Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo tiền vay theo pháp luật việt nam từ thực tiễn ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế việt nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ XUÂN HOÀNG DƯƠNG

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2021


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ XUÂN HOÀNG DƯƠNG

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM

Ngành

: Luật Kinh tế

Mã số

: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS PHẠM THỊ GIANG THU

Hà Nội, năm 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi, vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.
HỌC VIÊN

Lê Xuân Hoàng Dương


MỤC LỤC
LÀM LẠI MỤC LỤC TỰ ĐỘNG TẠI QUÁN PHOTO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật dân sự

NHTM

Ngân hàng thương mại

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TCTD

Tổ chức tín dụng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của luận văn
Trong q trình thực hiện các hoạt động kinh doanh của mình, Ngân hàng
thương mại thực hiện các hoạt động chủ yếu liên quan đến kinh doanh tiền tệ là huy
động vốn và cấp tín dụng. Về bản chất, các hoạt động này là hoạt động có tính
nguy hiểm, nhiều rủi ro. Đặc biệt hoạt động cấp tính dụng của ngân hàng là hoạt
động mang nhiều tính rủi ro rất cao. Bởi lẽ khoản vốn được cấp cho chủ thể nếu
khơng kiểm sốt, sử dụng các biện pháp bảo đảm an toàn tốt thì rất dễ có tình trạng
là khơng thù hồi được khoản vốn đó. Vì vậy, trong hoạt động của mình, các ngân
hàng thương mại đều thực hiện các biện pháp bảo đảm cho giao dịch cho vay của
mình. Khi mà khách hàng không thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình thì
ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi và khắc phục thiệt hại.
Các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và xử lý đối với tài sản bảo
đảm của ngân hàng thương mại có ý nghĩa rất quan trọng trong đời sống của các
ngân hàng. Nếu như các khách hàng khơng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình,
ngân hàng thương mại bắt buộc phải xử lý tài sản bảo đảm. Thực tế trong những
năm vừa qua, tình hình nợ xấu của Việt Nam đã tăng cao, đặc biệt nợ xấu của các

ngân hàng thương mại. Nợ xấu làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của các
ngân hàng thương mại, cũng như ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung. Do đó, việc
thực hiện đúng, đầy đủ pháp luật về bảo đảm tiền gửi ngân hàng và đặc biệt là xử lý
tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thì đều cần thiết mang lại hiệu quả cao.
Do vậy, việc xử lý nợ xấu đang là vấn đề được Chính phủ, Ngân hàng Nhà
nước, các ngân hàng thương mại ưu tiên xử lý hàng đầu trong thời gian vừa qua.
Trong thực tế, các tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại để bảo đảm cho
khoản vay ngân hàng, để đảm bảo cho hiệu lực hiệu quả đó thì vấn đề xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay từ khoản thế chấp của các ngân hàng cần được nâng cao hiệu quả,
đặc biệt là cần sửa đổi, bổ sung quy định có liên quan về vấn đề này. Chính vì những
6


nguyên nhân đó mà học viên quyết định chọn vấn đề: “Xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất ở để đảm bảo tiền vay theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn
Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam” để làm luận văn thạc sĩ luật học
của mình.
2. Tình hình nghiên cứu luận văn
Nghiên cứu về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp
đối với khoản vay ngân hàng thương mại đã được các tác giả khắp nơi ở Việt Nam
nghiên cứu ở nhiều các giác độ khác nhau. Ở mỗi đề tài, mỗi tác giả đều có cách
tiếp cận khác nhau.
- Sách của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ Thành phố Hồ Chí
Minh. thế chấp, chấm dứt hợp đồng thế chấp và thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
- Thạc sĩ Hồ Quang Huy (2011), "Vật quyền bảo đảm-những vấn đề pháp lý
đặt ra trong quá trình hồn thiện pháp luật dân sự của nước ta", Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thạc sĩ Nguyễn Quang Hương Trà, 2011, "Bàn về khái niệm giao dịch bảo
đảm nhìn từ giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký ", Tạp chí Dân chủ và pháp

luật, số chuyên đề Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (2005), "Cần xây dựng lại khái niệm "quyền tài
sản" trong luật dân sự", Tạp chí Nghiên cứu pháp luật, (số 50).
- Lê Thái Tuế (2017), Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai ở Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ khoa học pháp lý, Trường đại học Trà
Vinh;
- Phạm Hải Đường (2016), Hoàn thiện quy chế cho vay của các ngân hàng
cổ phần nhà nước Big Four ở Việt Nam hiện nay, Trường đại học tài chính ngân
hàng, Hà Nội;

7


- Nguyễn Học Hải (2015), Pháp luật về thế chấp tài sản cố định thuê mướn
từ người thứ 3 những vấn đề lý luận và thực tiễn, Đề tài khoa học cấp cơ sở, Khoa
tổng hợp trường đại học Thái Ngun.
Tuy nhiên, những cơng trình nghiên cứu nói trên chỉ phân tích, nghiên cứu
về mặt lý luận về biện pháp thế chấp tài sản và đánh giá chung về quy định xử lý tài
sản thế chấp mà chưa có những đánh giá về thực trạng áp dụng và xử lý tài sản thế
chấp để bảo đảm tiền vay của các ngân hàng thương mại. Đề tài này của học viên
phần nào đáp ứng được tính cấp thiết của việc nghiên cứu trong tình hình hiện nay,
khi mà việc xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương
mại đang là nhiệm vụ cấp thiết để giải quyết vấn đề nợ xấu.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn có mục đích nghiên cứu những góc độ đầy đủ và toàn diện về vấn
đề lý thuyết về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm giao dịch tiền vay
ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm từ hoạt
động thế chấp của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam từ đó rút ra
được những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xử lý tài sản thế chấp bảo

đảm tiền vay ngân hàng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Từ những mục đích nghiên cứu mang tính đầy đủ và toàn diện trên, để hoàn
thiện đề tài, tác giả đặt ra cho mình các nhiệm vụ nghiên cứu sau:
Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở
và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm tiền vay ngân hàng.
Thứ hai, nghiên cứu quy định của pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng
đất ở để bảo đảm tiền vay ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng TMCP
Quốc tế Việt Nam.
Thứ ba, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý thế chấp
8


quyền sử dụng đất ở để bảo đảm tiền vay ngân hàng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các quan điểm, các học thuyết và đặc
biệt là các quy định của pháp luật có liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
ngân hàng từ hoạt động thế chấp. Đặc biệt đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động
này tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài có những phạm vi nghiên cứu mang tính lý luận và thực tiễn như sau:
Thứ nhất, về mặt lý luận: luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của NHTM, cơ chế điều chỉnh của pháp luật
về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động xử lý nợ của NHTM.
Thứ hai, Đề tài nghiên cứu thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân
hàng thương mại ở Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam trong giai
đoạn 2017-2019, từ đó đánh giá được những ưu điểm và hạn chế của công tác này.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Đề tài có phương pháp luận nghiên cứu là chủ nghĩa Mác Lê nin về duy vật

biện chứng và duy vật lịch sử. Đồng thời sử dụng các quy luật, nguyên lý, các cặp
phạm trù để tạo dựng cơ sở nghiên cứu.
Trên cơ sở phương pháp luận nghiên cứu trên đề tài sử dụng các phương
pháp nghiên cứu cụ thể là thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh…
6. Những đóng góp mới của luận văn
Đây là đề tài tương đối hoàn chỉnh ở cấp độ luận văn thạc sĩ luật học về vấn
đề xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại đặc biệt là tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam. Kết quả này được thể hiện ở các
nội dung sau:

9


Thứ nhất, luận văn tập trung phân tích và xác định được tài sản được dùng để
thế chấp và các phương thức xử lý hiệu quả đối với tài sản thế chấp; để có cơ sở
nhận diện các tài sản thế chấp cũng như phương thức xử lý tài sản thế chấp, luận
văn đã xây dựng khái niệm, các đặc trưng pháp lý của tài sản thế chấp và xử lý tài
sản thế chấp;
Thứ hai, luận văn đưa ra một cách nhìn tồn diện, đầy đủ cả về lý luận và
thực tiễn đối với xử lý tài sản thế chấp ở Việt Nam; trên cơ sở phân tích, tham
chiếu với pháp luật của một số nước trên thế giới, luậnvăn đã đúc rút những kinh
nghiệm cần thiết về xác định xử lý tài sản thế chấp một cách hiệu quả;
Thứ ba, luận văn nêu bật tầm quan trọng trong việc xây dựng cơ chế phối
hợp giữa các cơ quan như công chứng, đăng ký thế chấp và các cơ quan chức năng
khác trong việc đảm bảo tính an tồn của các giao dịch thế chấp.
Thứ tư, luận văn đánh giá một cách toàn diện về các kết quả đạt được trong
công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Đại chúng Việt Nam trong thời gian vừa qua.
Thứ năm, luận văn mạnh dạn đưa ra những đề xuất ban đầu nhằm hoàn thiện
các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở tiếp thu có

chọn lọc những kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật của nước ngoài phù hợp với điều
kiện, hoàn cảnh nền kinh tế của đất nước trong điều kiện hội nhập thương mại quốc
tế hiện nay.
7. Kết cấu của đề tài
Một đề tài hoàn chỉnh với kết cấu 3 chương, cộng thêm các phần Mở đầu,
Kết luận và Tài liệu tham khảo được đánh thành danh mục đầy đủ.

10


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ XỬ LÝ
TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN
VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Khái niệm, phân loại hoạt động cho vay trên cơ sở bảo đảm tiền vay
bằng thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm, phân loại hoạt động cho vay
1.1.1.1. Khái niệm hoạt động cho vay
Căn cứ tại khoản 16 Điều 4 Luật tổ chức tín dụng năm 2010 thì hoạt động
cho vay được hiểu là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam
kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong
một thời gian nhất định theo thỏa thuận với ngun tắc có hồn trả cả gốc và lãi.
Theo Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt
động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi đối với khách
hàng của Ngân hàng nhà nước Việt Nam thì “Cho vay là hình thức cấp tín dụng,
theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để
sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với
nguyên tắc có hồn trả cả gốc và lãi.”. Trong đó “Thời hạn cho vay là khoảng thời
gian được tính từ ngày tiếp theo của ngày tổ chức tín dụng giải ngân vốn vay cho
khách hàng cho đến thời điểm khách hàng phải trả hết nợ gốc và lãi tiền vay theo

thỏa thuận của tổ chức tín dụng và khách hàng.” và “Kỳ hạn trả nợ là các khoảng
thời gian trong thời hạn cho vay đã thỏa thuận mà tại cuối mỗi khoảng thời gian đó
khách hàng phải trả một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay cho tổ chức
tín dụng”.
Cho vay, hiểu theo nghĩa chung nhất là việc một người thỏa thuận để cho người
khác được quyền sử dụng tài sản của mình (vật cùng loại) trong một thời hạn nhất
định với điều kiện có hồn trả, dựa trên cơ sở sự tín nhiệm của mình đối với người đó.
11


Việc cho vay, nói một cách chung nhất thì bao gồm các yếu tố cơ bản:
Thứ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay – là
người có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một số
lợi ích của mình và Bên vay – là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn
nhu cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn).
Thứ hai, hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp
đồng tín dụng tài sản.
Thứ ba, sự kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng
trước và hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại.
Thứ tư, việc cho vay bao giờ cũng dựa trên sự tín nhiệm giữa người cho vay
đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay.
1.1.1.2. Phân loại hoạt động cho vay
- Phân loại theo thời gian (thời hạn cho vay):
Cho vay ngắn hạn: Đây là hoạt động mà ngân hàng cho khách hàng vay
khoản vốn với thời hạn vay ngắn dưới 12 tháng. Ngân hàng cho vay ngắn hạn
nhằm tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn
của Chính phủ và nhu cầu tiêu dùng của cá nhân.
Cho vay trung hạn: đây là hoạt động mà ngân hàng cho khách hàng vay
khoản vốn với thời hạn vay trung bình từ 12 tháng đến 60 tháng. Khoản tín dụng
này thường được sử dụng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết

bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất.
Cho vay dài hạn: là những khoản vay trên 5 năm. Các khoản này thường
dùng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nhgiệp, các lĩnh vực xây dựng cơ bản,
bất động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận
tải…
- Phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay

12


Cho vay sản xuất: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để
sản xuất ra sản phẩm hàng hóa. Cho vay sản xuất gồm cho vay nơng nghiệp, công
nghiệp, lâm – ngư – diêm nghiệp.
Cho vay lưu thông: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn vay chuyên
để kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Cho vay lưu thơng gồm có cho vay thương mại
(mua – bán kinh doanh hàng hóa nội địa, kinh doanh xuất – nhập khẩu); cho vay
kinh doanh dịch vụ.
Cho vay tiêu dùng: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để
phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cá nhân.
- Phân loại theo tài sản đảm bảo
Cho vay có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có
tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo.
Đối với những trường hợp còn lại, khi cho vay ngân hàng thường yêu cầu
khách hàng phải có tài sản bảo đảm. Lý do là khách hàng luôn phải đối đầu với rủi
ro trong kinh doanh, có thể mất khả năng trả nợ cho ngân hàng. Những biến cố
không mong đợi có thể gây cho ngân hàng những tổn thất lớn, vì vậy mà ngân hàng
muốn có được nguồn thu hồi thứ hai khi nguồn thu thứ nhất là thu nhập từ hoạt
động kinh doanh không bảo đảm trả nợ.
Trong bất cứ lúc nào, với khách hàng nào thì cho vay có bảo đảm là ngun
tắc hồn tồn hợp lý cầǹ thiết để bảo đảm cho Ngân hàng đối phó với những tổn

thất mỗi khi món nợ quá hạn, khó đòi hoặc khách hàng khơng có khả̉̉̉ năng thanh
tốn. Mục đích của Ngân hàng trong việc đặt ra các đảm bảo tín dụng là tạo điều
kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời có cơ sở để
mở rộng quy mơ tín dụng. Hơn nữa việc Ngân hàng có quyền phát mại tài sản của
người vay được dùng làm đảm bảo đã góp phần nâng cao ý thức hồn trả của người
vay. Với các hình thức bảo đảm nêu trên, căn cứ vào quy định của Luật dân sự có các

13


biện pháp bảo đảm cụ thể như sau: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Đặt cọc; Ký
cược; Ký quỹ; Bảo lãnh.
Cho vay khơng có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho
các khách hàng có uy tín, thường là khách hàng làm ăn thường xun có lãi, tình
hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa, hoặc món vay tương
đối nhỏ so với vốn của người vay.
Cho vay không cần tài sản bảo đảm có thể được cấp cho những khách hàng
có uy tín, thường là những khách hàng đã được Ngân hàng xếp hạng tốt, có tình
hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa hoặc món vay tương
đối nhỏ so với vốn của người vay. Trong trường hợp này, có thể nói uy tín, tình
hình tài chính lành mạnh và khả năng thành cơng của dự án của khách hàng chính
là những tài sản bảo đảm.
- Phân loại theo tính chất hồn trả
+ Cho vay hoàn trả trực tiếp: Là loại cho vay của ngân hàng trong đó người
đi vay chính là người phải trả nợ trực tiếp cho ngân hàng.
+ Cho vay hoàn trả gián tiếp: Là loại cho vay trong đó người đi vay khơng
phải là người trả nợ, loại cho vay này thường được thực hiện bằng cách chiết khấu
thương phiếu và các giấy tờ có giá trị cịn thời hạn thanh toán hoặc thực hiện nghĩa
vụ bao thanh tốn.
- Phân loại theo phương pháp hồn trả

+ Cho vay hồn trả góp: Vốn vay được trả làm nhiều kỳ, được góp lại khi
nào đủ nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng được kết thúc.
+ Cho vay hồn trả một lần: Vốn vay và lãi được trả một lần khi đến hạn thanh
tốn.
+ Cho vay hồn trả theo yêu cầu: Vốn vay được trả theo yêu cầu của bên cho
cho vay hoặc bên đi vay.

14


1.1.2. Những vấn đề chung về bảo đảm tiền vay
1.1.2.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay là việc thiết lập các điều kiện nhằm xác định khả năng thực
có của khách hàng đối với việc hồn trả vốn vay đúng thời hạn (ví dụ: khách hàng
thường phải có một số tài sản nhất định thuộc sở hữu của mình trong phạm vi pháp
luật quy định, tối thiểu phải có 20% trong tổng số vốn muốn vay hoặc nếu khách
hàng là cá nhân thì đòi hỏi phải có thu nhập thường xuyên).
Bảo đảm tiền vay không chỉ đơn thuần và duy nhất là cho vay phải có tài sản
để thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh (tức là bảo đảm bằng tài sản) mà cần hiểu nó
theo nghĩa rộng. Có nghĩa là tổ chức tín dụng (TCTD) chủ động tìm kiếm các dự án
sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi, có hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ để cho
vay; TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay khơng có bảo đảm bằng
tài sản. Các TCTD phải chủ động tìm kiếm đối tác của mình. Đây là biện pháp tích
cực, mang tính phịng ngừa cao và vì vậy, cần được áp dụng trước tiên trong các
biện pháp bảo đảm tiền vay. Các biện pháp bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh mặc dù có sự bảo đảm về mặt vật chất và rất cần thiết nhưng hiệu quả không
cao và các thủ tục để áp dụng các biện pháp trên cũng như việc xử lý các tài sản
dùng làm vật cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hiện nay cũng rất phức tạp. Các biện pháp
này chỉ mang tính thụ động. Vì vậy, nên hiểu bảo đảm tiền vay " là hàng loạt các
giải pháp nhằm mục đích thực hiện cho được yêu cầu buộc vốn cho vay ra phải

được quay về với người cho vay sau một chu kỳ nhất định với đầy đủ cả gốc và
lãi ".
Việc bảo đảm tiền vay có một ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động của các
ngân hàng. Trong điều kiện nền kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế thị trường, tín
dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu và đóng vai trò quan trọng trong việc
phát triển kinh tế, là công cụ để các TCTD thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số
vốn này cho các chủ thể kinh tế cần thiết..
15


Bảo đảm tiền vay chỉ trở nên quan trọng sau khi TCTD đã quyết định cho
khách hàng vay vốn. Tuy vậy, thông thường khách hàng không thể thấy hết tầm
quan trọng và nguyên nhân sâu xa của sự cần thiết phải có bảo đảm tiền vay.
Từ các định nghĩa trên về bảo đảm tiền vay, ta có thể đưa ra kết luận
sau: bảo đảm tiền vay (hay còn gọi là bảo đảm tín dụng) là những biện pháp mà
các tổ chức tín dụng áp dụng nhằm ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những
rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động cho vay của mình, cụ thể là bảo đảm cho việc
thu hồi vốn và lãi suất vay.
1.1.2.2. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
Để bảo đảm cho khoản vay tại các ngân hàng thương mại, về bản chất
thường thấy nhất là người đi vay phải đưa ra khả năng bảo đảm bằng tài sản của
mình. Do đó các biện pháp bảo đảm bằng tiền vay ngân hàng là tài sản mang tính
phổ biến hơn cả.
Thứ nhất: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp
Tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thế chấp như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản
cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho
người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Bên cạnh đó, Điều 309 Bộ luật này cũng có quy định về cầm cố như
sau: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ.”
Như vậy biện pháp thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp và không

16


giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Ngược lại trong giao dịch cầm cố, bên cầm cố
giao tài sản cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định Hợp đồng thế chấp tài sản phải
được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính (hợp
đồng tín dụng). Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều
hình thức, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên,
đối với một số hợp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức, ví dụ
như đối với "quyền sử dụng đất". Tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 hình thức,
thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định như sau: "Hợp đồng về
quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy
định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên
quan".
Như vậy, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì các bên vẫn phải
lập thành văn bản theo quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài ra, pháp luật quy
định hợp đồng thế chấp tài sản phải đáp ứng được các tiêu chuẩn về hình thức như
công chứng, chứng thực, đăng ký. Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm
2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
(QSDĐ); QSDĐ và tài sản gắn liền với đất và hợp đồng thế chấp nhà ở thuộc
trường hợp phải công chứng, chứng thực.
Thứ hai: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố

Theo Điều 309 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Cầm cố tài sản là việc một
bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên
kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”. Cầm cố tài
sản được hiểu là việc một người cầm trước (giữ sẵn) một tài sản của người khác để
bảo đảm cho quyền, lợi ích của mình.
Ví dụ về cầm cố tài sản: A vay B số tiền 10.000.000 đồng và A giao cho B
chiếc xe gắn máy để cầm cố.
17


Sau khi A trả B số tiền là 10 triệu đồng thì bên B sẽ trả lại xe gắn máy cho A.
Trường hợp A không trả đủ số tiền cho B theo thỏa thuận của hai bên thì B
cũng khơng có nghĩa vụ phải trả lại xe cho A.
Ngược lại B có thể xử lý tài sản bảo đảm này nếu trong trường hợp hai bên
có thỏa thuận.
Nếu cầm cố tài sản là động sản thì có thể bằng hình thức miệng hoặc hình
thức văn bản, nếu cầm cố bất động sản thì bắt buộc phải bằng văn bản.
Văn bản cầm cố không nhất thiết phải công chứng hoặc chứng thực hoặc
đăng ký.
Thông thường, nếu tài sản cầm cố không phải đăng ký quyền sở hữu thì các
bên khơng cần phải công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, để nâng cao độ an tồn pháp lý, các bên có thể thỏa thuận cầm cố
phải có cơng chứng hoặc chứng thực.
Đối tượng của cầm cố tài sản chỉ có thể là tài sản.
Bản chất của cầm cố là việc bên cầm cố phải giao tài sản cho bên nhận cầm
cố nên tài sản cầm cố chỉ có thể là vật có sẵn vào thời điểm giao dịch cầm cố được
xác lập.
Giấy tờ có giá chỉ có thể là tài sản cầm cố nếu bản thân giấy tờ đó là một loại
tài sản.
Vật cầm cố có thể là động sản hoặc bất động sản (nếu pháp luật có quy định)

nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, vật cầm cố phải thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố (Điều 309).
Thứ hai, vật cầm cố phải là vật được phép chuyển giao.
Thứ ba: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của người thứ ba
Đây bản chất là biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh, người thứ ba sẽ dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho khoản vay của người khác. Quan hệ này

18


là quan hệ ba bên, trong đó bên thứ ba có nghĩa vụ dùng tài sản của minh để bảo
đảm cho nghĩa vụ của bên kia.
Thứ tư: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành trong tương lai
BLDS số 91/2015/QH13 được Quốc hội khóa XIII thơng qua tại kỳ họp thứ
10 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 (BLDS 2015) có nhiều sửa đổi, bổ sung
trong đó có quy định về tài sản hình thành trong tương lai.
So với BLDS 2005, BLDS 2015 có sự kế thừa và sửa đổi, bổ sung: Ngay
trong quy định về tài sản tại Điều 105 BLDS 2015, cụ thể như sau: Điều 105. Tài
sản. 1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất
động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản
hình thành trong tương lai.”
Với quy định trên, quy định về tài sản đã được BLDS 2015 tiếp cận theo
hướng bảo đảm bao quát về các tài sản giao lưu trong dân sự bao gồm cả tài sản
hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
– Bổ sung thêm điều luật mới về tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai. BLDS 2015 đã sử dụng thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai” và
thay vì đưa ra khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, BLDS 2015 quy định
theo hướng liệt kê. Cụ thể, tại điều 108 BLDS 2015 quy định:
“Điều 108. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai
1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở

hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời
điểm xác lập giao dịch.”
Tuy nhiên, sự liệt kê này cho thấy BLDS đã tiếp cận theo hướng mở rộng tài
sản hình thành trong tương lai so với BLDS 2005 và các luật khác (Luật Kinh
19


doanh bất động sản, Luật Nhà ở). Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai gồm:
(1) Tài sản chưa hình thành; (2) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền
sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai (HTTTL) được hiểu trên
cơ sở quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS năm 2015) về tài sản hình thành trong
tương lai. Phạm vi các loại tài sản thuộc bất động sản bao gồm: quyền sử dụng
đất(QSDĐ), nhà ở, các cơng trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với
các tài sản này.
Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong
tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ
thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Từ quy định trên, chúng ta có thể rút ra nhận xét: có hai yếu tố xác định tài
sản HTTTL, gồm: 1) Yếu tố vật chất: đó là tài sản chưa hình thành theo đúng tính
chất, tính năng, cơng dụng của loại tài sản đó; 2) Yếu tố pháp lý: ngay cả khi tài sản
đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập
giao dịch. Có thể nói đây là 2 yếu tố cần và đủ để xác định đó là tài sản hiện có hay
tài sản HTTTL. Tuy nhiên, nếu so sánh khái niệm này với quy định của Luật Kinh
doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 thì có sự khác
biệt sau:
- Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong

tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu
đưa vào sử dụng”.
- Khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Nhà, cơng trình xây
dựng hình thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá trình
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Như vậy, tài sản HTTTL quy định của theo Luật Nhà ở năm 2014 và Luật
KDBĐS năm 2014 chỉ tương ứng với loại tài sản HTTTL được quy định tại điểm a
20


khoản 2 mà bỏ sót loại tài sản HTTTL được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 108
BLDS năm 2015. Nói cách khác, Luật Nhà ở và Luật KDBĐS định nghĩa loại nhà
ở và bất động sản HTTTL dựa trên yếu tố vật chất, vật lý của tài sản, mà bỏ qua
yếu tố pháp lý của tài sản.
1.1.3. Khái niệm thế chấp
Khi thực hiện giao dịch dân sự thì để đảm bảo lịng tin giữa các bên thì Bộ
luật dân sự có quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong
đó, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng việc thế chấp tài sản là một thức khá
phổ biến. Theo quy định tại BLDS 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp tồn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì
vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho
người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Với quy định này cho thấy nếu như trong biện pháp cầm cố tài sản, bên cầm

cố có nghĩa vụ phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố thì trong quan hệ thế chấp,
bên thế chấp chỉ dùng tài sản để bảo đảm mà không phải chuyển giao tài sản đó cho
bên nhận thế chấp. Có thể nói bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện
pháp thế chấp tài sản có nhiều ưu điểm và thuận lợi hơn cho các bên trong giao
dịch dân sự. Bởi lẽ với biện pháp bảo đảm này mục đích của giao dịch cũng như lợi
ích của các chủ thể tham gia giao dịch đều đạt được.

21


Vậy, biện pháp thế chấp tài sản được hiểu là sự thỏa thuận của các bên, theo
đó, bên thế chấp sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao tài sản đó thay vì việc chuyển giao các
giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp
giữ.
- Trong quan hệ thế chấp khơng có sự chuyển giao tài sản thế chấp từ bên thế
chấp sang bên nhận thế chấp. Trái ngược với biện pháp cầm cố tài sản khi bên cầm
cố phải giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố, với biện pháp thế chấp bên thế
chấp chỉ phải giao những giấy tờ pháp lý là chứng từ gốc chứng minh quyền sở hữu
của mình đối với tài sản thế chấp như giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp đồng mua
bán... cho bên nhận thế chấp. Đặc điểm này nhanh chóng, thuận tiện hơn cho các
bên trong quan hệ thế chấp. Bên thế chấp vẫn tiếp tục được sử dụng, khai thác công
dụng của tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản này làm tăng thu nhập.
Trong khi đó, bên nhận thế chấp thì khơng phải bảo quản, giữ gìn, khơng phải chịu
trách nhiệm về tài sản thế chấp mà nghĩa vụ dân sự được xác lập vẫn là nghĩa vụ
được bảo đảm.
- Trong thời hạn hợp đồng thế chấp có hiệu lực, tài sản thế chấp chỉ có tính
ổn định tương đối. Điều đó có nghĩa là nó vẫn có khả năng bị thay đổi trong
khoảng thời gian này do nhiều nguyên nhân khác nhau như thay đổi về giá trị của

tài sản thế chấp, thay đổi về trạng thái của tài sản thế chấp (đối với tài sản thế chấp
là tài sản hình thành trong tương lai), thay đổi về chủ thể... gây ra những khó khăn,
phức tạp cho bên nhận thế chấp.
Song, bất cứ một biện pháp bảo đảm nào cũng có tính 2 mặt, có ưu điểm và
cũng có những nhược điểm nhất định. Biện pháp thế chấp tài sản nhanh chóng,
thuận tiện, khá đơn giản cho các bên trong quan hệ thế chấp nhưng mức độ rủi ro
lại tương đối cao đặt ra cho bên nhận thế chấp. Lý do là xuất phát từ đặc trưng của
22


quan hệ thế chấp là không chuyển giao tài sản mà chỉ chuyển giao giấy tờ chứng
minh quyền sở hữu đối với tài sản. Như vậy, tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền
chiếm hữu, sử dụng của bên thế chấp, dẫn đến tình trạng bên thế chấp có thể bán
hoặc cho thuê tài sản đó làm giảm giá trị của tài sản thế chấp. Thêm vào đó, việc
xác định tính xác thực của các loại giấy tờ đó lại khơng đơn giản vì cơng nghệ, kỹ
thuật để làm giả các loại giấy tờ hiện nay rất tinh vi mà không phải cá nhân, cơ
quan, tổ chức nào cũng có thể phát hiện được. Do đó, quyền của bên nhận thế chấp
rất dễ rơi vào thế bị động.
Đối tượng của thế chấp chỉ có thể là tài sản. Mà tài sản trong luật dân sự
được hiểu theo nghĩa rộng, không chỉ là những vật có thực mà cịn bao gồm cả tiền,
các giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản. Do vậy, đối tượng của thế
chấp bao gồm:
Một là, động sản, bất động sản.
Động sản hay bất động sản đều có thể trở thành đối tượng của thế chấp
nhưng ngoài việc đáp ứng các điều kiện của đối tượng nghĩa vụ dân sự nói chung,
động sản hay bất động sản là đối tượng của thế chấp còn phải thuộc sở hữu của bên
thế chấp. Yêu cầu này có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với bên nhận thế chấp. Bởi
lẽ khi xảy ra trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế
chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp sẽ
tiến hành xử lý tài sản thế chấp để bù đắp quyền lợi của mình. Và chỉ có thể tiến

hành việc xử lý tài sản thế chấp khi tài sản đó thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Do vậy, bên thế chấp không thể dùng tài sản thuộc sở hữu của người khác để thế
chấp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của chính mình.
- Nếu bên thế chấp thế chấp tồn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ,
thì vật phụ của bất động sản, động sản đó đương nhiên phải thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp này các bên khơng thể có thỏa thuận khác.

23


- Nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản hoặc động sản có vật phụ, thì nếu
bên thế chấp khơng muốn vật phụ thuộc tài sản thế chấp thì phải thỏa thuận rõ với
bên nhận thế chấp về việc xác định vật phụ của bất động sản, động sản đó khơng
thuộc tài sản thế chấp.
Hai là, quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai của nước ta có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Khi đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước sẽ
tiến hành việc giao đất (hay trao quyền sử dụng đất) cho đối tượng đó thơng qua
một quyết định hành chính. Cá nhân được trao quyền sử dụng đất có thể dùng
quyền sử dụng đất này để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của mình trong giao
dịch dân sự thơng qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên
thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân
sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế
chấp
Ba là, tài sản được hình thành trong tương lai
Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà
pháp luật khơng cấm giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: tài sản
hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc được tạo lập
hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc

đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Như vậy, ngoài
việc sử dụng tài sản hiện có thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp, tài sản hình
thành trong tương lai cũng trở thành đối tượng của thế chấp.
Như vậy, Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao

24


tài sản đó cho bên nhận thể chấp. Thế chấp tài sản được quy định từ Điều 317 đến
Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015.
1.2. Khái niệm, đặc điểm tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở, quan
hệ pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở
1.2.1. Khái niệm
1.2.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam,
khái niệm “quyền sử dụng đất” chưa được sử dụng để chỉ những quyền năng của cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai mà là khái niệm “quyền sở hữu” được sử
dụng. Ngày 18/12/1980, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khố VI đã thơng qua Hiến
pháp năm 1980. Một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta đã được xác
lập, đó là chế độ cơng hữu dưới tên gọi “sở hữu tồn dân” . Trên cơ sở đó, Luật Đất
đai năm 1987 được ban hành và khái niệm “quyền sử dụng đất” chính thức được sử
dụng. Từ đó cho đến nay, trải qua nhiều lần thay thế Hiến pháp và Luật Đất đai,
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tiếp tục được duy trì và khái niệm “quyền sử
dụng đất” vẫn được sử dụng. Được ra đời trong bối cảnh như vậy nên “quyền sử
dụng đất” là một sự sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta và cũng như là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nước thực hiện được
quyền năng chủ sở hữu của mình.
Coi quyền sử dụng đất là một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân

về đất đai, đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa trên khái
niệm “quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật Dân sự (Điều 189 Bộ luật Dân
sự năm 2015). Về cơ bản, quan niệm này là phiến diện, thiếu khoa học bởi khi Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì khơng chỉ trao mỗi quyền sử dụng
được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu khơng có sự chiếm hữu thì
khơng thể thực hiện khai thác, sử dụng đất. Ngoài ra, các chủ thể còn được phép
định đoạt quyền sử dụng đất thơng qua các giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp
25