Đánh giá công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện quảng trạch, tỉnh quảng bình

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đều đã được
cám ơn, các thơng tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ tác
giả và nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Khánh Ngân


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài ngồi sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cơ giáo và
sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể
để hồn thành bản luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn TS. Trần Thanh Đức, Phó Trưởng Phịng Đào
tạo đại học – Trường Đại học Nơng Lâm Huế đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi
trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo Khoa
Tài Ngun và Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại
học Nông Lâm Huế đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND huyện Quảng Trạch,
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Quảng Trạch, Chi cục Thống kê huyện
Quảng Trạch, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng Trạch cùng các
cán bộ công chức, bà con nhân dân trong các xã đã giúp đỡ tôi trong thời gian

nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn
bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Huế, ngày .... tháng .... năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Khánh Ngân


iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ..........................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................................1
2. Mục đích của đề tài ......................................................................................................1
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................1
4. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu....................................................................................2
CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................3
1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu ........................................................................3
1.1.1. Khái niệm về đất đai và quyền sử dụng đất...........................................................3
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và đăng ký biến động quyền sử dụng đất .............5
1.1.3. Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý đất đai .......6
1.1.4. Hồ sơ địa chính ......................................................................................................7
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu ..............................................................8
1.2.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động quyền sử dụng đất của
Luật Đất đai năm 2003 ....................................................................................................8
1.2.2. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động quyền sử dụng đất của
Luật Đất đai năm 2013 ....................................................................................................9
1.2.3. Nội dung đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 ......9

1.2.4. Khái quát tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt
Nam ...............................................................................................................................11
1.3. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài .......................................................................18
CHƯƠNG 2.MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........20
2.1. Mục tiêu cụ thể. ......................................................................................................20
2.2. Nội dung nghiên cứu và kết quả đạt được ..............................................................20
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................20
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ..............................................................................20
2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu ........................................21
CHƯƠNG 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................22
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình ....22


iv
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...............................................................................................22
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................................26
3.1.3. Những ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến công tác đăng ký
biến động sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình .................................31
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Quảng Trạch ....................32
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Quảng Trạch ................................32
3.2.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Trạch ..............36
3.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện
Quảng Trạch giai đoạn 2004-2014 ................................................................................41
3.3.1. Các văn bản quy định và quy trình thực hiện cơng tác đăng ký biến động quyền
sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Quảng Trạch ..................................................41
3.3.2. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất giai đoạn
2004-2014 ......................................................................................................................60
3.3.3. Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân và cán bộ chuyên môn
về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch ..................66
3.3.4. Đánh giá chung tình hình thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại

huyện Quảng Trạch giai đoạn 2004-2014 .....................................................................70
3.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động
quyền sử dụng đất trên đại bàn nghiên cứu. ..................................................................72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................75
KẾT LUẬN ...................................................................................................................75
KIẾN NGHỊ ...................................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 78


v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

BPTNHSTKQ

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ trả kết quả

GCN

Giấy chứng nhận


vi
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Quảng Trạch giai đoạn 2008-2014 ............................28
Bảng 3.2. Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013
.......................................................................................................................................29
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất huyện Quảng Trạch năm 2013 ......................36
Bảng 3.4. Biến động đất đai của huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013 .................38
Bảng 3.5. Biến động từng loại đất của huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013 .......39
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động QSD đất huyện Quảng Trạch
giai đoạn 2004-2005 ......................................................................................................61
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động QSD đất huyện Quảng Trạch
giai đoạn 2006-2009 ......................................................................................................63
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động QSD đất huyện Quảng Trạch
giai đoạn 2010-2014 ......................................................................................................63
Bảng 3.9. Ý kiến của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính ...................66
Bảng 3.10. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các thủ tục đăng ký biến
động quyền sử dụng đất .................................................................................................69

vii
DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Quảng Trạch ........................................................22
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu đất đai huyện Quảng Trạch năm 2013..................................37
Hình 3.3. Biến động đất đai huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013 ........................38
Hình 3.4. Biến động đất nơng nghiệp huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013 .........40
Hình 3.5. Biến động đất phi nông nghiệp huyện Quảng Trạch giai đoạn 2010-2013...41
Hình 3.6. Quy trình thực hiện một số thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất giai
đoạn 2004-2005 .............................................................................................................44
Hình 3.7. Quy trình thực hiện một số thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất giai
đoạn 2006-2009 .............................................................................................................49
Hình 3.8. Quy trình thực hiện một số thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất
giai đoạn 2010-2014 ......................................................................................................53


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang phát triển trong xu thế hội nhập khu vực và quốc tế, q trình
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đang diễn ra mạnh mẽ. Điều đó đã làm nhu cầu sử dụng
đất ngày càng cao và có những biến động rõ nét. Vì vậy việc quản lý đất đai sao cho
hiệu quả là một vấn đề cần được quan tâm. Trong đó, cần chú ý tới đăng ký biến động
sử dụng đất nói riêng và đăng ký đất đai nói chung. Đó là những nội dung hết sức quan
trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Mặt khác đất đai là một loại hàng
hoá đặc biệt, các hoạt động giao dịch về đất đai là các quyền và lợi ích, trong đó bao
gồm các quyền của người sử dụng được quy định tại Luật Đất đai 2003 và Luật Đất
đai 2013. Do đó làm tốt cơng tác đăng ký biến động sử dụng đất sẽ giúp cho Nhà nước

có cơ sở quản lý chặt chẽ tồn bộ đất đai theo pháp luật, đồng thời xác lập mối quan hệ
giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giúp cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất.
Quảng Trạch là huyện đồng bằng, ven biển có diện tích tự nhiên là 45.070,22
ha với những điều kiện thuận lợi như có vị trí nằm trung tâm trên trục đường giao lưu
của quốc lộ 12A với quốc lộ 1A và khu cơng nghiệp cảng biển Hịn La…nguồn tài
ngun và nguồn nhân lực khá phong phú đã thúc đẩy kinh tế, xã hội của huyện ngày
càng phát triển. Bên cạnh những kết quả đạt được thì cũng chính sự phát triển mạnh
mẽ của kinh tế, xã hội đã tạo ra nhiều sức ép lên quỹ đất. Do đó vấn đề đặt ra là các
nhà quản lý cần nắm rõ hiện trạng, tình hình biến động đất đai cùng với nhu cầu sử
dụng đất của người sử dụng để đưa ra những định hướng, chính sách, quản lý sử dụng
đất đai hợp lý nhất. Tuy nhiên, đến nay vấn đề đăng ký biến động quyền sử dụng đất
tại huyện Quảng Trạch nói riêng và tỉnh Quảng Bình nói chung vẫn gặp nhiều khó
khăn, bất cập. Những thơng tin về biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
chưa được quan tâm chú trọng, công tác đăng ký biến động chưa thực hiện đầy đủ và ít
được cập nhật thường xuyên. Nhận thức được sự cần thiết của vấn đề này và trong
thực tiễn của địa phương tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký
biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình”.
2. Mục đích của đề tài
Phân tích, đánh giá đúng thực trạng từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Quảng Trạch, tỉnh
Quảng Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
*.Ý nghĩa khoa học
Kết quả của đề tài sẽ góp phần làm rõ và bổ sung những quy định của pháp luật


2
về việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà
nước về đất đai.
*. Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài sẽ giúp cho các nhà quản lý thấy rõ được thực trạng công tác đăng ký
biến động quyền sử dụng đất tại địa phương.
Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động
sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu
*. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: tại địa bàn huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình.
- Phạm vi về thời gian:
+ Tiến hành thu thập số liệu về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
từ năm 2004 đến năm 2014.
+ Thời gian thực hiện nghiên cứu đề tài từ tháng 3/2014 đến tháng 5/2015.
*. Đối tượng nghiên cứu
Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất vườn, ao
liền kề.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm về đất đai và quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong lời tựa của Luật Đất đai năm 1993 đã ghi rõ: “ Đất đai là tài nguyên quốc
gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng, các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công
sức xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”[30].
Theo V.V Đơcutraiep (1846 - 1903): Đất là tầng ngồi của đá bị biến đổi một

cách tự nhiên dưới tác dụng của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí
hậu và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nơng hóa Liên Xơ (cũ) - V.R Villiam
(1863 - 1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có
thể sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng[1].
Theo C.Mác, đất là tài sản mãi mãi với loài người, điều kiện để tồn tại, để sản
xuất không thể thiếu được, nên đất và lồi người có quan hệ chặt chẽ, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông nghiệp, khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, một quá trình lao động nào diễn ra và tất nhiên cũng khơng có sự tồn tại của
xã hội loài người [14].
Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trong cùng của vỏ Trái
đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hóa ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc
được. Đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, khơng khí và sinh vật lên đá mẹ.
Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ lơ đất thì đất đai là một phần diện tích cụ
thể của bề mặt Trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay
trên và dưới bề mặt đất.
Và theo quan điểm kinh tế học Đất đai được định nghĩa: đất là tư liệu sản xuất
chủ yếu: là đối tượng lao động, đồng thời là sản phẩm lao động. Khái niệm về đất đai
bao hàm nội dung mặt bằng lãnh thổ sử dụng cho toàn bộ nền kinh tế quốc dân [21].
Qua một số quan điểm trên, ta có thể thấy đất đai có vai trị rất quan trọng đối
với loài người. Đất đai vừa là nơi để con người sinh sống, cư trú vừa là tư liệu sản xuất
mà con người không thể thiếu được để phát triển kinh tế, xã hội.


4
1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền
năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là
đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất

đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, cịn mỗi người dân thực hiện quyền của
mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu tồn dân về đất đai là quyền tối cao,
thiêng liêng và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng
mỗi người dân khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia
đình) có quyền sử dụng đất (QSDĐ). Thơng qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực
hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này
đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật
Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng [23], [9].
Và tại điều 4, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể: Đất đai thuộc quyền
sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật [29].
Như vậy“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và khơng
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân
có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời
sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai trị quản
lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của
“người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và
làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [23].
Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây
là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt
kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp
sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã hội, trong đó có cả tổ chức của
Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử
dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử
dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [2].
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền chung

được quy định tại điều 166, Luật Đất đai 2013 đó là: quyền chiếm hữu ( được thể hiện


5
qua việc được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai
của mình; quyền sử dụng (thể hiện ở quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng [29]. Và tại điều 167, Luật đất đai 2013 đã quy định người sử dụng
đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật [29].
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai và đăng ký biến động quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định và tổ chức thực
hiện, có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất [33]. Đó việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai là
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao để quản lý [29].
Đó là nội dung quan trọng có quan hệ mật thiết với các nội dung khác trong
quản lý Nhà nước về đất đai. Đặc biệt đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ
sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng thửa đất. Nhà
nước dựa vào những thông tin này sẽ quản lý được tình hình sử dụng đất và những
biến động đất. Như vậy đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo cho Nhà nước quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm và
hợp lý nhất.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động. Trong đó đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện đối với các
trường hợp thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang được sử dụng mà
chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký [29]. Đăng ký lần đầu

về quyền sử dụng đất được thành lập mục mới trong hồ sơ địa chính đối với thửa đất
đang tồn tại được Nhà nước cơng nhận tính pháp lý hoặc tạo thành thửa đất mới theo
quyết định của Nhà nước, theo nhu cầu của người sử dụng đất và được cấp mới giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất [40]. Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thì người sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết
định xử lý theo quy định của Chính phủ [29].
1.1.2.2. Khái niệm về đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Đăng ký biến động quyền sử dụng đất là một nội dung của đăng ký đất đai.
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là thực hiện thủ tục để ghi nhận sự


6
thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định
của pháp luật. Cụ thể đăng ký biến động về quyền sử dụng đất được thực hiện đối với
các thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có thay đổi về việc sử dụng đất như khi
người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,
cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chuyển mục địch sử
dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận, quyết định hoặc bản án của tòa án nhân
dân; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; thay
đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất…[29].
Sau khi đăng ký thì những nội dung biến động về quyền sử dụng đất sẽ được
cập nhật trong hồ sơ địa chính và điều chỉnh trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [40].
Như vậy, đăng ký biến động quyền sử dụng đất phải dựa trên cơ sở hồ sơ đăng
ký lần đầu. Nó được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng
đất của người sử dụng. Và ta có thể hiều rằng đăng ký biến động quyền sử dụng đất là
xác nhận sự thay đổi nội dung của những thửa đất đã được đăng ký và đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

1.1.3. Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý đất đai
Đăng ký biến động quyền sử dụng đất đóng vai trị rất lớn trong việc cập nhật
thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất, giúp cho hệ thống hồ sơ địa chính ln
thể hiện đúng với hiện trạng sử dụng đất và giúp cho các nhà quản lý nắm được tình
hình, xu hướng biến động đất đai. Đồng thời, công tác đăng ký biến động sẽ trợ giúp
cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được
cập nhật chỉnh lý thường xuyên thì việc thành lập bản đồ hiện trạng sẽ trở nên thuận
lợi, dễ dàng với độ chính xác cao.
Trên cơ sở thống kê và phân tích xu thế biến động đất đai kết hợp với định
hướng phát triển kinh tế - xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra
được các chính sách phù hợp với điều kiện thực tế. Từ đó trợ giúp rất lớn cho công tác
quy hoạch sử dụng đất. Như ta đã biết, quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ
quan trọng để quản lý sử dụng đất các cấp. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi
hiện nay vẫn đang tồn tại. Một trong những nguyên nhân của thực trạng này là do hệ
thống hồ sơ địa chính khơng cung cấp đầy đủ thơng tin cho những nhà quy hoạch, đặc
biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết địi hỏi
chi tiết về thơng tin, vị trí của từng thửa đất. Vì vậy để xây dựng được một phương án
quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì cơng tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất đóng
vai trị hết sức quan trọng. Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất
chi tiết thì đăng ký biến động quyền sử dụng đất cũng là một trong những cơng cụ
chính giúp giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch.


7
Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất không chỉ phục vụ cho công tác
quản lý đất đai mà nó cịn trợ giúp trong việc quản lý và minh bạch hóa thị trường bất
động sản. Hiện nay, trên thị trường vẫn tồn tại một số bất động sản là nhà và đất trên
thực tế đang nằm trong khu vực bị giải tỏa, khu vực quy hoạch hoặc bất động sản là
đất nhưng để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng phải đóng
100% tiền sử dụng đất…Tuy nhiên những thông tin này bị một số đối tượng xấu che

đậy và vẫn đưa các bất động sản này vào giao dịch trên thị trường bình thường, điều
đó đã gây ra nhiều thiệt hại. Vì vậy để hướng tới minh bạch hóa thị trường bất động
sản cần phải có hệ thống hồ sơ địa chính được cập nhật các thông tin biến động về
quyền sử dụng đầy đủ để cơ quan quản lý đất đai cung cấp thơng tin cho người sử
dụng đất về tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính… của bất động sản trên thị trường,
giúp cho người sử dụng, các nhà đầu tư có các quyết định đầu tư đúng đắn.
1.1.4. Hồ sơ địa chính
Điều 3, thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính: Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể
hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các
thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và
nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Hồ sơ địa chính làm cơ sở để
xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, xác định quyền và nghĩa vụ của
người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai. Hồ sơ địa
chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. Việc lập, cập nhật,
chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của
pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính gồm có dạng giấy và dạng số đều có giá trị pháp lý
như nhau.
Hồ sơ địa chính bao gồm:
- Đối với trường hợp địa phương đã xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính, hồ
sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trữ trong cơ sở dữ liệu đất đai với 3 loại tài
liệu: tài liệu đo đạc điều tra địa chính (bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai), sổ địa
chính và bản lưu giấy chứng nhận.
- Đối với trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ
địa chính gồm: tài liệu điều tra đo đạc địa chính (bản đồ địa chính và sổ mục kê đất
đai), bản lưu giấy chứng nhận được lập dưới dạng giấy và dưới dạng số, sổ địa chính
được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số; sổ theo dõi biến động đất đai được lập dưới
dạng số.

8
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động quyền sử dụng đất của
Luật Đất đai năm 2003
- Luật Đất đai năm 2003, ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định số 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 của Chính phủ về kê biên, đấu
giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án;
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch
đảm bảo.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch đảm bảo.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư
liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất;
-

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 16/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;


9
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm 2010
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về
lĩnh vực đất đai;
- Thơng tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT, ngày 24/4/2013 quy định về xây dựng cơ
sở dữ liệu đất đai.
1.2.2. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động quyền sử dụng đất của

Luật Đất đai năm 2013
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Nghị định 43/2014/CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi
hành một số điều Luật Đất đai đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể một số sửa đổi, bổ sung về Đăng ký đất
đai;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 15/9/2014 của Bộ Tài nguyên và Mơi
trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 15/9/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
1.2.3. Nội dung đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013
1.2.3.1. Thay đổi về chủ sử dụng đất
Đó là các trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất


10
được phép đổi tên; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng chung, quyền tài sản chung của vợ
và chồng.
Thực hiện chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người
sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
Các trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân để thực hiện “dồn điển đổi thửa”.
1.2.3.2. Người sử dụng đất sử dụng các quyền
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất. Thực hiện xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
1.2.3.3. Thay đổi mục đích sử dụng
Người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đó là: chuyển mục
đích từ đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở sang các mục đích sử dụng khác của hộ
gia đình, cá nhân.
1.2.3.4. Thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, thơng tin thửa đất
- Giảm diện tích sử dụng đất do sạt lở tự nhiện.
- Tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một
thửa đất.
- Giảm diện tích do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.
- Thay đổi thông tin về thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính.
- Thay đổi thơng tin về số hiệu thửa, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất.
- Thay đổi thông tin về người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ có thay đổi.
1.2.3.5. Các trường hợp biến động khác
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Từ hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức
th đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật pháp
hiện hành.


11
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cơng
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai, quyết
định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án

đã được ban hành.
1.2.4. Khái quát tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên thế giới và
Việt Nam
1.2.4.1. Khái quát tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên thế giới
- Ở Thụy Điển:
Bất động sản là đất đai, bao gồm cả tài sản gắn liền trên đất (như nhà, cơng
trình…) được xác định theo chiều ngang hoặc cả chiều ngang và chiều thẳng đứng
do cán bộ có thẩm quyền tiến hành theo đúng thủ tục nhất định. Việc tự ý phân lô
đất đai là không hợp pháp và vô hiệu. Mỗi đơn vị tài sản đều phải được đăng ký tạo
thành một đơn vị đăng ký trong khu vực đăng ký xác định. Mỗi huyện là một khu
vực đăng ký với tên gọi theo tên của huyện. Những đơn vị tài sản trong cùng một
huyện được phân chia thành từng khu hoặc từng dãy, bao gồm một hoặc nhiều đơn
vị, với số ký hiệu theo quy định. Các đơn vị tài sản trong mỗi khu cũng được đánh
số thứ tự. Tất cả sự thay đổi, hình thành của một đơn vị bất động sản sẽ được đăng
ký, ghi nhận và đánh số.
Thủ tục được tiến hành không chỉ là các quyết định hành chính mà bao gồm
tất cả các hoạt động cần thiết mang tính kỹ thuật, pháp lý và kinh tế. Quy định pháp
luật điều chỉnh thủ tục này được thể hiện chủ yếu trong Bộ luật Đất đai, Luật hình
thành bất động sản, Luật hình thành tài sản chung, Luật đăng ký bất động sản, Luật
đăng ký sở hữu và một số văn bản hướng dẫn thi hành. Thủ tục đăng ký đất đai bao
gồm hai nhóm hoạt động đó là địa chính và đăng ký quyền. Trong đó hoạt động địa
chính được thơng qua các hoạt động như: chia nhỏ đất đai, hợp thửa, tách thửa, xác
định ranh giới bất động sản, di chuyển hoặc tháo dỡ cơng trình/tài sản gắn liền trên
đất, sự thiết lập những tiện ích chung (như lối đi, nhà để xe...), thủ tục xác lập
quyền đi qua bất động sản liền kề. Cịn đăng ký quyền được thơng qua các hoạt
động như: đăng ký quyền sở hữu (đối với bất động sản có thơng qua hoạt động mua
bán), đăng ký thế chấp, đăng ký cho thuê, đăng ký quyền thuê mặt bằng, đăng ký
quyền sử dụng của người sử dụng, đăng ký những hạn chế đối với bất động sản,
đăng ký bất động sản găn liền với đất [28].

12
- Ở nước Anh:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm
đất đai và tài sản gắn liền với đất. Hệ thống này có Văn phịng đăng ký chính tại Ln
Đơn và 14 Văn phòng khác phân theo khu vực, phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ
Anh Quốc và Wales. Hệ thống này hoạt động thống nhất dựa trên cơ sở hệ thống máy
tính có kết nối mạng nội bộ. Cơ sở của việc đăng ký bất động sản được quy định rất
chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2009. Hệ
thống đăng ký đất đai của Anh có những đặc điểm nổi bật sau:
Đất đai được tư nhân hóa tồn bộ và người ta áp dụng hình thức sổ đăng ký đất
đai để ghi lại những biến đổi về quyền cở hữu tư nhân đối với đất đai. Sổ này gồm
phần văn bản pháp lý xác lập quyền sở hữu về đất đai và kèm theo bản vẽ trích lục từ
những bản đồ địa hình tỉ lệ lớn hơn. Thửa đất được hiểu như một đối tượng địa lý nằm
trong những ranh giới tự nhiên cố định như đường sá, sơng ngịi, hàng rào cây xanh…
Bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ nước Anh đều phải đăng
ký tại Văn phòng đất đai. Đối tượng đăng ký được quy định rõ tại Luật đăng ký đất đai
là lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liền với đất được đăng
ký kèm theo thửa đất dưới dạng thơng tin thuộc tính [22].
- Ở Úc:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Úc bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai
và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của Bang giữ nhiệm vụ
chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính
quyền bang và dần chuyển sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là
người đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1957 tại
Bang Nam Úc, sau này được biết đến là hệ thống Torren. Ngoài ra, Robert Richard
Torrens đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và
NewZealand và các nước khác trên thế giới như: Ai Len, Anh. Ban đầu, Giấy chứng
nhận được cấp thành hai bản, một bản giữ tại Văn phòng đăng ký và một bản giao cho
chủ sở hữu.

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống đăng ký đất đai và Bất động sản Úc là:
Giấy chứng nhận dược bảo đảm bởi Nhà nước. Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và
tiện lợi. Giấy chứng nhận là một văn bản được trình bày dễ hiểu của cơng chúng. Sơ đồ
trích lục thửa đất có thể kiểm tra dễ dàng. Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được
chi phí và thời gian xây dựng. Hệ thống được xây dựng trên cơ sở công nghệ thông tin
hiện đại, dễ dàng cập nhật và tra cứu thông tin, đáp ứng yêu cầu và sử dụng [22].
- Ở Thái Lan:
Hiện nay, tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư


13
nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Ở Thái
Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận
có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử
dụng đất, cụ thể:
Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về
đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc
1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại
giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa
đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy
chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì
trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khơng có giấy tờ
pháp lý thì trong vịng 10 năm khơng được chuyển nhượng.
Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng quyền sử dụng đất (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để
đo ranh giới thửa đất. Giấy chứng nhận loại NS3K: được cấp cho thửa đất khi ranh
giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc

chuyển nhượng. Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không
được để không sử dụng trên 5 năm.
Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất.
Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn
xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà
Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền
thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có thể
chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc
chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử
dụng quá 10 năm.
Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử
dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có
thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở
hữu NS4.
Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được


14
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng
gia cấp giấy chứng nhận STK2.
Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi
Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này khơng được chuyển nhượng,
chỉ có thể được thừa kế.
Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua
việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phịng Đất đai cấp huyện. Giấy này khơng
chuyển nhượng được.
Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp

dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái
hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ
được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận
SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa
cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [3].
1.2.4.2. Khái quát tình hình đăng ký biến động sử dụng đất ở Việt Nam
Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao của chế độ phong
kiến về ruộng đất chi phối xã hội Việt Nam. Ngay từ khi mới giành được độc lập tự
chủ, các Nhà nước phong kiến Việt Nam đã xác lập quyền sở hữu tối cao về đất đai
thuộc Nhà vua. Theo Trần Đức (1992), từ thời nhà Đinh đến Tiền Lê bắt đầu thực
hiện một số chính sách nhằm khằng định quyền sở hữu tối cao của Nhà nước, đảm bảo
lợi ích kinh tế cho các quan tướng cao cấp nên đặc trưng của chính sách ruộng đất là:
Hình thành một bộ phận ruộng đất thuộc sở hữu trực tiếp của Nhà nước với tên “
ruộng tịch điền”. Một số quan lại có cơng với triều đình được vua cấp cho một vùng
nào đó để hưởng thuế gọi là “thực ấp”. Dưới nhà Lý – nhà Trần, bắt đầu sự phát triển
của chế độ phong kiến trung ương tập quyền, Nhà nước áp đặt quyền sở hữu tối cao
của Nhà nước lên tất cả các loại ruộng đất [25]. Nhà vua chấp nhận 3 hình thức sở hữu
đất đai: Sở hữu của nhà vua, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Sở hữu của nhà vua được
coi như là sở hữu nhà nước bao gồm ruộng đất công, ruộng đất phong cho các quan
lại. Các loại đất này đều giao cho nông dân canh tác và nộp tô thuế. Nếu đất công thì
tồn bộ tơ thuế nộp vào cơng quỹ nhà vua, nếu ruộng đất phong cho các quan lại thì
một phần tô nộp cho quan lại được phong và một phần nộp vào công quỹ nhà vua.
Theo Nguyễn Đức Khả (2003), năm 1428 Lê Lợi lên ngôi vua, cùng với việc
phong thưởng ruộng đất cho các công thần và cấp lộc điền, ơng cịn cấp đất ở cho các
cơng thần, vương tôn, quý tộc, quan lại (cho đến cửu phẩm) trong kinh thành. Thời kỳ
này các quan phủ đã tiến hành kiểm kê đất đai để lập sổ sách (địa bạ) từ đó thực hiện


15

chính sách phân phối lại ruộng cơng, rng bỏ hoang cho binh lính và nơng dân. Năm
1483, “Quốc triều Hình luật” (còn gọi là Luật Hồng Đức) là bộ luật đầu tiên của nước
ta được ban hành, trong đó có 59 điều nói về ruộng đất. Tinh thần chung của bộ luật
này khi điều chỉnh quan hệ đất đai là bảo vệ nghiêm ngặt chế độ đất công; bảo vệ
quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất; quy định việc mua bán, thừa kế, cầm cố ruộng đất;
quy định trách nhiệm của quan lại trong việc quản lý ruộng và nghĩa vụ của các chủ
ruộng đất. Từ khi Lê Lợi lên ngôi đã tiến hành đo đạc ruộng đất nhưng mãi cho tới
cuối triều Hậu Lê vẫn chưa hoàn thành. Năm 1789, khởi nghĩa Tây Sơn kết thúc,
Quang Trung lên ngôi vua đã ban bố chiếu khuyến nông nhằm “phục hồi dân phiêu
tán, khai khẩn đất bỏ hoang” chính sách qn điền sửa đổi, bảo đảm cho nơng dân có
đủ ruộng để cày trên cơ sở tịch thu ruộng đất của bọn phản động và ruộng đất bỏ
hoang quá hạn giao cho làng xã quản lý [25].
Theo Nguyễn Đình Đầu (1994), sau khi Nguyễn Ánh lên ngôi (vua Gia Long)
suốt từ năm 1805 đến 1836, nhà Nguyễn đã hoàn tất bộ địa bạ của 1800 xã từ mục
Nam Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10044 tập chia thành 3 bản. Trong địa bạ ghi rõ
thửa dất thuộc quyền sỡ hữu của ai, các hướng giáp đâu, sử dụng làm gì, quan điền
quan thổ hay ruộng tư, loại hạng ruộng đất, kích thước bao nhiêu. Nhước điểm của địa
bạ giai đoạn này là: Đơn vị đo lường không thống nhất (từ 0.36m đến 0.52m) nên khó
quản lý và khơng chính xác; địa bạ khơng có bản đồ kèm theo nên khi sử dụng phải tra
cứu ngoài thực địa; địa bạ không được tu sửa nên nhận diện thửa đất rất khó khăn
(mặc dù có quy định 5 năm đại tu – chỉnh lý một lần). Trong những năm đầu trị vì đất
nước, Nguyễn Ánh đã ban hành bộ luật thứ hai của Nước ta mang tên “Hồng Việt
Luật lệ” (cịn gọi là Bộ luật Gia Long). Trong bộ luật này có 14 điều tập trung vào bảo
vệ chế độ sở hữu ruộng đất, đảm bảo việc thu thuế. Thực chất, các điều luật này nhằm
bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất theo hướng quốc hữu hóa kết hợp với hạn chế tư hữu,
tăng cường các biện pháp duy trì, bảo vệ và mở rộng loại hình ruộng đất thuộc sở hữu
công xã nhưng vẫn tôn trọng và bảo vệ ruộng đất tư và tài sản liên quan đến ruộng đất
tư; đồng thời cũng quy định việc mua bán, cầm cố, thừa kế ruộng đất [32].
Như vậy trong thời phong kiến, hệ thống quản lý đất đai chỉ được định hình rõ
nét từ Nhà Hậu Lê (1429-1527) và đến thời kỳ Nhà Nguyễn (1802-1945) thì hệ thống

này đã hình thành rõ nét hơn. Tuy nhiên, hệ thống quản lý này mới chỉ thực hiện các
chức năng quản lý hành chính, xử kiện, vừa quản lý đất đai vừa thu thuế.
Đến thời thuộc Pháp (1859-1954), thực dân Pháp chia nước ta thành 3 kỳ. Mỗi
kỳ thực dân Pháp thực hiện một chế độ cai trị khác nhau. Mỗi làng xã có một chưởng
bạ phụ trách điền địa. Nam kỳ là chế độ quản thủ địa bộ; Bắc kỳ và Trung kỳ là chế độ
quản thủ địa chính. Pháp cũng đã tiến hành xây dựng 3 loại bản đồ: bản đồ bao đạc,
bản đồ giải thửa và phác họa giải thửa. Các loại bản đồ thời kỳ này được lập với nhiều
tỷ lệ khác nhau từ 1/200 đến 1/10.000. Theo Nguyễn Đức Khả (2003), Pháp bắt đầu


16
thành lập Sở Địa chính Sài Gịn năm 1867, đặt dưới quyền một viên Thanh tra hành
chính người Pháp. Đến năm 1896, Sở Địa chính đặt dưới quyền trực tiếp của Thống
đốc Nam Kỳ từ đó tiến hành thành lập bản đồ giải thửa. Chế độ quản thủ địa bộ tại
Nam kỳ như sau: Chế độ quản thủ địa bộ theo Nghị định ngày 6/5/1981: Tỉnh trưởng
đảm nhiệm việc quản thủ địa bộ cho người Việt Nam trong tỉnh, đồng thời lo các công
việc điều tra quyền sở hữu ruộng đất; xếp hạng ruộng đất; đăng ký theo số liệu địa
chính; cấp trích lục cho chủ sở hữu. Chế độ quản thủ địa bộ theo Nghị định ngày
18/2/1921: tỉnh trưởng đảm nhiệm việc thực hiện quản thủ địa bộ cho người Việt Nam
trong tỉnh. Nơi nào có Ty bảo thủ điền thổ thì quản thủ về điền thổ kiêm nhiện quản
thủ địa bộ. Các văn bản được ghi vào sổ địa bạ gồm các văn tự chuyển quyền, lập
quyền, hủy quyền và án tòa. Đối với ruộng đất của Pháp và ngoại kiều khác có chế độ
quản lý riêng gọi là chế độ Để đương (hay Để áp) do Ty Bảo thủ để đương phụ trách,
tức áp dụng theo Luật Napoleon để bảo vệ các quyền sở hữu [25], [32].
Tại Trung kỳ, ngày 26/4/1930, Khâm sứ Trung kỳ đã ban hành Nghị định số
1358 lập Sở Bảo tồn điền trạch, đến 14/10/1939 đổi thành Sở Quản thủ địa chính.
Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), để thực hiện quản thủ địa chính phải tiến hành đo đạc,
giải thửa, lập địa bạ, điền bạ và sổ các chủ sở hữu [32].
Theo Nguyễn Đức Khả (2003), tại Bắc Kỳ, việc quản thủ địa chính do
Trưởng ty Địa chính trực tiếp phụ trách. Chế độ quản thủ địa chính mà các tài liệu

chưa được phê chuẩn (theo Nghị định số 393 ngày 23/12/1929, sau đó được sửa
đổi, bổ sung bằng Nghị định số 1370 ngày 7/8/1931 của Thống sứ Bắc kỳ) tài liệu
gồm: Một bản đồ (phác họa giải thửa); một sổ địa chính: lần lượt ghi số liệu trong
bản đồ các thửa ruộng đất với diện tích, loại hạng đất, tên chủ sở hữu và những sự
chuyển dịch; một sổ điền bạ; một sổ khai báo ghi các chuyển dịch về đất đai theo
văn tự hay lời khai của các chủ đất [25].
Qua đó ta thấy rằng, trong thời kỳ Pháp thuộc đã bắt đầu hình thành cơng tác
đăng ký và cập nhật biến động đất đai.
Cùng với lịch sử phát triển đất nước, cơng tác quản lý đất đai cũng dần được
hồn thiện. Nội dung cơ bản của công tác quản lý đất đai được thể hiện trong hệ thống
văn bản quy phạm pháp luật. Có thể chia nội dung cơ bản của công tác quản lý đất đai
từ năm 1945 đến nay thành các giai đoạn sau: Giai đoạn từ năm 1945 đến 7/1/1988:
giai đoạn này bao gồm toàn bộ thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa (19451975). Đặc trưng cơ bản của chính sách ruộng đất trong giai đoạn này là khai hoang,
vỡ hóa, tận dụng diện tích đất đai để sản xuất nông nghiệp; tịch thu ruộng đất của thực
dân, việt gian, địa chủ, phong kiến chia cho dân nghèo; chia ruộng đất vắng chủ cho
nông dân. Đồng thời, giai đoạn này còn bao gồm cả thời kỳ đầu của Nhà nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam từ khi thống nhất đất nước cho đến khi bắt đầu đổi mới


17
(1976 – 1987). Vì vậy, mỗi thời kỳ có chính sách quản lý đất đai khác nhau, phù hợp
với tình hình lịch sử của đất nước. Trong giai đoạn này tuy chưa có Luật đất đai nhưng
đã có nhiều văn bản pháp quy để điều chỉnh các quan hệ đất đai về ruộng đất với nội
dung cơ bản là ngày càng tăng cường công tác quản lý đất đai. Đồng thời cũng đã sơ
khai quy định các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Cho tới khi Luật đất đai năm 1987 ra đời và khi Bộ chính trị ban hành Nghị
quyết số 10-NQ/TW ngày 5 tháng 4 năm 1988 về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp,
ruộng đất nơng nghiệp được giao khốn lâu dài, Chỉ thị 364 của Chủ tịch hội đồng Bộ
trưởng về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh,
huyện, xã được ban hành thì cơng tác quản lý đất đai bắt đầu đi vào nề nếp và đặc biệt

chú ý tới công tác xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp. Tuy
nhiên, những văn bản pháp luật đã được ban hành vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế trong
quản lý và sử dụng đất đai phục vụ phát triển kinh tế, chưa bắt kịp với tình hình mới
của đất nước. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục được nhiều nhược
điểm của Luật đất đai năm 1987 và tạo ra thay đổi lớn: đó là đất đai được chủ thể hóa
có các chủ sử dụng cụ thể với các quyền và nghĩa vụ được quy định theo pháp luật,
quyền sử dụng đất được khẳng định là có giá trị và được tham gia vào cơ chế thị
trường, là một trong những yếu tố hình thành nên thị trường bất động sản ở nước ta.
Những thay đổi này đã làm cho chính quyền các cấp quan tâm chú trọng đến công tác
cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Sau hơn10 năm thực
hiện Luật Đất đai 1993 đã góp phần thúc đẩy kinh tế, xã hội ở nước ta phát triển và ổn
định. Bên cạnh nhưng mặt đạt được thì Luật này cũng thể hiện nhiều hạn chế, tồn tại
chưa bắt kịp với tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế, xã hội, nhiều nội dung
của pháp luật đất đai mới chỉ dừng lại ở mức độ quy định về nguyên tắc mà thiếu văn
bản quy định cụ thể, hệ thống pháp luật đất đai còn cồng kềnh, phức tạp, nhiều tầng
nấc và kém hiệu quả. Để khắc phục những hạn chế này, Luật Đất đai năm 2003 được
ban hành cùng với đó là việc hồn thiện tổ chức cơ quan quản lý tài nguyên các cấp từ
trung ương đến địa phương. Việc thành lập các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,
Trung tâm phát triển quỹ đất… đã giúp cho công tác quản lý, cập nhật và chỉnh lý các
biến động về quyền sử dụng đất kịp thời hơn, đồng thời ngân sách được thu từ đất
cũng tăng lên. Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều
tiết các mối quan hệ về đất đai. Qua hơn 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã
phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc
lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai cịn nhiều bất
cập, ảnh hưởng khơng tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an tồn xã hội. Do
vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003. Ngày
29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể
từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với

18
212 điều, tăng 7 chương và 66 điều đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn
chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan
trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự
quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa
những quy định cịn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003
nhưng đồng thời sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế,
bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Một trong những điểm mới quan trọng của Luật
Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ
sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai
trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người
một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Tuy
nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng
đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất.
1.3. Các nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong thời gian qua đã có một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến cơng tác
đăng ký biến động quyền sử dụng đất, cụ thể như:
Tác giả Trịnh Quốc Khánh (2012) đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá
thực trạng đăng ký biến động quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại Quận
Ngơ Quyền, thành phố Hải Phòng”. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra rằng nếu không làm
tốt công tác đăng ký biến động đất đai thì nó sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc
cung cấp cho người dân và các nhà đầu tư các thông tin về đất, tài sản gắn liền với đất
khi tham gia vào thị trường bất động sản. Và tác giả cũng đã chỉ ra những bất cập, khó
khăn tồn tại trong cơng tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Ngô Quyền nói riêng và thành phố Hải Phịng nói chung, đó là:
- Hệ thống văn bản pháp luật đã ban hành nhiều nhưng chưa đủ, thiếu đồng bộ
thậm chí cịn bất cập, luôn thay đổi, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính, đã gây khó khăn cho
cơng tác quản lý đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất tại địa phương.

- Tài liệu liên quan đến các chính sách được triển khai và các phòng còn chậm,
chưa đi sát với thực tế trên địa bàn dẫn đến nhiều khó khăn cho cán bộ trong q trình
triển khai.
- Hệ thống Sổ mục kê, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động chưa đầy đủ. Hệ
thống bản đồ chuyển về các địa phương không đầy đủ, một số tài liệu còn thiếu xác
nhận về mặt pháp lý. Hiện nay, các phường đang sử dụng bản đồ địa chính được đo
đạc từ năm 2000. Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào bản đồ đại chính, sổ mục kê,
sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai chưa được thực hiện đầy đủ.