Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THÀNH TỚI

HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÔ HIỆU

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hƣớng ứng dụng
Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Xuân Quang

Học viên: Nguyễn Thành Tới
Lớp: CHL – An Giang Khóa 1

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học thực sự của
cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Xuân
Quang, những thông tin tôi đưa ra trong luận văn là trung thực, có trích dẫn nguồn
tài liệu tham khảo, những phân tích, kiến nghị đề xuất do cá nhân tự tìm hiểu và
chưa từng được cơng bố dưới bất kỳ hình thức nào. Tơi xin chịu trách nhiệm về
nghiên cứu của mình./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thành Tới


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Từ đƣợc viết tắt

BLDS 2015

Bộ luật Dân sự 2015

BLDS 2005

Bộ luật Dân sự 2005

BLDS 1995

Bộ luật Dân sự 1995

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

Nghị quyết số

Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4
năm 2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân
tối cao

01/2003/NQ-HĐTP
Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP

Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. KHƠI PHỤC LẠI TÌNH TRẠNG BAN ĐẦU KHI HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU................................ 9
1.1. Quy định của pháp luật về khơi phục lại tình trạng ban đầu khi hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu........................................................ 9
1.3. Giải pháp hồn thiện pháp luật về khơi phục lại tình trạng ban đầu khi
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu..................................... 16

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1..................................................................................... 18
CHƢƠNG 2. BỒI THƢỜNG THIỆT HẠI KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU................................................ 19
2.1. Quy định của pháp luật về bồi thƣờng thiệt hại khi hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu..................................................................... 19
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thƣờng thiệt hại khi hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất vơ hiệu..................................................................... 26
2.3. Kiến nghị hồn thiện pháp luật về bồi thƣờng thiệt hại khi hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu........................................................ 31
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2..................................................................................... 35
KẾT LUẬN............................................................................................................ 36
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay là vấn đề
phức tạp ảnh hưởng đến sự phát triển và ổn định xã hội. Cơ chế giải quyết tranh
chấp hiện nay chưa kịp thời, chính xác và chưa thống nhất nên quyền và lợi ích của
các bên tham gia giao dịch chưa được đảm bảo. Thực trạng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn về bức xúc trong dư
luận hiện nay. Tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối, thực hiện việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của luật, không tuân thủ về
hình thức… đã xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia
giao dịch, gây thiệt hại đến lợi ích của cá nhân và xã hội. Nhưng khi đã xác định
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu thì Tịa án gặp nhiều khó khăn
trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vơ hiệu. Tịa án đã

giải quyết nhiều vụ tranh chấp này nhưng pháp luật quy định chưa rõ ràng so với
diễn biến của thực tế. Hiện nay có nhiều quan điểm nhưng chưa thống nhất cách
giải quyết, do đó cách xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu chưa được giải quyết triệt để.
Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “giao dịch dân sự
vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm d t quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên
kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì các bên
khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp
khơng thể hồn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hồn trả... Bên có
lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường…”. Thực tiễn xét xử, việc áp dụng pháp luật để
xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn nhiều bất cập
sau:
Vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận.
Có một số trường hợp, sau khi nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng đã
đầu tư, cải tạo đất như đào ao, hầm, trồng cây, xây dựng cơng trình trên đất… thì
mọi thứ khơng thể trở lại tình trạng đúng như trước thời điểm xác lập giao dịch và
hoàn trả đúng tài sản đã nhận như lúc chuyển nhượng đất. Có một số trường hợp,
chi phí để khơi phục lại tình trạng ban đầu đơi khi cịn lớn hơn số tiền chuyển
nhượng đất, nếu buộc khơi phục lại tình trạng ban đầu có cần thiết khơng Thực


2
tiễn, nhiều vụ án Tòa án x t xử theo hướng khơng buộc các bên khơi phục lại tình
trạng ban đầu nhưng buộc hồn trả cho nhau những gì đã nhận, như vậy Tịa án có
lạm quyền hay khơng
Cách xác định thiệt hại và bồi thường thiệt hại, xác định lỗi của các bên khi
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu thì hiện nay pháp luật chưa
quy định và hướng dẫn cụ thể. Như thế nào mới có thiệt hại thiệt hại bao gồm
những khoản nào Theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội
đồng Thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao thì thiệt hại bao gồm: “Khoản tiền mà bên

chuyển nhượng phải bỏ ra để khơi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do
bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển
nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị cơng trình,
tài sản, cây lâu năm... Trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất khơng có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp
đồng và bồi thường thiệt hại để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao
gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có”.
Theo hướng dẫn trên, thiệt hại khác gồm có những gì thì khơng nói rõ. Theo quan
điểm của một số Tòa án hiện nay thì khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất
tăng mới có thiệt hại, nếu chênh lệch giảm thì khơng có thiệt hại, như vậy là chưa
thuyết phục.
Thực tiễn xét xử, một số Tòa án còn nhận định theo quan điểm chủ quan,
thiếu cơ sở. Việc xác định thiệt hại ch có thiệt hại vật chất, nhưng theo khoản 3 Điều
419 B D 2015 quy định nếu vi phạm hợp đồng mà gây thiệt hại về tinh thần thì phải
bồi thường. Tuy nhiên, khơng có điều khoản nào quy định rõ về bồi thường thiệt hại
về tinh thần do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Điều 131 B D
2015 quy định về hậu quả pháp l của giao dịch dân sự vô hiệu c ng không đề cập bồi
thường thiệt hại về tinh thần. Vấn đề này Bộ luật dân sự không quy định rõ nhưng
khơng có quy định nào cấm, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ
hiệu mà có thiệt hại về tinh thần, có u cầu thì phải xem xét giải quyết.
Vấn đề xác định lỗi khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu,
bên bị coi là có lỗi được đề cập trong quy định là bên có những hành vi làm cho
giao dịch vơ hiệu, có thể do một bên, có thể do cả hai bên, nhưng mức độ lỗi xác


3
định như thế nào để tương xứng với hành vi thì pháp luật khơng quy định cụ thể.
Thực tiễn x t xử, Tịa án khơng có căn cứ để xác định lỗi nên lúng túng, nhiều bản
án đã bị hủy c ng vì l do này.

Ngồi ra cịn một số vướng m c trong thực tiễn s được phân tích thêm trong
quá trình nghiên cứu.
Với tình hình nêu trên, tác giả chọn đề tài “Hậu quả pháp lý của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” làm đề tài luận văn thạc s . Với kết quả
nghiên cứu này, tác giả mong muốn đóng góp đề xuất trong việc hoàn thiện văn bản
hướng dẫn đối với việc xử l hậu quả pháp l của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vơ hiệu.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu, tác giả nhận thấy đã có một số cơng
trình nghiên cứu khoa học, sách chuyên khảo, bài viết trên các tạp chí liên quan đến
vấn đề hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả pháp lý của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, cụ thể như sau:
- Sách chuyên khảo:
Đỗ Văn Đại (2015) “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự
năm 2015” (sách chuyên khảo), Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam.
Trong cuốn sách này tác giả đã có bình luận về hậu quả của giao dịch dân sự vơ
hiệu trong đó có đề cập đến vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho
nhau những gì đã nhận; xử l hoa lợi, lợi tức; bồi thường thiệt hại. Nhưng hậu quả
pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu chưa được đề cập.
Đỗ Văn Đại (2018) “ uật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án”
(sách chuyên khảo, xuất bản lần thứ sáu) – Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội luật gia Việt
Nam. Đây là cơng trình nghiên cứu tổng hợp, tồn diện về hậu quả pháp lý của hợp
đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam. Trên cơ sở tuyển chọn,
phân tích, bình luận các bản án, tác giả đã tập trung phân tích vấn đề khơi phục lại tình
trạng ban đầu khi hợp đồng vơ hiệu; vấn đề khơng hồn trả được bằng hiện vật khi hợp
đồng vô hiệu; hợp đồng vô hiệu và vấn đề bồi thường thiệt hại; hợp đồng vô hiệu và
phương thức xác định thiệt hại. Đồng thời, tác giả còn so sánh với những quy định của
pháp luật các nước nhằm giúp cho người đọc có cái nhìn đa chiều, từ đó tác giả đưa ra
những ý kiến đánh giá. Tuy nhiên, vấn đề hậu quả pháp lý của hợp

4
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ch là một nội dung được đề cập đến
trong cơng trình, chưa thực sự được phân tích chun sâu, có hệ thống.
Tưởng Duy ượng (2008) “Xử lý các tranh chấp trong một số án dân sự” (sách
chuyên khảo) – Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. Cuốn sách gồm nhiều bài viết về
các tranh chấp phát sinh trong giao dịch dân sự trên cơ sở một số vụ án phức tạp đã
được Tòa án xét xử. Sau mỗi vụ việc, tác giả đều phân tích, bình luận và đưa ra
những kiến nghị để hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật một cách thống nhất.
Đồng thời rút ra những bài học thiết thực trong việc giải quyết các vướng m c trong
quá trình xét xử các tranh chấp dân sự trong đó có phân tích, bình luận một số vấn
đề về chuyển quyền sử dụng đất và hướng xử lý tranh chấp chuyển quyền sử dụng
đất. Cơng trình nghiên cứu này là cơng trình nghiên cứu chun sâu đối với đến các
tranh chấp phát sinh trong giao dịch dân sự nhưng chưa phân tích nhiều về bất cập
của pháp luật so với diễn biến của thực tiễn liên quan đến hậu quả pháp lý của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu.
- Tạp chí:
Trần Thị Thu Hiền (2017) “Về xác định giá trị tài sản khi giải quyết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”, Tạp chí Viện kiểm sát số 10/2017,
trang 42-44. Trong bài viết, tác giả phân tích quy định của pháp luật và cách xác
định giá trị tài sản để làm căn cứ cho việc bồi thường thiệt hại. Đồng thời nêu lên
bất cập trong thực tiễn còn nhiều tranh luận, chưa thống nhất và đưa ra quan điểm,
đề xuất để áp dụng cho thống nhất trong thực tiễn.
Tưởng Duy ượng (2018) “Giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả
giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Tịa
án nhân dân số 01/2018, trang 07-12. Trong bài viết, tác giả ch dừng lại ở việc đề
cập đến giao dịch dân sự vô hiệu và xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo
quy định của pháp luật. Đồng thời ch phân tích những căn cứ theo quy định của
pháp luật. Nhưng hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu, các vấn đề liên quan cụ thể, riêng biệt, còn bất cập đã phát sinh trong thực

tiễn mà pháp luật chưa dự liệu thì chưa được đi sâu phân tích, nghiên cứu. Cụ thể là
các vấn đề trách nhiệm khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì
đã nhận; cách xác định thiệt hại và bồi thường thiệt hại thì chưa được đi sâu phân
tích và đưa ra một giải pháp đầy đủ, toàn diện.


5
- Giáo trình:
Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Đinh
Văn Thanh, Nxb. Chính trị Quốc Gia, Hà Nội.
Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), Pháp luật về hợp đồng
và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Đỗ Văn Đại, Nxb. Hồng Đức, Hà Nội.
Đây là những cơng trình được biên soạn về Luật dân sự trong đó có phần hậu
quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, đây là những cơng trình chun để
giảng dạy nên chủ yếu trình bày về lý luận hậu quả pháp lý của hợp đồng vơ hiệu
nói chung, chưa đề cập đến thực tiễn áp dụng pháp luật về hậu quả pháp lý của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Những cơng trình nghiên cứu trên là tài liệu vơ cùng q báo, giúp tác giả có
thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu và hoàn hiện luận
văn. Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy các công trình trên đã tiếp cận và nghiên cứu
tồn bộ vấn đề liên quan đến hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy
nhiên, phạm vi và giới hạn nghiên cứu ch dừng lại ở mức độ nhất định mà chưa có
cơng trình khoa học nào nghiên cứu chuyên sâu và đầy đủ về hậu quả pháp lý của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Do vậy, cần thiết phải có cơng
trình nghiên cứu chun sâu về vấn đề này xuất phát từ thực tiễn áp dụng pháp luật.
Đề tài này s kế thừa kinh nghiệm của những đề tài nghiên cứu trước. Nhưng s là
một đề tài nghiên cứu chi tiết, có nhiều vấn đề mới phát sinh, từng vấn đề liên quan
còn bất cập và kiến nghị hoàn thiện từng vấn đề xuất phát từ việc tổng kết lý luận và
thực tiễn chưa được nghiên cứu và hướng dẫn cách xử lý.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài

Hệ thống một cách khoa học các quy định có liên quan cùng những quan
điểm chính thống làm cơ sở trong cách hiểu và áp dụng đúng theo tinh thần của
pháp luật khi giải quyết các vấn đề mà thực tiễn đặt ra.
Xuất phát từ thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật dân sự để xử lý hậu
quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu cịn có nhiều
cách hiểu và vận dụng khác nhau, chưa thống nhất. Tìm ra được những bất cập
trong các quy định của pháp luật thơng qua thực tiễn xét xử của Tịa án thời gian
qua. Từ đó có những kiến nghị phù hợp, giúp tháo gỡ vướng m c, góp phần bảo vệ
được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.


6
Tạo tiền đề thực tiễn trong việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về xử lý hậu
quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong thời gian
tới.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật Việt
Nam và thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi đề tài, tác giả đi sâu phân tích quy định của pháp luật liên
quan, đánh giá tổng quát thực tiễn xét xử và áp dụng pháp luật, phân tích, so sánh
các vụ án đã x t xử, nêu lên những bất cập của pháp luật so với diễn biến của thực tế
nhằm giải mã những vấn đề cơ bản liên quan đến hậu quả pháp lý của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và đề xuất hướng giải quyết.
Tác giả tập trung nghiên cứu quy định của Bộ luật Dân sự 2015, có đối chiếu
với Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 1995, các văn bản hướng dẫn thi hành. Do
luận văn phục vụ cho vấn đề ứng dụng nên ngoài các quy định của pháp luật, tác giả
mở rộng phạm vi khảo sát, đánh giá thực tiễn áp dụng thông qua những bản án có

thực của một số địa phương về xử l hậu quả pháp l của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vơ hiệu để tạo tính thuyết phục về nội dung và quan điểm sửa
đổi, bổ sung.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu của đề tài, tác giả sử dụng nhiều phương
pháp nghiên cứu khác nhau. Dựa trên kết cấu của luận văn được chia làm hai
chương tương ứng với nội dung của đề tài là từng chương s giải quyết dứt điểm một
vấn đề. mỗi chương tác giả s kết hợp nhiều phương pháp khác nhau, cụ thể:
Tại mục 1.1, mục 1.2, mục 2.1, mục 2.2 tác giả sử dụng phương pháp phân tích
để phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về hậu quả pháp l của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Đồng thời tác giải cịn sử dụng
phương pháp này để phân tích những khó khăn, vướng m c trong việc áp dụng pháp
luật trong thực tiễn, từ đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.


7
Tại mục 1.1, mục 1.2, mục 2.1, mục 2.2 tác giả còn sử dụng phương pháp so
sánh để so sánh các quan điểm của các chuyên gia, quan điểm của các Tịa án thơng
qua các bản án đã x t xử. Để nhận định về thực tiễn áp dụng pháp luật vào từng vụ
việc cụ thể thì phương pháp bình luận bản án được sử dụng để phân tích các quyết
định của Tịa án, từ đó rút ra những đánh giá về tính đúng đ n của các phán quyết,
thơng qua đó thấy được sự bất cập, chưa thống nhất trong thực tiễn x t xử của các
Tòa án từng địa phương.
Tại các mục 1.2, mục 2.2 tác giả còn sử dụng phương pháp chứng minh để
chứng minh cho từng nhận định của mình. hi nghiên cứu các nội dung của đề tài,
tác giả có nhận định về các vấn đề pháp l , sử dụng các l l , lập luận và dẫn chứng
các bản án của Tòa án.
Tại các mục 1.3, mục 2.3 tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp để tổng hợp
lại vấn đề, đưa ra quan điểm cá nhân đối với từng vấn đề. Ngoài ra, phương pháp
này được sử dụng trong toàn bộ nội dung luận văn, đặc biệt là phần kết luận ở mỗi

chương nhằm tổng hợp những vấn đề đã được phân tích trước đó.
ỗi phương pháp nghiên cứu mang lại những hiệu quả nhất định trong việc
làm rõ đối tượng nghiên cứu, xác định mục đích của luận văn, thơng qua đó truyền
tải được những nội dung cần làm sáng t .
6. Dự kiến kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng
Với những phân tích cụ thể về các vướng m c, bất cập s đưa ra đề xuất hướng
dẫn cụ thể cho Bộ luật dân sự 2015 liên quan đến hậu quả pháp lý của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được tác giả đề cập trong luận văn
s trở thành nguồn tài liệu tham khảo hiệu quả cho việc hoàn thiện pháp luật và áp
dụng vào thực tiễn của hoạt động xét xử tại Tòa án.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn bao gồm 02 (hai) chương:
Chương 1. hôi phục lại tình trạng ban đầu khi hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu
1.1. Quy định của pháp luật về khơi phục lại tình trạng ban đầu khi hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu


8
1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về khôi phục lại tình trạng ban đầu khi hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu
1.3. Giải pháp hồn thiện pháp luật về khơi phục lại tình trạng ban đầu khi
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Chương 2. Bồi thường thiệt hại khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu
2.1. Quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường thiệt hại khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu

2.3. Giải pháp hồn thiện pháp luật về bồi thường thiệt hại khi hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu


9
CHƢƠNG 1
KHƠI PHỤC LẠI TÌNH TRẠNG BAN ĐẦU KHI
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
1.1. Quy định của pháp luật về khơi phục lại tình trạng ban đầu khi hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu
Bộ luật Dân sự 1995, Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015 đều không
quy định cụ thể về vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Ch quy định chung về xử lý hậu quả cho tất cả
các giao dịch vô hiệu. Theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015 thì hậu quả pháp lý
của giao dịch dân sự vô hiệu “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh,
thay đổi, chấm d t quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch
được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng
ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp khơng thể hồn trả
được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hồn trả ...”.
Theo điểm C tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
“Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu.
Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu, thì tuỳ
từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ng từ Điều 136 đến
Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật dân sự để xác định
thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.
1

Theo quy định của pháp luật , hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu là một hợp đồng khơng có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền, ngh a
vụ của các bên tham gia hợp đồng từ thời điểm xác lập. Khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, các bên tham gia ký kết hợp đồng phải gánh
chịu những hậu quả pháp lý bất lợi về vật chất và tinh thần như: khơng đạt được
mục đích th a thuận ban đầu, nếu chưa thực hiện hợp đồng thì khơng thực hiện giao
1Điều 146 Bộ luật Dân sự 1995, Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005, Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.


10
dịch nữa, nếu đang thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện đó để quay lại tình
trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Điều 146 BLDS 1995, Điều 137
BLDS 2005, Điều 131 BLDS 2015 đều quy định “...các bên khơi phục lại tình trạng
ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận ...” vừa mang tính bao quát, vừa hàm
chứa tính cụ thể. Quy định này chứa đựng hai nội dung rất rõ ràng. Một là, khơi
phục lại tình trạng ban đầu, tức là mọi thứ trở lại tình trạng đúng như trước thời
điểm xác lập giao dịch, hai bên phải khôi phục lại như c . Hai là, hồn trả cho nhau
những gì đã nhận chứ không phải tài sản đã nhận, vật đã nhận... Nếu quy định trả
cho nhau tài sản đã nhận, vật đã nhận... thì nội dung quy định s bị hẹp hơn, thiếu
tính chính xác hơn.
Ví dụ: Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, những gì đã
nhận là tiền, vàng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... thì trả lại cho nhau là phù
hợp với quy định này.
Về lý luận thì Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004
của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hết hiệu lực vì BLDS 2005 đã
hết hiệu lực. Nhưng về thực tiễn thì tinh thần của Nghị quyết này vẫn cịn giá trị và
đang được Tòa án áp dụng khi xét xử các vụ án liên quan.
Khi áp dụng để giải quyết trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vơ hiệu thì thấy các quy định trên mang tính chung chung, khơng rõ
ràng, phải khơi phục lại tình trạng ban đầu như thế nào quy định như vậy có phải
mọi trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu, các diện tích

đất đã chuyển nhượng đều phải khôi phục lại đúng như lúc chưa thực hiện việc
chuyển nhượng hay không Quy định này làm cho người làm cơng tác thực tiễn gặp
nhiều khó khăn. Để khơi phục lại tình trạng ban đầu, việc hồn trả cho nhau những
gì đã nhận đơi khi khơng đủ, một số trường hợp phải thực hiện một số công việc cần
thiết mới trở lại được tình trạng ban đầu.
Ví dụ: A chuyển nhượng cho B 01 thửa đất nông nghiệp. Sau khi nhận
chuyển nhượng, B đã bán lớp đất mặt cho cơ sở làm gạch. Khi Tòa án tuyên hợp
đồng chuyển nhượng trên vơ hiệu, B phải trả diện tích đất đã nhận lại cho A. Mặc
dù khi trả đất lại, B trả đúng thửa đất đã nhận cho A nhưng không phải thửa đất
đúng như lúc mới nhận chuyển nhượng. Theo quy định thì B phải san l p đất lại
đúng như ban đầu mới hoàn trả lại cho A.


11
2

Có quan điểm cho rằng : Việc khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho
nhau những gì đã nhận có xem x t đến việc tăng, giảm giá của đất hay tài sản g n
liền với đất. Tài sản được hồn trả khơng phải lúc nào c ng cịn ngun giá trị như
thời điểm giao kết. Thơng thường tài sản giao dịch có thể bị biến đổi do tác động
của yếu tố tự nhiên dẫn đến khơng cịn giá trị ban đầu như: đất bị tác động của tự
nhiên làm hao mịn hoặc xấu đi; đất có thể bị giảm giá trị hoặc tăng giá trị do tác
động của con người; đất có thể tăng giá trị hoặc giảm giá trị do tác động của quy
luật kinh tế thị trường; khi quản l đất, các đương sự có thể khai thác một số lợi ích,
đầu tư cơng sức, tiền làm tăng giá trị và gìn giữ, bảo quản đất... Nếu hiểu khái niệm
khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận, là trả nguyên
cho nhau những gì đã nhận thì ch áp dụng khi các quyền dân sự mà các bên chuyển
giao cho nhau còn được các bên n m giữ nguyên vẹn chưa có sự biến đổi nào cả.
Theo quan điểm của tác giả trên, vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu cần
xem xét việc tăng, giảm giá của tài sản vì khi giao trả tài sản đã có sự biến đổi. Ch

có các quyền dân sự mà các bên chuyển giao cho nhau mới còn nguyên vẹn. Tác giả
thống nhất quan điểm này, nhưng giữa tài sản và quyền dân sự là hai vấn đề hoàn
3

toàn khác nhau. Đối với quyền sử dụng đất đã được pháp luật thừa nhận là tài sản,
cơng trình trên đất là tài sản nhưng đối với thửa đất có phải là tài sản khơng? pháp
luật chưa có quy định.
Khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển
nhượng đã chuyển giao cả thửa đất và một số trường hợp đã chuyển giao cả quyền
sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư, cải
tạo đất... Như vậy, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu trong
trường hợp này thì bên nhận chuyển nhượng phải trả lại bên chuyển nhượng cả thửa
đất và quyền sử dụng đất. Trả lại quyền sử dụng đất thì khơng có gì khó khăn,
nhưng đối với thửa đất đã đầu tư cải tạo, khi trả lại đúng quy định của pháp luật thì
hết sức phức tạp. Tác giả cho rằng, một số trường hợp thì khơng cần thiết phải khơi
phục lại tình trạng ban đầu. Nếu bên nhận chuyển nhượng đã hủy hoại đất, làm đất
bị giảm giá trị thì buộc khơi phục lại như ban đầu. Nhưng nếu đã đầu tư, cải tạo đất
theo chiều hướng tích cực, làm tăng giá trị đất thì khơng cần phải khôi phục trở lại

2Nguyễn Minh Hằng (2014), “Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo và xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô
hiệu”, Tạp chí Kiểm sát, (22), tr.26-27.
3Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản, Điều 105, Điều 115 Bộ luật Dân sự.


12
như ban đầu. àm như thế s gây lãng phí khơng cần thiết, dù sao thì người chuyển
nhượng c ng được hưởng phần giá trị tăng thêm này.
Khôi phục lại tình trạng ban đầu rất dễ bị nhầm lẫn là đồng nhất với hồn trả
cho nhau những gì đã nhận, nhưng hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận ch là một hồn cảnh của việc việc khơi phục lại tình

trạng ban đầu. Đơi khi hồn trả cho nhau những gì đã nhận khơng đủ để khơi phục
lại tình trạng ban đầu. Khi Tòa án buộc các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vơ hiệu phải khơi phục lại tình trạng ban đầu khi tài sản được
hồn trả khơng đúng với hiện trạng tại thời điểm xác lập hợp đồng: đất bị hủy hoại,
thối hóa, hư h ng, giảm giá trị; đất đã được tu bổ, cải tạo làm tăng giá trị.
Đối với trường hợp thứ nhất, bên đã hủy hoại, làm thối hóa, hư h ng đất phải
đầu tư, phục hồi lại, nhưng đối với trường hợp thứ hai có cần thiết phải khơi phục
đất trở về trạng thái ban đầu khi đất đã được làm tăng giá trị? Thực tiễn xét xử cho
thấy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng
nhà ở hoặc cơng trình kiên cố, trồng cây trên đất... khi hợp đồng bị vơ hiệu, Tịa án
buộc bên nhận chuyển nhượng phải tháo dỡ cơng trình trên đất để trả lại hiện trạng
đất ban đầu cho bên chuyển nhượng. Mặc dù việc khôi phục lại hiện trạng ban đầu
trong trường hợp này là có thể thực hiện được, song s gây lãng phí rất lớn, đặc biệt
khi tài sản tăng thêm có giá trị cao.
Hồn trả cho nhau những gì đã nhận là chế tài có mục đích của khơi phục lại
tình trạng ban đầu. Nhưng việc khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau
những gì đã nhận ch có thể áp dụng khi đất cịn ngun vẹn, chưa có hoặc ít có sự
biến đổi đáng kể. Trong trường hợp đất đã được chuyển giao thực tế khơng thể hồn
trả được như ban đầu thì pháp luật tính đến khả năng hồn trả số tiền tương đương.
Như vậy là vi phạm quy định về việc không công nhận quyền và ngh a vụ của các
bên khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
4

Quan điểm khác cho rằng : Khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì khơng phải vơ
hiệu ở thời điểm giao dịch bị tuyên bố vô hiệu mà giao dịch vô hiệu ngay từ thời
điểm xác lập giao dịch. Điều đó có ngh a là, nếu các bên chưa thực hiện giao dịch
thì khơng được thực hiện nữa, nếu giao dịch đã được thực hiện tức các bên đã thực
hiện quyền, ngh a vụ thì s khơi phục lại tình trạng ban đầu của giao dịch, hai bên
4

Tưởng Duy ượng (2018), “Giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu theo
quy định của Bộ luật dân sự năm 2015”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (01), tr.07-08.


13
hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Bộ luật dân sự 2015 quy định... “các bên khơi
phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận...”. Việc Bộ luật
dân sự quy định như vậy là quy định có tính ngun t c chung, khơng nên hiểu và áp
dụng một cách máy móc như trước đây đã từng xuất hiện. Việc xử lý hậu quả của
giao dịch phải phù hợp với tính chất của giao dịch.
Tác giả thống nhất với quan điểm này, khi xử lý hậu quả pháp lý của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu, Tịa án cần vận dụng linh hoạt quy
định của pháp luật chứ không nên áp dụng cho tất cả các trường hợp đều giống
nhau. Mặc dù pháp luật không thể dự liệu hết tất cả các trường hợp xảy ra trong
thực tiễn, nhưng người xử lý phải biết cách vận dụng nhằm hạn chế tối đa thiệt hại,
lãng phí để các bên tham gia giao dịch khơng có ai bị tổn thất.
5

Theo tác giả Đỗ Văn Đại thì vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu, bồi
thường thiệt hại là “hệ quả hợp đồng vô hiệu”.
6

Theo từ điển tiếng việt :
Hệ quả: kết quả trực tiếp sinh ra từ sự việc nào đó (thường là việc không hay)
trong quan hệ với sự việc ấy.
Hậu quả: kết quả khơng hay, có ảnh hưởng về sau.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì s phát sinh
những sự việc khác nên dùng từ “hệ quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vơ hiệu” s phù hợp hơn. Theo tác giả thì vấn đề khơi phục lại tình trạng
ban đầu là hậu quả của hợp đồng vô hiệu hay hệ quả của hợp đồng vô hiệu không

quan trọng. Vấn đề ở đây là làm sao để xử l có căn cứ pháp luật, phù hợp với thực
tế, đảm bảo được sự công bằng, đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên, khi giải
quyết vụ việc liên quan được thống nhất.
Từ những phân tích trên, việc khơi phục lại tình trạng ban đầu tưởng chừng
như đơn giản nhưng thực tế là một việc vô cùng phức tạp. àm như thế nào để đảm
bảo được quyền lợi của các bên, tránh gây lãng phí tài sản và phá vỡ sự ổn định
khơng cần thiết đối với vấn đề đã xảy ra? trả lời câu h i này rất khó vì khi hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, xử lý hậu quả của hợp đồng không
5Đỗ Văn Đại (2017), Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án, sách chuyên khảo, tập 1, NXB
Hồng Đức, Hà Nội, tr.774.
6Phạm Lê Liên (2016), Từ điển tiếng việt thông dụng, NXB Hồng Đức, Hà Nội, tr.372, 375.


14
trường hợp nào giống trường hợp nào. Tùy từng trường hợp mà có cách xử lý sao
cho cơng bằng, thuyết phục. Phải chăng nhà làm luật b ng vấn đề này, trao quyền
cho Tịa án được quyền giải thích và áp dụng pháp luật?
1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về khơi phục lại tình trạng ban đầu khi
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu
Thực tiễn xét xử tại Tịa án cho thấy, việc khơi phục lại tình trạng ban đầu,
hồn trả cho nhau những gì đã nhận khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu chưa thực sự đảm bảo được lợi ích của các chủ thể. Trong các vụ án yêu
cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên đơn phần lớn là
bên chuyển nhượng. Đối với bên chuyển nhượng, việc lấy lại đất là th a đáng.
Nhưng đối với bên nhận chuyển nhượng, việc phải trả lại đất cho bên chuyển
nhượng là là một tổn thất lớn đối với họ. Cho dù nhận lại đủ số tiền đã b ra trước
đây nhưng không thể mua được thửa đất như vậy vì nếu có mua thì thửa đất c ng đã
khác, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tiền c ng đã khác.
Vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu hồn trả cho nhau những gì đã nhận,
tác giả xin dẫn chứng những vụ án sau để chứng minh cho những vướng m c, còn

bất cập hiện nay mà Tòa án đã xét xử:
7

Vụ án thứ nhất :
Vụ án tóm t t như sau:
Năm 1998, ơng U, bà 2 nhận chuyển nhượng của ông S1, bà L diện tích
2

3.262,5m đất ruộng với giá 09 ch vàng 24k, đã giao đủ vàng và nhận đất canh tác
(đất này ông 1, bà đã tặng cho con là ông , đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất). Khi chuyển nhượng có phần đất ao, lung bào, ơng U, bà 2 đã cải tạo lại
thành đất ruộng và canh tác cho đến nay. Tòa án đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng
trên vơ hiệu tồn bộ, buộc ơng U, bà S2 trả lại phần đất tranh chấp cho ông S, ông S
trả vàng và số tiền chênh lệch giá đất lại cho ông U, bà S2.
8

Theo quy định của pháp luật thì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vơ hiệu thì các bên phải khơi phục lại tình trạng ban đầu hồn trả cho nhau
những gì đã nhận. Trường hợp này, Tịa án khơng tun khơi phục lại tình trạng ban
7Bản án số 163/2018/DS-PT ngày 26/11/2018 về “V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất” của Tòa án nhân dân t nh Hậu Giang.
8khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.


15
đầu như vậy là có vi phạm pháp luật khơng? Theo tác giả, mặc dù Tòa án xử l như
vậy là không đúng quy định của pháp luật nhưng với cách giải quyết như vậy là hợp
l nhưng c ng chưa thực sự đảm bảo được quyền lợi của đương sự vì ơng U, bà S2 đã
b tiền để đầu tư vào đất. Khi nhận lại đất thì ơng là người được lợi, do đó ơng S phải
trả phần tiền ông U, bà 2 đã đầu tư thì phù hợp hơn.

9

Tiếp theo, tác giả xin dẫn chứng vụ án thứ hai :
2

Năm 2014 ơng V nhận chuyển nhượng diện tích 146,3m đất của ông P1 với
giá 5000 U D. Đồng thời ông V gởi cho ông P1 30.000 U D để xây nhà. Ơng V khởi
kiện u cầu cơng nhận hợp đồng, Tịa án tun vơ hiệu và xử lý hậu quả hợp đồng
vô hiệu “Theo Biên bản định giá ngày 09/11/2016 thì giá đất ở đơ thị là 20.000.000
2

2

2

đồng/m ; Tỷ giá 22.447 đồng/USD. Thiệt hại là (146,3m x 20.000.000 đồng/m ) –
(5.000 U D x 22.447 đồng/U D) = 2.813.765 đồng.
X t hai bên đều có lỗi ngang nhau trong việc thiết lập giao dịch vơ hiệu, do
2

đó mỗi bên phải chịu 50% thiệt hại. Ông P1 được nhận 146,3m và căn nhà trên đất,
nên phải hoàn lại cho ơng V ½ thiệt hại là 1.406.882.000 đồng; đồng thời ơng P1
phải hồn trả cho ơng V số tiền đã nhận 5.000 U D quy đổi thành 112.235.000
đồng và tiền xây nhà 30.000 U D quy đổi thành 673.410.000 đồng.
Tịa án xử lý hậu quả của hợp đồng vơ hiệu như vậy chưa đúng quy định của
10

pháp luật , theo quy định thì phải “hồn trả cho nhau những gì đã nhận”. Ơng P1
đã nhận tiền U D nhưng tại sao Tịa án khơng buộc hồn trả tiền USD mà lại quy ra
tiền Việt Nam?

11

Vụ án thứ ba :
2

Năm 2015, bà nhận chuyển nhượng diện tích 5.000m đất rẫy của ông Ph, bà
M với giá 175.000.000 đồng. Do bà l ch trả 155.000.000 đồng nên ông Ph, bà M ch
2

giao cho bà M 3.000m . Năm 2017 bà bán lại cho ơng H, bà V diện tích 3.000m
với giá 100.000.000 đồng, ông H, bà V đã trồng cây cà phê trên đất.

2

Tòa án đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vô
hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu như sau:
9 Bản án số 217/2018/DS-PT ngày 14/8/2018 về “V/v đòi tài sản, yêu cầu công nhận giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở” của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh,
10

2015.

Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 131 Bộ luật Dân sự năm

11
Bản án số 01/2019/DSST ngày 18/01/2019 về “V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” của Tòa án nhân dân huyện Krông Búk, t nh Đ k L k.


16

Buộc ông Ph, bà M trả lại cho bà L số tiền đã nhận 150.000.000 đồng và
106.600.000 đồng tiền thiệt hại. Buộc ông Ph, bà M trả cho ông H, bà V số tiền cây
trồng 47.700.500 đồng. Buộc bà L phải trả cho ông H, bà V số tiền 100.000.000
đồng đã nhận và 100.000.000 đồng tiền thiệt hại. Ông Ph, bà được nhận lại đất và
được sở hữu các cây trồng trên đất.
Tịa án khơng b t buộc các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu nhưng hướng
xử lý là thuyết phục, đảm bảo được lợi ích của các bên.
12

Vụ án thứ tư :
Năm 2011 ông Hùng, bà Phước nhận chuyển nhượng của ơng Thành, bà
2

Thúy diện tích đất nông nghiệp 8.436m , giá chuyển nhượng 546.000.000 đồng,
ông Hùng, bà phước đã nhận đất canh tác. Sau khi nhận đất, ông Hùng, bà Phước đã
cải tạo, thuê người đổ đất lấp ao đìa cho bằng phẳng với giá 57.000.000 đồng. Tòa
án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu, buộc các bên hồn
trả đất và tiền đã nhận, buộc bồi thường thiệt hại và buộc ông Thành bà Thúy trả
cho ông Hùng, bà Phước tiền tôn tạo đất 57.000.000 đồng.
13

Theo quy định của pháp luật “khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì các bên khơi
phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận”. Trường hợp này
Tịa án khơng buộc các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu mà buộc bên chuyển
nhượng trả tiền chi phí cải tạo đất cho bên nhận chuyển nhượng. Tuy xử l như vậy
là không phù hợp với quy định của pháp luật nhưng đảm bảo được quyền và lợi ích
cho cả hai bên.
1.3. Giải pháp hồn thiện pháp luật về khơi phục lại tình trạng ban đầu
khi hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu
Theo quy định của BLDS 1995, BLDS 2005, BLDS 2015 thì vấn đề khơi

phục lại tình trạng ban đầu là quy định cho tất cả các loại giao dịch dân sự, không
quy định riêng biệt về xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu. Quy định trên không cụ thể, dẫn đến việc áp dụng pháp luật để xử
lý vấn đề này chưa được thống nhất. Khi vận dụng trong các trường hợp cụ thể gặp
lúng túng, nhận định mang tính chủ quan, chưa thuyết phục.
12
Bản án số 01/2018/DS-ST ngày 09/01/2018 về “V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng
đất” của Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới, t nh An Giang.
13
2015.

Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 131 Bộ luật Dân sự năm


17
Tác giả kiến nghị Tòa án nhân dân tối cao nên ban hành văn bản hướng dẫn
hoặc ban hành án lệ về vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu hồn trả cho nhau
những gì đã nhận khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo
hướng: trường hợp khơng thể khơi phục lại tình trạng ban đầu hồn trả cho nhau
những gì đã nhận khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Những
tài sản phát sinh trên đất, cơng trình, vật kiến trúc đã xây dựng trên đất, đất đã được
đầu tư cải tạo... sau khi bên nhận đất đã đầu tư làm tăng giá trị đất thì trị giá bằng
tiền để bên nhận tài sản hoàn trả lại cho bên kia. Nếu sau khi chuyển nhượng, bên
nhận chuyển nhượng đã hủy hoại đất, làm cho đất giảm giá trị thì buộc bên nhận
chuyển nhượng phải khơi phục lại tình trạng như ban đầu, nếu khơng thể khơi phục
lại được thì trị giá bằng tiền trả lại cho bên chuyển nhượng đất.
Cần quy định rõ trong Bộ luật Dân sự hoặc văn bản hướng dẫn thi hành về
giá tài sản hoàn trả được tính theo giá thị trường tại địa phương nơi tài sản đang
tranh chấp đối với từng loại tài sản cụ thể tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

18
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu khi hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu tồn tại khá phổ biến trong thực tiễn, được pháp luật ghi nhận và
bảo hộ ngay từ những quy định thành văn đầu tiên. Đã được quy định trong BLDS
1995, B D 2005, B D 2015 và đến nay vẫn khơng có thay đổi.
Tuy nhiên, c ng xuất phát từ những quy định đặc thù này dẫn đến tình trạng
quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp liên
quan đến vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu chưa thống nhất. Việc xử lý vấn đề
khơi phục lại tình trạng ban đầu khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu càng trở nên phức tạp hơn trong trường hợp bên nhận đất đã cải tạo, tu bổ, xây
dựng cơng trình... hay nói cách khác đã làm tăng giá trị đất. Thực tế, một số Tòa án
đã buộc mỗi bên chịu một nữa giá trị tài sản phát sinh trên đất, nhưng cách giải
quyết như vậy c ng chưa th a đáng.
Từ khi B D 1995 được ban hành, đến năm 2003, Nghị quyết số 01/2003/NQHĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân
sự, hơn nhân và gia đình đã tháo gỡ được phần nào vướng m c trên của Bộ luật dân sự.
Hướng dẫn này c ng không nh c đến vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu hồn trả
cho nhau những gì đã nhận. Nhưng thực tiễn cho thấy, Tòa án các địa phương vẫn áp
dụng tương tự hướng dẫn của Nghị quyết trên. Khi giải quyết tranh chấp không đề cập
đến vấn đề khôi phục lại tình trạng ban đầu hồn trả cho nhau những gì đã nhận mà xử

l như nội dung Nghị quyết đã nêu. Nhưng hướng dẫn này không phải là quy định
của Bộ luật dân sự và ch áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà vô hiệu. Đối với
BLDS 2005, BLDS 2015 nội dung vấn đề này vẫn không thay đổi. Nội dung của
Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP c ng khơng đề cập đến vấn đề khơi phục lại tình
trạng ban đầu khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu.
Để kh c phục tình trạng trên, Tịa án nhân dân tối cao cần ban hành văn bản
hướng dẫn hoặc án lệ để các Tòa án địa phương áp dụng được đúng đ n và thống nhất.

19
CHƢƠNG 2
BỒI THƢỜNG THIỆT HẠI KHI HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
2.1. Quy định của pháp luật về bồi thƣờng thiệt hại khi hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu
hi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, để xác
định trách nhiệm ai phải bồi thường thiệt hại thì b t buộc phải xác định ai là người
có lỗi làm cho hợp đồng vơ hiệu, thiệt hại gồm những gì đồng thời xác định trách
nhiệm bồi thường thiệt hại của bên có lỗi làm cho hợp đồng vơ hiệu. hi đã xác định
chính xác hậu quả pháp l , xác định đúng lỗi, đúng thiệt hại và trách nhiệm bồi
thường của bên có lỗi thì việc xử lý hợp đồng vơ hiệu mới đúng đ n, có căn cứ.
Xác định thiệt hại khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu:
14

Theo quy định của pháp luật thì “Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi
thường”. uật khơng quy định rõ khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ
hiệu thì thiệt hại gồm những gì.
Theo hướng dẫn tại điểm C.1 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP, khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ
hiệu, thì tùy trường hợp Tịa án áp dụng quy định của điều luật tương ứng, trong đó
có Điều 146 BLDS 1995 (tức Điều 137 B D 2005, Điều 131 B D 2015) để xử lý hậu
quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. C ng theo Nghị quyết
này, việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo
hướng dẫn tại điểm a, b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Hướng
dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân
và gia đình. Nội dung được đề cập trong Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP nêu trên
là quy định hướng dẫn giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà vô hiệu.

Theo Hội đồng Thẩm phán TANDTC, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vơ hiệu thì Tịa án phải xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu, việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt
14

Khoản 2 Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995,
131 Bộ luật Dân sự 2015.

hoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005,

hoản 4 Điều


20
hại giống như việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp
đồng mua bán nhà vô hiệu.
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, theo điểm C.3 tiểu
mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 thì thiệt
hại gồm:
“Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải b ra để khôi phục lại tình trạng ban
đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm thối hóa đất... khoản tiền
mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư tạo ra giá trị cơng trình, tài sản, cây lâu
năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
khơng có đặt cọc, khơng có th a thuận về bồi thường thiệt hại thì thiệt hại cịn bao
gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên th a thuận với giá
trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt
hại khác, nếu có”.
Trong chương này, tác giả khơng phân tích vấn đề đặt cọc, th a thuận bồi
thường thiệt hại, phạt vi phạm, ch phân tích thiệt hại là khoản tiền chênh lệch giá trị
quyền sử dụng đất và tài sản phát sinh trên đất khi hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu, đây c ng là vấn đề còn vướng m c hiện nay.
Để xác định đúng các thiệt hại khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vơ hiệu, Tịa án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định
thiệt hại về đất như sau:
Nếu các đương sự không th a thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá
trị thiệt hại, Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành
lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường
chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời
điểm xét xử sơ thẩm. Tuy nhiên, trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp t nh có quy
định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị
trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp
pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương thì Tịa án có thể
căn cứ vào giá do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm
giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất mà không nhất thiết phải thành lập
hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử
dụng đất do Ủy ban nhân dân quy định hoặc giá chuyển quyền sử dụng đất do trung