Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUÙN HI NGUN

ÂẠNH GIẠ CÄNG TẠC BÄƯI THỈÅÌNG, HÄÙ TRÅÜ
V
TẠI ÂËNH CỈ CA MÄÜT SÄÚ DỈÛ ẠN TRÃN ÂËA
BN
THNH PHÄÚ ÂÄƯNG HÅÏI, TÈNH QUNG BÇNH

LÛN VÀN THẢC SÉ KHOA HC NÄNG NGHIÃÛP
Chun ngnh: Qun lyù õỏỳt õai
Maợ sọỳ: 60.85.01.03

NGặèI HặẽNG DN KHOA HOĩC
TS. TRệN THANH ÂỈÏC

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


HUÃÚ - 2015
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi.
Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được
sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Mọi số liệu thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Học viên

Nguyễn Hải Nguyên

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


iii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tơi cịn
nhận được sự giúp đỡ tận tình, động viên từ nhiều cơ quan và cá nhân cả về vật chất
lẫn tinh thần.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo của Trường Đại học
Nơng Lâm Huế đã tận tình dạy bảo trong suốt thời gian học tập vừa qua.
Xin đặc biệt bày tỏ lòng biết ơn đến thầy giáo TS. Trần Thanh Đức đã dành thời
gian hướng dẫn khoa học và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ của Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Quảng Bình, Sở Giao thơng vận tải, Sở Nơng nghiệp và Phát triển nơng thơn,
UBND thành phố Đồng Hới, Phịng Tài nguyên - Môi trường thành phố Đồng Hới,
Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở và thành phố Đồng Hới, các đồng nghiệp,... đã
giúp tơi trong q trình điều tra, cung cấp các thông tin, số liệu, bản đồ,... để thực hiện
luận văn và đã tạo mọi điều kiện tốt nhất để tơi hồn thành luận văn này.
Cuối cùng xin cảm ơn gia đình, những người thân, những người bạn và tất cả
những người đã đọc và góp ý cho sự hoàn thiện của luận văn này.
Học viên

Nguyễn Hải Nguyên

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

iv
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU..................................................................................................................................................... ix
1. Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài............................................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.......................................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư......................................... 3
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư..................................... 3
1.1.2. Bản chất của việc bồi thường giải phóng mặt bằng.......................................................... 4
1.1.3. Đặc điểm của việc bồi thường giải phóng mặt bằng........................................................ 4
1.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư................5
1.1.5. Nội dung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất ở Việt Nam............................................................................................................................................. 6
1.2. Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu..................................................................................... 18
1.2.1. Nghiên cứu chính sách liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư của một số nước trên thế giới........................................................................................................ 18
1.2.2. Q trình thiết lập chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất.......................................................................................................................................................... 24
1.2.3. Tình hình thực hiện thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở
Việt Nam..................................................................................................................................................... 33
1.3. Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ở trong nước và ở trên địa bàn tỉnh
Quảng Bình................................................................................................................................................ 39
Chương 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..................42
2.1. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể......................................................................................................... 42
2.2. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu.................................................................................................. 42
2.2.1. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................................... 42
2.2.2 Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................. 42

2.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................................................... 42

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


v
2.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................. 43
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu:................................................................................ 43
2.4.2. Phương pháp điều tra khảo sát thực địa:............................................................................ 43
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu, tài liệu:............................................. 43
2.4.4. Phương pháp tham vấn các bên có liên quan:.................................................................. 44
2.4.5. Phương pháp minh họa bằng biểu đồ và hình ảnh:........................................................ 44
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..................................................... 45
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất và tình hình
thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Đồng Hới, tỉnh
Quảng Bình................................................................................................................................................ 45
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Đồng Hới.............................................. 45
3.1.3. Tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn
tỉnh Quảng Bình nói chung và tại thành phố Đồng hới nói riêng......................................... 60
3.2. Khái quát về 02 dự án nghiên cứu............................................................................................ 66
3.2.1. Dự án xây dựng khu neo đậu tránh trú bão cho tàu cá Nhật Lệ (Dự án 1)............66
3.2.2. Dự án xây dựng cầu Nhật Lệ II (Dự án 2)......................................................................... 74
3.3. Đánh giá tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất tại 2 dự án nghiên cứu.................................................................................................................... 84
3.3.1 Quá trình tổ chức thực hiện và tiến độ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

84

3.4. Ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân có đất
bị thu hồi của 02 dự án nghiên cứu................................................................................................ 103

3.5. Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định
cư đạt hiệu quả cao............................................................................................................................... 106
3.5.1. Cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư................................................... 106
3.5.2 Quy hoạch, xây dựng khu tái định cư................................................................................. 107
3.5.3. Điều chỉnh khung giá các loại đất và tài sản trên đất.................................................. 107
3.5.4. Quản lý nhà nước về đất đai................................................................................................. 107
3.5.5. Tăng cường các biện pháp tổ chức thực hiện................................................................. 108
3.5.6. Nâng cao chất lượng hoạt động của tổ chức và đội ngũ cán bộ làm công tác
GPMB........................................................................................................................................................ 109
3.5.7. Đối với người dân..................................................................................................................... 109

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vi
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................................................................... 110
1. Kết luận................................................................................................................................................ 110
2. Đề nghị................................................................................................................................................. 111
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................. 113

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


vii
DANH MỤC CÁC CHŨ VIẾT TẮT

STT

Các chữ viết tắt
1

Bồi thường

2

Bồi thường, hỗ trọ và tái định cư

3

Công nghiệp - Tiểu thủ cơng nghiệp

4

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

5

Giải phóng mặt bằng

6

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7

Hạ tầng kỹ thuật

8

Hỗ trợ

9

Hợp tác xã

10

Kinh tế - Xã hội

11

Nhà nước

12

Ngân hàng Phát triển Châu Á

13

Ngân hàng thế giới

11

Quyền sử dụng đất

12

Tái định cư

13

Ủy ban nhân dân

14

Xã hội chủ nghĩa

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


viii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi ở một số địa phương trên cả nước.......35
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố thời kỳ 2001 - 2014................................ 50
Bảng 3.2. Dân số thành phố Đồng Hới phân theo đơn vị hành chính năm 2013............54
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới..................... 58
Bảng 3.4. Một số điểm khác biệt về chính sách bồi thường của dự án so với chính
sách của Chính phủ Việt Nam............................................................................................................. 68
Bảng 3.5. Diện tích thu hồi đất của dự án Khu neo đậu (Dự án 1)....................................... 69
Bảng 3.6. Giá đất ở và đất nơng nghiệp để tính tiền bồi thường của dự án 1...................70
Bảng 3.7. Tổng hợp giá trị bồi thường về đất của dự án 1....................................................... 70
Bảng 3.8. Tổng hợp công trình bị ảnh hưởng của dự án 1....................................................... 71
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các chính sách hỗ trợ của dự án 1.................................................. 72
Bảng 3.10: Diện tích thu hồi đất của dự án cầu Nhật Lệ II (Dự án 2)................................. 75
Bảng. 3.11: Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 2................................................ 76
Bảng 3.12. Diện tích thu hồi đất của dự án 2 tại xã Bảo Ninh............................................... 78
Bảng. 3.13: Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 2 (giai đoạn 2)..................... 79
Bảng 3.14. Giá đất để tính tiền bồi thường của cơng trình Khu tái định cư......................79
Bảng 3.15. Tổng hợp giá trị bồi thường về đất (đợt 2) của dự án......................................... 80

Bảng 3.16. Tổng hợp giá trị bồi thường về tài sản trên đất của dự án................................. 81
Bảng 3.17. Tổng hợp giá trị hỗ trợ (đợt 2) của dự án................................................................ 82
Bảng 3.18. Bảng tổng hợp các chính sách hỗ trợ của dự án.................................................... 83
Bảng 3.19. Kết quả khảo sát ý kiến của người dân trong 02 dự án
nghiên cứu đối với đơn giá bồi thường về đất.............................................................................. 94
Bảng 3.20. So sánh giá đất ở bồi thường và giá thị trường của 2 dự án.............................95
Bảng 3.21. Tổng hợp phiếu điều tra về đơn giá bồi thường về tài sản trên đất của 2 dự án
96

Bảng 3.22. Tổng hợp phiếu điều tra về đơn giá và mức hỗ trợ của 2 dự án..................... 97
Bảng 3.23. Tổng hợp về tái định cư................................................................................................. 98
Bảng 3.24. Tổng hợp các kiến nghị của người dân tại 2 dự án nghiên cứu...................100

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


ix
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu các loại đất thành phố Đồng Hới năm 2013......................................... 59
Biểu đồ 3.2. Ý kiến của người dân về cơ sở hạ tầng khu tái định cư so.......................... 103
với nơi ở cũ của 02 dự án................................................................................................................... 103
Biểu đồ 3.3. Ý kiến của người dân về thu nhập trước và sau khi thu hồi đất................104
Biểu đồ 3.4. Ý kiến của người dân về sự thay đổi nghề nghiệp trước và sau khi thu hồi
đất................................................................................................................................................................ 105
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Đồng Hới...................................................................... 45
Hình 3.2 : Vị trí dự án Khu neo đậu tránh bão cho tàu cá Nhật Lệ....................................... 66
Hình 3.3. Bình đồ Quy hoạch chi tiết cầu Nhật Lệ II................................................................ 74

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

1

MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh
tế - xã hội và sự ổn định đời sống của người dân. Trong quá trình phát triển đất nước
theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động
rất lớn đến người bị thu hồi đất. Để bù đắp cho họ một phần thiệt thịi đó, Nhà nước ta
đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người bị thu hồi đất,
từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị
thu hồi ổn định đời sống và sản xuất.
Tuy nhiên, đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các quy định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại
của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi
đất qua nhiều năm. Mặt khác, chính sách chưa có cơ chế bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất
và nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất; chất lượng các khu tái định
cư được xây dựng cũng chưa đáp ứng yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ”; chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi;
việc lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án
còn thiếu kiên quyết, thiếu dân chủ, công khai, minh bạch; năng lực, phẩm chất của đội
ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng ở nhiều nơi cịn chưa đáp ứng yêu cầu; chưa
phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện. Một số địa phương thiếu
sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận
động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật. Trong khi đó, Tổ chức Phát
triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực để thực hiện

thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ “đất sạch”
triển khai khi có dự án đầu tư.

Thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình trong thời gian qua có nhiều dự án đầu tư
phát triển kết cấu hạ tầng, khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Một diện
tích đất đai khá lớn được thu hồi và chuyển mục đích để phục vụ phát triển cơ sở hạ
tầng của địa phương. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư vì vậy
đã và đang trở thành một chủ đề nóng bỏng, phức tạp, đòi hỏi sự quan tâm, nổ lực giải
quyết của chính quyền địa phương.
Mặc dù đã đạt được những kết quả nhất định nhưng vẫn cịn gặp nhiều khó khăn,
vướng mắc đã và đang nảy sinh trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cụ thể
có nhiều dự án mà việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
còn bị kéo dài và còn nhiều vấn đề bất cập. Kết quả làm chậm tiến độ xây dựng của

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


2
nhiều dự án đang được triển khai trên địa bàn thành phố và có ảnh hưởng khơng nhỏ
đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Để tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng công tác này là việc làm cần thiết, nhằm
kịp thời đưa ra các giải pháp khắc phục những tồn tại, góp phần làm cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai ngày càng tốt hơn, đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt bằng và
củng cố lòng tin của người dân vào chủ trương, đường lối của nhà nước, tôi đã thực
hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án
trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.
2. Mục đích của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án
trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình từ đó đề xuất giải pháp khắc phục
những tồn tại trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, góp phần đẩy

nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học.
Góp phần tạo cơ sở lý luận, khoa học để các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng
các chính sách hợp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhằm đẩy nhanh việc hiện
bồi thường, giải phóng mặt bằng các cơng trình trên địa bàn thành phố Đồng Hới cũng
như tỉnh Quảng Bình trong thời gian tới.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn.
Thấy rõ thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng từ đó góp phần
đưa ra những chính sách hợp lý để góp phần hồn thiện hệ thống Luật đất đai.
Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.
Là cơ sở nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các huyện khác
trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Quá trình nghiên cứu công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất phải đề cập một số khái niệm cơ bản sau:
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người
được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm
pháp luật về đất đai [32].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [32].
Việc bồi thường cho người bị thu hồi đất có thể bằng đất, bằng tiền, hoặc bằng

các hình thức bồi thường khác cho người bị thu hồi đối với thiệt hại do việc Nhà nước
lấy đi diện tích đất cùng với tài sản gắn liền với đất và các chi phí mà người sử dụng
đã đầu tư vào diện tích đất bị thu hồi [22].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [32]. Hỗ trợ đối với người bị thu hồi đất
bao gồm: Hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ
ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với
trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khác [32].
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống
và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu
nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội
đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người
sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Đối với các dự án tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành phân lô

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


4
theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bối trí lại cho các hộ giải tỏa
sau khi đã thi cơng hạ tầng cơ sở thì được gọi là tái định cư tại chỗ. Việc bố trí tái định
cư tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.

Giải tỏa, bồi thường và bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
các mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế là những hành vi được quy định tại Hiến Pháp năm 1992, mục 4 chương II,
Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành [29, 31].
1.1.2. Bản chất của việc bồi thường giải phóng mặt bằng
Các mục tiêu phát triển kinh tế, xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta
đều nhằm một mục tiêu: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, cơng bằng và văn
minh”. Chính vì vậy, trong nhiều chiến lược phát triển của đất nước có chiến lược phát
triển nhà ở tạo điều kiện cho nhân dân có nơi ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi
thời kỳ phát triển của đất nước.
Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó
khơng được đáp ứng thì con người khơng thể làm khoa học, văn hóa và hoạt động
chính trị. Hơn nữa, bài học quý giá của một số nước phát triển cho chúng ta cách nhìn
mới và tồn diện, đó là bên cạnh những cơng sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc
trời là các khu nhà ổ chuột của người dân lao động.
Hiện nay, đất nước ta đang bước vào thời kỳ CNH - HĐH, do đó trong q trình
xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng địi hỏi chúng ta khơng chỉ quy hoạch, thiết kế để
xây dựng những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trình
cơng cộng khang trang mà cịn kèm theo đó là làm sao cải thiện nơi ở cho người dân
một cách tiện nghi, rộng rãi hơn... Để có được như vậy, địi hỏi chúng ta một cách tồn
diện để khơng thể có một cơng trình, dự án mới ra đời là kéo theo nhiều người dân
khơng có nơi ở hoặc nơi ở mới kém hơn nơi ở cũ. Bởi lẽ, nếu khơng nhìn rõ bản chất
của vấn đề thì mỗi năm với sự xuất hiện của hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mà mỗi
dự án chỉ cần kéo theo một gia đình khơng có nơi ở thì dẫn đến hàng ngàn gia đình
thiếu nơi ở hoặc chỉ ở những nơi tạm bợ. Điều này không chỉ dừng lại ở đó mà có thể
kéo theo hàng loạt các tệ nạn, tiêu cực xã hội phát sinh gây nhiều ảnh hưởng đến tiến
trình phát triển của đất nước. Do vậy, vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi tiến
hành giải phóng mặt bằng đang đặt ra yêu cầu cấp bách đối với các cơ quan chức năng
trong việc đưa ra các chính sách phù hợp.
1.1.3. Đặc điểm của việc bồi thường giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là q trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau
đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích
của các tồn xã hội.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


5
Tính đa dạng thể hiện: Mỗi một dự án được tiến hành trên nhiều vùng lãnh thổ
khác nhau với điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Tuỳ
theo từng vùng, từng địa phương mà khung giá do Nhà nước ban hành phục vụ cho
cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư là khác nhau và tuỳ
theo từng dự án mà chính sách hỗ trợ trong cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường
hỗ trợ và tái định cư cũng rất khác nhau. Tất cả các đặc điểm trên làm cho cơng tác
giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư mang tính đa dạng.
Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất NN mà đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng
trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó
khăn do đó tâm lý của người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất
còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn khơng cho th. Trước tình hình
đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân
cư sau này.
Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư mang tính phức
tạp do các đặc điểm sau:
Thứ nhất, trong q trình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường
hỗ trợ và tái định cư phải áp dụng nhiều văn bản pháp luật, phải thông qua nhiều cấp,
ban ngành để kiểm tra, thẩm định, phê duyệt.
Thứ hai, khó khăn phức tạp trong việc xác định đối tượng, điều kiện được đền

bù vì do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ về nguồn gốc sử dụng cịn
thiếu, chưa chính xác.
Thứ ba, q trình phát triển của nền kinh tế làm cho giá đất ngày càng tăng, giá
cả trên thị trường không ngừng biến động và giá đền bù ở mỗi thời điểm là khác nhau.
Điều này làm cho cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ và tái định cư gặp
nhiều khó khăn.
Thứ tư, dân số ngày càng tăng nên nhu cầu đất cần cho sự phát triển cơ sở hạ
tầng kinh tế xã hội, đường sá tăng lên, buộc Nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện
các dự án phát triển đó. Trong khi đó, trình độ dân trí của người dân ở một số vùng
cịn thấp nên q trình giải phóng mặt bằng ở những vùng đó rất phức tạp. Mặt khác,
cây trồng và vật nuôi cũng đa dạng, không tập trung thống nhất một loại cây trồng, vật
nuôi nhất định nên rất khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường cho người dân.
1.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong q trình BT,HT&TĐC có rất nhiều yếu tố tác động, nó có thể thúc đẩy
q trình BT,HT&TĐC diễn ra nhanh hay chậm. Bao gồm các yếu tố sau:

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


6
- Yếu tố quản lý NN về đất đai.
- Yếu tố giá đất và định giá đất.
- Tác động của cơng tác quy hoạch, kế hoạch hố việc sử dụng đất.
- Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra công tác quản lý NN về đất đai và tổ chức thực hiện.
Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng
đất đai [24].
Như vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chịu tác động của nhiều yếu

tố, do đó nơi nào mà chính quyền thực hiện tốt các công tác quản lý nhà nước về đất
đai: Cơng tác quy hoạch, kế hoạch hố việc sử dụng đất, công tác giao đất, cho thuê
đất, đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hay công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp khiếu nại thì nơi đó
cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ được triển khai tốt hơn. Việc quản lý chặt
chẽ, công khai, minh bạch làm cho người dân thực hiện tốt các chính sách pháp luật về
đất đai.
Yếu tố giá đất và định giá đất có tác động khơng nhỏ đến cơng tác
BT,HT&TĐC, điều đó thể hiện giá đất càng sát với giá thị trường thì việc áp giá đền
bù và tính tốn các khoản hỗ trợ cho người dân được đảm bảo, người dân sẽ được đền
bù với giá để được mua lại một khu đất tương đương trên thị trường. Tránh tình tạng
giá đất đền bù thấp, người dân rất khó khăn trong việc tiếp cận các khu đất tương
đương. Chính vì vậy, việc xây dựng giá đất, định giá đất có ý nghĩa cực kỳ quan trọng.
1.1.5. Nội dung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất ở Việt Nam
1.1.5.1. Các văn bản quy phạm pháp luật quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển
kinh tế hiện hành đang được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật sau:
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai;

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


7
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất.
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghi
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển đổi Công ty Nhà nước thành công ty cổ
phần.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về
việc hướng dẫn thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính về
Sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Thông tư số 06/2007/TT- BTNMT 02 tháng 7 năm 2007của Bộ Tài nguyên và
Môi Trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSD
đất, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự thủ tục BT, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Tài nguyên và
môi trường quy định chi tiết về BT, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất.
Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 16 tháng 4 năm 2010 của Bộ Tài chính quy

định việc lập dự tốn, sử dụng và quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện BT, GPMB khi
NN thu hồi đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


8
1.1.5.2. Những quy định cơ bản trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất.
Chính sách bồi thường bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và
phát triển kinh tế hiện hành bao gồm những quy định cơ bản sau:
Quy định về phạm vi áp dụng chính sách: Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư được áp dụng trong các trường hợp khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát
triển kinh tế quy định tại điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/ 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật đất đai. [18].
Quy định về đối tượng áp dụng: Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ
gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài đang sử dụng đất bị nhà nước thu hồi đất được bồi thường về đất, tài sản
gắn liền với đất, được hỗ trợ và bố trí tái định cư [20].
Quy định bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các
khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường bằng
việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được

bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất [22].
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đó được ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường
theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định
thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp [22].
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định mà phần
diện tích đất này khơng phải có nguồn được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ
người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt thì khơng được bồi thường về đất chỉ được BT chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
Đất thu hồi là đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn thì
được BT chi phí đầu tư vào đất cịn lại. Đất nhận giao khốn sử dụng vào mục đích
nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


9
đất rừng đặc dụng, rừng phịng hộ) của các nơng, lâm trường quốc doanh; đất nông
nghiệp sử dụng chung của nơng trường, lâm trường quốc doanh được BT chi phí đầu
tư vào đất cịn lại, nếu chi phí này là tiền khơng có nguồn gốc từ ngân sách NN. Tổ
chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp từ người khác khi
NN thu hồi đất thì được BT [22].
Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5,
6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 điều 38 Luật đất đai thì khơng được bồi thường về đất [18].
Quy định bồi thường về tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu tài sản gắn liền với đất bị thu hồi mà
đã tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật thì được bồi thường tài sản bị thiệt
hại; còn những tài sản tại thời điểm tạo lập đã trái với mục đích sử dụng đất được xác

định hoặc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được cơng bố thì khơng được bồi
thường [22].
Đối với nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi
thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương
đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, cơng trình được tính
theo diện tích xây dựng của nhà, cơng trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà,
cơng trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Đối
với nhà, cơng trình khác của các hộ gia đình, cá nhân hoặc của tổ chức thì chỉ được bồi
thường theo giá trị còn lại, mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây
dựng mới của nhà, cơng trình bị thiệt hại [18].
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định
cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy
định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường
hợp đặc biệt khơng có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở
mới; mức hỗ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê [18].
Đối với cây trồng hàng năm thì mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng
của vụ thu hoạch đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của
vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung
bình tại thời điểm thu hồi đất [18].
Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì
được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm, mức bồi thường cụ thể do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế [18].

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


10
Đối với hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được,

thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ,
vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định [18].

Quy định về bồi thường đối với người lao động bị mất việc làm:
Tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, có thuê lao
động theo hợp đồng lao động, bị ngừng sản xuất kinh doanh khi NN thu hồi đất thì
người lao động được áp dụng BT theo chế độ trợ cấp ngừng việc (Được quy định tại
khoản 3 Điều 62 của Bộ luật Lao động; đối tượng được BT là người lao động quy định
tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 27 của Bộ luật Lao động; thời gian tính BT là thời
gian ngừng sản xuất kinh doanh, nhưng tối đa khơng q 6 tháng) [18].
Quy định về chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, HT tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở, HT
ổn định đời sống và sản xuất, HT đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với
trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; HT thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất
vườn, ao không được công nhận là đất ở; HT người đang thuê nhà không thuộc sở hữu
NN; HT thu hồi đất cơng ích xã, phường, thị trấn; HT khác [22].
- Về hỗ trợ di chuyển:
Hộ gia đình, cá nhân khi NN thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được HT
kinh phí để di chuyển. Tổ chức được NN giao đất, cho thuê đất hoặc đang SDĐ hợp
pháp khi NN thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì được HT kinh
phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt [22].
- Hỗ trợ tái định cư:
Nhà ở, đất ở TĐC được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác
nhau phù hợp với mức BT và khả năng chi trả của người được TĐC. Đối với hộ gia
đình, cá nhân khi NN thu hồi đất ở mà khơng có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở
hoặc nhà ở TĐC, hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở TĐC mà số tiền được BT, HT
nhỏ hơn giá trị một suất TĐC tối thiểu thì được HT khoản chênh lệch đó, trường hợp
khơng nhận đất ở, nhà ở tại khu TĐC thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh
lệch đó, hộ gia đình, cá nhân khi NN thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở
thì được HT một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu

TĐC tập trung [22].
-Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất:
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi NN thu hồi đất nông
nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 21
Nghị định 69/2009) thì được HT ổn định đời sống theo quy định: Thu hồi từ 30% đến

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


11
70% diện tích đất nơng nghiệp đang sử dụng thì được HT ổn định đời sống trong thời
gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di
chuyển chỗ ở, trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian HT tối đa là
24 tháng. Thu hồi trên 70% diện tích đất nơng nghiệp đang sử dụng thì được HT ổn
định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời
gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở, trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn
thì thời gian HT tối đa là 36 tháng [22].
Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký
kinh doanh mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được HT cao nhất bằng 30% một
năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình qn của ba năm liền kề trước đó được
cơ quan thuế xác nhận [22].
Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích
nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản (khơng bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng
phịng hộ) của các nơng, lâm trường quốc doanh khi NN thu hồi mà thuộc đối tượng là
cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ
hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nơng,
lâm nghiệp,hộ gia đình, cá nhân nhận khốn đang trực tiếp sản xuất nơng nghiệp và có
nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nơng nghiệp thì được HT bằng tiền. Mức HT cao nhất

bằng giá đất BT tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức
giao đất nông nghiệp tại địa phương [22].
Hộ gia đình, cá nhân được BT bằng đất nơng nghiệp thì được HT ổn định sản
xuất, bao gồm: HT giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch
vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn
nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp.
Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao khơng được
cơng nhận là đất ở:
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa
đất có nhà ở riêng lẻ, đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và
dọc tuyến đường giao thơng thì ngồi việc được BT theo giá đất nơng nghiệp trồng cây
lâu năm cịn được HT bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó, diện tích được HT
khơng q 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương [22].
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nơng nghiệp trong địa giới hành chính
phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn, thửa đất nông nghiệp
tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngồi việc được BT theo giá

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


12
đất nơng nghiệp cịn được HT bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất
thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương, diện tích được HT khơng q
05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. UBND tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ HT, diện
tích đất HT và giá đất ở trung bình để tính HT cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa
phương.
-Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm:
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi NN thu hồi đất nơng
nghiệp thì ngồi việc được BT bằng tiền quy định còn được HT chuyển đổi nghề

nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc
nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với tồn bộ diện tích đất
nơng nghiệp bị thu hồi, diện tích được HT khơng vượt q hạn mức giao đất nông
nghiệp tại địa phương [22].
Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Việc áp dụng theo hình thức này được thực hiện
đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở và người được HT có nhu
cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà
giá trị được HT theo quy định tại điểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị đất ở
hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, phần giá trị
chênh lệch được HT bằng tiền [22].
Việc áp dụng hình thức HT chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng một
(1) suất đất ở hoặc một (01) căn hộ chung cư hoặc một (01) suất đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp chỉ thực hiện một lần khi có đủ các điều kiện quy định.
-Hỗ trợ người đang th nhà khơng thuộc sở hữu Nhà nước:
Hộ gia đình, cá nhân đang hợp đồng thuê nhà không thuộc sở hữu NN, khi NN
thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được HT chi phí di chuyển theo quy định (khoản 1
và khoản 4 Điều 18 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP).
- Hỗ trợ khác:
Ngồi việc HT quy định nói trên (tại các Điều 18, 19, 20, 21 và 22 Nghị định
69/2009/NĐ-CP), căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh
quyết định biện pháp HT khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho
người bị thu hồi đất, trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định [22].

Quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nguồn kinh phí
chi trả bồi thường đối với đất, tài sản gắn liền với đất bị thu hồi; hỗ trợ và tái định cư
cho người bị thu hồi đất do ngân sách nhà nước chi trả; trong trường hợp nhà đầu tư

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm

13
ứng vốn chi trả thì sẽ được ngân sách nhà nước hoàn trả toàn bộ trên cơ sở bù trừ vào
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp để được sử dụng đất; trường hợp
người sử dụng đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ
chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã phê duyệt được tính
vào vốn đầu tư của dự án [22].
Quy định về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Việc thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại địa phương,
UBND cấp tỉnh có thể giao cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện,
thành phố, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện [22].
1.1.5.3. Nhận xét, đánh giá
a) Kết quả đạt được của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất:
Ở
nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày
càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế.
Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau
một thời gian thực hiện, được sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25
tháng 5 năm 2007; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007; Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính Phủ và các Thơng tư
hướng dẫn đã thể hiện được tính khả thi và vai trị tích cực của các văn bản pháp luật.
Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết
quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác
định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác

quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng.
Thứ hai, mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu
hồi đất có thể khơi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và
quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm
giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất.
Thứ ba, việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất
với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc
thu hồi đất.
Thứ tư, trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết được
nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


14
Thứ năm, các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm
2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của
Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật
áp dụng cho địa phương mình, làm cho cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được
thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn.
Thứ sáu, nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức
tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của
chính quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện
vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có
nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng
được mở rộng.
Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực

cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu
tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu
cực đối với người dân cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu
hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng
điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời
sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi.
b) Một số hạn chế của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất:
Về cơ sở thực hiện quy định của chính sách bồi thường và tính đồng bộ giữa các
chính sách:
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất là một
chính sách kinh tế xã hội tổng hợp, liên quan đến nhiều quy định trong các chính sách
khác, như: chính sách đất đai, chính sách sở hữu tài sản, chính sách quản lý xây dựng,
chính sách nhà ở, chính sách lao động việc làm,....nhưng trong chính sách hiện nay
được quy định, sửa đổi bổ sung hoàn thiện và hướng dẫn tại nhiều văn bản quy phạm
pháp luật (04 Nghị định của Chính phủ); một số quy định trong chính sách hiện cịn
dẫn chiếu áp dụng theo quy định trong chính sách khác; có quy định còn chung chung
chưa cụ thể hoặc chưa thật phù hợp với thực tế và thiếu cơ sở để xác định khi áp dụng,
như: quy định xác định bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nhiệp, đất ở trong
trường hợp người sử dụng thửa đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất sử dụng
đất; bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; quy định về xác định hộ gia đình phải di
chuyển chỗ ở khi bị thu hồi đất được bố trí tái định cư; quy định xác định đất nông

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


15
nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư để tính
hỗ trợ; quy định xác định bồi thường giá trị thực tế của vườn cây;... Mặt khác, những

quy định của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với các quy định trong các
chính sách khác có liên quan cũng chưa đồng bộ, đơi khi cịn những điểm chồng chéo.
Do đó, một số quy định của chính sách trong Nghị định của Chính phủ khi thực hiện
áp dụng phải tra cứu nhiều văn bản, nhiều quy định trong chính sách khác có liên quan
nên đã phát sinh vướng mắc trong áp dụng và làm giảm tính khả thi của chính sách.
Về quy định phạm vi áp dụng chính sách bồi thường đối với các trường hợp thu
hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế:
Tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (điều 1) quy định phạm vi áp dụng của chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và “mục đích phát triển
kinh tế quy định tại điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai”. để phục vụ yêu cầu xây dựng phát triển
kinh tế của đất nước, trong Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
của Chính phủ (điều 67) đã quy định bãi bỏ điểm đ khoản 1 và điểm b khoản 2 điều 36
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, đồng thời quy định sửa đổi, bổ sung về thu hồi đất để
thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế trong
khu đô thị, khu dân cư nông thôn; thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập
trung có cùng chế độ sử dụng đất (điều 34 và điều 35) và đây là những trường hợp thu
hồi đất phải áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã quy định tại Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ, nhưng trong chính sách cịn chưa có quy
định khi thu hồi áp dụng chính sách bồi thường theo quy định nào. Quy định chưa đầy
đủ của chính sách dẫn đến trong thực tế thực hiện thu hồi đất quy định tại điều 34, điều
35 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, còn thiếu căn cứ cơ sở pháp lý để áp dụng hoặc
khơng áp dụng chính sách bồi thường của Chính phủ đối với các trường hợp này.
Về quy định cho phép thỏa thuận bồi thường khi thực hiện dự án thuộc trường
hợp nhà nước phải thu hồi đất:
Trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định
cho phép thỏa thuận bồi thường khi thực hiện dự án thuộc trường hợp nhà nước phải
thu hồi đất và đối với các trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện thỏa thuận và bồi thường
được trên 50% số tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi đất, mà cịn vướng mắc thì nhà nước

sẽ ra quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện bồi thường đối với các hộ còn lại.
Quy định này đã và đang làm nẩy sinh trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đối với đất nhà nước thu hồi tại địa phương và ngay trong cùng một dự án có
mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khác nhau và khơng thống nhất theo quy định
chính sách, làm phát sinh vướng mắc trong tổ chức thực hiện và tạo ra lý do khiếu nại
của người bị thu hồi đất ngày càng tăng thêm.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm


16
Về quy định trừ tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai còn thiếu hoặc nợ vào tiền
được bồi thường, hỗ trợ:
Theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP (điều 14) quy định khi nhà nước thu hồi đất
người được bồi thường, hỗ trợ mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với
nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền nghĩa vụ tài chính chưa
thực hiện vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Tuy
nhiên, các khoản tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai cụ thể hiện chưa được quy định cụ
thể phải trừ gồm những khoản nào, dẫn đến việc xác định và thực hiện khấu trừ nghĩa
vụ tài chính về đất đai đối với các hộ gia đình, cá nhân ở các địa phương cịn có sự
khác nhau, có địa phương chỉ khấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn nợ hoặc phải
nộp theo nghĩa vụ, có địa phương tính trừ cả thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
lệ phí trước bạ,…và có trường hợp khấu trừ cả những khoản nghĩa vụ tài chính về đất
đai khơng thuộc nghĩa vụ của người đang sử dụng đất bị thu hồi phải nộp.
- Về tái định cư cho người bị thu hồi đất:
Hiện chính sách quy định đối tượng được bố trí tái định cư là những hộ gia đình
khi bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà khơng có chỗ ở
nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia
đình, cá nhân khơng có nhu cầu tái định cư) hoặc phần diện tích đất ở cịn lại sau thu
hồi khơng đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà khơng có chỗ ở nào

khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi [39]. Tuy nhiên, việc xác
định khơng cịn chỗ ở nào khác dựa vào tiêu chí nào, cơ sở nào (thuộc sở hữu hay
khơng thuộc sở hữu) thì cịn chưa quy định rõ cụ thể; mặt khác, việc xác định hộ gia
đình, cá nhân khơng cịn chỗ ở nào khác đối với các khu vực đơ thị thường rất khó
khăn và phức tạp; do vậy, việc áp dụng chính sách cịn thiếu chặt chẽ, dẫn đến phát
sinh khiếu nại. Quy định việc đầu tư xây dựng các khu, điểm để phục vụ tái định cư
cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất do UBND các địa phương chịu trách nhiệm
chỉ đạo tổ chức thực hiện; nhưng chưa quy định rõ nguồn vốn, kinh phí được bố trí
hoặc sử dụng để đầu tư xây dựng các khu, điểm tái định cư. Nên trong thực tế triển
khai áp dụng chính sách thiếu căn cứ cơ sở để thực hiện, gặp vướng mắc trong việc
quyết định sử dụng nguồn vốn để đầu tư xây dựng các khu, điểm tái định cư phục vụ
các dự án bị thu hồi đất trên địa bàn, dẫn đến các địa phương thực hiện còn khác nhau
và ngay giữa các dự án trong cùng một địa phương cũng có sự thực hiện khác nhau,
gây ra sự thiếu và chậm trễ trong việc tạo lập nhà, đất tái định cư, dẫn đến kéo dài tiến
độ thực hiện GPMB đất nhà đối với đất thu hồi để thực hiện các dự án.
- Về quy định khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất:
Chính sách đang quy định đối với các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp bị thu hồi từ 30% diện tích đất nơng nghiệp đang sử dụng trở lên thì được

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm