(Luận văn thạc sĩ) đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại quận cẩm lệ, thành phố đà nẵng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (858.82 KB, 118 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Tất cả các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng
trình nào khác.
Tơi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và
tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Huế, ngày 25 tháng 02 năm 2016
Tác giả luận văn
Lê Trung Tín
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô
giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường nơng
nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tơi những kiến thức q
báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tơi trong suốt thời gian học tập tại trường và
viết luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Huỳnh Văn Chương, Phó
Hiệu trưởng Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tận tâm chỉ bảo, hướng dẫn tơi hồn
thành luận văn này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn các lãnh đạo và các cán bộ tại Chi cục thuế quận Cẩm
Lệ, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Cẩm Lệ, phịng Tài ngun và Mơi
trường quận Cẩm Lệ, Chi cục Thống kê quận Cẩm Lệ, Các đội thuế liên phường, các
hộ gia đình cá nhân trong mẫu phiếu điều tra đã chia sẻ kinh nghiệm, cung cấp thông
tin cần thiết, tạo điều kiện thuận lợi giúp tơi hồn thành việc nghiên cứu.
Tơi xin cảm ơn gia đình, đồng nghiệp, bạn bè và các anh chị học viên lớp Cao
học Quản lý đất đai 20A đã động viên, giúp đỡ trong thời gian dài học tập.
Trong quá trình thực hiện luận văn, do thời gian có hạn và kiến thức tổng hợp
cũng như kinh nghiệm còn nhiều hạn chế nên gặp nhiều thiếu xót rất mong sự đóng
góp của q thầy cơ và các bạn để luận văn được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày 25 tháng 02 năm 2016
Tác giả luận văn
Lê Trung Tín
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iii
TĨM TẮT
Đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của hộ gia đình
cá nhân sử dụng đất tại quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng” được tiến hành tại quận
Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng, thời gian từ tháng 6/2015 đến tháng 12/2015.
Mục tiêu chính của đề tài là đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất, nghiên cứu
các chính sách và quy định về nghĩa vụ tài chính đất đai của Chính phủ và địa phương,
đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn quận Cẩm Lệ, từ đó đề xuất các giải pháp tháo gỡ những vấn đề chưa phù hợp
trong q hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý tài
chính đất đai trên địa bàn quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng. Đề tài nghiên cứu trên cơ
sở phương pháp nghiên cứu tài liệu, điều tra, phỏng vấn cán bộ, người sử dụng đất về
tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai và phương pháp thống kê, tổng hợp, xử
lý, phân tích số liệu điều tra theo từng nhóm nội dung, từng vấn đề nghiên cứu cụ thể
phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Kết quả đạt được của đề tài là đã đánh giá được điều kiện kinh tế xã hội tác
động đến quá trình sử dụng đất; đánh giá được tình hình quản lý sử dụng đất, xác định
được những thuận lợi và khó khăn trong việc thực thi từng loại nghĩa vụ tài chính đất
đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất của cơ quan nhà nước và của
người sử dụng đất. Đề tài đã xác định được một số yếu tố làm ảnh hưởng đến q trình
thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai trên địa bàn thành phố Phan Thiết.
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó
khăn, vướng mắc đối với từng loại nghĩa vụ tài chính đất đai cụ thể tại địa phương.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN.............................................................................................................................................. ii
TÓM TẮT.................................................................................................................................................... iii
MỤC LỤC................................................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................................ vi
DANH MỤC BẢNG............................................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH............................................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ........................................................................................................................................ 1
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI................................................................................................................ 1
2.1. Mục đích chung.................................................................................................................................. 1
2.2. Mục dích cụ thể.................................................................................................................................. 1
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.................................................................................. 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................. 3
1.1.1. Đất đai................................................................................................................................................ 3
1.1.2. Chính sách đất đai......................................................................................................................... 3
1.1.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất........................................................................... 3
1.1.4. Giá đất................................................................................................................................................ 5
1.1.5. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất............................................................................ 5
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................. 6
1.2.1. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai................................................................... 6
1.2.2. Thuế nhà, đất................................................................................................................................... 9
1.2.3. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất..................................................................... 11
1.2.4. Tiền thuê đất................................................................................................................................... 12
1.2.5. Lệ phí trước bạ nhà đất.............................................................................................................. 14
1.2.6. Tiền sử dụng đất........................................................................................................................... 16
1.3. CÁC NGHIÊN CỨU VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI.................................... 18
1.4. THẢO LUẬN VỀ TỔNG QUAN............................................................................................. 19
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. 20
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 20
2.2. Nội dung nghiên cứu...................................................................................................................... 20
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
v
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................. 20
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu.................................................................................................. 20
2.3.2. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu.............................................................................. 26
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................................. 28
3.1. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA QUẬN CẨM LỆ........28
3.1.1. Vị trí địa lý và các đơn vị hành chính thuộc quận Cẩm Lệ.......................................... 28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của quận Cẩm Lệ............................................... 29
3.1.3. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.............................................. 33
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN CẨM LỆ .........35
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất............................................................................................................... 35
3.2.2. Biến động cơ cấu sử dụng đất của quận Cẩm Lệ............................................................. 39
3.2.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)............................. 43
3.2.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................................... 44
3.2.5. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất............................................................................. 45
3.2.6. Cơng tác quản lý tài chính đất đai......................................................................................... 45
3.3. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TẠI
CẨM LỆ TỪ NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014.................................................................................. 46
3.3.1. Tổ chức Nhà nước quản lý và quy trình thực hiện tài chính về đất đai...................46
3.3.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn quận Cẩm Lệ........................... 50
3.4. CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
66
3.4.1. Giá đất tính thuế........................................................................................................................... 66
3.4.2. Thay đổi hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai............................................... 67
3.4.3. Chính sách tài chính đất đai..................................................................................................... 67
3.4.4. Phổ biến, tuyên truyền pháp luật........................................................................................... 67
3.4.5. Xử lý kịp thời hành vi vi phạm thuế..................................................................................... 68
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.................................................................................................................. 69
KẾT LUẬN:............................................................................................................................................... 69
ĐỀ NGHỊ:................................................................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................................................... 71
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Có nghĩa là
BTC
Bộ tài chính
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NSNN
Ngân sách nhà nước
NĐ
Nghị định
NVTC
Nghĩa vụ tài chính
NNPTNT
Nơng nghiệp phát triển Nơng thơn
QĐ
Quyết định
STT
Số thứ tự
SDĐ
Sử dụng đất
TNMT
Tài nguyên môi trường
TT
Thông tư
TNBQ
Thu nhập bình quân
TTg
Thủ tướng
UBND
Ủy ban nhân dân
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Các loại số liệu thứ cấp...................................................................................................... 21
Bảng 2.2. Các văn bản pháp luật phục vụ cho nghiên cứu....................................................... 21
Bảng 2.3. Phân bố hộ điều tra theo đơn vị hành chính cấp phường...................................... 26
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận Cẩm Lệ........................................................... 29
Bảng 3.2. Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm.............................................................. 29
Bảng 3.3: Dân số, mật độ, tỷ lệ tăng tự nhiên trung bình qua các năm............................... 31
Bảng 3.4. Tỷ lệ lao động của quận Cẩm Lệ giai đoạn 2010-2014......................................... 32
Bảng 3.5. Nguồn thu nhập của hộ điều tra...................................................................................... 33
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất của quận Cẩm Lệ năm 2014............................................. 35
Bảng 3.7. Biến động sử dụng đất quận Cẩm Lệ giai đoạn 2005 – 2014.............................39
Bảng 3.8. Biến động sử dụng đất nông nghiệp quận Cẩm Lệ giai đoạn 2005 - 2014....40
Bảng 3.9. Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp quận Cẩm Lệ giai đoạn 2005 - 2014
42
Bảng 3.10. Số lượng hồ sơ được cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010 – 2014.........................43
Bảng 3.11. Quy mô và cơ cấu đất đai của hộ điều tra................................................................ 44
Bảng 3.12. Quy trình thực hiện NVTC theo ý kiến của người sử dụng đất.......................49
Bảng 3.13. Những vướng mắc theo đánh giá của người sử dụng đất................................... 50
Bảng 3.14. Các khoản thu nghĩa vụ tài chính đất đai giai đoạn 2010 – 2014...................51
Bảng 3.15. Kết quả thu thuế nhà đất giai đoạn 2012 - 2014.................................................... 52
Bảng 3.16. Thuận lợi trong công tác thu thuế nhà đất theo đánh giá của cán bộ.............53
Bảng 3.17. thực hiện thuế nhà đất của người sử dụng đất........................................................ 54
Bảng 3.18. Thực hiện thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ............................................................. 55
Bảng 3.19. Thuận lợi trong việc thực hiện thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ.....................55
Bảng 3.20. Khó khăn của cán bộ thực thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ......................56
Bảng 3.21. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại Cẩm Lệ giai đoạn 2010 – 2014....................58
Bảng 3.22. Thuận lợi trong công tác thu tiền sử dụng đất........................................................ 59
Bảng 3.23. Khó khăn trong cơng tác thu tiền SDĐ theo đánh giá của cán bộ..................60
Bảng 3.24. Thực hiện nộp tiền sử dụng đất của người sử dụng đất...................................... 61
Bảng 3.25. Sự hiểu biết về chính sách tài chính đất đai của người sử dụng đất..............62
Bảng 3.26. Kết quả thu lệ phí trước bạ tại quận Cẩm Lệ giai đoạn 2010 – 2014............63
Bảng 3.27. Khó khăn trong thu lệ phí trước bạ theo đánh giá của cán bộ.......................... 65
Bảng 3.28. Thực hiện lệ phí trước bạ của người sử dụng đất.................................................. 66
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại quận Cẩm Lệ................................................... 6
Hình 1.2. Quy trình thực hiện NVTC trước khi ban hành Thơng tư 30/2005.....................7
Hình 1.3. Quy trình thực hiện NVTC sau khi ban hành Thơng tư 30/2005.........................8
Hình 3.1. Cơ cấu nhóm đất chính năm 2014................................................................................. 35
Hình 3.2. Quan hệ cơng tác giữa các cơ quan về nghĩa vụ tài chính đất đai..................... 46
Hình 3.3. Kết quả thực hiện thuế nhà đất giai đoạn 2010 – 2014.......................................... 52
Hình 3.4. Kết quả thực hiện lệ phí trước bạ giai đoạn 2010 – 2014..................................... 63
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Sau nhiều năm thực hiện chính sách đổi mới kinh tế, chính sách quản lý và sử
dụng đất đai có hiệu quả phục vụ cho sự phát triển bền vững của đất nước được Chính
phủ đặt lên hàng đầu.
Luật Đất đai và các văn bản luật có liên quan đã hiện thức hóa chính sách này.
Nhà nước thực hiện quản lý đất đai không chỉ bằng biện pháp hành chính duy nhất mà
cịn bằng cả biện pháp kinh tế tài chính.
Nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật quy định nghĩa vụ tài
chính cho người sử dụng đất. Đây là những khoản đóng bắt buộc người sử dụng đất
phải thực hiện đối với Nhà nước để được quyền sử dụng đất hoặc phải thực hiện trong
quá trình khai thác, sử dụng đất đai.
Quy định này đã góp phần phục vụ yêu cầu quản lý đất đai, khuyến khích sử
dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, đóng góp
vào nguồn thu ngân sách Nhà nước nói chung và quận Cẩm Lệ nói riêng.
Quận Cẩm Lệ là một quận nằm trong định hướng phát triển kinh tế mạnh của
thành phố Đà Nẵng nên đã và đang có nhiều dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ
thuật nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố, bên cạnh đó
quận có khu cơng nghiệp đã thu hút lực lượng lao động và dân cư ở các vùng, huyện
lân cận đến đây để sinh sống, làm việc và đầu tư khiến cho hoạt động giao dịch nhà
đất trên địa bàn diễn ra khá sôi nổi.
Việc xác lập chủ quyền sử dụng đất tăng theo nhu cầu sử dụng đất, việc thực
hiện nghĩa vụ tài chính đất đai đang là vấn đề nóng bỏng tại địa phương.
Xuất phát từ những lý do trên và được sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn, bản
thân đã thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai
của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng”.
2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục đích chung
Đánh giá việc thực hiện các chính sách về nghĩa vụ tài chính của các cơ quan
nhà nước và tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
2.2. Mục đích cụ thể
Đề xuất các giải pháp tháo gỡ những vấn đề chưa phù hợp trong quá trình thực
hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý tài chính về đất
đai trên địa bàn quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
a. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về nghĩa vụ tài chính đất đai của các
cá thể, hộ gia đình, làm cơ sở cho việc đề xuất một số giải pháp tháo gỡ những vấn đề
chưa phù hợp trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, góp phần hồn thiện
cơng tác quản lý tài chính về đất đai.
b. Ý nghĩa thực tiễn
Việc đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, xem xét những
thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện, nhằm đề ra các giải pháp thích hợp
góp phần hồn thiện cơng tác nghĩa vụ tài chính đất đai đang là vấn đề cấp thiết.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Đất đai
Trong thời đại hiện nay, khoa học công nghệ đã dần trở thành lực lượng sản
xuất trực tiếp. Tuy nhiên đất đai vẫn giữ một vị trí đặc biệt, là yếu tố cơ bản của quá
trình sản xuất xã hội, nhất là đối với ngành công nghiệp sản xuất ra sản phẩm để nuôi
sống con người và tạo ra nguồn nguyên liệu cho ngành công nghiệp chế biến và một
số ngành khác.
Đất đai còn là mặt bằng cho các ngành sản xuất công nghiệp, xây dựng, vận tải,
thương mại, du lịch..., để xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật và chuyển dịch cơ cấu kinh
tế theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Ngồi ra, đất đai tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước để tái đầu tư phát
triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, thực hiện chương trình cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước và trong nhiều trường hợp còn được dùng làm vốn góp trong liên doanh
đầu tư, thu hút đầu tư nước ngồi.
Tóm lại, đất đai là một tài ngun thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất.
1.1.2. Chính sách đất đai
Chính sách đất đai là vấn đề phức tạp nhất, nhạy cảm nhất và là nút thắt cơ bản
nhất trong pháp luật về chế độ quản lý đất đai của Nhà nước ta. Pháp luật hiện hành
quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước thống nhất quản lý.
Chính sách đất đai là tập hợp một hệ thống các văn bản có tính pháp quy.
"Chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị
quốc gia hiệu quả, phúc lợi và các cơ hội kinh tế mở ra cho người dân nông thôn và
thành thị, đặc biệt là người nghèo"[20].
1.1.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
a. Quyền của người sử dụng đất
Dưới góc độ ngôn ngữ học: “Quyền là điều mà pháp luật hoặc xã hội cơng
nhận cho được hưởng, được làm, được địi hỏi”.
Dưới góc độ pháp lý: Quyền là những việc mà một người được làm mà không
bị ai ngăn cản, hạn chế.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
4
Từ khái niệm quyền trên đây, có thể hiểu Quyền của người sử dụng đất là
những việc mà người sử dụng đất được pháp luật đất đai cho phép làm hoặc những
việc do người sử dụng đất thực hiện mà khơng bị pháp luật ngăn cấm trong q trình
sử dụng đất (SDĐ). Ví dụ: quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ); quyền được khiếu nại, tố cáo về đất đai,..
Về quyền chung của người sử dụng đất (quy định tại Điều 166 Luật Đất đai
2013) bao gồm [40]:
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
-
Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
-
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về
đất đai của mình.
-
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
b. Nghĩa vụ của người SDĐ:
Dưới góc độ ngơn ngữ học: “Nghĩa vụ là việc mà pháp luật hay đạo đức bắt
buộc phải làm đối với xã hội, đối với người khác”.
Dưới góc độ pháp lý: Nghĩa vụ là những hành vi mà một người phải thực hiện
vì lợi ích của người khác.
Từ khái niệm chung về nghĩa vụ được đề cập trên đây, chúng ta có thể hiểu
nghĩa vụ của người sử dụng đất là những hành vi do pháp luật quy định buộc người
SDĐ phải thực hiện hoặc không được thực hiện vì lợi ích của Nhà nước, của xã hội và
của tổ chức, cá nhân khác trong quá trình sử dụng đất. Ví dụ: Nghĩa vụ sử dụng đất
đúng mục đích, đúng ranh giới; nghĩa vụ bồi bổ, cải tạo đất,...
Về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (quy định tại Điều 170 Luật Đất đai
2013) bao gồm [40]:
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng
trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
5
Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
-
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
-
Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
-
Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng
đất mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
1.1.4. Giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà người có nhu cầu sử dụng
đất phải trả để được sử dụng đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá đất vừa là công cụ quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, vừa
là đòn bẩy trong việc phát triển kinh tế đất đai. Giá đất còn là một trong những căn cứ
đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai và để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
của mình mà đặc biệt là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính như đóng tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, các loại thuế, các khoản phí và lệ phí khác có liên quan đến đất đai.
Nhà nước đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Thông tư số 145/2007/TTBTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP làm căn cứ tính giá đất và
thu thuế sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồ đất. Đến năm 2007, Chính phủ ban hành
Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. Hiện nay, Chính Phủ ban hành Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
1.1.5. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải
nộp cho Nhà nước khi thực hiện các quyền và lợi ích của mình đối với việc sử dụng
đất đai và các bất động sản đi kèm.
Để đảm bảo thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu và đảm bảo cho việc sử
dụng đất có hiệu quả, cùng với việc quy định các quyền của người sử dụng đất pháp
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
6
luật đất đai còn quy định các nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp
luật bắt buộc các chủ thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất.
Những nghĩa vụ tài chính đất đai được quy định nhằm bảo đảm sự đúng đắn
trong mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất và là cơ sở để xác định trách
nhiệm của người sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai, khơng làm tổn hại
đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể khác.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai
a. Quy trình áp dụng đối với thuế thu thường xuyên - thuế nhà đất
Nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải đóng thường xuyên và thu hàng
năm là Thuế nhà đất/Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp. Quy trình thực hiện cụ thể
bằng hình sau:
- Hộ gia đình
- Cá nhân
(1)
- Đội thuế phường
(4)
(3)
-
(2)
Chi cục thuế quận Cẩm Lệ
Hình 1.1. Quy trình thực hiện thuế Nhà đất tại quận Cẩm
Lệ Giải thích quy trình:
(1) Hộ gia đình, cá nhân kê khai nộp thuế theo mẫu tại Đội thuế phường.
(2)
Nếu nộp tại Tổ dân phố thì Tổ dân phố sẽ chuyển hồ sơ lên Đội thuế
phường, sau đó hồ sơ chuyển cho bộ phận Địa chính của UBND cấp phường kiểm tra
tính đầy đủ, hợp lệ bộ hồ sơ của người sử dụng đất nộp, xác nhận và chuyển thông tin
địa chính cho Chi cục thuế Cẩm Lệ để tính thuế.
(3)
Cơ quan thuế xác định và ghi cụ thể khoản tiền mà người sử dụng đất phải
thực hiện trên tờ "Thông báo nộp tiền" và chuyển về cho Đội thuế phường.
(4)
Đội thuế phường trao "Thông báo nộp tiền" cho người sử dụng đất để người
sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách Nhà nước. Người sử dụng đất sau khi nhận được
"Thơng báo nộp tiền" có nghĩa vụ nộp thuế tại Tổ dân phố hoặc tại Đội thuế phường.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
7
b. Quy trình áp dụng đối với nghĩa vụ tài chính phát sinh khi có nhu cầu sử
dụng đất
Nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải đóng khi có nhu cầu sử dụng đất
bao gồm: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền th đất,
lệ phí trước bạ.
- Quy trình trước khi ban hành Thông tư Liên tịch số 30/2005/TTLT-BTCBTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính và Bộ Tài ngun Mơi trường hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Hộ gia đình
- Cá nhân
- Chi cục thuế
quận Cẩm Lệ
- Kho bạc Nhà
nước quận Cẩm Lệ
Hình 1.2. Quy trình thực hiện NVTC trước khi ban hành Thông tư 30/2005
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận thuộc Văn phòng Đăng ký
Quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) quận Cẩm Lệ hoặc UBND cấp Phường; Sau khi
thẩm tra hồ sơ, ghi đầy đủ thơng tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính, bộ phận
một tiếp nhận chuyển cho hộ gia đình, cá nhân một bộ hồ sơ đã thẩm định.
Người sử dụng đất phải đến Chi cục thuế để nộp phiếu thơng tin địa chính và
nhận thơng báo nộp tiền từ Chi cục thuế và đến kho bạc nộp tiền vào ngân sách Nhà
nước; Sau khi nộp đủ tiền, người sử dụng đất mang chứng từ đã nộp tiền đến cơ quan
tiếp nhận hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, trước khi ban hành thông tư 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT người sử
dụng đất phải đến nhiều cơ quan để hồn thành NVTC của mình, tốn nhiều thời gian
và cơng sức.
- Quy trình sau khi ban hành Thơng tư Liên tịch số 30/2005/TTLT-BTCBTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
8
Để cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính liên quan đất đai, liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường đã
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính đất đai như sau:
(7)
-
(1)
Hộ gia đình
Cá nhân
(4)
-Bộ phận tiếp nhận một
cửa liên thơng
UBND cấp phường
(5)
Kho bạc Nhà nước quận
Cẩm Lệ hoặc Ngân hàng
nhà nước quận Cẩm Lệ
Hình 1.3. Quy trình thực hiện NVTC sau khi ban hành Thông tư 30/2005
Ghi chú:
Hồ sơ đi
Hồ sơ về
Giải thích quy trình:
(1)
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính (Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại các phường: nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ
tài chính tại Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất quận Cẩm Lệ) trong thời hạn
không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày bàn giao đất thực tế, quyết định cho chuyển
mục đích sử dụng đất; người sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai nghĩa vụ về tiền
sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
(2)
Cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ bộ hồ sơ
của người sử dụng đất nộp, xác nhận và ghi đầy đủ các chỉ tiêu vào "Phiếu chuyển
thơng tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính", sau đó chuyển giao cho cơ quan
thuế một bộ hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện NVTC để tính thuế. UBND quận
Cẩm Lệ quy định thời hạn không quá 04 ngày làm việc.
(3)
Trong thời hạn ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ bộ hồ sơ của người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính do Văn phịng Đăng ký Quyền sử dụng đất
chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ghi đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính mà người
sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Thủ trưởng Chi cục
Thuế quận Cẩm Lệ ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu vào tờ "Thông báo nộp tiền".
(4)
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nộp các khoản nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế chuyển đến, cơ quan nhận
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
9
hồ sơ trao "Thông báo nộp tiền" cho người sử dụng đất để người sử dụng đất nộp tiền
vào ngân sách Nhà nước.
(5)
Người sử dụng đất sau khi nhận được "Thơng báo nộp tiền" có nghĩa vụ
mang "Thơng báo nộp tiền" đó đến cơ quan thu tiền theo địa chỉ, thời hạn nộp tiền ghi
trong "Thông báo nộp tiền" để nộp tiền vào ngân sách Nhà nước.
(6)
Cơ quan thu tiền có trách nhiệm thực hiện thu tiền theo "Thơng báo nộp
tiền" của cơ quan thuế do người sử dụng đất hoặc người được người sử dụng đất uỷ
quyền mang đến. Khi thu tiền, cơ quan thu tiền phải lập chứng từ thu tiền: "Giấy nộp
tiền" của cơ quan Kho bạc Nhà nước thu.
(7)
Sau khi nộp đủ tiền vào ngân sách Nhà nước theo "Thông báo nộp tiền" của
cơ quan thuế và tiền phạt (nếu có), người sử dụng đất mang chứng từ đã nộp tiền đến
cơ quan tiếp nhận hồ sơ để nhận Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.
1.2.2. Thuế nhà, đất
Căn cứ vào Điều 1 Pháp lệnh thuế nhà đất được Ủy ban thường vụ Quốc hội
thông qua ngày 19/05/1994 quy định: “Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với
đất ở, đất xây dựng cơng trình”.
Mục đích của thuế nhà đất: Để tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc xây
dựng và sử dụng nhà ở, đất ở, khuyến khích các tổ chức cá nhân sử dụng đất tiết kiệm,
hiệu quả, phù hợp với Luật Đất đai, động viên đóng góp vào ngân sách Nhà nước.
Trong cải cách thuế bước 1 năm 1990, thuế nhà đất đã được nghiên cứu và luật
hóa bằng Pháp lệnh thuế nhà đất được Quốc hội chính thức ban hành ngày 31/7/1992
và Ngày 19/05/1994, Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ
sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất.
a. Đối tượng chịu thuế nhà, đất, bao gồm: Nhà, đất ở, đất xây dựng cơng trình
khơng phân biệt là đã xây dựng hay chưa xây dựng, có giấy chứng nhận hay khơng có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b. Đối tượng khơng thu thuế nhà đất: Đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc
lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và đất chun dùng vào việc
thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức không vì mục đích kinh doanh hoặc để ở. Nhà,
đất dùng làm trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp, doanh trại đơn vị lực lượng vũ
trang nhân dân.
c. Đối tượng nộp thuế nhà đất: Là các tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà,
quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng cơng trình, gọi chung là chủ nhà đất đều phải nộp
thuế nhà, đất. Trong trường hợp cịn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền
sở hữu nhà, quyền sử dụng nhà, đất thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng nhà,
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
10
đất phải nộp thuế nhà, đất. Tổ chức, cá nhân, kể cả Xí nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi th nhà, đất ở, đất xây dựng cơng trình thì chỉ trả tiền th nhà, đất, cịn thuế
nhà, đất thì do tổ chức, cá nhân cho thuê nhà, đất nộp theo quy định của pháp luật.
d. Căn cứ tính thuế nhà đất: được thực hiện theo quy định tại Điều 6 Pháp
lệnh thuế nhà, đất và Điều 6 Nghị định 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ là: Diện
tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích.
e. Miễn, giảm thuế đất: Các đối tượng nộp thuế có khó khăn về kinh tế do bị
thiên tai, tai nạn bất ngờ. Nếu giá trị thiệt hại về tài sản từ 20% đến 50% tổng giá trị tài
sản thì được xét giảm thuế đất 50%, nếu giá trị thiệt hại trên 50% thì được xét miễn
thuế đất.
Ngày 17 tháng 6 năm 2010, Quốc hội ban hành Luật số 48/2010/QH12 Luật
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được thông qua tại kỳ họp Quốc hội nước Cộng
hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XII, kỳ họp thứ 7 và có hiệu lực ngày
01/01/2012, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã thay thế Pháp lệnh thuế nhà,
đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất
năm 1994 và Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,
cụ thể như sau:
a. Đối tượng chịu thuế phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở
tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công
nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất khai thác, chế biến
khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp quy định
tại Điều 3 của Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh.
b. Đối tượng không chịu thuế phi nông nghiệp: Là đất phi nơng nghiệp sử
dụng khơng vào mục đích kinh doanh, bao gồm: Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng;
Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sơng, ngịi, kênh,
rạch, suối và mặt nước chun dùng; Đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp; Đất
sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; Đất phi nơng nghiệp để xây dựng các cơng
trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối.
c. Đối tượng nộp thuế phi nơng nghiệp: Là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật thuế sử
dụng đất phi nơng nghiệp. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Ngoài ra, người nộp thuế trong một
số trường hợp cụ thể được quy định tại Khoản 3 Điều 4 Luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
11
d. Căn cứ tính thuế: Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp (PNN) là
2
diện tích đất tính thuế, giá 1m đất tính thuế và thuế suất.
Số thuế sử dụng đất PNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh
doanh, đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công
thức sau:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
2
Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m đất x Thuế suất
Trường hợp đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư 153/2011/BTC
sử dụng vào mục đích kinh doanh mà khơng xác định được diện tích đất sử dụng vào
mục đích kinh doanh (KD) thì số thuế phát sinh được xác định:
2
Số thuế phát sinh = Diện tích đất x Giá của 1m đất x Thuế suất
Diện tích đất = Tổng diện tích đất sử dụng x
1.2.3. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế trực thu đánh vào thu
nhập mà người sử dụng đất có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định
của pháp luật hiện hành, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất có hai loại:
Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển
nhượng quyền thuê đất là loại thuế áp dụng cho đối tượng là cá nhân được quy định
trong Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, được Quốc hội ban hành ngày 21/11/2007 (có
hiệu lực ngày 01/01/2009) và Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính
Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ngày 22/11/2012.
Thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất áp dụng đối với tổ
chức được quy định trong Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03
tháng 6 năm 2008 của Quốc hội và Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của
Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008.
Theo Điều 2 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ, đối
tượng nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Là các cá nhân cư trú
có thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
12
phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và các cá nhân khơng cư trú có thu nhập
chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản phát sinh
trên lãnh thổ Việt Nam.
a. Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất: Là diện tích đất, giá đất tính
thuế và thuế suất.
Diện tích tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế được
chuyển quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với bản đồ địa
chính, sổ địa chính và phải ghi đầy đủ trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại
Văn phịng Cơng chứng.
-
Thuế suất:
+
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu
nhập tính thuế.
+
Trường hợp khơng xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở
xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
b. Thu nhập được miễn thuế: Được quy định cụ thể tại Điều 4 Nghị định số
100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của
Luật thuế thun nhập cá nhân, bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa
vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,
mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông
ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau. Thu nhập từ chuyển nhượng
nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp
người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
anh, chị em ruột với nhau…
1.2.4. Tiền thuê đất
Người được Nhà nước cho thuê đất phải trả cho Nhà nước một khoản tiền định
kỳ hoặc trả tiền một lần gọi là tiền thuê đất.
Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời, đơn giá thuê còn phân biệt giữa doanh
nghiệp trong nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Đối với việc các tổ
chức trong nước, việc thu tiền thuê đất được căn cứ vào Quyết định 1357/QĐ-BTC
ngày 30/12/1995 của Bộ Tài chính với đơn giá bằng 0,5% giá đất do Ủy ban nhân dân
(UBND) tỉnh ban hành áp dụng cho các ngành sản xuất vật chất, xây dựng, vận tải và
0,7% cho các ngành dịch vụ. Còn với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì căn
cứ tiền thuê đất được qui định trong Quyết định 198/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của Bộ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
13
Tài chính và theo đó đơn giá th đất được xác định cao hơn so với các tổ chức trong
nước trên cơ sở mức giá tối thiểu cho khu vực đó và các hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ
tầng và hệ số ngành nghề (mỗi yếu tố đều có hệ số tối thiểu là 1). Lúc này, tất cả các
đối tượng thuê đất đều được quyền lựa chon một trong hai hình thức th đất đó là
th đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê.
Hiện nay, những hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong và ngồi nước khi thuê đất
của Nhà nước đều phải nộp tiền thuê đất theo qui định của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và được
hướng dẫn bằng Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5
năm 2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể như sau:
a. Đối tượng nộp tiền thuê đất:
Hộ gia đình cá nhân và tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam hay tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao được quyền lựa chọn một trong hai hình thức là
thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Và nếu
như các đối tượng này lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê thì họ sẽ thực hiện được các quyền đối với đất thuê được qui định tại Điều 167
Luật đất đai 2013 như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất.
b. Đối tượng không thu tiền thuê đất:
-
Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
-
Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong
khu cơng nghiệp theo qui hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân được phép thăm dị, khai thác khống sản mà khơng sử dụng
lớp đất mặt và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng lớp đất mặt thì khơng thu tiền
th đất đối với diện tích khơng sử dụng trên mặt đất.
c. Xác định tiền thuê đất:
Việc xác định tiền thuê đất căn cứ vào đơn giá thuê đất, diện tích thuê và số
năm thuê. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1% đến dưới 3% giá đất theo mục đích
sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành theo quy định của Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
14
d. Miễn giảm tiền thuê đất
Người thuê đất sẽ được miễn tiền thuê đất trong các trường hợp sử dụng đất
trong để xây dựng nhà chung cư cho cho công nhân của khu cơng nghiệp hoặc xây
dựng kí túc xá sinh viên bằng tiền từ NSNN; đất dùng để xây dựng cơng trình cơng
cộng ở các lĩnh vực giáo dục, văn hóa, y tế, thể dục thể thao, khoa học cơng nghệ với
mục đích kinh doanh (xã hội hóa); hoặc xây dựng các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực, địa
bàn ưu đãi đầu tư.
Các hợp tác xã thuê đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh sẽ được giảm 50%
tiền thuê đất.
Trường hợp thuê đất sản xuất mà bị thiên tai, hoả hoạn thì sẽ được giảm tiền
thuê đất cho năm bị thiên tai hoặc cho thời gian phải ngưng hoạt động.
Miễn hoặc giảm tiền thuê đất đối với trường hợp đất thuê để xây dựng trụ sở
cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài, cơ quan đại diện của tổ chức
quốc tế theo điều ước quốc tế hoặc theo nguyên tắc có đi có lại.
Việc miễn giảm tiền thuê đất sẽ không được áp dụng đối với người thuê đất theo
hình thức trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất.
Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích trồng cây lâu năm (sản
xuất nơng nghiệp) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây
dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện
theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nơng nghiệp và Phát
triển nông thôn qui định.
e. Thu nộp tiền thuê đất
Tiền thuê đất sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước bằng tiền Việt Nam (VNĐ).
Người thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế, nếu chậm nộp
tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt là 0,05% theo
qui định của Luật Quản lý Thuế.
1.2.5. Lệ phí trước bạ nhà đất
Lệ phí trước bạ (LPTB) là một loại lệ phí áp dụng cho các chủ thể khi đăng ký
quyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký quyền sử dụng đất. Đối với người sử dụng đất, khi
đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp LPTB cho Nhà nước, thông qua đó giúp Nhà
nước quản lý tình hình sử dụng đất và các biến động trong quá trình sử dụng đất.
Hiện nay, LPTB được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật như Nghị
định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ; Nghị định
23/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
45/2011/NĐ-CP; Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính hướng
dẫn về LPTB; Thơng tư 34/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số
điều của thơng tư 124/2011/TT-BTC.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
15
a. Đối tượng chịu LPTB: Là các tài sản thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, sử
dụng với cơ quan nhà nước theo pháp luật gồm: Nhà, đất; Súng săn, súng thể thao;
Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy; Thuyền, kể cả du thuyền; Tàu bay; Xe
mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy (kể cả xe máy điện), các loại xe tương
tự phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (sau đây gọi
chung là xe máy); Ơ tơ (kể cả ơ tơ điện), rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô
tô phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Vỏ, tổng
thành khung, tổng thành máy của tài sản quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6 và khoản 7
Điều 2 Nghị định này mà phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b. Đối tượng nộp LPTB: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu
LPTB quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP phải nộp LPTB khi đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
c. Khơng thu LPTB: Chủ tài sản thuộc diện không nộp LPTB theo quy định tại
Điều 3 Thông tư 124/2011/TT – BTC ngày 31/8/2011 của Bộ tài chính. Chủ tài sản
chuyển giao tài sản của mình cho Vợ (chồng), cha mẹ (kể cả cha mẹ nuôi, cha mẹ
chồng, cha mẹ vợ), con (kể cả con ni, con dâu, con rể) thì người nhận tài sản khơng
phải nộp LPTB.
d. Căn cứ tính LPTB: Số thu về LPTB được dựa vào 2 căn cứ: Giá trị tính
LPTB và mức thu LPTB.
Số tiền LPTB phải nộp = Giá trị tính LPTB x Mức thu (%) LPTB
Mức thu nhà, đất: 0,5 %
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau:
2
Giá trị đất tính LPTB = Diện tích đất chịu LPTB x Giá một mét vng đất (m )
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là tồn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử
dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ( nay là
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận) xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế
theo "Phiếu chuyển thơng tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính".
2
Giá 1 (một) m đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đất xây
dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do Uỷ ban nhân dân thành phố quy định
theo khung giá các loại đất Chính phủ quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 quy định về giá đất.
Giá trị nhà tính LPTB là giá trị nhà thực tế chuyển nhượng trên thị trường tại
thời điểm trước bạ. Trường hợp không xác định được giá trị thực tế chuyển nhượng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterm
