Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.09 MB, 98 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ MAI SƯƠNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TAM KỲ,
TỈNH QUẢNG NAM”
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ MAI SƯƠNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TAM KỲ,
TỈNH QUẢNG NAM”
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Mai Sương
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình đào tạo Cao học ngành Quản lý đất đai và khóa
luận tốt nghiệp này, tôi xin trân trọng cám ơn:
Trước hết, tôi xin chân thành cám ơn đến quý thầy cô giáo khoa Tài ngun đất
và Mơi trường nơng nghiệp cùng tồn thể thầy cô giáo Trường Đại học Nông Lâm
Huế đã trang bị cho tơi nhiều kiến thức bổ ích và q giá trong suốt thời gian học tập
tại trường.
Xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy PGS.TS. Huỳnh Văn Chương; giáo
viên hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ; chỉ bảo cho tơi trong suốt q trình học
tập cũng như hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Cám ơn sự hợp tác, giúp đỡ và chia sẻ của các cán bộ Phịng Tài ngun và mơi
trường, Trung tâm bồi thường và giaỉ phóng mặt bằng thành phố Tam Kỳ, Phịng Bồi
thường và giải phóng mặt bằng thuộc Ban quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai, cán bộ và
nhân dân xã Tam Thăng, tuyến đường Điện Biên Phủ trong thời gian khảo sát thực địa
tại địa phương.
Xin được gửi lời cám ơn đến gia đình, đồng nghiệp, bạn bè và những người
thân đã động viên tôi trong suốt thời gian học tập và hồn thành khóa luận này.
Xin chân thành cám ơn!
Huế, tháng
năm 2018
Học viên thực hiện
Nguyễn Thị Mai Sương
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Trong thời gian qua, việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đã gặp khơng ít khó
khăn, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của nhiều dự án trên địa bàn thành phố
Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam. Để đánh giá thực trạng, tìm hiểu ngun nhân, từ đó đề
xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ của cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của nhà nước trên địa bàn,
tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư của một số dự án trên địa bàn thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam”
Với phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu liên quan đến công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn, đồng thời tiến hành thu
thập thông tin của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong diện giải tỏa bồi thường và
bố trí tái định cư thơng qua phiếu điều tra hoặc phỏng vấn trực tiếp các đối tượng có
liên quan như: Các cấp chính quyền, Ban quản lý các dự án, các cơ quan tổ chức có
liên quan khác và phỏng vấn người dân, cán bộ địa phương,... để thu thập các thông tin
sơ cấp nhằm đạt được mục đích nghiên cứu.
Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy:
- Qua các năm nhìn chung cơng tác quản lý đất đai tại thành phố Tam Kỳ, tỉnh
Quảng Nam có tổ chức và dần dần đi vào nề nếp, ổn định hơn nhờ có các văn bản
hướng dẫn thực hiện cơng tác quản lý đất đai của thành phố và của tỉnh. Tuy nhiên hệ
thống lưu trữ hồ sơ, dữ liệu địa chính cịn thiếu khoa học nên khi thu hồi, xây dựng
phương án bồi thường, hỗ trợ mất rất nhiều thời gian và công sức.
- Trong giai đoạn năm 2014 – 2018, việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư tại thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam được coi là “thành công”. Đến
nay, KCN Tam Thăng đã GPMB đạt tỷ lệ 95,24%, dự án đường Điện Biên Phủ đạt
90% tạo quỷ đất sạch, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và kêu gọi nhà đầu tư; nhiều
dự án được triển khai đúng tiến độ, tạo việc làm cho người lao động, góp phần đẩy
nhanh tốc độ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện tốt các nhiệm vụ phát triển kinh
tế - xã hội của tỉnh. Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án, tỉnh Quảng Nam cũng còn một số khó
khăn, tồn tại nhất định, cụ thể:
- Cơng tác tổ chức thực hiện chưa được chun mơn hóa và còn yếu kém trong
tổ chức thực hiện; các cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư chưa đảm bảo về trình độ chuyên môn và khả năng tổ chức thực hiện, chưa được
đào tạo và bồi dưỡng chuyên môn sâu để thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ và
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
tái định cư. Do vậy, dẫn đến việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước
thu hồi đất gặp khó khăn, hạn chế hơn.
- Việc thực hiện nguyên tắc dân chủ, công khai, công bằng, đúng luật có lúc cịn
thiếu kinh nghiệm, cịn mang tính hình thức tạo nên hoang mang đối với người dân có
đất thu hồi.
- Trình tự và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án
về cơ bản thực hiện đúng quy định tại các nghị định về thu hồi đất, GPMB, giá đất. Việc
chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ được thực hiện nghiêm túc, đảm bảo các quy định của
pháp luật. Tuy vậy, đơn giá bồi thường về đất đai còn thấp so với thực tế, giá bồi
thường về cây cối, hoa màu, vật kiến trúc cũng tương đối thấp. Các hạng mục về vật
kiến trúc quy định chưa đầy đủ, gây khó khăn trong việc áp giá.
Trước những hạn chế, bất cập trong cơng tác giải phóng mặt bằng, đề tài đã
nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, tăng cường sự tham gia của người dân như: khẩn trương hồn thiện các
chính sách, pháp luật nhằm đảm bảo tính nhất qn, đảm bảo cơng bằng, tránh tình
trạng mỗi địa phương, mỗi dự án có chính sách khác nhau. Một số giải pháp nhằm
nâng cao năng lực nguồn nhân lực, đội ngũ cán bộ thực hiện cơng tác giải phóng mặt
bằng, nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ trong việc giải quyết hồ sơ cho công
dân. Một số giải pháp nhằm tăng cường sự tham gia của người dân, giúp người dân chủ
động trong việc tiếp cận thông tin cũng như đóng góp ý kiến cho việc thực hiện dự án,
góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án, giúp cho các chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước ta đạt được sự đồng thuận cao của người dân.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
TÓM TẮT .................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ ................................................................... ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH .................................................................................. x
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .................................................................. 2
2.1. MỤC ĐÍCH .......................................................................................................... 2
2.2. MỤC TIÊU ........................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ........................................................................................ 2
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ........................................................................................ 3
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 4
1.1.1. Các khái niệm .................................................................................................... 4
1.1.2. Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư.......... 6
1.1.3. Đặc điểm của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ tái định cư ........ 7
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN............................................................................................. 8
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về giải phóng mặt bằng, bồi thường
và hỗ trợ tái định cư ..................................................................................................... 8
1.2.2. Chính sách giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư qua các thời
kỳ ở nước ta ................................................................................................................. 9
1.2.3. Tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và bố trí tái định
cư ở nước ta ............................................................................................................... 12
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
1.2.4. Ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
đến kinh tế - xã hội .................................................................................................... 13
1.2.5. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư ở tỉnh
Quảng Nam ............................................................................................................... 14
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............... 15
CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................... 17
2.1. PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU........................................................... 17
2.1.1. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 17
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 17
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 17
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 18
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 18
2.3.2. Phương pháp điều tra khảo sát thực địa ............................................................ 20
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ................................................ 20
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................. 20
2.3.5. Phương pháp bản đồ ......................................................................................... 20
2.3.6. Phương pháp tổng hợp và xử lí số liệu, tài liệu ................................................. 20
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 22
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI ...................... 22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 22
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 28
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tam Kỳ,
tỉnh Quảng Nam ........................................................................................................ 32
3.2. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ TAM KỲ, TỈNH QUẢNG NAM ........................................................ 33
3.2.1. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai .............................................................. 33
3.2.2. Tình hình biến động đất đai trên địa bàn Thành phố Tam Kỳ ........................... 39
3.2.3. Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư ở
thành phố Tam Kỳ ..................................................................................................... 44
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
3.3. Q TRÌNH THỰC HIỆN CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ TẠI KHU CÔNG NGHIỆP TAM THĂNG VÀ ĐƯỜNG ĐIỆN BIÊN PHỦ
THÀNH PHỐ TAM KỲ ............................................................................................ 45
3.3.1. Dự án khu công nghiệp Tam Thăng, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam ....... 45
3.3.2. Dự án Đường Điện Biên Phủ, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam ................. 57
3.3.3. Chính sách hỗ trợ, tái định cư của 2 dự án ........................................................ 66
3.3.4. Đánh giá chung ................................................................................................ 72
3.3.5. Tổng hợp quan điểm của người dân có đất bị thu hồi đối với mức bồi thường, hỗ
trợ tại KCN Tam Thăng và dự án đường Điện Biên Phủ ............................................ 73
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ BỒI THƯỜNG, HỖ
TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI KCN TAM THĂNG VÀ ĐƯỜNG ĐIỆN BIÊN PHỦ
TRONG THỜI GIAN TỚI. ........................................................................................ 75
3.4.1. Giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC ......................................... 75
3.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện ......................................................................... 77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 78
1. Kết luận ................................................................................................................. 78
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 81
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 83
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Diễn giải
BQL
Ban quản lý
BTC
Bộ Tài Chính
BTHT & TĐC
Bồi thường hỗ trợ và tái định cư
BTNMT
Bộ Tài ngun Mơi trường
CNH-HĐH
Cơng nghiệp hóa-hiện đại hóa
CNQSDĐ
Chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội Đồng Nhân Dân
KCN
Khu cơng nghiệp
KT-XH
Kinh tế - xã hội
NĐ-CP
Nghị đinh-Chính phủ
QĐ-UBND
Quyết định-Ủy ban Nhân dân
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
TĐC
Tái định cư
TP
Thành phố
TT
Thông tư
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018............................................................... 39
Bảng 3.2. Cơ cấu các loại đất năm 2018 .................................................................... 41
Bảng 3.3. Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 ........... 42
Bảng 3.4. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án KCN Tam
Thăng ........................................................................................................................ 52
Bảng 3.5. Đơn giá đất bồi thường của dự án KCN Tam Thăng .................................. 53
Bảng 3.6. Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án KCN Tam Thăng ................ 53
Bảng 3.7. Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất KCN Tam Thăng ....................................... 56
Bảng 3.8. Tổng hợp đối tượng được bồi thường và không được bồi thường của dự án
đường Điện Biên Phủ................................................................................................. 61
Bảng 3.9. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án đường Điện
Biên Phủ .................................................................................................................... 62
Bảng 3.10. Đơn giá đất bồi thường của dự án KCN Tam Thăng ................................ 62
Bảng 3.11. Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án KCN Tam Thăng.............. 63
Bảng 3.12. Kết quả tái định cư dự án KCN Tam Thăng ............................................. 70
Bảng 3.13. Kết quả tái định cư dự án đường Điện Biên Phủ....................................... 71
Bảng 3.14. Kết quả khảo sát thu thập ý kiến của người dân tại KCN Tam Thăng và
đường Điện Biên Phủ đối với đơn giá bồi thường về đất ............................................ 73
Bảng 3.15. Kết quả khảo sát thu thập ý kiến của người dân tại KCN Tam Thăng và
đường Điện Biên Phủ đối với đơn giá bồi thường về tài sản, hỗ trợ, tái định cư ......... 74
Bảng 3.16. Tổng hợp đánh giá về việc làm, thu nhập của người dân tại dự án KCN
Tam Thăng và dự án đường Điện Biên Phủ ............................................................... 75
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 3.1. Sơ đồ thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam ................................................ 22
Hình 3.2. Sơ đồ khu đơ thị mới thành phố Tam Kỳ .................................................... 28
Hình 3.3. Biểu đồ cơ cấu các loại đất thành phố Tam Kỳ năm 2018 ........................... 41
Hình 3.4. Khu cơng nghiệp Tam Thăng ..................................................................... 49
Hình 3.5. Khu cơng nghiệp Tam Thăng mơ hình 3D .................................................. 49
Hình 3.6. Dự án Điện Biên Phủ đang thi cơng ........................................................... 59
Hình 3.7. Khu dân cư của dự án KCN Tam Thăng ..................................................... 71
Hình 3.8. Khu dân cư của dự án Điện Biên Phủ ......................................................... 72
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại, là cơ sở để sản xuất ra của
cải vật chất. Đất đai là hàng hóa đặc biệt có tính cố định về vị trí và không thay đổi về
số lượng, là yếu tố quan trọng có tác động mạnh mẽ đến đời sống của con người.
Trong tình hình đất nước ta hiện nay thì cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng là
một trong những thành phần cần thiết gắn liền với tiến trình đi lên giàu mạnh của đất
nước. Công tác này giải quyết các vấn đề về quỹ đất để phục vụ cho phát triển các
ngành kinh tế, an ninh, quốc phòng, giao thơng, cơng trình phúc lợi, khu dân cư …để
đất nước khơng những giàu mạnh mà an ninh chính trị cịn được giữ vững, góp phần
đưa Việt Nam hội nhập với thế giới.
Đặc điểm của cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và bố trí tái định cư là
mang tính nhạy cảm, đa dạng và phức tạp. Trong khi hệ thống pháp luật chính sách về
đất đai nhà ở hiện nay chưa thật sự hồn thiện cịn những vấn đề bất cập cần sửa đổi,
bổ sung cộng với công tác quản lý cịn yếu kém gây ra tình trạng kiện cáo, khiếu nại
kéo dài.
Thực hiện nghị quyết Đại hội Đảng bộ lần thứ XIX TP.Tam Kỳ với mục tiêu
“Tập trung mọi nguồn lực hoàn thiện quy hoạch, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để đạt
các tiêu chí đơ thị loại II”, có thể thấy diện mạo đơ thị khởi sắc khá rõ. Các trục chính
đơ thị, các tuyến giao thông đối ngoại trọng điểm của tỉnh đã được quan tâm đầu tư
xây dựng. Thành phố cũng quan tâm đến các dự án chỉnh trang làm đẹp đô thị. Việc
khớp nối các tuyến đường, hạ tầng khu dân cư, hệ thống cấp thoát nước, vỉa hè, cây
xanh, điện chiếu sáng được đầu tư khá nhiều, góp phần làm cho bức tranh đô thị ngày
càng xanh, sạch, đẹp và văn minh hơn.
Bên cạnh kết cấu hạ tầng đô thị, trong 5 năm qua, hạ tầng kinh tế cũng có sự
chuyển biến mạnh mẽ, đồng bộ nhờ sự quan tâm chỉ đạo của thành phố. Khu công
nghiệp Thuận Yên, Tam Thăng, Trường Xuân được đầu tư cơ sở hạ tầng, mặt bằng
sạch tạo điều kiện thuận lợi thu hút một số doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước như
Tập đoàn Panko Hàn Quốc, Công ty CP Y tế Shin Chang Medial Hàn Quốc, Công ty
CP Dệt may Yuongdo Velvet. Hạ tầng thương mại dịch vụ đã tạo ra bước phát triển
mang tính đột phá với nhiều dự án quy mơ khá lớn, tiêu biểu như khu dịch vụ khách
sạn Mường Thanh, khu du lịch nghỉ dưỡng Hạ Thanh, chợ Tam Kỳ. Chính điều này
góp phần vào sự phát triển mạnh của ngành thương mại dịch vụ trong thời gian qua,
giúp cho tỷ trọng của ngành kinh tế mũi nhọn này chiếm đến gần 73% cơ cấu nền kinh
tế TP.Tam Kỳ.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
Rất nhiều dự án lớn đang được tiến hành trên địa bàn thành phố Tam Kỳ, với
hàng ngàn tỷ đồng đã được Nhà nước đầu tư phục vụ cho công tác giải phóng mặt
bằng, điều đó càng khẳng định thêm đây là một công việc rất quan trọng. Do vậy, việc
nghiên cứu đánh giá cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư là
việc làm cần thiết nhằm tìm ra những hướng đi phù hợp với thực trạng sử dụng đất, và
đưa ra các giải pháp khắc phục những khuyết điểm trong công tác giải phóng mặt
bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn thành phố Tam Kỳ, cũng như toàn
tỉnh Quảng Nam.
Từ lý do đó, được sự phân cơng của Khoa Tài Nguyên Đất và Môi Trường
Nông Nghiệp trường Đại học Nông Lâm Huế và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.
Huỳnh Văn Chương, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thành phố Tam Kỳ, tỉnh
Quảng Nam”.
2. MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. MỤC ĐÍCH
Nghiên cứu đề tài này nhằm tìm ra một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ
thực hiện giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả việc thực hiện các chính sách bồi
thường và hỗ trợ tái định cư phù hợp với địa bàn và chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của thành phố Tam Kỳ.
2.2. MỤC TIÊU
- Tìm hiểu được thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ
tái định cư trên địa bàn thành phố Tam Kỳ
- Phân tích được tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất đến thu nhập và đời sống của người dân có đất bị
thu hồi ở thành phố Tam Kỳ
- Đánh giá được tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường
và hỗ trợ tái định cư tại một số dự án trên địa bàn thành phố Tam Kỳ
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác GPMB, BT, HT và
TĐC tại TP. Tam Kỳ
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC
Luận văn là cơng trình khoa học có ý nghĩa lý luận góp phần bổ sung những cơ
sở lý luận về cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN
- Phân tích, đánh giá được tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường và hỗ trợ tái định cư tại một số dự án trên địa bàn thành phố Tam Kỳ. Chỉ rõ
những kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế trong cơng tác giải phóng mặt bằng,
bồi thường và hỗ trợ tái định cư
- Đưa ra các biện pháp có tính ứng dụng cao trong thực tiễn, nhằm khắc phục
những mặt hạn chế, tăng cường những điểm mạnh, nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện
giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả việc thực hiện các chính sách bồi thường và
hỗ trợ tái định cư phù hợp với địa bàn và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của
thành phố Tam Kỳ.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Các khái niệm
1.1.1.1. Hỗ trợ
Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn đề
cập đến khái niệm hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Hỗ trợ và tái định cư
thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và
vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẽ khó khăn với người bị thu hồi đất và
giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống.
Theo khoản 14, điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và
phát triển”[4].
1.1.1.2. Giá đất
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự
quản lý của Nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là cơng cụ kinh tế để người quản
lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để
đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo
nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử
dụng đất và pháp luật.
Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng ổn
định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo thời gian và
giá cũng có giá trị theo thời gian.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử
dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm
có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
theo quy định của Chính phủ; khơng bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích
sử dụng [9].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
Theo Giáo Sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mức giá cao
nhất mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70 - 80% giá thực tế [22].
Trong thực tế thì ln ln tồn tại hai loại giá: Giá đất do Nhà nước quy định và
giá thị trường. Giá thị trường thì ln cao hơn giá Nhà nước, mức độ chênh lệch giữa
hai loại giá này xa hơn nếu đó là ở khu vực đơ thị - nơi mà thị trường bất động sản
phát triển. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định để tính giá đất đền bù, bồi thường
thiệt hại càng sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế địa phương thì
cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và bố trí tái định cư càng nhanh gọn và hiệu quả.
1.1.1.3. Định giá đất
Định giá đất là một nghệ thuật và khoa học và được hiểu là sự ước tính, đánh
giá về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường cho
một mục đích sử dụng đất đã được xác định tại một địa điểm, thời điểm xác định.
Định giá đất giúp cho Nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều tiết
thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực lành mạnh.
Ngồi ra cịn tăng thu ngân sách cho Nhà nước, có điều kiện để thực hiện công bằng,
hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi người sử dụng đất. Vì vậy, việc xây dựng
một hệ thống giá đất thống nhất, đồng bộ và sát với giá thực tế hơn là rất cần thiết để
đền bù, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư [9].
1.1.1.4. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện việc di dời vật kiến trúc, tài
sản, cây cối gắn liền với đất trên diện tích đất bị thu hồi để bàn giao lại mặt bằng cho
chủ đầu tư thực hiện dự án.
Giải phóng mặt bằng tiến hành nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính sách bồi
thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư, cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa
phương, kinh phí đầu tư dự án, thời tiết và sự đồng tình ủng hộ của người bị thu hồi
đất. GPMB cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng trực tiếp và có tính quyết định tới sự
thành công hay thất bại của dự án.
1.1.1.5. Bồi thường thiệt hại
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị và công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của một chủ thể khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì
vậy, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với
diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [10].
Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản [2].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
- Bồi thường về đất là bồi thường đối với tồn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi
theo ngun tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì đền bù bấy nhiêu. Diện tích đất
bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên thực địa, thực tế đo đạc
diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất.
- Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị
Nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các cơng trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mã,
cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi.
1.1.1.6. Tái định cư
Tái định cư là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất phải di
chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất lẫn tinh thần. Khu TĐC là địa
bàn được quy hoạch để bố trí các điểm TĐC, hệ thống cơ sở hạ tầng, cơng trình cơng
cộng và khu vực sản xuất. Trong khu TĐC có ít nhất một điểm TĐC [7].
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật mà
phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới [7].
1.1.2. Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện từ khi thành lập hội đồng
giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Về mặt hành chính
giải phóng mặt bằng là q trình khơng tự nguyện, người bị thu hồi đất ngồi mất mát
về mặt vật chất nhiều trường hợp còn còn bị ảnh hưởng đến mặt tinh thần là khi tái
định cư hoặc có mộ người thân bị di chuyển…
Đất nước ta đang trong thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hố thì cơng tác giải
phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư là một phần không thể xem nhẹ của nội
dung phát triển bởi vì nó là điều kiện tiên quyết để triền khai các dự án trong tiến trình
chỉnh trang đơ thị xây dựng đất nước. Tuy nhiên, để thực hiện tốt cơng việc này địi hỏi
phải tổ chức cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường một cách chặt chẽ, hợp lý, khoa
học nhằm đảm bảo được tính cơng bằng, hợp lý, hài hồ giữa lợi ích của Nhà nước và
người bị thu hồi đất, tạo mọi điều kiện cho người bị thu hồi đất sớm ổn định đời sống
sinh hoạt và sản xuất tại nơi ở mới. Với quan điểm chung và về đạo lý thì cần phải xây
dựng khu tái định cư có điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống
trước khi di dời. Ngoài ra còn phải quan tâm đến tập quán sản xuất, phong tục xã hội
từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng...Chỉ khi ấy mới hạn chế được khiếu kiện
của nhân dân giúp cho cơng tác giải phóng mặt bằng được dễ dàng hơn, đẩy nhanh tiến
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
độ thực hiện dự án[5].
1.1.3. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ tái định cư
Bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng, mang tính nhạy cảm, đa
dạng và phức tạp, ảnh hưởng nhiều mặt đến đời sống, kinh tế, xã hội của ngươi dân
cũng như tồn bộ xã hội.
- Tính nhạy cảm: Khi các quy luật sản xuất hàng hoá thay đổi (đất đai, vật liệu
xây dựng, các hàng hoá khác) thì địi hỏi các văn bản pháp luật về đất đai có liên quan
đến cơng tác giải toả đền bù phải thay đổi theo để phù hợp.
- Tính đa dạng: Đất đai có tính đa dạng, mỗi địa phương có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội nhất định. Tuỳ theo từng vùng, từng địa phương mà khung giá do Nhà
nước ban hành phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái
định cư là khác nhau tuỳ theo từng dự án mà chính sách hỗ trợ trong cơng tác giải
phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư cũng rất khác nhau. Tất cả các đặc
điểm trên làm cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư
mang tính đa dạng.
- Tính phức tạp: Trong nền kinh tế thị trường hiện nay đất đai trở nên “đắt đỏ”
và luôn biến động theo từng ngày. Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và
tái định cư trở nên phức tạp do các đặc điểm sau:
Thứ nhất, trong q trình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường
hỗ trợ và tái định cư phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật, phải thông qua nhiều cấp,
ban ngành để kiểm tra, thẩm định, phê duyệt.
Thứ hai, khó khăn phức tạp trong việc xác định đối tượng, điều kiện được đền
bù vì do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ về nguồn sử dụng cịn thiếu,
chưa chính xác.
Thứ ba, q trình phát triển của nền kinh tế làm cho giá đất ngày càng tăng, giá
cả trên thị trường không ngừng biến động giá đền bù ở mỗi thời điểm là khác nhau.
Điều này làm cho cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ tái định cư gặp
nhiều khó khăn.
Thứ tư, dân số ngày càng tăng nên nhu cầu đất cần cho sự phát triển cơ sở hạ
tầng kinh tế xã hội, đường sá tăng lên, buộc Nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện
các dự án phát triển đó. Trong khi đó, trình độ dân trí của người dân ở một số vùng
cịn thấp nên q trình giải phóng mặt bằng ở những vùng đó rất phức tạp. Mặt khác,
cây trồng và vật nuôi cũng đa dạng không tập trung thống nhất một loại cây trồng, vật
nuôi nhất định nên rất khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường cho người dân [5].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về giải phóng mặt bằng, bồi
thường và hỗ trợ tái định cư
1.2.1.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai ở Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất
đai ở Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách
nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường
đất đai, tiền trợ cấp về TĐC, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu, các loại tài sản trên đất.
Mức bồi thường cho GPMB được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người
dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý GPMB được giao cho các
cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Để giải quyết nhà ở cho
người dân khi GPMB, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng
cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại
nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này
cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở
nơng thơn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn.
Đối với nhà ở của người dân thành phố, Nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với
mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá,
xác định giá. Với người dân nông thôn, Nhà nước thực hiện theo những cách thức rất
linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi
thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể [21].
1.2.1.2. Thái Lan
Tại Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, q
trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường
điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến
hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính
chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn
chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với
mức cao hơn giá thị trường [20].
1.2.1.3. Hàn Quốc
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ
các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất
định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được
thực hiện thơng qua các cơng cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn
hộ do thành phố quản lý và chính sách TĐC.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,
được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Seoul khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền
mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với
giá gốc[5].
1.2.1.4. Nhật Bản
Theo phân tích mơi trường thì giải phóng mặt bằng được phân làm 2 cấp độ: dự
án và quốc gia.
Ở cấp độ dự án thì việc thực hiện tun truyền thơng báo cơng khai. Sau đó lấy
ý kiến của người ảnh hưởng ngay từ đầu, có kế hoạch khơi phục cuộc sống và trình
bày rõ ràng cho họ hiểu. Tạo điều kiện cho những người bị di dời đưa ý kiến vào kế
hoạch. Có cơ chế giải quyết các vấn đề với sự tham gia của các bên trong suốt thời gian
thực hiện dự án.
Ở cấp độ quốc gia thì ban hành khn khổ pháp lý cung cấp một cách thống
nhất hướng dẫn cho từng dự án. Vai trò của cơ quan tái định cư, đặc biệt là chính
quyền địa phương rất quan trọng [20].
1.2.2. Chính sách giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư qua các
thời kỳ ở nước ta
1.2.2.1. Trước khi có luật đất đai 2003
Trong quá trình thi hành pháp luật về đất đai, một trong những vấn đề tồn đọng
còn nổi cộm lên là vấn đề BTHT & TĐC khi thu hồi đất.
Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987. Chính sách đất
đai được vận hành trên nguyên tắc Nhà nước bao cấp về đất đai, đất đai khơng có giá,
khơng được giao dịch trên thị trường, việc chuyển QSDĐ đều phải có quyết định hành
chính của cơ quan Nhà nước. Lúc này, giá trị của đất chưa được người dân coi trọng.
Để phục vụ cho mục đích CNH - HĐH, phát triển KT - XH, Nhà nước ta đã tiến
hành thu hồi có đền bù một số tài sản của cá nhân, tổ chức, trong đó có đất đai. Việc
thu hồi này dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là quy định tại Điều 23 của Hiến pháp năm
1992 về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức [6]. Từ đây, công
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
tác BTHT & TĐC được quan tâm nhiều hơn trước. Do đó, việc hồn thiện chính sách
đất đai cho phù hợp luôn luôn được đặt lên hàng đầu.
Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thông qua vào năm 1993, trong đó nội
dung đổi mới quan trọng nhất bao gồm: đất đai có giá và giá đất do Nhà nước quy
định; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, cho thuê, thế chấp đối với đất đai. Theo đó, việc chuyển đổi đất đai để thực hiện
các dự án đầu tư vẫn được tiếp tục áp dụng chỉ một cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc,
tức là Nhà nước ban hành quyết định hành chính để thu hồi đất của người đang sử
dụng đất và giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư, nhà đầu tư nộp tiền
sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước và trả tiền bồi thường đối với đất bị thu
hồi, tiền TĐC cho người bị thu hồi đất ở theo giá đất do Nhà nước quy định. Song,
việc đền bù khi thu hồi đất chưa được thực hiện đồng bộ, có sự áp dụng khác nhau ở
các tỉnh, thành và chủ yếu là hoán đổi đất khi thu hồi.
Từ khi có Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, các nguyên tắc của Hiến pháp năm 1992 và Luật
Đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998) mới được chi tiết hóa trong việc
thi hành. Tuy nhiên, vấn đề xác định giá trị bất động sản để đền bù và giá cả của
QSDĐ vẫn còn chưa thống nhất trên thực tế.
Ngày 29/06/2001, Quốc hội tiếp tục thông qua luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của luật Đất đai 2003 quy định cụ thể hơn về việc BTHT & TĐC nhằm khắc
phục những hạn chế trước đó giúp cho công tác BTHT & TĐC được tiến hành
nhanh hơn [20].
1.2.2.2. Sau khi có luật đất đai 2003
Hiện nay, với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 197/2004/NĐCP, các vấn đề về thị trường bất động sản, giá trị của QSDĐ mới được nhìn nhận
tương đối ổn định, cũng như việc bắt đầu phân định rõ việc thu hồi đất cho mục đích
cơng (lý do quốc phịng, an ninh và lợi ích quốc gia; ngồi ra có thêm lợi ích cơng
cộng và mục đích phát triển kinh tế) và mục đích kinh doanh thuần túy. Tuy nhiên, do
chưa có thể nhận thức về thu hồi đất rõ ràng, rành mạch nên cách thức, thủ tục tiến
hành thu hồi đất và họp dân vẫn còn chưa thống nhất tại các tỉnh, thành. Ở một số nơi,
chính sách đền bù, giải tỏa được thiết lập tốt và tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân
dân. Trái lại, ở nhiều nơi khác, thủ tục địa phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp
dụng chính sách bồi thường thiệt hại chưa đồng bộ, tình trạng các dự án phải “giậm
chân tại chỗ” vì khơng “giải quyết được vấn đề GPMB” còn phổ biến, quy hoạch
“treo” còn nhiều.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, sau khi Luật Đất đai năm
2003 ra đời, các Nghị định, Thông tư được ban hành nhằm cụ thể hoá các điều luật về
BTHT & TĐC như:
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai năm 2003.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 197/ 2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+Thơng tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính thay thế thông tư số
145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành
nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc đền
bù thiệt hại khi nhà nước thi hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
+ Nghị định 17/2006/NÐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục BTHT & TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ
quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và
Môi trường.
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
+ Thông tư số14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự,
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều đó đã thể hiện được tính khả thi và vai trị tích cực của các văn bản pháp
luật. Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật, về phương pháp tổ chức, về năng lực
cán bộ thực thi GPMB, tiến độ GPMB trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút
ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân
cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách BTHT & TĐC đã giúp cho đất
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất,
khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như
góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị
thu hồi đất. Tuy nhiên, giá đất do UBND cấp Tỉnh qui định mới chỉ đạt từ 70% đến
80% giá thị trường. Dù Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 bổ sung, sửa
đổi đã cho phép UBND cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với
giá thực tế trên thị trường, nhưng nó vẫn thực sự không phát huy được hiệu quả như
mong muốn. Những khiếm khuyết đó đã gây ra sự khó khăn trong GPMB và bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất [20].
1.2.3. Tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và bố trí tái
định cư ở nước ta
Luật đất đai ra đời đã kịp thời khắc phục được những hạn chế mà các luật đất
đai trước đây mắc phải đồng thời thực hiện được nhiều vấn đề bất cập liên quan đến
việc quản lý và sử dụng đất hiện nay. Ở nước ta, các quy định của pháp luật về công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế
cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Vì thế cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khả quan, thể hiện trên một số khía
cạnh chủ yếu sau đây:
- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được xác định đầy
đủ và chính xác, phù hợp với tình hình thực tế, giúp cho cơng tác quản lý đất đai của
Nhà nước được nâng cao, người được bồi thường cũng thấy thỏa đáng.
- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi
đất có thể khơi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy
định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp
người dân ổn định về đời sống và vật chất.
- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư với người sử
dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất.
- Các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định của Luật đất đai năm
2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, đã dựa trên sự định hướng chính sách
của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp
luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn.
- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nhĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp
của vấn đề thu hối đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách của
chính quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện
vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
- Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có năng lực và có
nhiều kinh nghiệm ngày càng đơng đảo, sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giữa các bộ ban ngành ngày càng được mở rộng có
hiệu quả.
Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực
của cán bộ làm cơng tác giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự
án gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ. Việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư đã giúp xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng,
xây dựng các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm.
Từ đó góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế, làm cho đất nước ngày càng phát triển.
1.2.4. Ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định
cư đến kinh tế - xã hội
Bên cạnh những thành cơng đó chúng ta vẫn còn gặp phải những tồn tại và
vướng mắc khi tiến hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Trong quá trình thực hiện nghị quyết, nghị định của các cấp, các ngành, cơ
quan, đoàn thể có lúc cịn chưa triển khai sâu rộng và triệt để. Nguyên tắc dân chủ,
công khai, công bằng, đúng pháp luật đơi khi thực hiện cịn thiếu nghiêm túc, mang
tính hình thức tạo nên bức xúc đối với người bị thu hồi đất.
Các cơ chế chính sách sau khi thực hiện công tác GPMB được triển khai vẫn
chưa đồng bộ, thiếu tính khả thi, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân sau khi bị
thu hồi đất. Bên cạnh đó vẫn có một số dự án đã thực hiện công tác GPMB, và đã bàn
giao lại cho chủ đầu tư nhưng chậm trễ vốn đầu tư nên dự án đó vẫn chưa đi vào hoạt
động, dẫn đến hậu quả là đó là để đất hoang hóa kéo dài gây lãng phí và bức xúc trong
người dân.
Việc kê khai tài sản trên đất để đền bù cho người bị thu hồi đất chưa chính
xác, chưa đầy đủ so với thực tế, một số nơi giá đền bù còn thấp, chênh lệch nhiều
so với giá thị trường dẫn đến người dân khơng đồng tình, khơng chấp nhận với giá
được bồi thường.
Cơng tác quản lý đất đai của một số địa phương cịn chưa chặt chẽ, gây khó
khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp làm cơ sở cho việc lập
phương án bồi thường hỗ trợ GPMB và chi trả tiền bồi thường cho các hộ dân. Tại một
số địa phương, mặc dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và đã được
yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong chỉ giới GPMB, nhưng một số hộ dân
vẫn tự ý trồng thêm cây cối, cơi nới các cơng trình khiến việc kiểm kê, phục vụ cơng
tác bồi thường GPMB gặp khơng ít khó khăn.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
