Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (9.61 MB, 122 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
BÙI THỊ HUYỀN TÂM
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG
TẠI KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2018
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
BÙI THỊ HUYỀN TÂM
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG
TẠI KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. TRẦN THANH ĐỨC
HUẾ - 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa từng được được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác;
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tôi xin cam đoan và chịu trách nhiệm về đề tài của mình.
Huế, ngày 30 tháng 4 năm 2018
Tác giả
Bùi Thị Huyền Tâm
ii
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS. TS. Trần
Thanh Đức, người đã định hướng, chỉ bảo, giúp đỡ tôi tận tình trong suốt thời gian
thực hiện Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế, Ban
Chủ nhiệm khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp cùng tất cả các thầy cô đã
giảng dạy, hướng dẫn và tạo điều kiện cho tôi hồn thành q trình học tập và nghiên cứu.
Qua đây, tôi xin cảm ơn đến tập thể và các cá nhân lãnh đạo các cơ quan, đơn vị
như: Ban Quản lý Khu kinh tế Phú n, UBND huyện Đơng Hịa tỉnh Phú n, Phịng
Tài ngun và Mơi trường huyện Đơng Hịa, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đơng
Hịa… đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ nhiệt tình để tôi thực hiện tốt đề tài.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp,
những người đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt khố học này.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày 30 tháng 4 năm 2018
Tác giả
Bùi Thị Huyền Tâm
iii
TĨM TẮT
Trong thời gian qua cơng tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy vậy,
tình hình thu hồi đất và thực hiện công tác BT, HT&TĐC vẫn gặp nhiều khó khăn,
phức tạp; Việc quản lý đất đai của chính quyền địa phương trong thời gian dài cịn
lỏng lẻo; việc BT, HT của các dự án đã triển khai trước đây có sự chồng lấn, khơng rõ
ràng; Nhiều hộ gia đình, cá nhân đã thiếu sự hợp tác trong công tác kiểm kê tài sản và
cung cấp hồ sơ có liên quan; Sự phối hợp của các cơ quan, ban ngành tại địa phương
chưa thật sự đồng bộ, cịn ỷ lại; Một số dự án bố trí kinh phí để thực hiện chưa được
đảm bảo...
Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích, đánh giá những thuận và khó khăn trong công
tác thu hồi đất và thực hiện công tác BT, HT&TĐC trong triển khai thi công các dự án
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên, Đề tài: Đánh giá công tác
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế
Nam Phú Yên” đã cung cấp những thông tin về thực trạng thực hiện công tác này tại
địa bàn nghiên cứu, làm cơ sở khoa học cho việc đánh giá những mặt làm được và
những mặt hạn chế trong công tác thu hồi đất trước và sau khi xây dựng các dự án hạ
tầng, góp phần hồn thiện các chính sách, đưa ra những giải pháp hợp lý để nâng cao
công tác quản lý đất đai tại địa phương.
Với phương pháp nghiên cứu thu thập số liệu thứ cấp từ các phòng, ban liên
quan; Thu thập số liệu sơ cấp bằng các phiếu điều tra phỏng vấn các đối tượng chịu
ảnh hưởng bởi dự án; Phân tích, thống kê và xử lý số liệu... Từ đó đánh giá đúng thực
tế khách quan trong việc quản lý nhà nước về công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để
GPMB đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên, tỉnh Phú Yên.
Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Từ năm 2010 đến năm 2017, trên địa bàn
huyện Đơng Hịa đã thực hiện công tác thu hồi đất và lập phương án BT, HT&TĐC
cho 76 cơng trình, dự án với 340 phương án BT, HT&TĐC được thẩm định, với tổng
kinh phí được phê duyệt là 724.124.457.926 đồng, trong đó bao gồm 17 dự án thuộc
danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên.
Mặc dù, trong công tác BT, HT&TĐC cũng đã xảy ra một số khó khăn, vướng
mắc và tạo những ảnh hưởng khơng tốt trong quá trình thực hiện các phương án BT,
HT&TĐC như vụ việc của Dự án Nhà máy lọc hóa dầu Vũng Rô (giai đoạn 1) vào
cuối năm 2013, nhưng nhìn chung, cơng tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC trên địa bàn
KKT Nam Phú Yên luôn nhận được sự quan tâm và chỉ đạo kịp thời của các cấp, các
iv
ngành, trình tự thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; việc bố trí TĐC cho các
đối tượng chịu ảnh hưởng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của địa phương,
đảm bảo có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Ngoài ra, qua kết quả điều tra, nghiên cứu tại dự án Tuyến nối QL 1A (Đơng
Mỹ) đến KCN Hịa Hiệp - giai đoạn 1 cho thấy cơng tác thu hồi đất cịn gặp nhiều khó
khăn, vướng mắc đặc biệt là trong cơng tác xác định nguồn gốc thửa đất để quy chủ,
nguồn gốc và thời gian sử dụng, cũng như công tác tuyên truyền, vận động nhân dân
còn hạn chế, theo phương thức “cứ vận động, xác minh quy chủ đến đâu thì lập
phương án bồi thường đến đó”, dẫn đến diện tích thu hồi nhỏ lẻ, manh mún và rời rạc
trong việc bàn giao mặt bằng. Sau 05 năm thực hiện, chủ đầu tư và nhà thầu thi cơng
chỉ hồn thành khoảng 77,2% khối lượng cơng trình, kéo theo chi phí dự án tăng gần
gấp đơi so với dự tốn ban đầu. Nguyên nhân chủ yếu là do các hộ gia đình cá nhân ít
hài lịng với phương án BT, HT&TĐC đã được phê duyệt, với những lý do chính như:
Việc thu hồi đất đã làm mất quá nhiều diện tích đất sản xuất nông nghiệp của họ; Mức
giá bồi thường chưa thỏa đáng; Chính quyền địa phương chưa tạo được nhiều việc làm
cho các hộ dân sau thu hồi… chỉ một số ít hộ được điều tra, phỏng vấn hài lịng với
việc thu hồi đất của dự án, với lý do thủ tục giao nhận đất TĐC nhanh gọn, điều kiện
nơi ở TĐC mới tốt hơn nơi ở cũ.
Từ những phân tích, đánh giá về tình hình thực hiện cơng tác thu hồi đất, BT,
HT&TĐC trên địa bàn KKT Nam Phú Yên và kết quả nghiên cứu cụ thể, chúng tôi đã
đưa ra được các giải pháp về tăng cường năng lực quản lý hành chính nhà nước; đổi
mới và thực hiện tốt các chính sách pháp luật đất đai; giải quyết các vấn đề vướng mắc
trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để đẩy nhanh công tác GPMB đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật trong KKT Nam Phú Yên một cách nhanh gọn; phát huy sức
mạnh tổng hợp từ cấp xã đến cấp huyện để nâng cao hiệu quả trong công tác thu hồi
đất trên địa bàn KKT trong thời gian tới.
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
TÓM TẮT ......................................................................................................... iii
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. viii
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................ ix
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................. x
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .................................................................. 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ..................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học......................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ......................................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 3
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................... 3
1.1.2. Sự cần thiết của việc thực hiện cơng tác thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội. ............. 3
1.1.3. Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng.......................................................... 4
1.1.4. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ................................................... 8
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 18
1.2.1. Một số nghiên cứu về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một
số quốc gia trên thế giới ................................................................................... 18
vi
1.2.2. Một số kết quả trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam. .................................................. 23
1.2.3. Những kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng ........................................... 24
1.3. TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGỒI
NƯỚC CĨ LIÊN QUAN ................................................................................. 26
Chương 2.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 28
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................... 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 28
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...................................................................... 28
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................. 29
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................. 29
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh số liệu ................................... 30
2.3.3. Phương pháp tham vấn ........................................................................... 30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 31
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN KHU KINH
TẾ NAM PHÚ YÊN ........................................................................................ 31
3.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên Khu Kinh tế Nam Phú Yên .................... 31
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trên địa bàn Khu kinh
tế Nam Phú Yên. .............................................................................................. 34
3.1.3. Đặc điểm và vai trò của Khu kinh tế Nam Phú Yên trong phát triển kinh tế
xã hội của tỉnh Phú Yên ................................................................................... 38
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU KINH TẾ NAM
PHÚ YÊN ........................................................................................................ 43
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................ 43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trong khu kinh tế Nam Phú Yên ......................... 47
3.2.3. Những ảnh hưởng của việc công tác quản lý và sử dụng đất tại Khu kinh
tế Nam Phú Yên đến công tác đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ........................ 51
vii
3.3. KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG TẠI KHU KINH
TẾ NAM PHÚ YÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2017 ............................................... 52
3.3.1. Tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt
bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế
Nam Phú Yên. .................................................................................................. 52
3.3.2. Kết quả nghiên cứu việc thực hiện công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư tại dự án nghiên cứu ................................................................. 62
3.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện công tác thu hồi đất và các chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên. .............................. 78
3.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG CÔNG
TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ ĐỂ GIẢI
PHĨNG MẶT BẰNG ...................................................................................... 82
3.4.1. Giải pháp về cơng tác quản lý và chính sách thực hiện ........................... 83
3.4.2. Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc sống
cho người có đất bị thu hồi ............................................................................... 85
3.4.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện ............................................................... 86
3.4.4. Giải pháp về huy động và sử dụng nguồn vốn thực hiện ......................... 87
3.4.5. Giải pháp về công tác phối hợp và vận động của các cơ quan, đơn vị ..... 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 90
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 94
PHỤ LỤC ........................................................................................................ 97
viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Có nghĩa là
BT, HT
Bồi thường, hỗ trợ
BT, HT&TĐC
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
CNH-HĐH
Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa
CNQSDĐ
Chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
KHSDĐ
Kế hoạch sử dụng đất
KT-XH
Kinh tế - Xã hội
KCN
Khu công nghiệp
KKT
Khu kinh tế
QHCT
Quy hoạch chi tiết
QL
Quốc lộ
TĐC
Tái định cư
UBND
Ủy ban nhân dân
V/v
Về việc
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng hợp các chỉ tiêu KT-XH của huyện Đơng Hịa năm 2017.................. 35
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất tại KKT Nam Phú Yên .......................................... 47
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất tại khu kinh tế Nam Phú Yên theo đơn vị hành
chính ................................................................................................................ 49
Bảng 3.4. Tình hình thu hồi đất trên địa bàn huyện Đơng Hịa giai đoạn 2010-2017 .. 53
Bảng 3.5. Tổng hợp tình hình thu hồi đất và BT, HT&TĐC giai đoạn 2010-2017...... 54
Bảng 3.6. Tình hình thực hiện phương án BT, HT&TĐC giai đoạn 2010-2017.......... 55
Bảng 3.7. Đối tượng ảnh hưởng và kinh phí thực hiện phương án BT, HT&TĐC
giai đoạn 2010-2017 .................................................................................................. 56
Bảng 3.8. Thống kê dự kiến tình hình thu hồi đất dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ)
đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 ............................................................................... 67
Bảng 3.9. Thống kê tình hình thu hồi đất dự án Tuyến nối QL 1A (Đơng Mỹ) đến
KCN Hịa Hiệp - giai đoạn 1 ...................................................................................... 69
Bảng 3.10. Thống kê tình hình thu hồi đất và lập phương án BT, HT&TĐC dự án
Tuyến nối QL 1A (Đơng Mỹ) đến KCN Hịa Hiệp - giai đoạn 1 ................................ 71
Bảng 3.11. Tổng kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ của dự án Tuyến nối QL 1A
(Đơng Mỹ) đến KCN Hịa Hiệp - giai đoạn 1 ............................................................. 72
Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và BT, HT&TĐC của các đối
tượng chịu ảnh hưởng của dự án Tuyến nối QL 1A (Đơng Mỹ) đến KCN Hịa Hiệp giai đoạn 1 ................................................................................................................. 76
Bảng 3.13. Tổng hợp mức độ hài lòng của các đối tượng chịu ảnh hưởng khi Nhà nước
thu hồi đất để triển khai thực hiện dự án Tuyến nối QL 1A (Đơng Mỹ) đến KCN Hịa
Hiệp - giai đoạn 1 ...................................................................................................... 77
x
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí quy hoạch KKT Nam Phú Yên................................................. 32
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất trong KKT Nam Phú Yên. ........................................... 47
Hình 3.3. Hiện trạng sử dụng đất tại KKT Nam Phú Yên theo đơn vị hành chính ...... 48
Hình 3.4. Tỷ lệ các nhóm đất thu hồi đất trong KKT Nam Phú n ........................... 53
Hình 3.5. Sơ đồ vị trí Tuyến nối QL 1A (Đơng Mỹ) đến KCN Hịa Hiệp – giai
đoạn 1 ............................................................................................................... 63
1
MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế và là thành phần quan trọng hàng đầu của sự
sống. Đồng thời, đất đai cũng là địa bàn quan trọng trong phát triển KT-XH, an ninh
quốc phòng và là địa bàn phân bố chủ yếu của các khu dân cư. Với các hoạt động KTXH, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực và là một yếu tố đầu vào khơng thể thiếu.
Vì vậy, việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả đã trở thành một chiến lược quan trọng mang tính tồn cầu.
Trong giai đoạn CNH-HĐH đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế, công tác quản
lý nhà nước về đất đai đòi hỏi những yêu cầu nghiêm ngặt hơn. Việc tiếp cận các
thông tin về quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất đối với các nhà đầu tư vào
Phú Yên ngày càng thuận lợi và dễ dàng hơn với những cơ chế, chính sách ưu đãi
trong thu hút đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng trên cơ sở vận dụng chính sách ưu đãi
của Chính phủ để bảo đảm cơ chế mang tính ổn định, tạo sự an tâm cho nhà đầu tư,
khuyến khích thu hút các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng phát triển công nghiệp với quy mô lớn, đáp ứng yêu cầu sản xuất hàng hoá và
cạnh tranh trên thị trường, phấn đấu đưa Phú Yên trở thành trung tâm du lịch, dịch vụ
lớn trong khu vực và cả nước. Để thực hiện được vấn đề này, UBND tỉnh Phú Yên
luôn chú trọng thực hiện công tác quy hoạch xây dựng các khu đô thị, KCN, khu nông
nghiệp ứng dụng công nghệ cao… đặc biệt là Quy hoạch chung xây dựng KKT Nam
Phú Yên. Với mục tiêu trở thành KKT tổng hợp, có hạ tầng đơ thị hiện đại, làm động
lực phát triển cho vùng Duyên hải Nam Trung Bộ; là cửa ngõ hướng ra biển Đông của
các tỉnh Tây Nguyên và các tỉnh Nam Lào, Đông Bắc Campuchia và Thái Lan; là
trung tâm giao thương quốc tế lớn, có vị trí quan trọng về quốc phịng, an ninh; là
KKT với các khu chức năng chính như: cảng biển và dịch vụ cảng biển, công nghiệp
công nghệ cao, thương mại, dịch vụ, du lịch và các khu đô thị với hệ thống hạ tầng xã
hội và hạ tầng kỹ thuật đầy đủ.
Nhằm tạo điều kiện để KKT Nam Phú Yên phát triển theo đúng định hướng,
khai thác tối đa lợi thế sẵn có về vị trí địa lý, việc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật tại
KKT Nam Phú Yên luôn được chú trọng theo hướng triển khai đồng bộ, hiệu quả và
bền vững lâu dài; tạo cơ sở pháp lý trong việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư.
Công tác thu hồi đất và thực hiện BT, HT&TĐC để GPMB phục vụ các mục đích phát
triển kinh tế, vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng cần được thực hiện nhanh chóng,
đúng tiến độ, tạo quỹ đất sạch nhằm đáp ứng các yêu cầu của nhà đầu tư nhưng vẫn
giữ được sự hài hoà trong mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức kinh tế và người
2
sử dụng đất là vấn đề cần được quan tâm, giải quyết, nhằm hạn chế tối đa những khiếu
kiện, tranh chấp về đất đai của người sử dụng đất khi tổ chức thực hiện công tác BT,
HT&TĐC để GPMB.
Xuất phát từ những lý do trên, tôi chọn đề tài: “Đánh giá công tác thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu chung
Tìm hiểu, phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong việc tổ
chức thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để triển khai thi công các dự án
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên. Từ đó đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý và thực hiện việc thu hồi đất, BT,
HT&TĐC để GPMB, tạo quỹ đất sạch khi triển khai đầu tư xây dựng các dự án khác
trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu thực trạng trong cơng tác thu hồi đất và q trình giải quyết các vấn
đề liên quan đến công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB đối với các trường hợp
do Nhà nước thu hồi đất để triển khai thi công các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng tại KKT Nam Phú Yên.
- Phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong việc tổ chức thực
hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB triển khai thi công các dự án đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên.
- Đề xuất được giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả trong cơng tác quản lý
và thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB, tạo quỹ đất sạch khi
triển khai đầu tư xây dựng các dự án khác trên địa bàn nghiên cứu.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp thông tin về thực trạng công tác thu
hồi đất và thực hiện việc BT, HT&TĐC tại địa bàn nghiên cứu, làm cơ sở khoa học
cho việc đánh giá những mặt làm được và những mặt hạn chế khi Nhà nước thực hiện
việc thu hồi đất trước và sau khi đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng tại địa bàn nghiên
cứu và góp phần hồn thiện chính sách này.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nắm rõ thực trạng công tác BT, HT&TĐC để GPMB, từ đó góp phần đưa
ra những giải pháp hợp lý để nâng cao công tác quản lý đất đai tại địa phương. Là
cơ sở nghiên cứu cho các khu vực khác trên địa bàn nghiên cứu nói riêng và cả
tỉnh nói chung.
3
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai [32].
1.1.1.2. Bồi thường về đất
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [32].
1.1.1.3. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [32].
1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh
hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong
quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay khơng và các chương
trình nhằm khơi phục cuộc sống của họ. TĐC bao hàm cả việc thực hiện chính sách
bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. TĐC theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người
dân đến nơi ở mới.
1.1.2. Sự cần thiết của việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội.
Trong quá trình xây dựng và phát triển hiện nay, việc thu hồi đất để phát triển
KT-XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng và thực hiện việc BT,HT&TĐC để GPMB là
một trong những công việc quan trọng phải làm trên con đường CNH, HĐH đất nước.
Việc triển khai xây dựng nhiều cơng trình cơ sở hạ tầng, nhiều KKT, KCN, khu
cơng nghệ cao kéo theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao ngày càng
được quan tâm phát triển, tốc độ đô thị hố cũng diễn ra nhanh chóng, dẫn đến việc
thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB đối với sự phát triển cơ sở hạ
tầng và đời sống xã hội đóng vai trị hết sức quan trọng và được xem là điều kiện tiên
quyết để triển khai thực hiện dự án. Mặc dù, tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào
nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, cơng nghệ, điều kiện tự nhiên, tập
quán của người dân trong diện bị giải toả... nhưng nhìn chung phụ thuộc nhiều vào
thời gian tiến hành cơng tác thu hồi, BT, HT&TĐC để GPMB. Khi công tác thu hồi,
4
BT, HT&TĐC để GPMB được thực hiện theo đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm thời gian,
giảm tối đa chi phí cho việc giải toả đền bù và tạo điều kiện trong việc tập trung vốn
để đầu tư các cơng trình khác. Ngược lại, khi cơng tác này kéo dài sẽ gây ảnh hưởng
đến tiến độ thi công các cơng trình và chi phí thực hiện dự án, tăng chi phí bồi thường.
Dự án khơng hồn thành đúng tiến độ, dẫn đến sự quay vòng vốn chậm, đặc biệt đối
với các nhà đầu tư có nguồn vốn hạn hẹp, khó tận dụng vốn để đấu thầu của các cơng
trình khác, gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn như một dự
án dự kiến hoàn thành trong mùa khô nhưng do GPMB chậm, kéo dài nên việc xây
dựng phải tiến hành vào mùa mưa sẽ gây khó khăn cho việc thi cơng cũng như tập
trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án
khác. Ngoài ra, nếu công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB không được thực
hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “treo” cơng trình làm cho chất lượng cơng trình bị giảm,
các mục tiêu ban đầu khơng thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách
Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết khơng thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của
người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng xảy ra khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập
thể, gây mất ổn định và làm ảnh hưởng đến tình hình chính trị - xã hội.
Có thể thấy, cơng tác thu hồi đất, BT,HT&TĐC để GPMB mang tính quyết
định tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên trong việc triển khai thực hiện dự án, có
thể nói GPMB nhanh là một nửa dự án đã hồn thành. Đây được xem là việc làm
không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh
hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất. Do vậy, quá
trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề KT-XH cần được giải quyết kịp thời và thỏa
đáng. Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong
trường hợp thật cần thiết do luật định để phục vụ trong các trường hợp vì mục đích
quốc phịng, an ninh hoặc phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Việc thu
hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật có
thể hài hịa được các nhóm lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân.
1.1.3. Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng
1.1.3.1 Đặc điểm của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải
phóng mặt bằng:
Nhìn chung, cơng tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC thường mang tính: đa dạng,
phức tạp, nhạy cảm nhưng rất cấp thiết. Nó thể hiện khác nhau với mỗi dự án khác
nhau và liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
Tính đa dạng trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC thể hiện ở việc mỗi địa
phương khác nhau thì điều kiện tự nhiên, KT-XH, định hướng phát triển khác nhau,
giá trị đất và các tài sản gắn liền trên đất cũng khác nhau. Do đó, các dự án thực hiện
5
trên mỗi vùng khác nhau thì việc thực hiện cơng tác thu hồi đất và các chính sách BT,
HT&TĐC khơng thể hoàn toàn giống nhau và được vận dụng linh hoạt sao cho phù hợp
với điều kiện đa dạng của từng địa phương nhằm mang lại hiệu quả cao.
Tính phức tạp thể hiện ở việc thực hiện BT, HT&TĐC liên quan mật thiết đến
nhiều vấn đề KT-XH như: Tình trạng đất đai bị biến động về diện tích, hình thể, mục
đích sử dụng hay nguồn gốc hình thành đất khác nhau, giấy tờ về nguồn gốc đất đai
không rõ ràng làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ gặp nhiều khó khăn và trở nên phức
tạp. Mặt khác, trong quá trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số
hộ phát sinh hoặc người dân tự ý xây mới các cơng trình trên đất đang thực hiện công
tác thu hồi… gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án; Giá cả thị trường luôn biến
động do đó đơn giá BT, HT cũng biến động và phụ thuộc nhiều vào tình hình phát
triển kinh tế, khi đơn giá thay đổi thì phải tính tốn giá trị bổ sung hỗ trợ lại cho người
dân bị ảnh hưởng. Nhiều dự án bị đình trệ vì khơng có đủ kinh phí thực hiện mặc dù
dự tốn kinh phí đã được tính tốn kỹ lưỡng trước khi được phê duyệt. Tính phức tạp
cũng thể hiện ở chính sách thực hiện: Cùng một khu vực nhưng thời điểm khác nhau
có thể sẽ áp dụng những chính sách BT, HT&TĐC khác nhau, hoặc cùng một dự án
nhưng thực hiện dang dở hoặc kéo dài nhiều năm sẽ áp dụng các văn bản khác nhau
dẫn đến giá trị bồi thường của các quyết định cũng khác nhau. Trong khi đó, trình độ
dân trí ở một số vùng cịn thấp nên q trình thu hồi đất ở những nơi đó sẽ rất phức
tạp. Tâm lý của một số người dân, nhất là khu vực nông thôn thường không muốn di
dời, chuyển đổi nghề nghiệp nên khơng ủng hộ các chính sách đề ra, gây khó khăn cho
cơng tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC. Do vậy, trong những năm gần đây, tại các kỳ họp
Quốc hội, Hội đồng nhân dân, UBND các cấp, các nội dung liên quan đến việc giải
quyết khiếu kiện của người dân trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC diễn ra
thường xuyên và liên tục. Điều đó đã nói lên tính phức tạp, nhạy cảm của vấn đề này.
Trong cơng tác thu hồi đất, tính nhạy cảm được thể hiện thông qua việc BT,
HT&TĐC ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân. Thu hồi đất trong thực tế
được xem như là mối quan hệ chuyển dịch đất đai đặc biệt trong đó người bị thu hồi
đất khơng có nhu cầu chuyển nhượng đất đang sử dụng, khơng có nhu cầu TĐC nơi ở
mới mà hoàn toàn phụ thuộc vào Nhà nước và chỉ được Nhà nước bồi thường theo luật
định. Do đó, vấn đề nhạy cảm này cần được xử lý đúng mực, linh hoạt và khéo léo để
hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện và tạo lòng tin trong nhân dân. Thấy rõ điều
này, nhiều quy định mới về BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục tiêu
phát triển được ban hành để thực hiện, nhằm ổn định về KT-XH, chăm lo đời sống cho
người lao động khi mất tư liệu sản xuất, tạo điều kiện trong việc thực hiện công tác thu
hồi đất theo quy hoạch, KHSDĐ đã được phê duyệt. Tuy nhiên, không phải tất cả nơi
nào và lúc nào cũng thực hiện đúng các chủ trương, chính sách đó.
6
Bên cạnh đó, cơng tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC ln mang tính cấp thiết, việc
thực hiện q trình CNH - HĐH và kéo theo đó là q trình đơ thị hố địi hỏi phải xây
dựng nhiều cơng trình để nâng cấp, làm mới cơ sở hạ tầng hiện có phục vụ cho sự phát
triển. Do đó, BT, HT&TĐC sao cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương ln có
ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cần có những giải pháp kịp thời để thực hiện tốt cơng tác
mang tính cấp thiết này, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của đất nước.
1.1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và giải phóng mặt bằng:
Thu hồi đất, BT, HT&TĐC để thực hiện GPMB là vấn đề thời sự nan giải, là
nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công
tác thu hồi đất. Việc lập và phê duyệt phương án BT, HT&TĐC và thực hiện chi trả
tiền BT, HT và bố trí TĐC, di dời tài sản gắn liền với đất để GPMB nhanh hay chậm
phụ thuộc vào một số yếu tố chủ yếu liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất
đai cụ thể như sau:
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước: Đất đai là một đối
tượng quản lý phức tạp, biến động theo sự phát triển của nền KT-XH, do vậy chính
sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là những quy định của Nhà nước về
bồi thường thiệt hại như: đối tượng được bồi thường, đối tượng phải bồi thường, mức
bồi thường và tổ chức thực hiện. Đây là một trong những nhân tố mang tính quyết định
đến cơng tác BT, HT&TĐC để thực hiện các cơng trình, dự án đồng thời là căn cứ
pháp lý quan trọng để xác định nội dung bồi thường, mức độ bồi thường, giá cả bồi
thường và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời,
chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân trong vùng bị di dời và phải
thực hiện TĐC ở nơi ở mới.... tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai của các
bên bao gồm: tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư, đối tượng phải bồi
thường), Nhà nước, người bị thu hồi đất.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở: Quy
hoạch, KHSDĐ, QHCT xây dựng và phát triển nhà ở là việc bố trí sắp xếp các loại
hình sử dụng đất, nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng trong phạm vi không
gian và thời gian nhất định một cách hợp lý và hiệu quả nhất, khai thác các lợi thế và
tiềm năng của đất đai. Việc lập quy hoạch, KHSDĐ, xây dựng phát triển nhà ở được
xem xét một cách tồn diện với các khía cạnh, trong đó ln chú trọng đến tính phức
tạp của cơng tác bồi thường, GPMB và cần có sự tính tốn, cân nhắc để đảm bảo tính
khoa học, tính khả thi cao nhất, hạn chế tối đa hoặc tránh lập quy hoạch, kế hoạch phải
sử dụng đất thuộc những khu đông dân cư, những công trình lớn... để giảm bớt chi phí
bồi thường và GPMB; Phải ổn định, tiến hành trước một bước và công khai cho tồn
dân biết, tránh những trở ngại khơng đáng có trong cơng tác bồi thường, GPMB.
7
- Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Đây là những công tác quyết định đến tiến độ
của công tác bồi thường, GPMB. Nếu công tác giao đất, cho thuê đất đã được hồn tất
thì cơng tác BT, HT&TĐC để GPMB sẽ được tiến hành nhanh chóng hay cơng tác cấp
giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất kịp thời sẽ thuận lợi
trong việc xác định tính hợp pháp của đất đai và tài sản gắn liền với đất, làm căn cứ để
xét xem việc bồi thường hay khơng bồi thường. Ngồi ra, trong cơng tác cấp giấy
CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì cơng tác điều tra, đo đạc và
thực hiện các thủ tục nhà đất khác cũng đóng vai trị quyết định, việc chỉnh lý, cập biến
động kịp thời của các thửa đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong cơng tác kiểm kê, tính
tốn khối lượng bồi thường.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định trong quản lý và sử dụng
đất: Công tác BT, HT&TĐC để GPMB là một việc làm phức tạp, gắn liền với quyền
lợi về tài chính nên dễ xảy ra những hành vi vi phạm pháp luật nhằm trục lợi. Chính
quyền địa phương cấp trên, hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và
coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác BT,
HT&TĐC để kịp thời phát hiện những sai phạm, vi phạm pháp luật trong việc thực thi
công tác thu hồi để xử lý và tạo niềm tin trong nhân dân.
- Quỹ đất bố trí tái định cư: Việc thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phịng;
phục vụ mục đích phát triển kinh tế, vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thường mang tính
bắt buộc đối với người dân. Việc thu hồi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế
về đất đai, nhà cửa của người dân, ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu
nhập, đến phong tục tập quán và thói quen của người dân... Do vậy, khi tiến hành công
tác thu hồi, Nhà nước cần phải có chính sách lập và xây dựng khu TĐC nhằm đảm bảo
ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho các đối tượng bị thu hồi, tạo sự yên tâm
cho người bị thu đất khi di chuyển đến nơi ở mới. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và
tác động đến tiến độ thi công, GPMB khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho
các dự án đầu tư phát triển. Một dự án có sẵn đất TĐC để bố trí cho người dân bị giải
tỏa sẽ được thực hiện một cách nhanh chóng, dễ dàng, tránh thời gian chờ đợi để nhận
đất làm nhà hoặc không phải thuê nhà ở sau khi bị thu hồi đất... Giảm sự ách tắc trong
việc thực hiện GPMB cho dự án.
- Công tác tổ chức của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
giải phóng mặt bằng: Cơng tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ
cũng như chất lượng của cơng tác bồi thường, GPMB. Do vậy, cần có sự phối hợp một
cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan và sự quan tâm, chỉ đạo
thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương; sự quản lý tập
trung thống nhất của các cấp quản lý và ý thức trách nhiệm đội ngũ cán bộ làm công
tác bồi thường trực tiếp; đồng thời phải làm tốt công tác tuyên truyền vận động phổ
8
biến chính sách, pháp luật của Nhà nước đến từng đối tượng chịu ảnh hưởng bởi việc
thu hồi, nâng cao ý thức trách nhiệm, tự giác, nghiêm chỉnh chấp hành các quy định
của nhà nước của người dân thì cơng tác GPMB sẽ được thực hiện nhanh chóng, tránh
được trình trạng cố ý kéo dài thời gian, chây ỳ, không chịu thực hiện những quy định
của Nhà nước của người dân, kéo dài thời gian thực hiện dự án...
- Sự phát triển của thị trường bất động sản và ảnh hưởng của nó tới giá đất ở
nơi đi và giá đất ở nơi đến trong cơng tác giải phóng mặt bằng: Hiện nay, các quan hệ
mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang diễn ra phổ biến nhưng nó diễn ra
với một q trình "ngầm" nằm ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước. Do đó, việc hình
thành và phát triển thị trường bất động sản đưa các quan hệ giao dịch nhà đất như:
quan hệ mua bán, cho thuê, thuê lại, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất... công khai trên thị trường dưới sự kiểm
sốt, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá
đất để tính bồi thường thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc
chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân.
- Công tác định giá đất, định giá bất động sản, xác định giá cụ thể khi thực hiện
bồi thường đất: Việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và thực
tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy nhanh
tiến độ thi cơng các cơng trình, dự án tăng hiệu quả sử dụng đất, quyết định đến nguồn
vốn chi cho công tác bồi thường của dự án. Định giá đất, định giá bất động sản có ảnh
hưởng lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của một địa phương và
sự phát triển chung của quốc gia trong quá trình CNH-HĐH đất nước, ảnh hưởng đến
việc thu hút nguồn vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngồi nước. Do đó, để khắc
phục hiện tượng này, cần phải định giá đất, định giá bất động sản, xác định giá cụ thể
chính xác, hợp lý, để mức giá trị bồi thường phù hợp tức là phải đảm bảo bằng hoặc
sát với giá chuyển nhượng thực tế, đảm bảo cho người bị thu hồi tái tạo được cuộc
sống của mình trên mảnh đất mới, phải bằng hoặc hơn nơi ở cũ.
1.1.4. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.4.1. Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất qua các giai đoạn
a. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993
Việc thực hiện công tác bồi thường thiệt hại trước khi Luật Đất đai năm 1993
có hiệu lực được thực hiện theo Nghị định số 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng
Chính phủ quy định về thể lệ tạm thời trưng thu ruộng đất. Trong đó nguyên tắc bồi
thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng và cách giải quyết theo những nguyên
tắc vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhường ruộng đất khác cho người có ruộng đất
9
bị trưng dụng để họ có thể tiếp tục sản xuất hoặc bồi thường một số tiền bằng từ 1 đến
4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng… Nếu phải dời nhà, giếng
nước đi nơi khác, thì người có nhà, giếng nước được giúp đỡ để xây dựng cái khác hay
hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch, phải phá huỷ trên ruộng đất bị trưng dụng, phải
được bồi thường đúng mức… Trường hợp trên ruộng đất dùng vào việc xây dựng có
những mồ mả cần dời đi nơi khác, thì cơ quan cần ruộng đất phải thơng báo cho những
người có mồ mả biết, định thời hạn cho họ dời mồ mả đi chỗ khác, và căn cứ vào tình
hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền thích đáng
làm phí tổn di chuyển. Nếu là mồ mả khơng có chủ thì cơ quan cần dùng đất phải chịu
trách nhiệm dời đi một cách chu đáo… Những khoản bồi thường về ruộng đất bị trưng
dụng do cơ quan cần ruộng đất trả cho người có ruộng đất hoặc người đại diện hay là
người thừa kế hợp pháp của họ. Việc bồi thường này được thực hiện cho đến khi có
Hiến pháp 1980 ra đời và quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân [1].
Năm 1988, Luật đất đai ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, tại khoản 4 Điều 48 Luật này quy định: “Bồi thường
thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hồn
thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của
pháp luật” [26]. Sau đó, việc bồi thường thiệt hại đất nơng nghiệp, đất có rừng khi bị
chuyển sang sử dụng mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại được thực hiện theo
Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng.
b. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Hiến pháp 1992 ra đời được xem là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng.
Theo đó quy định: “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” và “Tài
sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức khơng bị quốc hữu hố. Trong trường hợp thật cần
thiết vì lý do quốc phịng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc
trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường.
Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” [25].
Trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thơng qua và có hiệu lực
từ ngày 15/10/1993. Trong đó, quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung
giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” [28], đây được xem là sự đổi
mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB.
Nhằm cụ thể hoá các quy định của Luật Đất đai năm 1993, nhiều văn bản quy
định về chính sách bồi thường, GPMB đã được ban hành, bao gồm như: Nghị định số
10
90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng; Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;
Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của liên bộ Tài chính - Xây dựng Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số
87/CP… là những văn bản pháp lý mang tính tồn diện cao và cụ thể hố việc thực
hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng
mục đích sử dụng, cùng hạng đất… Tuy nhiên, ngày 24/4/1998, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP “Về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng”
thay thế Nghị định số 90/CP nói trên và Thơng tư số 145/1998/TT-BTC ngày
04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày
24/4/1998 của Chính phủ, một lần nữa những quy định về chính sách bồi thường,
GPMB được làm rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất,
đối tượng phải bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi
thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền
với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện… để tạo điều kiện đẩy
nhanh tốc độ GPMB và tiến độ thi cơng cơng trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu về hội nhập và phát triển của nền KTXH, cũng như nhu cầu sử dụng đất vì mục đích phát triển kinh tế ngày càng gia tăng.
Tuy nhiên, ngày 02/12/1998, Luật số 10/1998/QH10 được ban hành nhằm sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/7/1993 và đến ngày 29/6/2001, Quốc hội khóa X
tiếp tục thơng qua và ban hành Luật số 25/2001/QH10 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật đất đai năm 1993 và năm 1998 nhằm hoàn thiện hơn nữa các quy định của
pháp luật trong quản lý và sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý và hiệu quả.
Nhìn chung, trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, chính sách thu hồi đất,
BT, HT&TĐC đã có tiến bộ nhằm đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước ta.
Tuy nhiên, cơ chế thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn một số
nhược điểm như sau:
+ Mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung một số nội dung nhưng còn nhiều vướng
mắc phát sinh ở các vấn đề như: giá đền bù về đất và tài sản gắn liền trên đất chưa hợp
lý, thiếu cơ sở khoa học, không sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường; quy
định về đối tượng được đền bù về đất, đền bù bằng tiền, TĐC, hỗ trợ việc làm... chưa
rõ ràng; Chưa thống nhất về giá đất tính bồi thường thiệt hại, nhiều quyết định của
UBND cấp tỉnh về giá đất để tính tiền bồi thường cịn thiếu cơ sở, giá đất do địa
phương quy định còn thấp hơn so với giá thị trường, người bị thu hồi đất nơng nghiệp
chịu thiệt thịi; việc xác định diện tích đất làm nhà ở chưa phù hợp với thực tế.
11
+ Chưa có quy định cụ thể về biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi
đất gây ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án, làm chậm tiến độ thực hiện của
dự án đầu tư và ảnh hưởng đến cuộc sống của người bị thu hồi đất sau khi phải di
chuyển chỗ ở. Quy định chi tiết về chính sách TĐC cịn chưa cụ thể, việc lựa chọn các
khu TĐC thường bị động, một số địa phương chưa quan tâm tới việc xây dựng hoặc
mở rộng các khu dân cư để bố trí cho các hộ phải di dời trong KHSDĐ hàng năm. Thu
hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền; nhiều trường hợp
phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết thỏa đáng, điều kiện
của các khu TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi.
+ Nhà đầu tư dự án, cơng trình thường phải làm việc với rất nhiều đối tác để
thực hiện việc bồi thường, GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả 03 cấp
tỉnh, huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường, GPMB và với người có đất bị thu hồi.
c. Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013
Luật Đất đai năm 1993, được sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001
chỉ quy định một hình thức Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các
dự án đầu tư và nhà đầu tư phải thực hiện BT, HT&TĐC cho người có đất bị thu hồi,
cho đến khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời trên cơ sở Hiến pháp 1992, kế thừa có chọn
lọc các nội dung của Luật Đất đai cũ, được Quốc hội thơng qua và có hiệu lực từ ngày
01/7/2004, đã có những đổi mới quan trọng, làm rõ hơn các chủ trương, chính sách của
Đảng và Nhà nước trong việc giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường,
GPMB trong việc triển khai thực hiện các cơng trình, dự án đồng thời đảm bảo quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để giải quyết các tồn tại, vướng
mắc khi thi hành Luật Đất đai năm 1993, trong đó một số điểm mới về chính sách bồi
thường của Luật Đất đai năm 2003 chủ yếu như sau:
- Xác định rõ phương thức bồi thường khi thu hồi đất là: Bồi thường bằng đất,
bằng tiền hoặc nhà ở chung cư. Mức bồi thường của Nhà nước phải tương đương hoặc
hơn so với thiệt hại thực tế để người bị thu hồi đất an tâm ổn định cuộc sống.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thơng báo cho người bị thu hồi đất biết
lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường,
GPMB và TĐC trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nơng
nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp,
- Đối với những vi phạm của người sử dụng đất trong trường hợp khơng chấp
hành chính sách bồi thường của Nhà nước khi quy hoạch đã được công khai, phương
án bồi thường đã được bàn bạc dân chủ thấu tình đạt lý nhưng người bị thu hồi đất vẫn
không chấp nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ thực
hiện quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế. Trong trường hợp thẩm quyền giao đất
của Chính phủ thì UBND cấp tỉnh thực hiện biện pháp cưỡng chế.
12
- Điều kiện để được bồi thường là người bị ảnh hưởng phải có giấy CNQSDĐ
hoặc các giấy tờ hợp lệ được quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003.
- Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. UBND cấp tỉnh lập và thực
hiện các dự án TĐC trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị
thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu TĐC được quy hoạch chung cho nhiều dự
án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp khơng có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và
được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị;
bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất
ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.
- Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà khơng
có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng
tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo
chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
- Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi
giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong tổng giá trí được BT, HT.
Để cụ thể hóa các quy định trong thực hiện việc bồi thường, GPMB theo quy
định của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành một số văn bản hướng dẫn cụ
thể như: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 17/2006/NĐCP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định
hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ - CP về việc chuyển
công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày
07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;
Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất... Về cơ bản, các chính sách bồi thường, GPMB theo Luật
Đất đai năm 2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng
thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường,
GPMB trong giai đoạn này.
13
Tuy nhiên, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong cơng tác bồi thường,
GPMB ngày 25/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy
định bổ sung về việc cấp giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục BT, HT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai; Thơng tư số 06/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Thơng tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTCBTNMT ngày 31/01/2008 về Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BT, HT&TĐC;
Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định chi tiết về BT, HT&TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất... Trong đó, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã tập trung làm rõ và bãi bỏ một số
điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2006/NĐ-CP…về một số
vấn đề cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BT, HT&TĐC.
Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP là đảm bảo quyền và lợi ích
của người sử dụng đất, thực hiện hài hịa giữa 03 nhóm lợi ích bao gồm: Người sử
dụng đất, Nhà đầu tư và Quyền của Nhà nước theo quy định của pháp luật.
d. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay:
Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các
mối quan hệ về đất đai. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy
khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, bản thân nó cũng đã bộc
lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai cịn nhiều bất
cập, ảnh hưởng khơng tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an tồn xã hội. Do
vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003, làm
công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai.
Ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XI đã thơng qua Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực
kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương
với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại,
hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan
trọng, có tác động sâu rộng đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước, thu hút được sự
quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa
những quy định cịn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003,
nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những
hạn chế, bất cập trước đó. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản
trong việc thu hồi đất và thực hiện công tác BT, HT&TĐC như sau:
