 158, residential areas with
level 3 shall be 27.
Total urban residential area will be 24. Of which: residential area with level 1
will be 15, residential area with level 2 will be 9. Total rural residential area will be 305.
Of which: residential area with level 1 will be 129, the residential area with level 2 will
be 149, the residential area with level 3 will be 27.
4. In order to develop the unified residential area system and improve the quality
of life, local authorities should complete all types of planning and adopt policies to
mobilize capital from the state budget and human resources people.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,
là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng có gì thay thế được, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
công trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013). Đất đai là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia
nhưng bị giới hạn về số lượng nên nếu con người sử dụng đất một cách hợp lý thì
đất đai lại là nguồn tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là nguồn tài
nguyên, nguồn lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, giữ
vững ổn định tình hình chính trị - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng và là
thành quả tạo lập, bảo vệ của nhiều thế hệ người dân. Chính vì vậy, nhiều năm
qua chính quyền các cấp và nhân dân ln tìm nhiều giải pháp nhằm khai thác,
sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Tổ chức hợp lý mạng
lưới khu dân cư sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đáp ứng yêu cầu tổ chức và phát triển sản xuất của các ngành kinh tế, thoả
mãn tốt nhất nhu cầu của nhân dân về việc làm, nhà ở, giao tiếp cũng như các
nhu cầu về vật chất, văn hố tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí… tạo sự đa dạng
cảnh quan và bảo vệ mơi trường. Chính vì vậy, việc định hướng quy hoạch hệ
thống điểm dân cư một cách khoa học, hợp lý là rất cần thiết.
Ngày nay, cùng với sự tăng lên nhanh chóng của dân số, q trình đơ thị
hố cũng ngày càng diễn ra mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu sử dụng đất đối với tất cả
các ngành sản xuất và đời sống xã hội cũng tăng theo mà đất đai lại có hạn. Do
vậy, vấn đề đặt ra là làm thế nào để quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý và có
hiệu quả nhất có thể.
Đất khu dân cư có vai trị rất quan trọng trong đời sống con người. Đó là
nơi ăn ở, sinh sống, vui chơi, giải trí, nghỉ ngơi phục hồi sức lao động của con
người. Đất khu dân cư còn gắn liền với các hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra
của cải vật chất cho xã hội. Tổ chức hợp lý mạng lưới khu dân cư sẽ tạo điều
kiện thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đáp ứng yêu cầu tổ chức
và phát triển sản xuất của các ngành kinh tế, thoả mãn tốt nhất nhu cầu của nhân

dân về việc làm, nhà ở, giao tiếp cũng như các nhu cầu về vật chất, văn hoá tinh

1


thần và nghỉ ngơi, giải trí… tạo sự đa dạng cảnh quan và bảo vệ môi trường.
Giao Thủy là huyện đồng bằng ven biển của tỉnh Nam Định, nơi sông Hồng
đổ ra biển qua cửa Ba Lạt. Huyện có tổng diện tích tự nhiên là 23.775,61 ha, dân số
188.903 người. Trên địa bàn huyện có các tuyến đường 482B, 489, 489B với tổng
chiều dài 46,4 km. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện trong những năm qua
tương đối cao (bình quân 5 năm 2013 - 2017 đạt 11,8%). Cơ cấu hành chính gồm 20
xã và 2 thị trấn. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội, huyện Giao Thủy
cần có những quy hoạch phát triển hệ thống điểm dân cư đô thị và nông thôn hợp lý
với mục tiêu là nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Xuất phát từ những thực trạng trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá thực trạng và định hướng phát triển hệ thống điểm dân cư huyện
Giao Thủy – tỉnh Nam Định”.
1.2. MỤC ĐÍCH – YÊU CẦU
1.2.1. Mục đích
+ Nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc tổ chức sử dụng đất, xây dựng và
phát triển hệ thống điểm dân cư đô thị và nông thôn trên địa bàn huyện Giao
Thủy - tỉnh Nam Định;
+ Định hướng phát triển mạng lưới điểm dân cư huyện Giao Thủy đến
năm 2030.
1.2.2. Yêu cầu
+ Các số liệu, tài liệu điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính xác,
phản ánh đúng hiện trạng;
+ Định hướng quy hoạch phải dựa trên các cơ sở khoa học: tiềm năng về
đất đai, nguồn vốn đầu tư, lao động…, dựa trên các chính sách, chỉ tiêu phát triển
kinh tế xã hội của địa phương nhằm đem lại tính khả thi cao nhất.

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Hệ thống điểm dân cư trên địa bàn huyện Giao Thủy;
- Các văn bản liên quan đến quản lý sử dụng đất khu dân cư.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Tập trung chủ yếu việc quản lý sử dụng các loại đất trong

2


khu dân cư; kiến trúc, cảnh quan và các công trình liên quan đến khu dân cư.
- Về thời gian: Số liệu thống kê lấy trong giai đoạn 2010-2017. Số liệu
hiện trạng lấy đến ngày 31/12/2017.
1.4. ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài sẽ góp phần bổ sung cơ sở khoa học để nâng cao hiệu quả quản lý,
sử dụng đất khu dân cư nói riêng và đất đai nói chung.
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đề xuất được các giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả quản lý sử dụng đất khu dân cư trên địa bàn huyện Giao Thủy qua
đó góp phần nâng cao đời sống của người dân.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG
ĐIỂM DÂN CƯ
2.1.1. Khái niệm và tiêu chí phân loại điểm dân cư
- Điểm dân cư đô thị: Theo Nguyễn Thế Bá (2004), điểm dân cư đô thị là
điểm dân cư tập trung phần lớn những người dân phi nông nghiệp, họ sống và
làm việc theo kiểu thành thị.

Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu
hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nơng nghiệp, là trung tâm chính trị, hành
chính, kinh tế, văn hóa hoặc chun ngành, có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh
tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương. Đô thị bao gồm
nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã, trị trấn. Dân số
tồn đơ thị là dân số của khu vực nội thị và khu vực ngoại thị (Chính phủ nước
CHXHCN Việt Nam, 2009).
- Điểm dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của nhiều hộ gia đình gắn
kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm
vi một khu vực nhất định bao gồm trung tâm xã, ấp, bản, bn, phum, sóc (có tên
gọi chung là thơn) được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã
hội, văn hoá, phong tục, tập quán và các yếu tố khác (Bộ Xây dựng, 2009).
Khi phân loại điểm dân cư cần căn cứ vào những đặc điểm cơ bản sau
đây: điều kiện sống và lao động của dân cư; chức năng của điểm dân cư; quy
mô dân số, quy mô đất đai trong điểm dân cư; vị trí điểm dân cư trong cơ cấu
cư dân; cơ cấu lao động theo các ngành kinh tế....
Trên cơ sở các tiêu chí phân loại trên, hệ thống mạng lưới dân cư nước ta
được phân ra thành các loại sau:
1. Đô thị rất lớn: là thủ đô, thủ phủ của một miền lãnh thổ. Các đô thị
này là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ
du lịch, giao thông, giao dịch quốc tế... của quốc gia, có vai trị thúc đẩy sự phát
triển của cả nước.
2. Đô thị lớn: là loại trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố, xã hội, sản xuất
công nghiệp, dịch vụ, du lịch, giao thông, giao dịch quốc tế... của nhiều tỉnh hay
một tỉnh, có vai trị thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ.

4


3. Đơ thị trung bình: là các trung tâm chính trị, kinh tế, xã hội, văn hố,

sản xuất cơng nghiệp, dịch vụ, du lịch của một tỉnh hay nhiều huyện, có vai trị
thúc đẩy sự phát triển của tỉnh hay một vùng lãnh thổ của tỉnh.
4. Đô thị nhỏ: là các trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố, xã hội, sản
xuất... của một huyện hay liên xã, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một huyện
hay một vùng trong huyện.
5. Làng lớn: là trung tâm hành chính - chính trị, văn hố, xã hội, dịch vụ
kinh tế của một xã, có vai trị thúc đẩy sự phát triển của một xã hay nhiều điểm
dân cư.
6. Làng nhỏ: là nơi ở, nơi sản xuất tiểu thủ công nghiệp, nơng lâm nghiệp...
của nhân dân trong một xã.
7. Các xóm, ấp, trại: là các điểm dân cư nhỏ nhất, với các điều kiện sống
rất thấp kém. Trong tương lai các điểm dân cư này cần xoá bỏ, sát nhập thành các
điểm dân cư lớn hơn (Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, 2007).
Hiện nay, vấn đề quy hoạch đô thị, quy định những tiêu chuẩn đối với việc
phát triển mở rộng, không gian kiến trúc… đã được sự quan tâm của nhà nước.
Tại Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/2/2007 của Chính phủ quy định cụ thể
về vấn đề quản lý kiến trúc đô thị, cụ thể: Nghị định quy định cụ thể các quy định
đối với từng hạng mục cơng trình trong kiến trúc tổng quan đô thị.
Theo Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ
quy định cụ thể về việc phân loại đơ thị thì đô thị được phân thành 6 loại:
- Đô thị loại đặc biệt là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội
thành, huyện ngoại thành và các đô thị trực thuộc.
- Đô thị loại I, loại II là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội
thành, huyện ngoại thành và có thể có các đơ thị trực thuộc; đô thị loại I, loại II là
thành phố thuộc tỉnh có các phường nội thành và các xã ngoại thành.
- Đô thị loại III là thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh có các phường nội
thành, nội thị và các xã ngoại thành, ngoại thị.
- Đô thị loại IV là thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thị và các xã ngoại thị.
- Đô thị loại V là thị trấn thuộc huyện có các khu phố xây dựng tập
trung và có thể có các điểm dân cư nơng thơn (Chính phủ nước CHXHCN

Việt Nam, 2009).

5


2.1.2. Những quy định về quản lý, quy hoạch xây dựng và phát triển khu
dân cư
Trong quá trình phát triển, các điểm dân cư (đô thị và nông thôn) ở nước
ta phần lớn được hình thành và phát triển một cách tự phát. Vì vậy, tình trạng xây
dựng lộn xộn, manh mún, không thống nhất, không đồng bộ, sử dụng đất khơng
hiệu quả, gây khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước đối với đất khu dân cư
đồng thời cũng gây khó khăn cho việc tu sửa cải tạo và xây dựng mới. Chính vì
vậy, hiện nay Nhà nước ta đã ban hành một số văn bản về quy định và quản lý
trong quy hoạch và phát triển khu dân cư.
2.1.2.1. Những quy định về định mức sử dụng đất
Định mức sử dụng đất là cơ sở quan trọng để Nhà nước lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nói chung và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất khu dân
cư nói riêng.
Theo cơng văn số 5763/BTNMT - ĐKTK ngày 25/12/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn định mức sử dụng đất áp dụng trong
công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã hướng dẫn áp dụng
định mức cho 10 loại đất: Đất y tế, đất văn hoá, đất giáo dục, đất thể thao, đất
thương nghiệp dịch vụ, đất giao thông vận tải, đất thuỷ lợi, đất công nghiệp, đất
đô thị, đất khu dân cư nông thôn. Đối với định mức sử dụng đất trong khu dân cư
được quy định như sau:
Bảng 2.1. Định mức sử dụng đất trong khu dân cư
Loại đất

Khu vực đồng bằng
ven biển

Khu vực miền núi
trung du

Diện tích
(m2/người)

Tỷ lệ
(%)

Diện tích
(m2/người)

Tỷ lệ
(%)

- Tổng số

74 - 97

100,00

91 – 117

100,00

- Đất ở

55 - 70

64 - 82

70 – 90

67 - 87

- Đất xây dựng các cơng trình
cơng cộng

2-3

2-4

2–3

2-3

- Đất làm đường giao thông

6-9

7 - 11

9 – 10

9 - 10

- Đất cây xanh

3-4

4-6

2–3

2-3

- Đất tiểu thủ công nghiệp

8 -11

9 - 13

8- 11

8 - 11

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006)

6


2.1.2.2. Những quy định về quản lý đất đai và quản lý quy hoạch xây dựng
* Quản lý đất đai
Quản lý đất đai theo quy hoạch đã được ghi cụ thể trong Luật Đất đai hiện
hành. Trong phạm vi điểm dân cư nông thôn bao gồm các loại đất phân theo các
mục đích sử dụng như: đất ở; đất nơng nghiệp (đất vườn, ao thả cá trong khuôn
viên của hộ gia đình và có thể có một số đất nơng nghiệp khác nằm xen kẽ trong
dân cư, do UBND xã quản lý sử dụng); đất lâm nghiệp (nếu có); đất chuyên
dùng; đất phi nông nghiệp; đất chưa sử dụng (nếu có).

Theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý các loại đất
và giao cho hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức sử dụng theo đúng mục đích và
có hiệu quả.
- Đất ở của mỗi hộ gia đình được quy định hạn mức cụ thể tuỳ theo từng
địa phương dựa trên căn cứ điều 103 của Luật Đất đai năm 2013.
- Các loại đất chuyên dùng phục vụ u cầu xây dựng các cơng trình hạ
tầng cơ sở và phục vụ lợi ích cơng cộng phải được sử dụng theo đúng mục đích
trên cơ sở phương án quy hoạch thiết kế đã được phê duyệt.
* Quản lý quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
Quy hoạch xây dựng cho khu vực nông thôn là công việc được triển khai
thực hiện đối với từng điểm dân cư nông thôn kể cả điểm dân cư nông thôn là
trung tâm xã, thị tứ, trung tâm cụm liên xã. Công tác quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn bao gồm quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn mới
và quy hoạch cải tạo xây dựng phát triển các điểm dân cư nơng thơn hiện có.
Phương án quy hoạch xây dựng và phát triển một điểm dân cư nông
thôn mới, hoặc quy hoạch cải tạo xây dựng một điểm dân cư nơng thơn hiện
có, sau khi đã được phê duyệt sẽ trở thành căn cứ để triển khai cơng tác xây
dựng. Đồng thời nó cũng là cơ sở pháp lý cùng với hệ thống pháp luật và
chính sách của Nhà nước làm căn cứ để quản lý cơng tác cải tạo, xây dựng và
kiểm sốt q trình thay đổi làm cho điểm dân cư được phát triển theo đúng ý
đồ đã được xác định.
Việc quản lý quy hoạch trước hết là đối với việc sử dụng đất đai cho thiết
kế hệ thống giao thông, hệ thống cấp thốt nước, mạng lưới các cơng trình hạ
tầng kỹ thuật và môi trường nông thôn. Cần phải quản lý tốt và triển khai cải tạo

7


hoặc xây dựng từng bước các phần đất này theo đúng mục đích mới có thể thực
hiện được mục tiêu phát triển lâu dài các điểm dân cư.

Đối với đất ở của từng hộ gia đình trong điểm dân cư hiện có, khi tiến
hành quy hoạch cải tạo nếu có những kiến nghị về điều chỉnh đất đai cần có
phương án đền bù thoả đáng khi trưng dụng đất phục vụ lợi ích cơng cộng hoặc
dồn đổi giữa các chủ sử dụng đất với nhau. Để thực thi các giải pháp này cần có
sự phân tích vận động đối với chủ sử dụng đất thông qua hoạt động của cơ quan
chính quyền và các tổ chức xã hội khác.
2.2. THỰC TRẠNG VÀ XU THẾ PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐIỂM DÂN
CƯ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Thực tế cho thấy, từ trước đến nay trên thế giới có rất nhiều lý luận khoa
học, nhiều tài liệu nghiên cứu về phát triển mạng lưới dân cư (đô thị và nông
thôn) của các tổ chức như tổ chức Nông - Lương thế giới (FAO), Ngân hàng phát
triển châu Á (ADB), Ngân hàng Thế Giới (WB), các Chính phủ các nước, của
các tổ chức khoa học… tuy nhiên, mỗi nước có những hướng đi, cách phát triển
dân cư riêng tuỳ thuộc vào điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của nước mình.
2.2.1. Thực trạng và xu thế phát triển hệ thống điểm dân cư các nước
châu Âu
2.2.1.1. Tại Hà Lan
Vương quốc Hà Lan không được thiên nhiên ưu đãi, sau thiên tai nặng nề
trong thế kỷ XIV, nhân dân Hà Lan đã tiến hành từng bước việc khoanh vùng rút
nước để làm khô một diện tích rất lớn đất trũng nhằm mở mang diện tích đất đai
sinh sống. Trên các vùng đất trũng đó được chia thành từng khu để lập các điểm
dân cư nông nghiệp. Trung tâm của vùng xây dựng một thành phố cỡ 12.000 dân
với các cơng trình cơng cộng đạt trình độ cao, xung quanh thành phố là các làng
cách nhau từ 5 – 7 km với quy mô mỗi làng (village) khoảng 1.500 – 2.500 dân.
Trong mỗi làng được xây dựng đầy đủ các cơng trình văn hố xã hội và nhà ở
cho nông dân, công nhân nông nghiệp, mỗi làng có các xóm (hamlet) với quy mơ
khoảng 500 người. Sản xuất nông nghiệp được tổ chức theo kiểu các điền chủ
thuê đất của Nhà nước, tập hợp nhân công canh tác. Số người này trở thành công
nhân nơng nghiệp và sống trong các làng nói trên.
Mạng lưới giao thông được tổ chức rất tốt, đường ô tô nối liền các điểm

dân cư đảm bảo liên hệ thuận tiện và nhanh chóng từ nơi ở đến các cánh đồng và
khu vực tiêu thụ chế biến (Viện Quy hoạch và Thiết kế nông nghiệp, 2007).

8


2.2.1.2. Tại Anh
Khác với phần lớn các nước ở lục địa Châu Âu, nông thôn nước Anh hầu
như không bị chiến tranh tàn phá, các điểm dân cư nông thôn truyền thống có sức
hấp dẫn mạnh mẽ với những người dân sống trong các thành phố lớn và các khu
công nghiệp tập trung. Mức độ “ơtơ hố” và mạng lưới giao thông rất phát triển,
rút ngắn khoảng cách về thời gian từ chỗ ở đến nơi làm việc.
Quy mô làng xóm của nước Anh thường từ 300 - 400 người, khoảng 100 150 hộ sinh sống. Tuy dân số ít nhưng đầy đủ các cơng trình văn hố, xã hội.
Trong các khu dân cư có đường giao thơng dẫn đến từng nhà, khơng khí trong
lành, phong cảnh đẹp và n tĩnh. Chính vì vậy mà nhiều người dân muốn bỏ chỗ
ở khơng thoải mái trong các căn hộ khép kín nơi đơ thị đi tìm chỗ ở lý tưởng nơi
miền quê. Do sự di chuyển một bộ phận dân cư ở các thành phố về sống ở nông
thôn mà cơ sở dịch vụ văn hoá, xã hội của làng quê truyền thống được cải thiện, nó
trở thành các khu ngoại ô của đô thị lớn hay khu công nghiệp. Đây là xu hướng
khác hẳn so với các nước khác trên thế giới.
Quy hoạch xây dựng phát triển mạng lưới đô thị và nông thôn của nước
Anh được công nhận là thành công nhất thế giới, từ cuối thế kỷ 18 đến đầu thế kỷ
19 đã có nhiều nhà kiến trúc sư người Anh nghiên cứu về lĩnh vực này.
William Morris là một kiến trúc sư, nhà nghệ sỹ đã có quan điểm xây
dựng đơ thị đó là xây dựng phân tán trên toàn bộ đất nước các điểm dân cư nhỏ.
Ơng xác minh cho phương án của mình rằng điện là nguồn động lực cơ bản cho
mọi hoạt động, sẽ đi đến tất cả các điểm dân cư trong toàn quốc và đến tận mọi
nhà cho nên ở đó sẽ là chỗ ở vô cùng lý tưởng và là nơi làm việc của mọi người.
Ngoài ra lý luận về xây dựng các điểm dân cư mang tính chất đơ thị - nông thôn
được đề cao như thành phố vườn, thành phố vệ tinh của kiến trúc sư Eberezen

Howard là một cống hiến lớn cho lý luận phát triển đô thị thế giới.
Thành phố vườn của Eberezen Howard đề xướng năm 1896 trong đó đề
cập tới vấn đề thay đổi cơ cấu tổ chức và phương hướng giải quyết về không gian
của thành phố.
Lý luận thành phố vườn và thành phố vệ tinh của Eberezen Howard đã có
ảnh hưởng lớn trên thế giới, đặt nền tảng phát triển cho lý luận quy hoạch đô thị
hiện đại (Viện Quy hoạch và thiết kế nông nghiệp, 2007).

9


2.2.1.3. Tại Đức
Tại Cộng hoà Liên Bang Đức do yêu cầu lao động nông nghiệp ngày càng
giảm, nhu cầu lao động công nghiệp và xây dựng tại các thành phố lớn lại tăng,
việc di chuyển một số lượng khá lớn dân cư từ các vùng nông thôn vào thành thị.
Để tránh sự tập trung dân quá lớn vào các cụm cơng nghiệp và các thành phố, gây
khó khăn mọi mặt cho đời sống dân cư đô thị, người ta lập ra một mạng lưới các
“điểm dân cư trung tâm” đó là hệ thống làng xóm hay các khu nhà ở được sắp xếp
theo dải hay hình nan quạt ở ngoại vi các thành phố. Để các điểm dân cư này có
sức hút mạnh mẽ, nhà ở được xây dựng với tiêu chuẩn cao hơn và đẹp hơn ở thành
phố, cây xanh cũng nhiều hơn và nhiều chủng loại phong phú, các khu này được
nối với các thành phố mẹ bằng các tuyến đường ngắn nhất, chất lượng cao. Đây là
mô hình hấp dẫn đối với số dân cư mới của đô thị, giảm nhẹ áp lực dân số cho
thành phố. Đó là giải pháp độc đáo của các nhà quy hoạch Đức. Người Đức đã rất
thành công trong việc khống chế sự phát triển quá mức của các thành phố lớn để
phát triển các đô thị vừa và nhỏ trên khắp lãnh thổ. Hệ thống điểm dân cư này đã
góp phần tích cực vào việc điều hồ sự phát triển giữa hai khu vực thành thị và
nông thôn. Những điểm dân cư nơng thơn gắn bó với sản xuất nơng nghiệp vẫn giữ
được hình thức làng quê truyền thống nhưng được nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ
tầng, với hệ thống đường ô tô bằng bê tông hoặc trải nhựa đến từng nhà (Viện Quy

hoạch và thiết kế nông nghiệp, 2007).
2.2.1.4. Nga và các nước Đông Âu
Khác với các nước Tây Âu, Liên Xô và các nước Đông Âu xây dựng nơng
thơn theo mơ hình phát triển nơng thơn XHCN.
a. Cộng Hoà SEC
Nét đặc trưng của các điểm dân cư nơng thơn của Cộng hồ Séc là có sẵn một
mạng lưới rất dày các điểm dân cư nhỏ bé, manh mún. Theo thống kê có 14.234 đơn
vị hành chính xã. Diện tích trung bình mỗi xã là 8,9 km2. Mỗi xã trung bình có 4 làng
thì tổng số điểm dân cư có tới 55.000 – 60.000 điểm. Trong số đó có khoảng 35% là
các điểm dân cư có quy mơ dân số dưới 500 người.
Các điểm dân cư ban đầu đơn thuần chỉ tham gia sản xuất nông nghiệp. Ngày
nay số người làm nông nghiệp chỉ chiếm 18% trong tổng số dân và nơng nghiệp đã
được cơ giới hố do vậy sản xuất nông nghiệp tăng lên. Dân cư sống ở các vùng
nơng thơn, làm việc trong các xí nghiệp ở thành phố phần lớn không di chuyển chỗ

10


ở. Ngun nhân là họ đã có nhà ở nơng thôn, họ vẫn tận dụng được hoa màu trên
mảnh đất vườn và chi phí cho cuộc sống gia đình đỡ tốn kém hơn ở thành phố. Mặt
khác, nhờ có mạng lưới giao thông phát triển nên việc đi lại thuận tiện.
Theo thống kê, số người làm việc trong các ngành sản xuất và dịch vụ trong
thành phố sống trong các khu dân cư cách xa nơi làm việc lên tới 52,2%; số người ở
chỗ gần nơi làm việc chỉ chiếm 47,8% (với bán kính khoảng cách dưới 10 km). Cự
ly giữa khu làm việc với nơi nhà ở trong phạm vi 60 km người lao động vẫn đi về
hàng ngày. Vấn đề xây dựng mạng lưới giao thông nông thôn hợp lí với chất lượng
cao và đều khắp rất được chú ý (Đỗ Đức Viêm, 2005).
b. Nga
Mục tiêu của Nhà nước Xô Viết là xây dựng nông thôn tiến lên sản xuất
nơng nghiệp theo quy mơ lớn, hiện đại xố bỏ sự khác biệt giữa nông thôn và

thành thị. Đặc trưng của các điểm dân cư nơng thơn ở tồn liên bang là hợp nhất
từng bước các nông trang tập thể thành một đơn vị sản xuất lớn hơn, các điểm
dân cư rải rác cũng được tập trung lại tạo điều kiện xây dựng các nông trang tập
thể, năng suất lao động được nâng lên, tỷ trọng lao động nông nghiệp giảm
xuống (Đỗ Đức Viêm, 2005).
Từ sau năm 1960 các điểm dân cư nông thôn được quy hoạch khu ở theo
dạng bàn cờ nhưng vẫn đảm bảo chất lượng công trình. Giải pháp mặt bằng được
chú ý để bảo vệ địa hình và phong cảnh. Nhà ở được tập trung trong các nhà cao
3 - 4 tầng, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật được xây dựng tập trung. Các khu vực
nông thôn truyền thống được giữ lại và nâng cấp dần theo sự phát triển sản xuất
của mỗi khu vực.
c. Ba Lan
Trước năm 1960 việc xây dựng nông thôn ở Ba Lan chịu ảnh hưởng cách
làm của Liên Xô rõ rệt như: Đất xây dựng, diện tích xây dựng quá rộng, nhà ở
một, hai tầng thường bố trí dọc theo đường ô tô.
Giai đoạn sau 1960, Ba Lan đã tiến hành phân loại điểm dân cư gắn với
việc phân bố sản xuất lớn của nông nghiệp, được chia thành 3 nhóm dân cư:
+ Trang ấp (khu ở);
+ Hợp tác xã;
+ Các điểm dân cư thị trấn (huyện).

11


Đến năm 1963 lại phân nhỏ ra thành nhiều ấp hơn bao gồm:
+ Điền trại và khu ở tại chỗ;
+ Trang ấp và khu ở;
+ Hợp tác xã với khu ở tập trung;
+ Hợp tác xã với điểm dân cư tập trung hoặc thị trấn huyện.
Các điểm dân cư trung tâm có ít nhất 2.000 người tham gia sản xuất nông

nghiệp. Theo kinh nghiệm của Ba Lan, những điểm dân cư dưới 1.400 người
muốn thoả mãn yêu cầu nâng cao mức sống của nơng dân thì đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng sẽ tốn kém không đạt hiệu quả kinh tế.
Trong phương án quy hoạch khơng gian tồn quốc của Ba Lan, người ta
cũng đã xác định hướng phát triển tương lai của đô thị theo hệ thống dải và cụm
dựa trên các đơ thị hiện có và dọc các trục giao thơng chính trong tồn quốc (Đỗ
Đức Viêm, 2005).
d. Tại Bungari
Bungari coi quy hoạch phát triển nông thôn là một bộ phận của quy hoạch
lãnh thổ. Mục đích của việc cải tạo nơng thơn là nhằm xố bỏ dần sự khác nhau
sẵn có giữa thành thị và nơng thôn, tạo ra môi trường sống phù hợp. Các yếu tố
cơ bản để đạt mục đích trên là:
- Cải tạo cấu trúc không gian của các điểm dân cư trên cơ sở kinh tế xã hội
hiện tại, đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường;
- Cải tạo tổ chức và nâng cao mức độ phục vụ văn hoá và đời sống;
- Nâng cao hơn nữa tiêu chuẩn nhà ở;
- Cải thiện kỹ thuật hạ tầng (giao thông, điện, nhiệt và nước);
- Giữ gìn ưu thế cơ bản của các điểm dân cư nông thôn là mối quan hệ
trực tiếp của chúng với thiên nhiên.
Giữ nguyên hiện trạng, cải tạo từng phần là hình thức đặc trưng của quá
trình xây dựng nông thôn mới ở Bungari. Khi dự kiến cải tạo một làng người ta
cân nhắc sử dụng một cách hợp lý nhất các cơng trình hiện có và các nhà ở có giá
trị, tìm ra và phát triển mối quan hệ mật thiết giữa cấu trúc hình thái của làng với
mơi trường tự nhiên xung quanh nó.
Thành phần cơ bản của một làng cải tạo là trung tâm công cộng, đảm bảo

12