Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của hộ gia đình, cá nhân tại huyện ea hleo tỉnh đắk lắk

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN HỒI NAM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN EAH’LEO,
TỈNH ĐĂK LĂK

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2020


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN HỒI NAM

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN EA H’LEO,
TỈNH ĐĂK LĂK

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mãsố 88.05.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGÔ TÙNG ĐỨC

HUẾ - 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết nghiên cứu
được trì
nh bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được ai cơng bố
trong bất kỳ cơng trình khoa học nào khác.
Tôi xin cam đoan nội dung, số liệu vàkết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn
toàn trung thực. Thơng tin, số liệu trí
ch dẫn từ các nguồn tài liệu đều cóghi dẫn nguồn
gốc rõràng.
Thừa Thiên Huế, ngày… tháng… năm 2020
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoài Nam


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành cơng trình này, ngồi sự cố gắng trong qtrì
nh học tập vànghiên
cứu, tơi ln nhận được sự quan tâm qbáu của gia đình, thầy cơvàbạn bè.
Trước hết, tôi xin gởi lời cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế,
Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp vàcác thầy cô giáo đã truyền đạt
những kinh nghiệm, kiến thức vôcùng quýbáu cho tôi.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo TS. Ngô Tùng Đức, người
đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và ln tạo điều kiện để cho tơi hồn thành được
luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ: UBND huyện Ea H’Leo, Phịng
Tài ngun và Mơi trường huyện, Chi cục thống kê huyện, Chi nhánh Văn phòng Đăng
ký đất đai huyện đã luôn tạo điều kiện thuận lợi để cho tôi trong việc thu thập số liệu
phục vụ cho đề tài và đãluôn tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt qtrì
nh học tập
cũng như thực hiện luận văn.
Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên nội dung đề tài khơng tránh khỏi
những sai sót và khiếm khuyết, kính mong nhận được sự giúp đỡ, góp ý, chỉ dẫn của các
thầy cô giáo và các bạn để luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Thừa Thiên Huế, ngày… tháng… năm 2020
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoài Nam


iii

TĨM TẮT
Đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk” làtổng hợp, đánh giá được thực trạng
khai thác nguồn lực tài chính đất đai trên địa bàn nghiên cứu, từ đó đề xuất được những
giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả. Để thực hiện được mục đích đó, đề tài đã
sử dụng các phương pháp nghiên cứu là: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương
pháp thu thập sơ cấp; phương pháp tham vấn người có am hiểu chuyên mơn; và phương
pháp phân tích, xử lý số liệu.
Kết quả khai thác nguồn lực tài chí
nh từ đất đai giai đoạn 2016 đến năm 2019

thơng qua các hình thức: Thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế; các loại phívàlệ phí
trong sử dụng đất đạt được 161.737,5 triệu đồng (trong đó nhiều nhất làtiền sử dụng đất
với 112.303,9 triệu đồng vàthấp nhất làtiền thuê đất với 3.994,0 triệu đồng), chiếm
46,7% tổng thu ngân sách trên địa bàn huyện trong cả giai đoạn.
Nguồn lực tài chính từ đất đai thu được trong giai đoạn 2016 – 2019 chưa đạt kết
quả cao, nhưng cùng với các nguồn thu của ngân sách, nguồn tài chính thu được từ đất
đai đã cho phép huyện Ea H’Leo gia tăng quy mô đầu tư phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội, kết cấu hạ tầng của địa phương.
Mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai đều đạt
từ hài lịng đến rất hài lịng, trong đó thái độ của cán bộ tiếp dân trong quátrì
nh thực
hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai được người dân đánh giá rất hài lòng, là cơ sở quan
trọng để nâng cao chất lượng dịch vụ công trong lĩnh vực tài chí
nh về đất đai.
Như vậy, cóthể nói rằng, nguồn lực tài chí
nh từ đất đai là nguồn lực quan trọng
trong cơ cấu thu ngân sách của huyện, vìnguồn lực này đã phát huy tác dụng tí
ch cực
vàtrực tiếp trong nâng cao hiệu quả của chi đầu tư xây dựng cơ bản, chi cho phát triển
hạ tầng, cho đầu tư xây dựng các khu dân cư và giải phóng mặt bằng, phục vụ công tác
tái định cư và những mục tiêu đầu tư khác trên địa bàn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk.
Đề tài đã đề xuất được một số giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả quản lývà
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.


iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii

TÓM TẮT...................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ......................................................................................................................iv
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................................ix
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...............................................................................1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ..........................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung .........................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2
3.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ..................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3
CHƯƠNG 1 .....................................................................................................................4
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................................. 4
1.1. Cơ sở lýluận của các vấn đề nghiên cứu .................................................................4
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến vấn đề nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai .......................4
1.1.2. các nội dung liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai .............7
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ...................................................................15
1.2.1. Cơng tác tài chính về đất đai ở Việt Nam. ..........................................................16
1.2.2. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh đối với các bên liên quan.......................22
1.2.3. Tình hình quản lý tài chính về đất đai ở một số nước trên thế giới.....................15
1.2.4. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài nghiên cứu. ..........................25
CHƯƠNG 2 ...................................................................................................................27
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........27
2.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................. 27
2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................ 27

v
2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................27
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .................................................................27
2.4.2. Phương pháp xử lývàphân tí
ch số liệu .............................................................. 28
CHƯƠNG 3 ...................................................................................................................30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................................. 30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế, xã hội của huyện Ea H’Leo, tỉnh
Đăk Lăk. .......................................................................................................................30
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ................................................................................30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xãhội ....................................................................................33
3.1.3 Đánh giá chung về những thuận lợi và khó khăn .................................................36
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk. ................38
3.2.1. Tình hình sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo .........................................................38
3.2.2. Biến động cơ cấu sử dụng đất của huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk ....................40
3.2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai tại khu vực nghiên cứu ........................43
3.3. Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai của hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk từ năm 2016 đến năm 2019....................................49
3.3.1. Các nội dung liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh tại khu vực nghiên
cứu .................................................................................................................................49
3.3.2. Đánh giá của cán bộ quản lý nhà nước về vấn đề thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh.
.......................................................................................................................................61
3.3.3. Đánh giá của người dân về vấn đền thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh.......................64
3.3.4. Những hạn chế vànguyên nhân trong việc khai thác nguồn lực tài chí

nh từ đất đai
của huyện Ea H’Leo ......................................................................................................71
3.4. Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai
tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk.................................................................................73
3.4.1. Giải pháp về chính sách đất đai ............................................. 错误!未定义书签。
3.4.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chí
nh....................................................75
3.4.3. Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vàtạo quỹ đất sạch ........................73
3.4.4. Giải quyết về giao đất, cho thuê đất, đấu giáquyền sử dụng đất. .......................76
3.4.5. Giải pháp về tài chính và giá đất .........................................................................76


vi
3.4.6. Giải pháp về thị trường bất động sản ..................................................................76
3.4.7. Giải pháp về nâng cao năng lực quản lý đất đai...........................................79
3.4.8. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai phục
vụ phát triển kinh tế - xãhội ..........................................................................................80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................81
1. Kết luận......................................................................................................................81
2. Kiến nghị ...................................................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 81


vii

DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU VIẾT TẮT

STT

Kýhiệu viết tắt

Nội dung viết tắt

1

BTC

Bộ Tài chính

2

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi Trường

3

HĐND

Hội đồng nhân dân

4

HTX

Hợp tác xã

5

KT-XH

Kinh tế xãhội

6

LPTB

Lệ phí trước bạ

7

NVTC

Nghĩa vụ tài chí
nh

8

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

9

TW

Trung ương

10

TNCN

Thu nhập cánhân

11

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

12

UBND

Ủy ban nhân dân


viii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Bậc thuế suất .................................................................................................11
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Ea H’Leo năm 2019 ............................... 38
Bảng 3.2: Biến động đất đai huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016 – 2019 ..........................40
Bảng 3.3. Biến động sử dụng đất nông nghiệp huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016- 2019....... 42
Bảng 3.4. Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Ea H’Leo giai đoạn 20162019 ............................................................................................................................... 43
Bảng 3.5. Kết quả thu ngân sách, nguồn thu từ đất đai Huyện Ea H’Leo giai đoạn năm
2016-2019 ......................................................................................................................51
Bảng 3.6. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016-2019.......53

Bảng 3.7. Kết quả thu tiền cho thuê đất tại huyện Ea H’Leo giai đoạn 2016-2019 ......54
Bảng 3.8. Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Ea H’Leo giai đoạn
2016-2019 ......................................................................................................................57
Bảng 3.9. Kết quả thu lệ phí trước bạ về đất đai tại huyện Ea H’Leo giai đoạn 20162019 ............................................................................................................................... 59
Bảng 3.10. Kết quả thu các loại phívàlệ phíkhác về đất đai tại huyện Ea H’Leo giai
đoạn 2016-2019 .............................................................................................................60
Bảng 3.11. Thống kêmôtả mẫu phiếu điều tra người dân ...........................................65
Bảng 3.12. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh theo ýkiến của người sử dụng đất 66
Bảng 3.13. Mức thu các khoản tài chí
nh về đất đai theo đánh giá của người dân ........66
Bảng 3.14. Thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh của người sử dụng đất ..................................67
Bảng 3.15. Mức độ hiểu biết về các khoản nghĩa vụ tài chí
nh khi chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của người dân ............................................................................................. 68
Bảng 3.16. Các trường hợp thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh khi cấp GCNQSDĐ .............69
Bảng 3.17: Mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai
tại huyện Ea H’Leo ........................................................................................................70


ix

DANH MỤC HÌNH
Hì
nh 1.1. Quy trình thực hiện thuế Nhà đất ..................................................................22
Hì
nh 1.2. Quy trì

nh thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi ban hành Thơng tư 30/2005 ..... 23
Hì
nh 1.3. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi ban hành Thơng tư 30/2005 24
Hì
nh 3.1 Bản đồ hành chính huyện Ea H’Leo .............................................................. 31
Hì
nh 3.2. Tỷ lệ đóng góp các nguồn thu từ đất so với tổng ngân sách giai đoạn 20162019 ............................................................................................................................... 52
Hì
nh 3.3. Tỷ lệ đóng góp các khoản thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách từ đất đai
giai đoạn 2016-2019 ......................................................................................................52
Hì
nh 3.4. Tỷ lệ nguồn thu tiền sử dụng đất trong nguồn thu ngân sách từ đất đai giai
đoạn 2016-2019 .............................................................................................................54
Hì
nh 3.5. Tỷ lệ nguồn thu tiền thuê đất trong nguồn thu ngân sách từ đất đai giai đoạn
2016-2019 ......................................................................................................................55
Hì
nh 3.6. Tỷ lệ nguồn thu thuế chuyển quyền sử dụng đất trong nguồn thu ngân sách từ
đất đai giai đoạn 2016-2019 ..........................................................................................58
Hì
nh 3.7. Tỷ lệ nguồn thu lệ phí trước bạ trong nguồn thu ngân sách từ đất đai giai đoạn
2016-2019 ......................................................................................................................59
Hì
nh 3.8. Tỷ lệ nguồn thu các loại phívàlệ phítrong nguồn thu ngân sách từ đất đai
giai đoạn 2016-2019 ......................................................................................................61


1

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, làtài sản quốc gia và đồng thời làmột
trong những nguồn vốn tiềm năng quan trọng cho sự phát triển kinh tế xãhội. Do vậy,
quốc gia nào cũng đều chú ý đến việc bảo vệ, phát triển vàsử dụng đất tiết kiệm, có
hiệu quả. Đối với Việt Nam, vấn đề đất đai luôn được chú trọng, đặc biệt điều này
được Đảng ta khẳng định tại Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban chấp
hành TW Đảng khốIX về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong
thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”, Nghị quyết nêu rõ: “Đất
đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, lànguồn nội
lực vànguồn vốn to lớn của đất nước”. Chính sách tài chính đất đai là công cụ không
thể thiếu để Nhà nước quản lýviệc sử dụng đất cóhiệu quả bằng biện pháp kinh tế và
huy động nguồn tài chính từ đất đai thành quỹ tiền tệ tập trung của Ngân sách nhà
nước.
Nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật quy định nghĩa vụ tài chí
nh
cho người sử dụng đất. Đây là những khoản đóng bắt buộc người sử dụng đất phải thực
hiện đối với Nhà nước để được quyền sử dụng đất hoặc phải thực hiện trong quátrì
nh
khai thác, sử dụng đất đai. Quy định này đã góp phần phục vụ yêu cầu quản lý đất đai,
khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm vàcóhiệu quả, khai thác vàsử dụng hợp lýquỹ đất
đai, đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước nói chung vàmỗi địa phương nói
riêng.
Huyện Ea H’Leo nằm ở phí
a bắc tỉnh Đăk Lăk, cách thành phố Bn MêThuột
80 km cótổng diện tích tự nhiên là133.607 ha, bao gồm 1 thị trấn Ea Đ’Răng và 11 đơn
vị hành chính xã; làmột huyện nằm trong định hướng phát triển kinh tế mạnh của tỉnh
Đăk Lăk nên đang có nhiều dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhằm phục vụ
cho nhu cầu phát triển kinh tế - xãhội của huyện, thu hút lực lượng lao động và dân cư
ở các vùng, huyện lân cận đến đây để sinh sống, làm việc và đầu tư khiến cho hoạt động
giao dịch nhà đất trên địa bàn diễn ra khásôi nổi. Việc xác lập chủ quyền sử dụng đất

tăng theo nhu cầu sử dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai đang là vấn đề
nóng trên địa bàn huyện Ea H’Leo.
Thực trạng phát triển kinh tế - xãhội của huyện Ea H’Leo có nhiều thuận lợi cho
việc phát triển Nông Lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Huyện Ea H’Leo
đã chủ động khai thác có hiệu quả, tranh thủ tối đa mọi nguồn đầu tư trong quá trình
phát triển kinh tế, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho người dân. Tuy nhiên, điều
này cũng tạo ra sức ép lớn trong việc quản lý đất đai, đặc biệt làviệc quản lýcác nguồn
thu từ đất trên địa bàn huyện.


2
Hiện nay, tình hình thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Ea H’Leo còn nhiều bất cập, ước tí
nh số tiền thất thốt lên đến hàng trăm triệu đồng.
Các khoản thu nghĩa vụ tài chính đất đai huyện khơng những thể hiện tì
nh hì
nh sử dụng
đất trên địa bàn màcịn góp phần khơng nhỏ vào nguồn thu ngân sách của huyện. Tuy
nhiên, theo tình hình hiện nay ở huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk, người sử dụng đất chưa
nắm rõ văn bản pháp luật, văn bản còn chồng chéo, nghĩa vụ tài chính vượt khả năng
của một số hộ, tình trạng nộp chậm, ghi nợ tiền sử dụng đất và chưa nhận thơng báo nộp
tiền vẫn cịn nhiều, gây khơng ít khó khăn trong cơng tác quản lý tài chính đất đai của
cơ quan Nhà nước.
Vìnhững lý do nêu trên, để nhì
n nhận đầy đủ về tì
nh hì
nh thực hiện nghĩa vụ tài
chí
nh của các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn huyện, tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai của hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk” nhằm điều tra, đánh giá tình hình triển khai các chính
sách về nghĩa vụ tài chính đất đai để đề xuất các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tài
chính về đất đai tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk. Đây là một vấn đề mang ý nghĩa khoa
học vàthực tiễn to lớn.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của hộ gia đình, cá nhân
và đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của nguồn thu tài chí
nh về đất đai
tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác trong qtrì
nh thực
hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, góp phần hồn thiện cơng tác quản lýtài chí
nh về đất
đai trên địa bàn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk.
3.Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận ban hành các
văn bản quy định việc thực thi nghĩa vụ tài chính đất đai nhằm đảm bảo nguồn thu cho
ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.


3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Việc đánh giá được tình hì

nh thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai trên địa bàn
nghiên cứu, thấy được những thuận lợi và khó khăn trong q trình thực hiện, nhằm đề
ra các giải pháp thích hợp góp phần hồn thiện việc thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh đất đai
trên địa bàn nghiên cứu.
- Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ góp phần nâng cao nguồn thu tài chí
nh
từ đất đai trên địa bàn huyện Ea H’Leo, tỉnh Đăk Lăk. Bên cạnh đó, đề tài sẽ đóng góp
vào nguồn tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu cóliên quan.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lýluận của các vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến vấn đề nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm
tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần
bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sơng, suối
và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập
đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất
do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Đỗ Thị Lan và Đỗ
Anh Tài, 2007).
1.1.1.2. Chính sách đất đai
Chính sách đất đai là tập hợp một hệ thống các văn bản có tính pháp quy: Chí
nh

sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị quốc gia
hiệu quả, phúc lợi và các cơ hội kinh tế mở ra cho người dân nơng thơn và thành thị, đặc
biệt là người nghèo.
Chính sách đất đai được hiểu ở đây như các hành động và hoạt động mà thơng qua
đó Chính phủ Việt Nam xác định cho các cá nhân và nhóm trong xã hội về quyền của
họ đối với đất đai, cụ thể hóa những hồn cảnh mà trong đó quyền về đất đai có thể được
chuyển nhượng, và xây dựng cơ chế để bảo vệ những quyền lợi đó và định hướng xử lý
các tranh chấp có liên quan.
Những chính sách đất đai chính thức của Việt Nam trước đây được phản ánh thông
qua nhiều luật (như Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013), nghị định,
chỉ thị, quyết định và thơng tư. Những chính sách này do Chính quyền trung ương thiết
lập và do các bộ ngành và những cơ quan có liên quan ở các cấp triển khai thực hiện.
Những chính sách đất đai phi chính thức được xác định theo cách các cơ quan
quyền lực khác nhau và các đơn vị chức năng trực thuộc diễn giải, thực hiện và tuân thủ
các chỉ đạo của Trung ương. Sự gắn kết ý đồ và kết quả đạt được trên thực tế sẽ xác định
tính hiệu lực của chính sách đất đai.


5
1.1.1.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
a. Quyền của người sử dụng đất
Quyền của người sử dụng đất là những việc mà người sử dụng đất được pháp luật
đất đai cho phép làm hoặc những việc do người sử dụng đất thực hiện mà không bị pháp
luật ngăn cấm trong q trình sử dụng đất. Ví dụ: quyền được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; quyền được khiếu nại, tố cáo về đất đai,..
Về quyền chung của người sử dụng đất (quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013)
bao gồm:
- Được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất

nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất
đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
b. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Nghĩa vụ của người sử dụng đất là những hành vi do pháp luật quy định buộc người
sử dụng đất phải thực hiện hoặc khơng được thực hiện vì lợi ích của Nhà nước, của xã
hội và của tổ chức, cá nhân khác trong q trình sử dụng đất. Ví dụ: Nghĩa vụ sử dụng
đất đúng mục đích, đúng ranh giới; nghĩa vụ bồi bổ, cải tạo đất,...
Về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (Điều 170 Luật Đất đai 2013) bao gồm:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng
độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong
lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.


6
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất
mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
1.1.1.4. Giá đất

Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Giá trị quyền
sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá đất là công cụ chủ yếu trong việc thực hiện
chính sách tài chính đất đai.
Đối với đất đai, giá cả phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong q trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định
bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: Giá đất là công
cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng
thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng
thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa
Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng
đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất và cho
thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự là do
các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là "giá đất thực tế" hay "giá đất thị trường".
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể
thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh... biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển
nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định.
Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó khơng thể được
hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ trên
cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây dựng
được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các
mục tiêu kinh tế- xã hội. Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất đai hay
chuyển dịch quyền sử dụng đất đai, nó như một loại hàng hố đặc biệt.

7
Đối với nước ta, do đặc điểm sở hữu đất đai nên giá đất thực chất là giá quyền sử
dụng đất. Hiện tại, hệ thống giá của chúng ta được xác định chủ yếu dựa trên mục đích
sử dụng (khả năng sinh lợi hiện tại) chứ ít phụ thuộc vào vị trí cũng như khả năng sinh
lợi tiềm năng.
Giáđất vừa là công cụ quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, vừa
là đòn bẩy trong việc phát triển kinh tế đất đai. Giá đất còn là một trong những căn cứ
đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai và để người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ của mình mà đặc biệt là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như đóng tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, các loại thuế, các khoản phí và lệ phí khác có liên quan đến đất đai.
Nhànước đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP làm căn cứ tính giá đất và thu thuế sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bồi
thường, hỗ trợ khi thu hồ đất. Đến năm 2007, Chính phủ ban hành Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. Hiện nay, Chính Phủ ban hành Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
1.1.2. Các nội dung liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chí
nh về đất đai
Khi thực hiện quyền sử dụng đất vào mục đích được nhà nước giao, tổ chức cá
nhân được hưởng mọi thành quả do công sức, đầu tư và lợi ích do việc sử dụng đất mang
lại đồng thời người sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với nhà nước thông qua việc
thực hiện nộp các khoản thu tài chính từ đất cho nhà nước.
Nguồn thu từ đất của chính quyền cấp huyện là hệ thống các mối quan hệ tài chính
giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất, được pháp luật quy định và thực hiện bằng
các cơng cụ chính sách, bộ máy quản lý, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, đảm
bảo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.

- Mục tiêu quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền cấp huyện:
+ Thu đúng.
+ Đảm bảo thực hiện thu đủ theo kế hoạch thu ngân sách từ đất.
+ Đảm bảo khả năng huy động nguồn thu từ đất cho chính quyền.
+ Nâng cao hiệu quả nguồn thu từ đất của chính quyền.
+ Đảm bảo cơng bằng giữa các đối tượng nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất


8
- Tiêu chí đánh giá nguồn thu từ đất của chính quyền cấp huyện:
+ Kết quả thu được so với kế hoạch đã lập.
+ Đảm bảo khai thác hiệu quả nguồn lực nguồn thu từ đất.
+ Tỷ lệ thất thu do bỏ sót đối tượng thực hiện nghĩa vụ tài chính từ đất đai.
+ Sự cơng bằng giữa các đối tượng nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất.
+ Tỷ lệ thất thu ngân sách do công tác định giá.
+ Số thu tài chính từ đất có chiều hướng tăng dần trong tổng nguồn lực tài chính
huy động được cho ngân sách.
Nguồn thu vào ngân sách địa phương được hình thành từ nhiều loại hình khác nhau,
tỷ trọng và kết cấu nguồn thu cũng rất khác nhau. Tuy nhiên, nếu như nguồn thu tài
chính liên quan đến đất của năm sau cao hơn so với năm trước là một tiêu chí thể hiện
việc quản lý nguồn thu từ đất hiệu quả hơn.
Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai
bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử
dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và
lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.1.2.1. Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất màphải nộp tiền sử

dụng đất;
- Khái niệm: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ
chức kinh tế được giao đất vào mục đích làm cơ sở sản xuất kinh doanh như thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, thực hiện dự án đầu tư hạ
tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây
dựng cơng trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê; các trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; khi cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.


9
- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất; giao đất sử dụng ổn định lâu dài; giao đất sử dụng có thời
hạn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thời hạn giao đất: Trừ đất ở được giao ổn định, lâu dài. Các loại đất cịn lại được
giao cóthời hạn, tối đa là 70 năm.
- Căn cứ xác định tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo cơng thức sau:
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: là giá đất theo mục đích sử dụng đất được
giao đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định và công bố; đảm bảo giá
đất tính thu tiền sử dụng đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường. Giá tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp
đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
+ Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất: là diện tích đất được Nhà nước giao,

được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất
có thu tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Thời hạn sử dụng đất: được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
+ Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp: được Nhà
nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất
cho người có cơng với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người
có cơng; Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ
khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó
khăn; vùng biên giới, hải đảo theo quy định của pháp luật về Danh mục địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo; Người được giao đất ở
mới theo dự án di dời do thiên tai được miễn nộp tiền sử dụng đất khi không được bồi
thường về đất tại nơi phải di dời (nơi đi).
+ Giảm tiền sử dụng đất: Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số khơng thuộc
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được
miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,
cơng nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) lần đầu hoặc cho phép chuyển mục
đích sử dụng từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở
thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở; Hộ gia đình nghèo, hộ
đồng bào dân tộc thiểu số được giảm tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa


10
phương nơi có đất được cấp Giấy chứng nhận, được cơng nhận quyền sử dụng đất, được
chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.2.2. Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
- Khái niệm:
Thi hành Luật đất đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 46/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Thu tiền thuê đất, thuê

mặt nước là một trong những khoản thu của Ngân sách Nhà nước đối với người sử dụng
đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước. Nhà nước
cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất. Tiền thuê đất, thuê mặt nước là số tiền người sử dụng đất phải trả
khi được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước (dưới đây gọi chung là tiền thuê đất)
trong một thời hạn nhất định.
- Căn cứ tính tiền thuê đất
Tiền thuê đất phải nộp được tính theo cơng thức sau:
Tiền th đất phải nộp = Diện tích đất thuê x Đơn giá thuê - Các khoản được
giảm trừ (nếu có)
+ Diện tích đất tính th đất: Là diện tích đất được Nhà nước giao.
+ Thời hạn thuê đất: Là thời gian đất được Nhà nước giao.
+ Đơn giá thuê: Căn cứ đơn giá thuê đất do UBND tỉnh ban hành, Giám đốc Sở
Tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với trường hợp tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất;
Chủ tịch UBND huyện quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với hộ gia
đình, cá nhân thuê đất.
+ Miễn, giảm tiền thuê đất: Hầu hết các đối tượng thuê đất đều phục vụ cho sản
xuất kinh doanh. Do đó, chính sách miễn, giảm tiền thuê đất chủ yếu là khuyến khích
đầu tư theo pháp luật về khuyến khích đầu tư và xử lý các trường hợp bị thiệt hại khách
quan bất khả kháng như thiên tai và một số trường hợp thuê đất để thực hiện các dự án
thuộc các lĩnh vực xã hội hóa như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, khoa học
công nghệ , đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số, nhà ở cho công
nhân của các khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt...
+ Hình thức: Nhà nước cho thuê mặt nước trả tiền thuê mặt nước hàng năm hoặc
cho thuê mặt nước trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng dần
tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế, hạ tầng.

11
1.1.2.3. Thuế sử dụng đất;
- Khái niệm
Thuế nhà, đất là khoản thu mà người sử dụng đất ở phải nộp hàng năm khi sử dụng
đất làm nhà ở, xây dựng cơng trình.
Thuế nhà, đất nói chung và thuế đất nói riêng thuộc loại thuế tài sản và có tính chất
trực thu. Người chủ sở hữu nhà và người sử dụng đất là người nộp thuế nhà, đất và cũng
chính là người chịu khoản thuế này.
- Căn cứ và phương pháp tính thuế nhà đất:
Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất
tính thuế và thuế suất.
+ Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng; trường hợp có quyền sử
dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.
Giá của 1m2 đất là giá đất theo Bảng giá đất đã được ban hành của Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đó.
+ Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng
theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:
Bảng 1.1: Bậc thuế suất
Bậc thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt khơng q 3 lần hạn mức

0,07

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

0,15

(Nguồn: Thơng tư 153/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính)
Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, cơng trình xây dựng dưới mặt đất
áp dụng mức thuế suất 0,03%; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức
thuế suất 0,03%. Đất công cộng, phúc lợi xã hội, tơn giáo nhưng sử dụng vào mục đích
kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa
sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất của dự án
đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt thì khơng coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất lấn, chiếm
áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là
căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích
đất lấn, chiếm.


12
* Miễn giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh
vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân theo quy định

trong Luật đất đai.
* Miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp: Hiện nay việc miễn giảm thuế sử dụng
đất nông nghiệp được thực hiện theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 (Nguyễn Văn Sửu,
2010).
1.1.2.4. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Khái niệm: Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một trong những khoản thu của
Ngân sách Nhà nước mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Mục tiêu thuế thu nhập cá nhân là để điều chỉnh thu nhập từ chuyển QSDĐ.
- Căn cứ và cách tính:
Luật thuế chuyển QSDĐ đã được Quốc hội thơng qua ngày 22/6/1994 và được bổ
sung, sửa đổi vào năm 1999. Bộ Tài chính đã ban hành Thơng tư số 111/2013/TT-BTC
ngày 15/8/2013 hướng dẫn thi hành, nội dung cơ bản là:
+ Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.
+ Giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo
khung giá đất của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa phương.
+ Thuế suất thuế chuyển QSDĐ: Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; đất ở, đất xây dựng cơng trình và các loại đất khác,
thuế suất là 4%.
Về căn bản thuế thu nhập cá nhân bắt nguồn từ hai yếu tố cơ bản đó là thực hiện
chức năng tái phân phối thu nhập, đảm bảo công bằng xã hội và nhu cầu chi tiêu của nhà
nước.
Ngày 21/11/2007, Quốc hội ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân. Ngày
22/11/2012 Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu
nhập cá nhân và ban Nghị định 35/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 quy định chi tiết một
số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế thu nhập cá nhân theo quy định này thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất động
sản của cá nhân được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản (không thấp hơn
so với giá do Nhà nước quy định) nhân với thuế suất 2% hoặc 25% lợi nhận thu được
từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có đầy đủ chứng từ chứng minh.

- Miễn, giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thực hiện theo
quy định trong luật Đất đai 2013.


13
1.1.2.5. Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Khái niệm: Vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định trong là hành vi
cố ý hoặc vô ý của cá nhân, tổ chức vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai mà
không phải là tội phạm và theo quy định của pháp luật phải bị xử phạt hành chính.
Căn cứ và cách tính: Căn cứ và cách tính số tiền phải nộp phạt phụ thuộc vào mức
độ hậu quả của hành vi vi phạm hành chính được xác định theo nguyên tắc quy đổi giá
trị quyền sử dụng đối với diện tích đất bị vi phạm thành tiền theo giá đất do Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất đó quy định.
1.1.2.6. Phívàlệ phítrong quản lý, sử dụng đất đai.
Lệ phí trước bạ là một loại lệ phí áp dụng cho các chủ thể khi đăng ký quyền sở
hữu tài sản hoặc đăng ký quyền sử dụng đất. Đối với người sử dụng đất, khi đăng ký
quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ cho Nhà nước, thơng qua đó giúp Nhà nước
quản lý tình hình sử dụng đất và các biến động trong q trình sử dụng đất.
Hiện nay, lệ phí trước bạ được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật như
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ; Nghị
định 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
45/2011/NĐ-CP; Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của BTC hướng dẫn về
lệ phí trước bạ; Thơng tư 34/2013/TT-BTC của BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của
thông tư 124/2011/TT-BTC.
a. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ: Là các tài sản thuộc diện đăng ký quyền sở hữu,
sử dụng với cơ quan nhà nước theo pháp luật được quy định tại Nghị định 45/2011/NĐCP.
b. Đối tượng nộp lệ phí trước bạ: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu
lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP phải nộp lệ phí trước bạ
khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
c. Khơng thu lệ phí trước bạ: Chủ tài sản thuộc diện khơng nộp lệ phí trước bạ theo

quy định tại Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của BTC. Chủ tài sản
chuyển giao tài sản của mình cho Vợ (chồng), cha mẹ (kể cả cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng,
cha mẹ vợ), con (kể cả con ni, con dâu, con rể) thì người nhận tài sản khơng phải nộp
lệ phí trước bạ.
d. Căn cứ tính lệ phí trước bạ: Số thu về lệ phí trước bạ được dựa vào 2 căn cứ: Giá
trị tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ.
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = Giá trị tính LPTB x Mức thu (%) LPTB
Mức thu nhà, đất: 0,5 %


14
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, được xác định như sau:
Giá trị đất tính LPTB = Diện tích đất chịu LPTB x Giá một mét vng đất (m2)
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là tồn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng
hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nay là Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện) xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo
"Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính".
Giá 1 (một) m2 đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đất xây dựng
nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định theo khung giá
các loại đất Chính phủ quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định về giá đất.
Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ là giá trị nhà thực tế chuyển nhượng trên thị trường
tại thời điểm trước bạ. Trường hợp không xác định được giá trị thực tế chuyển nhượng
hoặc kê khai giá trị thực tế chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường thì áp dụng giá nhà
tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định tại thời điểm trước bạ như sau:
Giátrị nhà
tí
nh LPTB

=

Diện tích nhà
chịu LPTB

x

Giá(01)
mét vng
(m2) nhà

Tỷ lệ (%) chất
x llượng cịn lại của
nhàchịu LPTB

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là tồn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích cơng
trình phụ kèm theo) của một căn hộ (đối với nhà chung cư) hoặc một toà nhà thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Giá một (01) m2 nhà là giá thực tế xây
dựng "mới" một (01) m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND tỉnh quy định
áp dụng tại thời điểm trước bạ.
Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ xác định như sau:
Tỷ lệ (%) chất
lượng cịn lại của
nhàchịu lệ phí
trước bạ

Thời gian sử dụng cịn lại chưa nộp lệ phí
trước bạ của nhà
x

100

Tổng thời hạn sử dụng của nhà

Căn cứ xác định tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ là thời
gian sử dụng cịn lại chưa nộp lệ phí trước bạ của nhà so với tổng thời hạn sử dụng của
nhà (tương ứng với từng cấp nhà, hạng nhà) theo thiết kế kỹ thuật xây dựng hiện hành.