Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện vĩnh linh, tỉnh quảng trị

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN DINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI HUYỆN VĨNH LINH, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2019


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN DINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI HUYỆN VĨNH LINH, TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. NGUYỄN HOÀNG KHÁNH LINH

HUẾ - 2019


i

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác. Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực
hiện luận văn này và tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.
Huế, ngày tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Dinh


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực của bản thân, tơi xin chân
thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên
Đất và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tơi

những kiến thức q báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học
tập tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ
lịng biết ơn sâu sắc và tình cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh,
người hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo. Cơ đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q
trình hình thành ý tưởng và hồn thiện luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: UBND huyện Vĩnh Linh,
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vĩnh
Linh, Phòng thống kê huyện, UBND các thị trấn, các tổ chức tín dụng thuộc địa bàn
nghiên cứu, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị, Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Quảng Trị và các tổ chức, cá nhân liên quan đã giúp đỡ, tạo điều kiện để tơi hồn
thành đề tài này.
Tơi xin cảm ơn gia đình, những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý,
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài./.
Huế, ngày ….. tháng …. năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Dinh


iii

TĨM TẮT

Đề tài: “Đánh giá cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất tại địa bàn huyện Vĩnh Linh - tỉnh Quảng Trị” được thực hiện nhằm đánh giá
thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Vĩnh Linh - tỉnh Quảng Trị và nêu rõ những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng đến
cơng tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2018; Từ đó, đề
xuất các giải pháp, khuyến nghị nhằm hồn thiện chính sách pháp luật, nâng cao hiệu

quả cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa phương.
Q trình nghiên cứu tơi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin tại các cơ quan
số liệu về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Vĩnh Linh; các số, tài
liệu về tình hình ban hành văn bản để quản lý, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất ở địa phương; tiến hành phỏng vấn cán bộ địa chính, cán bộ
Chi nhánh văn phịng Đăng ký đất đai huyện, cán bộ tín dụng và người dân về thực
trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa phương, sự
phối hợp, mức độ hài lịng và các quy trình thực hiện về giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất; các kiến nghị, đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Đề tài đã sử dụng phương pháp: chọn điểm
nghiên cứu; thu thập số liệu, tài liệu; thống kê mô tả; thang đo và so sánh.
Qua kết quả nghiên cứu, đề tài đã đạt được những kết quả sau:
Tổng số đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vĩnh Linh giai đoạn từ tháng 01/2014 đến tháng 12/2018 là 17.091 hồ sơ nhưng phân
bố không đồng đều giữa các đơn vị xã, thị trấn; số lượng hồ sơ giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất tăng liên tục qua các năm. Qua điều tra các đối tượng liên quan khi
thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cũng đã có
những hiểu biết khá đầy đủ về các quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất vẫn
còn một số vướng mắc như chính sách liên quan đến hoạt động tín dụng, chính sách về
đất đai và cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của địa phương.
Đề xuất các chính sách, quy định, hướng dẫn mang tính ổn định và phù hợp tránh
tình trạng chạy theo chính sách pháp luật; chú trọng tin học hóa hệ thống hồ sơ, hồn
thiện và đồng bộ hóa hồ sơ, thơng tin địa chính và tiếp tục đầu tư trang thiết bị nhằm
nâng cao hiệu quả hoạt động; kiện toàn bộ máy nhân sự, góp phần nâng cao hiệu quả
cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại địa phương


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
TÓM TẮT .................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH VẼ ........................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề................................................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2 Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu ............................................................... 4
1.1.1. Khái quát về giao dịch bảo đảm ......................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm .............................................................. 10
1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm ............................................................... 12
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu .......................................................... 13
1.2.1. Khái quát về tình hình giao dịch bảo đảm trên thế giới ..................................... 13
1.2.2. Thực tiễn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam ............................ 24
1.2.3. So sánh giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và Việt Nam ............ 32
1.3. Một số đề tài nghiên cứu có liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm ............... 34

v
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 36
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 36
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 36
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu........................................................................................... 36
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 36
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 36
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................. 36
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 37
2.3.3. Phương pháp thống kê mô tả ............................................................................ 38
2.3.4. Phương pháp thang đo...................................................................................... 38
2.3.5. Phương pháp so sánh........................................................................................ 38
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội........................................................................ 39
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 39
3.1.2. Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................. 43
3.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất ........................................................ 49
3.2.1. Một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai .................................................. 49
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của huyện Vĩnh Linh ..................................................... 55
3.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất60
3.3.1. Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.......... 60
3.3.2. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. ........................... 65
3.3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của các
bên có liên quan ......................................................................................................... 72
3.3.4. Đánh giá chung về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất85
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả, hồn thiện cơng tác giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất tại huyện Vĩnh Linh ................................................................................ 89
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 92
1. Kết luận ................................................................................................................. 92

2. Kiến nghị ............................................................................................................... 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 94


vi

DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

BTN&MT

Bộ Tài nguyên & Môi trường

BTP

Bộ Tư pháp

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKGDBĐ

Đăng ký giao dịch bảo đảm

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TTCN

Tiểu thủ cơng nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Bảng so sánh giá trị sản xuất các ngành kinh tế từ 2014 -2018 ................... 43
Bảng 3.2. Bảng so sánh giá trị khu vực kinh tế nông nghiệp ...................................... 44
Bảng 3.3. Bảng so sánh dân số từ năm 2013 - 2017 ................................................... 46
Bảng 3.4. Bảng thống kê kết quả giao đất hộ gia đình, cá nhân từ 2013 - 2018 .......... 52
Bảng 3.5. Bảng thống kê kết quả thu hồi đất từ 2013 - 2018 ...................................... 53
Bảng 3.6. Bảng thống kê kết quả chuyển mục đích hộ gia đình, cá nhân từ 2013 2018 .......................................................................................................................... 54
Bảng 3.7. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vĩnh Linh.................................................... 56
Bảng 3.8. Bảng so sánh biến động đất đai .................................................................. 59
Bảng 3.9. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Vĩnh
Linh theo đơn vị hành chính....................................................................................... 65
Bảng 3.10. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của huyện Vĩnh Linh
giai đoạn 2014-2018 .................................................................................................. 69
Bảng 3.11. Sự hiểu biết chung của các bên có liên quan đối với cơng tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất........................................................................ 73
Bảng 3.12. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất ................................................................................................................ 75
Bảng 3.13. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD
đất phân theo khu vực điều tra ................................................................................... 77
Bảng 3.14. Ý kiến của người dân về việc vay tiền so với giá trị QSD đất ................... 79
Bảng 3.15. Ý kiến của cán bộ tổ chức tín dụng về cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất ............................................................................................. 80
Bảng 3.16. Ý kiến của cán bộ tín dụng về mục đích vay vốn của người dân ............... 81
Bảng 3.17. Ý kiến của cán bộ tổ chức tín dụng về nhu cầu vay vốn của người dân bằng
quyền sử dụng đất ...................................................................................................... 82
Bảng 3.18. Ý kiến của bộ chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ huyện Vĩnh Linh làm công tác

đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa bàn nghiên cứu ..................................................... 83
Bảng 3.19. Ý kiến của cán bộ thực hiện giao dịch bảo đảm về công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất........................................................................ 84


viii

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ theo TTLT
số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 ....................................................... 8
Hình 3.1. Đơn vị hành chính các xã của huyện Vĩnh Linh.......................................... 39
Hình 3.2. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ của huyện
Vĩnh Linh theo Quyết định số 1410/QĐ-UBND ngày 24/6/2016 của UBND tỉnh
Quảng Trị .................................................................................................................. 63
Hình 3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Vĩnh Linh giai
đoạn 2014-2018 ......................................................................................................... 68
Hình 3.4. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Vĩnh
Linh giai đoạn 2014-2018 .......................................................................................... 70


1
MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
khơng gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình văn hóa, kinh tế, xã hội, quốc phòng, là
yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia và quý giá bởi tính có hạn của nó. Trong
cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam hiện nay, đất

đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn
để phát triển kinh tế đất nước. Từ trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai có nhiều hình
thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp
1980, ở nước ta chỉ tồn tại một loại hình sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm
bằng tài sản là quyền sử dụng đất ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất được diễn ra phức tạp, dưới nhiều hình
thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, tín chấp, ký cược… và một phần các
hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn
ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh
các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà
nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã phát huy ý nghĩa
quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người
dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản
xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần. Về phía các nhà đầu tư, các
tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thơng tin để tra cứu, tìm
hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn
nói riêng. Đồng thời thơng qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định
chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh tốn
nghĩa vụ. Từ đó, góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch
dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện
mơi trường đầu tư trong và ngồi nước tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế-xã
hội của nước ta.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền
lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được
những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích

2
chung trong đời sống kinh tế - dân sự, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có
thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật.
Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về
dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ
để Tịa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đơi lúc
cịn chồng chéo, chưa chặt chẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo
đảm cho người sử dụng đất.
Vĩnh Linh là một huyện nằm ở phía bắc của tỉnh Quảng Trị. Do có những lợi
thế về vị trí địa lý nên trong những năm gần đây nền kinh tế- xã hội và q trình đơ thị
hóa ở huyện Vĩnh Linh đang diễn ra tương đối mạnh mẽ. Quá trình này đã làm cho
nhu cầu huy động vốn để đầu tư của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện ngày
càng nhiều, từ đó đã kéo theo sự gia tăng của các đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này
vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự hướng dẫn của PGS. TS Nguyễn Hồng
Khánh Linh, tơi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vĩnh Linh, tỉnh
Quảng Trị” nhằm đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai, công tác giao dịch đảm
bảo bằng quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất các giải pháp hồn thiện công tác này.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
tại huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị.

- Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm của các bên có liên quan.
- Đề xuất được một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cho địa bàn nghiên cứu.


3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp thêm vào việc hồn thiện cơ sở lý
luận về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài sẽ giúp cho các cơ quan chuyên môn thực hiện công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm tại huyện Vĩnh Linh và các địa phương khác có điều kiện tương tự thấy
được các kết quả cũng như những thuận lợi, khó khăn của việc thực hiện công tác đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân. Từ đó, sẽ giúp
các cơ quan chun mơn xác định được các định hướng phù hợp để giải quyết các khó
khăn nhằm thực hiện tốt công tác này.
- Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong việc
đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất nói riêng.


4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái quát về giao dịch bảo đảm
1.1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Ở Việt Nam, khái niệm giao dịch bảo đảm được biết đến dưới giác độ là đối

tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa cơng khai hố chủ thể quyền (giao dịch)
cũng như các quyền (giao dịch) tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm. Mặc dù điều
này tiếp tục được thể hiện và ghi nhận trong BLDS năm 2005. Theo khoản 1, Điều
323, BLDS 2005 thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận
hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1,
Điều 318, của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký
quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các
quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được
đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều
325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng
ký giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326, Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên
giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự. Thế chấp tài sản theo Điều 432, Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên
kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [18].
Mặt khác, tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 83/2010/NĐ-CP có quy định đăng ký
giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao
dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm
dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài
sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi
thơng tin được ghi vào sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ
quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào sổ đăng ký, nhập vào cơ sở
dữ liệu theo quy định của pháp luật [10].
Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất bao gồm:
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

5
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã
đăng ký thế chấp;
- Xóa đăng ký thế chấp.
Đối với những giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp phải
đăng ký như trên sẽ được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.
Đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản bao gồm cả thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai, cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ.
Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên bảo đảm, bên nhận bảo
đảm hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh
nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ
thể này ủy quyền. Nếu có thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm
mới, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi đó.
Khi đăng ký giao dịch bảo đảm người yêu cầu đăng ký phải có nghĩa vụ và
trách nhiệm kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo
đảm đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu
đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ.
Nếu phát hiện đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù
hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo
mà gây thiệt hại thì người yêu cầu đăng ký phải bồi thường cho người bị thiệt hại; tùy
theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm
hình sự theo quy định của pháp luật.
Cụ thể:
- Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, cây lâu năm,
rừng sản xuất là rừng trồng.
- Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong

tương lai, cơng trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình
đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng
hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm:
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở;


6
+ Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành
trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
+ Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của
tổ chức, cá nhân;
+ Dự án cơng trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác;
+ Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành
do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký
kết hợp đồng thế chấp.
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ
quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai vào sổ địa chính hoặc sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền
với đất hình thành trong tương lai và đơn yêu cầu đăng ký thế chấp.
- Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán
nhà ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào sổ địa
chính, GCN và đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã
đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu
chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký
thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền
tài sản đó [10].
1.1.1.2. Phân loại các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT

ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, các trường hợp
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã
đăng ký thế chấp;
- Xóa đăng ký thế chấp.


7
Cụ thể:
Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, cây lâu năm,
rừng sản xuất là rừng trồng.
Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong
tương lai, cơng trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình
đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng
hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở;
- Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành
trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của
tổ chức, cá nhân;
- Dự án công trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác;
- Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành

do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký
kết hợp đồng thế chấp.
Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ
quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai vào Sổ địa chính hoặc Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền
với đất hình thành trong tương lai và Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp.
Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà
ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào Sổ địa
chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã
đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu
chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký
thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền
tài sản đó [5].
1.1.1.3. Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
- Về thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Theo quy
định tại Điều 19 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016
của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Mơi trường thì người u cầu đăng ký nộp một
(01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;


8
+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có cơng chứng, chứng thực
trong trường hợp pháp luật có quy định;
+ Giấy chứng nhận;
+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:
Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người
được ủy quyền;
Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng khơng phải nộp lệ phí

đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1
Điều 13 của Thông tư này, nếu có u cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp [5].
- Về quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Theo
quy định tại Điều 29, Điều 30 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày
23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Mơi trường thì quy trình thực hiện được
quy định theo hình 1.1 .

Trả
bổ
sung
hồ
sơ

Tiếp nhận hồ sơ
Khơng
hợp lệ

Thẩm định hồ sơ

Hợp lệ

Ký, xét duyệt hồ sơ

Trả hồ sơ đã giải quyết
Hình 1.1. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ theo TTLT
số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016
Người yêu cầu đăng ký lựa chọn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đến một trong các
cơ quan, đơn vị sau đây:
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là

hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã;


9
- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương
đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục
hành chính theo quy định của Chính phủ.
Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ
yêu cầu đăng ký.
- Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị
định số 83/2010/NĐ-CP và khoản 1 Điều 9 của Thơng tư này thì Văn phịng đăng ký
đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng
ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu
đăng ký thực hiện đúng quy định.
- Đối với trường hợp đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, xóa đăng ký mà
khơng có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định tại Điều 8 của Thông tư
này, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
Ghi nội dung đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi hoặc xóa đăng ký và thời điểm
đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận theo
quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đối với trường hợp đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất là tài sản hình
thành trong tương lai đã được hình thành và bên thế chấp đề nghị chứng nhận quyền
sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận thì phải thể hiện cụ thể nội dung sau vào Sổ địa
chính, Giấy chứng nhận khi có thay đổi là: “Tài sản gắn liền với đất đã hình thành,
được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và tiếp tục thế chấp (ghi tên tài
sản) tại (ghi tên bên nhận thế chấp)”;
Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì ghi nội dung đăng ký và
thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan
đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký.
- Trường hợp đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, ghi

“Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp” vào Sổ địa chính và ghi
nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng
nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký và thông báo bằng văn bản về
việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường
hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ[5].
- Về thời gian thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Tại
Điều 8 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư
pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định:


10
+ Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các
trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại
khoản 1 Điều 4 của Thông tư này ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu
nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hồn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm
việc tiếp theo.
Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá
03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại UBND xã, phường, thị
trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) thì trong thời hạn khơng q 03 ngày làm
việc kể từ ngày nhận hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký
đất đai.
Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả theo cơ chế một cửa thì thời hạn chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai
được thực hiện theo Quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
(sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh).
Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại UBND cấp xã hoặc nộp hồ sơ tại Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký
được tính từ ngày Văn phịng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã

hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.
+ Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này không bao gồm thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản
gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 9
hoặc thời gian thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên
Giấy chứng nhận quy định tại Điều 32 của Thông tư [5].
1.1.2. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm
Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ
về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc
nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận
lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật.
Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao
dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm,
tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:
- Đối với bên nhận bảo đảm:
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa


11
nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo
đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài
sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo
đảm đã được đăng ký. Ngồi quyền truy địi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo
đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản
bảo đảm so với các chủ nợ khác. Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh tốn giữa các bên nhận bảo đảm
được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Về nguyên tắc "ai đăng ký trước hoặc hồn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được

ưu tiên trước". Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc
hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước.
Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau.
- Đối với bên bảo đảm:
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài
sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất,
kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài
sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất,
kinh doanh của mình.
Đặc điểm này vơ cùng quan trọng trong nền tài chính hiện đại, vì thương gia
buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà thầu phải
sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một nhà nơng phải có máy móc để
gieo trồng và thu hoạch mùa màng... Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm,
bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ,
vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được
từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái
đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm.
Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba
giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ. Điều này
đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các giao dịch
được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
- Đối với bên thứ ba:
Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng
tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế. Vậy làm
thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định
để biết được liệu cịn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay


12

khơng? Việc cơng khai hóa thơng tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải
pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thơng tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì
những thơng tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi.
Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp
tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác. Công khai thông tin về giao
dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện
đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá và phịng ngừa rủi ro. Thơng tin được cung
cấp giúp nhận biết được sự tồn tại các quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo
đảm, đặc biệt trường hợp bất động sản là đối tượng của giao dịch và người cần biết ở
đây chính là người có ý định xác lập giao dịch đối với tài sản bảo đảm (ví dụ: người
mua, người thuê, người nhận bảo đảm tiếp theo...). Hệ thống đăng ký giao dịch bảo
đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thơng qua những thơng tin
được cung cấp công khai theo yêu cầu.
- Đối với nền kinh tế - xã hội:
Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải
thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với
chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, cơng sức, tiền
của...) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao.
Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và cơng khai hố, thì sẽ hạn chế
được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp
cận với thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện
các giao dịch có liên quan đến tài sản đó. Bên cạnh đó, thơng qua hệ thống đăng ký
giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thơng tin cần thiết phục vụ cho q
trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mơ, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính
sách bảo đảm an tồn tín dụng. Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành
hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó
nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm
vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm

* Các văn bản luật
- Luật Đất đai năm 2003[17].
- Luật Đất đai, năm 2013[24].
- Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 2005. [18].
- Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 2015. [19].


13
* Các văn bản dưới luật
- Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm[10].
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai[8].
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất[2].
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất[3].
- Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất[4].
- Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư
pháp –Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất[5].
- Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[1].

- Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính[6].
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu
1.2.1. Khái quát về tình hình giao dịch bảo đảm trên thế giới
1.2.1.1. Thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật nước Pháp
Các quy định về thế chấp tài sản được quy định ở BLDS Pháp về quyền ưu tiên
và quyền thế chấp. Theo quy định đó thì thế chấp có những nội dung cơ bản sau:
Khái niệm và đặc điểm của thế chấp: Theo quy định tại Điều 2114 BLDS Pháp
thì thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản được sử dụng đảm bảo việc thực
hiện nghĩa vụ. Qua khái niệm thế chấp được ghi nhận trong BLDS Pháp có thể nhận
thấy thế chấp có đặc điểm sau:


14
Thứ nhất, thế chấp là một quyền tài sản. Quyền thế chấp ở đây được hiểu là khi
bên có nghĩa vụ vi phạm hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có
quyền trên bất động sản của chủ thể vi phạm và khi chủ thể mang quyền đó thực hiện
việc đăng ký thế chấp theo đúng thủ tục và trình tự do pháp luật quy định thì chủ thể
mang quyền đó sẽ được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng bất động sản của bên có
nghĩa vụ. Đây là một điểm rất khác biệt trong pháp luật của Pháp với pháp luật của các
quốc gia khác trên thế giới cũng như pháp luật của Việt Nam. Theo quy định của pháp
luật Việt Nam thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân
sự. Biện pháp thế chấp phải được sự thỏa thuận của bên có quyền và bên có nghĩa vụ
và thông thường được xác lập ngay từ khi phát sinh nghĩa vụ chính. Cịn nếu khi bên
có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ mà giữa hai bên khơng có một thỏa thuận bảo đảm nào
thì bên có quyền khơng thể xử lý tài sản của bên có nghĩa vụ mà phải khởi kiện ra tịa
án và khi đó nếu bên có nghĩa vụ có tài sản thì tịa án sẽ ra phán quyết và sẽ thi hành
án trên khối tài sản của bên có nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ [15].
Thứ hai, đối tượng của thế chấp theo quy định của pháp luật Pháp chỉ là bất
động sản.

Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì chỉ quyền đối với bất động sản
của bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới được hiểu là thế chấp,
còn quyền trên động sản sẽ được coi là một quyền năng khác. Đây là điểm khác biệt
lớn so với pháp luật Việt Nam hiện hành, vì theo quy định của pháp luật Việt Nam
thì thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận
thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Do đó, đối tượng
của thế chấp theo quy định của pháp luật Việt nam có thể là động sản hoặc bất động
sản. Trước đây, theo quy định của BLDS 1995 thì pháp luật Việt Nam cũng quy định
đối tượng của thế chấp là bất động sản để phân biệt với cầm cố. Tuy nhiên, đến nay
điểm khác biệt của thế chấp và cầm cố theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện
hành được thể hiện ở cách thức thực hiện là chuyển giao tài sản hoặc không chuyển
giao tài sản.
Đối tượng của thế chấp: Theo quy định của Điều 2118 BLDS Pháp thì chỉ
những tài sản sau mới được mang thế chấp:
Bất động sản được sử dụng vào hoạt động thương mại và những vật phụ của
bất động sản được coi như bất động sản;
Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức đối với những bất động sản nói trên và những vật
phụ của bất động sản trong thời gian có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức.[15].
Bất động sản theo quy định tại Điều 517 BLDS Pháp được xác định dựa trên
tính chất, mục đích sử dụng hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản, bao gồm:


15
+ Đất đai và các cơng trình xây dựng là bất động sản do tính chất;
+ Các cối xay chạy bằng gió hay bằng nước, đặt cố định trên cột và là một bộ
phận của cơng trình xây dựng cũng là bất động sản do tính chất;
+ Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản;
+ Các đường ống dùng để dẫn nước trong một ngôi nhà hay một cơng trình
được coi là bất động sản và là một bộ phận của tài sản mà nó gắn vào;

+ Súc vật và đồ vật mà chủ sở hữu ruộng đất đưa vào để phục vụ hoặc khai thác
ruộng đất đó được coi là bất động sản do mục đích sử dụng;
+ Những vật sau đây cũng được coi là bất động sản do mục đích sử dụng khi
chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác ruộng đất;
+ Súc vật gắn với canh tác;
+ Nông cụ;
+ Hạt giống giao cho người thuê đất canh tác hoặc người cấy rẽ;
+ Chim bồ câu nuôi trong chuồng;
+ Thỏ hoang trong rừng;
+ Tổ ong mật;
+ Máy ép, nồi hơi, nồi cất, chậu và thùng;
+ Dụng cụ cần thiết cho việc khai thác các cơ sở rèn, cơ sở giấy và các nhà xưởng khác;
+ Rơm rạ và phân bón.
+ Mọi đồ đạc mà chủ sở hữu gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định cũng được coi là
bất động sản do mục đích sử dụng.
Đồ đạc được coi là gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định của chủ sở hữu khi những
đồ đạc đó được gắn bằng thạch cao, vôi, xi măng hoặc khi tách rời chúng có thể bị bẻ
gãy, hư hỏng hoặc vỡ, hư hỏng phần tài sản nơi mà những vật ấy được gắn vào.
+ Hoa lợi từ bất động sản; các dịch quyền hay địa dịch; quyền khởi kiện nhằm
đòi lại một bất động sản cũng được coi là bất động sản, do gắn liền với đối tượng là
bất động sản[15].
Các loại thế chấp: Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, thế chấp theo quy định của
BLDS Pháp bao gồm 3 loại là: Thế chấp được xác định theo luật định, theo quyết định
của tòa án hoặc theo thỏa thuận.
- Thế chấp theo luật định:
Theo Nghị định số 55 – 22 ngày 04/01/1955 thì thế chấp theo luật định là việc
thế chấp do pháp luật quy định. Thế chấp theo luật định được quy định trong luật khác