Tài liệu Luật kinh tế 2 docx

IV. Các vấn đề về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Về các hình thức giao đất v cho thuê đất
Nhìn chung, xét về mặt hình thức thì giữa Luật đất đai năm 2003
so với Luật đất đai năm 1993 v các Luật đất đai sửa đổi bổ sung về cơ
bản không có nhiều sự thay đổi lớn. Các thay đổi chỉ l, họ có quyền lựa
chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Điều 108 xác định:
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình v cá nhân sử dụng đất lm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công
trình công cộng vì mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất
vo mục đích đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng hoặc
cho thuê, sử dụng đất vo mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản v lm muối đợc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc
thuê đất.
+ Ngời Việt nam định c ở nớc ngoi thực hiện các dự án đầu t
tại Việt Nam đợc quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc
thuê đất trả tiền hng năm hoặc trả tiền một lần cho ton bộ thời gian
thuê.
+ Tổ chức, cá nhân nớc ngoi sử dụng đất vo các mục đích khác
nhau có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê hng năm hoặc trả tiền
một lần.
+ Tổ chức kinh tế trong nớc, hộ gia đình cá nhân v ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoi sử dụng đất vo mục đích kinh doanh đã
thuê đất của nh nớc nay có thể chuyển sang hình thức giao đất có thu
tiền nếu có nhu cầu v thực hiện nghĩa vụ ti chính đối với nh nớc.
Sự thay đổi lớn thứ hai l, không còn hình thức cho thuê trả tiền
thuê nhiều năm nh trớc đây.
2. Chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 36 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất
đợc chia thnh 2 loại: chuyển mục đích phải xin phép v chuyển mục
đích không phải xin phép cơ quan nh nớc có thẩm quyền.
Khoản 1 quy định các trờng hợp phải xin phép bao gồm:

+ Chuyển từ đất chuyên trồng lúa nớc sang đất trồng cây lâu
năm, đất trồng rừng v đất nuôi trồng thuỷ sản.
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang sử dụng vo
mục đích khác.
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang
đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải l đất ở thnh đất ở.
Đối với việc chuyển mục đích cần phải lu ý những điểm sau:
- Đối với những trờng hợp không quy định tại khoản 1 Điều 36
thì không phải xin phép cơ quan nh nớc có thẩm quyền nhng phải
đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc uỷ ban nhân
dân cấp xã.
- Khi chuyển mục đích thì nghĩa vụ ti chính v thời hạn cũng
nh các quyền v nghĩa vụ đợc áp dụng cho loại đất đã đợc chuyển
mục đích sử dụng mới.
- Đối với loại đất khi chuyển mục đích m phải nộp tiền sử dụng
đất thì ngời sử dụng phải nộp tiền theo mục đích sử dụng.

V. Vấn đề quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đai.
Từ trớc đến nay, vấn đề quy hoạch sử dụng đất đợc nói đến
nhiều tại các diễn đn, hội nghị song dờng nh công tác quy hoạch vẫn
cha đáp ứng đợc các nhu cầu của sự phát triển, đó l sự xa rời thực
tiễn của nhiều quy hoạch, quy hoạch thờng đi sau một bớc so với thực
trạng nh ở, đất ở đã v đang sử dụng, khi thực hiện quy hoạch thờng
gây nhiều tốn kém trong giải phóng mặt bằng v đôi khi không thể thực
hiện đợc đúng quy hoạch, còn bê trễ trong quản lý quy hoạch khiến
các quy hoạch không thống nhất có tính cục bộ vùng miền, không thống
nhất giữa quy hoạch ngnh v lãnh thổ.
Nhìn chung các quy định trong Luật đất đai năm 1993 còn chung

chung chỉ mang tính nguyên tắc l chủ yếu m cha xác định đợc rõ
các nội dung cụ thể nh
nguyên tắc, căn cứ, thẩm quyền, cơ chế lập,
trình duyệt v quyết định quy hoạch, việc công bố quy hoạch v thực thi
quy hoạch. Trên thực tế, Chính phủ đã có Nghị định số 68/2001/NĐ-CP
ngy 1/10/2001 về quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đai, song với
phạm vi điều chỉnh chỉ l lập, xét duyệt v quản lý quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất thì văn bản nêu trên vẫn cha đáp ứng đợc quá trình xây
dựng quy hoạch cho công cuộc phát triển đất nớc. Vì vậy, Luật đất đai
năm 2003 từ Điều 21 đến Điều 30 dnh một mục trong chơng quản lý
nh nớc về đất đai để quy định về quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất
đai với những điểm cần lu ý sau đây:
+ Các quy định đã chính thức luật hoá v mở rộng phạm vi điều
chỉnh của Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngy 1/10/2001 tạo khuôn khổ
pháp lý để xây dựng v quản lý quy hoạch sử dụng đất có nề nếp v kỷ
cơng hơn.
+ Lần đầu tiên chúng ta quy định tại Điều 21 về nguyên tắc lập
quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đai. Đây l quy định mang tính chỉ
đạo về mặt đờng lối khi xây dựng quy hoạch, vì thiếu nó chúng ta sẽ
thiếu các định hớng có tầm vĩ mô khi hoạch định chính sách. Quy
hoach sử dụng đất trớc hết phải có cái nhìn tổng thể, hớng tới tơng
lai trong sự phát triển, l sự hi hoá giữa kinh tế v môi trờng sống, l
sự bảo vệ các giá trị văn hoá truyền thống v văn hoá đơng đại. Cho
nên khi lập quy hoạch sử dụng đất, các nh xây dựng chính sách phải
xuất phát từ chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của đất nớc đợc đề
cập trong các văn kiện của Đảng, đợc xây dựng có tầm bao quát rộng
về mặt không gian v thời gian.
+ Cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nội dung, thẩm
quyền quyết định quy hoạch v kế hoạch sử dụng đất đợc xây dựng
một cách đồng bộ từ trung ơng đến các địa phơng, có sự phân công

phân nhiệm rõ rng giữa các cơ quan quyền lực nh nớc, cơ quan hnh
chính nh nớc v hoạt động chuyên ngnh của cơ quan chuyên môn.
+ Một vấn đề m nhiều ng
ời quan tâm không chỉ l ngời dân
thuần tuý m ngay cả nhiều tổ chức quản lý sử dụng đất đai đều mong
muốn l quy hoạch khi xây dựng, khi công bố quy hoạch chi tiết phải có
tiếng nói của nhân dân đóng góp ý kiến. Thông qua quá trình ny, chắc
rằng quy hoạch sử dụng đất không chỉ gắn với một không gian rộng lớn
của sự phát triển m có sự hi ho về truyền thống, nét đẹp về văn hoá
đợc gìn giữ cho muôn đời sau. Với việc góp ý cho việc giữ gìn lng đo
truyền thống của ngời H nội hay tôn tạo, bảo vệ các khu phố cổ ở H
Nội, Huế, Hội An không chỉ giữ gìn các giá trị văn hoá m còn l điểm
hẹn du lịch hấp dẫn cho du khách trong nớc v nớc ngoi l những ví
dụ cụ thể về chiến lợc ny.
+ Trong quy định của Luật đất đai năm 2003 đã có cái nhìn dứt
khoát đối với những quy hoạch đợc xây dựng nhng không mang tính
khả thi thì cần xem xét lại để điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch. Bởi vì,
những ngời sử dụng đất nằm trong quy hoạch luôn chịu một sức ép từ
quy hoạch đợc phê duyệt nhng không biết bao giờ thực hiện. Nhiều
ngời dân phản ánh l đất đai của họ nằm trong quy hoạch v quy
hoạch đó đợc vạch ra từ hng chục năm qua, bản thân gia đình họ
không đợc nhập hộ khẩu vì đất quy hoạch, không đợc xây dựng cải
tạo cơi nới nh ở vì không đợc phép xây dựng trên đất quy hoạch, bán
nh không ai mua vì khu vực quy hoạch. Tình hình đó không biết sẽ kéo
di đến bao giờ v bao giờ thì quy hoạch đợc triển khai, ngời dân chỉ
biết chờ đợi trong sự thất vọng. Cho nên quy hoạch treo l hiện
tợng phổ biến ở nhiều nơi, nếu sau 3 năm kể từ ngy công bố thu hồi
đất để thực hiện dự án m không thực hiện đợc thì cơ quan nh nớc
có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch đó v công bố
công khai trên các phơng tiện thông tin đại chúng.

VI. Về quyền của ngời sử dụng đất.
So với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai mới thể hiện một số
điểm mới nh sau:
Thứ nhất, lần đầu tiên trong Luật đất đai quyền của mọi ngời sử
dụng đất, dù đó l tổ chức trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoi,
ngời Việt Nam định c ở nớc ngoi hay hộ gia đình, cá nhân trong
nớc đều đợc quy định chính thức trong luật, không có tình trạng đợc
điều chỉnh ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau gây khó khăn trong
việc áp dụng pháp luật v thể hiện sự phân biệt giữa các chủ thể khác
nhau.
Thứ hai, ngời sử dụng đất có quyền lựa chọn giữa hình thức giao
đất có thu tiền hoặc đợc nh nớc cho thuê đất, từ đó cân nhắc về
quyền cụ thể của mình khi tham gia vo quan hệ pháp luật đất đai.
Thứ ba, quyền của ngời sử dụng đất đợc mở rộng hơn nhiều so
với quy định trớc đây, ví dụ nh tổ chức trong nớc đợc nh nớc
giao đất có thu tiền có thêm quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với
cộng đồng dân c sử dụng đất hoặc tặng nh tình nghĩa gắn liền với đất
cho ngời có công với nớc. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có thêm
quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho ngời thừa kế theo quy định của
pháp luật v cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoi thuê đất. Đây l
các quyền lần đầu tiên đợc ghi nhận trong Luật đất đai dnh cho hộ
gia đình, cá nhân trong nớc.
Thứ t, các thủ tục hnh chính về thực hiện quyền của ngời sử
dụng đất đợc quy định trong luật thay thế các quy định trớc đây tại
các Nghị định của Chính phủ với cơ chế đơn giản, dễ thực hiện v có sự
cải cách đáng kể về thủ tục hnh chính khi thực hiện quyền của ngời
sử dụng đất. Ngời sử dụng đất tự xác lập hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất phù hợp với các quy định trong Bộ luật dân sự m không nhất
thiết phải theo các mẫu hợp đồng đợc quy định trong những văn bản

pháp luật đất đai trớc đây. Mặt khác, hồ sơ của ngời sử dụng đất
đợc quy định khá đơn giản, chỉ còn hai loại giấy tờ l hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất v giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ hợp lệ
đợc nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất v ngời sử dụng
cũng nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ nơi nộp hồ sơ theo
cơ chế một cửa.
Thứ năm, nếu nh trong Luật đất đai năm 1993 v các Luật đất
đai sửa đổi bổ sung còn ghi nhận nhiều hình thức cho thuê đất đối với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc thì nay chỉ còn hình thức cho thuê
đất trả tiền thuê hng năm. Hình thức cho thuê đất trả tiền một lần chỉ
áp dụng đối với tổ chức, cá nhân nớc ngoi khi xây dựng trụ sở lm
việc hoặc thực hiện các dự án đầu t tại việt Nam. Từ đó để xác định
quyền cho ngời sử dụng đất.

VII. Các quy định về ti chính đất đai v giá đất
Một trong những tiêu chí khi xây dựng Luật đất đai năm 2003 l
xuất phát từ việc coi đất đai l nguồn nội lực, nguồn ti chính tiềm năng
lớn của đất nớc trong tiến trình công nghiệp hoá v hiện đại hoá đất
nớc. Vì vậy, Nh nớc cần phải xác định rõ rng các nghĩa vụ t
i chính
của ngời sử dụng đất để điều tiết nguồn thu cho ngân sách nh nớc,
mặt khác tạo sự công bằng trong việc bồi thờng tái định c khi nh
nớc thu hồi đất vì lợi ích của nh nớc v xã hội.
1. Các nguồn thu ngân sách nh nớc từ đất đai.
Cho đến nay, nguồn thu ngân sách nh nớc từ các khoản thuế,
phí v lệ phí liên quan đến đất đai mỗi năm thu đợc khoảng 4500 tỷ
đồng, năm cao nhất đạt 7268 tỷ đồng ( nguồn: Tổng cục thuế- Báo cáo
của Bộ ti chính về đánh gía chính sách thu hiện hnh đối với đất đai v
hớng hon thiện tháng 4/2003 ). Nh vậy, tuy l nguồn nội lực quan
trọng song trên thực tế các khoản thu từ đất không lớn. Tới đây, Nh

nớc tiếp tục miễn thuế cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức nông
nghiệp đến năm 2010 thì nguồn thu tiếp tục giảm, nh nớc đầu t