Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai: Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------

NGUYỄN DUY TÂM

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2016 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------

NGUYỄN DUY TÂM

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2016 - 2019
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên - 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu,
kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong luận
văn nào khác.
Tôi cũng xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều
được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Tâm


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của mình, tơi cịn nhận được
sự giúp đỡ quý báu của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, cùng
gia đình, bạn bè và đồng nghiệp; của huyện, của các xã thị trấn, của các cá nhân
tại huyện Cơ Tơ.
Có được kết quả này, trước hết tơi xin bày tỏ lịng kính trọng và cảm ơn
chân thành đối với Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên; các thầy giáo, cô
giáo; đặc biệt là Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học
Nông lâm Thái Ngun đã tận tình hướng dẫn tơi trong suốt q trình nghiên
cứu và hồn thành bản luận văn này.
Tơi xin cảm ơn UBND huyện Cơ Tơ, Phịng Tài ngun - Môi trường và
Nông nghiệp huyện, UBND thị trấn Cô Tô, UBND xã Đồng Tiến, UBND xã

Thanh Lân; các cá nhân trong huyện Cô Tô đã trả lời bộ câu hỏi điều tra, đã hỗ
trợ và giúp đỡ tơi tận tình trong quá trình thực hiện luận văn và các cơ quan ban
ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin
cần thiết để thực hiện luận văn.
Tuy nhiên, do thời gian và kinh nghiệm cịn hạn chế nên bản luận văn này
khơng tránh khỏi những thiếu sót. Tơi rất mong được sự góp ý chân thành của
giáo viên hướng dẫn và các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại
học Nông lâm Thái Ngun để tơi hồn thiện hơn.
Trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng 9 năm 2020
Học viên

Nguyễn Duy Tâm


iii

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

1

1. Đặt vấn đề

1

2. Mục tiêu của đề tài

2

3. Ý nghĩa của đề tài

2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

3

1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu

3

1.1.1. Cơ sở lý luận về biến động giá đất

3

1.1.2. Cơ sở thực tiễn về biến động giá đất

8

1.1.3. Các căn cứ pháp lý về biến động giá đất

9

1.2. Khái quát về giá đất

10

1.2.1. Các khái niệm liên quan đến giá đất

10

1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất

11

1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

14

1.2.4. Các nguyên tắc xác định giá đất

18

1.3. Những kết quả nghiên cứu về giá đất

20

1.3.1. Những kết quả nghiên cứu về giá đất trên thế giới

20

1.3.2. Những kết quả nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam

22

1.3.3. Những kết quả nghiên cứu về giá đất ở tỉnh Quảng Ninh

29

1.4. Nhận xét chung về tổng quan tài liệu nghiên cứu

30

CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

31

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

31

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu

31

2.3. Nội dung nghiên cứu

31

2.4. Phương pháp nghiên cứu

32

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

35

3.1. Khái quát về tình hình cơ bản của huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh

35

3.1.1. Điều kiện tự nhiên tại huyện Cô Tô

35

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội tại huyện Cô Tô

38


iv

3.1.3. Thực trạng cơng tác quản lí đất đai tại huyện Cô Tô

39

3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Cơ Tơ

46

3.1.5. Đánh giá chung về tình hình cơ bản tại huyện Cô Tô

48

3.2. Thực trạng biến động giá đất ở tại địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2016 - 2019

48

3.2.1. Thực trạng khung giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 theo quy định của tỉnh Quảng Ninh

48

3.2.2. Thực trạng giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường trên địa bàn huyện Cô Tô so
với giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019

49

3.2.3. Sự biến động giá đất ở trên thị trường tại huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019

60

3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh

62

3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lí giá đất ở tại huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng
Ninh

64

3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong quản lí giá đất ở tại huyện Cơ Tơ

64

3.4.2. Giải pháp quản lí giá đất ở tại huyện Cơ Tô

64

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

65

1. Kết luận

65

2. Đề nghị

66
TÀI LIỆU THAM KHẢO

67

PHỤ LỤC

69


v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Viết đầy đủ

TT

Viết tắt

1

Bất động sản

BĐS

2

Động sản

ĐS

3

Tài nguyên và Môi trường

TN&MT

4

Ủy ban nhân dân

UBND


vi

DANH MỤC BẢNG, HÌNH
Trang

Bảng 2.1. Thang đo Likert 5 mức độ để đánh giá các nhóm chỉ tiêu khi nghiên
cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Bảng 3.1. Hệ thống cán bộ quản lí đất đai tại huyện Cơ Tơ

34
40

Bảng 3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
huyện Cô Tô giai đoạn 2015 - 2018

46

Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Cô Tô năm 2019

46

Bảng 3.4. Khung giá các loại đất theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh

48

Bảng 3.5. Giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước quy định
tại huyện Cô Tô năm 2016

49

Bảng 3.6. Giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước quy định
tại huyện Cô Tô năm 2017

51

Bảng 3.7. Giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước quy định
tại huyện Cô Tô năm 2018

3

Bảng 3.8. Giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước quy định
tại huyện Cô Tô năm 2019

55

Bảng 3.9. Tổng hợp giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước
quy định tại huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019

58

Bảng 3.10. Sự biến động giá đất ở trên thị trường tại huyện Cô Tô giai đoạn
2016-2019
Bảng 3.11. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cơ Tơ
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Cơ Tơ

60
62
35


7

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong thực tế, ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra từ rất

sớm, nhưng chủ yếu là hoạt động mang tính tự phát. Thị trường bất động sản
thực sự bùng nổ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời. Ngay sau đó, Luật Đất đai
1993 ra đời quy định quyền sử dụng đất có giá trị được tính bằng tiền; cũng từ
đây, quyền sử dụng đất được giao dịch trên thị trường như một loại hàng hóa
đặc biệt và thị trường bất động sản sôi động.
Giá đất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất
đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công
cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài
cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 1993 đã xác định đất có giá và là căn cứ tính thuế, thu tiền sử
dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát triển
các quy định về giá của Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003.
Với sự quan tâm đặc biệt của Lãnh đạo Tỉnh Quảng Ninh với mục tiêu
phát triển phấn đấu đến năm 2020, xây dựng Cơ Tơ trở thành một huyện đảo có
nền kinh tế phát triển nhanh, bền vững, có trình độ phát triển đạt mức khá của
tỉnh Quảng Ninh; ưu tiên tập trung phát triển kinh tế biển và du lịch sinh thái
phù hợp với biển đảo, hướng tới du lịch đẳng cấp cao; là đô thị sinh thái biển
thông minh với kết cấu hạ tầng hiện đại, trở thành điểm tựa của ngành ngư
nghiệp trên tồn vùng biển Đơng Bắc; an sinh xã hội và phúc lợi xã hội được
đảm bảo, giữ gìn và phát huy tốt bản sắc dân tộc, bảo vệ và cải thiện môi trường
sinh thái; đảm bảo quốc phòng an ninh và bảo vệ vững chắc chủ quyền quốc gia
vùng biến đảo Đông Bắc của Tổ quốc. Đến năm 2030, tiến tới xây dựng Cô Tô
thành một huyện đảo có kinh tế năng động, một trọng điểm phát triển trong


8

chiến lược phát triển kinh tế biển đảo của tỉnh Quảng Ninh (Trích Nghị quyết
01-NQ/HU ngày 12/8/2015 của Đảng bộ huyện Cơ Tơ).

Chính điều này đã làm cho giá đất huyện Cô Tô trong những năm gần đây
biến động nhiều, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn hơn và
cịn nhiều bất cập, đặc biệt là quản lý giá đất, xác định giá đất chưa sát với giá
thị trường gây khó khăn trong cơng tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư. Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu
kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương.
Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này và xuất phát từ thực tế trên, để góp phần
làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất trên địa bàn huyện Cô Tô và
giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, cùng với sự giúp đỡ của giáo
viên hướng dẫn, tôi tiến hành nghiên cứu thực hiện đề tài: “Nghiên cứu biến động
giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019”.
2. Mục tiêu của nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019
- Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cô
Tô, tỉnh Quảng Ninh
- Chỉ ra các khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lí giá đất ở trên địa bàn
huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh
3. Ý nghĩa của nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Cung cấp thông tin cho các nhà quản lý tham khảo
hoạch định chính sách khi xác định giá đất và quản lý giá đất trên thị trường.
- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần giúp địa phương quản lí giá đất được tố hơn.


9

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở lý luận về biến động giá đất

Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng
địa hình, nước mặt (hồ, sơng, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ
và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá,
nhà cửa...)” (West Publisihing, 1991).
Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự
nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau
của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch
quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do
đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác
động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc
tính đặc trưng của đất mà đá khơng có; chất mùn cịn làm tăng độ đệm của đất, làm
giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ các sinh vật sống và
phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ
trước ta để lại “Cố cơng sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người
cày” (ca dao Việt Nam); đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này
cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là khơng có
trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó khơng phải là cổ vật và cũng không phải là
tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng
“Đất 8 đai là tài sản vay mượn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng:


10

“... Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong
mọi thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có

đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ
tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền
vậy...” (Tơn Gia Hun, 2009).
- Hàng hóa bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất đai:
* Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia q báu;
* Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời
gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
* Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung;
* Những tính chất khác với các loại hàng hố khác;
* Là loại hàng hố khơng thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng
kỹ thuật (giao thơng, thơng tin liên lạc, cấp thốt nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội
(trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công
nghiệp;
* Là loại hàng hố có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
* Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được
thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ;
* Khơng phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hố (Nguyễn Đình
Bồng, 2010)
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai,
hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải
là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính
tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vơ giá vì nó khác với mọi loại
hàng hố khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù
có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước


11

tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để
điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản
lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá
đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích
của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn
nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá
đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 3, Luật Đất đai
năm 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích”.
Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại Khoản 1, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013.
2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, cịn cơ sở để hình thành giá đất là do
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô

12

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa
tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo
ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị
vua chúa phong kiến chiếm đọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ tư hữu
về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tơ tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tơ: địa
tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản
thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản .
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu
được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã
hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi
nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh lệch.
Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ
nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ

nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy
phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình
thức thu nhập của Nhà nước và nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động


13

tạo ra. Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tơ chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại,
ngồi ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này.
Địa tơ chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi
nhuận siêu ngạch đó có được khơng phải do cơng lao động hay sự đầu tư của cải
vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô
chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất
mà họ canh tác.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư
bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng

tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
* Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất
đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong


14

thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá
đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về khơng gian,
vì đất đai khơng thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng
có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện
phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như
việc có thể điều tiết giá đất thơng qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung
cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai 2013, hiện ở nước ta có
hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà
nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất
do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà nước quy
định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những
trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất như khi đấu giá
QSDĐ.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng cung đất
đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng

đất đóng vai trị quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao
cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân
bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn về biến động giá đất
Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức
mua đối với hàng hố đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá
trị bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:
- Điều kiện tự nhiên: tài ngun thiên nhiên (đất, nước, khống sản), vị trí
địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng.


15

- Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội;
- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mơ gia đình, sự phân bố tự
nhiên của các nhóm xã hội;
- Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản
phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng;
- Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch,
kế hoạch, chính sách mơi trường.
Trong đó vai trị của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các
phương diện sau:
- Nhà nước điều tiết giá thơng qua các chính sách kinh tế vĩ mô.
Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu mà còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác như: định hướng phát triển kinh tế quốc dân, xu hướng đổi mới
cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng, sự hình thành các trung tâm cơng nghiệp,
thương mại và du lịch.
- Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý
Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung
cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thơng qua cơ chế,

chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường
nhà đất. Mặt khác, nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc
quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng:
việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó,
bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp
nhân dân, đảm bảo cơng bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu
quả kinh tế cao và phát triển bền vững.
1.1.3. Các căn cứ pháp lý về biến động giá đất
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai.


16

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng
đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá
đất.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 về việc quy định giá các
loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 25/7/2018 về việc sửa đổi, bổ
sung một số vị trí giá đất trong bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh thực hiện từ ngày 1/1/2015 đến 31/12/2019 ban hành kèm theo Quyết định
3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn

tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 06/2018/QĐ-UBND ngày 30/3/2018 về việc quy định hệ số
điều chính giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2018.
1.2. Khái quát về giá đất
1.2.1. Các khái niệm liên quan đến giá đất
* Bất động sản
- Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định
bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2
loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS).
- Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí
phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bất động sản trước hết là một tài sản
nhưng khác với các tài sản khác là nó khơng thể di dời được. Tại nhiều nước trên
thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore, Anh), chế định bất động sản được thể
chế hoá riêng trong một ngành luật


17

Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không
thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định (Bộ Luật dân sự năm 2005)
1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. Ngày
30/06/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TTBTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất theo đó quy định phương
pháp xác định giá đất gồm 5 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương

pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
1.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp
thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thơng tin
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
1.2.2.2. Phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
2. Khảo sát, thu thập thơng tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa
đất cần định giá
3. Xác định thu nhập rịng bình qn một năm theo cơng thức sau:
Thu nhập rịng bình
qn một năm

=

Thu nhập bình
qn một năm

-

Chi phí bình quân
một năm

4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

18

Giá trị của thửa
đất cần định giá

=

Thu nhập rịng bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục
tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng
của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất
(xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp sử dụng có thời
hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công
thức sau:
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

r x (1 + r)n
(1+r)n - 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính
theo năm).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài
sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị
của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài
sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
1.2.2.3. Phương pháp chiết trừ
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện

theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động
sản so sánh
3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
2.2.2.4. Phương pháp thặng dư
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện
theo quy định sau đây:


19

1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin
về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử
dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo
từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất.
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa
đất cần định giá

=

Tổng

doanh

thu phát triển

Tổng

-

chi

phí

phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá
Giá đất của thửa đất cần định giá

= _________________________
Diện tích thửa đất cần định giá

1.2.2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên
thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng

giá đất.
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa

=

Giá đất trong

x

Hệ số điều


20

đất cần định giá

bảng giá đất

chỉnh giá đất

1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, nên giá đất chịu sự chi phối của rất
nhiều nhân tố phức tạp. Có thể nói khơng có loại hàng hóa nào lại biểu hiện mức
độ biến thiên về giá lớn hơn đất đai. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất bao
gồm:
1.2.3.1. Các nhân tố thơng thường
Nhân tố thơng thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết

định giá cụ thể cho các loại đất, gồm:
* Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia
đình. Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng
lên. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến
giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự
ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi
người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đơ thị hóa,
kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng
đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một
cách tương ứng.
* Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn


21

định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất,
mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn.
Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một mơi trường sống an
tồn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có

ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đơ thị hóa: Sự phát triển của q trình cơng nghiệp hóa thúc
đẩy q trình đơ thị hóa. Mật độ nhân khẩu đơng đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao
khi đơ thị hố kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực
thông thường.
* Nhân tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và
hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hồn cảnh quốc tế. Tình
hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã
hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngồi. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng
thay đổi và gây tác động tới giá đất.
* Nhân tố kinh tế: Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự
diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh
và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình phát triển,
kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc
dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế
phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng
tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống
nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương
quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng.


22

Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có
thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá
đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động
giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu

tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp
ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thơng thường khơng thể có khả năng chi
trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được
tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm
nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ
thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng
tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
* Nhân tố hành chính: Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả
đất thông qua các văn bản luật, chính sách…Nhà nước đóng vai trị điều tiết vĩ
mơ nhằm đảm bảo lợi ích cho tồn xã hội. Nhân tố hành chính bao gồm các
nhân tố cơ bản sau ảnh hưởng tới giá đất: Chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch
đơ thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến
đổi về hành chính…Trong đó ta đặc biệt quan tâm tới các yếu tố sau:
- Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất…Chế độ
về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá đất bởi quyết
định tới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của đất.
Ngồi ra trong quy hoạch đơ thị, các quy định về cơng dụng, tỷ lệ suất dung tích
và mật độ kiến trúc cũng làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
- Chính sách thuế: mức thuế tăng thì mức độ đầu tư giảm do tích lũy của
nhà kinh doanh giảm và do đó giá cẩ đất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạ
thấp thì giá đất sẽ tăng lên.
Những nhân tố thông thường phát sinh ảnh hưởng ở tầm vĩ mơ, có tính


23

toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những
nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức

giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa
phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá
biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và
nhân tố cá biệt.
* Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã
hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố
này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thơng qua vị trí kinh tế đối
với các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, cơng
viên, bệnh viện... Ngồi ra cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm,
mức độ đồng bộ và cự ly ...
- Chất lượng mơi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống
của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố mơi trường cũng góp phần
quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong
khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý
giao thông...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong đô thị.
1.2.3.2. Các nhân tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là
ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.