Thực trạng và giải pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại huyện thạch hà, tỉnh hà tĩnh

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN CAO SƠN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH
TỪ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THẠCH HÀ, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2018

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN CAO SƠN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH
TỪ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THẠCH HÀ, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. PHAN KHOA CƯƠNG

HUẾ - 2018

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan kết quả nghiên cứu và số liệu trong luận văn là trung thực,
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và các thơng tin
trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc
Tác giả luận văn

Trần Cao Sơn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình học và thực hiện luận văn tốt nghiệp này, tôi xin
chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu trường Đại học Nông lâm
Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường – Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo sau đại học
của trường đã hướng dẫn, giúp đỡ, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời
gian học tập và viết luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, tơi bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo TS Phan Khoa Cương đã

tận tình giúp đỡ tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Tĩnh, Phịng
Tài ngun và Mơi trường huyện Thạch Hà, Chi cục thuế huyện Thạch Hà; Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Hà, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Hà
Tĩnh, Lãnh đạo Uỷ ban nhân dân các xã thị trấn và nhân dân trong vùng nghiên cứu đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này .
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Cao Sơn

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iii

TĨM TẮT
Nguồn lực tài chính từ đất đai có ý nghĩa to lớn trong chiến lược phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước. Các chính sách về đất đai tác động đến việc khai thác và phát
huy thế mạnh của nguồn lực tài chính từ đất đai. Tuy nhiên, nguồn lực tài chính từ đất
đai cịn rất lớn nhưng vẫn chưa được khai thác đầy đủ, một phần lớn địa tô chênh lệch
từ đất đai vẫn chưa được tập trung vào ngân sách nhà nước; các công cụ tài chính, thuế
nhiều nhưng chưa đủ mạnh và hạn chế về năng lực thực thi, dẫn đến kết quả thu tài
chính và vai trị điều tiết, kiểm sốt thị trường đất đai cịn yếu. Với ý nghĩa đó, nghiên
cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại
huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh” là cần thiết. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài nhằm
phân tích, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai tại huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh để đưa ra những giải pháp nhằm phát huy hiệu
quả việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
trên địa bàn huyện Thạch Hà. Các phương pháp nghiên cứu gồm: phương pháp thu thập

số liệu thứ cấp; phương pháp tham vấn các chuyên gia, phương pháp thống kê, xử lý số
liệu; phương pháp điều tra, phỏng vấn các hộ dân.
Kết quả nghiên cứu cho thấy nguồn thu tài chính từ đất đai của huyện Thạch Hà
chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng thu ngân sách trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, nguồn
thu từ đất chủ yếu liên quan đến khoản tiền phải trả một lần (tiền sử dụng đất). Đây là
nguồn thu không ổn định và thiếu bền vững do quỹ đất hạn chế. Các khoản thu có tính
chất thường xuyên như thuế nhà, thuế đất chiếm tỷ trọng nhỏ.
Do vậy, để phát huy nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế, xã
hội, địa phương cần có chiến lược lâu dài về chính sách, cải cách thủ tục hành chính,
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tạo quỹ đất sạch, giao đất, cho thuê đất, đấu giá
quyền sử dụng đất, các chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tài
chính và giá đất, nâng cao năng lực quản lý đất đai. Khi ban hành các chính sách đất đai
phải phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương theo hướng Nhà nước chủ động
điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung – cầu; đảm bảo xác định giá đất theo
nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của nhà nước, đảm bảo cơng khai, minh bạch và
phát triển bền vững.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT ...................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC...................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................................... viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................................................ ix
MỞ ĐẦU......................................................................................................................................... 1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................................ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................................................ 2
2.1. MỤC TIÊU CHUNG .............................................................................................................. 2
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ .............................................................................................................. 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.............................................................................. 2
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ......................................................................................................... 2
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ......................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................................ 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VÁN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................................ 3
1.1.1. Tổng quan về nguồn lực tài chính từ đất đai....................................................................... 3
1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ...................................................... 8
1.1.3. Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai..... 12
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai........................................... 19
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................................... 20
1.2.1. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của một số nước trên thế giới ... 20
1.2.2. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số địa phương trong nước
........................................................................................................................................................ 21
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ......................... 24
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
........................................................................................................................................................ 27

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


v
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................... 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................................... 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................................ 27

2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 27
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................................... 27
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................................... 27
2.3.2. Phương pháp tham vấn các chuyên gia ............................................................................. 28
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ................................................................................ 29
CHƯƠNG 3. ................................................................................................................................. 30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................................................ 30
3.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN THẠCH
HÀ, TỈNH HÀ TĨNH. .................................................................................................................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................................... 30
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội .................................................................................. 39
3.1.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến
nguồn thu tài chính của huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh............................................................. 45
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN THẠCH HÀ, TỈNH HÀ
TĨNH.............................................................................................................................................. 47
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................................... 47
3.2.2. Biến động đất đai giai đoạn 2014 -2016 ........................................................................... 51
3.2.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện .............................................. 53
3.3. THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN THẠCH HÀ, TỈNH HÀ TĨNH. ........................................................................ 58
3.3.1. Tình hình thu ngân sách trên địa bàn huyện giai đoạn 2014 -2016................................. 58
3.3.2. Tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2014 - 2016...................... 61
3.3.3. Tình hình sử dụng nguồn thu từ đất cho phát triển kinh tế - xã hội................................. 68
3.3.4. Kết quả khảo sát ý kiến các hộ điều tra trên địa bàn huyện Thạch Hà về các vấn đề liên
quan đến khái thác nguồn lực tài chính từ đất đai....................................................................... 70
3.3.5. Nhận xét chung về tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện
Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2014-2016 ............................................................................ 75

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

vi
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN LỰC
TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH HÀ, TỈNH HÀ
TĨNH ............................................................................................................................................. 82
3.4.1. Giải pháp về chính sách đất đai ......................................................................................... 82
3.4.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính.......................................................................... 83
3.4.3. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tạo quỹ đất sạch ............................... 84
3.4.4. Giải pháp về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất...................................... 85
3.4.5. Giải pháp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.............................................. 86
3.4.6. Giải pháp về tài chính và giá đất ........................................................................................ 87
3.4.7. Giải pháp về thị trường bất động sản................................................................................. 88
3.4.8. Giải pháp về nâng cao năng lực quản lý đất đai ............................................................... 88
3.4.9. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội .............................................................................................................. 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................................................................... 91
1. KẾT LUẬN............................................................................................................................... 91
2. KIẾN NGHỊ .............................................................................................................................. 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................... 94

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Cụm từ được viết tắt

BĐS

:

Bất động sản

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

KTTT

:

Kinh tế thị trường

NSNN

:

Ngân sách nhà nước

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

UBND

:

Ủy ban nhân dân

SXKD

:

Sản xuất kinh doanh

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng dân số và cơ cấu dân số phân theo giới tính và khu vực ................................. 43
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thạch Hà năm 2016 .......................................... 47
Bảng 3.3. Diện tích tự nhiên các xã, thị trấn huyện Thạch Hà năm 2016................................. 50
Bảng 3.4. Tình hình biến động đất đai huyện Thạch Hà giai đoạn 2014 – 2016 ..................... 51
Bảng 3.5. Kết quả thu ngân sách, nguồn thu ngân sách từ đất đai của huyện Thạch Hà giai

đoạn 2014 - 2016........................................................................................................................... 59
Bảng 3.6. Tình hình biến động các khoản thu tài chính từ đất đai của huyện Thạch Hà giai
đoạn 2014 – 2016.......................................................................................................................... 60
Bảng 3.7. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Thạch Hà giai đoạn 2014 - 2016 ................ 61
Bảng 3.8. Kết quả thu tiền cho thuê đất tại huyện Thạch Hà giai đoạn 2014 - 2016 ............... 63
Bảng 3.9. Kết quả thu tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại huyện Thạch Hà giai đoạn
2014 - 2016.................................................................................................................................... 64
Bảng 3.10. Kết quả thu tiền thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất huyện Thạch Hà giai
đoạn 2014 - 2016........................................................................................................................... 66
Bảng 3.11. Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai huyện Thạch Hà giai đoạn
2014 - 2016.................................................................................................................................... 67
Bảng 3.12. Cơ cấu sử dụng nguồn thu từ đất trong tổng chi ngân sách địa phương ................ 68

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh ...................................................... 30
Hình 3.2. Biểu đồ biến động diện tích đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp và đất chưa sử
dụng năm 2016 so với năm 2014................................................................................................. 52
Hình 3.3. Biểu đồ thu tiền sử dụng đất huyện Thạch Hà giai đoạn 2014-2016........................ 62
Hình 3.4. Biểu đồ thu tiền cho thuê đất huyện Thạch Hà giai đoạn 2014-2016...................... 63
Hình 3.5. Biểu đồ thu tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thạch Hà giai đoạn 20142016................................................................................................................................................ 65
Hình 3.6. Biểu đồ thu tiền thuế thu nhập từ chuyển QSD đất huyện Thạch Hà giai đoạn 20142016................................................................................................................................................ 66
Hình 3.7. Biểu đồ thu tiền phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai huyện Thạch Hà giai
đoạn 2014 - 2016........................................................................................................................... 68
Hình 3.8. Biểu đồ chi ngân sách huyện Thạch Hà giai đoạn 2014 - 2016 ................................ 69

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


1

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng
gì có thể thay thế được, đặc biệt là đối với sản xuất nông nghiệp. Đất đai là điều kiện
tiên quyết không thể thiếu trong mọi q trình phát triển kinh tế - xã hội lồi người. Là
nguồn tài nguyên có hạn về số lượng bị hạn chế về mặt diện tích và có ý nghĩa to lớn
trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nên việc khai thác sử dụng triệt để, tiết
kiệm, hợp lý có hiệu quả đảm bảo cho phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao của nền kinh tế là mục tiêu, quan điểm của Đảng và nhà nước ta được quan tâm
bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Những năm qua, Việt Nam đã tăng cường khai thác
nguồn lực tài chính từ đất đai, phục vụ cơng cuộc cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất
nước. Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, việc xác định tài chính về đất đai và
giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Đây chính là cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà
nước và các đối tượng sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ cũng như các quyền và lợi ích
hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề tài chính đất đai
và giá đất, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định quy định chi tiết và
các bộ, ngành Trung ương cũng đã có các văn bản hướng dẫn thi hành. Các văn bản
này cũng đã được thường xuyên tổ chức đánh giá và sửa đổi, bổ sung kịp thời để đáp
ứng được yêu cầu của thực tiễn. Trình tự, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính tiền sử
dụng đất ngày càng theo hướng đơn giản, thuận tiện, công khai, minh bạch và tạo điều
kiện thuận lợi cho người sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, chính sách tài chính đất đai, giá đất đối với
các đối tượng sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại, bất cập, hạn chế như: Hệ thống

văn bản quy phạm pháp luật không đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán, ổn định chưa
cao và chưa bao quát được hết các vấn đề trong thực tiễn; việc định hướng, dự báo,
đánh giá khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm
đúng mức và mang tính chiến lược, dài hạn dẫn đến bị động trong việc lập kế hoạch
và triển khai thực hiện kế hoạch… Những hạn chế, bất cập này đã làm ảnh hưởng
khơng nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như nguồn
thu ngân sách nhà nước từ đất đai.
Thạch Hà là một huyện nằm về phía bắc của tỉnh Hà Tĩnh và phần lớn có ranh
giới hành chính giáp ranh với Thành phố Hà Tĩnh, có đường bờ biển dài 20km. Trong
những năm qua, việc đổi mới các chính sách pháp luật về kinh tế nói chung và chính
sách pháp luật đất đai nói riêng đã góp phần quan trọng, tích cực, thúc đẩy phát triển
kinh tế, ổn định chính trị xã hội và nguồn thu ngân sách cho huyện. Tuy vậy, phương
thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện vẫn mang nặng tính

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


2
hành chính, chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường nên đã bộc lộ những hạn chế,
yếu kém dẫn đến tình trạng sử dụng đất lãng phí, hiệu quả khơng cao, gây thất thoát
cho ngân sách nhà nước.
Để khắc phục những tồn tại nêu trên, vấn đề cấp thiết đặt ra hiện nay là cần phải
đánh giá một cách đầy đủ, chi tiết thực trạng khai thác các nguồn lực tài chính từ đất
đai trên địa bàn huyện, từ đó giúp cho các nhà quản lý có được những giải pháp hữu
hiệu để đảm bảo việc khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai một cách bền
vững, hiệu quả. Với ý nghĩa đó, tơi lựa chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh” để làm luận
văn thạc sĩ.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. MỤC TIÊU CHUNG

Dựa trên kết quả phân tích, đánh giá thực trạng tình hình khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai tại huyện Thạch Hà để đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa
bàn huyện.
2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Đánh giá thực trạng tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa
bàn huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai trên địa bàn huyện trong thời gian tới.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC
Hệ thống hoá và làm rõ cơ sở lý luận về các vấn đề liên quan đến nguồn lực tài
chính từ đất đai.
3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN
Đánh giá, phân tích thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa
bàn nghiên cứu, rút ra được những ưu và nhược điểm, những tồn tại, hạn chế và đề
xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
trên địa bàn.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VÁN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Tổng quan về nguồn lực tài chính từ đất đai
Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ích đối với sự phát triển
của xã hội lồi người, thơng qua việc khai thác, sử dụng chúng mà con người có thể

tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình.
Tùy theo trình độ xã hội, lực lượng sản xuất và sự phân công lao động xã hội,
các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khác nhau.
Do đó, vị trí, vai trò của các nguồn lực là rất khác nhau [40].
Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực,... Theo nhận
thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lực đất
đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ,... hay cách hiểu tương tự là
vốn, lao động, đất đai, tri thức [40].
Trong hệ thống các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn lực đất
đai ln có vị trí rất quan trọng. Vai trị đó cịn càng quan trọng hơn đối với các quốc
gia có trình độ phát triển thấp, đặc biệt đối với nền kinh tế cịn mang nặng đặc trưng
nơng nghiệp.
Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành
trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá
trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội [40].
Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự phân
phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật. Nguồn lực tài
chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể có thể
thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thơng qua các nguồn lực tài chính mà những chủ
thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận
động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán. Nguồn lực tài
chính là sự vận động của tiền tệ.
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận
động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác nhau
trong đó có nguồn lực từ đất đai.
1.1.1.1. Nguồn lực tài chính từ đất đai
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành thông qua
quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và sử dụng đất đai trong một xã hội nhất định
và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu của xã hội đó [40].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


4
Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình thành
và phát triển khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa. Tức là chúng có thể được
mua bán và trao đổi trên thị trường.
1.1.1.2. Địa tô và bản chất của địa tô
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ,
phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế
độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt, có khi cịn bao gồm cả một phần sản
phẩm tất yếu. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá
trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động
thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh
quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nơng
nghiệp làm th. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch, địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn
dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền cũng bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn lại địa tơ
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh
lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu
sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, khơng gì thay thế được, và là tài
ngun q giá của quốc gia. Nhà nước giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho

nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê
đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ
chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngồi
được góp vốn bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức địa tơ tuyệt đối khơng còn,
nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả
giá như là một loại địa tô [29].
b. Bản chất của địa tô
Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê
công nhân để tiến hành sản xuất. Do dó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư
do công nhân tạo ra để trả cho địa chủ dưới hình thức địa tơ [29].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


5
Địa tô là một bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn của tư
bản đầu tư trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là người sở hữu ruộng đất [29].
c. Các hình thức địa tơ
- Địa tơ tuyệt đối: Loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất
thiết phải nộp cho địa chủ, do chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp
tư bản chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công
nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có tỉ suất giá trị thặng dư như
nhau, nhưng giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn
trong công nghiệp. Chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất đã ngăn trở sự tự do di
chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên trong nông nghiệp tư bản chủ
nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá
trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính là Địa tơ tuyệt đối. Nguồn gốc
của Địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng dư do lao động không công của
công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, Địa tô tuyệt đối làm

tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động.
Việc quốc hữu hoá ruộng đất sẽ xoá bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó
sẽ xố bỏ Địa tơ tuyệt đối.
Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dơi ra ngồi lợi nhuận bình qn,
hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của
nông phẩm [29].
- Địa tô chênh lệch: Loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí
gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh
lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Trong nông nghiệp, do sản
lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp
ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có
điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản
xuất xã hội của nơng phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản
xuất xấu nhất. Do đó, những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận
phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh lệch. Vậy địa tô
chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất.
Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra.
Như vậy, địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình
qn thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu
nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình [29].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


6
Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tơ chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô

chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên
trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ [29]. Địa tô chênh lệch II là địa tô
chênh lệch thu được do thâm canh [29]. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều
kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập
thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nơng nghiệp và của nơng dân, một phần dưới
hình thức thu nhập của nhà nước.
- Địa tơ độc quyền: Hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa, thứ thu nhập
phụ thêm thu được trong trường hợp giá cả của hàng hố vượt q giá trị của nó khi
hàng hoá này được sản xuất ra trong điều kiện đặc biệt có lợi; một phần giá trị thặng
dư được tạo ra bởi lao động làm thuê do người sở hữu ruộng đất chiếm đoạt. Địa tơ
độc quyền hình thành khi bán hàng theo giá cả độc quyền vượt quá giá trị của chúng.
Địa tô độc quyền tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất
trong thành phố. Địa tô độc quyền trong nông nghiệp thu được trên những ruộng đất
có tính chất đặc biệt cho phép sản xuất những sản phẩm hiếm hay những loại sản phẩm
đặc biệt có nhu cầu cao hơn rất nhiều so với khả năng sản xuất chung. Địa tô độc
quyền trong cơng nghiệp khai thác hình thành ở những vùng khai thác các kim loại và
khoáng chất hiếm hay những khống sản khác có nhu cầu trên thị trường vượt xa khả
năng khai thác chúng, do đó giá cả thị trường của chúng thường cao hơn giá trị. Trong
tất cả các trường hợp đó, nhà tư bản thuê ruộng đất buộc phải trả cho chủ ruộng đất
một khoản địa tô rất cao (gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và Địa tô độc quyền).
Địa tô độc quyền xuất hiện và phát triển ở các khu đất trong thành phố có vị trí đặc
biệt về mặt xây dựng các trung tâm cơng nghiệp và thương mại, các tồ nhà buôn bán
lớn và các căn nhà cho thuê; biểu hiện dưới hình thức khoản tiền trả rất cao về thuê
nhà hay thuê đất xây dựng. Nhìn chung, những khu đất hiếm ngày càng có hạn, cho
nên địa tơ độc quyền có xu hướng tăng lên.
Địa tơ độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tơ tư bản chủ nghĩa. Địa tơ độc
quyền có thể tồn tại trong nơng nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong
thành thị [29].
1.1.1.3. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt ngun lý, những gì khơng phải là sản phẩm của sự hao phí lao động

trừu tượng của con người tạo ra thì chúng khơng có giá trị. Tuy nhiên, chúng lại có thể
là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng. Với tư cách là
phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền kinh tế thị trường thì chúng có vai trị trong
việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các
nguồn lực tài chính. Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy [40].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


7
Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu thơng
thường chúng khơng có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang tư cách là điều
kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã hội. Đất đai không là
nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra của cải; khi khốc áo là điều
kiện cho q trình tạo ra của cải thì người ta có thể thực hiện được lợi ích từ chúng
miễn là phải làm thế nào để sở hữu chúng mà thôi. Từ việc sở hữu đất đai, các chủ thể
có thể đem đất đai ra để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng như những yếu tố sản
xuất khác; thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ thể thực hiện được
lợi ích của họ. Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được nguồn thu
nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình thành các quỹ tiền tệ đó là
những nguồn lực tài chính từ đất đai.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị
để hình thành các quỹ tiền tệ thơng qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai, đó là quan
hệ phát sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất
đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Mác đã phân tích thể hiện trước
mắt thơng qua các hình thức địa tơ, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan
hệ tài chính thì địa tơ đó phải là địa tơ dưới hình thái tiền, khơng phải là tơ hiện vật hay
tơ lao dịch [40].
Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử,
nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ do

quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi chế độ xã hội với kiến trúc
thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó.
Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân
đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và
thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định cách thức sử dụng các
quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc về sở
hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phải
phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội [40].
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ
đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta. Quan hệ đất đai
tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức quản lý, phân phối phát
sinh từ quyền sở hữu đó.
Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành viên
hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên trong
cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên. Ở hầu hết các nước tư
bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở
hữu toàn dân [40].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


8
Về mặt hình thức biểu hiện trên thực tế, nguồn lực tài chính từ đất đai được
hình thành thơng qua các khoản thu tài chính liên quan đến đất của chủ sở hữu đất đai
với các chủ thể sử dụng đất. Có nhiều hình thức thu và huy động nguồn lực tài chính
từ đất đai, về cơ bản gồm các nguồn thu như: Thu từ giao quyền sử dụng đất, tiền thuê
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thu từ các khoản thuế liên quan đến đất, có thể
có hình thức đổi quyền sử dụng đất lấy cơ sở hạ tầng.
1.1.1.4. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Khơng giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai có

những đặc điểm riêng, đó là:
- Nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai. Muốn đất
đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở
hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể
sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện
được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Khi quan hệ sở hữu được xác
lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích
của mình, thơng thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu
về đất đai. Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tơ.
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tơ là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu
tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó [40].
- Nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chế
kinh tế thị trường. Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất
cịn thấp, nên phân cơng lao động xã hội và chun mơn hóa chưa sâu sắc, do đó các
quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội
chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở
hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó, nguồn
lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ;
hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các chức
năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó,
cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa
bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ chế kinh tế thị
trường đáp ứng được u cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại
và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể
trong xã hội [40].
1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, trong đó phổ biến
nhất là thơng qua khai thác địa tơ. Từ mức địa tơ, người ta có thể xác định được giá cả
ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền
tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình [40].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


9
Trong lý luận của Mác, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh lệch
(bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các hình thức địa tơ khác
như: địa tơ hầm mỏ, địa tô đất xây dựng...; Cơ sở để các chủ thể thực hiện được địa tô
là quyền sở hữu về đất đai. Trong chủ nghĩa tư bản, độc quyền sở hữu tư nhân về đất
đai là điều kiện để chủ thể sở hữu thu được địa tô tuyệt đối.
Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và tỷ suất
lợi tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ đó được thể hiện qua công thức sau đây:
Mức địa tô
Giá cả ruộng đất =
Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng
Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tư
bản), cịn mức địa tơ tương đương với giá thuê đất.
Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác
nhau mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau. Đối với Việt
Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà
nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội.
Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thơng qua quan
hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền.
Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 khẳng định rõ về sở
hữu đất đai ở nước ta: "Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng
đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu toàn dân" [29].
Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài

sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [34].
Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên
phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước. Thế giới đang
đứng trước xu thế tồn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ; hội
nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà
nước ta đã lựa chọn: "... phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên
ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền
vững..." [11]. Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người,
đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát
triển trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


10
đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh, điền" vẫn là "quốc sách",
ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng". Khai thác sử dụng
đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế
đất nước.
Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác và
Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành sở
hữu tồn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận xét như sau: sự phát
triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc
nơng nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành
quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp
tất yếu này.
Phát triển học thuyết của Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai, V.I. Lênin
đã xây dựng học thuyết "về vơ sản quốc hữu hóa đất đai". Người viết: "Quốc hữu hóa
đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đất đai của Nhà

nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm
hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" [8].
Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực hiện
được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc thực hiện lợi ích từ
đất của nhân dân lao động. Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn
lực tài chính từ đất đai. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử
dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả.
Việc thực hiện chế độ sở hữu tồn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình
thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các hình
thức khái thác nguồn lực tài chính từ đất đai cụ thể là:
- Thu từ tiền sử dụng đất:
+ Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cơng nhận quyền sử dụng đất [36].
+ Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, thì người sử dụng đất khơng phải là chủ sở
hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất và có các quyền định đoạt đối với đất đang
sử dụng theo quy định của pháp luật; tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ
sở đơn giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành và diện tích đất được giao.
+ Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện khai thác
nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu sử dụng của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước;
mặt khác, là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao đất thường

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


11
thấp hơn giá thị trường, đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách
là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác. Khi các chủ thể
được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì trách

nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn.
- Thu từ tiền cho thuê đất: Là việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất
để sử dụng [36]. Đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng
đất có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thuê, thuê lại QSDĐ. Người đi thuê đất chỉ
được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với
đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất
đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập
doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất. Tiền thuê đất
là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng dần tăng lên theo sự
phát triển của nền kinh tế.
- Thu từ thuế sử dụng đất: Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và
tồn tại tất yếu khách quan, là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế
của mỗi quốc gia. Căn cứ để tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà
nước về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy
nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản, bởi vì cịn
phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại ln vận
động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế. Do đó, thực tiễn các mức thuế suất
thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế. Một số
vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là:
+ Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho
ngân sách nhà nước, nhất là ngân sách địa phương;
+ Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có
hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và
phát triển kinh tế; thơng qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu tư,
khai hoang, cải tạo đất, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn
thu cho ngân sách nhà nước;
+ Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự cơng bằng, hợp lý giữa các đối
tượng hoạt động sản xuất kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói
chung và tài sản đất đai nói riêng;

+ Thuế đối với đất đai góp phần điều hịa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng
đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


12
Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế
khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu,
mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta hiện tại có ba khoản
thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất.
+ Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất
nhân với thuế suất. Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là
xuất phát từ bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã
hội. Việc đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn lực thu
được từ thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình
cung cấp các dịch vụ cho quá trình xác định QSDĐ cho nhân dân hoặc các dịch vụ liên
quan đến quan hệ đất đai,...người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có
trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế giá trị
đất là nhằm tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, trong trường hợp không sử
dụng và bỏ hoang hóa thì cũng cần thu thuế để thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm,
chống lãng phí; mục đích tiếp theo là ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế nhà
đất thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số thuế phải nộp càng cao, nếu
thuế suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn. Chủ đất sử dụng đất khơng hiệu quả, thì
phải chuyển nhượng cho người khác, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách
hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung cầu về đất
đai. Nhưng thực tế hiện nay ở nước ta thuế này chưa có tác dụng nhiều trong việc sử
dụng đất đai có hiệu quả do mức thu rất thấp.
- Thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Thuế chuyển quyền sử dụng
đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình

cho người khác theo quy định của pháp luật. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một
phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.
- Thu từ phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất: Các nguồn thu từ phí và lệ phí
trong quản lý, sử dụng đất bao gồm: Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, lệ phí thẩm định
cấp quyền sử dụng đất, phí đấu giá quyền sử dụng đất, phí khai thác và sử dụng tài liệu
về đất đai, phí giao dịch bảo đảm về đất đai; phí và lệ phí trước bạ do giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất.
1.1.3. Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai
1.1.3.1.Theo Luật Đất đai năm 2003
a. Tài chính về đất đai
Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thơng qua vào
ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai năm 2003 gồm
7 chương với 146 điều, trong đó có 7 điều (từ điều 54 đến điều 60) đề cập đến hệ

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma


13
thống chính sách tài chính về đất đai với mục tiêu tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư
và huy động tối đa nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Nội dung chính của tài
chính về đất đai bao gồm: Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai; giá đất; tư vấn giá
đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá trị quyền sử dụng
đất trong tài sản của tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và
trong tài sản của doanh nghiệp nhà nước; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
b. Về chính sách giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất (gọi tắt là Nghị định 188); Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 188 (gọi tắt là Nghị định 123). Nội dung chính của
Nghị định 188 và Nghị định 123 quy định chính sách về giá đất như sau:
- Phạm vi áp dụng: Giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quyết định sử dụng để
làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính
giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá
nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp
nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hố, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp
luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào
mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế;
tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt
hại cho nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp xác định
giá đất: Có 04 phương pháp xác định giá đất đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp
được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển
nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá; Phương pháp thu
nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang
lại từ đất; Phương pháp chiết trừ được áp áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường của các
thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu
thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với
thửa đất cần xác định giá; Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của
các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục
đích sử dụng đất trong khi khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự
trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Căn cứ vào tình hình cụ thể

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

14
của thị trường và số liệu đã thu thập, UBND tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong
các phương pháp trên để định giá đất tại địa phương. Trường hợp cần thiết có thể kết
hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể.
c. Về khung giá các loại đất bao gồm
Đối với nhóm đất nông nghiệp: khung giá đất trồng cây hàng năm, lâu năm, đất
rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ và đất rừng
đặc dụng, các loại đất nơng nghiệp khác.
Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: khung giá đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp tại đô thị. Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng cơng trình sự
nghiệp, UBND tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận do
UBND tỉnh quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định để định mức giá đất
phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng theo quy định của Chính phủ; đất
do các cơ sở tơn giáo sử dụng; đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà
thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của
Chính phủ; UBND tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề do UBND cấp tỉnh quyết
định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất liền kề để định mức giá đất
cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Đối với nhóm đất chưa sử dụng: bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi
chưa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường
đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, UBND tỉnh quyết định và
phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định để định mức giá đất
phù hợp.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương UBND
tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không
quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của
khung giá đất cùng loại. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị

trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động
liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng, gây nên chênh lệch
giá lớn: tăng từ 30% trở lến so với giá tối đa hoặc giảm 30% so với giá tối thiểu trong
khung giá quy định thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng lại khung giá đất
mới trình Chính phủ.
Giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định 188 và Nghị định 123 vẫn chưa
phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường, vì vậy ngày 13/8/2009 của Chính phủ ban
hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá
đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư; Nghị định này tiếp tục quy định việc

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma