Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Đinh Thu Trang

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT
ĐẾN CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2012


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Đinh Thu Trang

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA TÌNH TRẠNG HAI GIÁ ĐẤT
ĐẾN CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60 44 80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ

Hà Nội – Năm 2012


Lời cảm ơn
Đầu tiên, tôi xin được bày tỏ sự biết ơn sâu sắc và kính trọng đến GS.TSKH.
Đặng Hùng Võ, người thầy hết sức tâm huyết và nhiệt tình đã dành rất nhiều thời
gian chỉ dạy tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn này.
Quá trình học tập tại trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã khiến tôi trưởng
thành lên rất nhiều về mặt kiến thức, đó là nhờ sự truyền đạt tận tình của các thầy
các cô trong khoa Địa lý. Tôi sẽ mãi ghi nhớ và biết ơn sự dạy dỗ của các thầy cô.
Xin chân thành cám ơn những cán bộ Phịng Tài ngun mơi trường quận
Tây Hồ, quận Cầu Giấy, huyện Đan Phượng , các cán bộ Phịng Địa chính phường
Thanh Nhàn, phường Nam Đồng (Thành phố Hà Nội) và quận Tân Bình (Thành
phố Hồ Chí Minh) đã hết lịng giúp đỡ tôi thu thập tài liệu, số liệu và những ý kiến
đóng góp quý báu cho luận văn.
Cuối cùng, tơi sẽ khơng thể hồn thành được luận văn này nếu thiếu sự động
viên, cổ vũ của gia đình, bạn bè và tập thể lớp Cao học Địa chính k9. Cho tôi gửi
lời cám ơn sâu sắc nhất đến những người luôn ở bên tôi.
Do thời gian và số liệu thu thập còn hạn chế, luận văn chắc chắn sẽ khơng
thể tránh khỏi những thiếu sót, tơi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của
các thầy, các cơ và các bạn để tơi có thể hồn thiện hơn.
Hà Nội, tháng 01 năm 2012
Học viên

Đinh Thu Trang


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CNH – HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GPMB

: Giải phóng mă ̣t bằ ng

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Quá trình chuyển dịch đất đai và dân cư ở Việt Nam giai đoạn 2000-2010
và dự kiến phát triển đến năm 2025…………………………………….………….32
Bảng 2. Biến động đất nông nghiệp của cả nước.....................................................33
Bảng 3: Tổng hợp kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư năm 2010 của
TP.Hà Nội……………………………………………………………………..…...40
Bảng 4: Tổ ng hơ ̣p mô ̣t số dự án có thu hồ i đấ t trên điạ bàn TP.Hà Nô ̣i………...…41
Bả ng 5: Tổ ng hơ ̣p mô ̣t số dự án có thu hồ i đấ t trên điạ bàn TP. Hồ Chí Minh......47
Bả ng 6 :Mứ c đô ̣ tăng
á n………………52

giá

đấ t

trong

quá

tri ̀ n h

thư c̣

hiê ̣n

dư ̣

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1. Tỷ lệ đất phi nơng nghiệp trên đất nơng nghiệp 2006 – 2009…………..…35
Hình 2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất trồng lúa trong cả nước giai đoạn
2000 – 2010…………………………………………………………...……………35
Hin
̀ h 3: So sánh giá đấ t đề n bù và giá đấ t trên thi ̣trường năm 2009………………44
Hình 4: So sánh giá đấ t đề n bù và giá đấ t trên thi ̣trường năm 2010………………44
Hình 5: So sánh giá đấ t đề n bù và giá đấ t trên thi ̣trường năm 2011………………45
Hin
̀ h 6: Tỉ lê ̣ phầ n trăm giữa giá đấ t đề n bù và giá đấ t trên thi ̣ trường qua các năm
2009 – 2010 – 2011…………………………………………………...……………45
Hình 7: So sánh giá đấ t đề n bù và giá đấ t trên thi ̣trường năm 2009......................49


Hình 8 :Khiếu nại hành chính đối với đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất…………………………………………………………………..………….55

MỞ ĐẦU
Trước Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất
đai bằng biện pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai được thực hiện bằng cơ
chế xin cho, thu hồi vì Luật Đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chưa thừa nhận đất đai có giá. Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang
cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của
Nhà nước thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của cơ chế thị trường. Sự
ra đời của Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào các năm
1998, 2001 và đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 đã tạo ra một hành lang
pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận đất có giá và là một
loại hàng hóa đặc biệt (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và là một
công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất
đai. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ
cả về quy mơ, cơ cấu, góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội
cả nước phát triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước
ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông
thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng
nghiệp hố, hiện đại hố đất nước…
Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên
thị trường bất động sản đã bộc lộ nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền
kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất,
kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối
quan hệ cung cầu trên thị trường. Nhưng cũng có thời kỳ thị trường bất động
sản “lạnh” gần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia thị trường
phải băn khoăn lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng
trong việc đề ra các chính sách quản lý cho phù hợp. Thực tế đã tồn tại hai
loại giá đất là giá giao dịch trên thị trường và giá do Nhà nước quy định. Giá
đất thi ̣ trườ ng thi ̀ biế n đô ṇ g liên tu c̣ và chi ụ ả nh hưở ng củ a rấ t nhiề u yế u tố

1

(yế u tố tâm lý , chi ́ n h tri ,̣ phá p luâ ̣t và giới đầu cơ đất đai). Song song tồn tại
là giá đấ t do UBND ti ̉ n h, thà nh phố trư c̣ thuô ̣c trung ương ban hà nh ổ n đi nh
̣
trong năm đó . Điều 56, Luật Đất đai 2003 đã ghi rõ giá đất do Nhà nước quy
định phải “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tr ên thị
trường trong điều kiện bình thường“. Tuy nhiên, thâ ̣t khó để xá c đi nh
̣ thế
nà o là điề u kiê ̣n bi ̀ n h thườ ng khi mà giá đất thay đổi liên tục? Giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định thường chỉ bằng 20-70% giá đất trên thị trường. Sự
chênh lệch lớn giữa hai loại giá đất đã gây ra khơng ít những khó khăn trong
cơng tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội và thu
hút đầu tư. Đă ̣c biê ̣t là việc áp đặt mức giá đền bù thấp hơn rất nhiều so với
giá thị trường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phịng, an
ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng khiến cho các hộ gia đình khơng
đồng ý với phương án bồi thường, dẫn đến làm chậm tiến độ GPMB. Khi
tiền đền bù mà người dân nhận được không đủ để trang trải cuộc sống và
kiếm kế sinh nhai sau khi bị thu hồi đất trong trở thành một vấn nạn xã hội.
Ngoài ra, sự chậm trễ trong GPMB đã gây ra thiệt hại không nhỏ cho chủ
đầu tư, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của mơi trường kinh doanh.
Xuất phát từ những vấn đề bất cập trong lĩnh vực quản lý đất đai như
trên, tôi đã nghiên cứu và thực hiện đề tài “Đánh giá ảnh hưởng của tình
trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng” đớ i vớ i
loa ̣i đấ t ở và đấ t sả n xuấ t nông nghiê ̣p ta ̣i đô thi ,̣ cu ̣ thể là ta ̣i TP.Hà Nô ̣i và
TP.Hồ Chi ́ Minh.
* Mục tiêu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luâ ̣n và thực tiễn về giá đất và đánh giá ảnh
hưởng của tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất trong GPMB ta ̣i
cá c đô thi .̣

- Đề xuất quy định về định giá đất cá biệt nhằm áp dụng trong côn g
tác thu hồi đất, GPMB.

2


* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đấ t đề n bù và giá giao di ch
̣ trên thi ̣
trườ ng đố i vớ i đấ t ở đô thi ̣ và đấ t sả n xuấ t nông nghiê ̣p; từ đó đá nh giá ả nh
hưở ng do sư ̣ chênh lê ̣ch giữ a hai loa ̣i giá đấ t tới công tác thu hồi đất,
GPMB.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứ u giá đấ t ta ̣i mô ̣t số dư ̣ á n ở TP. Hà
Nô ̣i và TP. Hồ Chi ́ Minh.
* Nội dung nghiên cứu:
- Nghiên cứu tổng quan về giá đất, định giá đất, công tác thu hồi đất;
- Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về việc định giá đất phục vụ công
tác thu hồi đất và rú t ra bà i ho ̣c kinh nghiê ̣m;
- Nghiên cứu thực trạng giá đền bù đấ t ở và giá đất giao di ch
̣ trên thị
trường tại TP.Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh;
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá đất
phục vụ công tác thu hồi đất.
* Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp phân tích, so sánh: Được sử dụng trong quá trình
nghiên cứu nguồn gốc, cơ sở pháp lý, xác định nguyên nhân hình thành của
hai loại giá đất, rà sốt lại các văn bản pháp luật có liên quan đến việc xác
định giá đất. So sánh để tìm ra sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy
định và giá thị trường.
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế: Điều tra về giá đất đền bù,

giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tại một số dự án có
thu hồi đất bắt buộc trên địa bàn TP. Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

3


- Phương pháp thu thập, thống kê và xử lý thông tin: Sau khi thu được
số liệu điều tra cần tiến hành thống kê, phân tích và chiết xuất thơng tin
nhằm minh chứng cho những luận điểm của đề tài.
- Phương pháp chun gia: Vì đề tài địi hỏi lý luận sâu sắc, phân tích
thực tiễn và tầm nhìn chiến lược nên cần tham vấn ý kiến của các chuyên gia
có kinh nghiệm lâu năm và chun sâu trong ngành.
Ngồi phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 phần chính
sau:
Chương 1: Tở ng quan cá c vấ n đề nghiên cứ u
Chương 2: Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến việc thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng (Lấy minh chứng tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí
Minh)
Chương 3: Đề xuất hoà n chi ̉ n h quy đi nh
̣ phá p luâ ̣t về đi nh
̣ giá đấ t
phu c̣ vu ̣ công tá c thu hồ i đấ t, giải phóng mặt bằng.

4


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.Tổng quan về giá đất
1.1.1. Lý luâ n

̣ về giá đấ t trong điề u kiê ̣n đấ t đai thuô c̣ sở hữ u toà n
dân
Tại Việt Nam, lý thuyết kinh tế đất đai được xây dựng dựa trên lý
thuyết về địa tô của Các Mác trong cuốn Tư bản. Cụ thể, khi nghiên cứu về
chủ nghĩa tư bản trong nông nghiệp, Mác đã phát hiện rằng giá trị thặng dư
trong sản xuất nơng nghiệp được thể hiện ở hình thức địa tô. Căn cứ vào
nguyên nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Mác chia địa tô ra thành 2 loại
địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Đây là 2 hình thức cơ bản của địa tơ tư
bản chủ nghĩa.
a) Địa tơ chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh
lệch giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt. Giá cả sản xuất
chung là giá cả sản phẩm do thị trường xác định và phụ thuộc vào khá nhiều
yếu tố như giá cả sản xuất cá biệt trung bình, khối lượng sản phẩm trên thị
trường, nhu cầu tiêu thụ,... Giá cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của
từng nơi sản xuất cụ thể. Có 2 loại địa tô chênh lệch:
* Địa tô chênh lệch 1 tạo thành do sự chênh lệch giữa điều kiện sản
xuất xấu nhất và điều kiện sản xuất thuận lợi hơn do ưu đãi của điều kiện tự
nhiên mang lại như độ phì nhiêu của đất, gần nguồn nước, đất bằng phẳng,
mưa thuận gió hịa,...

5


* Địa tô chênh lệch 2 tạo thành do đầu tư của con người mang lại như
thâm canh tăng vụ, phân bón, thủy lợi, áp dụng giống mới, sử dụng máy móc
hiện đại,...
b) Địa tơ tuyệt đối là khoản tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải
trả cho chủ sở hữu đất. Như vậy, địa tô tuyệt đối được hình thành do sở hữu
đất đai, ai có quyền sở hữu người đó được hưởng địa tơ t uyệt đối.
Các Mác cho rằng cần phải loại bỏ địa tô tuyệt đối để giảm chi phí cho

người trực tiếp sử dụng đất và cho rằng sở hữu tư nhân về đất đai là vơ lý vì
gây cản trở q trình cơng nghiệp hóa và khơng đảm bảo cơng bằng xã hội.
Muốn như vậy phải loại bỏ chế độ tư hữu về đất đai và thực hiện chế độ sở
hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân về đất đai.
Trên cơ sở lý luận của Các Mác, hiến pháp năm 1980 của Việt Nam đã
quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nướ c là m đa ̣i diê ̣n chủ
sở hữ u (có đủ cả 3 quyền năng là quyền chiếm hữu, quyề n định đoạt và
quyề n sử dụng đấ t). Do đặc điểm của sở hữu tồn dân về đất đai nên người
dân khơng có quyền sở hữu mà chỉ được quyền sử dụng đất. Vì vậy, giá đất
thực chất là giá quyền sử dụng đất. Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định “Giá
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định”. Vì vậy, đề tài thống nhất sử dụng thuật ngữ “giá đất” với ý
nghĩa là “giá quyền sử dụng đất” theo như Luật Đất đai 2003 quy định.
Một số quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, tái định cư ở
Việt Nam cũng dựa trên lý luận về giá trị đất đai của học thuyết đó. Việc thu
hồi đất bắt buộc (phục vụ cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc
giá, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế) bằng các quyết định hành chính
cũng bắt nguồn từ chế độ sở hữu tồn dân. Vì chỉ có Nhà nước mới có quyền

6


sở hữu tối cao nên Nhà nước có quyền định đoạt bằng cách thu hồi đất
cưỡng chế và áp đặt giá đền bù cho người dân.
1.1.2. Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
1.1.2.1. Đặc trưng của giá đất
Quản lý giá đất để bình ổn thị trường bất động sản, điều tiết cung cầu

về đất đai, nhà ở, làm tăng nguồn thu từ đất,… là những mục tiêu quan trọng
của công tác quản lý đất đai. Do đó, cần phải biết những đặc trưng làm nên
sự khác biệt của giá đất với giá của các loại hàng hóa thơng thường:
-

Giá đất khơng giống nhau về cơ sở giá cả:

Giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Tuy
nhiên, tác động đến giá cả đất đai không chỉ do các yếu tố kinh tế mà còn
chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần). Người mua
đất có thể chấp nhận mức giá cao hơn nếu cho rằng thửa đất đó phù hợp với
họ để kinh doanh hay cư ngụ. Ngồi ra, giá đất cịn bị chi phối bởi mục đích
và hiệu quả kinh tế (phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đấ t).
-

Giá đất không giống nhau về thờ i gian hình thành:

Giá cả hàng hóa thơng thường có thị trường tương đối hồn chỉnh, có
tiêu chuẩn cụ thể, dễ dàng định lượng giá trong thời gian ngắn. Trong khi
đó, đất đai có đặc tính là phụ thuộc tính cá biệt về vị trí, có thời gian hình
thành giá dài, chịu ảnh hưởng từ quá khứ đến tương lai , v.v. Ví dụ trước khi
có quy hoạch, thửa đất đó có giá rất rẻ trên thị trường, nhưng ngay sau khi
được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, giá của thửa đất đó tăng lên gấp nhiều
lần do khả năng sinh lời lớn. Do đó, việc sử dụng đất phù hợp, hiệu quả sẽ
ngày càng làm tăng giá trị đất đai.
-

Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai:

Nếu như giá cả của hàng hóa thơng thường do giá thành sản xuất

quyết định thì giá đất lại phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả

7


vốn đầu tư. Rất khó để tính đúng và tính đủ giá trị của đất đai và giá đất
thường không thể hiện một cách chính xác giá trị của đất đai. Trong nhiều
trường hợp, đất đai bị tác động của sự đầu cơ, gây khan hiế m nguồn cung về
nhà ở khiến cho giá đất tăng cao bất thường, tạo thành những “cơn sốt”. Lúc
đó, giá đất trong giao dịch khơng cịn là biểu hiện bằng tiền của giá trị đất
đai.
-

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định:

Quy luật cung cầu là một trong những quy luật có tác động mạnh mẽ
đến giá đất. Do đặc tính khơng thể sinh thêm nên nguồn cung về đất là có
hạn, nhưng do xu hướng đơ thị hóa và gia tăng dân số nên nhu cầu về đất
ngày càng tăng. Vì vậy, giá đất phụ thuộc vào nhu cầu xã hội và khả năng
tiếp cận nguồn cung về đất đai của người có ý định giao dịch đất đai.
-

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:

Vì cố định về vị trí nên giá đất rất khó thống nhất, thường có mức giá
chung trong một khu vực một cách rõ ràng. Thửa đất nằm trong trung tâm
thành phố có giá đắt gấp nhiều lần ở ngoại ơ, vùng đất cao có giá cao hơn
vùng trũng hay bị ngập lụt.
-

Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao:

Hàng hóa thơng thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian
sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những
không mà cịn có hiện tượng tăng giá trị. Ngun nhân là càng kéo dài càng
có sự đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển đồng bộ kinh tế - xã hội.
1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Đất đai là một loại hàng hố đặc biệt vì nó khơng có khấu hao, vị trí
xá c định (kém lưu thơng), giới hạn về khơng gian (diện tích), có thể sử dụng
vô hạn và tăng giá trị sử dụng nếu được khai thác hợp lý. Giá đất phụ thuộc
vào khả năng và phương thức sinh lời từ sử dụng đất. Vì vậy để phả n ánh

8


được tương đối chính xác giá trị của đất đai cần rất nhiều yếu tố như mục
đích sử dụng đất, các yếu tố tạo nên giá trị sinh lời và các quy luật thị
trường.
*Mục đích sử dụng đất:
Mục đích sử dụng đất được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất và
có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho
phép, vì vậy việc định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng tại thời
điểm xác định. Hơn nữa mục đích sử dụng đất liên quan đến quyền và nghĩa
vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nên đó là một trong
những yếu tố quan trọng trong việc quyết định giá đất.
*Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời:
- Yếu tố tự nhiên gồm có: Vị trí bất động sản, phạm vi rộng, hẹp của
vùng lân cận, kích thước hình thể thửa đất, hiện trạng đ ường phố, ngõ nơi
thửa đất toạ lạc,…
- Yếu tố pháp luật: Quy hoạch sử dụng đất, các quy định về xây dựng

và kiến trúc, tình trạng pháp lý của thửa đất,…
- Yếu tố xã hội: Tốc độ phát triển của xã hội, sự thay đổi về mặt dân
số, đặc điểm của khu dân cư, tốc độ đơ thị hóa, trình độ nhận thức, tâm lý
tập qn của ngưịi dân trong vùng,…
- Yếu tố kinh tế: Giai đoạn hiện tại của chu kỳ vận động của thành
phố, thị xã, vùng lân cận của thửa đất đó, hiện trạng sử dụng đất, các loại
thuế hiện hành, tỷ lệ lãi xuất ngân hàng, tỷ lệ lạm phát,…
Giá trị sinh lời của đất là nhân tố quan trọng bậc nhất tác động mạnh
đến giá đất. Thông qua một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên có thể cho
ta thấy giá đất bị tác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả vĩ mơ và
vi mơ. Vì vậy, khi định giá đất Nhà nước cần phải tính đúng và đủ các yếu tố
cấu thành nên giá đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp ta có thể lượng

9


hố một số yếu tố khơng ảnh hưởng nhiều trong những trường hợp cụ thể,
song để có một mức giá phù hợp Nhà nước phải tham khảo giá đất trên thị
trường, vì giá đất trên thị trường bao giờ cũng là giá phản ánh trung thực
nhất.
*Các quy luật chi phối thị trường đất đai:
Đất đai có vai trị quan trọng trong việc phát triển kinh tế nên cũng
chịu sự tác động của rất nhiều các quy luật của thị trường như quy luật lưu
thông, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh. Tuy
nhiên, quan trọng nhất là quy luật cung - cầu, là nhân tố “động” có ảnh
hưởng chi phối tới giá đất, làm cho giá đất luôn luôn biến động. Khả năng
“cung” về đất trên thị trường của một vùng mang tính ổn định về số lượng
cũng như vị trí. Cịn về nhu cầu của con người hay chính là “cầu” về đất thì
chúng ln ln có sự thay đổi. Chính vì thế do đặc điểm này đã tác động
không nhỏ tới giá đất giữa các vùng, các địa phương khác nhau. Nhưng

thông thường mối quan hệ giữa “cung- cầu” ở thành phố biến động nhiều
hơn giá đất ở nông thôn. Tại các đơ thị, “cung” về đất có hạn, song “cầu” về
đất ln tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vơ hạn, dân s ố ngày
càng tăng lên). Do đó dưới tác động của quy luật cung – cầu, giá đất có xu
hướng ngày càng tăng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa “cung”
và “cầu”, nói cách khác giá đất ln có xu hướng được thiết lập ở điểm cao
hơn để cân bằng lượng “cung” có hạn và lượng “cầu” có khả năng thanh tốn
ngày càng tăng. Tuy nhiên tốc độ tăng giá tuỳ thuộc vào từng thời kỳ theo
quy luật cung – cầu tức là tuỳ thuộc vào yếu tố tác động vào cung hoặc cầu
trong từng giai đoạn.
1.1.3. Tóm tắt q trình hình thành pháp luật về giá đất ở Việt Nam
Năm 1986, Nhà nước ta đã bắt đầu thực hiện quá trình đổi mới kinh
tế, từng bước chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung, bao cấp sang
cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Ngay từ khi mới

10


thành lập, Đảng ta đã coi đất đai là một trong những mục tiêu đấu tranh cách
mạng. Đánh giá cao vai trị, vị trí của đất đai nên qua mỗi giai đoạn lịch sử,
mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai, Đảng và Nhà nước đã có những chính sách đất
đai phù hợp, góp phần quan trọng vào sự nghiệp xây dựng và phát triển đất
nước. Trong đó, pháp luật về giá đất ln được quan tâm, nghiên cứu vì đó
là vấn đề phức tạp cũng như ảnh hưởng sâu rộng đến các hoạt động kinh tế xã hội.
1.1.3.1. Giai đoạn 01/01/1988 – 14/10/1993
Năm 1988, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua Luật Đất đai đầu tiên, đặt dấu mốc quan trọng cho việc hình thành và
phát triển pháp luật về đất đai ở nước ta. Luật Đất đai 1987 không thừa nhận
giá trị đất cũng như giá trị của quyền sử dụng đất, không đượ c tự do chuyển
quyền sử dụng đất theo nhu cầu của thị trường.

1.1.3.2. Giai đoạn 15/10/1993 – 31/06/2004
Luật Đất đai 1993 đã chính thức thừa nhận đất có giá. Giá đất do Nhà
nước quy định làm căn cứ trong việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất, cho thuê đất và làm cơ sở để bồi thường khi thu hồi
đất. Hộ gia đình cá nhận có quyền thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, giá đất
do Nhà nước xác định luôn thấp hơn giá đất trên thị trường. Đây cũng là
nguyên nhân chính gây ra tình trạng đầu cơ, tham nhũng đất đai.
Trước yêu cầu đổi mới hệ thống quản lý đất đai làm cơ sở để thực hiện
CNH-HĐH đất nước, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 87-CP ngày
17/08/1994 quy định khung giá các loại đất và Nghị định số 89-CP về thu
tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính. Theo đó, Chính phủ quy định khung giá
đất theo từng loại đất và UBND cấp tỉnh có nhiệm vụ xác định bảng giá cụ
thể trên nguyên tắc không thấp hơn giá sàn và không cao hơn giá tr ần của
khung giá của Chính phủ. Riêng với khu vực đơ thị, giá đất theo bảng giá

11


được nhân với hệ số K từ 0,8 đến 1,2 tùy thuộc vào vị trí và điều kiện hạ
tầng. Mặc dù vậy, với cách tính tốn này, giá đất theo bảng giá chỉ bằng
khoảng 10% đến 20% giá đất trên thị trường. Tuy có sự chênh lệch lớn giữa
2 loại giá như trên nhưng những người bị thu hồi đất bị buộc phải chấp nhận
giá đất đền bù với mức do UBND cấp tỉnh quy định. Điều này đã gây ra rất
nhiều mâu thuẫn và bất cập trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 1998 đã mở rộng quyền của chủ sử
dụng đất (thêm quyền góp vốn, thế chấp đối với các tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần). Đất đai được tạo điều
kiện để tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất khiến cho giá đất trên thị
trường ngày càng tăng.

1.1.3.3. Giai đoạn 01/7/2004 đến nay
Trước sự thay đổi nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội trong
những năm đầu của Thế kỷ 21, trên cơ sở Nghị quyết 26 -NQ/TW của Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp
luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa IX đã thông qua Luật Đất đai 2003.
Nhiệm vụ quản lý công tác định giá đất có nhiều sự thay đổi từ khi có
Luật Đất đai 2003. Năm 2004, Chính phủ tiếp tục giao nhiệm vụ quản lý nhà
nước về định giá đất cho Bộ Tài chính, cả việc quản lý đối với hệ thống giá
đất của Nhà nước (gồm khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá
đất do UBND cấp tỉnh ban hành) và hệ thống dịch vụ định giá đất trên thị
trường. Đến năm 2007, Chính phủ lại giao nhiệm vụ quản lý định giá bất
động sản cho Bộ Xây dựng, trong đó có định giá đất. Lúc này đã xuất hiện
sự chồng chéo về nhiệm vụ định giá đất giữa Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng.
Đến năm 2009, Chính phủ lại tách đơi nhiệm vụ quản lý nhà nước về định
giá đất: quản lý nhà nước về hệ thống giá đất của Nhà nước được giao cho

12


Bộ Tài nguyên và Môi trường; nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với dịch v ụ
định giá đất trên thị trường vẫn tiếp tục giao cho Bộ Tài chính. Trong giai
đoạn sau năm 2005, dịch vụ định giá đất trên thị trường phát triển khá mạnh
với sự tham gia của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức định giá bất
động sản của các ngân hàng thương mại, các tổ chức định giá của các công
ty kinh doanh bất động sản, v.v.
Tuy nhiên trên thực tế, bảng giá đất do Nhà nước quy định luôn thấp
hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Do đó, năm 2006, Chính phủ đã có
quy định tại Nghị định số số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của

Chính phủ, nếu tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất do UBND
tỉnh, thành phố Trung ương quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù
hợp.
1.1.4.Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường
Điều 55 Luật Đất đai 2003 đã quy định nguồn gốc hình thành giá đất:
 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá;
 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, nguồn gốc hình thành giá đất do Nhà nước quy định thực
chất là do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Tuy có
các quy định cụ thể, hướng dẫn chi tiết của công tác định giá đất hàng loạt
phục vụ cho việc ban hành khung giá đất nhưng kết quả là mức giá đó vẫn có
sự chênh lệch rất lớn so với giá giao dịch trên thị trường.

13


Như vậy, dựa trên cơ sở pháp lý về nguồn gốc hình thành giá đất, ta
có thể phân thành hai loại như sau:
- Giá đất là giá do Nhà nước quy định là bảng giá đất được UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành vào ngày mùng 1 tháng 1
hàng năm và được giữ nguyên trong năm đó (trừ trường hợp có điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất).
- Giá đất trên thị trường được định nghĩa là "giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời
điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo

từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao
dịch thực tế đã hồn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng
và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường,
khơng chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không
hợp lý, như đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài c hính, thay
đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết
thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy
định" (khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ -CP ngày 17/07/2007).
1.2.Cơ sở pháp lý xác định giá đất phục vụ công tác thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng
1.2.1.Khái niệm định giá
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một
số tác giả định nghĩa như sau:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS. W. Sealrooke
- viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)

14


- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. (GS. Lim Lan Yuan – khoa xây
dựng và bất động sản - Đại học quốc gia Singapore)
1.2.2. Khái niệm định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho

một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai
là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hộ i. Vì vậy,
định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng,
tính đủ như định giá các tài sản thông thường.

1.2.3. Các văn bản pháp luật về định giá đất
Để cụ thể hoá, Nhà nước đã ban hành hàng loạt những văn bản pháp
luật liên quan như sau. Đề tài chỉ thống kê những văn bản còn hiệu lực như
sau:
 Pháp lệnh về giá năm 2002.
 Luật Đất đai năm 2003.
 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006.
 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25-12-2003 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất. Nghị
định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất
 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

15


 Nghị định 123/2007/NĐCP ngày 27/7/2007 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 hướng
dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất,
thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất;
 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính
phủ về thẩm định giá;
 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 hướng dẫn về điều
kiện và thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn về giá
đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai); Thông tư 145/2007/TT-BTC
ngày 6 tháng 12 năm 1007 của Bộ Tài chính đã quy định việc sử
dụng 4 phương pháp định giá đất và hướng dẫn định giá đất cụ thể
tại địa phương.
 Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường
ngày 01 tháng 10 năm 2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất .

16


 Thông tư liên tịch của Bộ TNMT và Bộ Tài chính số 02/2010/
TTLT-BTNMT-BTC ngày 8/1/2010 về hướng dẫn xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm
quyền của UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương.
1.2.4.Các phương pháp định giá đất, định giá đất hàng loạt và định
giá đất cá biệt

1.2.4.1. Nguyên tắc định giá đất và phương pháp định giá đất
Nguyên tắc định giá đất do Nhà nước quy định tại Điều 56 Luật Đất
đai 2003 như sau:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực t ế trên thị
trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù
hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Chính phủ quy định 4 phương pháp định giá đất bao gồm:
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự để so sánh,
xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá (được sử dụng để định giá
đất đối với loại đất phi nông nghiệp);
(2) Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị

17


diện tích đất trên lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm (tính đến thời
điểm xác định giá đất) của loại tiền Việt Nam gửi theo kỳ hạn 01 năm tại các
ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất
trên địa bàn (sử dụng để định giá đất đối với loại đất nông nghiệp);
(3) Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa

đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài s ản gắn liền
với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản, được áp dụng để xác định giá đất
của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu
về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các
thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá;
(4) Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản, được áp dụng
để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay
đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi khơng có giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp 1 và 2 được quy định tại khoản
1 và 2 Điều 4 của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; phương
pháp 3 và 4 được quy định tại khoản 3 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 17/07/2007).
1.2.4.2. Định giá đất hàng loạt
Định giá đất hàng loạt là việc UBND tỉnh, thành phố xây dựng và
công bố bảng giá đất của địa phương theo từng năm.
a) Mục đích của việc định giá đất hàng loạt:
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm

18


căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền s ử dụng đất;
tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá

trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người
có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
b) Trách nhiệm thực hiện công tác định giá đất (Điều 56 Luật Đất đai
2003):
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các
loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá
đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất như trên, phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội
đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
c) Biện pháp định giá đất hàng loạt:
Định giá đất hàng loạt là việc định giá đất cho một khu vực đất bằng
cách lựa chọn một số địa điểm điển hình để định giá rồi từ đó suy ra giá đất
của tất cả các vị trí khác trên khu đất. Việc định giá tại một thửa đất đã lựa
chọn được thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp định giá do pháp luật
quy định.
Tất nhiên, kết quả định giá hàng loạt có độ chính xác khơng cao vì đây
là kết quả của bài toán nội suy giá mà các nút nội suy là các địa điểm đã lựa
chọn để định giá. Độ chính xác của kết quả nội suy phụ thuộc chủ yếu vào
việc lựa chọn các nút nội suy và phương pháp nội suy. Trong bài toán định
giá hàng loạt, phương pháp nội suy chủ yếu là phương pháp tuyến tính dựa
trên tỷ lệ của khoảng cách tới các điểm đã biết giá (thường là các điểm mặt

19


đường và các điểm cuối ngõ). Vấn đề còn lại là lựa chọn các địa điểm định

giá sao cho ở những vị trí điển hình về giá và bảo đảm đủ mật độ.
Theo Điều 7 Thông tư liên tịch giữa Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ
Tài chính số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, việc lựa chọn các địa điểm điển
hình và mật độ điểm để định giá hàng loạt được thực hiện như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc
điều tra giá đất để định giá hàng loạt dựa trên: giá đất thị trường (gồm cả giá
đất giao dịch trên sàn bất động sản); giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
giá đất do UBND cấp tỉnh xác định lại khi khi tính tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, khi doanh nghiệp nhà
nước cổ phần hóa.
- Số lượng điểm cần điều tra khảo sát được xác định theo đơn vị hành
chính cấp xã đảm bảo yêu cầu:
 Số đơn vị hành chính cấp xã được chọn làm điểm điều tra khảo
sát phải đạt từ 50% trở lên trong tổng số xã, phường, thị trấn
của mỗi huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện);
 Xã, phường, thị trấn được chọn làm điểm điều tra phải đại diện
cho loại đất điều tra và được phân bố đều trên địa bàn cấp
huyện.
- Số lượng thửa đất cần điều tra khảo sát cần đảm bảo tại mỗi điểm
điều tra khảo sát, số lượng thửa đất cần điều tra khảo sát đối với từng loại
đất phải đạt từ 50% trở lên trong tổng số thửa đất của loại đất đó đã chuyển
nhượng thành công trong năm điều tra (nhưng không ít hơn 03 thửa). Đối
với loại đất cho thu nhập mà trong năm điều tra khơng có thửa đất nào được
chuyển nhượng thành công hoặc được đấu giá thành công thì số lượng thửa
đất cần điều tra, khảo sát thơng tin về thu nhập phải đạt từ 03 thửa trở lên.

20