Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lắk, tỉnh Đắk Lăk
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.59 MB, 112 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM THANH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẮK, TỈNH ĐẮK LẮK
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
HUẾ - 2020
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM THANH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LẮK, TỈNH ĐẮK LẮK
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGÔ TÙNG ĐỨC
HUẾ - 2020
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được ai cơng bố
trong bất kỳ cơng trình khoa học nào khác.
Tôi xin cam đoan nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hồn
tồn trung thực. Thơng tin, số liệu trích dẫn từ các nguồn tài liệu đều có ghi dẫn nguồn
gốc rõ ràng.
Thừa Thiên Huế, ngày… tháng… năm 2020
Tác giả luận văn
Phạm Thanh
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành cơng trình này, ngồi sự cố gắng trong q trình học tập và nghiên
cứu, tơi luôn nhận được sự quan tâm quý báu của gia đình, thầy cơ và bạn bè.
Trước hết, tơi xin gởi lời cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế,
Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp và các thầy cô giáo đã truyền đạt
những kinh nghiệm, kiến thức vô cùng quý báu cho tôi.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo TS. Ngơ Tùng Đức, người
đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và luôn tạo điều kiện để cho tơi hồn thành được
luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ: UBND huyện Lắk, Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện, Chi cục thống kê huyện, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai huyện đã luôn tạo điều kiện thuận lợi để cho tôi trong việc thu thập số liệu phục
vụ cho đề tài và đã luôn tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập cũng
như thực hiện luận văn.
Do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên nội dung đề tài khơng tránh khỏi
những sai sót và khiếm khuyết, kính mong nhận được sự giúp đỡ, góp ý, chỉ dẫn của các
thầy cô giáo và các bạn để luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Thừa Thiên Huế, ngày… tháng… năm 2020
Tác giả luận văn
Phạm Thanh
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TÓM TẮT
Đề tài “Đánh giá thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lắk, tỉnh Đắk Lăk” đã nghiên cứu, tổng hợp, đánh
giá được thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực. Trên
cơ sở đó tìm ra những hạn chế, khó khăn, vướng mắc để đưa ra phương hướng và đề
xuất giải pháp thực hiện nhằm nâng cao hiệu quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận,
phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện; góp phần cải
cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước
về đăng ký đất đai.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu thu thập số liệu thứ cấp từ các
phòng, ban chức năng liên quan; Thu thập số liệu sơ cấp bằng các bảng hỏi điều tra
phỏng vấn hộ dân; Phân tích, thống kê và xử lý số liệu;…. từ đó đánh giá đúng thực
tế khách quan trong việc quản lý nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Lăk, tỉnh Đắk Lắk.
Công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai của huyện Lắk giai đoạn từ
năm 2016 – 2019 đã được quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên một
đơn vị diện tích, đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Tổng số lượng GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp
trên địa bàn huyện Lắk từ ngày 01/01/2016 đến ngày 31/12/2019 là 808 giấy với diện
tích 394,98 ha. Qua kết quả cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Lắk từ ngày 01/01/2016 đến ngày 31/12/2019 giúp chúng ta thấy được công tác cấp
GCN QSDĐ trong giai đoạn này quá thấp so với yêu cầu đặt ra.
Như vậy, từ năm 2016 đến nay, UBND huyện Lắk đã tăng cường công tác lãnh
đạo, chỉ đạo, nâng cao trách nhiệm của người đứng đầu các cơ quan, đơn vị trong việc
triển khai thực hiện các nhiệm vụ cải cách hành chính. Cơng tác cấp GCNQSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lắk thời gian qua kết quả cịn hạn chế; thủ tục hành
chính chưa đáp ứng u cầu đổi mới. Hiện nay tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện và UBND
các xã, thị trấn còn tồn đọng nhiều hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ chưa được giải quyết
và trả kết quả cho người dân. Tỷ lệ hồ sơ giải quyết trễ hạn còn cao; số lượng giấy chứng
nhận đã ký nhưng chưa giao cho người dân còn tồn đọng nhiều
Kết quả nghiên cứu đã đưa ra được các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả
trong cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương,
phát huy sức mạnh tổng hợp từ cấp xã đến cấp huyện để nâng cao hiệu quả cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lắk trong thời gian tới. Các giải
pháp được đề cập cho từng đơn vị, cá nhân và ở các cấp khác nhau. Tuy nhiên các
giải pháp đều có những linh động và ưu tiên trong từng trường hợp cụ thể.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii
TÓM TẮT ........................................................................................................................ iii
MỤC LỤC ....................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ............................................................................................... ix
MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung .......................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài ......................................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ....................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1 ...................................................................................................................... 4
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ..................................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển Kinh tế - Xã
hội ................................................................................................................... 4
1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai................................................................................... 5
1.1.3. Những vấn đề đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................................. 6
1.1.4. Căn cứ pháp lý khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................................... 11
1.1.5. Quan điểm tiếp cận nghiên cứu ............................................................................ 16
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ............................................................................................... 17
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
1.2.1. Các nghiên cứu về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới
....................................................................................................................... 17
1.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất ở Việt Nam ........................................................ 18
1.2.3. Những quy định về xem xét và cấp Giấy chứng nhận......................................... 23
1.2.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận....................................................................... 32
1.2.5. Quy trình cấp Giấy chứng nhận ........................................................................... 33
1.2.6. Quan điểm tiếp cận nghiên cứu ............................................................................ 35
CHƯƠNG 2. ................................................................................................................... 37
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........ 37
2.1.ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .............................. 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................... 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 37
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................... 37
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................................................... 37
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................... 37
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính Error! Bookmark not
defined.
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu ............................................... 38
2.3.4. Phương pháp so sánh ........................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.5. Phương pháp tham vấn các đối tượng có liên quanError!
defined.
Bookmark
not
2.3.6. Phương pháp SWOT ........................................... Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 3 .................................................................................................................... 40
DỰ KIẾN KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC ............................................................................... 40
3.1. KHÁI QUÁT VÀ ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN LĂK ....................................................................... 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................ 40
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................... 50
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội, môi trường.................... 58
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN
LĂK ............................................................................................................... 59
3.2.1. Khái quát chung công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Lắk................ 59
3.2.2. Hiện trạng, biến động về sử dụng đất tại địa bàn huyện Lắk .............................. 66
3.2.3. Phân tích biến động về sử dụng đất tại địa bàn huyện Lắk ................................. 73
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LĂK GIAI ĐOẠN TỪ NGÀY
01/01/2016 ĐẾN NGÀY 30/12/2019 ........................................................... 75
3.3.1. Bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Lăk ...................................................................................................... 75
3.3.2. Số lượng và trình độ chun mơn của viên chức, người lao động hiện tại huyện
Lăk ................................................................................................................. 77
Aklghakhgagkh ............................................................................................................... 78
3.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Lăk .............................................. 78
3.3.4. Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện giai đoạn từ ngày 01/01/2016 đến
ngày 30/6/2019.............................................................................................. 83
3.3.5. Đánh giá tiến độ trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lăk ..................................................... 84
3.3.6. Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân về tình hình đăng ký đất
đai và cấp Giấy chứng nhận.......................................................................... 87
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI ĐỊA HUYỆN LĂK ...................................................................... 92
3.4.1. UBND tỉnh Đắk Lắk ............................................................................................. 92
3.4.2. Đối với Sở Tài nguyên và Mơi trường ................................................................. 92
3.4.3. Đối với Văn phịng Đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
huyện Lắk ...................................................................................................... 93
3.4.4. Đối với UBND các huyện .................................................................................... 94
3.4.5. Đối với UBND cấp xã .......................................................................................... 95
3.4.6. Đối với người sử dụng đất.................................................................................... 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 95
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 98
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT
: Bộ Tài nguyên và Mơi trường
CNVPĐKĐĐ
: Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai
GCN
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND
: Ủy ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Thống kê diện tích các loại đất huyện lắk ..................................................... 45
Bảng 3.2. Tổng hợp GTSX của các ngành giai đoạn 2015 –2020 ................................ 51
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2018.............................................. 66
Bảng 4.4. Diện tích, cơ cấu các loại đất nơng nghiệp năm 2018 .................................. 67
Bảng 3.5. Diện tích, cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp năm 2018 ............................ 69
Bảng 3.6. Số lượng và trình độ của viên chức, lạo động tại huyện Lắk ....................... 77
Bảng 3.7. Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân về tình hình đăng ký
đất đai và cấp giấy chứng nhận .................................................................... 88
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Lắk ............................................................. 40
Hình 3.2. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2018 ............................................. 66
Hình 3.3. Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 ..................................... 73
Hình 3.4. Sơ đồ các bước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................ 82
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, quản lý Nhà nước về đất đai có 15 nội
dung, trong đó có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận).
Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập mối quan hệ chặt chẽ giữa Nhà nước
và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai theo pháp luật. Thông
qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng
là điều kiện đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư phát triển sản xuất. Đồng
thời thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản; cũng là cơ sở đảm
bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả
và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều kiện để
người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng
nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui
định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Huyện Lăk là huyện miền núi nằm ở phía Đơng Nam tỉnh Đắk Lắk, những năm
gần đây đất đai có xu hướng phát triển về kinh tế và thị trường bất động sản trên địa bàn
huyện. Khi đất đai đã trở nên có giá trị thì các tiêu cực xung quanh vấn đề quyền sử
dụng đất lại càng nhiều hơn. Do đó, Nhà nước cần phải tăng cường công tác quản lý đối
với đất đai hơn. Để thực hiện tốt cơng việc này thì trước hết cần phải có cơ sở để quản
lý. Chính vì vậy mà trong thời gian vừa qua việc kê khai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã được sự quan tâm của các cơ quan có thẩm quyền nhằm tạo ra một
hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Nhận thức rõ vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trong
những năm qua, huyện Lăk, tỉnh Đắk Lắk đã thực hiện nhiều biện pháp nhằm đẩy nhanh
tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn. Sự hình thành của hệ thống
Văn phịng đăng ký đất đai một cấp cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục
hành chính theo cơ chế “một cửa” “một cửa liên thơng” trên địa bàn huyện, đã góp phần
nâng cao chất lượng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công
khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất, góp phần nâng cao
hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai ở huyện Lắk, tỉnh Đắk Lắk. Tuy nhiên, hiện nay
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
cơng tác cấp giấy chứng nhận cịn nhiều vướng mắc do các nguyên nhân khách quan và
chủ quan, dẫn đến tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm, nhiều diện tích hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ lý do trên, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: Đánh giá thực trạng cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Lắk, tỉnh Đắk Lăk” là rất cần thiết. Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần cải cách thủ tục
hành chính, thực hiện tốt hơn nữa các chức năng dịch vụ công của Nhà nước về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết được những khó khăn, vướng mắc
trong công tác cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất
đai trên địa bàn huyện Lắk.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối hộ gia
đình, cá nhân từ ngày 01/01/2016 đến ngày 30/12/2019, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lắk, tỉnh Đắk Lắk.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/01/2016 đến ngày 30/12/2019 trên địa bàn huyện
Lắk.
- Phân tích được các thuận lợi, khó khăn, hạn chế và nguyên nhân ảnh hưởng đến
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Lắk.
- Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc nhằm nâng cao
hiệu quả trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho với hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Lắk.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ những vấn đề lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về
phương diện các qui định pháp lý của Nhà nước và huyện Lắk có liên quan đến cơng
tác này.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài này vẽ nên một bức tranh tổng thể về công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Lăk, tỉnh Đắk Lắk nhằm nghiên cứu đánh giá những ưu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
điểm và những hạn chế đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia
đình, cá nhân của địa phương. Trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp để khắc phục những
tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân; góp
phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng để đến hết năm 2020 cơ
bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với diện tích đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận đúng thời gian quy định đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển Kinh tế - Xã
hội
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận như nhân tố
sinh thái (FAO, 1976). Theo FAO thì đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và
tự nhiên của bề mặt trái đất ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiệu quả sử dụng đất.
Như vậy đất được hiểu như tổng thể nhiều yếu tố bao gồm: Khí hậu, địa hình, đất, thổ
nhưỡng, thảm thực vật tự nhiên, động vật, những biến đổi do hoạt động của con người
(Huỳnh Văn Chương, 2011).
Đất đai là một vạt đất được xác định về mặt địa lý, là một phần diện tích bề
mặt của trái đất với những thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi có tính chất
chu kỳ có thể dự đốn được của mơi trường bên trên, bên trong, bên dưới nó như
khơng khí, loại đất, điều kiện địa chất, thủy văn, động thực vật, những hoạt động từ
trước và hiện tại của con người, ở chừng mực mà những thuộc tính này có ảnh hưởng
đáng kể đến việc sử dụng vạt đất đó của con người trong hiện tại và tương lai (FAO,
1976).
Như vậy đất đai là một khoảng không gian giới hạn theo chiều thẳng đứng và
theo chiều nằm ngang có vai trị quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản
xuất cũng như trong cuộc sống của xã hội loài người.
Từ các định nghĩa trên, đất đai được hiểu là: Đất đai là một vùng đất có vị trí cụ
thể, có ranh giới và có những thuộc tính tổng hợp của các yếu tố tự nhiên kinh tế xã hội
như: địa hình, khí hậu, thổ nhưỡng, địa chất, thủy văn, động thực vật và các hoạt động
sản xuất của con người.
1.1.1.2. Vai trò của đất đai đối với sử phát triển Kinh tế - Xã hội
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu
tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên
trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh
tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nơng,
lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào,
con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy
trì nịi giống đến ngày nay. Trải qua một q trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một
quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay!” Rõ ràng, đất đai khơng chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó cịn
có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn
đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia
thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất
đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an tồn về tài chính,
có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...
1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai
Theo Điều 22 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước quản lý về đất đai bằng các văn
bản, quy định cụ thể đến từng mục đích, đối tượng sử dụng đất gồm các nội dung sau:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
1.1.3. Những vấn đề đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.3.1. Một số khái niệm
a. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà
nước giao đất sử dụng.
Theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005 có ghi "Quyền sử dụng đất của cá nhân,
pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất" .
Đất đai có giá trị có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và
việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hồ
bình, cơng bằng xã hội lại là vấn đề rất khó khăn đối với mỗi một quốc gia trên Thế giới.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 có ghi “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định”. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước
ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng
hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84),
Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998,
năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất
đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác
quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng
đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử
dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ
sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện
đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ
mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan
hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề
nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền
sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hồ các lợi ích là rất cần thiết, và nếu
đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu
chúng ta khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát
sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai
mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù
hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu
đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn
tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và
thực tế cịn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay
đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn
bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn
bản khơng cịn phù hợp, hồn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất
đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm
hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
b. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,
quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật
dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng
như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền
sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và
quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn,
để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên
quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể
chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của
mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ
sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở
hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự
thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như
nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam
ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu tồn dân, thì
với nhà ở pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hố các hình thái sở hữu nhà ở.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân
sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp
của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả
hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp
nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nước cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có tính pháp lý
cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư
pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trị là cơ quan
quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa
vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho th
nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người
khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định.
* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều
phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an
toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của
chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ
của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông qua một số
biện pháp như:
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế,
xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức
việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng
như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hố các
hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và
quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà
ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà
nước.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị đang
phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy
mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở, có nơi cịn bị
bng lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra
thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật
nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực
thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào
thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác
quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà
c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
Theo Luật đất đai năm 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền
lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi
Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều cơng nhận quyền sử dụng của người
được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này
là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là giấy
tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi
và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở ln ln
đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng
một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt
chẽ thống nhất của Nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà
đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng
nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn
đầu tư kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như
thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
d. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có
quyền sở hữu nhà ở”.
1.1.3.2. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp
luật.
- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp
của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như
thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thơng tin địa chính
và hệ thống địa chính (Tài ngun và Mơi trường) điện tử, trong mơ hình Chính phủ
điện tử.
- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử
dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước
theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển.
1.1.3.3. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng,
chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà
ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các
Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính
theo thơng báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông
tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu
cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền.
1.1.4. Căn cứ pháp lý khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.4.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được cấp một
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho
mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì
cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay
sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
1.1.4.2. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật đất đai;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai có hiệu
lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng
đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.1.4.3. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy
tờ về quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất, gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10
năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ;
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất
đai có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
