Đánh giá tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện xuân lộc, tỉnh đồng nai

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VĂN HẢI

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KHAI THÁC
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN XUÂN LỘC
TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

HUẾ - 2018


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM VĂN HẢI

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KHAI THÁC
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN XUÂN LỘC
TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS. TS. HỒ KIỆT

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
PGS. TS. NGUYỄN MINH HIẾU

HUẾ - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi về
“Đánh giá tình hình quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc,
tỉnh Đồng Nai”. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Các số liệu sử dụng, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn do tơi tự tìm hiểu, phân
tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa bàn nghiên cứu.
Các kết quả này chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.

Đồng Nai, ngày

tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Phạm Văn Hải


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực của bản thân, tơi xin chân
thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên Đất
và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi những
kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập
tại trường, hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ lịng
biết ơn sâu sắc và tình cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS. Hồ Kiệt, người hướng dẫn khoa
học, rất tận tình, chu đáo. Thầy đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q trình hình thành ý
tưởng và hồn thiện luận văn này.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Đồng Nai, UBND huyện Xuân Lộc, Chi cục thuế huyện, Phịng Tài
chính kế hoạch huyện Xn Lộc, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai,
Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Xuân Lộc, Trung tâm phát triển
quỹ đất tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Xuân Lộc và bạn bè đã giúp đỡ tận tình, tạo điều
kiện cung cấp số liệu để tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tôi cả về vật
chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài.

Đồng Nai, ngày

tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Phạm Văn Hải


iii
TĨM TẮT

Nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai ".
Mục đích của đề tài nhằm đánh giá được thực trạng khai thác nguồn lực tài chính
từ đất đai tại huyện Xuân Lộc để đưa ra được những giải pháp phát huy có hiệu quả
việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội (KTXH) trên địa bàn huyện.
Đề xuất được một số giải pháp khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai
để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội (KT-XH) trên địa bàn huyện, góp phần nâng
cao cơng tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số
liệu, tài liệu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp; phương pháp so sánh;
phương pháp xử lý số liệu và phân tích.
Kết quả nghiên cứu cho thấy việc khai thác, huy động nguồn lực tài chính từ đất
đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc giai đoạn 2014-2017 đã đạt được những kết quả nhất
định. Kết quả khai thác, huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện
Xuân Lộc giai đoạn 2014-2017 đã đạt được nhiều kết quả nổi bật, đóng một vai trị hết
sức quan trọng trong cơ cấu nguồn thu của địa phương và không ngừng tăng lên qua
các năm, chiếm tỷ trọng từ 18,83% đến 26,17% tổng thu ngân sách giai đoạn 20142017. Trong đó, thu từ tiền sử dụng đất có tỷ trọng lớn nhất, chiếm từ 37,97% đến
68,27% trong các khoản thu từ đất đai, việc tăng nguồn thu từ tiền sử dụng đất chủ yếu
dựa vào nguồn thu từ cấp giấy chứng nhận và chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, cơng tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện trong thời gian qua vẫn
còn một số vấn đề bất cập, hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, giá đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; vấn đề
giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn chậm so với thời gian quy định;
bên cạnh đó, chính sách đất đai trong thời gian qua vẫn còn một số tồn tại, bất cập
chưa phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương, vì vậy đã làm giảm kết quả khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện.
Từ kết quả nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai”, đã đề xuất một số
giải pháp quản lý và khai thác có hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai để thực hiện
trên địa bàn huyện trong thời gian tới.

iv
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
TÓM TẮT .......................................................................................................... iii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................ viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU..................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 4
1.1.1. Khái niệm cơ bản về nguồn lực tài chính từ đất đai ............................................ 4
1.1.2. Lý thuyết về hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai .......................... 6
1.1.3. Vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội ........ 8
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai ............................. 11
1.1.5. Các hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ..................................... 12
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ........................................................................................... 18
1.2.1. Thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thế giới 18
1.2.2. Thực tiễn huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta ............................ 20

1.3. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI .................................. 24


v
CHƯƠNG 2 - ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .................................................................................................. 28
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 28
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 28
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 28
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................... 28
2.4.2. Phương pháp tổng hợp thông tin ...................................................................... 29
2.4.3. Phương pháp phân tích thơng tin ...................................................................... 29
CHƯƠNG 3 - KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 30
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN
XUÂN LỘC .............................................................................................................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 30
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội................................................................... 31
3.1.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ................ 39
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
XUÂN LỘC .............................................................................................................. 40
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Xuân Lộc ....................................... 40
3.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện ................................ 52
3.3. TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN XUÂN LỘC ............................................................................... 58
3.3.1. Tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2014 – 2017 ........ 58
3.3.2. Những tồn tại trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện
những năm qua .......................................................................................................... 68
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN PHÁT HUY HIỆU QUẢ KHAI
THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN XUÂN

LỘC........................................................................................................................... 75
3.4.1. Tổ chức thực hiện đồng bộ chính sách tài chính đất đai .................................... 75
3.4.2. Hoàn thiện hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm.................. 76
3.4.3. Giải quyết tốt cơng tác thu hồi, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và chỉnh
trang đô thị ................................................................................................................ 77


vi
3.4.4. Tăng cường công tác thanh kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp
luật về đất đai ............................................................................................................ 78
3.4.5. Làm tốt cơng tác cải cách hành chính, nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ làm
công tác quản lý đất đai ............................................................................................. 78
3.4.6. Nâng cao chất lượng công tác chỉ đạo, điều hành các nguồn thu từ đất, sử dụng
hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai....................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 80
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 80
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................. 83


vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

01

BĐS

Bất động sản

02

ĐCĐĐ

Đầu cơ đất đai

03

GDP

Tổng sản phẩm trong nước

04

GPMB

Giải phóng mặt bằng

05

HĐND

Hội đồng nhân dân

06

KT-XH

Kinh tế - xã hội

07

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

08

TBCN

Tư bản chủ nghĩa

09

UBND

Uỷ ban nhân dân

10

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

11

SD

Sử dụng

12

PNN

Phi nông nghiệp

13

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Tổng hợp nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2012 – 2017................................ 20
Bảng 1.2. Tổng hợp nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .......... 23
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Xuân Lộc giai đoạn 2014-2017 ... 32
Bảng 3.2. Thực trạng phát triển ngành nông nghiệp giai đoạn 2014-2017 .................. 33
Bảng 3.3. Dân số - lao động huyện Xuân Lộc qua các năm 2014-2017 ...................... 36
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Xuân Lộc năm 2017 .................................... 41
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Xuân Lộc năm 2017................ 42
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất huyện Xuân Lộc giai đoạn 2014-2017 .................. 44
Bảng 3.7. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Xuân Lộc giai đoạn 20142017 ................................................................................................................. 47

Bảng 3.8. Biến động sử dụng đất nông nghiệp huyện Xuân Lộc giai đoạn 2014-2017 49
Bảng 3.9. So sánh biến động sử dụng đất nông nghiệp huyện Xuân Lộc năm 20142017........................................................................................................................... 50
Bảng 3.10. Tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2014-2017 ... 58
Bảng 3.11. Tình hình thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2014-2017 ................................. 61
Bảng 3.11. Tình hình thu tiền thuê đất giai đoạn 2014 - 2017 .................................... 62
Bảng 3.12. Tình hình thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân giai đoạn 2014 2017........................................................................................................................... 64
Bảng 3.13. Tình hình thu phí, lệ phí sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2017 ..................... 65


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Dân số của huyện từ năm 2014-2017 .......................................................... 37
Hình 3.2. Cơ cấu lao động của huyện từ năm 2014-2017 ........................................... 37
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất huyện Xuân Lộc giai đoạn 2014-2017 ......................... 45
Hình 3.4. Biến động đất nông nghiệp huyện Xuân Lộc giai đoạn 2014-2017 ............. 51
Hình 3.5. Tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2014-2017 ..... 59
Hình 3.6. Các khoản thu từ đất đai của huyện Xuân Lộc so với tổng thu ngân sách
huyện giai đoạn 2011-2016 ........................................................................................ 59
Hình 3.7. Tình hình thu tiền sử dụng đất của của huyện Xuân Lộc giai đoạn 20142017 .......................................................................................................................... 61
Hình 3.8. Tình hình thu từ tiền thuê đất của huyện Xuân Lộc giai đoạn 2014-2017 ... 63
Hình 3.9. Tình hình thu từ thuế chuyển QSDĐ và thuế thu nhập cá nhân của huyện
Xuân Lộc giai đoạn 2014-2017 .................................................................................. 65
Hình 3.10. Tình hình thu từ phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất của huyện Xuân Lộc
giai đoạn 2014-2017 .................................................................................................. 66


1
MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng. Chính vì tầm quan trọng của đất
đai đối với cuộc sống, con người, cần thiết phải sử dụng vốn đất đai một cách tiết kiệm,
hợp lý và hiệu quả. Những năm qua, Việt Nam đã tăng cường khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai, phục vụ cơng cuộc cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Một trong
các cơng tác quản lý và sử dụng đất đai, việc xác định tài chính về đất đai và giá đất có ý
nghĩa hết sức quan trọng. Đây chính là cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà nước và các đối
tượng sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ cũng như các quyền và lợi ích hợp pháp của mình
trong quá trình sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề tài chính đất đai và giá đất, thời gian
qua Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định quy định chi tiết và các bộ, ngành Trung
ương cũng đã có các văn bản hướng dẫn thi hành. Các văn bản này cũng đã được thường
xuyên tổ chức đánh giá và sửa đổi, bổ sung kịp thời để đáp ứng được yêu cầu của thực
tiễn. Trình tự, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất theo hướng ngày
càng đơn giản, thuận tiện, công khai, minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho người sử
dụng đất.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, chính sách tài chính đất đai, giá đất đối với các
đối tượng sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại, bất cập, hạn chế như: Hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật khơng đảm bảo tính đồng bộ, nhất qn, tính ổn định chưa cao và
chưa bao quát được hết các vấn đề trong thực tiễn; việc định hướng, dự báo, đánh giá
khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm đúng mức và
mang tính chiến lược, dài hạn dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch và triển khai
thực hiện kế hoạch… Những hạn chế, bất cập này đã làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn thu ngân sách nhà
nước từ đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai với 15
nội dung, và để thực hiện vai trò quản lý của mình, Nhà nước đã ban hành, tổ chức
thực hiện nhiều chính sách về đất đai. Mỗi chính sách đất đai sau khi ban hành, thực
hiện ít nhiều đều có ảnh hưởng đến việc thu ngân sách từ nguồn tài ngun q giá

này, trong đó chính sách về tài chính đất đai có ảnh hưởng mang tính quyết định.
Ngồi ra, huyện Xuân Lộc là một trong những huyện nông thôn mới đầu tiên
trong cả nước được Chính Phủ cơng nhận. Việc xây dựng những đô thị và các điểm
dân cư tập trung là cần thiết, đó là một trong những lý do nhằm thu hút đầu tư, có triển
vọng phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao, đóng vai trò khá quan trọng trong


2
phát triển kinh tế - xã hội của huyện, tỉnh và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Do
nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các biến động, thay đổi trong lĩnh vực quản lý
đất đai cũng đang bắt đầu diễn ra một cách phức tạp. Do đó, cần phải có những chính
sách về quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả tiềm năng nguồn lực
tài chính từ đất đai.
Từ những vấn đề trên, để tìm hiểu, phân tích và đánh giá tình hình khai thác
nguồn lực tài chính về đất đai ảnh hưởng đến thu ngân sách trên địa bàn huyện Xuân
Lộc, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2014 - 2017, và đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm
thực hiện quản lý đất đai chặt chẽ trong thời gian tới, nâng cao hiệu quả thu ngân sách
bền vững từ đất đai trên địa bàn, tơi chọn đề tài:
“Đánh giá tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn
huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở phân tích, đánh giá, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại huyện Xuân Lộc để đưa ra được những giải pháp
phát huy có hiệu quả việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển
kinh tế, xã hội (KT-XH) trên địa bàn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa
bàn huyện.
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu.

- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách, trong đó chủ yếu
là các chính sách tài chính liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong
điều kiện của huyện hiện nay.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp cơ sở khoa học để làm rõ những vấn
đề liên quan đến nguồn lực tài chính từ đất đai, phân tích những quy định của pháp
luật trong việc điều tiết mối quan hệ về quyền, lợi ích giữa nhà nước là đại diện chủ sở
hữu về đất đai đối với tổ chức, cá nhân sử dụng đất; đề xuất sửa đổi bổ sung để hồn
thiện một số chính sách đất đai, góp phần hỗ trợ chính quyền các cấp trong việc ban
hành các văn bản, quy định về quản lý đất đai liên quan đến thu ngân sách từ đất đai.


3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đánh giá được thực trạng khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc. Từ đó, rút ra được những ưu và nhược
điểm, những tồn tại, hạn chế và đưa ra những giải pháp giúp cho các nhà quản lý có
được một cách nhìn tổng quan để đưa ra các quyết định đúng, nâng cao hiệu quả huy
động nguồn lực tài chính từ đất đai, góp phần nâng cao nguồn thu cho ngân sách từ đất
đai trên địa bàn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai.


4
CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm cơ bản về nguồn lực tài chính từ đất đai
1.1.1.1. Nguồn lực tài chính từ đất đai
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia, đó là vật thể

tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi trong quá trình sử dụng
(được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đơ thị...), chính nhờ vậy mà đất đai trở nên
có giá trị [2].
Dưới góc độ tự nhiên, đất đai là một tài nguyên thiên nhiên có giá trị cao; dưới góc
độ kinh tế, đặc biệt là kinh tế thị trường, đất đai là nguồn lực đầu vào để sản xuất hàng hóa
nên đất đai phải có giá phù hợp với quy luật giá trị của thị trường. Do đó, việc khai thác
giá trị này trong một điều kiện, quy định cụ thể sẽ đem lại lợi ích to lớn cho một quốc gia,
một vùng hay một địa phương, tạo nên một nguồn lực to lớn phục vụ cho nhiệm vụ phát
triển KT-XH, quốc phòng an ninh.
Với phạm vi của đề tài, nguồn lực là một hệ thống những yếu tố của tự nhiên
hay xã hội nhằm mục đích cho sự phát triển của xã hội lồi người. Tùy thuộc vào trình
độ phát triển của xã hội mà cách nhìn nhận và tiếp cận về nguồn lực cũng khác nhau.
Theo nhận thức về nguồn lực trong giai đoạn hiện nay thì nguồn lực có thể được phân
chia thành: Nguồn lực con người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực
khoa học kỹ thuật....
Tài chính là hệ thống quan hệ kinh tế biểu hiện trong lĩnh vực hình thành và phân phối
quỹ tiền tệ trong nền kinh tế quốc dân nhằm xây dựng và phát triển xã hội.
Nguồn lực tài chính hiểu một cách khái quát nhất là khối lượng giá trị dưới hình
thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản
ánh các mối quan hệ KT-XH trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng
tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội
[16].
Nguồn lực tài chính được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau, nó tùy thuộc
vào nguồn gốc hình thành và các chủ thể thực hiện.
Trong lịch sử phát triển của lồi người, cùng với sự hình thành và phát triển của
các hình thái KT-XH khác nhau, việc thực thi và sử dụng các nguồn lực khác nhau
nhằm mục đích phát triển KT-XH tùy thuộc vào từng thời kỳ và giai đoạn lịch sử,
nhưng tựu trung, nguồn lực tài nguyên ln có một vai trị hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở để phát triển các nguồn lực khác, các giá trị khác, nhất là đối với đặc thù của

5
nền kinh tế thị trường [16].
Trong tổng thể các nguồn lực tài nguyên thì nguồn lực từ đất đai chiếm một vai
trò rất quan trọng và mức độ ảnh hưởng của nguồn lực từ đất đai phụ thuộc vào trình
độ phát triển KT-XH của từng quốc gia, lãnh thổ.
Từ vị thế đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong sản xuất nơng nghiệp thì đất
đai ngày càng được nhìn nhận ở những vị trí, vai trị khác nhau, nhất là vai trò của đất
đai trong nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng. Đất đai xuất hiện
như là một loại hàng hóa đặc biệt, được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế
thị trường phát triển. Đất đai là một nguồn lực kinh tế cơ bản và quyết định của hoạt
động kinh tế, vì vậy đất đai cũng như các nguồn lực kinh tế khác phải mang các quan
hệ kinh tế, đồng thời vận động theo những quy luật và cơ chế kinh tế thích ứng [17].
Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể trong
xã hội mà đặc trưng là biểu hiện của quan hệ phân phối, tuy nhiên, bản chất của sự
phân phối là phân phối giá trị, do đó, nó chỉ xuất hiện trong điều kiện nền kinh tế
thị trường vì nền kinh tế thị trường mới có khả năng biến đổi nguồn lực này trở
thành hàng hóa.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ nguồn
lực đất đai thơng qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và
chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó[17].
Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát là: Nguồn lực tài chính từ đất đai là
nguồn lực tài chính được hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường, hiểu
một cách thuần nhất là có sự xuất hiện của thị trường đất đai (thị trường bất động sản).
1.1.1.2. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để
hình thành quỹ tiền tệ thơng qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai trong một điều
kiện cụ thể, trong từng giai đoạn lịch sử xã hội khác nhau thì cơ chế lợi ích và quan hệ
đất đai của chế độ xã hội đó quyết định.
Trong nền kinh tế thị trường phát triển, nguồn lực tài chính từ đất đai phụ thuộc

vào chế độ sở hữu đất đai, nếu là chế độ sở hữu đất đai tư nhân, nguồn lực đất đai chỉ
được phục vụ cho một số ít bộ phận xã hội. Ngược lại, chế độ sở hữu tồn dân về đất
đai thì nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ cho lợi ích đa số, tức là lợi ích chung cho
tồn xã hội [17].
Trong giai đoạn hiện nay, tùy thuộc vào chế độ xã hội của mỗi nước mà quan hệ
đất đai được quy định khác nhau. Ở các nước TBCN, đất đai thuộc sở hữu tư nhân là
chủ yếu nên nguồn lực tài chính từ đất đai cũng vì thế khác biệt so với hình thức đất
đai sở hữu của toàn dân như ở nước ta hiện nay.


6
Mặc dù có sự khác biệt cơ bản về chế độ phân phối giá trị, tuy nhiên, nguồn lực
tài chính từ đất đai luôn luôn được tập trung khai thác và huy động ngày càng cao và
triệt để, nhất là đối với nền kinh tế thị trường nhằm phục vụ lợi ích của chủ thể sở hữu
về đất đai [18].
1.1.1.3. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm cơ bản sau:
- Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ xuất hiện khi xuất hiện và hình thành trong
cơ chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế thị trường, của cải mang hình thái hàng hóa và sự vận động
của kinh tế chính là sự vận động của giá trị.
Trên cơ sở phân tích khái niệm và bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai, có thể
thấy, nguồn lực tài chính từ đất đai biểu hiện dưới hình thái phân phối giá trị (thực chất là
thơng qua dưới dạng tiền tệ), mà phát triển cơ chế phân phối hàng hóa thơng qua giá trị
(tiền tệ) chỉ được đáp ứng và vận hành trong nền kinh tế thị trường. Còn ở nền kinh tế tự
cung tự cấp, việc phân phối sản phẩm chủ yếu với mục đích thỏa mãn nhu cầu sử dụng
trong một chừng mực nhất định. Sự phân cơng lao động và chun mơn hóa chưa cao nên
quan hệ giá trị hàng hóa chưa được phát triển. Vì thế nguồn lực tài chính từ đất đai cũng
không thể phát triển [16].
- Quan hệ sở hữu đất đai quyết định đến nguồn lực tài chính từ đất đai

Trong nền kinh tế thị trường, để xác lập giá trị hàng hóa thì yếu tố quan trọng là
phải xác định chế độ sở hữu hàng hóa. Việc thiết lập cơ chế sở hữu là điều kiện bắt
buộc để hình thành và phát triển các quyền và lợi ích có liên quan, giúp cho chủ sở
hữu khai thác một cách triệt để lợi ích của hàng hóa [16].
Như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai cũng khơng nằm ngồi yếu tố về chủ sở
hữu. Khi xác lập chủ sở hữu về đất đai, nó quyết định đến việc nguồn lực tài chính từ
đất đai được huy động và sử dụng như thế nào, phục vụ lợi ích cho ai.
1.1.2. Lý thuyết về hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Tùy thuộc vào đặc điểm, chế độ xã hội khác nhau mà có các hình thức khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai khác nhau. Tuy nhiên, căn bản và phổ biến nhất là thông
qua khai thác địa tô, từ mức độ xác định địa tô, giá cả ruộng đất để xác định những
quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính khác phục vụ cho nhu cầu phát triển của các
chủ thể quản lý.
Trong mối quan hệ giá cả ruộng đất, mức địa tô và tỷ suất lợi tức nhận gửi của
ngân hàng thể hiện qua công thức cơ bản sau:


7
Giá cả ruộng đất = K x

Mức địa tô
Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng

Ở các nước tư bản, giá cả ruộng đất được xem là giá bán đất, cịn mức địa tơ
tương ứng với mỗi giờ th đất.
Về cơ bản, việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
là chủ thể sở hữu về đất đai thực hiện các biện pháp quản lý của mình nhằm đảm bảo
quyền, lợi ích của mình từ đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu cho
nên việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là

Nhà nước và một bên là các chủ thể khác của xã hội được giao QSDĐ theo quy định
của pháp luật.
Khoản 1, điều 54, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 quy định “Đất đai, tài nguyên, tài nguyên khoán sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng
trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý, tài sản
cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý…”. Từ đó, Nhà nước thống nhất quản lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và
nhất là các chính sách tài chính về đất đai trong phạm vi của cả nước nhằm phục vụ
cho mục tiêu phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh của đất nước [13].
Chủ nghĩa Mác – Lênin chỉ rõ, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai,
C.Mác và Ăngghen thấy rằng, cùng với sự phát triển của KT-XH, quá trình tập trung
dân cư, sự xuất hiện của máy móc…. Làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành một
quy luật khách quan, tất yếu. V.I.Lênin đã xây dựng học thuyết “về vô sản quốc hữu
hóa đất đai” như sau [16]:
“Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu Nhà nước, quyền sở
hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các
luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai...”.
Có thể thấy rằng, luận điểm của các nhà kinh điển là cơ sở quan trọng để giai cấp
vô sản thực hiện các giải pháp quản lý của mình để huy động được các nguồn lực tài
chính từ đất đai thơng qua sự chuyển hóa từ lợi ích của một nhóm chủ thể (sở hữu tư
nhân về đất đai) sang hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho số đơng
chủ thể (sở hữu tồn dân). Điều này làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển KT-XH của quốc gia đó.


8
Trong giai đoạn hiện nay, chúng ta đang đứng trước xu hướng tồn cầu hóa và tự
do hóa thương mại một cách sâu rộng, đất đai càng có một vị thế hết sức quan trọng.
Đảng và Nhà nước ta khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn

lực quan trọng để phát triển đất nước...”. Vì vậy, việc khai thác tốt nguồn lực nội tại
của đất nước là một nhu cầu tất yếu khách quan, trong đó, việc khai thác tốt nguồn lực
tài chính từ đất đai là yêu cầu cấp bách hiện nay.
1.1.3. Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội
Cũng như các nguồn lực khác của đất nước, nguồn lực tài chính từ đất đai ln
giữ một vị trí hết sức quan trọng, đứng ở những góc độ khác nhau về chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội, giáo dục... thì vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai cũng được
nhìn nhận khác nhau. Tuy nhiên, trong phạm vi của đề tài này, vai trị của nguồn lực
tài chính từ đất đai chỉ được xem xét ở dưới góc độ phục vụ cho mục tiêu phát triển
KT-XH, vì vậy, vai trị của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở một số điểm sau:
Thứ nhất: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mơ ngân sách nhà
nước:
Trong bất kỳ một thể chế chính trị nào thì Nhà nước phải thực hiện chức năng
kinh tế của mình. Trong nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa
(XHCN), Nhà nước phải huy động tất cả các nguồn lực tài chính từ nội bộ của nền
kinh tế cũng như từ bên ngoài, nhưng trước hết là phải tập trung huy động được
nguồn lực của nội tại. Trong điều kiện của một nước đang phát triển như nước ta
hiện nay, thì vấn đề tăng ngân sách nhà nước là một nhiệm vụ hết sức khó khăn (bởi
thường xuyên xảy ra tình trạng thâm hụt ngân sách) trong khi nhu cầu chi tiêu và đầu
tư đòi hỏi ngày càng tăng [3].
Trong điều kiện kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường và từng bước
hội nhập kinh tế quốc tế, giá trị sản xuất và nguồn thu từ các ngành sản xuất công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng, thương mại dịch vụ đóng góp ngày một lớn cho
ngân sách nhà nước. Tuy vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn là một nguồn lực quan
trọng và ổn định. Mặt khác, đất đai được xem là một tài sản có thể góp vốn, việc thu hút
đầu tư nước ngoài là mục tiêu quan trọng của quốc gia, vì thế lượng giá trị từ giá cả đất
đai trở thành nguồn lực quan trọng để góp vốn liên doanh. Trong q trình góp vốn, đất
đai khơng mất đi, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì đất đai
càng tăng giá trị của nó.
Nguồn thu từ đất đai có ý nghĩa xác lập chế độ sở hữu đất đai toàn dân, khoản

thu này cần được mở thành một tài khoản đặc biệt trong ngân sách nhà nước vì khả
năng vốn hóa rất lớn. Nếu toàn bộ được đầu tư trở lại cho đất đai để làm tăng “địa tô


9
chênh lệch” bằng một hệ thống cơ chế hoạch toán ngân sách hợp lý từ Trung ương đến
địa phương. Điều đáng lưu ý là cho đến nay, khoản thu này chưa ngang tầm với tiềm
năng do hệ thống điều hành thu chưa đồng bộ (hệ thống pháp lý, tổ chức, bộ máy, con
người...) và khơng được hoạch tốn riêng lẽ nên không thể đánh giá đúng hiệu quả
cũng như khai thác triệt để. Đây là nguồn nội lực mà bằng cơ chế thị trường có thể huy
động tối đa để đóng góp có ý nghĩa cho sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội
[19].
Thứ hai: Lợi ích kinh tế của Nhà nước thể hiện qua kết quả của việc huy động
nguồn lực tài chính từ đất đai.
Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền
sở hữu về đất đai. Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh
tế từ quyền sở hữu đó. Việc động viên các nguồn tài chính từ đất thơng qua quan hệ
giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực chất
là Nhà nước thực hiện lợi ích của mình.
Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh
tế thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền
mà Nhà nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong nền
kinh tế sử dụng đất. Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền KTTT định hướng XHCN
có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ
phát triển thấp như Việt Nam thì nguồn lực tài chính từ đất là một bộ phận rất đáng kể.
Lợi ích kinh tế mà chủ thể đại diện nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua
quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân dân lao động, của đất nước. Nguồn lực đó sẽ
được tập trung và phục vụ lợi ích của số đơng. Điều đó khác hẳn về bản chất với việc
thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước tư bản. Trong các nước tư
bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những người sở hữu tư nhân về đất

đai. Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích đó được sử dụng
như thế nào lại là một chủ đề khác. Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của nước
ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực tài
chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích của
nhân dân.
Thứ ba: Nguồn lực tài chính từ đất đai là cơ sở và cơng cụ để nâng cao hiệu quả
hoạt động của thị trường BĐS:
Nguồn lực tài chính từ đất đai là một trong những thành tố quan trọng trong ngân
sách nhà nước để phục vụ cho mục tiêu phát triển KT-XH, trong đó có nhiệm vụ quản
lý Nhà nước về thị trường BĐS.


10
Để tăng cường đầu tư trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước phải thành lập một
cơ chế thị trường về đất đai có thể vận hành một cách có hiệu lực và hiệu quả, Nhà
nước cần phải quyết định giá trị của BĐS khi định giá đất và BĐS cho việc thu thuế,
khi tính tốn việc đền bù đất thu hồi cho mục đích của Nhà nước và khi cho thuê BĐS
của Nhà nước. Việc tạo ra một cơ quan định giá có thể đảm bảo việc định giá đất và
BĐS thỏa mãn được nhu cầu và khả năng điều tiết, quản lý của Nhà nước, từ đó tác
động tích cực hay tiêu cực lên hoạt động của thị trường BĐS [2].
Bên cạnh đó, trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, để thỏa mãn nhu
cầu của mình, của chủ thể (khơng bao gồm Nhà nước) về đất đai đều phải thực hiện
thông qua thị trường. Với đặc thù như vậy, thị trường BĐS luôn chứa đựng những yếu
tố bên ngồi như tâm lý, thơng tin khơng chính thống... đã làm thay đổi một cách tiêu
cực trong quan hệ của thị trường BĐS (như sốt đất, tình trạng đóng băng BĐS...). do
đó, địi hỏi phải có những giải pháp tích cực từ Nhà nước thơng qua các chính sách
khác nhau như cơng khai thơng tin, điều chỉnh giá đất, thuế và các khoản tài chính
khác mà người tham gia thị trường phải thực hiện, mà tất cả các giải pháp đó cũng
xuất phát từ cơ chế tài chính đối với đất đai do Nhà nước quản lý và điều hành. Thơng
qua đó, nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần củng cố, nâng cao hiệu quả hoạt

động của thị trường BĐS.
Thứ tư: Nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử
dụng đất.
Khi xác lập mối quan hệ giữa chủ thể sở hữu và chủ thể sử dụng đất, bên cạnh sự
ràng buộc có tính pháp lý về quyền lợi thì cịn có sự ràng buộc về nghĩa vụ tài chính đối
với chủ thể sở hữu, nói cách khác, chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa
vụ tài chính đối với chủ sở hữu. Chính yêu cầu bắt buộc đó đã tạo động lực cho chủ sử
dụng phải có trách nhiệm nâng cao hiệu quả khi khai thác, sử dụng đất đai để vừa đảm
bảo về mặt lợi ích kinh tế của chính mình đồng thời phải có nguồn lợi kinh tế để thực
hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ sở hữu.
Trong lý luận về địa tô, C.Mác đã làm sáng tỏ ý nghĩa của việc sử dụng hiệu quả
đất đai đi thuê của các nhà tư bản, khi đó, để thu được lợi ích của mình từ hoạt động
kinh doanh nơng nghiệp, nhà tư bản ít nhất cũng phải thu được lợi nhuận bình qn,
phần giá trị thặng dư dơi ra ngồi lợi nhuận bình quân là phần nộp cho địa chủ dưới
dạng địa tô [17].
Trong điều kiện nước ta hiện nay, việc huy động các nguồn lực tài chính từ các
chủ sử dụng đất là hết sức cần thiết và phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế thị
trường. Việc kiểm sốt người sử dụng đất thơng qua nghĩa vụ tài chính là phương tiện
và cơng cụ hữu hiệu nhằm tăng cường ngân sách quốc gia, đồng thời kiểm sát hoạt động


11
của thị trường BĐS, mặt khác là động lực để chủ sử dụng đất nâng cao trách nhiệm của
mình trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Báo cáo Chính trị của Ban chấp hành
Trung ương Đảng trình tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI đã chỉ rõ “Đất đai, tài
nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ thể thuộc
mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả, Các chủ thể có quyền và
nghĩa vụ như nhau trong sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước”.
Thứ năm: QSDĐ là tài sản mà các chủ thể sử dụng đất sử dụng để tăng cường
khả năng huy động nguồn lực tài chính phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh

của mình.
Đất đai không di dời được hoặc di dời không đáng kể; đất đai đã được xác định
chủ quyền; đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng). Đất đai có vị trí quan trọng, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài chính tiền
tệ, thị trường xây dựng, lao động... Vì vậy, một khi thị trường BĐS (giá trị QSDĐ)
phát triển tốt có tác động lan tỏa tới sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế...
Chính nhờ khả năng và vị trí to lớn của giá trị QSDĐ, các chủ thể sử dụng đất có thể
sử dụng như là một công cụ để huy động các nguồn lực tài chính phục vụ cho mục tiêu phát
triển sản xuất kinh doanh của mình. Ở các nước phát triển, việc sử dụng đất đai là tài sản thế
chấp, góp vốn là rất phổ biến và mang lại hiệu quả cao.
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai
Có rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan tác động trực tiếp đến nguồn lực tài
chính từ đất đai, tuy nhiên, có thể thống kê những nhân tố chủ yếu sau:
- Về quy mô (số lượng và chất lượng) của đất đai.
- Đặc điểm địa vật lý, thổ nhưỡng và môi trường đất.
- Vị trí về khơng gian và thời gian của đất.
- Trình độ phát triển của nền kinh tế hay điều kiện KT-XH của quốc gia, vùng,
lãnh thổ.
- Bên cạnh những vấn đề trên, còn một yếu tố hết sức quan trọng là sự tác động
của yếu tố chính trị, xã hội, hay nói cách khác là chế độ xã hội đó tác động lên thơng
qua các chính sách của Nhà nước về đất đai.
Nói đến chính sách đất đai là tổng thể các quan điểm, chủ trương, đường lối,
phương pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực đất đai nhằm
thực hiện các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn.


12
Theo tác giả Nguyễn Văn Sửu thì: Chính sách đất đai là tất cả các phương thức hành
động, bao gồm cả Hiến pháp, Luật, văn bản dưới luật và các quy định cũng như biện pháp

và hành động khác được các cơ quan Nhà nước ban hành và thực hiện nhằm chi phối cấu
trúc, quan hệ và sự vận hành của đất đai trong thực tiễn [35].
Trong bất kỳ một điều kiện nào thì chính sách và pháp luật của Nhà nước ln
tác động có tính quyết định đến sự phát triển nói chung và nguồn lực tài chính từ đất
đai nói riêng, ngồi chế độ sở hữu được quy định thì vấn đề quản lý Nhà nước về đất
đai và tài chính từ đất đai sẽ có tác động hai mặt lên khả năng phát huy hiệu quả của
nguồn lực này, hay nói đúng hơn, một khi chính sách đó phù hợp với quy luật phát
triển thì tất yếu phát huy được hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai và ngược lại.
Trong thực tiễn của quá trình phát triển, chính sách đất đai phải thường xuyên
được thay đổi, đổi mới nhằm đáp ứng được quy luật phát triển, trong đó có sự vận
động và phát triển của tài nguyên đất đai. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI đã đề ra
chiến lược phát triển KT-XH giai đoạn 2011-2020 đã chỉ rõ “Hoàn chỉnh hệ thống
pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hồ các lợi ích của Nhà nước, của người
sử dụng đất, của người giao lại QSDĐ và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử
dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và
tham nhũng đất đai”.
Bên cạnh đó, chính sách về đất đai là công cụ hữu hiệu nhằm điều chỉnh những
vấn đề mang tính tiêu cực xảy ra trong thị trường BĐS và khả năng huy động nguồn
lực tài chính, những vấn đề phát sinh trong cơ chế kinh tế thị trường như đầu cơ đất,
thiếu minh bạch thơng tin về đất... Do đó, vấn đề sử dụng nguồn lực tài chính từ đất
đai cho phù hợp, có định hướng là tác nhân tích cực giúp cho việc huy động nguồn lực
từ đất đai có hiệu quả hơn.
1.1.5. Các hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai
Tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau, việc huy động các nguồn lực tài
chính từ đất đai cũng có những khác biệt ảnh hưởng bởi mục tiêu quản lý, điều kiện
phát triển của nền KT-XH và chế độ xã hội cụ thể, trong giới hạn của đề tài này, chỉ đề
cập đến những hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay.
Thu từ tiền sử dụng đất
Nhà nước giao QSDĐ là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao
QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
và giao đất không thu tiền sử dụng đất.


13
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
cơng nhận QSDĐ.
Căn cứ của việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất mà
tính chất và chức năng của chúng thực hiện các chức năng đại diện chủ sở hữu đất. Ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, những cơng trình phục vụ lợi ích quốc gia, cơng
trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì
khi giao đất, Nhà nước khơng thu tiền sử dụng đất [28].
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua các
thời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất khơng
phải là chủ sở hữu về đất đai được giao. Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ
nộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụng
đất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho
QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất…” và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 Luật
Đất đai [14].
Căn cứ tính tiền sử dụng đất hiện nay là trên cơ sở diện tích đất và giá đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao
tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương (sau đây
gọi chung là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính
phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Có thể thấy rằng, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất ngồi việc huy động

nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ phát
triển KT-XH thì việc thu tiền sử dụng đất có tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai được
Nhà nước giao. Bên cạnh đó, mục tiêu giao đất có thu tiền sử dụng đất là giải pháp để
đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện về đất ở cho người dân.
Thu từ tiền thuê đất
Theo Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho thuê
quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.


14
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây [34]:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối.
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức
quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, hoạt động khoáng sản,
đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp khác.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục
đích kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sản xuất kinh doanh phi nơng
nghiệp, đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất thực hiện các
dự án đầu tư nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để cho th.
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở
làm việc.

- Tổ chức sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất ngoài nghĩa vụ phải nộp tiền thuê đất cho
Nhà nước thì chỉ được sử dụng đất trong thời hạn cho thuê và được sử dụng một số
quyền hạn chế nhất định theo luật định.
Đây là một khoản thu khá ổn định, thường xuyên và có xu hướng tăng lên trong
điều kiện kinh tế ngày càng phát triển, cơ chế kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế
quốc tế.
Thu từ thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là một khoản thu được hình thành và tồn tại một cách khách
quan, là một hợp phần không thể thiếu trong hệ thống thuế của quốc gia. Căn cứ để
tính thuế phải trên cơ sở xác định mức địa tô. Tuy nhiên, thực tế việc xác định mức địa
tơ là hết sức khó khăn, do đó, Nhà nước thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế
theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể [34].