(Luận văn thạc sĩ) ứng dụng gis để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.59 MB, 90 trang )
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ THỊ YẾN
ỨNG DỤNG GIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
HUẾ -2019
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
LÊ THỊ YẾN
ỨNG DỤNG GIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. PHẠM HỮU TỴ
HUẾ -2019
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn
và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc, xuất xứ.
Tôi xin cam đoan và chịu trách nhiệm về nội dung đề tài của mình.
Huế, ngày
tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Lê Thị Yến
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo điều kiện cho tơi hồn thành
luận văn này.
- Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành và sâu sắc đến TS. Phạm Hữu Tỵ, người đã
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn.
- Ban Giám hiệu, tập thể thầy cô giáo khoa Tài nguyên đất và Môi trường nơng
nghiệp, Phịng đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tạo mọi điều
kiện cho tơi trong q trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài.
- Ủy ban nhân dân xã Hải Trường - cơ quan công tác đã tạo mọi điều kiện cho
tơi suốt q trình học tập và thực hiện luận văn.
- Các phịng, ban ngành chức năng thành phố Đơng Hà đã tận tình giúp đỡ cho
tơi trong q trình thu thập số liệu và điều tra hộ gia đình phục vụ cho nghiên cứu này:
Ủy ban nhân dân thành phố Đơng Hà
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất – Chi nhánh thành phố Đông Hà
Ủy ban nhân dân phường Đông Lương.
- Tôi xin gửi lời tri ân đến các hộ gia đình trong mẫu điều tra đã hợp tác và tạo điều
kiện cho tôi trong q trình phỏng vấn, thu thập số liệu. Nếu khơng có sự giúp đỡ này, đề tài
khó có thể được thực hiện.
Cảm ơn gia đình, các anh chị, bạn bè và các bạn đồng nghiệp đã động viên,
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn./.
Huế, ngày
tháng 03 năm 2019
Tác giả luận văn
Lê Thị Yến
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TÓM TẮT
Đề tài “Ứng dụng Gis để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tại thành phố
Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” được thực hiện từ tháng 8/2018 đến tháng 02/2019. Số liệu
của đề tài được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau bao gồm số liệu thứ cấp và sơ cấp.
Nguồn tài liệu sơ cấp được thu thập qua điều tra phỏng vấn 293 người dân là chủ sử
dụng đất và bất động sản tại phường Đông Lương, thành phố Đơng Hà. Phương pháp
phân tích và xây dựng bản đồ là phương pháp chủ đạo được sử dụng để phân tích số
liệu điều tra.
Đề tài tập trung đánh giá thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của
phường Đơng Lương, tổng quan về tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản
của thành phố Đông Hà, xây dựng được cơ sở dữ liệu bất động tại tờ bản đồ số 27,
phường Đông Lương, thành phố Đơng Hà.
Đơng Lương là một phường có vị trí khá thuận lợi của thành phố Đơng Hà, dân
cư tập trung ngày càng đơng và có những điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội khá
phong phú. Vì vậy, cùng với xu hướng phát triển của thành phố Đông Hà, phường
Đông Lương cũng phát triển một cách nhanh chóng trong những năm trở lại đây.
Trong phạm vi và thời gian cho phép, đề tài đã cố gắng khai thác các tính năng
phần mềm ArcGIS để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản phường Đông Lương với
mục đích là phục vụ cho thị trường bất động sản và đã tiến hành điều tra được thông
tin cho 293 thửa đất và 698 cây xanh cũng như các đường giao thông trên tờ bản đồ số
27 trong tổng số 67 tờ bản đồ địa chính của phường Đơng Lương.
Từ kết quả điều tra đó, đề tài đã thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu thơng tin
thuộc tính của từng thửa đất, cơng trình xây dựng cũng như từng cây xanh kết hợp với
việc ứng dụng phần mềm ArcGIS để liên kết dữ liệu không gian nhằm xây dựng các
bản đồ đơn tính về các thơng tin bất động sản. Kết quả, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ
cung cấp tất cả các thông tin liên quan đến thửa đất như số thửa, chủ sử dụng, diện
tích, loại đất..; thơng tin liên quan đến cơng trình xây dựng như diện tích xây dựng,
diện tích sàn.... Đồng thời sử dụng bộ cơ sở dữ liệu đã được xây dựng phục vụ cho thị
trường bất động sản ở trên địa bàn phường Đơng Lương như tìm kiếm các thơng tin
thửa đất theo yêu cầu, thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp….
Qua đó cho thấy, phần mềm ArcGIS có khả năng tốt để ứng dụng trong việc
quản lý thông tin và xây dựng mơ hình 3D phục vụ thị trường bất động sản khơng chỉ
tại phường Đơng Lương mà có thể mở rộng trên địa bàn thành phố.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT .................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ .................................................................................viii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 2
1.2.1. Mục tiêu chung .................................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 3
1.1.1. Đất đai và bất động sản ...................................................................................... 3
1.1.2. Thị trường bất động sản ..................................................................................... 8
1.1.3. Khái quát về giá đất và bất động sản ................................................................ 12
1.1.4. Lý thuyết về hệ thống thông tin địa lý (GIS) .................................................... 15
1.1.5. Giới thiệu về cơ sở dữ liệu ............................................................................... 18
1.1.6. Giới thiệu về phần mềm ArcGIS Destop 10.2 .................................................. 19
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN........................................................................................... 22
1.2.1. Tình hình ứng dụng GIS trên thế giới ............................................................... 22
1.2.2. Tình hình ứng dụng GIS ở Việt Nam ............................................................... 23
1.3. MỘT SỐ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN .......................................... 25
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 28
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 28
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 28
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 28
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.............................................................. 28
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu ................................................................ 29
2.3.3. Phương pháp phân tích và xây dựng bản đồ số ................................................. 29
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 30
3.1. KHÁI ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ ĐIỀU KIỆN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA
THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ ........................................................ 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................................... 36
3.1.3. Nhận xét chung ................................................................................................ 40
3.2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG
HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ ........................................................................................... 41
3.3. XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN ............................................ 44
3.3.1. Quy trình xây dựng mơ hình 3D ....................................................................... 44
3.3.2. Nguồn dữ liệu đầu vào ..................................................................................... 45
3.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính và khơng gian ............................................. 47
3.3.4. Tạo mơ hình 3D trong ArcScene ...................................................................... 54
3.4. ỨNG DỤNG CỦA HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN ............... 58
3.4.1. Phục vụ cho công tác quản lý đất đai và bất động sản ...................................... 58
3.4.2. Phục vụ tra cứu thông tin cho người mua bất động sản ..................................... 62
3.4.3. Hiển thị, truy xuất, quản lý dữ liệu 3D phục vụ quy hoạch không gian đô thị ... 64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 66
1. Kết luận ................................................................................................................. 66
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 68
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 70
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
GIS
Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System)
3D
3 chiều (3 Dimensional)
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Ứng dụng công nghệ GIS trong một số lĩnh vực ........................................ 17
Bảng 3.1. Bảng thuộc tính thể hiện thơng tin ranh giới thửa đất ................................. 52
Bảng 3.2. Bảng thuộc tính thể hiện thơng tin lớp Nhà ................................................ 53
Bảng 3.3. Bảng thuộc tính thể hiện thơng tin lớp giao thơng ...................................... 54
Bảng 3.4. Bảng thuộc tính thể hiện thông tin lớp Môi trường (cây xanh) ................... 54
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Mơ tả thị trường bất động sản ....................................................................... 9
Hình 1.2. Các thành phần của GIS ............................................................................. 16
Hình 1.3. Mối quan hệ giữa dữ liệu khơng gian và dữ liệu phi khơng gian ................. 19
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Đơng Hà ...................................................... 30
Hình 3.2. Quy trình xây dựng mơ hình 3D trên ArcGIS. ............................................ 44
Hình 3.3. Bản đồ địa chính phường Đơng Lương tỷ lệ 1:1000 ................................... 46
Hình 3.4. Hộp thoại Add Data.................................................................................... 48
Hình 3.5. Hộp thoại Add Data.................................................................................... 48
Hình 3.6. Hộp thoại Feature To Polygon .................................................................... 49
Hình 3.7. Lớp thơng tin ranh giới............................................................................... 50
Hình 3.8. Lớp thơng tin nhà ....................................................................................... 50
Hình 3.9. Lớp thơng tin mơi trường – cây xanh.......................................................... 50
Hình 3.10. Lớp thơng tin giao thơng .......................................................................... 51
Hình 3.11. Hộp thoại Add Field ................................................................................. 51
Hình 3.12. Hộp thoại Scene Properties....................................................................... 55
Hình 3.13. Các lớp dữ liệu được đưa vào ArcScene ................................................... 55
Hình 3.14. Kết quả hiển thị lớp Nha_o ....................................................................... 56
Hình 3.15. Hộp thoại Properties ................................................................................. 57
Hình 3.16. Mơ hình 3D của khu vực nghiên cứu. ....................................................... 57
Hình 3.17. Hộp thoại Select by Attributes .................................................................. 59
Hình 3.18. Kết quả lựa chọn năm chuyển nhượng 2017 ............................................. 59
Hình 3.19. Hộp thoại Select by Location.................................................................... 61
Hình 3.20. Kết quả tìm kiếm trên bản đồ.................................................................... 61
Hình 3.21. Kết quả tìm kiếm trên bảng thuộc tính ...................................................... 62
Hình 3.22. Hộp thoại Identify Results ........................................................................ 63
Hình 3.23. Hình ảnh bất động sản khi thực hiện chức năng Hyperlink ....................... 64
Hình 3.24. Mơ hình 3D tờ bản đồ số 27, phường Đông Lương .................................. 65
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
Biều đồ 3.1. Số lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị,
giai đoạn 2013 – 2018 (lượt giao dịch)....................................................................... 42
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Bất động sản ở nước ta hiện nay đã trở thành một nguồn vốn, nguồn tài nguyên
để nhà nước và nhân dân đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh. Ở nhiều nước trên thế
giới, nhất là các nước phát triển, hoạt động mô giới, giao dịch bất động sản là hoạt
động có tính chun nghiệp cao. Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của
mọi thành viên trong xã hội. Các hoạt động giao dịch bất động sản là các giao dịch
về tài sản và quyền, lợi ích chứa đựng của chủ sở hữu được quy định tại các văn
bản quy phạm pháp luật.
Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản đã hình thành và phát triển
ở Việt Nam, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu tư,
đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện nơi ở. Để thúc đẩy thị trường
bất động sản phát triển, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách nhằm tạo ra sự minh
bạch cho thị trường. Tuy nhiên, cho đến nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn
sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trường khơng chính thức. Trước đây tất cả
thơng tin về bất động sản mà chủ yếu là đất đai được lưu trữ theo cách truyền thống và
thủ công như: tài liệu, sổ sách, bản đồ giấy. Việc tra cứu thông tin đến từng thửa đất,
từng chủ sử dụng đất phục vụ cho công tác quản lý hay mua bán bất động sản thơng
qua thị trường cịn gặp khá nhiều khó khăn. Cùng với sự phát triển trong xu thế mới,
sự phát triển vượt bậc về khoa học công nghệ, nhất là lĩnh vực cơng nghệ thơng tin địi
hỏi phải xây dựng hệ thống thơng tin bất động sản hiện đại, chính xác, thống nhất và
cập nhật kịp thời quá trình biến động qua từng ngày.
GIS là một công nghệ mới ở Việt Nam nhưng đã được các nước tiên tiến ứng
dụng rộng rãi từ vài chục năm gần đây. Công nghệ này tạo ra các sản phẩm số với độ
chính xác cao, khả năng linh động lớn và chia sẻ thông tin dễ dàng. Việc thành lập cơ
sở dữ liệu dựa trên cơng nghệ GIS có ưu điểm là chức năng quản lý thơng tin khơng
gian và thuộc tính gắn liền với nhau. Bên cạnh đó thơng tin được chuẩn hóa, các cơng
cụ tìm kiếm, phân tích thơng tin phục vụ rất hữu ích trong cơng tác quản lý đất đai mà
thực hiện theo phương pháp truyền thống khó có thể thực hiện được. Chính các đặc
điểm này làm cho cơng nghệ GIS trở thành công nghệ rất hiệu quả và được ứng dụng
rộng rãi.
Thành phố Đông Hà là trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh Quảng Trị, đang
trên đà phát triển chung cùng cả nước, các hoạt động trong quản lý thông tin về bất
động sản đã và đang được triển khai, thay thế dần phương pháp quản lý truyền thống
bằng việc sử dụng công nghệ tin học. Trong đó, cơng nghệ GIS được sử dụng vào q
trình xây dựng, quản lý và khai thác thông tin cho thị trường bất động sản. Vì vậy, việc
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
nghiên cứu và ứng dụng các phần mềm cụ thể vào quản lý thông tin bất động sản ở địa
phương là việc làm tất yếu và cần thiết.
Với những lý do trên, nhằm phục vụ cho thị trường bất động sản, giúp cho các
nhà quản lý, nhà đầu tư cũng như những người bán, người mua có cái nhìn thực tế về
bất động sản, có đầy đủ thơng tin để tiến hành quản lý, giao dịch bất động sản thành
công, tôi thực hiện đề tài “Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản tại
thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
Xây dựng được cơ sở dữ liệu hệ thống thơng tin về bất động sản, thành lập mơ
hình 3D tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại thành
phố Đông Hà.
- Xây dựng được cơ sở dữ liệu bất động, thành lập mơ hình 3D tại phường
Đơng Lương, thành phố Đông Hà.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ các khái niệm, đặc điểm của bất động sản, thị trường bất động sản.
Đánh giá, phân tích từ đó xây dựng được cơ sở dữ liệu hệ thống thơng tin bất động sản
mơ hình 3D tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu có thể giúp cho cán bộ, công chức, người mua, người bán
bất động sản trong việc quản lý đất đai, định giá bất động sản, xây dựng một thị trường
bất động sản minh bạch và phát triển.
Kết quả nghiên cứu làm tài liệu tham khảo, học tập nghiên cứu trong lĩnh vực
đất đai và bất động sản.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Đất đai và bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là phần vỏ trái đất được tạo thành trong tự nhiên bao gồm: thạch quyển,
khí quyển và thủy quyển. Theo Dale & McLaughlin (1988) đất là “bề mặt của trái đất,
vật chất phía dưới, khơng khí phía trên và tất cả những thứ gắn với nền đất”
Về mặt sở hữu của quốc gia thì đất đai là lãnh thổ và bao gồm cả lãnh hải.
Về mặt sở hữu sử dụng thì đất đai bao gồm cả bề mặt không gian trên đất, mặt
đất và chiều sâu dưới đất theo chiều thẳng đứng.
Đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Đất được coi là bất động sản
và là bất động sản đặc biệt, vì sử dụng đất có thể mang lại lợi nhuận và lợi nhuận ngày
càng nâng cao mà giá trị của đất không mất đi. [14]
1.1.1.2. Khái niệm và phân loại bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, mỗi
nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất
động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt
khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định “bất động sản là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân
sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước. Có những tài sản quốc gia này cho là động sản, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất
động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư
xây dựng và bất động sản đặc biệt.
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm nhà ở, nhà xưởng và cơng trình thương
mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc...
Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm nhà đất (bao gồm đất đai và các tài
sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất
phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm
này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như
phát triển đô thị bền vững.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất
làm muối, đất chưa sử dụng...
- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... Đặc điểm
của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.[26]
1.1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
a. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Chính vì
tính khan hiếm, tính cố định và khơng di dời được của đất đai nên bất động sản có tính
cá biệt. Trên thị trường khó tồn tại hai bất động sản hồn tồn giống nhau vì chúng có vị
trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
b. Tính bền lâu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng.
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hố bất động sản là do đất đai không bị mất
đi, không bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau, nên hàng hố bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
c. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này
có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng
của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
d. Các tính chất khác
- Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử
dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ
được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người
tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt
động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hố bất động sản địi hỏi khả năng
và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hố thơng thường khác. Việc đầu tư xây
dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản địi hỏi
cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố thơng thường khác. Nhu
cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ
thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh ... chi phối nhu cầu và hình thức bất
động sản.[26]
1.1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của
thị trường: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh khơng lành mạnh”...; có những yếu tố
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ
sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài
sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập
thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân.... Có 3 nhóm
nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản, cụ thể là:
a. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
- Nhóm các yếu tố tự nhiên
* Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang
lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn
tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2
loại vị trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản.
Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn
những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những
bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thơng quan trọng lại có
giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác
định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp
so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở
những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất
động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lại không quan
trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những
vùng thường bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị bất động sản bị giảm sút và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất
động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao
và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt
thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
Tính hữu dụng của bất động sản; nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
b. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình
trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
c. Các yếu tố chung bên ngồi
- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như là
tình hình cung - cầu bất động sản trong khu vực; đặc điểm của những người tham gia
thị trường bất động sản trong khu vực; các điều kiện của thị trường bất động sản trong
khu vực, hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thốt nước,
cấp điện, thơng tin liên lạc…); mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; thu nhập
bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp)
so với các vùng khác; khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong
vùng; số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong
vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao
động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng trong vùng.
- Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động
sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ
học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt
khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân
trí, vấn đề an ninh, tập qn người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ,
nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống…; những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.[23]
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nổ lực xây dựng và
phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta hình
thành đầy đủ các bộ phận của nền kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã
phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hóa và một
số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa
quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn, thị trường
lao động đặc biệt là thị trường bất động sản lại chỉ mới trong giai đoạn ban đầu hình
thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hóa, được trao đổi, mua, bán,
cho thuê, chuyển nhượng,... Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hiện nay quan niệm về thị trường bất dộng sản cũng đang được tranh luận và
nổi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất
động sản tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là tổ chức các quyền có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mơ hình, một
tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng
tính khách quan của thị trường bất động sản là quan hệ giao dịch mua bán bất động sản
theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải
được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Có thể mơ tả thị trường bất động sản theo mơ hình sau:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
Quản lý nhà nước
Người
mua
Quy
luật
đặc
thù bất
động
sản
Quy
luật
giá trị
- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
Lợi
Lợi ích
Người
sở hữu
Giá đất
Người
bán
Người
sử
dụng
Giá đất
Quan hệ quốc tế hội nhập
Hình 1.1. Mơ tả thị trường bất động sản
Do quan điểm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường nên
có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản.
- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một bởi vì tài
sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được.
Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất
động sản nào khác. Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị
trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một phần của hàng hóa bất động sản.
- Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường
nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có
nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan
niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hóa bất động sản trên thị
trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
đất) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt
động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội
dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm có tính khái qt. Cũng có ý kiến
bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng)
bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. ý kiến này xuất phát
từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều
chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệt và quản lý chặt
chẽ của nhà nước.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ
được mua bán mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển nhượng quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể
chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển
nhượng quyền sử dụng. Thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như
sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. [26]
1.1.2.2. Tính tất yếu của q trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình
tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh
tế - xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa là phân cơng lao động giữa
người sản xuất này, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động... thì nhà ở cũng là
một nhu cầu không thể thiếu được của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên
con người cần làm được khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay
trong khi dân số đang tăng nhanh, q trình đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng, mức sống
của con người ngày càng tăng lên... nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên,
trong khi đó đất đai và nhà ở lại có giới hạn về việc mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê... là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm
lý, thói quen, tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về bất động
sản. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một
gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong
muốn được có phịng riêng do vậy nhu cầu xây dựng, mở rộng chỗ ở tăng lên. Điều
này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về bất động sản tăng lên. Trong
nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại rất lớn, pháp
luật lại khơng cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau
trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và
đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hóa và hình thành các loại thị trường chuyên biệt
phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu khơng thừa nhận các bất
động sản là hàng hóa, khơng thừa nhận thị trường bất động sản thì sẽ tạo nên sự
khuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy
của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có
nghĩa là thị trường bất động sản là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy
luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố
kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trị quan trọng.
Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như
vậy càng phải hiểu rõ thị trường bất động sản như một bộ phận cấu thành của thị
trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền
kinh tế thị trường của nước ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường
bất động sản. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành, tổn tại và phát
triển của thị trường bất động sản khơng phải là trước mắt mà cịn là lâu dài.[26]
1.1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
- Căn cứ theo loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất
động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong
dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở, thị trường bất động sản
công nghiệp.
- Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta
có thể chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho
thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm.
- Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay
còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các cơng trình để bán và cho th
(thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp).
- Căn cứ theo mức độ kiểm soát, người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sốt của nhà nước, hay thị trường
phi chính thức là thị trường khơng được kiểm sốt của Nhà nước.[26]
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
1.1.3. Khái quát về giá đất và bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm về giá trị của đất, giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
a. Giá trị của đất
Giá trị là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
“cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá công bằng trong sự phân
phối đất đai để người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình và nhà
nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.
Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị kinh tế của
đất đai). Giá trị là cơ sở hình thành và vận động của giá, giá trị đất chính là lao động,
tiền vốn, khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất.
Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên trong của đất
đai và giá biểu hiện bản chất bên ngoài. Giá trị và giá cả phải ln phù hợp với nhau,
chúng có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng cung –
cầu, tâm lý khách hàng. [12]
b. Giá đất
Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai, đặc
biệt là trong các quan hệ chuyển nhượng sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ
cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi
ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý
đất đai mà hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua
lại của nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy luật nhất định.
Giá đất do nhà nước quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá
này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và
tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà
hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này Nhà nước quy định mức thuế
cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay
chuyển nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính trị và
kinh tế trong nước cũng như ngồi nước, khơng có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng
cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay tâm lý và sở thích
của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá đất do
nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở mức cao hơn giá nhà nước. [12]
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
1.1.3.2. Các đặc điểm của giá đất
Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng
của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng
cịn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối
quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ
cần xác định tỷ suất lợi tức hồn vốn là có thể tính ra giá đất.
Khơng giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, lại thiếu một thị trường ổn định, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài
từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi
định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành
phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con
người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính
được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó
phân bổ để hoạch tốn vào giá đất.
Ví dụ đối với đất ở khu vực đơ thị các khoản chi phí trực tiếp như: xây dựng hệ
thống đường giao thơng, điện, cấp và thốt nước… có thể tính tốn được và phẩn bổ
một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ
sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó
thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó
tính tốn để đưa vào giá đất đó được.
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường.
Chủ yếu là do ngun nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của
đất đai nên tính co giãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội
và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên
giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được
nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm
lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thơng
thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đơi bên cung cầu. Nhưng nói
chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
được là rất hạn chế, làm cho tính co giãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do
nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co giãn lại rất lớn,
đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất cố định về vị trí, nên giữa
các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính
đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì
giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngồi ra giá đất còn phục vụ
vào sự phát triển vào kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác
nhau có giá cả rất khác nhau. [24]
1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở đơ thị
a. Yếu tố vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất
là đất ở đơ thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang
lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh
doanh, cho thuê…
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
- Xếp theo loại đô thị: Loại 1,2,3,4 và 5
- Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô…
- Xếp theo loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…
- Xếp theo vị trí: Vị trí 1,2,3,…
b. Yếu tố hình thể lơ đất
Hình thể lơ đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó
được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu (thâm hậu) của thửa đất. Tùy vào mục đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thơng thường đất ở đơ thị, ở
vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều rộng thì có lợi thế hơn. Trong phân hạng
có thể phân cấp độ rộng theo từng ngang 4m – 5m để tính điểm với thửa đất khác.
c. Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Yếu tố này góp phần khơng nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho
người sử dụng. Trong đó yếu tố cơ sở hạ tầng có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng
cần chú ý xem xét bao gồm:
- Hệ thống cầu đường giao thông
- Hệ thống cống thoát nước
- Hệ thống điện
- Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phần
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
