Luận văn thạc sĩ nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản hải phát phân phối tại thành phố hà nội​

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN QUYẾT CHIẾN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở DO CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HẢI PHÁT
PHÂN PHỐI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020
Người cam đoan

Nguyễn Quyết Chiến


ii
LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp là một dấu mốc quan trọng và là một phần to lớn
trong kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu tại trường Đại học Lâm
nghiệp. Trong suốt q trình hồn thiện đề tài, tơi đã nhận được sự hướng
dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, động viên của bạn bè.
Tôi xin được cảm ơn TS. Xuân Thị Thu Thảo vì sự tận tình hướng dẫn,
dành nhiều thời gian, cơng sức, tạo điều kiện hết mức trong suốt quá trình
nghiên cứu đề tài. Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu,
Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn - Trường Đại học Lâm nghiệp
đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý Công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh
doanh bất động sản Hải Phát và các môi giới đã trợ giúp thu thập số liệu để tơi
hồn thành tốt cơng việc nghiên cứu của mình
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành đề tài./.
Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020
Học viên

Nguyễn Quyết Chiến

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂU .......................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ............................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản................................................. 4
1.1.1. Khái niệm bất động sản .................................................................... 4
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản ............................... 4
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản .............................. 7
1.1.4. Phân loại bất động sản và thị trường bất động sản ....................... 10
1.2. Môi giới bất động sản ........................................................................... 13
1.2.1. Khái niệm về môi giới bất động sản ............................................... 13
1.2.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản .................................................................................................... 13
1.2.3. Nội dung môi giới bất động sản ..................................................... 14
1.2.4. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
.................................................................................................................. 14
1.2.5. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ................................. 15
1.2.6. Vai trị của mơi giới bất động sản trong thị trường Bất động sản . 16
1.3. Quy trình mơi giới bất động sản ........................................................... 21
1.4. Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới ........... 22
1.4.1. Tại Mỹ ............................................................................................. 22
1.4.2. Tại Singapore.................................................................................. 24
1.4.3. Tại Trung Quốc .............................................................................. 25

iv
1.5. Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam .................................... 26
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 28
2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 28
2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 28
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 29
2.3.1. Phương pháp chọn dự án nghiên cứu............................................. 29
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu ......................................................... 30
2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ................................... 31
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 31
2.3.5. Chỉ tiêu đánh giá ............................................................................ 31
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 33
3.1. Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội ...... 33
3.1.1. Điều kiện và tiềm năng tự nhiên ..................................................... 33
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội tại thành phố Hà Nội .............. 35
3.1.3. Thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội thời gian gần đây . 36
3.2. Khái quát chung về công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản
Hải Phát ........................................................................................................ 39
3.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển ..................................................... 39
3.2.2. Quy trình mơi giới bất động sản nhà ở tại dự án do Công ty cổ
phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Hà Nội
.................................................................................................................. 43
3.2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 - 2019 ................... 45
3.3. Khái quát chung về dự án nghiên cứu .................................................. 46
3.3.1. Dự án Roman Plaza ........................................................................ 46
3.3.2. Dự án Bamboo Garden City ........................................................... 50
3.3.3. Dự án Vinhome Smart City ............................................................. 52
3.4. Các nhóm yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản nhà ở

v
do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản hải phát phân phối tại
Hà Nội .......................................................................................................... 57
3.4.1. Nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật ......................................... 57
3.4.2. Nhóm yếu tố về thơng tin sản phẩm................................................ 60
3.4.3. Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng ............................................. 64
3.4.4. Nhóm yếu tố về truyền thơng .......................................................... 67
3.4.5. Nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng.......................................... 71
3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong q
trình thực hiện mơi giới bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và kinh
doanh bất động sản Hải Phát........................................................................ 73
3.5.1. Thuận lợi ......................................................................................... 73
3.5.2. Khó khăn ......................................................................................... 74
3.5.3. Đề xuất giải pháp ........................................................................... 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Giải nghĩa

ĐVT

Đơn vị tính

BĐS

Bất động sản

MG

Mơi giới

TT

Thị trường

ĐH

Đại học

KT-XH

Kinh tế- xã hội

HC-NS

Hành Chính-Nhân sự


vii
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Bảng 3.1. Đặc điểm nguồn nhân lực của Công ty cổ phần đầu tư và kinh
doanh bất động sản Hải Phát ........................................................................... 40
Bảng 3.2. Kết quả hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát giai đoạn 2017 - 2019....................................... 45
Bảng 3.3. Tiến độ thanh toán đối với khách hàng vay vốn tại dự án Roman
Plaza ................................................................................................................ 49
Bảng 3.4. Tiến độ thanh tốn đối với khách hàng khơng vay vốn tại dự án
Roman Plaza.................................................................................................... 49
Bảng 3.5. Tiến độ thanh toán tại dự án Vinhome Smart City ......................... 56
Bảng 3.6. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thị trường và
pháp luật đến hoạt động môi giới bất động sản .............................................. 57
Bảng 3.7. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thơng tin sản
phẩm đến hoạt động môi giới bất động sản .................................................... 60
Bảng 3.8. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách
bán hàng đến hoạt động môi giới bất động sản............................................... 64
Bảng 3.9. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về truyền
thông đến hoạt động môi giới bất động sản .................................................... 67
Bảng 3.10. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố liên quan
đến khách hàng đến hoạt động môi giới bất động sản .................................... 71


viii
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 2.1. Vị trí của 3 dự án nghiên cứu .......................................................... 30
Hình 3.1. Lượng cung, giao dịch bất động sản tại Hà Nội quý I-III/2020 ..... 37
Hình 3.2. Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại
Hà Nội Quý I-III/2020 .................................................................................... 37
Hình 3.3. Cơ cấu nguồn cung và giao dịch các phân khúc căn hộ tại Hà Nội
Quý III/2020 .................................................................................................... 37
Hình 3.4. Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội Quý
III/2020 so với cùng kỳ các năm ..................................................................... 38
Hình 3.5. Biến động giá căn hộ chung cư tại Hà Nội ..................................... 38
Hình 3.6. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh

doanh bất động sản Hải Phát ........................................................................... 41
Hình 3.7. Quy trình thực hiện môi giới của chuyên viên môi giới tại các dự án
của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát ................. 43
Hình 3.8. Quy trình thực hiện mơi giới của cơng ty mơi giới tại các dự án của
Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát ....................... 44
Hình 3.9. Vị trí dự án Roman Plaza ................................................................ 47
Hình 3.10. Vị trí dự án Bamboo Garden ......................................................... 52
Hình 3.11. Vị trí dự án Vinhome Smart City .................................................. 52
Hình 3.12. Phương án di chuyển trụ sở ban ngành tại Thành phố Hà Nội ..... 61


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015, môi giới
bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014).
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm
mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động
kinh doanh bất động sản.
Sau khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, thị trường bất động sản tại
Việt Nam được hình thành một cách chính thức và phát triển cho đến thời
điểm hiện nay. Mỗi chu kỳ của thị trường bất động sản phát triển theo 4 giai
đoạn: Phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi. Để thị trường phát triển tốt,
số lượng giao dịch ngày càng tăng và chủ thể tham gia vào thị trường được
mở rộng cần phải có sự tư vấn của các chuyên viên môi giới bất động sản.
Một đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản là mang tính khu vực sâu
sắc và có sự khác biệt giữa các vùng. Do đó, ở những khu vực đơ thị, đơng
dân cư thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn. Ngoài ra, từ khi Luật
kinh doanh bất động sản 2015 có hiệu lực thì hàng hóa bất động sản trong thị

trường đa dạng và phong phú hơn đặc biệt xuất hiện nhiều các công ty đầu tư
và kinh doanh bất động sản với các dự án bất động sản đa dạng và phong phú.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hai
Phat Land) là một doanh nghiệp chuyên kinh doanh phát triển, phân phối, cho
thuê các sản phẩm Bất động sản trong nước, Quốc tế; quản lý vận hành, khai
thác tòa nhà và tổng hòa các dịch vụ liên quan đến Bất Động Sản. Với mục
tiêu trở thành Đơn vị kinh doanh và phân phối bất động sản tốt nhất Việt
Nam, Hai Phat Land khơng chỉ tiếp tục phát huy thế mạnh của mình mà còn
tiên phong xây dựng Hệ sinh thái bất động sản đồng bộ, khép kín tại Việt
Nam từ đầu tư, tư vấn phát triển dự án; phân phối, quản lý, vận hành, khai


2
thác đến cung cấp những giải pháp công nghệ Bất động sản, marketing và
truyền thông dự án; đào tạo nhân sự chất lượng cao cho chủ đầu tư cũng như
các đơn vị bất động sản trên cả nước. Hơn 10 năm hình thành và phát triển,
Hải Phát Land đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể. Trong đó có thể kể đến
top 3 đơn vị phân phối bất động sản xuất sắc nhất Việt Nam, Thương hiệu
mạnh Việt Nam, Vietnam's Best Real Estate Agency 2019... cùng nhiều giải
thưởng uy tín khác. Song song với đó, Hải phát Land ln chú trọng phát
triển từ bên trong, coi trọng nhân tố con người, Hải phát Land không ngừng
kiến tạo môi trường làm việc thân thiện, giàu cơ hội trải nghiệm. Đồng thời,
thường xuyên tổ chức đào tạo, nâng cao chất lượng nhân sự, cải tiến phương
thức tiếp cận khách hàng. Hiện nay, Hải Phát Land có 25 chi nhánh tại các
tỉnh thành trên cả nước với trên 200 chuyên viên môi giới bất động sản thực
hiện phân phố các dự án lớn nhỏ khác nhau. Riêng địa bàn Hà Nội, Hải phát
Land có 6 chi nhánh nằm phân bổ đều trên địa bàn. Tuy nhiên, trong quá trình
thực hiện phân phối và bán các sản phẩm bất động sản tại các dự án do đặc
điểm các dự án và nhu cầu của khách hàng khác nhau nên quá trình tư vấn của
các chun viên mơi giới gặp một số khó khăn nhất định. Xuất phát từ thực tế

trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh
doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Thành phố Hà Nội” .
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở nghiên cứu hoạt động môi giới bất động tại một số dự án
nhà ở do công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát
phân phối để thấy được thuận lợi và khó khăn trong q trình thực hiện mơi
giới bất động sản. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục
khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại một số dự án
trên địa bàn thành phố Hà Nội.


3
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án nhà ở
của công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân
phối tại thành phố Hà Nội.
- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng dến hoạt động kinh doanh và
môi giới bất động sản của một số dự án của công ty Công ty cổ phần đầu tư
và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng
cao hiệu quả hoạt động mơi giới tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: Bổ sung những đóng góp về cơ sở lý luận và khoa
học về vấn đề môi giới bất động sản; chỉ ra được những yếu tố ảnh hưởng dến
hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản của một số dự án của công ty
Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại
thành phố Hà Nội.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài là nguồn tài liệu mang tính chất

tham khảo cho các cơ quan quản lý bất động sản cũng như các công ty đầu tư
và kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội.


4
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo bộ luật dân sự năm 2005, 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao
gồm đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất;
Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2005, 2015).

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm hàng hóa bất động sản
Hàng hóa (goods or commodities) là sản phẩm kinh tế hữu hình (máy
giặt, bột giặt, cơng cụ, máy móc...) trực tiếp hay gián tiếp góp phần vào việc
thỏa mãn nhu cầu của con người. Trong kinh tế chính trị Marx-Lenin, hàng
hóa cũng được định nghĩa là sản phẩm của lao động thông qua trao đổi, mua
bán. Hàng tiêu dùng và hàng đầu tư là những thành tố quan trọng tạo nên tổng
sản phẩm trong nước. Hàng hóa kinh tế là những hàng hóa khan hiếm hay
những hàng hóa mà mọi người muốn mua nhiều hơn khi điều kiện cho phép
(Minh Anh, 2018).
Bất động sản cũng là một loại hàng hóa kinh tế bởi nó tạo ra giá trị vật
chất. Hàng hóa bất động sản là đất đai, những tài sản gắn liền với đất được
trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản.
Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên

thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử
dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường.
2/ Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu
triển khai cho mục đích bán (Mai Xn Bình, 2014).


5
1.1.2.2. Đặc điểm hàng hóa bất động sản
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa bất động sản có những
điểm khác biệt và có những đặc tính riêng so với các hàng hóa khác cụ thể:
Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định, khơng di dời được: Đặc
tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu khơng có thị trường tại chỗ
thì cũng khơng thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất
quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị
trí, vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát
triển kinh tế, văn hố - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu
hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản.
Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như
không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có
thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế
với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều
kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất
động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật
lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu
lực chủ yếu bị lão hố và hư hỏng, khơng thể tiếp tục bảo đảm an tồn cho
việc sử dụng.
Hàng hóa bất động sản có tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản
được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong q trình sử dụng có
thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn

nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt (dị biệt) và khan hiếm: Trên
thị trường bất động sản, không tồn tại hai cơng trình hồn tồn giống nhau vì
chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kể cả hai cơng trình ở cạnh nhau và
cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phịng


6
cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngồi ra cũng cần chú ý đến ý muốn của
người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến
tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá
nhân. Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động
sản khơng hồn tồn giống nhau như các hàng hố khác.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước: Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt
động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị
trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều
chỉnh các quan hệ pháp sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở,
tiền tệ, thuế .v.v…
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của năng lực quản lý: Nhiều loại
hình đầu tư khơng địi hỏi phải tốn cơng quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào
chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất
thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức
tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem
xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phịng cháy, chữa
cháy và các biện pháp an tồn khác .v.v.. Nói chung chi phí quản lý nhà cho
thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý khơng tốt, chi phí tăng
cao hoặc người th khơng bằng lịng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đây là chưa
kể những chi phí cho chun gia, kế tốn thuế và cho luật sư.v.v…
Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ

đầu tư mở mang đường xá, cơng viên, trường học v.v... có thể nâng cao giá trị
bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu
dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại
khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước
thì có thể thành cơng rất lớn.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý


7
xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn
các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi
khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của
người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín
ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản
(Nguyễn Bá Long và cs, 2017).

1.1.3. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch
bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản tại một
địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hố bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, mơi
giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý Nhà
nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trường bất động sản (Minh Hằng, 2020).
1.1.3.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
Với những điểm khác biệt và tính có giá trị của hàng hóa bất động sản
do đó thị trường bất động sản là một trong những kênh đầu tư được quan tâm

chú ý bên cạnh thị trường chứng khoán và thị trường vàng. Thị trường bất
động sản có những đặc điểm sau:
Thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển theo 4 cấp độ: sơ
khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa. Cấp độ sơ khởi là giai đoạn mọi
người tiến hành tạo lập Nhà, trong cấp độ này các chính sách về đất đai đóng
vai trị quyết định; Cấp độ tập trung hóa- giai đoạn này các doanh nghiệp tiến
hành xây dựng bất động sản, sự hình thành bất động sản tùy thuộc vào năng
lực nhà xây dựng, trong cấp độ này các chính sách về xây dựng và các doanh


8
nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trị quyết định; Cấp độ tiền tệ hóa
là giai đoạn bất động sản đã xây dựng xong, hình thành nhiều doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản và để duy trì doanh nghiệp phải liên kết với các ngân
hàng, trong cấp độ này các ngân hàng đóng vai trị quyết định; Cấp độ tài
chính hóa - khi quy mơ thị trường bất động sản tăng cao và phát triển mạnh,
do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản,
các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro lúc này ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay
cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này
các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ
quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trị quyết định.
Quá trình vận động thị trường bất động sản đều có chu kì dao động
tương tự như nhiều thị trường khác và bao gồm 4 giai đoạn: phồn vinh (sơi
động), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”).
Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất
động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản.
Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Trong

mỗi nước, mỗi đơ thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất động
sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác
nhau. Chính bởi vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa
phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung
và trải rộng ở mọi vùng miền đất nước, sản phẩm hàng hóa bất động sản có
“dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Mỗi thị
trường mang tính chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau, thơng
thường thị trường bất động sản ở các đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển
thì hoạt động sơi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi,...


9
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật. bất động sản là
tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản
tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội - vấn đề về bất động sản đều
chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật riêng về bất
động sản, đặc biệt văn bản pháp luật. Đặc điểm này đúng ở nước ta do thị
trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao và cho thuê đất), thị trường này
chịu tác động bởi các quyết định của Nhà nước, Chính phủ các nước trên thế
giới đều quan tâm đến thị trường bất động sản, ln điều chỉnh các chính sách
về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về
bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản. Dễ
nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị
trường, muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xem xét mức độ tự do
cạnh tranh, tức là bên mua và bên bán có được tự do đi vào thị trường khơng,
có đủ số lượng bên bán và bên mua khơng.
Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên
nghiệp trình độ cao. Do bất động sản có giá trị cao và nó là một tài sản lớn đối
với lượng người tiêu dùng. Do vậy để cẩn thận người tiêu dùng thường tìm

đến các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, tuy giá cả cho chuyên nghiệp ước tính
vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có
kinh nghiệm chun mơn và họ nắm được tình hình mới nhất của thị trường,
thu thập nhiều thơng tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến
hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm,... để mua hoặc thuê bất động
sản đáp ứng yêu cầu đề ra.
Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính, động thái phát triển của thị trường này là tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế. Đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một


10
lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn
vốn lâu dài, khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản
các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua
bán, kinh doanh,... ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để
huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp
và giải ngân. Ngồi ra thị trường bất động sản cịn có quan hệ trực tiếp với thị
trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và
đồ nội thất, thị trường lao động,...dao động của thị trường này có ảnh hưởng
lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là
một thị trường khơng hồn hảo. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng
riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền
thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động
sản, người mua và người bán thường nhiều thông tin liên quan đến những
giao dịch trước, sự tác động của Nhà nước là một yếu tố tạo nên tính khơng
hồn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự
can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau (Nguyễn Bá

Long và cs, 2017).

1.1.4. Phân loại bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.4.1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 các loại bất động
sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức,
cá nhân;
- Nhà, cơng trình xây dựng là tài sản cơng được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền


11
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh
quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 2014).
1.1.4.2. Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 điều kiện để các
bất động sản được đưa vào kinh doanh như sau:
1.

Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều

kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất
trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, cơng trình xây
dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng

trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các
điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai;
b) Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
1.1.4.3. Phân loại bất động sản
Bất động sản được phân làm ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng,
bất động sản khơng đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
nhà xưởng và cơng trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ


12
yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất
nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất
chưa sử dụng.
Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các cơng trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang
(Nguyễn Bá Long và cs, 2017).
1.1.4.4. Phân loại thị trường bất động sản
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: Thị trường đất đai, thị trường
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp.
Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: Thị trường bất động sản nhà

ở, thương mại, văn phòng và thị trường bất động sản các cửa hàng cho thuê.
b. Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
Khu vực đô thị: thị trường bất động sản đất ở đô thị, nhà xưởng công
nhân, thị trường nhà ở đô thị và thị trường bất động sản thương mại, công
cộng,...
Khu vực nông thôn: Thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông
nghiệp và thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp.
c. Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
Thị trường đất đai.
Thị trường cơng trình thương nghiệp và trụ sở cơng cộng: trụ sở, văn
phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng, giao thơng, thủy lợi, y tế,
văn hóa.
Thị trường cơng trình cơng nghiệp: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu
công nghiệp, khu chế xuất.
Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn).
Thị trường căn hộ chung cư, căn hộ cao ốc văn phòng.


13
Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động
sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được.
d. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản:
Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
Thị trường cho thuê bất động sản, thế chấp, bảo hiểm bất động sản.
Thị trường dịch vụ bất động sản: các hoạt động dịch vụ như môi giới,
tư vấn bất động sản, thơng tin, định giá, bảo trì, bảo dưỡng bất động sản.
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
Thị trường cấp 1: Thị trường giao đất, cho thuê đất.

Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho th.
Thị trường bán hoặc cho th lại cơng trình được bán và cho thuê
(Nguyễn Bá Long và cs, 2017).
1.2. Môi giới bất động sản

1.2.1. Khái niệm về môi giới bất động sản
Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2015 quy định: Môi
giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014).
Theo khoản 8 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2015 quy định: Tư
vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh
bất động sản theo yêu cầu của các bên (Quốc Hội, 2014).
Có thể thấy Nhân viên mơi giới bất động sản là công việc không thể
thiếu trong việc kinh doanh bất động sản. Bởi họ là người kết nối giữa bên
mua và bên bán, giúp các giao dịch mua bán diễn ra thành công.

1.2.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản
Theo Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản quy định: Điều kiện của tổ
chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:


14
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành
lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới
bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2.
- Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập
nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp
thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không

được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong
một giao dịch kinh doanh bất động sản (Quốc Hội, 2014).

1.2.3. Nội dung môi giới bất động sản
Theo điều 63 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 nội dung môi
giới bất động sản bao gồm:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia
đàm phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các
thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp
đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản (Quốc Hội, 2014).

1.2.4. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1.2.4.1. Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản
Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản có
những quyền sau:
- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
- Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã
ký với khách hàng.


15
- Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc
môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết
quả môi giới.
- Các quyền khác trong hợp đồng (Quốc Hội, 2014).
1.2.4.2. Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản
Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản có
nghĩa vụ quy định tại điều 67 Luật kinh doanh bất động sản như sau:
- Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.
- Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình mơi giới và chịu
trách nhiệm về hồ sơ, thơng tin do mình cung cấp.
- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm
tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng (Quốc Hội, 2014).

1.2.5. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Tại điều 68 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của các cá nhân như sau:
1. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản khi có
đủ các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thơng trở lên;
c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.


16
2. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là

05 năm.
3. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành
nghề mơi giới bất động sản.

1.2.6. Vai trị của mơi giới bất động sản trong thị trường Bất động sản
Phần lớn những người môi giới bất động sản cũng như khách hàng của
họ cho rằng khơng có gì khó khăn để xác định cơng việc của nhà mơi giới là
gì. Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến
việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền
sử dụng nào đó đối với bất động sản, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai
muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông
thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ
của việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới
là sự dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương
vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà mơi giới cịn xuất
hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng
khách hàng. Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất
cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì
vậy việc mơi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và
theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung
quanh thương vụ.
Vai trị của mơi giới bất động sản bao gồm:
1.2.6.1. Làm cầu nối cho các bên tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa
bất động sản
Vai trị quan trọng nhất của hoạt động mơi giới là có thể kết nối giữa
hai bên với nhau, dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, tạo được sự hài lòng và
đồng thuận cho các bên tham gia thương vụ. Nó cũng được nhắc đến ngay ở
khái niệm môi giới bất động sản, là bên thứ ba với mục đích tạo sự thơng