Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
-----------------------

NGUYỄN THỊ THÙY VÂN

PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH LUẬT KINH DOANH

Hệ đào tạo: Chính quy
Khóa học: QH-2014-L

HÀ NỘI, 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
-----------------------

NGUYỄN THỊ THÙY VÂN

PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH LUẬT KINH DOANH
Hệ đào tạo: Chính quy
Khóa học: QH-2014-L

NGƯỜI HƯỚNG DẪN:
Tiến sĩ Lê Kim Nguyệt
Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội

HÀ NỘI, 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi.
Các kết quả nêu trong Khóa luận chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Khóa luận đảm bảo tính chính xác, tin
cậy và trung thực.
Tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thể bảo vệ
Khóa luận tốt nghiệp.
Tơi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Thùy Vân


MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu .............................................................................................. 2
3. Mục tiêu, mục đích nghiên cứu. .............................................................................. 2
4. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 3

5. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 3
6. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................ 3
7. Bố cục đề tài ........................................................................................................... 3
CHƢƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. ................................................... 4
1.1.Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ................. 4
1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất.................................................. 4
1.1.2.Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ....................... 7
1.1.3.Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...... 11
1.2.Khái niệm về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .............................. 13
1.3.Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới
và gợi mở cho Việt Nam. .......................................................................................... 14
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................................................................................... 17
2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở Việt Nam. ........................................................................................... 17
2.2. Một số nội dung cơ bản của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt
Nam ........................................................................................................................... 22
2.2.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ........................................... 22
2.2.2. Về các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ................. 29
2.2.3. Về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất. ..................................................... 35
2.2.4. Về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................................. 40
2.2.5. Về xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyển sử dụng đất..................... 43


2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội. ..................................................................................................... 50
2.3.1. Thực tiễn áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội. ................................................................................. 50

2.3.2. Thực tiễn áp dụng quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................... 51
2.3.3. Thực tiễn áp dụng quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................... 53
2.3.4. Thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội. .............................................................................................. 55
2.3.5. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội. ................................................................ 58
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC
THI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI..................................................... 65
3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 65
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. .. 66
3.3. Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. .................................................................. 71
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 77


DANH MỤC VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật Dân sự

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban Nhân dân

BĐS

Bất động sản


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là phạm trù đặc biệt đối với sự vận hành kinh tế và xã hội của con người.
Với tầm ảnh hưởng lớn của mình, các vấn đề về đất đai vốn tốn nhiều giấy mực của
các nhà nghiên cứu luật học qua các thời kỳ. Theo đó, pháp luật về đất đai cũng trở
nên phức tạp và gây nhiều tranh cãi trong nền khoa học pháp lý.
Không thể phủ nhận sức hút của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ
“đóng băng” từ năm 2008 đến nay. Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, một sự thay
đổi khơng nhỏ trong cơ chế về quản lý và sử dụng đất làm phái sinh nhiều vấn đề
trong những giao đoạn về sau.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn là điều kiện cho phép quyền sử dụng
đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thơng trên thị trường. Ở nước ta hiện
nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất
lâu ở cả khu vực thành thị và khu vực nông thôn dưới nhiều hình thức khác nhau,
bất chấp có hay khơng sự điều chỉnh của pháp luật. Như vậy, có thể nhận định rằng:
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất,
cũng là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường.
Đáp ứng nhu cầu và tính tất yếu của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường, Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ trong pháp luật

đất đai nói chung; tạo cơ sở pháp lý cho quá trình chuyển nhượng, có ý nghĩa quan
trọng trong vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Mặc dù vậy, bản thân nội dung của pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế, điều này
bộc lộ rõ ràng trong thực tiễn áp dụng. Quyền sử dụng đất và đất đai là những loại
tài sản đặc biệt có giá trị lớn và quan trọng trong đời sống xã hội và kinh tế ở Việt
Nam. Thêm vào đó, những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng bao gồm cả
chuyển nhượng quyền sử dụng rất phức tạp kể cả về mặt lý luận lẫn ứng dụng. Vì
thế, việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý đảm bảo sự vận hành bình thường, lành
mạnh của thị trường bất động sản, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi cấp thiết của thực tế đời sống. Thành phố Hà
Nội là một địa bàn có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động
và phức tạp bậc nhất cả nước. Quá trình áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử
1


dụng đất ở Hà Nội cũng hình thành nên những thực tiễn điển hình. Từ những lý do
trên đây, tơi chọn đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn
áp dụng trên địa bàn Hà Nội”.
2. Tình hình nghiên cứu
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ln là vấn đề thu hút nhiều sự quan tâm
của các chuyên gia, nhà nghiên cứu. Tính tới thời điểm hiện tại, đã có rất nhiều các
cơng trình nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam,
chủ yếu là từ thời kỳ Luật đất đai 2003 cịn hiệu lực. Mặc dù vậy, các cơng trình
nghiên cứu từ trước đến nay đã hình thành nên một hệ thống quan điểm có giá trị
tham khảo cao về những vấn đề bản chất và lý luận liên quan đến pháp luật chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Vì vậy, trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp,
tơi vẫn sử dụng những tài liệu sau đây như một công cụ hữu hiệu để tìm hiểu,
nghiên cứu, hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam:
Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai 2011 , Thực trạng và giải pháp hồn

thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân trong Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật
học 27 (2011), Hà Nội; Đỗ Duy Khoa (2014), Áp dụng pháp luật trong giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân, Luận vă Thạc sĩ Luật học, Khoa
Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội;

Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Pháp luật về thủ

tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, Luận
văn Thạc sĩ, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội, Hà Nội;

Phạm Tuấn Anh (2014),

Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế
giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội,
Hà Nội; Phạm Thị Thanh Vân (2014), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo
pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà
Nội, Hà Nội,....
Bên cạnh đó, khóa luận sử dụng một số bài đăng trên các tạp chí điện tử, tiểu
luận sinh viên,... nghiên cứu và đề cập tới vấn đề này.
3. Mục tiêu, mục đích nghiên cứu.
- Mục tiêu: Làm rõ một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng quan điểm về pháp luật chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tham khảo một số pháp luật các nước trên thế giới và
2


gợi mở cho Việt Nam; sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khái lược về pháp luật chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở Việt Nam; tìm hiểu và đánh giá phân tích nội dung pháp luật chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, tìm hiểu nguyên nhân trong thực tiễn áp
dụng pháp luật; kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
- Mục đích: xây dựng đề tài khóa luận tốt nghiệp, góp phần vào hệ thống
nghiên cứu của sinh viên về lĩnh vực pháp luật Đất đai - Môi trường.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
-

Xây dựng cơ sở lí luận của đề tài nghiên cứu;

-

Tìm hiểu cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu;

-

Xây dựng được hệ thống quan điểm, ý kiến, phương pháp, quy trình,…có

liên quan đến đề tài nghiên cứu;
5. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các luật khác có liên quan.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
Sử dụng các phương pháp: tổng hợp, so sánh, phân tích, liệt kê, …
7. Bố cục đề tài
Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, đề tài có 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3


CHƢƠNG 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất
Thứ nhất, về khái niệm quyền sử dụng đất.
Đất đai vốn là một phạm trù phức tạp và mang tính đặc thù không chỉ đối với
lĩnh vực pháp lý ở Việt Nam mà còn với nhiều quốc gia trên thế giới. Tuy vậy, đất
đai trong hầu hết các hình thái pháp luật đều được khẳng định là một loại tài sản.
Pháp luật dân sự về tài sản của Việt Nam quy định quyền sở hữu tài sản bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ở Việt Nam, đất đai là một
loại tài sản đặc biệt có hình thức sở hữu toàn dân, do nhà nước đầu tư, thống nhất
quản lý. Nói cách khác, Nhà nước được xem như đại diện sở hữu, đại diện cho toàn
thể nhân dân thực hiện quyền sở hữu trên đất đai bao gồm tất cả những quyền nói
trên. Mặc dù vậy, trên thực tế, Nhà nước không thường xuyên trực tiếp thực hiện
quyền năng chiếm hữu, sử dụng mà thay vào đó thông qua các hoạt động đặc thù
như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân đối
với đất đai đang sử dụng và sử dụng lâu dài để chuyển quyền sử dụng cho các chủ
thể khác. Thực tế đó hình thành nên khái niệm về “quyền sử dụng đất” được sử
dụng một cách phổ biến trong mọi lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực pháp lý ở Việt
Nam. Tuy vậy, xem xét hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta từ trước tới nay,
chưa có một văn bản nào định nghĩa cụ thể về “quyền sử dụng đất”.
Điều 189, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được

chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”.
Đất đai với tư cách là một tài sản nên theo đó, khái niệm quyền sử dụng đất có thể
được hiểu là quyền khai thác dựa trên những cơng năng và tính chất của đất đai,
nhằm tạo ra một lợi ích nào đó mà người được hưởng là chủ thể mang quyền năng
sử dụng. Cho tới khi nhu cầu khai thác và hưởng lợi khơng cịn hoặc thay đổi, người
sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển giao quyền năng sử dụng của mình
4


cho một chủ thể khác. Quá trình nghiên cứu khoa học pháp lý cho ra rất nhiều
những quan điểm khác nhau về khái niệm “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất,
trên phương diện chủ quan cịn có thể được phát biểu là quyền năng của người sử
dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một
lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ [3, tr.15].
Theo quan điểm được ghi nhận trong Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học
Luật Hà Nội: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [28, tr.92].
Quyền sử dụng đất còn được định nghĩa trong Từ điển Luật học của Viện Khoa học
Pháp lý là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những
chủ thể khác có quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho....
Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua 28/11/2013, tại Điều 53 khẳng
định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là
tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý.” Điều 4, Luật Đất Đai 2013 cụ thể hóa quy định của Hiến pháp năm 2013
như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
của Luật này.”.

Pháp luật về quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai
bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều
chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát
sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng
đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp
về quyền sử dụng đất)[11, tr.8].
Quyền sử dụng thực chất là một bộ phận của quyền sở hữu. Ở các quốc gia
khơng có sở hữu tư nhân về đất đai như Việt Nam hay Trung Quốc, quyền sử dụng
đất được tách ra từ quyền sở hữu, độc lập và phân biệt với quyền sở hữu, mở đường
cho việc “tư nhân hóa” quyền sử dụng đất.
5


Nếu như đối những tài sản khác, nội dung của quyền sử dụng chỉ trong phạm vi
khai thác các tính năng sử dụng, tạo ra lợi ích nhất định và hưởng lợi ích đó thì đối
với quyền sử dụng đất cịn có thể xác định giá trị và đưa lên thị trường chuyển
nhượng. Điều này xuất phát từ việc Nhà nước dùng quyền lực của mình mở rộng
quyền cho người sử dụng đất, khiến người sử dụng đất như được coi như chủ nhân
đích thực của đất đai mặc dù họ không phải chủ sở hữu. Tuy vậy, cần khẳng định,
đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước với tư cách đại diện là chủ thể duy
nhất có đầy đủ quyền năng sở hữu đối với đất đai bao gồm cả quyền chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt. Mặc dù người sử dụng đất là người chiếm hữu trực tiếp, khai
thác, hưởng hoa lợi, được định đoạt về quyền sử dụng đất, tuy nhiên các quyền này
đều bị hạn chế và không phải quyền năng đầy đủ. Như vậy, mặc dù đã được tách ra
và mở rộng nhưng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn khơng thể đạt được
tính trọn vẹn của quyền năng nguyên thủy là quyền sở hữu.
Thứ hai, về đặc điểm của quyền sử dụng đất.
Đặc điểm của quyền sử dụng đất bộc lộ rõ nhất trong mối quan hệ với quyền sở
hữu mà cụ thể là quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Một là, quyền sử dụng đất là một quyền về tài sản đã được mở rộng, có thể xác

định được giá trị và chuyển nhượng trên thị trường.
Hai là, bắt nguồn từ sở hữu toàn dân của đất, Nhà nước là đại diện có đầy đủ
quyền sở hữu nhưng lại không thể trực tiếp chiếm hữu hay sử dụng mà giao lại cho
các chủ thể khác như cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài nên bắt buộc phải có
sự mở rộng quyền sử dụng ra khỏi nội dung bó hẹp của các quyền sử dụng tài sản
thông thường là khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức. Pháp luật cho phép chủ thể sử
dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng,
quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế
chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này khiến
quyền sử dụng đất trở tách biệt và độc lập so với quyền sử hữu. Tuy nhiên, tính độc
lập này khơng phải tuyệt đối mà hồn tồn chỉ ở mức tương đối.
Để làm rõ sự tương đối này, cần xem xét tới sự phụ thuộc của quyền sử dụng
đất với quyền sở hữu toàn dân về đất đai:

6


Một là, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh của quyền sở hữu đất đai, được
tách ra sau khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhân chuyển quyền sử
dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất.
Hai là, quyền sử dụng đất mặc dù đã được mở rộng nhưng vẫn khác quyền sở
hữu về bản chất. Người sử dụng đất không có quyền năng đầy đủ như Nhà nước đối
với đất đai. Nhà nước chiếm đất đai thông qua các hoạt động địa chính: điều tra,
khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước định đoạt đất đai
thơng qua các quyết định hành chính. Sự chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của
người sử dụng bị hạn chế bởi chính Nhà nước bằng quy định pháp luật, người sử
dụng đất phải tuyệt đối tuân theo nhưng quy định này. Trong quá trình phát triển
của pháp luật về đất đai ở Việt Nam, sự hạn chế này thể hiện rất rõ ràng.
Ba là, do tính cách là một quyền phái sinh, quyền sử dụng đất phụ thuộc nhất
định vào quyền sở hữu của Nhà nước ban đầu. Hầu hết các hành vi của người sử

dụng đất thực chất phải tn theo ý chí của Nhà nước. Nói cách khác, người sử
dụng khơng hồn tồn tự do quyết định các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng
đất. Đặc điểm này thể hiện rõ ràng nhất trong quy định về quản lý mục đích sử dụng
đất của Nhà nước. Người sử dụng không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng
đất khi chưa trải qua các quy trình thủ tục nhất định và chưa có sự cho phép của
Nhà nước.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ở Việt Nam, thuật ngữ “chuyển nhượng” được sử dụng một cách tương đối phổ
biến, thường được bắt gặp với nhiều trường hợp như “chuyển nhượng cầu thủ”,
“chuyển nhượng đội bóng”, “chuyển nhượng quyền sở hữu tác phẩm”, “chuyển
nhượng quyền sở hữu nhãn hiệu, thương hiệu, sáng chế...”. Xét về ngữ nghĩa thì
“chuyển nhượng” và “mua bán” được coi là những từ đồng nghĩa, nhưng trong khoa
học pháp lý, có sự phân biệt trong từng bối cảnh hoặc đối tượng. Có nhiều quan
điểm phân biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua bán” ở Việt Nam theo đối tượng của
hợp đồng. “Mua bán” thường được sử dụng cho quyền sở hữu đối với các tài sản
thơng thường, cịn “chuyển nhượng” thường được dùng cho các quyền sử dụng đối
với các tài sản có hình thức sở hữu tồn dân. Trên thực tế, với các giao dịch mua
7


bán tài sản nói chung, các bên có thể lựa chọn tên gọi hợp đồng là “mua bán” hay
“chuyển nhượng”, ví dụ hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) xe ơ tô, hợp đồng mua
bán (chuyển nhượng thương hiệu (phân biệt với chuyển nhượng quyền sử dụng
thương hiệu, người chuyển nhượng quyền sử dụng vẫn là chủ sở hữu đối với thương
hiệu đó . Chỉ có duy nhất các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là không
xuất hiện thuật ngữ “mua bán”.
Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong
mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cần tuân theo những nguyên tắc nhất định: (1) Chỉ những chủ thể sử

dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực
hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất;(2) Khi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật
về đất đai. 3 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng
mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử
dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế
của các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và tuân theo các quy định
của pháp luật. (4) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và
lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư cơng
sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả. (5) Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa
nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất [10, tr.33-34].
Để đảm bảo hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra theo
đúng ý chí của Nhà nước, tức chủ thể duy nhất mang đầy đủ quyền sở hữu nguyên
thủy đối với đất đai, đồng thời đáp ứng yêu cầu đất đai phải được sử dụng hiệu quả,
tiết kiệm, đúng mục đích; tránh các hoạt động mang lại ảnh hưởng xấu đối với đất
đai nói chung, Nhà nước bằng quyền lực của chính mình quy định điều kiện, cách
thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quy định về
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Từ đó, muốn tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên bắt buộc
8


phải thỏa mãn các điều kiện theo luật định. Điều kiện chuyển nhượng đối với từng
loại đất khác nhau được phân chia khác nhau căn cứ vào đặc tính, cơng năng, lợi ích
và tầm quan trọng. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp
thuế thu nhập cá nhân trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất , người nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính, phí thẩm

định hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng
đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ
tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất người
chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng). Người
chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sau đó đều phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có bản chất là một giao dịch dịch dân
sự. Chế định về giao dịch dân sự được quy định tại điều 121 BLDS năm 2015:
“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương nhằm phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”. Chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là một giao dịch dân sự hợp đồng, ở đó, một bên chấm dứt quan hệ pháp luật sử
dụng đất và một bên thiết lập quan hệ sử dụng đất mới. Chuyển nhượng QSDĐ là
sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất, hay cịn gọi là bên chuyển
nhượng chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, còn gọi là bên
nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định, tương đương với giá trị
quyền sử dụng đất đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được hiểu là một quyền của người sử
dụng đất được Nhà nước cho phép theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất
là một loại tài sản, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người
sử dụng thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, với đặc thù phức tạp của quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng
chuyển sử dụng đất khơng hồn tồn giống với mua bán tài sản thơng thường. Về
cơ bản, người ta chỉ mua bán quyền sở hữu tài sản nói chung, nhưng đất đại lại có
sở hữu tồn dân. Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất, đồng thời
9


mở rộng quyền sử dụng, tuy nhiên so với quyền sở hữu thì quyền sử dụng đất vẫn

chỉ là một quyền phái sinh khơng tồn vẹn, khơng đầy đủ và đương nhiên bị hạn chế
ở rất nhiều khía cạnh. Một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đơn
thuần chỉ là sự thỏa thuận giữa các bên mà còn có sự ràng buộc bởi bên thứ ba là
Nhà nước.
Thứ hai, về đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một là, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải
vật mà là một vật quyền, nhằm đảm bảo theo đúng quy định về sở hữu toàn dân.
Pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, cá nhân được thực
hiện dựa trên chế độ sở hữu tồn dân về đất đai. Khơng một cá nhân hay pháp nhân
nào có quyền sở hữu đất đai, mà họ chỉ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng
đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định,
người sử dụng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; việc
chuyển nhượng QSDĐ chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Người sử dụng đất
khơng có tồn quyền định đoạt đất thuộc quyền sử dụng của mình mà phải tuân theo
các quy định về điều kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định, đây chính
là sự giới hạn của quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất cũng chỉ được phép sử
dụng đất đúng mục đích, các giao dịch chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất
ở chỉ được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Hai là, do đất đai là một tài sản cố định hữu hình, khơng di dời được, quyền sử
dụng đất thường có giá trị lớn nên cần được đo đạc, lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận
sử dụng đất một cách hợp pháp. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
được tiến hành minh bạch theo hồ sơ, số liệu nói trên. Kéo theo đó, việc minh bạch,
chính xác về giấy tờ, hồ sơ là điều bắt buộc phải thực hiên.
Thứ ba, Nhà nước, chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, có địa vị lớn trong quan
hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với quyền năng có thể can thiệp nhất định,
điều tiết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua pháp luật về thuế để bảo
đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai. Ngày nay, cùng với tốc độ phát triển chóng
mặt của cơng nghiệp và các đô thị, giá cả trên thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tăng rất nhanh chóng. Mặc dù có những khoảng thời gian “đóng băng”, tuy

10


nhiên xét về tổng thể những mảnh đất có sự tác động và đầu tư, quy hoạch, phát
triển của Nhà nước đều có sự gia tăng về giá trị.
Thứ tư, giá cả khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không giống nhau. Bởi,
giá trị QSDĐ khi chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều yếu tố về thuộc tính
và khả năng tạo ra lợi ích, cùng với đó là yếu tố địa lý, thị trường, chính trị, xã hội,
mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thời kỳ trước, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ
chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận
chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương
ứng với giá trị quyền sử dụng đất [21, Điều 697]. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 ra
đời định nghĩa này khơng cịn được giữ lại mà được quy định lại trong một điều luật
chung về Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất
là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc
thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất [26, Điều 500].
Để hình thành định nghĩa cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
cần xét đến khái niệm về hợp đồng. Hợp đồng chính là sự thỏa thuận giữa các bên,
làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng là hành vi
pháp lý song phương, đòi hỏi sự thể hiện và thống nhất ý chí của hai hay nhiều bên
làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Từ tính chất thống
nhất ấy, mục đích của hợp đồng chính là việc mỗi bên theo đuổi nhưng lợi ích riêng
của mình và hợp đồng là sự dung hịa các lợi ích đó.
Khái niệm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là một khái niệm
mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu tồn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu

tiên năm 1980. Thời kì trước đó, ở Việt Nam, có tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa ra đời mà thay
vào đó người ta sử dụng khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển
nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Khái niệm “sở hữu
11


tồn dân” là có trước, khi mà đất đai khơng còn thuộc sở hữu riêng của một cá nhân,
tổ chức nào, việc mua bán đất đai là điều không thể, thời điểm đó mới xuất hiện
khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, khi nhắc Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bắt buộc, phải đặt nó trong mối tương
quan với “sở hữu tồn dân”. Khi mục đích khai thác và hưởng lợi ích nhất định từ
đất đai của người sử dụng đất chấm dứt hoặc thay đổi vì một lý do nào đó sẽ làm
phát sinh nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một người khác để lấy một
khoản tiền nhất định tương ứng. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua một hợp đồng gọi là hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự đặc biệt.
Vì vậy hợp đồng chuyền nhượng sử dụng đất đương nhiên vẫn phải là sự thỏa thuận,
thống nhất và dung hịa ý chí giữa các bên. Trong loại hợp đồng này, các bên bao
gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và ở đó, bên chuyển nhượng
có nghĩa vụ giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận
chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng
với giá trị quyền sử đất chuyển nhượng đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thêm vào đó,
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang nhưng đặc điểm của một hợp
đồng dân sự bao gồm cả việc làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các chủ thể
tham gia; tính ý chí, sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên tham gia hợp đồng
và mục địch hướng tới khi giao kết hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự đặc biệt vì
mang những đặc điểm riêng biệt so với nhưng hợp đồng dân sự thông thường.

Một là, sự ràng buộc của bên thứ ba là Nhà nước trong quan hệ hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất rõ ràng. Các bên tham gia quan hệ hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do
Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện đó xuất phát từ tính chất
quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng
chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử
dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được
chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một
12


khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử
dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện
tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy
định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.
Hai là, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.
Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ
lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nơng nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các
loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trị của loại đất này đối với q trình sản
xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta hiện nay, nền sản xuất chủ yếu và quyết
định đến sự ổn định kinh tế chính là nơng nghiệp.
Ba là, cả hai bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Người chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của
Luật thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí
trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.2. Khái niệm về pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp
luật điều chỉnh hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể trong

quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là
việc nhà nước dựa vào pháp luật, sử dụng một loạt các phương tiện pháp lý đặc thù
(quy phạm pháp luật, văn bản áp dụng pháp luật, quan hệ pháp luật, những hành vi
thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý để điều chỉnh đối với hành động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tác động đến hành động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo hướng nhất định.
Đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ này được
điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau. Bao gồm:
Một là, pháp luật đất đai chứa đựng những các quy phạm pháp luật quy định về
người sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất, các điều kiện để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ...;
13


Hai là, pháp luật dân sự quy định các quy phạm về giao dịch dân sự giữa các
bên tham gia thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về
nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về quyền và
nghĩa vụ của các bên ...;
Ba là, pháp luật Hơn nhân gia đình điều chỉnh các vấn đề về tài sản chung, tài
sản riêng của vợ chồng, về quan hệ huyết thống ...
Bốn là, pháp luật Cơng chứng có các quy phạm về quyền hạn, trách nhiệm của
công chứng viên, về việc tuyên hợp đồng vô hiệu trong pháp luật Công chứng;
Năm là, pháp luật thuế với các quy phạm về các nghĩa vụ tài chính mà chủ bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, nghĩa vụ kê khai, nộp tiền đúng thời hạn ...;
Sáu là, một số các quy phạm khác như quy phạm về trình tự thực hiện việc đăng
ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân...; Các quy định về tranh chấp và
giải quyết tranh chấp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất...
1.3. Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế

giới và gợi mở cho Việt Nam
Trước hết một hệ thống pháp luật tương đối gần gũi với Việt Nam là Trung
Quốc cũng có những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá trình
nghiên cứu rút ra một số điểm quan trọng như sau:
Năm 1982, Trung Quốc thông qua Hiến pháp mới, quy định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất thổ cư ở đô thị. Quyền sở hữu
toàn dân về đất đai được coi là một trụ cột của chủ nghĩa xã hội mang màu sắc
Trung Quốc.
Điều 10 của Luật sửa đổi Hiến pháp năm 1988 của Trung Quốc lại khẳng định
có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật. Theo đó, giống như hình
dung về quyền sử dụng đất ở Việt Nam. quyền sử dụng đất Trung Quốc cũng đã
tách khỏi từ quyền sở hữu đất đai. Nhà nước Trung Quốc cho phép các cá nhân, hộ
gia đình trong đó có cả người nước ngoài thuê dài hạn quyền sử dụng đất và cho
phép các chủ thể nói trên có quyền sở hữu các cơng trình nhà ở và các kết cấu khác
gắn liền với đất.
14


Việc mua bán bất động sản ở Trung Quốc diễn ra dưới hình thức chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất phát sinh khi người sử dụng đất phải
ký một hợp đồng thuê đất với cơ quan quản lý đất đai của địa phương và phải trả
trước tiền thuê đất. Pháp luật Trung Quốc có quy định về thời gian sử dụng đất và
mục đích sử dụng đất được ấn định trong hợp đồng cho thuê. Người sử dụng đất
phải tuân theo đúng hợp đồng. Việc Nhà nước cho thuê đất trong bao nhiêu năm tùy
thuộc loại đất và mục đích sử dụng đất. Có nhiều quy định trong hệ thống luật pháp
điều chỉnh vấn đề này. Quan trọng nhất là Luật đất đai nước Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa năm 1998; năm 1990 về việc bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thuộc sở hữu Nhà nước ở các thành phố và thị xã; Điều lệ năm 1990 về phát triển và
quản lý các giao dịch về đất đai của các nhà đầu tư nước ngoài. Các địa phương
(tỉnh, thành phố, hạt tự trị) cũng ban hành các quy định và chính sách của địa

phương đó có phạm vi áp dụng trên địa bàn hành chính của địa phương đó.
Nhà nước Trung Quốc cũng điều tiết việc chuyển nhưởng sử dụng đất thông
qua pháp luật thuế. “Trung Quốc có thu các loại thuế liên quan đến bất động sản
trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thuế bán bất động sản,
thuế chiếm dụng đất, thuế chuyển nhượng, thuế tài sản, thuế trước bạ, thuế thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng đất...Chính quyền địa phương và các nhà cung cấp dịch vụ có
thể đưa ra nhiều loại phí khác đối với các giao dịch về bất động sản”.[10, tr.133-134].
Tuy vậy, năm 2017 vừa qua Trung Quốc có dấu hiệu cho phép tái tục vĩnh viễn
QSDĐ và chính phủ đang trong tiến trình dự thảo luật lệ để pháp chế hóa quyền này,
nghĩa là người dân đang có QSDĐ thời hạn 70 năm có thể sẽ có QSDĐ vĩnh viễn.
Lý do của sự thay đổi này được các nhà cầm quyền Trung Quốc giải thích bằng việc
Chính Phủ Trung Quốc đang quan tâm tới sự “an cư lạc nghiệp” của người dân. Nói
cách khác, Trung Quốc đang âm thầm khôi phục quyền sở hữu đất ở đô thị của
người dân, chấm dứt chế độ công hữu đất đơ thị chính thức có từ năm 1982.
Một điểm cần quan tâm có liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên thế giới là vấn đề về đăng ký quyền tài sản liên quan đến đất đai.
Không chỉ Trung Quốc mà các nước như Hàn Quốc, Nhật Bản,... đều có hệ thống
đăng ký quyền tài sản cùng với hệ thống lưu trữ về hồ sơ đất đai chặt chẽ, hiện đại,
thuận tiện và bảo mật thể hiện trình độ quản lý các vấn đề về đất đai ở trình độ cao.
15


Ở Việt Nam, trên thực tế, việc quản lý các thơng tin về đất đai vẫn cịn tương
đối thơ sơ, chậm chạp so với thế giới. Để đảm bảo cho hoạt động chuyển nhượng
đúng khuôn khổ pháp luật quy định và phát triển một cách tự do, các vi phạm pháp
luật trong lĩnh vực đất đai nói chung phải được xử lý kịp thời và triệt để thì cơng tác
quản lý đất đai tốt, có hiệu quả sử dụng đất cao là điều thiết yếu. Việt Nam cùng với
sự nỗ lực hoàn thiện pháp luật phải đi cùng với hệ thống dữ liệu thông tin đất đai
thống nhất, đồng bộ trên cơ sở công nghệ khoa học điện tử hiện đại từ trung ương
đến địa phương. Nên quan tâm, đầu tư đồng bộ để có được hệ thống hồ sơ địa chính

cơ sở (hồ sơ gốc có độ tin cậy cao ở tất cả các địa phương trong cả nước. Thống
nhất phân loại, quản lý hồ sơ đất đai và công khai minh bạch thông tin là điều tối
quan trọng trong nền kinh tế gắn liền với pháp luật ngày nay. Từ phản ánh trong
thực tế, khả năng lưu trữ và kiểm sốt hồ sơ địa chính ở nước ta rất yếu, rối rắm và
không hiệu quả, không đáp ứng được yêu cầu quản lý. Mọi hoạt động điều tra, đăng
ký, tổng hợp số liệu thiếu sự ăn khớp, dẫn đến số liệu tổng hợp có độ chính xác thấp,
khơng khách quan, không đủ độ tin cậy và bảo mật. Các thơng tin về đất đai thường
cũ kĩ, ít cập nhật là một trong những tác nhân gây ra việc pháp luật lỗi thời so với
thực tiễn, bởi Nhà nước không nắm bắt được điều kiện thực. Đăng ký quyền về tài
sản khơng chỉ là lợi ích của người dân mà đó chính là lợi ích của cả Nhà nước.
Trong một vài trường hợp, tăng cường quyền lực của Nhà nước dễ dẫn tới việc
bị nhìn nhận sai lệch thành hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất. Bởi vậy, một
hệ thống pháp luật tốt đẹp là một hệ thống có sự cân bằng về lợi ích ở mức cao nhất.
Việc chuyển đổi quá nhiều lần chế định về hình thức sở hữu làm cho có thể làm cho
pháp luật trở nên khó thích nghi. Bởi vậy, quan tâm đến vấn đề về lợi ích của người
sử dụng đất trong quá trình xây dựng và áp dụng pháp luật là điều cần nhất để
hướng tới một pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ổn định, toàn diện.

16


CHƢƠNG 2:
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
2.1. Sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, nơi mà tồn tại tư hữu về đất đai, khái niệm
chuyển nhượng đất đai được giải thích là việc hai bên các lập với nhau một thỏa
thuận khơng trái pháp luật, theo đó chủ sở hữu (bên bán) chuyển nhượng quyền sở

hữu của mình đối với một thửa đất cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua) và bên
mua trả tiền cho thửa đất đó. Khái niệm “chuyển nhượng” và “mua bán” trùng khớp
với nhau.
Đối với Việt Nam, đất đai là một tài sản thuộc sở hữu “công”, vì vậy, khái niệm
“chuyển nhượng đất đai” hay “mua bán đất đai” khơng thể tồn tại mà thay vào đó là
khái niệm về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy vậy, trong suốt chiều dài
lịch sử của pháp luật Việt Nam, đã từng có thời kỳ tồn tại sở hữu tư nhân về đất đai,
phân biệt hoàn toàn với thời kỳ sở hữu toàn dân về đất đai hiện nay. Lấy Hiến Pháp
năm 1980 làm mốc đánh dấu, khi mà Nhà nước lần đầu tiên công nhận đất đai thuộc
sở hữu tồn dân, ta có thể khái qt về q trình hình thành và phát tiển của pháp
luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam như sau:
Giai đoạn trước năm 1980
Ở Việt Nam, từ thời phong kiến đã tồn tại ba hình thức sở hữu là sở hữu Nhà
nước, sở hữu của làng xã và sở hữu tư nhân đối với đất đai. Sở hữu tư nhân đối với
đất đai tiếp tục chia thành hai bộ phận nhỏ là sở hữu của địa chủ và sở hữu của nông
dân tự canh tác. Sở hữu tư nhân đối với đất đai ở Việt Nam thời kì bấy giờ tồn tại
một cách dai dẳng tuy nhiên luôn bị chi phối bởi sở hữu Nhà nước về đất đai. Minh
chứng rõ ràng nhất cho sự tồn tại này là sự hiện hữu của hiện tượng mua, bán ruộng
đất, thậm chí là việc tranh chấp, kiện tụng về ruộng đất rất phổ biến dước các triều
Lý, Trần – Hồ, Lê. Quốc Triều Hình Luật cũng ghi nhận khơng ít những quy định
điều chỉnh việc mua bán ruộng đất trong thời kỳ này. Việc mua bán ruộng đất đã trở
thành một loại giao dịch phổ biến dưới chế độ phong kiến ở Việt Nam.
17


Ngay cả trong thời kỳ nước ta bị thực dân Pháp đơ hộ thì sở hữu tư nhân về đất
đai vẫn là một hình thức sở hữu đất đai cơ bản thuộc về tư bản Pháp - với các đồn
điền, trang trại - địa chủ và nông dân Việt Nam và dĩ nhiên quan hệ chuyển nhượng
(mua bán) ruộng đất vẫn cứ thường xuyên diễn ra.
Trong giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980, ở nước ta vẫn tồn tại sở hữu tư

nhân về đất đai. Về mặt lập pháp, Hiến pháp 1945 và 1959 vẫn ghi nhận quyền sở
hữu tư nhân về tài sản trong đó có đất đai. Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt
Nam Dân chủ Cộng hoà thông qua Luật cải cách ruộng đất. Nhà nước đã thủ tiêu
quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân đế quốc và xoá bỏ chế độ chiếm hữu
ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập sở hữu cá nhân về ruộng đất do chính
quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không phải trả
cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. Như vậy, từ 6 hình thức sở hữu
về đất đai là sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của nhà chung, sở hữu của tầng lớp
tư sản, sở hữu của địa chủ, sở hữu của phú nông và sở hữu nhỏ của nơng dân, sau
năm 1953 chỉ cịn 2 hình thức cơ bản là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân của
người nông dân với ruộng đất. Cho tới Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở
hữu về đất đai bao gồm: sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và
sở hữu tư nhân sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân
tộc). Do có sở hữu tồn dân nhưng cũng thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, nên
trên thị trường tồn tại cả mua bán đất đai và chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, chủ
yếu vẫn là mua bán đất đai, chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất ít.
Từ năm 1960 cùng với quá trình tiến hành ồ ạt phong trào hợp tác hố nơng
nghiệp ở miền Bắc, thu hút phần lớn nông dân gia nhập Hợp tác xã, khiến hầu hết
ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân của người nông dân chuyển thành ruộng đất của tập
thể hợp tác xã. Biến số lượng hình thức sở hữu đất đai theo Hiến Pháp là ba nhưng
trên thực tế gần như chỉ còn hai là sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập thể hợp tác xã.
Và cơ bản, cả hai đều là “cơng hữu”. Chính vì thế người ta hầu như không thể “chuyển
nhượng đất đai”, quan hệ mua bán quyền sở hữu về đất đai ngày càng mờ nhạt.
Đối với miền Nam Việt Nam trước những năm 1975, sở hữu tư nhân về đất đai
cũng được thừa nhận như một hình thức sở hữu, vì thế các quan hệ chuyển nhượng
nhà, đất đã trở thành những giao dịch thông thường trong đời sống chứ không phải
18


quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau cải cách xã hội chủ nghĩa ở đây

cho đến năm 1978 - 1979, ruộng đất ở miền Nam đã cơ bản chỉ thuộc về hai hình
thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu của tập đoàn sản xuất hoặc các hợp tác
xã. Trong các điều kiện đó thì việc chuyển nhượng đất đai là hầu như khơng xảy ra.
Giao đoạn từ năm 1980 đến năm 1993
Năm 1980, cùng với sự ra đời Hiến pháp 1980, đất đai chính thức được tuyên
bố là tài sản thuộc sở hữu toàn dân trên phạm vi toàn quốc. Lần đầu tiên ở Việt
Nam chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân: “Đất đai,
rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và
thềm lục địa...đều thuộc sở hữu toàn dân” Điều 19, Hiến Pháp năm 1980 và “Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai
được sử dụng hợp lý và tiết kiệm” Điều 20, Hiến Pháp năm 1980 . Cũng kể từ đây,
khi mà đất đai không phải sở hữu của riêng ai, nhen nhóm cho sự phổ biến của
chuyển nhượng quyền sử đất của thời kỳ mãi sau này. Dù vậy, chế độ quản lý và sử
dụng đất đai thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hoá tập
trung, Nhà nước đứng ra đảm bảo thoả mãn chỗ ở cho nhân dân. Nhu cầu về đất đai
cho sản xuất, kinh doanh cũng không phải là vấn đề thường trực bởi hiệu quả kinh
tế trong sản xuất, kinh doanh không phải là tiêu chí quan trọng nhất trong điều kiện
của cơ chế kinh tế bao cấp. Đất đai được coi là một loại phúc lợi xã hội, không phải
mất tiền mua hay cơng sức gì để có được. Vì thế khơng có vấn đề mua bán, hay
chuyển nhượng đất đai, cũng như hầu như khơng có tranh chấp đất đai trong thời kỳ
này. Các quan hệ đất đai được vận động chủ yếu dựa vào các quyết định hành chính
chứ khơng có liên hệ gì đáng kể với cái gọi là nhu cầu của thị trường hay xã hội. Có
thể nói rằng, trong giai đoạn sau Hiến pháp 1980, các quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vẫn chưa được pháp luật thừa nhận là những quan hệ hợp pháp.
Kể từ khi đường lối đổi mới toàn diện về kinh tế và xã hội được thơng qua tại
Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VI, với việc áp dụng cơ chế kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế cũng vận động theo những
hướng mới, năng động và hiệu quả hơn cho phù hợp với nền kinh tế thị trường. Các
quan hệ đất đai cũng khơng nằm ngồi quy luật vận động đó.
19