Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018-2019
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.6 MB, 127 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------
NGUYỄN TRỌNG SỸ
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 – 2019
LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------
NGUYỄN TRỌNG SỸ
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA
LÒ, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 - 2019
ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY
Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của bản thân
tơi, cơng trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên
cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ
một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn. Các
thông tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2020
Tác giả luận văn
Nguyễn Trọng Sỹ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhân
được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể. Do vậy tơi muốn bày tỏ
lịng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong q trình thực
hiện luận văn.
Trước tiên tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh
Thủy đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn
này.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thị xã Cửa Lị, Phịng
Tài ngun và Mơi trường thị xã Cửa Lị, Văn phòng đăng ký đất đai thị xã
Cửa Lò, Văn phòng UBND thị xã Cửa Lò đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tơi
trong suốt q trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô đã truyền đạt kiến thức cho tơi
trong suốt q trình học tập. Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa
Quản lý Đất đai, Phòng Đào tạo - Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ.
Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tơi khơng
tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy,
cô để Luận văn tốt nghiệp được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày
tháng
năm 2020
Tác giả luận văn
Nguyễn Trọng Sỹ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng ............................................................ 43
Bảng 3.1 Giá trị sản xuất thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 ................................. 53
Bảng 3.2: Dân số năm 2019 thị xã Cửa Lò ................................................................. 55
Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019 ....................................... 70
Bảng 3.4 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm
2016-2019 .................................................................................................................... 72
Bảng 3.5: Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 ...... 76
Bảng 3.6: So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên thị
trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò ............................................................................... 79
Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở .................................................... 88
Bảng 3.8 Tình hình biến động dân số ......................................................................... 89
Bảng 3.9 Đặc điểm của một số khu dân cư................................................................. 90
Bảng 3.10 Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ............... 91
Bảng 3.11 So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2
nhóm hình thể tốt và hình thể xấu ............................................................................... 93
Bảng 3.12 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ........................................... 94
Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia ............... 95
Bảng 3.14: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lị ..... 96
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu Đất đai .......................................................................... 10
Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An ............................................................ 45
Hình 3.2 So sánh cơ cấu GTSX trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2015 đến
năm 2019 ...................................................................................................................... 54
Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Cửa Lị năm 2019 ............................................. 70
Hình 3.4: Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu................................... 77
Hình 3.5: Giá đất ở giá quy định và giao dịch thực tế năm 2019............................... 80
Hình 3.6: Giá đất thực tế trên thị trường qua các nhóm đường ................................. 80
Hình 3.7: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1 ....................... 81
Hình 3.8: Đường Bình Minh ...................................................................................... 82
Hình 3.9: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2 ....................... 83
Hình 3.10: Đường Nguyễn Sinh Cung........................................................................ 84
Hình 3.11: Đường Vinh - Cửa Hội.............................................................................. 84
Hình 3.12: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3 ..................... 85
Hình 3.13: Đường Ven sơng Lam ............................................................................... 85
Hinh 3.14: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 4 ..................... 86
Hình 3.15: Đường bê tơng khối 1 phường Thu Thủy................................................. 87
Hình 3.16 Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 nhóm khu vực 1 và khu vực 2 ...... 88
Hình 3.17 Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện
xong dự án quy hoạch .................................................................................................. 92
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Diễn giải
1
BĐS
Bất động sản
2
CNTB
Chủ nghĩa tư bản
3
CNH-HĐH
Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa
4
CN và XD
Cơng nghiệp và xây dựng
5
ĐVT
Đơn vị tính
6
GTSX
Giá trị sản xuất
7
GCN QSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
8
HĐND
Hội đồng nhân dân
9
KT-XH
Kinh tế - xã hội
10
TM-DV
Thương mại - Dịch vụ
11
UBND
Ủy ban nhân dân
12
VNĐ
Việt Nam đồng
TT
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................v
MỤC LỤC............................................................................................................ vi
MỞ ĐẦU................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ..........................................................3
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 6
1.1.3. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 7
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 11
1.2.1. Giá đất và định giá đất .......................................................................... 11
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất......................................................................... 13
1.2.3. Phương pháp định giá đất...................................................................... 15
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 16
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ......................................................................... 22
1.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới ......................................... 22
1.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam ........................................... 24
1.3.3. Thực trạng về giá đất ở tỉnh Nghệ An ................................................... 29
1.3.4. Xu thế biến động giá đất ở thị xã Cửa Lò ............................................. 30
1.3.5. Cơ sở pháp lý......................................................................................... 32
1.3.6. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ........................... 33
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU36
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
2.1. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 36
2.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 36
2.3. Kết quả nghiên cứu .................................................................................. 36
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 38
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 38
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 38
2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 39
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 42
2.4.5. Phương pháp minh họa bằng đồ thị ...................................................... 44
Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................45
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................................... 45
3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 45
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 50
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lị .. 56
3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lị................ 58
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 58
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai...................................................................... 69
3.2.3. Tình hình biến động đất đai tại thị xã Cửa Lị ...................................... 72
3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò...................... 74
3.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò ...................................... 74
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thị xã Cửa Lò ................................................................................................... 78
3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở ....................................... 78
3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở .............................................. 87
3.4.3 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số .......................................... 89
3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở ........... 90
3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở................ 92
3.4.6. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ...................................... 93
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
viii
3.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp góp phần hồn thiện cơng
tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò ......................... 100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................... 103
1. Kết luận ......................................................................................................... 103
2. Kiến nghị ....................................................................................................... 104
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 106
PHỤ LỤC .......................................................................................................... 108
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất
đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm
năng của sự sống, trên cơ sở đó lồi người mới hình thành và phát triển.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng
quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là
thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Trong q trình cơng nghiệp
hố, hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp,
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng.
Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và
sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải
đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới.
Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới,
đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh,
quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được cải
thiện. Mặt khác, để đẩy mạnh q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và đơ
thị hố thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường
nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố
chủ chốt không thể thiếu.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ
cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất
đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố khơng gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định
giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
2
tài sản thơng thường khác, việc định giá có chính xác hay không phụ thuộc rất
lớn vào việc xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Thị xã Cửa Lị là đơ thị loại III thuộc tỉnh Nghệ An và là đơ thị hạt
nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ công nghiệp hoá vùng Bắc
Trung bộ. Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lị chuyển dịch
tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được
đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan
đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều
cơng trình quy mơ lớn. Du lịch biển, đảo đã và đang là một lợi thế và nằm
trong chiến lược phát triển của thị xã Cửa Lò. Do vậy, nhu cầu về đất đai cho
quá trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá
đất biến động đột biến đặc biệt là đối với đất ở, nên công tác quản lý giá đất
gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm
cơ sở cho xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ để đảm bảo phù hợp
với giá thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò. Đây là vấn đề khơng dễ và mất
nhiều thời gian, cơng sức, tài chính. Bên cạnh đó, cịn gây ảnh hưởng khơng
nhỏ đến cơng tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và
công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trên
địa bàn thị xã Cửa Lò.
Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa
Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018-2019”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Thực trạng giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy
định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018-2019;
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị xã
Cửa Lò;
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
+ Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học;
+ Nghiên cứu vấn đề cịn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn;
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại đơ thi, giúp hồn thiện cơ sở về định giá đất.
- Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so
với giá đất ở Nhà nước quy định;
+ Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị xã Cửa Lò Tỉnh Nghệ An;
+ Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng
quản lý đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu
quả trong thực tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
NỘI DUNG
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải
hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất
đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện
không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm
nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014) . Đất đai có các đặc trưng:
- Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta khơng thể di chuyển đất đai
theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hố học, sinh thái của
đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như
nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai
được hồ hợp nhân tố tự nhiên, vị trí khơng gian của nó là cố định, khơng thể
di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ.
Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử
dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Tính khơng tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có
tính bất biến. Hoạt động của lồi người có thể cải tạo tính chất của đất, cải
biến tình trạng đất đai, nhưng khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý
muốn của con người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn khơng
có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm
diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất
nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử
dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
5
- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với
bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền
vững. Đặc tính này khơng có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan
trọng để đất đai khơng phải khấu hao.
- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các
thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có
thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất
đai khơng giống hàng hóa thơng thường khác, tương đối giống nhau chứ
khơng phải là đồng chất.
- Tính khu vực: Mỗi thửa đất có mơi trường cá biệt hình thành đất đai
khơng hồn tồn giống nhau. Vì thế một thửa đất này khơng thể hồn tồn
thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân
văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành
một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với
toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh
tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội.
- Các tính chất khác:
Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc
tính tự nhiên vốn có của đất đai cịn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn
quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích
sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới
đất đai mà đất đai lại có tính khơng tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con
người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng
giữa các loại đất với nhau. Ngồi ra đất đai có thể tách nhập thông qua những
giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những
đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một
mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong
đó có mơi trường xã hội, cơ sở hạ tầng…
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
6
Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS
nói chung cịn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.
Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có
liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao
dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước
(Lưu Quốc Thái, 2005) .
1.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng
trong nền kinh tế, cụ thể:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai
có hiệu quả.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế khi đầu tư vào bất động sản.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho
việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ
vào chi phí sản xuất.
- Phát triển thị trường đất đai thơng thống sẽ tạo động cơ phấn đấu và
cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
7
1.1.3. Cơ sở khoa học
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008).
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên
đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá
trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán có nghĩa là tư
bản hóa địa tơ.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao
gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận
bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tơ tư
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch; địa tơ tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tơ chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất
đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền th đất hàng năm, cịn địa tơ
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Bên cạnh địa tơ chênh lệch, cịn có địa tơ tuyệt đối. Địa tơ tuyệt đối là
phần lợi nhuận dơi ra ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do
giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng
cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tơ tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh
lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) .
1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít
nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất
ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời
gian tương đối dài.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
9
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng
giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với
giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi
vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất
hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng
tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định
được giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản
luôn mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi
suất ngân hàng.
1.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hố thơng thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hố thơng thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo ngun tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng tin
về cung hoặc cầu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
10
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế
nhau cũng có giới hạn.
P
S
P0
E
P1
E'
D0
D1
O
Q1
Q0
Q
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu Đất đai
Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung
và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khơng
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
ln xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hồ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN
11
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Giá đất và định giá đất
1.2.1.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó (Hồ Thị Lam Trà, 2005). Quyền lợi đất đai đến đâu
thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như
giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện
tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời gian xác định.
Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên
thế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hịa giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năn
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
1.2.1.2. Định giá đất
a. Định giá tài sản
Theo GS. W. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):
“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học
Quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác
định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều
khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết
định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong
nền kinh tế.
b. Định giá đất
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không
phải là tài sản thông thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngồi các yếu tố về
khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị tác động bởi các yếu
tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị
mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (viện
Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một q trình lâu dài. Cơng việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo
cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong
định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng và suất
lợi tức hồn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương
pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa
hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian
xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử
dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia
tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập rịng gia
tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm
đầu tư thì thu nhập rịng khơng cịn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí
cịn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm
ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính tốn tổ hợp về giá thành tất yếu,
dự toán thu nhập, chi phí…
- Ngun tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thơng thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có
tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công
tác định giá mà cịn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến
trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá ln trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với mơi
trường xung quanh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
15
- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của
con người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào
sản xuất.
1.2.3. Phương pháp định giá đất
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
các loại đất tương tự trong một thời gian gần.
1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phương pháp
cơ bản thường được sử dụng nhất.
1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp. Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết
hay phương pháp tính ngược.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
