(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện cô tô, tỉnh quảng ninh giai đoạn trước và sau đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (790.06 KB, 78 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------
LÊ ANH SAN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN TRƯỚC VÀ SAU ĐO ĐẠC
BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH CHÍNH QUY NĂM 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ ANH SAN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN TRƯỚC VÀ SAU ĐO ĐẠC
BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH CHÍNH QUY NĂM 2017
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên - 2020
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu,
kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong luận văn
nào khác.
Tôi cũng xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được
chỉ rõ nguồn gốc.
Học viên
Lê Anh San
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn đề tài “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn
trước và sau đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017” này, ngồi sự nỗ lực
của mình, tơi cịn nhận được sự giúp đỡ q báu của các thầy giáo, cô giáo Khoa
Quản lý Tài nguyên, cùng gia đình, bạn bè và đồng nghiệp; của huyện, của các
xã, của thị trấn, của các cá nhân tại huyện Cơ Tơ.
Có được kết quả này, trước hết tơi xin bày tỏ lịng kính trọng và cảm ơn chân
thành đối với Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên; các thầy giáo, cô giáo;
đặc biệt là Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn tơi trong suốt q trình nghiên cứu và
hồn thành bản luận văn này.
Tơi xin cảm ơn UBND huyện Cơ Tơ, Văn phịng Đăng ký đất đai huyện,
Phịng Tài ngun - Mơi trường và Nơng nghiệp huyện, UBND thị trấn Cô Tô,
UBND xã Đồng Tiến, UBND xã Thanh Lân đã tạo điều kiện và giúp đỡ tơi trong
q trình thực hiện luận văn; cảm ơn các cơ quan, ban ngành khác có liên quan
tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận
văn; các cá nhân đã trả lời bộ câu hỏi điều tra.
Tuy nhiên, do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên bản luận văn này
khơng tránh khỏi những thiếu sót. Tơi rất mong được sự góp ý chân thành của
giáo viên hướng dẫn và các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên để luận văn của tôi hoàn thiện hơn.
Trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng 9 năm 2020
Học viên
Lê Anh San
iii
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU
1
1. Đặt vấn đề
1
2. Mục tiêu của đề tài
2
3. Ý nghĩa của đề tài
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
4
1.1. Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
8
1.2. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
11
1.2.1. Các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
11
1.2.2.Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
12
1.2.3. Trường hợp được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản khác gắn liền với đất
13
1.2.4. Nguyên tắc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác gắn liền với đất
15
1.2.5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
16
1.2.6. Trình tự thủ tục đăng ký cấp GCN lần đầu và cấp đổi GCN trên địa bàn huyện Cô Tô
18
1.3. Các nghiên cứu về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
21
1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất một số nước trên thế giới
21
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất ở Việt Nam
30
1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
1.3. Nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu nghiên cứu
32
34
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
35
35
iv
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
35
2.3. Nội dung nghiên cứu
35
2.4. Phương pháp nghiên cứu
36
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
39
3.1. Khái quát về tình hình cơ bản của huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh
39
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên huyện Cô Tô
39
3.1.2. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Cô Tô
43
3.1.3. Sơ lược công tác quản lý đất đai trên địa bàn Huyện Cô Tô
44
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai tại huyện Cô Tô
49
3.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh
3.2.1. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính tại huyện Cô Tô
51
51
3.2.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện
Cô Tô theo không gian
1.
53
3.2.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
huyện Cô Tô theo loại đất
54
3.2.4. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện
Cơ Tơ tính theo đối tượng sử dụng đất
55
3.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh theo ý kiến của người dân và cán bộ quản lý
57
3.3.1. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Cô Tô theo ý kiến của người sử dụng đất
57
3.3.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Cô Tô theo ý kiến của cán bộ quản lý
62
3.4. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh
62
3.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô
63
3.4.2. Các giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Cô Tô
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
65
67
1. Kết luận
67
2. Kiến nghị
68
TÀI LIỆU THAM KHẢO
69
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Viết đầy đủ
TT
Viết tắt
1
Bất động sản
BĐS
2
Giấy chứng nhận
GCN
3
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
GCNQSD
4
Người sử dụng đất
NSDĐ
5
Quyền sở hữu
QSH
6
Quyền sử dụng
QSD
7
Tài nguyên và Môi trường
TN&MT
8
Trung tâm hành chính
TTHC
9
Ủy ban nhân dân
UBND
vi
DANH MỤC BẢNG, HÌNH
Trang
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Cô Tô năm 2019
50
Bảng 3.2. Số liệu đo đạc bản đồ năm 2017 của huyện Cô Tô
52
Bảng 3.3. Kết quả đăng ký, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tính theo hồ sơ
53
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký, cấp GCN tại huyện Cơ Tơ theo khơng gian tính theo hồ sơ tính đến
31/12/2019
53
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký, cấp GCN trước đo đạc cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cơ Tơ
theo loại đất tính theo diện tích
54
Bảng 3.6. Kết quả đăng ký, cấp GCN sau đo đạc cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cơ Tơ
theo loại đất tính theo hồ sơ
55
Bảng 3.7. Kết quả đăng ký, cấp GCN tại huyện Cô Tô theo đối tượng tính theo hồ sơ trước
31/12/2017
56
Bảng 3.8. Kết quả tồn đọng, vướng mắc trong cấp GCNtại huyện Cơ Tơ tính theo hồ sơ
56
Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của người dân theo tiêu chí cơ quan nhà nước tạo điều kiện
57
Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của người dân theo tiêu chí thái độ của cán bộ
58
Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của người dân theo tiêu chí thủ tục hành chính
59
Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của người dân về số lần số lần đến cơ quan giải quyết thủ tục
59
Bảng 3.13. Tổng hợp ý kiến của người dân về thời gian giải quyết thủ tục
60
Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của người dân về trình độ chun mơn của cán bộ
60
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến của người dân về số liệu sau đo đạc địa chính
61
Bảng 3.16. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
62
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính mang tính đặc thù của
quản lý nhà nước về đất đai, quy định bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất
nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Theo
quy định của Luật Đất đai năm 2013, “đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai
và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa
chính”. Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính,
một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung của
đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý những
thơng tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc
cấp GCN của thửa đất phải đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ
sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất. Đăng
ký quyền sử dụng đất đã được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và triển khai thực
hiện ngay từ khi Cách mạng tháng Tám thành công bằng việc ban hành các sắc
lệnh về quản lý đất đai. Năm 1980, công tác đăng ký đất đai bắt đầu được pháp
luật điều chỉnh và triển khai thực hiện trên phạm vi cả nước và thu được các kết
quả đáng kể. Qua 4 lần ban hành và sửa đổi Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 1987,
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013) quy định
về đăng ký quyền sử dụng đất càng ngày càng hoàn thiện, đã khẳng định được vị
trí, vai trị của đăng ký quyền sử dụng đất trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý
đất đai của Nhà nước, vai trò bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Đăng
ký quyền sử dụng đất hiện tại theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ
thể sử dụng đất và các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật, đạt được
những thành quả nhất định.
2
Theo Bộ Tài ngun và Mơi trường, tính đến 31/12/2018, cả nước đã đạt tỷ
lệ cấp GCN (GCN) lần đầu đạt trên 97,2% tổng diện tích các loại đất cần cấp.
Trong số đó, đất sản xuất nơng nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất
nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%;
đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%.
Cô Tô là một huyện đảo của tỉnh Quảng Ninh, cách đất liền 60 hải lý với
diện tích đất tự nhiên 4.179 ha gồm 30 hòn đảo lớn, nhỏ; trong đó 29 hịn đảo
qy quần thành đảo Cơ Tô, với trung tâm là đảo Cô Tô lớn và đảo Thanh Lân;
hòn đảo còn lại đảo Trần đứng riêng về phía Đơng Bắc. Vùng biển (vùng ngư
trường) thuộc huyện có diện tích rộng trên 300 km2 là một trong những lợi thế
của đảo nhằm phát triển kinh tế. Những năm gần đây, huyện đảo Cơ Tơ có nhiều
đổi mới về mọi mặt, kinh tế xã hội đã có sự phát triển mạnh mẽ, đời sống nhân
dân được cải thiện đáng kể. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, sự gia tăng
về dân số nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện đang trở thành một vấn đề cấp
thiết. Các vấn đề liên quan đến đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…và trong số các vấn đề liên quan đến đất
đai như trên thì vấn đề về giấy chứng nhận là một trong những cơ sở pháp lý quan
trọng để giải quyết đúng, công minh, phù hợp với pháp luật…
Để hiểu rõ thêm về thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại
hạn chế trong công tác này trước và sau khi đo đạc, lập bản đồ địa chính tơi lựa
chọn luận văn với đề tài “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và
sau đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau khi được đo
đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017.
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp đẩy nhanh công
3
tác đăng ký đất đai; cấp mới, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa của nghiên cứu
* Ý nghĩa lý luận:
- Góp phần nắm chắc các quy định của pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Những kết quả nghiên cứu thu được sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn về công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Ý nghĩa thực tiễn:
Kết quả nghiên cứu ngồi việc góp phần để giải quyết các tồn tại về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh, còn là tài liệu
tham khảo cho các địa phương khác.
4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
1.1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Thuật ngữ đăng ký đất đai nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thực chất là việc
ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất đối với một thửa
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác, xác định và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với thửa đất đó nhằm chính thức
xác lập quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, người sở hữu tài sản.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là một thủ tục hành chính
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất,
sở hữu tài sản hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước
với người sử dụng đất, sở hữu tài sản làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
đất, sở hữu tài sản (Nguyễn Thị Hải Yến, 2016).
Theo cách giải thích từ ngữ quy định tại Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm
2013 thì: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
1.1.1.2 Mục đích đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Mục đích của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là kê
khai và ghi nhận về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ
5
địa chính. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, vừa là phương thức, vừa là công cụ
để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt
chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được
sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, và có hiệu quả cao nhất. Đăng lý quyền sử dụng
đất là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về
quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay. Người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất, sở hữu tài sản
gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được
đăng ký (Nguyễn Thị Hải Yến, 2016).
1.1.1.3. Đặc điểm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thứ nhất, về cơ sở pháp lý: Đăng ký đất đai được điều chỉnh bởi Luật Đất
đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc đăng ký đất đai được thể hiện thông
qua hệ thống hồ sơ địa chính của Nhà nước.
- Thứ hai, về bản chất: Đăng ký đất đai là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất
và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ
tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với
mọi người sử dụng đất còn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có
tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Thứ ba, về tính chất: Đăng ký đất đai là việc đăng ký thực hiện đối với loại
tài sản đặc biệt. Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng
khơng thể thiếu và có ý nghĩa sống cịn với mọi tổ chức, cá nhân. Ngồi ra, đất
đai thuộc sở hữu của tồn dân, do đó người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại khơng
đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai thường có các tài sản gắn
liền (gồm: nhà, cơng trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm…) mà các tài sản này
chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định.
- Thứ tư, về thẩm quyền giải quyết đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai
được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng
6
đăng ký đất đai cấp huyện. Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định
hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất.
- Thứ năm, về hình thức đăng ký gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký
biến động đất đai: Hoạt động đăng ký đất đai xác lập cơ sở pháp lý về quyền của
chủ sử dụng đối với đất đai. Do đó, các quyền năng của chủ thể sử dụng đất như
quyền được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… chỉ có thể được thực
hiện trên thực tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến
động đất đai.
- Thứ sáu, các loại giấy tờ, tài liệu phổ biến trong hồ sơ đăng ký đất đai
là: Đơn xin đăng ký; tài liệu đo vẽ bản đồ hoặc sơ đồ thể hiện thửa đất cần đăng ký;
các tài liệu khẳng định thông tin định danh các chủ thể xin đăng ký, thông tin về
việc đáp ứng các tiêu chuẩn được tiếp cận nguồn tài nguyên đất của các chủ thể xin
đăng ký; các tài liệu, văn bản hợp pháp về các giao dịch, giao kết hoặc ý nguyện
của chủ thể sử dụng đất hoặc thay đổi những thông tin đã đăng ký.
- Thứ bảy, các nhiệm vụ, hành vi các chủ thể đăng ký và tổ chức đăng ký cần
thực hiện là: Lập hồ sơ đăng ký theo quy định pháp luật; công chứng hoặc chứng
thực các hợp đồng, di chúc, văn bản cho tặng; xác nhận của UBND cấp xã về một
số điều kiện như sử dụng ổn định từ một mốc thời gian nhất định, phù hợp quy
hoạch, không tranh chấp…; các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, cấp huyện thẩm
định hồ sơ, đề xuất cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, đề xuất UBND cùng
cấp quyết định cấp Giấy chứng nhận hoặc ký Giấy chứng nhận theo ủy quyền;
xác định và thực hiện các nghĩa vụ tài chính; ký, phát hành và trao Giấy chứng
nhận.
1.1.1.4. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vối đất
- Đối với nhà nước: GCN là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục
vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của nhà nước; đặc biệt trong công tác kiểm
kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất,
chủ sở hữu nhà ở, loại cơng trình... Việc cấp GCN nhằm giải quyết những vấn đề
7
tồn tại trong lịch sử quản lý và sử dụng đất đai. GCN là công cụ để nhà nước thực
hiện các kế hoạch sử dụng đất đã đề ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm
và hiệu quả. GCN đất là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng
đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. GCN là cơ sở để nhà nước giải
quyết các vấn đề thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai. GCN còn là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình,
cá nhân khi nhà nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt
bằng. Thơng qua GCN, nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi mua bán
đất đai làm minh bạch thị trường bất động sản.
- Đối với người sử dụng đất: GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm
sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và hiệu quả trách lãng
phí đất đai. GCN là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện. GCN là cơ sở để người sử dụng đất
thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp
thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất...Người sử dụng
đất phải sử dụng đất đúng mục đích, diện tích... đã ghi trong GCN.
- Đối với các đối tượng khác: Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ
kết quả cấp GCN cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho các cá
nhân, tổ chức, các doanh nghiệp..., nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội, giúp thị
trường đất đai phát triển lành mạnh. GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín
dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động
thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần. Ngồi ra, GCN sẽ cung cấp các
thơng tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ chức khi tham gia mua bán quyền
sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
8
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
* Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993
- Luật Đất đai năm 1993
- Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và đất ở tại đô thị
- Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
và lệ phí địa chính
- Nghị định số 17/CP ngày 19/3/1999 của Thủ tướng Chính Phủ về một số
biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành CNQSDĐ nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất
ở nông thôn vào năm 2000
- Thông tư số 346/1998/ TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC về hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính và cấp GCN
* Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 2003
- Luật Đất đai năm 2003,
- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 09/02/2004 của Chính phủ về việc triển
khai thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để
hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2005.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu cơng trình xây dựng;
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
9
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp
GCN.
- Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày
24 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ, việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên
Môi Trường hướng dẫn lập quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên Môi
trường quy định về GCN.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên Môi
trường quy định bổ sung về việc cấp GCN
* Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 2013
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực từ ngày
10/12/2015;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Quy định
sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ
về đăng ký biện pháp đảm bảo.
10
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài ngun và
Mơi trường về hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy
định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
- Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 06 năm
2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.;
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của
Chính phủ Quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai.
Các văn bản của tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 1786/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành bộ đơn giá đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh.
- Nghị quyết số 62/2017/NQ-HĐND ngày 07/7/2017 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Quảng Ninh về việc quy định thu phí, lệ phí thuộc thẩm quyền Hội đồng nhân
dân tỉnh theo Luật phí, Lệ phí thay thế Nghị quyết số 42/2016/NQ-HĐND ngày
07/12/2016 của Hội đồng nhân dân tỉnh.
- Quyết định số 3348/QĐ-UBND ngày 29/8/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Quảng Ninh về việc bổ sung có mục tiêu cho các địa phương kinh phí thực hiện
cơng tác đo vẽ bản đồ địa chính, cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng
11
đất năm 2018. Công văn số 4099/STC-QLNS ngày 12/9/2018 của Sở Tài chính
về việc cấp bổ sung có mục tiêu cho các địa phương kinh phí thực hiện cơng tác
đo vẽ bản đồ địa chính, cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm
2018.
- Quyết định 3430/QĐ-UBND ngày 04/9/2018 của UBND tỉnh Quảng Ninh
về việc công bố danh mục thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng, quản lý
của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh.
1.2. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.1. Các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 95, Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký
đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký
biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất
đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý
như nhau.
Theo cách giải thích từ ngữ tại Khoản 2, Khoản 3, Điều 3, Luật Đất đai năm
2013:
“2. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký
lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
3. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng
ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một
số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”
- Theo Điều 105 (Tài sản), Bộ Luật Dân sự năm 2015:
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có
thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
12
- Theo Điều 106 (Đăng ký tài sản), Bộ Luật Dân sự năm 2015:
1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký
theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.
2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.
3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai.
- Theo Điều 107 (Bất động sản và động sản), Bộ Luật Dân sự năm 2015:
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
1.2.2.Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối tượng được cấp GCN là người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều
9, Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, với nội dung được thể hiện như
sau:
- Các tổ chức trong nước có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất hợp pháp
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bản thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất được nhà nước giao đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất
13
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo
riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo...được nhà nước công nhận quyền
sử dụng đất hoặc giao đất.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính Phủ Việt Nam
thừa nhận, được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất,
cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được quy định cụ
thể tại Điều 9, Điều 10, Điều 125 và Điều 126 Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ
sung năm 2009 với nội dung chính như sau:
- Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở, trường hợp
chủ sở hữu nhà ở có u cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ
1.2.3. Trường hợp được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có các giấy tờ về quyền
sử dụng đất: Trước đây được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất
đai năm 2003 đến nay Luật đất đai 2013 ra đời nội dung này được quy định cụ thể
tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp GCN và khơng phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ GCN tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong
Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
14
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã
sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người
khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên
có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành
chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và
đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp GCN và khơng phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận
kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của
pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp GCN thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật
đất đai 2013 và đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN.
15
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư khơng có các giấy tờ
về quyền sử dụng đất: Được quy định tại khoản 3, 4, 6, 7 và khoản 8 của Luật đất
đai năm 2003 nay được quy định Điều 101 của Luật đất đai 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
thì được cấp GCN và khơng phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy
ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có
quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.4. Nguyên tắc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 quy định Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
- Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu
thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
16
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử
dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người
đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp
mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người
sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định
theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất
đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của
Luật này.
1.2.5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyến
sử dụng đất được quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
17
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài ngun và mơi
trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
“Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy
chứng nhận
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định
tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy
chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu cơng trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
