Tài liệu luận văn Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Động Lực Đầu Tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ THẢO TRINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
ĐỘNG LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành Phố Hồ Chí Minh – Năm 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ THẢO TRINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
ĐỘNG LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
(Hướng nghiên cứu)
Mã ngành: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. BẢO TRUNG

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019


LỜI CAM ĐOAN
Kính thưa q thầy cơ và q độc giả,
Tôi tên Nguyễn Thị Thảo Trinh - học viên cao học Khóa 26 chuyên ngành Quản
trị kinh doanh – hướng nghiên cứu tại trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí
Minh.
Tơi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu
tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” là cơng trình nghiên cứu khoa
học độc lập do chính bản thân tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Bảo Trung.
Tất cả các số liệu và kết quả của nghiên cứu được trình bày trong luận văn là
hồn tồn trung thực và đảm bảo khơng có sự sao chép từ bất cứ cơng trình nghiên
cứu nào trước đây.

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 05 năm 2019
Học viên

Nguyễn Thị Thảo Trinh


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
TĨM TẮT

ABSTRACT
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU.............................................................1
1.1

Lý do hình thành đề tài ..................................................................................1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................3

1.3

Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................3

1.4

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................3

1.5

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................3

1.6

Ý nghĩa của nghiên cứu .................................................................................4

1.7

Cấu trúc nghiên cứu .......................................................................................5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ........................6
2.1

Các khái niệm trong nghiên cứu ....................................................................6

2.1.1 Khái niệm về căn hộ chung cư..................................................................... 6
2.1.2 Khái niệm về các đối tượng khách hàng ...................................................... 7
2.1.3 Quyết định mua hàng ................................................................................... 8
2.2

Các mơ hình lý thuyết ....................................................................................9

2.2.1 Mơ hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of reasoned action) ......... 9
2.2.2 Mơ hình thuyết hành vi dự định TPB (Theory of planned behavior) ........ 10
2.2.3 Mơ hình hành vi tiêu dùng ......................................................................... 11
2.2.4 Quy trình ra động lực đầu tư hàng ............................................................. 12
2.3

Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trước có liên quan ...........................16


2.3.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig
Haddad (2011) .................................................................................................... 16
2.3.2 Nghiên cứu của Ibrahim Mohammed Khrais (2016) ................................. 17
2.3.3 Nghiên cứu của nhóm tác giả Paul Anthony Mariadas, Hussin Abdullah,
Norehan Abdullah (2019) ................................................................................... 18
2.3.4 Nghiên cứu của Saw Lip Sean và Tan Teck Hong (2014) ........................ 19
2.4

Các giả thuyết đưa ra và mơ hình nghiên cứu đề xuất ................................19

2.4.1 Các khái niệm nghiên cứu ......................................................................... 20
2.4.2 Các giả thuyết nghiên cứu ......................................................................... 22
2.4.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất ...................................................................... 27
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................29
3.1

Quy trình nghiên cứu ...................................................................................29

3.2

Nghiên cứu sơ bộ .........................................................................................31

3.2.1 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 31
3.2.2 Thang đo .................................................................................................... 32
3.2.3 Kết quả nghiên cứu sơ bộ .......................................................................... 35
3.3

Mẫu ..............................................................................................................39

3.3.1 Đối tượng khảo sát ..................................................................................... 39
3.3.2 Kích thước mẫu .......................................................................................... 39
3.4

Phương pháp xử lý số liệu ...........................................................................40

3.4.1 Tóm tắt các bước xử lý số liệu ................................................................... 40
3.4.2 Kiểm định sơ bộ độ tin cậy của thang đo .................................................. 41
3.4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA .............................................................. 42
3.4.4 Phân tích hồi quy ....................................................................................... 43

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................46
4.1

Thống kê mô tả ............................................................................................46


4.1.1 Nhóm giới tính ........................................................................................... 46
4.1.2 Nhóm độ tuổi ............................................................................................. 47
4.1.3 Nhóm tình trạng hơn nhân ......................................................................... 47
4.1.4 Nhóm trình độ học vấn .............................................................................. 48
4.1.5 Nhóm nghề nghiệp ..................................................................................... 48
4.1.6 Nhóm thu nhập........................................................................................... 49
4.2

Thống kê trung bình ....................................................................................49

4.3

Đánh giá sơ bộ thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha .....................51

4.3.1 Kiểm định độ tin cậy đối với các thang đo thành phần của biến các yếu tố
ảnh hưởng ........................................................................................................... 51
4.3.2 Kiểm định độ tin cậy đối với thang đo động lực đầu tư căn hộ................. 53
4.4

Phân tích nhân tố khám phá EFA ................................................................53

4.4.1 Phân tích nhân tố khám phá EFA với thang đo các nhân tố thành phần của
biến các yếu tố ảnh hưởng .................................................................................. 53
4.4.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA với thang đo các nhân tố của biến động

lực đầu tư căn hộ ................................................................................................ 58
4.5

Phân tích hồi quy tuyến tính ........................................................................60

4.5.1 Phân tích tương quan Pearson.................................................................... 61
4.5.2 Đánh giá mức độ phù hợp của mơ hình hồi quy tuyến tính bội ................ 62
4.5.3 Kiểm định các giả thuyết ........................................................................... 62
4.5.4 Dị tìm phạm vi các giả định cần thiết ....................................................... 64
4.5.5 Phương trình hồi quy ................................................................................. 66
4.6

Kiểm định giá trị trung bình ........................................................................66

4.6.1 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm giới tính
.................................................................................................................... 66


4.6.2 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm độ tuổi
.................................................................................................................... 67
4.6.3 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm tình
trạng hơn nhân. ................................................................................................... 68
4.6.4 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm trình độ
học vấn................................................................................................................ 68
4.6.5 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm nghề
nghiệp. ................................................................................................................ 71
4.6.6 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm thu
nhập. ................................................................................................................... 72
4.7

Thảo luận kết quả nghiên cứu......................................................................74

Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ ....................................................77
5.1

Kết luận ........................................................................................................77

5.1.1 Kết luận kết quả kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha và phân tích
nhân tố khám phá EFA ....................................................................................... 77
5.1.2 Kết luận kết quả hồi quy ............................................................................ 77
5.1.3 Kết luận kết quả kiểm định giá trị trung bình ............................................ 78
5.2

Hàm ý quản trị .............................................................................................78

5.2.1 Đối với yếu tố vị trí .................................................................................... 78
5.2.2 Đối với yếu tố tài chính ............................................................................. 79
5.2.3 Đối với yếu tố cấu trúc............................................................................... 79
5.2.4 Đối với yếu tố môi trường xung quanh...................................................... 79
5.3

Hạn chế của nghiên cứu và kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo.............80

5.3.1 Hạn chế của nghiên cứu ............................................................................. 80
5.3.2 Kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo ...................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO


PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI THANG ĐO NGUYÊN GỐC
PHỤ LỤC 2: NỘI DUNG THẢO LUẬN NHÓM

PHỤ LỤC 3: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT ĐỊNH LƯỢNG SƠ BỘ
PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ
PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ THỐNG KÊ TRUNG BÌNH
PHỤ LỤC 6: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO
PHỤ LỤC 7: KẾT QUẢ EFA ĐỐI VỚI CÁC THANG ĐO NGHIÊN CỨU
PHỤ LỤC 8: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH MƠ HÌNH HỒI QUY
PHỤ LỤC 9: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TRUNG BÌNH


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
Cụm từ
viết tắt

Nghĩa Tiếng Anh

Nghĩa Tiếng Việt

BĐS

Real Estate

Bất động sản

EFA

Exploratory Factor Analysis

Phân tích nhân tố khám phá

KMO

Kaiser - Meyer - Olkin

MLR

Multiple Linear Regression

Mô hình hồi quy bội

PCA

Principal Component Analsyis

Phép phân tích thành phần chính

SIG

Significance of testing (p value)

Mức ý nghĩa của phép kiểm định

TPB

Theory of Planned Behavior

Mơ hình thuyết hành vi dự định

Ho Chi Minh City

Thành phố Hồ Chí Minh

TRA

Theory of Reasoned Action

Mơ hình thuyết hành động hợp lý

TVE

Total Variance Explained

Tổng phương sai trích

VIF

Varicance Inflation Factor

Độ phóng đại phương sai

Tp. HCM

Hệ số kiểm định độ phù hợp mơ hình
trong EFA


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Thang đo gốc của các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư ................ 33
Bảng 3.2: Thang đo vị trí sau khi điều chỉnh ........................................................... 36
Bảng 3.3: Thang đo môi trường xung quanh sau khi điều chỉnh ............................. 37
Bảng 3.4: Thang đo cấu trúc sau khi điều chỉnh ...................................................... 37

Bảng 3.5: Thang đo tài chính sau khi điều chỉnh ..................................................... 38
Bảng 3.6: Thang đo động lực đầu tư căn hộ sau khi điều chỉnh .............................. 39
Bảng 4.1: Thống kê mơ tả nhóm giới tính ............................................................... 46
Bảng 4.2: Thống kê mơ tả nhóm độ tuổi.................................................................. 47
Bảng 4.3: Thống kê mơ tả nhóm tình trạng hơn nhân.............................................. 47
Bảng 4.4: Thống kê mơ tả nhóm trình độ học vấn ................................................... 48
Bảng 4.5: Thống kê mơ tả nhóm nghề nghiệp ......................................................... 48
Bảng 4.6: Thống kê mơ tả nhóm thu nhập ............................................................... 49
Bảng 4.7: Thống kê trung bình ................................................................................ 50
Bảng 4.8: Cronbach Alpha thang đo thành phần của biến yếu tố ảnh hưởng .......... 52
Bảng 4.9: Cronbach Alpha của thang đo động lực đầu tư căn hộ............................ 53
Bảng 4.10: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett (1)……………………………….54
Bảng 4.11: Kết quả ma trận xoay nhân tố (1) .......................................................... 55
Bảng 4.12: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett (2) ................................................ 56
Bảng 4.13: Kết quả giải thích tổng phương sai trích ............................................... 57
Bảng 4.14: Kết quả ma trận xoay nhân tố (2) .......................................................... 58


Bảng 4.15: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett ..................................................... 59
Bảng 4.16: Kết quả giải thích tổng phương sai trích ............................................... 59
Bảng 4.17: Kết quả ma trận xoay nhân tố ................................................................ 60
Bảng 4.18: Tóm tắt kết quả phân tích Cronbach Alpha và EFA ............................. 60
Bảng 4.19: Ma trận tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng và động lực đầu tư ..... 61
Bảng 4.20: Đánh giá sự phù hợp của mơ hình hồi quy ............................................ 62
Bảng 4.21: Kiểm định sự phù hợp của mơ hình hồi quy ......................................... 62
Bảng 4.22: Hệ số hồi quy của mơ hình nghiên cứu ................................................. 63
Bảng 4.23: Kết quả kiểm định T – test biến giới tính .............................................. 66
Bảng 4.24: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm tuổi ...................... 67
Bảng 4.25: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm tuổi ............................................... 67
Bảng 4.26: Kết quả kiểm định T – test biến tình trạng hơn nhân ............................ 68

Bảng 4.27: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm trình độ học vấn .. 69
Bảng 4.28: Kiểm định Welch giữa các nhóm trình độ học vấn ............................... 69
Bảng 4.29: Kết quả phân tích sâu Post Hoc của nhóm trình độ học vấn ................. 70
Bảng 4.30: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm nghề nghiệp ........ 71
Bảng 4.31: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm nghề nghiệp ................................. 71
Bảng 4.32: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm thu nhập .............. 72
Bảng 4.33: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm thu nhập ....................................... 72
Bảng 4.34: Kết quả phân tích sâu Post Hoc của nhóm thu nhập ............................. 74


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Mơ hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasoned Action) ... .9
Hình 2.2: Mơ hình thuyết hành vi dự định TRB (Theory of Planned Behavior) ..... 10
Hình 2.3: Mơ hình hành vi tiêu dùng ....................................................................... 12
Hình 2.4: Quy trình ra quyết định mua hàng ........................................................... 13
Hình 2.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ trong khảo sát ở Amman,
Jordan ...................................................................................................................... 16
Hình 2.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người dân Jordan tại
thành phố Irrbid ........................................................................................................ 17
Hình 2.7: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà lần đầu của người có thu
nhập trung bình tại Selangor, Malaysia ................................................................... 18
Hình 2.8: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của các nhà đầu tư vào thị trường
bất động sản nhà ở tại Malaysia ............................................................................... 19
Hình 2.9: Mơ hình nghiên cứu đề xuất .................................................................... 27
Hình 3.1: Quy trình các bước nghiên cứu ................................................................ 31
Hình 4.1: Biểu đồ Scatter ......................................................................................... 64
Hình 4.2: Biểu đồ Histogram ................................................................................... 65
Hình 4.3: Biểu đồ sự khác biệt về trình độ học vấn ................................................. 70
Hình 4.4: Biểu đồ sự khác biệt về thu nhập ............................................................. 73

TÓM TẮT
Khách hàng đầu tư là lượng khách thường xuất hiện ở giai đoạn đầu khi dự án
được triển khai mở bán trên thị trường. Họ được xem là nhân tố quan trọng quyết
định sự thành bại trong khâu tiêu thụ sản phẩm nói riêng và kinh doanh nói chung
của dự án đó. Cho nên việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” là hết sức cần
thiết cho doanh nghiệp. Nghiên cứu cũng giúp các nhà đầu tư mới tham gia vào thị
trường có thêm thơng tin tham khảo trước khi đưa ra lựa chọn đầu tư cho mình.
Mục tiêu của nghiên cứu là xác định các yếu tố có ảnh hưởng đến động lực đầu
tư căn hộ của khách hàng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó, đồng thời đưa ra
hàm ý quản trị cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Nghiên cứu được thực hiện qua các phương pháp phân tích nhân tố khám phá,
phân tích hồi quy tuyến tính bội, Independent samples T- test và ANOVA.
Kết quả cho thấy cả bốn yếu tố: vị trí, mơi trường xung quanh, cấu trúc và tài
chính đều ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM. Trong
đó, yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn nhất. Đồng thời kiểm định T – test và ANOVA
cũng cho kết quả các nhóm khách hàng có trình độ học vấn và thu nhập càng cao thì
ảnh hưởng càng lớn đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng.
Cuối cùng, dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đưa ra một số mặt còn hạn chế
của nghiên cứu và những kiến nghị, đề xuất để các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản nắm được các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến
động lực đầu tư căn hộ của khách hàng để có chiến lược phát triển kinh doanh hiệu
quả.


ABSTRACT
Investment customers are the number of customers that often appear in the early
stages when the project is launched and sold on the market. They are considered as
important factor determining the success or failure of the product consumption in

particular and the business in general. Therefore, the implementation of the topic
“Researching factors affecting the motivation of investing apartments of customers
in Ho Chi Minh City” is very necessary for businesses. The study also helps new
investors entering the market have more reference information before making their
investment choices.
The objective of the study is to determine the factors that influence the motivation
of investing apartments of customers and the extent to which they are influenced, and
to imply governance implications for business businesses real estate.
The study was conducted through two methods: Exploratory factor analysis,
Multiples linear regression model, Independent samples T- test and ANOVA.
The results showed that all four factors: location, surrounding environment,
structure and finance which affected the motivation of investing apartments of
customers in HCM city. Of all the fators, the location was the most affecting factor.
And it gave the result: the higher customers had their education and income, the
higher motivation of investing apartments.
Finally, based on the research results, the author offered some limitations of the
research and recommendations for investors and real estate businesses to stay on top
of its factors and influence level on the motivation of investing apartments of
customers, which help them develop business strategies effectively.


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do hình thành đề tài
Đầu tư bất động sản là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế thế giới
nói chung và Việt Nam nói riêng. Theo Goetzmann (1993), đầu tư sở hữu nhà ở được
xem là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất. “Bất động sản là tài sản được đầu
tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư khơng thay đổi điển hình của Mỹ. Khảo sát
của Cục dự trữ Liên Bang về vấn đề tài chính tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản

rịng của các hộ gia đình trung bình được đầu tư vào nhà ở, chỉ hơn 20% vốn được
đầu tư qua tiền mặt, trái phiếu và các quỹ tương hỗ” (Kullmann Siegel, 2003).
Theo báo cáo tiêu điểm “Thị trường nhà ở Việt Nam: Tầm nhìn và triển vọng”
do Savills cơng bố ngày 20/3/2019, ông Neil MacGregor cho biết: “Việt Nam được
đánh giá là thị trường tiềm năng khi giá căn hộ tại hai thành phố lớn Hà Nội và thành
phố Hồ Chí Minh nhìn chung vẫn thấp hơn nhiều so với các thị trường đương tương
trong khu vực như Kuala Lumpur và Bangkok mặc dù tốc độ tăng trưởng kinh tế ở
Tp. HCM cao hơn. Đồng thời các biện pháp hạ nhiệt đã khiến thuế nhà ở tại nhiều
quốc gia trở nên cao hơn trong khi mức thuế này tại Việt Nam tương đối thấp nên
càng hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhu cầu đầu tư bất động sản tại
Việt Nam đã tăng đáng kể từ khi chính sách sở hữu nhà ở cho người nước ngồi có
hiệu lực vào năm 2015”. Ông Neil MacGregor cũng cho rằng: “Với sự thiếu hụt rõ
rệt trong dự án cao cấp tại các đơ thị lớn, người mua có thể thấy được tiềm năng dài
hạn. Trong khi đó, với khoản lợi nhuận cho thuê vượt quá 5%, đây là một kênh đầu
tư hấp dẫn so với lợi nhuận sụt giảm ở những địa điểm khác trong khu vực”.
Thay vì chỉ mua vàng dự trữ hay gửi tiết kiệm tại ngân hàng như trước kia, các
nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào đầu tư căn hộ. Động lực đầu
tư của họ xuất phát từ việc muốn đạt lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc gia tăng giá trị
tài sản theo thời gian.


2

Đầu tư bất động sản được chứng minh là một trong những kênh lựa chọn đầu tư
sinh lợi nhất. Nếu được trang bị kiến thức và công cụ phù hợp, bất động sản có thể là
khoản đầu tư rủi ro thấp với thu nhập thụ động từ khiêm tốn đến cao.
Nhìn chung trên thế giới có nhiều nghiên cứu về động lực đầu tư căn hộ của khách
hàng như nghiên cứu “Các thuộc tính ảnh hưởng đến quyết định người mua nhà: Một
nghiên cứu định lượng về thị trường nhà ở Vũ Hán” của Zeng (2013), nghiên cứu
“Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người dân Jordan tại thành phố

Irrbid” của tác giả Khrais (2016) hay nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến động
lực đầu tư của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở tại Malaysia” của
Sean và Hong (2014). Tuy có nhiều nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến động
lực đầu tư căn hộ của khách hàng nhưng việc áp dụng các mơ hình lý thuyết này vào
hồn cảnh thị trường Việt Nam có thể khơng phù hợp do mỗi quốc gia có một đặc thù
riêng về kinh tế, văn hóa, xã hội và các cơng cụ, chính sách hỗ trợ riêng cho bất động
sản.
Số lượng các nghiên cứu về động lực đầu tư bất động sản của khách hàng tại thị
trường bất động sản Việt Nam nhìn chung khá nhiều. Một số nghiên cứu có thể kể
đến như nghiên cứu “Một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ chung
cư cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh” của tác giả Nguyễn Quang
Thu (2013), nghiên cứu “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà
Nội” của tác giả Nguyễn Thị Hải Yến (2015). Có thể thấy các nghiên cứu được thực
hiện trong các bối cảnh khác nhau và khá ít nghiên cứu về động lực đầu tư căn hộ của
khách hàng được thực hiện tại Tp. HCM.
Chính vì những vấn đề trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các
yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ
Chí Minh” cho hoạt động nghiên cứu.
Việc thực hiện đề tài sẽ giúp cung cấp những hiểu biết hiếm hoi để hiểu những
yếu tố nào đứng sau động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thị trường bất động
sản Việt Nam, cụ thể là tại khu vực Tp. HCM. Việc ra quyết định mua bất động sản


3

nói chung và căn hộ nói riêng sẽ được hồn thành khi khách hàng có sự hiểu biết
nhiều hơn và kiến thức tốt hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
✓ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại
Tp. HCM.

✓ Đo lường mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến động lực đầu tư căn hộ của
khách hàng tại Tp. HCM.
✓ Đề xuất một số hàm ý quản trị để chủ đầu tư triển khai chiến lược kinh doanh và
phát triển dự án hiệu quả.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Việc thực hiện nghiên cứu nhằm mục đích trả lời cho ba câu hỏi:
✓ Khách hàng mua căn hộ tại Tp. HCM quan tâm đến những yếu tố nào?
✓ Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến động lực đầu tư căn hộ là như thế nào?
✓ Kết quả của nghiên cứu mang lại những hàm ý quản trị gì?
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
✓ Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của
khách hàng tại Tp. HCM.
✓ Đối tượng khảo sát: Các khách hàng cá nhân đã đầu tư từ hai căn hộ trở lên ở
những dự án khác nhau tại Tp. HCM trong khoảng thời gian từ tháng 3 năm 2016 đến
tháng 3 năm 2019.
✓ Phạm vi nghiên cứu: Các dự án căn hộ đã triển khai trên địa bàn Tp. HCM.
1.5 Phương pháp nghiên cứu
✓ Phương pháp nghiên cứu định tính: Nghiên cứu định tính được sử dụng nhằm
mục đích tham khảo, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để đo lường các
khái niệm trong nghiên cứu. Tác giả nghiên cứu định tính bằng kỹ thuật thảo luận
nhóm với 10 khách hàng có nhiều kinh nghiệm đầu tư trong bất động sản nói chung
và căn hộ nói riêng để điều chỉnh cách đo lường, các khái niệm cho phù hợp với thực
tế tại thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và tại Tp. HCM nói riêng. Kết quả


4

cuối cùng của bước nghiên cứu định tính là điều chỉnh thang đo hoàn chỉnh và đưa ra
bảng câu hỏi khảo sát chính thức.
✓ Phương pháp nghiên cứu định lượng: tác giả thực hiện việc khảo sát 300 khách

hàng để thu thập dữ liệu phân tích từ bảng câu hỏi được thiết kế trước. Dữ liệu được
xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS 20. Thang đo được kiểm định sơ bộ bằng
phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân
tích hồi quy tuyến tính bội để làm rõ các mối quan hệ nêu ra trong giả thuyết nghiên
cứu. Kiểm định khác biệt trung bình qua mơ hình T-test và ANOVA.
Trình bày kết quả nghiên cứu đã được phân tích từ dữ liệu SPSS, tiến hành viết
báo cáo về quá trình thực hiện đề tài và đưa ra hàm ý quản trị, những mặt còn hạn chế
của đề tài.
1.6 Ý nghĩa của nghiên cứu
Việc hoàn thành đề tài nghiên cứu sẽ đem lại một số ý nghĩa về lý thuyết cũng
như thực tiễn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
✓ Đóng góp về mặt lý thuyết
Thứ nhất, nghiên cứu giúp hệ thống hóa lý thuyết liên quan đến quyết định đầu
tư của khách hàng, hiểu rõ khái niệm về căn hộ và các đối tượng khách hàng tham
gia vào thị trường bất động sản.
Thứ hai, phát triển và hiệu chỉnh các thang đo ảnh hưởng đến động lực đầu tư
căn hộ của khách hàng tại thị trường bất động sản Việt Nam.
✓ Đóng góp về mặt thực tiễn
Kết quả nghiên cứu mang lại một số ý nghĩa về mặt thực tiễn:
Thứ nhất, dựa vào kết quả nghiên cứu, doanh nghiệp nắm bắt được các yếu tố và
mức độ ảnh hưởng của chúng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng, sau đó tập
trung vào các yếu tố quan trọng để hoạch định, thiết kế và đưa ra chiến lược triển khai
kinh doanh hiệu quả để thu hút sự quan tâm và quyết định xuống tiền mua của khách
hàng.


5

Thứ hai, kết quả của nghiên cứu sẽ giúp các nhà đầu tư mới tham gia vào thị
trường có nền tảng, hiểu biết hơn từ kinh nghiệm của các khách hàng đi trước để sử

dụng nguồn tiền một cách hiệu quả.
Cuối cùng, các sàn môi giới và nhân viên kinh doanh sẽ nắm bắt được trọng tâm
những vấn đề mà khách hàng quan tâm khi đầu tư để có cách tư vấn phù hợp và chốt
cọc thành công.
1.7 Cấu trúc nghiên cứu
Nghiên cứu gồm 5 chương
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mơ hình nghiên cứu
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị


6

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
Nội dung của chương 1 tác giả đã trình bày tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
trong bối cảnh hiện nay. Chương 2 tác giả sẽ giới thiệu các khái niệm nghiên cứu, các
mơ hình lý thuyết, các cơng trình nghiên cứu liên quan và mơ hình nghiên cứu đề
xuất về các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Thành
phố Hồ Chí Minh.
2.1 Các khái niệm trong nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm về căn hộ chung cư
Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi
“Insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (Pleb). Mỗi insula có thể chứa tới
hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến
6 - 7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối
đa của insula còn 20,7 m và đến thời hồng đế Nero thì chỉ cịn 17,75 m. Trong thời
kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến
50.000. Trong tiếng Anh hiện đại, từ “Condominium” (được viết tắt là “condo”) là từ

được sử dụng phổ biến để chỉ một cơng trình chung cư thay cho từ “apartment”. Khái
niệm “chung cư” (Condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại
sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên trong tiếng Latin, “con” có nghĩa là “của
chung” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức
“quyền sở hữu” chứ khơng phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium
được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khn
viên khu đất và mặt bằng cơng trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ được tạo ra đồng
thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ
chung cư “condominium”, họ có quyền sở hữu đối với khơng gian nằm giữa các bức
tường, sàn và trần căn hộ của mình và một quyền sử dụng chung khơng thể chia sẻ
(Undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (Common areas) thuộc khuôn
viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium dùng để chỉ
dự án chung cư (Project); còn từ “Apartment” hay “Unit” dùng để chỉ các căn hộ


7

chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao
tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Encyclopedia
Britanica, 2006).
Tại Việt Nam, mục 1,15,16 điều 3 của Luật nhà ở, 2014 quy định:
“Nhà chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống cơng
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của
tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.
“Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn
hộ, bao gồm cả diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác
trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ
thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc
sở hữu riêng”.
“Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà cịn lại của

nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 điều này;
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà
chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các
căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm,
lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc,
phát thanh, truyền hình, thốt nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không
thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được
kết nối với nhà chung cư đó”.
2.1.2 Khái niệm về các đối tượng khách hàng
Bất động sản là một loại sản phẩm có giá thành cao, liên quan mật thiết tới cuộc
sống và vấn đề tài chính nên khách hàng ln phải cân nhắc kỹ trước khi mua. Khách
hàng chính là yếu tố cốt lõi quan trọng đối với sự thành công của một dự án, là những
người trực tiếp đem lại nguồn thu cho doanh nghiệp. Căn cứ theo nhu cầu, khách
hàng tham gia thị trường bất động sản được chia làm 3 nhóm (Chin, 2013):


8

✓ Nhóm khách hàng mua ở: Nhóm khách hàng này với mục đích mua ở nên quan
tâm, tìm hiểu rất kỹ thông tin về sản phẩm, so sánh các dự án trong cùng khu vực với
nhau, đặc biệt là quan tâm về chủ đầu tư, chất lượng cơng trình hay tiện ích.
✓ Nhóm khách hàng đầu cơ: Nhóm khách hàng này quan tâm đến tiềm năng tăng
giá. Họ tham gia vào thị trường trong một khoảng thời gian ngắn để mua lướt sóng
với hy vọng sẽ tạo ra lợi nhuận nhanh với số vốn bỏ ra ít.
✓ Nhóm khách hàng đầu tư: Nhóm khách hàng này thường có nguồn tiền nhàn rỗi,
tham gia thị trường với mục tiêu gia tăng tiềm lực tài chính, thu nguồn lợi nhuận trong
tương lai qua việc chuyển nhượng mua bán lại hoặc tạo nguồn thu nhập ổn định trong
một thời gian đáng kể khi cho thuê bất động sản.
2.1.3 Quyết định mua hàng
Trong thực tế, sự lựa chọn bán lẻ thường là một quá trình tương tác trong đó loại

cửa hàng và nhà bán lẻ cụ thể ảnh hưởng lẫn nhau. “Quá trình lựa chọn một sản phẩm
cụ thể liên quan đến đặc điểm của người tiêu dùng và đặc điểm mua hàng với đặc
điểm của nhà bán lẻ. Các cá nhân có thể thích ứng các tiêu chí khác nhau để đánh giá
sản phẩm nào có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ dựa trên loại hình mua hàng và
cách thức người tiêu dùng dự kiến mỗi loại sẽ thực hiện theo các tiêu chí khác nhau”,
(Blackwell and Souza, 2006).
“Các yếu tố cá nhân, tâm lý, văn hóa và xã hội đều có tác động mạnh mẽ lên việc
mua hàng của khách hàng. Việc đưa ra quyết định mua hàng của khách hàng là một
quá trình bao gồm năm bước: nhận thức nhu cầu, tìm kiếm sản phẩm và các thơng tin
liên quan, đánh giá và lựa chọn các sản phẩm khác nhau, động lực đầu tư hàng và
đánh giá sản phẩm sau khi mua hàng”, (Kotler et al., 2011).
Nghiên cứu của Quester, Pettigrew và Hawkins (2011) cho rằng: “Quyết định
mua hàng được định nghĩa là xảy ra khi người mua đã trả tiền cho một sản phẩm hoặc
đã thực hiện một số cam kết về tài chính để mua một số lượng nhất định trong một
khoảng thời gian nhất định”.
“Quyết định mua bất động sản nhà ở có thể được giải thích là việc người mua sau
khi xác định mục đích mua bất động sản nhà ở đã đo lường các yếu tố liên quan và


9

đưa ra quyết định mua nhà”, (Thaker and Sakaran, 2016). Ngồi ra, điều quan trọng
là phải có kiến thức tốt hơn về cách mọi người chọn một tài sản dân cư cho mình
(Ibem, Adeboye and Alagbe, 2015).
Quyết định đầu tư căn hộ là quyết định của cá nhân sau khi xem xét, đánh giá các
yếu tố đã bỏ ra một số tiền nhất định để lựa chọn mua loại bất động sản phù hợp với
nhu cầu đầu tư của mình.
2.2 Các mơ hình lý thuyết
2.2.1 Mơ hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of reasoned action)
Thuyết hành động hợp lý (TRA) được xây dựng từ năm 1967 và được hiệu chỉnh

mở rộng theo thời gian từ đầu những năm 70 bởi Ajzen và Fishbein năm 1980. Mơ
hình này cho thấy xu hướng tiêu dùng là yếu tố dự đoán tốt nhất về hành vi tiêu
dùng. Có hai yếu tố ảnh hưởng đến ý định hành vi cần phải xem xét là thái độ và
chuẩn chủ quan của khách hàng. Trong mơ hình thuyết hành động hợp lý, thái độ
được đo lường bằng nhận thức về các thuộc tính của sản phẩm. Các thuộc tính tạo
được những lợi ích khác nhau sẽ được người tiêu dùng để ý đến. Trọng số của các
thuộc tính sẽ cho biết xác suất lựa chọn của người tiêu dùng. Yếu tố còn lại là chuẩn
chủ quan, phụ thuộc vào sự ảnh hưởng của môi trường bên ngoài.
Niềm tin
hành vi
Thái độ
Đánh giá
kết quả

Tiêu chuẩn
niềm tin
Động lực
tn thủ

Ý định
hành vi

Hành vi

Chuẩn
chủ quan

Hình 2.1: Mơ hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of reasoned action)

10

2.2.2 Mơ hình thuyết hành vi dự định TPB (Theory of planned behavior)
TPB của Ajzen được phát triển từ lý thuyết hành động hợp lý, giả định rằng một
hành vi có thể được dự báo hoặc giải thích bởi các xu hướng hành vi để thực hiện
hành vi đó. Các xu hướng hành vi được giả sử bao gồm các nhân tố động cơ mà ảnh
hưởng đến hành vi và được định nghĩa như là mức độ nỗ lực mà mọi người cố gắng
để thực hiện hành vi đó. Ajzen đã thêm biến “nhận thức kiểm soát hành vi” vào mơ
hình TPB. Nội dung của thuyết TPB cho biết “Ý định hành vi có thể xem như một sự
sẵn sàng khi chúng ta thực hiện những hành vi nhất định. Cả ba biến thái độ, quy
chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi đều ảnh hưởng đến ý định hành vi”
(Ajzen, 1991).
Thái độ đối với hành vi: là tồn bộ nhận thức có thể dẫn đến hành vi, là mức độ
mà biểu hiện của hành vi đó được chính cá nhân đánh giá là tích cực hoặc tiêu cực.
Quy chuẩn chủ quan: là toàn bộ những niềm tin được chuẩn hóa liên quan đến
mong đợi về những ám chỉ quan trọng. Quy chuẩn chủ quan cũng có thể được xem
như các tác động của xã hội đối với hành vi đó, là sức ép xã hội về mặt nhận thức để
tiến hành hoặc không tiến hành hành vi đó.
Nhận thức kiểm sốt hành vi: là tồn bộ niềm tin về sự kiểm sốt, ví dụ như
những niềm tin về sự hiện diện của các yếu tố xúc tiến hoặc cản trở việc thực hiện
hành vi.

Thái độ

Chuẩn chủ quan

Ý định hành vi

Hành vi

Nhận thức kiểm
sốt hành vi

Hình 2.2: Mơ hình thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior)


11

2.2.3 Mơ hình hành vi tiêu dùng
“Các mơ hình hành vi của người tiêu dùng được sử dụng để giải thích lý do người
tiêu dùng quyết định mua một loại hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể”, (Quester et al.,
2011).
Kotler và Keller (2009) kết luận: “Tiếp thị và các kích thích khác xâm nhập vào
ý thức của người tiêu dùng và thơng qua một loạt các quy trình tâm lý mà họ kết hợp
với các đặc điểm tiêu dùng nhất định, dẫn đến quá trình ra quyết định và quyết định
mua hàng. Mơ hình phản ứng kích thích đã trở thành mơ hình hành vi tiêu dùng phổ
biến cho các nhà quản lý tiếp thị. Mơ hình này giúp các nhà tiếp thị hiểu được những
gì xảy ra trong ý thức của người tiêu dùng giữa sự xuất hiện của các kích thích tiếp
thị bên ngồi và quyết định mua hàng cuối cùng của họ. Bốn quá trình tâm lý tiêu
dùng chính (động lực, nhận thức, học hỏi và trí nhớ) và ba loại đặc điểm của người
tiêu dùng (đặc điểm văn hóa, đặc điểm xã hội và đặc điểm cá nhân) ảnh hưởng cơ
bản đến phản ứng của người tiêu dùng”.
“Năm giai đoạn của mơ hình quy trình ra quyết định mua hàng là: nhận biết vấn
đề, tìm kiếm thông tin, đánh giá các lựa chọn thay thế, quyết định mua và hành vi sau
mua”, (Blackwell, Souza, Taghian, Miniard, & Engel, 2006; Quester et al., 2011 ;
Schiffman và cộng sự, 2012; Solomon, 2009). “Trong một số lý thuyết, quy trình ra
quyết định này được chia thành hai phần: quá trình trước khi mua và quá trình ra
quyết định sau khi mua. Quá trình trước khi mua bao gồm các giai đoạn trước khi
người tiêu dùng mua sản phẩm hoặc dịch vụ. Nó bao gồm ba giai đoạn sau: nhận biết
vấn đề, tìm kiếm thơng tin và đánh giá các lựa chọn thay thế. Hành vi sau khi mua

liên quan đến tất cả các hoạt động của người tiêu dùng và những trải nghiệm sau khi
mua. Những hoạt động này bao gồm các hành động sau mua, sự hài lòng sau khi mua,
sử dụng sau khi mua và xử lý các sản phẩm hoặc dịch vụ”, (Kotler and Keller, 2009).