Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Nghiên cứu hoàn thiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.08 MB, 109 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng những thông tin, số liệu phục vụ mục đích nghiên cứu
đề tài đã được sự cho phép sử dụng của các cơ quan, ban, nghành, các thơng tin trích
dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn gốc./.
Huế, ngày 24 tháng 04 năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Vĩnh Duy
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình
của rất nhiều các tập thể, cá nhân. Với lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân
thành cảm ơn những sự giúp đỡ q báu đó!
Trước tiên tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới TS Nguyễn Hồng Khánh
Linh đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô giáo
trong bộ môn quản lý đất đai trong suốt thời gian tôi theo học tại trường.
Tôi xin trân trọng cảm ơn ban giám hiệu, thầy cơ giáo phịng đào tạo sau đại
học trường đại học huế đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện luận văn này.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến các cán bộ, chuyên viên phòng Tài nguyên và
Mơi trường huyện Tuy An, Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai huyện Tuy An,
phòng Thống Kê huyện Tuy An, UBND các xã, thị trấn đã cung cấp cho tơi những số
liệu thiết thực, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn. tôi xin chân trọng cảm ơn!
Huế, ngày 24 tháng 04 năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Vĩnh Duy
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Nhằm nghiên cứu thực trạng cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nông ngiệp cho trên địa bàn huyện Tuy An trong giai đoạn từ năm 2014 - 2017, phát
hiện và đưa ra một số nguyên nhân dẫn đến khó khăn, mâu thuẫn trong khâu đăng ký,
cấp giấy chứng nhận, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cụ thể để giải quyết và
giúp công tác này ngày càng hồn thiện hơn, tơi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu hồn
thiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn
huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên” để làm luận văn tốt nghiệp của mình.
Với phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp liên quan đến công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông ngiệp trên địa bàn huyện Tuy An, đồng
thời thông qua việc phỏng vấn trực tiếp, phát phiếu điều tra cho các hộ gia đình và cá
nhân,... để thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp, nắm bắt chính xác thơng tin và tìm hiểu
hướng xử lý cụ thể, để từ đó đưa ra một số giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện tốt hơn
cho công tác này.
Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy trong những năm qua công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nông nghiệp đã đem rất nhiều lợi
ích cho tỉnh nhà như: người dân được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mạnh dạn đầu tư
cây trồng trên đất, chuyển đổi mục đích sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh, làm tăng
nguồn thu ngân sách, giảm nạn nhũng nhiễu, mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho nhà
nước,... phục vụ cho mục tiêu mở rộng và phát triển chung của tỉnh; Công tác cải cách
thủ tục hành chính có hiệu quả hơn, đồng thời giúp công tác quản lý nhà nước về đất
đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Mặc dù vậy, bên cạnh những mặt tích cực
mà cơng tác này mang lại, thì vẫn cịn nhiều hạn chế chưa được khắc phục được, điều
này chứng tỏ công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
hiện nay vẫn chưa hồn thiện, vẫn có kẽ hở và vẫn cịn nhiều tiêu cực. Vì vậy, để cơng
tác này ngày một hoàn thiện đề nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước phải có chính
sách, mục tiêu, phương hướng phù hợp; Đối với các cán bộ quản lý đất đai phải có đạo
đức nghề nghiệp, cơng tâm, u nghề và có trách nhiệm với xã hội, với cơng việc của
chính bản thân mình và quan trọng là trách nhiệm đối với người sử dụng đất. Về phía
người sử dụng đất phải có trách nhiệm thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo
đúng quy định của pháp luật, có như vậy thì cơng tác này mới ngày một hồn thiện, có
chất lượng và góp phần thúc đẩy nền kinh tế, xã hội của tỉnh nhà ngày một phát triển./.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH .......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................................... 1
2. Mục đích của việc nghiên cứu................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 4
1.1.1. Vấn đề liên quan đến đất đai .............................................................................. 4
1.1.2. Hồ sơ địa chính về đất đai .................................................................................. 8
1.1.3. Đăng ký đất đai ................................................................................................ 11
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................. 12
1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu .......................................................... 18
1.2.1. Công tác cấp giấy CNQSDĐ một số nước trên thế giới .................................... 18
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam
qua các thời kỳ........................................................................................................... 23
1.2.3. Một số căn cứ pháp lý liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất của
Trung ương và địa phương ......................................................................................... 28
1.3. Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài .......................................... 30
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 33
2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 33
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 33
2.3. Nội dung nghiên cứu:.......................................................................................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu:.................................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................. 33
2.4.2. Phương pháp so sánh: ...................................................................................... 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu, thống kê số liệu: ............................... 34
2.4.4. Phương pháp biểu đồ........................................................................................ 34
2.4.5. Phương pháp minh họa bằng bản đồ và hình ảnh .............................................. 34
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................... 35
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên ....................... 35
3.1.1. Tình hình điều kiện Tự nhiên ........................................................................... 35
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội của huyện Tuy An, tỉnh Phú n ............................. 37
3.2. Tình hình sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn huyện Tuy An ........................... 43
3.2.1. Khái quát tình hình sử dụng đất........................................................................ 43
3.2.2. Tình hình sử dụng đất nông nghiệp .................................................................. 44
3.3. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tuy An ...... 46
3.3.1. Tổ chức bộ máy tham gia cơng tác cấp GCNQSDĐ ......................................... 46
3.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp trên địa bàn huyện .............................. 50
3.3.3. Quy trình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp ........................................................... 53
3.3.4. Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân về tình hình đăng ký đất
đai và cấp GCNQSDĐ. .............................................................................................. 66
3.4. Giải pháp hồn thiện quy trình cấp GCNQSD đất: .............................................. 69
3.4.1. Giải pháp về hoàn thiện cơ cấu tổ chức phịng Tài ngun và Mơi trường ........ 69
3.4.2. Giải pháp về hoàn thiện cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai huyện ................................................................................................................... 70
3.4.3. Giải pháp về tăng cường hoạt động quản lý đất đai tại địa bàn xã: (thị trấn) ..... 71
3.4.4. Giải pháp với các xã chưa hồn thành cơng tác xét duyệt hồ sơ cấp GCNQSDĐ .. 71
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.4.5. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận........................................................... 72
3.4.6. Các giải pháp khác............................................................................................ 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 79
1. Kết luận ................................................................................................................. 79
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................... 81
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 84
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTNMT
:
Bộ Tài nguyên và Môi trường
CP
:
Chính phủ
CT
:
Chỉ thị
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NĐ
:
Nghị Định
NQ
:
Nghị quyết
QLNN
:
Quản lý nhà nước
QĐ
:
Quyết định
TT
:
Thông tư
TW
:
Trung ương
UBND
:
Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ
:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế từ 2014-2016 ............................................................ 37
Bảng 3.2. Thống kê diện tích một số loại cây trồng của huyện Tuy An .................... 38
Bảng 3.3. Tình hình phát triển chăn ni qua các năm ............................................. 39
Bảng 3.4. Sự phân chia dân số theo giới tính và theo khu vực .................................. 41
Bảng 3.5. Tình hình sử dụng đất của huyện Tuy An tháng 7/ 2014 – tháng 9/2017 .. 44
Bảng 3.6. Kết quả sử dụng đất nông nghiệp của huyện Tuy An giai đoạn 2014 –
9/2017..................................................................................................... 45
Bảng 3.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông ghiệp trên địa bàn
huyện Tuy An từ năm 2014 đến tháng 9/2017 ......................................... 50
Bảng 3.8. Thành phần hồ sơ giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp ..................................................................................................... 55
Bảng 3.9.
Thành phần hồ sơ giải quyết đăng ký biến động ...................................... 59
Bảng 3.10. Kết quả xét duyệt hồ sơ cấp GCNQSDĐ chuyển lên huyện .................... 62
Bảng 3.11. Tình hình đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Tuy An giai đoạn
từ năm 2014 - tháng 9/2017 .................................................................... 65
Bảng 3.12. Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về thời điểm sử dụng đất tại
03 xã trên địa bàn huyện Tuy An ............................................................ 66
Bảng 3.13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại 3 xã trên địa bàn
huyện Tuy An ......................................................................................... 67
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất........................................................................................... 12
Hình 3.1. Vị trí địa lý của huyện Tuy An ................................................................... 35
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Tuy An năm 2016 ....................................... 43
Hình 3.3. Sơ đồ tổ chức tham gia cơng tác câp GCNQSDĐ cấp huyện ..................... 46
Hình 3.4. Sơ đồ tổ chức tham gia cơng tác cấp GCNQSDĐ tại xã.............................. 49
Hình 3.5. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Tuy An ............. 58
Hình 3.6. Quy trình chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất huyện Tuy An ................. 61
Hình 3.7. Bộ máy tổ chức Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Tuy An .............. 69
Hình 3.8. Bộ máy tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Tuy An ........ 70
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường, là nơi sinh sống và lao động
của con người. Đất đai tham gia vào các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là
nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước. Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh
thổ quốc gia, là kết quả của q trình đấu tranh giải phóng dân tộc, quyết định đến sự
tồn tại và phát triển của con người.
Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội, q trình cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu về đất đai ngày càng tăng.
lên, làm cho công tác quản lý đất đai càng trở nên phức tạp hơn. Trong khi đó, quỹ đất
khơng đổi. Việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả đang là vấn đề cấp thiết
hiện nay. Công tác quản lý đất đai càng trở nên quan trọng, trong đó cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp là công việc thiết yếu, cần phải được nghiên cứu và quan tâm đặc biệt. Việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tạo điều kiện để Nhà nước quản
lý chặt chẽ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng hợp lý, đầy đủ,
hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất,
thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã nêu: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch
và pháp luật đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả”.
Xã hội ngày càng phát triển, kéo theo nhu cầu về đất đai cũng tăng cao, tình
trạng tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai xảy ra nhiều. Ngun nhân chính là do
người sử dụng đất khơng đi kê khai, đăng ký để được cấp giấy chứng nhận theo quy
định của pháp luật mặc dù nhà nước ta đã ban hành các văn bản quy định bắt buộc đối
với người sử dụng đất khi có quyền sử dụng thì phải có Giấy chứng nhận để thực hiện
các quyền về đất đai của mình, nhưng trên thực tế họ khơng thực hiện vì tư tưởng của
họ cho rằng đất đai, tài sản của mình thì khơng ai có quyền lấy đi được, tư tưởng này
làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của toàn xã hội.
Từ khi luật đất đai 1993 và luật đất đai 2003 ra đời thì cơng tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương, đã đạt được một số kết quả nhất
định, với số lượng giấy cấp tương đối lớn nhưng cũng gặp nhiều khó khăn, q trình
thủ tục đăng ký quá rườm rà mất thời gian gây phiền hà cho người dân.
Sau khi Quốc hội ban hành Luật đất đai 2013 và một số Nghị định, Thông tư
hướng dẫn đi kèm nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng và cơng tác quản lý đất đai. Nhìn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
chung Luật đất đai năm 2013 có nhiều điểm đổi mới phù hợp với tình hình sử dụng đất
và rút ngắn được thời gian thực hiện các công tác liên quan đến lĩnh vực đất đai, đặc biệt
là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nhận thấy đây là luật
đất đai mới, nên có nhiều điểm bỡ ngỡ, đồng thời tháo gỡ được những vấn đề và cũng
gặp nhiều khó khăn.
Tuy An là huyện ven biển nằm phía Bắc của tỉnh Phú Yên. Trong những năm
qua, kinh tế - xã hội của huyện đã có những chuyển biến tích cực. Cùng với đó, nhu cầu
về đất đai cũng ngày càng tăng. Công tác quản lý về đất đai được quan tâm và chỉ đạo
nhưng vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập. Nhiều hộ gia đình vẫn chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhiều lý do là đất khai hoang chưa được
kê khai vào hồ sơ địa chính; đất xâm canh từ xã này sang xã khác; đất xâm canh từ
huyện này sang huyện khác; đất của hộ gia đình đo bao vào đất UBND xã quản lý; đất
do nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ tay; đất cân đối giao theo Nghị định 64/CP của
Chính phủ khi được cân đối cho hộ gia đình diện tích cịn lại bỏ ra khơng đưa vào quỹ
đất cơng ích của xã, thị trấn. Dẫn đến cơng tác quản lý đất đai cịn nhiều hạn chế và lỏng
lẻo, gây ảnh hưởng xấu cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Qua q trình cơng tác tại Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai huyện Tuy An,
kết hợp với kiến thức đã được trang bị ở trường Đại học nông lâm Huế, đặc biệt là các
môn học của chuyên ngành quản lý đất đai và được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cơ
giáo của trường, tơi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu hồn thiện quy trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên” để
làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích của việc nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Nhằm đánh giá được quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân nhằm tăng hiệu quả công tác quản lý cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Tuy An, trên cơ sở đó đề xuất
một số giải pháp để nâng cao hiệu quả quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện trong thời gian đến.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nơng nghiệp trên địa bàn huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên.
- Tìm ra được những nguyên nhân, hạn chế làm chậm tiến độ của công tác cấp
GCNQSDĐ nông nghiệp.
- Đề xuất một số giải pháp để hồn thiện q trình cấp GCNQSDĐ nông
nghiệp trên địa bàn huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của ngành Tài nguyên và Môi trường
và đáp ứng chỉ tiêu do Bộ Tài nguyên Môi trường cũng như UBND tỉnh, UBND huyện
đề ra.
- Giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng đi vào nề nếp và có
chiều sâu.
- Là tài liệu hữu ích giúp cơ quan chuyên môn trong việc quản lý đất nơng
nghiệp cịn gặp khó khăn, vướng mắt tại địa phương. Từ đó có biện pháp chấn chỉnh
kịp thời, khắc phục các hạn chế, khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu quả trong quá
trình giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn
huyện Tuy An, tỉnh Phú Yên.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Vấn đề liên quan đến đất đai
1.1.1.1. Khái niệm chung về đất đai
* Khái niệm quản lý đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa như sau: đất đai là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh
thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình,
mặt nước (sơng suối hồ, đầm lầy,…) các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch
nước ngầm và khoáng sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.
Đất đai là một khoảng không gian giới hạn theo chiều thẳng đứng và theo chiều nằm
ngang có vai trị quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như
trong cuộc sống của xã hội loài người [ 23].
- Các nhân tố tác động đến việc sử dụng đất.
+ Con người: là nhân tố chi phối chủ yếu trong quá trình sử dụng đất. Đối với
đất nơng nghiệp thì con người có vai trị rất quan trọng tác động đến đất làm tăng độ
phì của đất.
+ Điều kiện tự nhiên: việc sử dụng phù hợp với điều kiện tự nhiên của vùng
như: địa hình, thổ nhưỡng, ánh sáng, lượng mưa,…do đó chúng ta phải xem xét điều
kiện tự nhiên của mỗi vùng để có biện pháp bố trí sử dụng đất phù hợp.
+ Nhân tố kinh tế xã hội: bao gồm chế độ xã hội, dân số, lao động, chính sách
đất đai, cơ cấu kinh tế,…đây là nhóm nhân tố chủ đạo và có ý nghĩa đối với việc sử
dụng đất bởi vì phương hướng sử dụng đất thường được quyết định bởi yêu cầu xã hội
và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định, điều kiện kỹ thuật hiện có, tính khả
thi, tính hợp lý, nhu cầu của thị trường.
+ Nhân tố không gian: đây là một trong những nhân tố hạn chế của việc sử
dụng đất mà nguyên nhân là do vị trí và khơng gian của đất khơng thay đổi trong quá
trình sử dụng đất. Trong khi đất đai là điều kiện không gian cho mọi hoạt động sản
xuất mà tài ngun đất thì lại có hạn; bởi vậy đây là nhân tố hạn chế lớn nhất đối với
việc sử dụng đất. Vì vậy, trong quá trình sử dụng đất phải biết tiết kiệm, hợp lý, hiệu
quả, đảm bảo phát triển tài nguyên đất bền vững [23].
* Khái niệm quản lý Nhà nước về đất đai
+ Quản lý: là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó nhằm trật
tự hố nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
+ Quản lý hành chính nhà nước: là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh bằng
quyên lực pháp luật nhà nước đối với các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của
con nguời để duy trì và phát triển các mối quan hệ xã hội và trật tự pháp luật nhằm
thực hiện những chức năng và nhiệm vụ của nhà nước.
Tóm lại, quản lý nhà nước về đất đai là nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu
nhà nước về đất đai và được tập trung vào 4 lĩnh vực cơ bản sau đây:
- Thứ nhất: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, tức là nhà nước biết rõ các
thơng tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng
của việc quản lý và sử dụng đất đai. Cụ thể:
+ Về số lượng đất đai: Nhà nước nắm về diện tích đất đai trong lồn quốc gia,
trong từng vùng kinh tế, trong từng đơn vị hành chính các địa phương; nắm về diện
tích của mỗi loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, v.v,...; nắm về diện tích của
từng chủ sử dụng và sự phân bố trên bề mặt lãnh thổ,..
+ Về chất lượng đất: Nhà nước nắm về đặc điểm lý tính, hố tính của từng loại
đất, độ phì của đất, kết cấu đất, hệ số sử dụng đất v.v,... đặc biệt là đối với đất nông
nghiệp [23].
+ Về hiện trạng sử dụng đất: Nhà nước nắm về thực tế quản lý và sử dụng đất
có hợp lý, có hiệu quả khơng? có theo đúng quy hoạch, kế hoạch không? cách đánh giá
phương hướng khắc phục để giải quyết các bất hợp lý trong sử dụng đất đai [23].
- Thứ hai: Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy
hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu tồn bộ quỹ đất đai, nhưng
lại khơng trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Trong quá trình
phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất đai của các
ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau. Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai
thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội,
nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch
sử cụ thể. Để thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai, nhà nước đã thực hiện
việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều
chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế. Hơn nữa, nhà nước thực hiện việc giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử
dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy, nhà nước quy hoạch và kế hoạch hố việc sử dụng đất
đai. Đồng thời, nhà nước cịn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý
việc lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thứ ba: Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng
đất đai. Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước và do người sử
dụng cụ thể thực hiện. Để việc phân phối và sử dụng được phù hợp với yêu cầu và lợi
ích của nhà nước, nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
đất Trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối
và sử dụng, nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó.
- Thứ tư: Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt
động này được thực hiện thơng qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử
dụng đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
có thể dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng đất),
thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất,...)
nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư
của người sử dụng đất mang lại. Các mặt hoạt động trên có mối quan hệ trong một thể
thống nhất đều nhằm mục đích bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai.
Nắm chắc tình hình đất đai là tạo cơ sở khoa học và thực tế cho phân phối đất đai và
sử dụng đất đai một cách hợp lý theo quy hoạch, kế hoạch. Kiểm tra, giám sát là củng
cố trật tự trong phân phối đất đai và sử dụng đất đai, đảm bảo đúng quy định của nhà
nước. Từ sự phân tích các hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai như trên, có thể
đưa ra khái niệm quản lý nhà nước về đất đai như sau:
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại
quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng
đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai [23].
* Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Được quy định cụ thể tại Điều 22, Luật đất đai năm 2013 bao gồm 15 nội
dung: - Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [16].
1.1.1.2. Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai
Đối tượng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: [16].
-
Công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luât về quản lý, sử dụng đất đai
Công tác kiểm tra đo đạc, thành lập bản đồ địa chính
Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai.
Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
Công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai
Cơng tác quản lý tài chính về đất đai và giá đất
Cơng tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý
Công tác việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GNQSD đất
Công tác phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai
Công tác giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo
Công tác quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai
Do đó để đảm bảo việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp có chất lượng,
đáp ứng yêu cầu kĩ thuật thì phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung trên. Mặt
khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp không chỉ tạo
tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt các nội dung,
nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về đất đai [16].
1.1.1.3. Trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai: được quy định cụ thể tại Điều 23
Luật đất đai 2013
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước
- Bộ Tài ngun và Mơi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
- Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương theo thảm quyền quy định tại Luật này.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
1.1.1.4. Mục đích, yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 5 mục đích sau:
- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống
- Yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để
nhà nước nắm chắt được tồn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính
từ cơ sở đến trung ương [2].
1.1.2. Hồ sơ địa chính về đất đai
1.1.2.1. Bản đồ địa chính
Luật đất đai 2013 được ban hành, quy định về bản đồ địa chính cũng được đổi mới
theo thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
để phù hợp với luật đất đất mới và tình hình thực tế.
Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các yêu cầu tự nhiên của thửa đất và các
yếu tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn nhằm phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
Nội dung của bản đồ địa chính gồm có: Thơng tin về thửa đất: Vị trí, kích thước,
hình thể, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. thông tin về
hệ thống thủy văn: Sơng, ngịi, kênh, rạch, suối. hệ thống thủy lợi: Cơng trình dẫn nước,
đê, đập, cống. thơng tin về đường giao thông: Đường bộ, đường sắt, cầu. đất chưa sử
dụng khơng có ranh giới khép kín trên bản đồ. mốc giới và đường địa giới hành chính
các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch, mốc giới hành lang an tồn cơng trình. điểm
tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
Trong đó, mục đích sử dụng đất trên bản đồ địa chính được ghi theo tên gọi
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và ghi theo mã trong sổ địa chính. Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức
việc đăng ký quyền sử dụng đất và hoàn thành sau khi được Sở Tài nguyên và Môi
trường xác nhận .
Bản đồ trên đó thể hiện các dạng đồ họa và ghi chú, phản ánh những thơng tin về
vị trí, ý nghĩa, trạng thái pháp lý của các thửa đất, phản ánh các đặc điểm khác thuộc địa
chính quốc gia. Bản đồ địa chính là bản đồ chuyên nghành đất đai trên đó thể hiện chính
xác vị trí ranh giới, diện tích và một số thơng tin địa chính của từng thửa đất, vùng đất,
còn thể hiện các yếu tố địa lý khác liên quan đến đất đai được thành lập theo đơn vị
hành chính cơ sở, xã, phường, thị trấn và thống nhất trong phạm vi cả nước [6].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
1.1.2.2. Sổ địa chính
Sổ địa chính theo quy định mới của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính, là sổ địa chính
điện tử được đăng ký và lập theo từng thửa đất với đầy đủ các thông tin, cụ thể như sau:
- Thông tin về người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm:
tên, địa chỉ thường trú của người sử dụng đất, thông tin về chứng minh nhân dân, hộ
chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức
kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngồi.
- Thơng tin về thửa đất gồm: Số hiệu thửa đất, diện tích sử dụng riêng hoặc sử
dụng chung, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số phát hành và
số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
- Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và ghi chú gồm: Tài sản gắn liền
với đất (nhà ở, cơng trình kiến trúc khác, cây lâu lăm, rừng cây). những hạn chế về
quyền sử dụng đất (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng
chưa có quyết định thu hồi, hoặc thuộc hành lang bảo vệ an tồn cơng trình, thuộc địa
bàn có quy định hạn chế diện tích xây dựng,…). nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa
thực hiện. những thay đổi trong quá trình sử dụng đất [5].
1.1.2.3. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được lập theo quy định mới của thông tư số 25/TT-BTNMT.
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng khơng có ranh
giới hành chính khép kín trên tờ bản đồ và các thơng tin liên quan đến quá trình sử
dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất tra cứu thông tin về thửa đất
và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai.
Nội dung sổ mục kê bao gồm:
- Thửa đất thể hiện các thông tin gồm: Số thứ tự thửa đất, diện tích, tên người
sử dụng đất, quản lý và loại đối tượng sử dụng, quản lý, mục đích sử dụng theo giấy
chứng nhận, theo quy hoạch, theo kiểm kê, mục đích cụ thể khác và những ghi chú về
thửa đất khi thửa đất thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê,…
- Đối tượng có chiếm đất nhưng khơng tạo thành thửa đất hoặc hành lang bảo vệ
an tồn như: Đường giao thơng. hệ thống thủy lợi. thủy văn. cơng trình khác theo
tuyến. sơng, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến. khu vực
đất chưa sử dụng khơng có ranh giới thửa đất khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng,
diện tích trên tờ bản đồ. Trường hợp đối tượng khơng có tên thì phải đặt tên hoặc ghi
ký hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính [6].
Như vậy: Sổ mục kê được lập để phục vụ cho Nhà nước nắm đầy đủ ruộng đất
và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định của Pháp luật đất đai, do đó Sổ
mục kê đất phải thể hiện toàn bộ các thửa đất (gồm các thửa đất đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất). Những thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận QSD
đất thì thơng tin thửa đất thể hiện trên sổ mục kê đất thống nhất với thông tin trên giấy
chứng nhận . Những thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thơng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
tin của thửa đất thể hiện theo kết quả điều tra đo đạc hiện trạng đang sử dụng đất mà
chưa có giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất.
1.1.2.4. Sổ theo dõi biến động đất đai
Để theo dõi chỉnh lý người sử dụng đất, chủ sở hữa tài sản gắn liền với đất thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thuế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất…[5].
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký
- Chuyển mục đích sử dụng đất
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; Từ hình thức Nhà nước giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức th đất; Từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật
- Xác lập, thay đổi hoặc chấp dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
1.1.2.5. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được lập theo quy định mới của thông tư số 24/TT-BTNMT để phù
hợp với những quy định sửa đổi theo luật đất đai 2013, cụ thể như sau:
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sổ cấp giấy chứng nhận) được lập để theo dõi, quản lý việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
Nội dung của sổ cấp giấy chứng nhận gồm các thông tin: Tên và địa chỉ của
người được cấp giấy chứng nhận. số phát hành giấy chứng nhận, ngày giao giấy chứng
nhận, họ và tên chữ ký của người nhận giấy chứng nhận, ghi chú: Thu hồi giấy chứng
nhận, mất giấy chứng nhận, giấy chứng nhận cấp cho nhiều người đồng sử dụn…[5].
1.1.3. Đăng ký đất đai
1.1.3.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất
xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích của Nhà nước, cộng
đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian với tiến hành
cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết
được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dùng cơng cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích cơng dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người cơng
dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất
đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho nhân dân sử dụng trân bề
mặt, khơng được khai thác trong lịng đất và trên khơng. Nếu được phải có sự cho
phép của Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất
hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung tồn
xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trị thiết lập hệ thống thơng tin về đất đai là công
cụ giúp Nhà nước quản lý [16].
1.1.3.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động đất đai.
Giai đoạn 1: đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho tồn bộ đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập [16].
Để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu ký
thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước
hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy
đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng
đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất
đai.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất [9].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [9].
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
(Nguồn: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014)
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
- Đối với nhà nước: Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ
sở kỹ thuật, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn tài
ngun thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong khơng gian. Đặc biệt,
trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất
nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có
sự quản lý của nhà nước. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh
mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng
đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp.
1.1.4.2. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một
mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất. Phôi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.Trường hợp
quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng
tổ chức đồng quyền sử dụng.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người
đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó [9].
* Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2017 Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận do Bộ Tài ngun và Mơi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng
nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao
gồm các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số sêri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng
sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận
và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
- Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký
đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp [9].
1.1.4.3. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là căn cứ pháp lý đầy đủ để
giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất của họ. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp có vai
trị quan trọng là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về
đăng ký, theo dõi biến động kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Người sử dụng
đất nơng nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử
dụng đất mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là căn cứ xác lập quan hệ về
đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử
dụng đất , yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình
1.1.4.4. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác định mối quan
hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý
nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất,
đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này. Thông
qua việc cấp GCNQSDĐ để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
15
1.1.4.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ
sở hữu toàn dân đối với đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao. Nhà
nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và người sử dụng đất được hưởng
các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiên các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin
một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng nhằm bảo
vệ khi có xảy ra tranh chấp.
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao nhất.
- Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: tên
chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và cơ sở pháp lý của
những thay đổi đó.
- Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm các thơng tin
như là: vị trí, diện tích, hạng đất.
c. Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính.
Thơng qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ xác định
được ranh giới giữa các huyện, thành phố và giữa các xã, thị trấn trong huyện.
Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao
giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng.
Cơng tác giao đất, cho th đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ tạo
lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và sau
khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới chính thức
có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong việc
đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao.
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ.
Đồng thời, cho chúng ta thấy được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, nó có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề
tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu quả tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai; góp phần đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
16
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều
kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho, thừa kế, thế chấp…[16].
1.1.4.6. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. [9].
1.1.4.7. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Đối với hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư: Theo quy định tại điều 100
của Luật Đất đai 2013 và điều 18 của Nghị định 43/NĐ-CP hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
