Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức tại tỉnh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.15 MB, 91 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ THU HÀ
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC TẠI TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ THU HÀ
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC TẠI TỈNH HÀ TĨNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. Hoàng Thị Thái Hòa
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Huế, tháng 2 năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thu Hà
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tơi
cịn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và
người thân.
Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồng Thị Thái
Hịa, Trường Đại học Nơng lâm Huế người đã ln theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ
bảo tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể các thầy cơ giáo trong phòng Sau đại học,
khoa Tài nguyên Đất và Nông nghiệp, Trường Đại Học Nông Lâm Huế đã luôn giúp
đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tơi hồn thành đề tài này.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt q trình tơi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Huế, tháng 2 năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thu Hà
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Cùng với tốc độ đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa thì nhu cầu huy động vốn để đầu
tư ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất
giải pháp giải quyết. Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên tôi tiến hành thực
hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức tại tỉnh Hà Tĩnh”.
Q trình nghiên cứu tơi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin tại các cơ quan
số liệu về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Hà Tĩnh; công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở địa phương; đồng
thời tiến hành phỏng vấn các tổ chức, cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất,
cán bộ tín dụng về thực trạng, mức vay vốn, tình trạng hồ sơ khi đến đăng ký, chất
lượng hồ sơ khi nộp, tính pháp lý của hồ sơ khi giao dịch và sự hiểu biết chung về các
quy định đăng ký giao dịch bảo đảm; từ đó rút ra được những điểm hạn chế, đề xuất
các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất của cá tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. Trong quá trình thực
hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp điều tra thu
thập số liệu sơ cấp, điều tra thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp kế thừa, phương
pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả.
Qua kết quả nghiên cứu, đề tài đã đạt được những kết quả sau:
- Tổng số giao dịch đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất của các tổ chức tại tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 – 2016 là 2138 hồ sơ
nhưng phân bố không đồng đều giữa các năm và các đơn vị hành chính thành phố,
huyện, thị xã. Công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất được thực
hiện nhiều nhất tại trung tâm thành phố Hà Tĩnh, thị xã Kỳ Anh
- Các đối tượng liên quan khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất đã có những hiểu biết khá đầy đủ về các quy định của pháp
luật, tuy nhiên mức hiểu biết có sự khác nhau giữa các đối tượng điều tra
- Khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất của các tổ chức tại tỉnh Hà Tĩnh cịn một số vướng mắc như chính
sách pháp luật liên quan, cơ sở dữ liệu, tổ chức biên chế…. Qua đây đề xuất nên có
chính sách, quy định, hướng dẫn mang tính ổn định và phù hợp tránh tình trạng chạy
theo chính sách pháp luật; chú trọng tin học hóa hệ thống hồ sơ, hồn thiện và đồng bộ
hóa hồ sơ, thơng tin địa chính và tiếp tục đầu tư trang thiết bị nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động; kiện toàn bộ máy nhân sự….
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
TÓM TẮT ......................................................................................................... iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................... viiii
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ viiix
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ...................................................................... x
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 1
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ....................................................................... 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤ ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 3
1.1 Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................................ 3
1.1.1 Khái quát về giao dịch bảo đảm ................................................................. 3
1.1.1 Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm........................................................ 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm........................................................ 8
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ............................................................................ 9
1.2.1. Tình hình giao dịch bảo đảm trên thế giới................................................. 9
1.2.2. Tình hình giao dịch bảo đảm tại Việt Nam. ............................................ 20
1.2.3. So sánh giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và Việt Nam. . 27
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 31
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 31
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
2.4.1. Phương pháp điều tra phỏng vấn............................................................. 31
2.4.2. Phương pháp kế thừa .............................................................................. 32
2.4.3.
Phương pháp chuyên gia ................................................................... 32
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả ........ 32
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất tại tỉnh
Hà Tĩnh. ........................................................................................................... 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ................................................................................. 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội. ......................................................................... 35
3.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh. ...................................... 39
3.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. ..................................... 45
3.2.1. Thành phần hồ sơ, quy trình việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất trên thực tế tại tỉnh Hà Tĩnh sovới quy định của pháp luật............ 45
3.2.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh theo thời gian. ........ 51
3.2.2. Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh theo đơn vị hành
chính ................................................................................................................ 54
3.3. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất tại tỉnh Hà Tĩnh. ............................................................................. 55
3.3.1. Theo ý kiến của các tổ chức – Bên thế chấp.Error!
defined.
Bookmark
not
3.3.2. Theo ý kiến của cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai.Error! Bookmark not
defined.
3.3.3. Theo ý kiến của cán bộ tín dụng – Bên nhận thế chấp.Error! Bookmark
not defined.
3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh. ................................................. 60
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.4.1. Khó khăn, tồn tại về cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm của các tổ chức
trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. ................................................................................. 63
3.4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà
Tĩnh. ................................................................................................................. 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 69
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS
Bộ luật dân sự
ĐKGDBĐ
Đăng ký giao dịch bảo đảm
NĐ – CP
Nghị định – Chính phủ
QSD
Quyền sử dụng
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QSH
Quyền sở hữu
VPĐKQSDĐ
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
TN&MT
Tài ngun và Mơi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
BLDS & TM
Bộ Luật Dân sự và Thương mại
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Bảng so sánh thành phần hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức tại tỉnh Hà Tĩnh so
với quy định của pháp luật đất đai ...................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.2. Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất trên tại tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016Error!
Bookmark
not defined.
Bảng 3.3. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo đơn
vị hành chính ...................................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.4. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng được điều tra (nhóm câu hỏi liên quan
đến quyền sử dụng đất) ...................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.5. Ý kiến của các tổ chức về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế
chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
địa bàn nghiên cứu:....................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.6. Ý kiến của các cán bộ VP ĐKQSDĐ làm công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm tại địa bàn nghiên cứu: ......................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.7. Ý kiến Cán bộ ngân hàng làm cơng tác tín dụng đã thực hiện thủ tục
đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng ĐKQSDĐ thay cho người vay tiền thế
chấp bằng quyền sử dụng đất – Bên nhận thế chấpError!
Bookmark
not
defined.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 3.1. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản
khác gắn liền với đất .......................................... Error! Bookmark not defined.
Hình 3.2. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ phần trăm về số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch
bảo đảm các các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 –2016 . Error!
Bookmark not defined.
Hình 3.3. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm các các tổ
chức trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 –2016 theo địa giới hành chính
........................................................................... Error! Bookmark not defined.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua, việc ĐKGDBĐ ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan
trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và
các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất,
kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần. Về phía các nhà đầu tư, các tổ
chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thơng tin để tra cứu, tìm hiểu
trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói
riêng. Đồng thời thơng qua việc ĐKGDBĐ có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu
tiên thanh tốn trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ. Từ đó, góp
phần đảm bảo an tồn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc
biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong
và ngồi nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta. Đăng
ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên
quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tịa án
giải quyết các tranh chấp đó.
Tỉnh Hà Tĩnh có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh để phát triển kinh
tế, đồng thời quá trình đơ thị hóa diễn ra tương đối mạnh, nhu cầu huy động vốn để
đầu tư ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất diễn ra ngày càng sôi động trên địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, trong thực tiễn,
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và
đề xuất giải pháp giải quyết như: các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đơi lúc cịn
chồng chéo, nhiều lỗ hổng ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm
cho người sử dụng đất; vai trò quản lý của cơ quan nhà nước chưa được chặt chẽ, tình
trạng thế chấp thị trường “ngầm” vẫn còn tồn tại…
Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất của các tổ chức tại tỉnh Hà Tĩnh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng và trên cơ sở đó đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảo bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
- Phân tích được các khó khăn, tồn tại của công tác đăng ký giao dịch bảo đảo
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà
Tĩnh
- Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các tổ chức trên
địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài góp phần tạo cơ sở khoa học cho việc đề xuất, xây dựng các giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh
- Nghiên cứu rõ và hệ thống lại các quy định tại các nghị định, thông tư, các
văn bản về đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phần hồn thiện cơ sở lí luận về đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dung đất
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Từ việc đánh giá thực trạng và nêu ra giải pháp trong công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các tổ chức trên địa
bàn tỉnh Hà Tĩnh thì từ đó giúp địa phương rút ra đươc những kinh nghiệm trong quá
trình làm việc chuyên môn trong thực tiễn và nâng cao hiệu quả công tác.
- Làm cơ sở nghiên cứu, tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu khác trên địa
bàn tỉnh Hà Tĩnh nói riêng và cả nước nói chung.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Khái quát về giao dịch bảo đảm
1.1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Ở Việt Nam, khái niệm giao dịch bảo đảm được biết đến dưới giác độ là đối
tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa cơng khai hố chủ thể quyền (giao dịch)
cũng như các quyền (giao dịch) tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm. Mặc dù điều
này tiếp tục được thể hiện và ghi nhận trong BLDS năm 2005. Theo khoản 1, Điều
323, BLDS 2005 thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận
hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1,
Điều 318, của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký
quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các
quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được
đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều
325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng
ký giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326, Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên
giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự. Thế chấp tài sản theo Điều 432, Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên
kia và khơng chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [22].
Mặt khác, tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 83/2010/NĐ-CP có quy định đăng ký
giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao
dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm
dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài
sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi
thơng tin được ghi vào sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ
quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào sổ đăng ký, nhập vào cơ sở
dữ liệu theo quy định của pháp luật [8].
Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
bao gồm:
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai;
- Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
- Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã
đăng ký thế chấp;
- Xóa đăng ký thế chấp.
Đối với những giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp phải
đăng ký như trên sẽ được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.
Đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản bao gồm cả thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai, cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ.
Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên bảo đảm, bên nhận bảo
đảm hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh
nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ
thể này ủy quyền. Nếu có thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm
mới, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi đó.
Khi đăng ký giao dịch bảo đảm người yêu cầu đăng ký phải có nghĩa vụ và
trách nhiệm kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo
đảm đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu
đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ.
Nếu phát hiện đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù
hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo
mà gây thiệt hại thì người yêu cầu đăng ký phải bồi thường cho người bị thiệt hại; tùy
theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm
hình sự theo quy định của pháp luật.
Cụ thể:
- Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, cây lâu năm,
rừng sản xuất là rừng trồng.
- Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong
tương lai, cơng trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình
đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng
hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm:
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở;
+ Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành
trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
+ Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của
tổ chức, cá nhân;
+ Dự án cơng trình xây dựng, cơng trình xây dựng khác;
+ Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành
do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký
kết hợp đồng thế chấp.
- Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ
quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thơng tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất
hình thành trong tương lai vào sổ địa chính hoặc sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền
với đất hình thành trong tương lai và đơn yêu cầu đăng ký thế chấp.
- Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán
nhà ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào sổ địa
chính, GCN và đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã
đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu
chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký
thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền
tài sản đó [8].
1.1.1.2. Quy trình giao dịch bảo đảm
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm của các tổ chức được thực hiện tại văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh theo trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ được quy
định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai [10]; Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng
7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm [8], Thông tư
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài
nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất [6]; Bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài
nguyên và Môi trường kèm theo Quyết định số 2831/QĐ-UBND ngày 23 tháng 7 năm
2015 của UBND tỉnh (lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm) [29], thông tư số
24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ
địa chính [2].
VP ĐKQSD đất cấp tỉnh sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào giấy
chứng nhận, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
1.1.2. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm
Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ
về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc
nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận
lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật.
Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao
dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm,
tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là:
- Đối với bên nhận bảo đảm:
Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa
nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo
đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài
sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo
đảm đã được đăng ký. Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo
đảm cịn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản
bảo đảm so với các chủ nợ khác. Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm
được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Về nguyên tắc "ai đăng ký trước hoặc hồn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được
ưu tiên trước". Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc
hồn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước.
Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau.
- Đối với bên bảo đảm:
Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài
sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất,
kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài
sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất,
kinh doanh của mình.
Đặc điểm này vơ cùng quan trọng trong nền tài chính hiện đại, vì thương gia
buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà thầu phải
sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một nhà nơng phải có máy móc để
gieo trồng và thu hoạch mùa màng... Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm,
bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ,
vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái
đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm.
Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba
giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ. Điều này
đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các giao dịch
được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
- Đối với bên thứ ba:
Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng
tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế. Vậy làm
thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định
để biết được liệu cịn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay
khơng? Việc cơng khai hóa thơng tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải
pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thơng tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì
những thơng tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi.
Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp
tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác. Công khai thông tin về giao
dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện
đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá và phịng ngừa rủi ro. Thơng tin được cung
cấp giúp nhận biết được sự tồn tại các quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo
đảm, đặc biệt trường hợp bất động sản là đối tượng của giao dịch và người cần biết ở
đây chính là người có ý định xác lập giao dịch đối với tài sản bảo đảm (ví dụ: người
mua, người thuê, người nhận bảo đảm tiếp theo...). Hệ thống đăng ký giao dịch bảo
đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thơng qua những thơng tin
được cung cấp công khai theo yêu cầu.
- Đối với nền kinh tế - xã hội:
Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải
thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với
chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, cơng sức, tiền
của...) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao.
Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và cơng khai hố, thì sẽ hạn chế
được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp
cận với thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện
các giao dịch có liên quan đến tài sản đó. Bên cạnh đó, thơng qua hệ thống đăng ký
giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thơng tin cần thiết phục vụ cho q
trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mơ, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính
sách bảo đảm an tồn tín dụng. Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó
nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm
vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm
* Các văn bản luật
- Luật Đất đai năm 2003 [21].
- Luật Đất đai, năm 2013[27].
- BLDS nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam [22].
* Các văn bản dưới luật
- Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm [8].
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai [10].
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [3].
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [4].
- Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
[5].
- Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư
pháp –Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất [6].
- Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [1].
- Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính [2].
- Quyết định số 2831/QĐ-UBND ngày 23 tháng 7 năm 2015 của UBND tỉnh
Hà Tĩnh về việc cơng bố Thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền quản lý của ngành Tài
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
ngun và Mơi trường áp dụng tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp
huyện trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh (Lĩnh vực Đăng ký giao dịch bảo đảm) [29].
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Tình hình giao dịch bảo đảm trên thế giới
Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở một số nước trên thế giới như
sau:
1.2.1.1. Pháp
- Thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật Pháp
Các quy định về thế chấp tài sản được quy định ở thiên XVIII BLDS Pháp về
quyền ưu tiên và quyền thế chấp. Theo quy định đó thì thế chấp có những nội dung cơ
bản sau:
Khái niệm và đặc điểm của thế chấp: Theo quy định tại Điều 2114 BLDS Pháp
thì thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản được sử dụng đảm bảo việc thực
hiện nghĩa vụ. Qua khái niệm thế chấp được ghi nhận trong BLDS Pháp có thể nhận
thấy thế chấp có đặc điểm sau:
Thứ nhất, thế chấp là một quyền tài sản. Quyền thế chấp ở đây được hiểu là khi
bên có nghĩa vụ vi phạm hoặc khơng thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên có quyền có
quyền trên bất động sản của chủ thể vi phạm và khi chủ thể mang quyền đó thực hiện
việc đăng ký thế chấp theo đúng thủ tục và trình tự do pháp luật quy định thì chủ thể
mang quyền đó sẽ được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng bất động sản của bên có
nghĩa vụ. Đây là một điểm rất khác biệt trong pháp luật của Pháp với pháp luật của các
quốc gia khác trên thế giới cũng như pháp luật của Việt Nam. Theo quy định của pháp
luật Việt Nam thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân
sự. Biện pháp thế chấp phải được sự thỏa thuận của bên có quyền và bên có nghĩa vụ
và thơng thường được xác lập ngay từ khi phát sinh nghĩa vụ chính. Cịn nếu khi bên
có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ mà giữa hai bên khơng có một thỏa thuận bảo đảm nào
thì bên có quyền khơng thể xử lý tài sản của bên có nghĩa vụ mà phải khởi kiện ra tịa
án và khi đó nếu bên có nghĩa vụ có tài sản thì tịa án sẽ ra phán quyết và sẽ thi hành
án trên khối tài sản của bên có nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ.
Thứ hai, đối tượng của thế chấp theo quy định của pháp luật Pháp chỉ là bất
động sản.
Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì chỉ quyền đối với bất động sản
của bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới được hiểu là thế chấp,
còn quyền trên động sản sẽ được coi là một quyền năng khác. Đây là điểm khác biệt
lớn so với pháp luật Việt Nam hiện hành, vì theo quy định của pháp luật Việt Nam
thì thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế
chấp) và khơng chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Do đó, đối tượng của
thế chấp theo quy định của pháp luật Việt nam có thể là động sản hoặc bất động sản.
Trước đây, theo quy định của BLDS 1995 thì pháp luật Việt Nam cũng quy định đối
tượng của thế chấp là bất động sản để phân biệt với cầm cố. Tuy nhiên, đến nay điểm
khác biệt của thế chấp và cầm cố theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành
được thể hiện ở cách thức thực hiện là chuyển giao tài sản hoặc không chuyển giao tài
sản.
Đối tượng của thế chấp: Theo quy định của Điều 2118 BLDS Pháp thì chỉ
những tài sản sau mới được mang thế chấp:
Bất động sản được sử dụng vào hoạt động thương mại và những vật phụ của
bất động sản được coi như bất động sản;
Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức đối với những bất động sản nói trên và những vật
phụ của bất động sản trong thời gian có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức.
Bất động sản theo quy định tại Điều 517 BLDS Pháp được xác định dựa trên
tính chất, mục đích sử dụng hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản, bao gồm:
+ Đất đai và các cơng trình xây dựng là bất động sản do tính chất;
+ Các cối xay chạy bằng gió hay bằng nước, đặt cố định trên cột và là một bộ
phận của cơng trình xây dựng cũng là bất động sản do tính chất;
+ Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản;
+ Các đường ống dùng để dẫn nước trong một ngôi nhà hay một cơng trình
được coi là bất động sản và là một bộ phận của tài sản mà nó gắn vào;
+ Súc vật và đồ vật mà chủ sở hữu ruộng đất đưa vào để phục vụ hoặc khai thác
ruộng đất đó được coi là bất động sản do mục đích sử dụng;
+ Những vật sau đây cũng được coi là bất động sản do mục đích sử dụng khi
chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác ruộng đất;
+ Súc vật gắn với canh tác;
+ Nông cụ;
+ Hạt giống giao cho người thuê đất canh tác hoặc người cấy rẽ;
+ Chim bồ câu nuôi trong chuồng;
+ Thỏ hoang trong rừng;
+ Tổ ong mật;
+ Máy ép, nồi hơi, nồi cất, chậu và thùng;
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
+ Dụng cụ cần thiết cho việc khai thác các cơ sở rèn, cơ sở giấy và các nhà
xưởng khác;
+ Rơm rạ và phân bón.
+ Mọi đồ đạc mà chủ sở hữu gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định cũng được coi là
bất động sản do mục đích sử dụng.
Đồ đạc được coi là gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định của chủ sở hữu khi những
đồ đạc đó được gắn bằng thạch cao, vơi, xi măng hoặc khi tách rời chúng có thể bị bẻ
gãy, hư hỏng hoặc vỡ, hư hỏng phần tài sản nơi mà những vật ấy được gắn vào.
+ Hoa lợi từ bất động sản; các dịch quyền hay địa dịch; quyền khởi kiện nhằm
đòi lại một bất động sản cũng được coi là bất động sản, do gắn liền với đối tượng là
bất động sản .
Các loại thế chấp: Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, thế chấp theo quy định của
BLDS Pháp bao gồm 3 loại là: Thế chấp được xác định theo luật định, theo quyết định
của tòa án hoặc theo thỏa thuận.
- Thế chấp theo luật định:
Theo Nghị định số 55 – 22 ngày 04/01/1955 thì thế chấp theo luật định là việc
thế chấp do pháp luật quy định. Thế chấp theo luật định được quy định trong luật khác
và luật chuyên ngành, những quyền và quyền yêu cầu được bảo đảm bằng thế chấp
theo luật định gồm:
Quyền và quyền yêu cầu của vợ hoặc chồng đối với người kia;
Quyền và yêu cầu của người chưa thành niên hoặc của người giám hộ đối với
tài sản của người được giám hộ hoặc của người quản lý theo quy định của pháp luật;
Quyền và yêu cầu của Nhà nước, tỉnh, xã và các đơn vị sự nghiệp đối với tài
sản của người thu ngân và kế toán;
Quyền và quyền yêu cầu của người được di tặng đối với di sản thừa kế theo quy
định của pháp luật;
Những quyền và quyền yêu cầu khác theo quy định của pháp luật.
-
Thế chấp tư pháp:
Thế chấp tư pháp là việc áp dụng biện pháp thế chấp theo bản án, quyết định
của tòa án đối với người nhận được bản án đó dù đó là bản án xử có mặt hay vắng mặt,
có thể là bản án sơ thẩm hay chung thẩm.
Thế chấp tư pháp còn là việc áp dụng thế chấp theo quyết định của trọng tài
được tòa án cho thi hành và những quyết định của tịa án nước ngồi được tịa án Pháp
công nhận và cho thi hành.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
Trừ trường hợp người có nghĩa vụ viện dẫn quyền theo quy định của pháp luật,
và tiếp theo trên cơ sở bản án của tòa án hoặc phương tiện khác, người có quyền được
bảo đảm bằng thế chấp tư pháp có thể đăng ký quyền của mình trên tất cả các bất động
sản hiện đang thuộc người có nghĩa vụ nhưng phải theo quy định tại Điều 2146 về thủ
tục đăng ký. Với những điều kiện như trên, người có quyền có thể tiến hành đăng ký
bổ sung trên những bất động sản sau này được nhập vào sản nghiệp của người có
nghĩa vụ.
-
Thế chấp theo thỏa thuận:
Thế chấp theo thỏa thuận là việc thế chấp do các bên thỏa thuận với nhau. Thế
chấp theo thỏa thuận chỉ có thể thực hiện bởi những người có năng lực chuyển nhượng
bất động sản mang thế chấp. Tài sản của người chưa thành niên, của người thành niên
được giám hộ và tài sản của người mất tích được tạm thời giao quyền chiếm hữu cho
người khác chỉ có thể thế chấp với những lý do và theo những thể thức do luật định
hoặc theo bản án.
Những người tuy có quyền đối với bất động sản, nhưng quyền đó phụ thuộc vào
một điều kiện hoặc có thể bị hủy bỏ trong một số trường hợp chỉ có thể thực hiện thế
chấp với những điều kiện đó.
Đối với những tài sản hiện có và chưa bị ràng buộc bởi bất kỳ biện pháp bảo
đảm nào không đủ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thì người có nghĩa vụ có thể
thỏa thuận rằng tài sản mình có sau này sẽ dùng để bảo đảm nghĩa vụ. Tương tự như
vậy, trong trường hợp bất động sản hoặc nhiều bất động sản được mang thế chấp bị hư
hại hoàn toàn hoặc bị xuống cấp đến mức những tài sản đó khơng đủ để đảm bảo nghĩa
vụ, thì người có quyền có thể hoặc kiện u cầu thực hiện ngay nghĩa vụ hoặc yêu cầu
có tài sản thế chấp bổ sung. Việc thế chấp đã xác lập có thể có hiệu lực đối với những
sửa chữa, cải tạo cho bất động sản thay thế.
Trong trường hợp một người có quyền xây dựng cơng trình trên đất của người
khác, người đó có thể tiến hành thế chấp đối với cơng trình dù cơng việc xây dựng mới
bắt đầu hoặc chỉ là dự án. Trong trường hợp xóa bỏ cơng trình, thế chấp xác lập trên
cơng trình đó sẽ đương nhiên được chuyển sang những cơng trình mới trên cùng địa
điểm với cơng trình bị phá bỏ.
Thế chấp theo thỏa thuận chỉ có thể thực hiện dưới hình thức văn bản công chứng
trước hai công chứng viên hoặc trước một công chứng viên và hai người làm chứng.
Như vậy, theo quy định của pháp luật Pháp thì thế chấp theo thỏa thuận có
những nét tương đồng với thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam. Đối với thế
chấp theo thỏa thuận thì bất động sản là đối tượng của thế chấp có thể là tài sản hiện
có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
Đăng ký thế chấp: Theo quy định tại Điều 2146 BLDS Pháp, thế chấp theo luật
định, theo quy định của tòa án hoặc theo thỏa thuận phải được đăng ký tại phịng đăng
ký giao dịch bảo đảm nơi có tài sản.
Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm không được mặc nhiên tiến hành việc đăng
ký; việc đăng ký chỉ được thực hiện trên những bất động sản nhất định theo trình tự và
thủ tục do pháp luật quy định.
Trong mọi trường hợp việc đăng ký thế chấp đối với bất động sản phải chỉ rõ
từng bất động sản, xác định rõ nơi có bất động sản chính xác ở đâu, không được chỉ
dẫn chung, dù là giới hạn ở một vùng lãnh thổ nhất định.
Ngồi ra, BLDS Pháp cịn quy định rất chi tiết, cụ thể về mẫu đơn đăng ký, thủ
tục đăng ký, thời hạn đăng ký, đăng ký gia hạn, phí đăng ký, xóa đăng ký và rút bớt
đăng ký…
Thứ tự thế chấp: Giữa những người có thẩm quyền, việc thế chấp, dù là thế chấp
theo luật định, theo bản án hay theo thỏa thuận chỉ được xếp thứ tự căn cứ vào ngày, tháng
người có quyền tiến hành đăng ký tại cơ quan giao dịch bảo đảm theo thể thức do pháp
luật quy định.
Nếu nhiều đăng ký thế chấp được thực hiện cùng một ngày đối với một bất
động sản, thì căn cứ vào ngày, tháng của chứng thư đăng ký, đăng ký thế chấp nào
sớm hơn sẽ được xếp ở hàng trước dù thứ tự trong sổ đăng ký như thế nào. Tuy nhiên,
những đăng ký phân chia di sản thừa kế và những đăng ký thế chấp theo luật định dưới
đây sẽ được xếp ở hàng trước so với những đăng ký thế chấp theo luật định khác hoặc
theo thỏa thuận tiến hành cùng ngày:
* Quyền và quyền yêu cầu của vợ hoặc chồng đối với người kia;
* Quyền và quyền yêu cầu của người chưa thành niên hoặc của người giám hộ
đối với tài sản của người giám hộ hoặc của người quản lý theo quy định của pháp luật;
* Quyền và quyền yêu cầu của Nhà nước, tỉnh, xã và các đơn vị sự nghiệp đối
với tài sản của người thu ngân và kế tốn.
“Nếu có nhiều đăng ký được tiến hành cung một ngày đối với một bất động sản
trên cơ sở những chứng thư quy định tại đoạn 2 nhưng ngày, tháng của những chứng
thư này là như nhau, hoặc có nhiều đăng ký được tiến hành cùng một ngày trên một
bất động sản vì lợi ích của những người yêu cầu có quyền ưu tiên và được bảo đảm
bằng thế chấp quy định tại đoạn 3 thì các đăng ký này có giá trị như nhau dù thứ tự
trong sổ đăng ký nêu trên như thế nào”.
Thứ tự ưu tiên giữa những người có quyền ưu tiên hoặc được đảm bảo bằng thế
chấp và những người có kỳ phiếu nếu những kỳ phiếu này được bảo đảm bằng các tài
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
sản được coi là bất động sản, được xác định dựa vào ngày, tháng cơng bố các chứng
thư đó; việc công bố kỳ phiếu do các quy định chuyên ngành điều chỉnh.
Ngồi ra, pháp luật của Pháp cịn có quy định riêng về thế chấp theo luật định
giữa vợ và chồng (từ Điều 2135 đến Điều 2142); Những quy định riêng về thế chấp
theo luật định trong trường hợp giám hộ (Từ Điều 2143 đến Điều 2145).
Hiệu lực của thế chấp đối với người thứ ba nắm giữ tài sản: Người có quyền
thế chấp đã đắng ký đối với một bất động sản tiếp tục có quyền đối với bất động sản
đó, cho dù bất động sản được chuyển vào tay người khác, để được xếp thứ tự và được
thanh toán theo thứ tự các quyền yêu cầu của họ hoặc theo thứ tự đăng ký của họ.
Nếu người thứ ba nắm giữ tài sản không tiến hành những thủ tục theo quy định
của pháp luật để thanh toán quyền sở hữu của mình thì theo hiệu lực của việc đăng ký,
người này bị coi như người có nghĩa vụ đối với các nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế
chấp, được hưởng các kỳ hạn và thời hạn nhu người có nghĩa vụ đầu tiên. Trong
trường hợp này, người thứ ba nắm giữ tài sản phải trả toàn bộ số vốn và lãi đã đến hạn,
dù số tiền là bao nhiêu, hoặc phải từ bỏ hoàn toàn bất động sản đã thế chấp.
Nếu người thứ ba nắm giữ tài sản khơng thực hiện một trong những nghĩa vụ
nói trên, người có quyền thế chấp có thể bán bất đống sản thế chấp.
Người thứ ba nắm giữ tài sản có thể bị kiện địi bồi thường nếu do hành vi của
mình hoặc do sơ suất để xảy ra những hư hỏng gây thiệt hại cho người có quyền thế
chấp; người này chỉ có thể địi trả lại những chi phí bảo quan và chi phí sửa chữa
khơng vượt q phần giá trị gia tăng do việc sửa chữa đem lại.
Người thứ ba nắm giữ tài sản phải chịu trách nhiệm về những hoa lợi của bất
động sản bị thế chấp kể từ ngày nhận được giấy yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hoặc từ bỏ
bất đống sản thế chấp, hoặc kể từ ngày nhận được giấy yêu cầu mới nếu vụ kiện đã bị
bỏ trong ba năm.
Người thứ ba nắm giữ tài sản đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế
chấp hoặc đã từ bỏ bất động sản thế chấp có thể kiện địi quyền bảo đảm đối với người
có nghĩa vụ chính.
Chấm dứt thế chấp: Theo quy định tại Điều 2180, quyền thế chấp chấm dứt
trong những trường hợp sau đây:
- Do nghĩa vụ chính chất dứt;
- Do người có quyền từ bỏ thế chấp;
- Do việc thực hiện những thể thức và điều kiện quy định cho người thứ ba nắm
giữ tài sản nhằm giải trừ tài sản họ được sở hữu khỏi quyền thế chấp;
- Do thời hiệu.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
