Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện hướng hóa, tỉnh quảng trị

i

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Số liệu và kết quả
nghiên cứu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa từng được
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Huế, ngày tháng 02 năm 2019
Tác giả luận văn

Trương Ngọc Minh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc thầy giáo TS. Lê Thanh Bồn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cơ giáo Phịng Đào tạo,
Khoa Tài Ngun đất và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Huế đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Văn phòng Đăng ký
đất đai tỉnh Quảng Trị, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
Hướng Hóa, cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Hướng Hóa, cán bộ các
phịng, ban, đơn vị thuộc UBND huyện Hướng Hóa, các tổ chức tín dụng trên địa bàn

huyện, Phịng Cơng chứng số 2 cùng bà con nhân dân trên địa bàn huyện Hướng Hóa
đã giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Huế, ngày

tháng 02 năm 2019

Tác giả luận văn

Trương Ngọc Minh


iii

TĨM TẮT
Để đánh giá được thực trạng cơng tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa,
tỉnh Quảng Trị, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này
trong thời gian tới, đề tài: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị” được tiến hành thực hiện.
Để thực hiện đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp: thu thập số liệu thứ
cấp tại các cơ quan chức năng, thu thập các số liệu sơ cấp bằng cách điều tra phỏng vấn
các cán bộ thực hiện công tác giao dịch bảo đảm, các cán bộ của tổ chức tín dụng, các
cán bộ phịng cơng chứng, các hộ gia đình/cá nhân tham gia cơng tác giao dịch bảo
đảm, rồi dùng phương pháp thống kê, xử lý số liệu để thể hiện thực trạng đăng ký giao
dịch bảo đảm tại huyện Hướng Hóa.
Kết quả nghiên cứu của đề tài tóm tắt như sau:

- Quy định về thành phần hồ sơ, quy trình và thời gian thực hiện đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa, về cơ bản phù
hợp với các quy định của pháp luật hiện hành, nhưng Bộ thủ tục hành chính về lĩnh
vực đăng ký giao dịch bảo đảm chưa có các quy định về đối tượng được miễn giảm lệ
phí giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất; Thời gian thực hiện đã được rút ngắn
hơn từ việc ban hành các thủ tục hành chính với chủ trương đẩy mạnh cơng tác cải
cách hành chính (cắt giảm 1/3 thành phần hồ sơ, 1/3 thời gian giải quyết hồ sơ).
- Tổng số đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hướng Hóa giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến ngày 01/7/2018 là 12.367 hồ sơ, được
thực hiện nhiều nhất tại khu vực trung tâm là 02 thị trấn và 05 xã dọc Quốc lộ 9, nơi có
mật độ dân số đơng, giá trị kinh tế đất lớn;
- Qua điều tra các đối tượng liên quan về những kiến thức, sự hiểu biết chung
về cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm thì tỷ lệ trả lời đúng ở đối tượng tương đối cao,
trung bình đạt 94,46%, trong đó cao nhất là cán bộ làm công tác giao dịch bảo đảm tại
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 100%; đối tượng cán bộ tổ chức tín dụng đạt
98,33% và người sử dụng đất là 85,11%. Như vậy, các đối tượng liên quan khi thực
hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất cũng đã có những
hiểu biết khá đầy đủ về các quy định của pháp luật.
- Khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hướng Hóa, cịn một số vướng mắc về chính sách liên quan đến
hoạt động tín dụng, chính sách về đất đai và cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo của địa phương./.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

MỤC LỤC ................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................................. 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................ 4
1.1.1. Khái niệm đất đai và vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã
hội ............................................................................................................................... 4
1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vai trò và thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. ..................................... 6
1.1.3. Các vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất và quy trình giao dịch bảo đảm .............................................. 10
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 16
1.2.1. Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới..... 16
1.2.2. Thực tiễn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam....................... 17
1.3. MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ĐẾN CƠNG
TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM ................................................................................ 23
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ......................................................................................................... 25
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 25
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................................ 25
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU.............................................................................. 25
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................... 25

v
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................. 25
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu........................................................... 26
2.4.3. Phương pháp thống kê mô tả......................................................................... 27
2.4.4. Phương pháp thang đo ................................................................................... 27
2.4.5. Phương pháp so sánh ..................................................................................... 28
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 29
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ ..................................... 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị..................... 35
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa42
3.2. THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ............................ 52
3.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất ............................................................................................. 52
3.2.2. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất tại huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị ................................................ 57
3.2.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất theo ý kiến của các bên có liên quan .................................................... 61
3.3. ĐÁNH GIÁ NHỮNG ƯU ĐIỂM VÀ TỒN TẠI CỦA CÔNG TÁC GIAO
DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊError! Bookmark not defined.
3.3.1. Ưu điểm ................................................................ Error! Bookmark not defined.

3.3.2. Những khó khăn, tồn tại ảnh hưởng trong đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hướng HóaError! Bookmark not d
3.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO
DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HƯỚNG HÓA, TỈNH QUẢNG TRỊ .............................. 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................Error! Bookmark not defined.
1. KẾT LUẬN ................................................................ Error! Bookmark not defined.
2. KIẾN NGHỊ ............................................................... Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................. Error! Bookmark not defined.
PHỤ LỤC .......................................................................Error! Bookmark not defined.


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Có nghĩa là

CNVPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

BLDS

Bộ Luật Dân sự

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSD

Quyền sử dụng

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

UBND

Ủy ban nhân dân

CHDCND

Cộng hoà dân chủ nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Quy mô và cơ cấu các loại đất huyện Hướng Hoá. ..................................... 32
Bảng 3.2. Cơ cấu giá trị sản xuất huyện Hướng Hóa thời kỳ 2015 - 2017 .................. 36
Bảng 3.3. Tình hình dân số và lao động của huyện qua 3 năm 2015 - 2017 ................ 40
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất đai và tình hình biến động diện tích theo mục đích sử

dụng đất của huyện Hướng Hóa, tỉnh Quảng Trị ........................................................ 50
Bảng 3.5. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Hướng
Hóa theo đơn vị hành chính ...................................................................................... 60
Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của huyện Hướng Hóa
giai đoạn 2014-2018 .................................................................................................. 57
Bảng 3.7. Sự hiểu biết chung của các bên có liên quan đối với cơng tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng QSD đất....................................................................................... 61
Bảng 3.8. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất65
Bảng 3.9. Ý kiến của người dân về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất
phân theo khu vực điều tra ......................................................................................... 67
Bảng 3.10. Ý kiến của cán bộ tổ chức tín dụng về cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất ............................................................................................. 74
Bảng 3.11. Ý kiến của cán bộ thực hiện giao dịch bảo đảm về công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.......................... Error! Bookmark not defined.


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý của huyện Hướng Hóa .................................................... 29
Hình 3.2. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ của huyện
Hướng Hóa theo Quyết định số 1410/QĐ-UBND ngày 24/6/2016 của UBND tỉnh
Quảng Trị .................................................................................................................. 55
Hình 3.3. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của huyện Hướng
Hóa giai đoạn 2014-2018 ........................................................................................... 58
Hình 3.4. Mức độ hài lịng của người dân .................................................................. 66
Hình 3.5. Ý kiến của người dân về việc vay tiền so với giá trị QSD đất ..................... 69
Hình 3.6. Ý kiến của cán bộ tín dụng về mục đích vay vốn của người dân ................. 71
Hình 3.7. Nhu cầu vay vốn của người dân theo ý kiến của cán bộ tín dụng ................ 72

1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở nước ta
hiện nay, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để
phát triển kinh tế của đất nước. Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất
ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà
họ đã đóng góp. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hịa nhập vào nền
kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong
nền kinh tế quốc dân.
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao sử dụng và có những quy định
để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của người
sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
đăng ký thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất…
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm
bằng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng không ngừng
gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất được diễn ra phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh, tín chấp, ký cược… và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị
trường. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng,
kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra
hiện nay là cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này
thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã phát huy ý
nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho
người dân có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh

doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là
một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro
pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong
đời sống kinh tế - dân sự, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện
một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Mặt khác, đăng ký
giao dịch bảo đảm cịn góp phần vào việc ngăn ngừa, hạn chế các tranh chấp về dân sự
liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tịa
án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm pháp luật


2
nhiều, đơi lúc cịn chồng chéo, chưa chặt chẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký
giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất.
Huyện Hướng Hóa là cửa ngõ phía Tây của tỉnh Quảng Trị với nhiều ưu thế về
vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh
tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, do đó nhu cầu huy động vốn để
đầu tư ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất diễn ra ngày càng sôi động trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, trong thực tiễn,
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với
đất vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, việc tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng Hóa, tỉnh
Quảng Trị” là thực sự cần thiết.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
a. Mục tiêu chung

Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng
Hóa, tỉnh Quảng Trị, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
b. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hướng
Hóa, tỉnh Quảng Trị.
- Đánh giá được ưu, nhược điểm công tác giao dịch bảo đảm của các bên có
liên quan.
- Đề xuất được một số giải pháp góp phần tạo điều kiện thuận lợi nhất và nâng
cao hiệu quả nhất của công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất trên địa bàn huyện.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
a. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu sẽ đóng góp phần vào cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn góp phần
hồn thiện và nâng cao hiệu quả về cơng tác đăng ký giao dịch bảm đảm bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Góp phần giúp các nhà quản lý ở địa phương có được những thơng tin cơ bản,
đánh giá về công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với


3
đất trên địa bàn huyện Hướng Hóa nói riêng và tỉnh Quảng Trị nói chung, làm cơ sở đề
xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác giao dịch bảo đảm tại địa phương.
- Kết quả nghiên cứu đề tài làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu khác có
liên quan.

4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm đất đai và vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự
thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật
ngữ Đất và Đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất,
phân loại đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên
cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về
đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này.
Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là
đất đai và trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay đưa ra nhiều định
nghĩa về đất đai khác nhau. Cụ thể như:
- "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng q giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
khơng gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng" [27].
- “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh, quốc phòng” [28].
- “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” [29].
Về thuật ngữ khoa học, đất đai là khái niệm bao quát bao gồm phần diện tích cụ
thể của bề mặt trái đất, khơng gian bên trên và bên dưới theo chiều thẳng đứng, tính
chất thổ nhưỡng của đất và các thuộc tính khác đi kèm. Có rất nhiều định nghĩa về đất
đai, tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai là:“Đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường

sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình,
mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lịng
đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát
nước, đường sá, nhà cửa...)” [19].


5
Trong đề tài này, khái niệm về đất đai chủ yếu được hiểu theo nghĩa là một
phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành đi kèm, đặc
biệt là gắn với mục đích sử dụng đất được phép theo luật định và khơng đi sâu nghiên
cứu về tính chất thổ nhưỡng của đất, mơi trường, địa chất, …
1.1.1.2. Vai trị của đất đai đối với con người và phát triển kinh tế - xã hội
Luật Đất đai năm 1987 đã khẳng định, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phịng. Đất đai là tài
ngun có hạn, q giá của mỗi quốc gia là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và
phát triển của xã hội. Nếu khơng có đất đai thì khơng thể bố trí các ngành sản xuất, do
đó con người khơng thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và
duy trì nịi giống đến ngày nay. Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ
quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác
định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có
trước sự tồn tại của con người và được con người khai phá chiếm hữu. Đất đai cùng
với lao động của con người tạo nên của cải vật chất nuôi sống con người; đất đai là địa
bàn phân bố dân cư, tư liệu sản xuất đặt biệt đối với các ngành nông, lâm, ngư nghiệp;
là môi trường sinh sống quan trọng nhất của con người. Đất đai gắn bó với sự tồn tại
và phát triển của con người, có vai trị rất quan trọng đối với đời sống con người. Vai
trò kinh tế của đất đai được Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra
của cải vật chất” [19].
Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở khơng gian bố trí lực lượng

sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông
qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật ni, do đó đất đai là cơng cụ lao
động, là đối tượng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động, đất
đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể
thiếu được của nền sản xuất xã hội. Vai trò của đất đai đối với đời sống và sản xuất
thật to lớn và đa dạng. Hội nghị các Bộ trưởng Môi trường các quốc gia châu Âu năm
1973 tại Luân Đôn đã đánh giá: “Đất đai là một trong những của cải quý nhất của lồi
người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất”.
Đất đai đóng vai trị rất quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi
quốc gia. Đất đai cần thiết cho tất cả các ngành kinh tế quốc dân. Đất đai tham gia vào
tất cả các ngành sản xuất vật chất và dịch vụ như một tư liệu sản xuất đặc biệt. Trong
bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai
hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội
thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt


6
động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hóa,
từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường. Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất
đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Trong
nền kinh tế thị trường, đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước, đất đai tạo ra nguồn
thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không thể thiếu được của
mọi hoạt động kinh tế. Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình cơng nghiệp
hố - hiện đại hố đất nước đất đai càng trở thành một nguồn vốn quan trọng tạo ra
tiềm lực phát triển đất nước. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng
đất là hàng hố đặc biệt. Chúng ta có thể khái qt vai trị quan trọng của đất đai qua
những khía cạnh cơ bản sau:
- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội.

- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư
lao động.
- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người.
- Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở
sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh quốc phịng quốc gia.
- Đất đai tạo nguồn tài chính cho chi tiêu của bộ máy nhà nước và đầu tư phát
triển kinh tế.
1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vai trò và thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
1.1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 21) Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai... với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được
sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích Nhà nước cũng
như người sử dụng đất. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền sở hữu đó là: quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép
người sử dụng đất được chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có
thể hạn chế hoặc có thể lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn; sự chiếm hữu này chỉ là
để sử dụng đất đúng mục đích, đúng phạm vi ranh giới được giao, cho thuê dưới các


7
hình thức giao đất có thu tiền, giao đất khơng thu tiền, thuê đất trả tiền hàng năm hoặc
một lần, công nhận quyền sử dụng đất... Trong những trường hợp này, quyền sử dụng
đất của Nhà nước trao cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể.

Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất
tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục
đích sử dụng và mức độ hưởng lợi.
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ các
tài nguyên đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về kinh tế. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tực
mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có tổ
chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích và như vậy, quyền sử dụng đất được
Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng trên những khu đất, thửa đất cụ thể
vào những mục đích nhất định; quyền sử dụng đất của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất dô
đầu tư của Nhà nước mang lại [24].
Về quyền định đoạt đất đai của Nhà nước đây là quyền năng cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền về giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất, khu đất cụ
thể liên quan đến quyền sử dụng đất thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, cịn
mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào? Như đã nói ở trên, quyền sở
hữu tồn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu
chỉ có thể là một, đó là tồn dân những mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu
của khối tài sản chung đó, khơng phải là đồng sở hữu đối với đất đai nhưng người dân
có quyền sử dụng đất thơng qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu,
người dân (tổ chức, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất để quản lý, sử dụng. Điều này, cũng đã được Hiến pháp cũng như Luật
Đất đai ghi nhận và vì vậy, Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử
dụng đất”, “người sử dụng đất” hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người sử

dụng đất [28].
Theo Điều 1 Luật Đất đai năm 1993: “…Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho


8
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân và khơng thể phân chia
làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai
thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà
không làm mất ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư
cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người
sử dụng đất” chính là sự sáng tạo của pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nối trên va
làm hài hòa được các lợi ích quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15].
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
được pháp luật bảo vệ khi người khác xâm phạm), quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại
đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện khác nhau tùy
thuộc vào đối tượng sử dụng đất là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao hay
cho thuê đất [15].
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 67 Luật Đất đai năm 2013).
Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng so với quyền sở

hữu thì khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện sử dụng đất và trên thực tế
người được giao quyền sử dụng đất các loại thực hiện các quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền
năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn trên
trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất (Điều 4, Luật Đất đai năm 2003).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [32].


9

1.1.2.2. Vai trò và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN) là cơ sở để bảo vệ chế độ sở
hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo
vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa
vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự cơng bằng giữa các lợi ích
trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự
ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất
đai trong việc chấp hành luật đất đai.
GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ

quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà
nước cơng nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng.
GCN có vai trị rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về
đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm
quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của
người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Người sử dụng
đất được cấp GCN để thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho,
đăng ký thế chấp, góp vốn… hay được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm
phạm … đất đai.
- Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất: Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền
cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện


10
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan Tài ngun và Mơi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.

1.1.3. Các vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất và quy trình giao dịch bảo đảm
1.1.3.1. Các khái niệm
1.1.3.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày
19/11/1999 của Chính phủ, giao dịch bảo đảm được hiểu “là hợp đồng cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo đó bên bảo đảm cam kết với bên nhận bảo đảm về
việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”.
Theo quy định khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Giao dịch bảo
đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực
hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: tài
sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm
đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005
quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký
giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử
lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cầm cố tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự [30].
Thế chấp tài sản theo Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên dùng
tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và
không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Đặt cọc theo Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên giao cho bên
kia một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài
sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được
giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để
thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng
dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc
giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một
khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác [30].

Ký cược theo Điều 359 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc bên thuê tài sản là
động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có


11
giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại
tài sản thuê. Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài
sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản th thì bên cho
th có quyền địi lại tài sản th; nếu tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký
cược thuộc về bên cho thuê [30].
Ký quỹ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc bên có nghĩa vụ gửi
một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong
toả tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp
bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên có quyền
được ngân hàng nơi ký quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra,
sau khi trừ chi phí dịch vụ ngân hàng [30].
Bảo Lãnh theo Điều 361 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc người thứ ba (sau
đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh)
sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu
khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa
vụ khi bên được bảo lãnh khơng có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình [30].
Tín chấp theo Điều 372 Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một tổ chức chính trị xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa phương, Cơng đồn cơ sở…) có thể đảm bảo bằng
tín chấp cho cá nhân của tổ chức mình, hộ gia đình nghèo tại địa phương vay một
khoản tiền tại Ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ
theo quy định của Chính phủ [30].
Tại Điều 2 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm định nghĩa: “Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao
dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối

với bên nhận bảo đảm”.
1.1.3.1.2. Khái niệm về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký
giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm
dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn
liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong
giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở


12
dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo
đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [11].
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Chi nhánh Văn phịng đăng
ký đất đai theo trình tự, thủ tục quy định Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày
23/10/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm[11] và tại Thông tư liên tịch
số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và
Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất [9].
1.1.3.2. Phân loại các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT
ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, các trường hợp đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã
đăng ký thế chấp;
- Xóa đăng ký thế chấp.
Cụ thể:
Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, cây lâu năm,
rừng sản xuất là rừng trồng.
Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong
tương lai, cơng trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình
đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng
hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở;


13
- Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành
trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của
tổ chức, cá nhân;
- Dự án cơng trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác;
- Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành
do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký
kết hợp đồng thế chấp.
Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ
quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai vào Sổ địa chính hoặc Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền
với đất hình thành trong tương lai và Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp.

Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà
ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào Sổ địa
chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và Đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã
đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu
chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký
thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền
tài sản đó.
1.1.3.3. Quy trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất.
- Về thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Theo quy
định tại Điều 19 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016
của Bộ Tư pháp - Bộ Tài ngun và Mơi trường thì người yêu cầu đăng ký nộp một
(01) bộ hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;
+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có cơng chứng, chứng thực trong
trường hợp pháp luật có quy định;
+ Giấy chứng nhận;
+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:
Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người
được ủy quyền;


14
Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng khơng phải nộp lệ phí
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1
Điều 13 của Thông tư này, nếu có u cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp.
- Về quy trình thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Theo
quy định tại Điều 29, Điều 30 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT
ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường thì quy trình thực

hiện được quy định.
Người yêu cầu đăng ký lựa chọn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đến một trong các
cơ quan, đơn vị sau đây:
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là
hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã;
- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương
đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục
hành chính theo quy định của Chính phủ.
Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu đăng ký, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký.
- Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị
định số 83/2010/NĐ-CP và khoản 1 Điều 9 của Thơng tư này thì Văn phòng đăng ký
đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng
ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu
đăng ký thực hiện đúng quy định.
- Đối với trường hợp đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi, xóa đăng ký mà
khơng có căn cứ từ chối đăng ký thì trong thời hạn quy định tại Điều 8 của Thơng tư
này, Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
Ghi nội dung đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi hoặc xóa đăng ký và thời điểm
đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận theo
quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đối với trường hợp đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất là tài sản hình
thành trong tương lai đã được hình thành và bên thế chấp đề nghị chứng nhận quyền
sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận thì phải thể hiện cụ thể nội dung sau vào Sổ địa
chính, Giấy chứng nhận khi có thay đổi là: “Tài sản gắn liền với đất đã hình thành,
được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và tiếp tục thế chấp (ghi tên tài
sản) tại (ghi tên bên nhận thế chấp)”;
Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì ghi nội dung đăng ký và
thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng nhận của cơ quan

đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký.


15
- Trường hợp đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, ghi
“Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp” vào Sổ địa chính và ghi
nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tại Mục “Chứng
nhận của cơ quan đăng ký” trên Đơn yêu cầu đăng ký và thông báo bằng văn bản về
việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường
hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ.
- Về thời gian thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất: Tại
Điều 8 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư
pháp - Bộ Tài nguyên và Mơi trường quy định:
+ Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả
đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
quy định tại khoản 1 Điều 4 của Thông tư này ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký
hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hồn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay
trong ngày làm việc tiếp theo.
Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng khơng q
03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại UBND xã, phường, thị
trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) thì trong thời hạn không quá 03 ngày làm
việc kể từ ngày nhận hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký
đất đai.
Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả theo cơ chế một cửa thì thời hạn chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai được thực hiện theo Quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh).
Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại UBND cấp xã hoặc nộp hồ sơ tại Bộ

phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký
được tính từ ngày Văn phịng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã
hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.
+ Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này không bao gồm thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản
gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 9
hoặc thời gian thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên
Giấy chứng nhận quy định tại Điều 32 của Thông tư này.


16
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới
Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới:
* Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau. Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy
Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc
địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch
sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất
đai… đều được luật hóa [21]. Cụ thể:
- Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về
thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp [22].
+ Bước 1: Trước tiên người sở hửu đất đai phải làm Đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa
án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác

nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thế chấp
thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường
như chỉ có ở Thụy Điển.
+ Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.
Khi thực hiện bước 1, tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2)
Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản;
bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u
cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp.
Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết
các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên
đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế
chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi
hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế
chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân


17
hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay.
Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được
trả lại cho bên đi vay.
+ Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc
này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi hành pháp
luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp
sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh
chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
* Trung Quốc:

Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa,
đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể
(đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản
lý của chính quyền địa phương và Trung ương nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất
đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc [23].
Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa
đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong
điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai [23].
Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử
dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất được
“cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà
nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít
và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể
chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp [16].
Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê
hay thế chấp. Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao
dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ
thể cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho
vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới. Đối với
người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ
chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn
cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc [20].
1.2.2. Thực tiễn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại Việt Nam
1.2.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước