Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (luận văn thạc sỹ luật)

u

lí
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT

LÊ HÙNG VƯỢNG

PHÁP LUẬT VÈ THÉ CHẤP NHÃ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
TRONG Dự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DƯNG NHÀ Ở

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT

LÊ HÙNG VƯỢNG

PHÁP LUẬT VÈ THÉ CHẤP NHÃ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
TRONG Dự ÁN ĐÀU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở

Ngành: Luật dân sự & tổ tụng dân sự
Mã số: 8380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS LÊ VŨ NAM

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan Luận văn là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, có sự hỗ trợ từ


giảng viên hướng dẫn là PGS.TS Lê Vũ Nam. Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong
luận văn là trung thực. Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá, nhận xét của
tác giả luận văn thu thập từ các nguồn khác nhau. Ngoài ra, đề tài cịn có sử dụng một số
nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của một số tác giả, cơ quan tổ chức khác cũng được
thể hiện trong phần tài liệu tham khảo. Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tơi xin chịu
trách nhiệm.
rp r _

_ • 2 1 A____ w_____

Tác giả luận văn

LÊ HÙNG VƯỢNG


STT

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Diễn giải

1

BLDS

2

BTNMT

3

BTP

Bộ Tư pháp

4

BXD

Bộ Xây dựng

5

HTTTL

Hình thành trong tương lai

6

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

7

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

8

NHTM

Ngân hàng Thương mại

9

TCQLĐĐ

10

TCTD

11

TP.HCM

12

TSBĐ

13

TT

14

TTLT

Bộ Luật dân sự
Bộ Tài nguyên và Môi trường

Tổng cục Quản lý Đất đai
Tổ chức tín dụng
Thành phố Hồ Chí Minh
Tài sản bảo đảm
Thơng tư
Thông tư liên tịch


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài..............................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu ......................................................................................................2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu...................................................................................6
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................................7
5. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................................7

6. Kết cấu đề tài...................................................................................................................8
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỂ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI TRONG Dự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở.......................9
1.1. Tong quan về dự án đầu tư xây dựng nhà ở.............................................................9
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở....................................................................9
1.1.2. Điều kiện thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở...................................................10
1.1.3. Vai trò của dự án đầu tư xây dựng nhà ở.................................................................14
1.2. Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở..............................................................................................................................16
1.2.1. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở.....................................................................................................................................16
1.2.2. Đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở.....................................................................................................................................18
1.2.3. Phân loại về nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở.....................................................................................................................................21
1.3. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà

ở.............................................................................................................................. 22
1.3.1. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở....................................................................................................................................22
1.3.2. Đặc điểm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở....................................................................................................................................24
1.3.3. Quan hệ chủ thể liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự
án đầu tư xây dựng nhà ở....................................................................................................26
1.3.3.1, Chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở..............................................26
1.3.3.2. Bên thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà
ở...........................................................................................................................................27
1.3.3.3. Bên nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng

nhà ở

29

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1........................................................................................31
CHƯƠNG 2 THựC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỂ CHẤP NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG Dự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở VÀ
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN................................................................................................32
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về the chấp nhà ở hình thành trong tương lai
trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở....................................................................................32
2.1.1. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở.....................................................................................................................................32
2.1.2. Trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở..........................................................................................................................35
2.1.2.1. Hồ sơ thế chấp.....................................................................................................35
2.1.2.2. Trình tự, thủ tục thế chấp ....................................................................................38
2.1.3. Quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.................................................................................39
2.1.3.1, Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp....................................................................40
2.1.3.2, Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.........................................................41
2.1.4. Đăng ký biện pháp bảo đảm khi thế chấpnhà ở hình thành trong tương lai trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở................................................................................................42
2.1.5. Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở...........................................................................................................................46
2.2. Kiến nghi hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
của to chức, cá nhân trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở...............................................50
2.2.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện ...................................................................................50
2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở......................................................................................56
2.2.2.1. Hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực thế chấp nhà ở hình thành

trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.............................................................56
2.2.2.2. Hoàn thiện quy định về định giá tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.................................................................................58
2.2.2.3. Hoàn thiện quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở...........................................60
2.2.2.4. Hoàn thiện quy định giải chấp trong thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
............................................................................................................................................61


2.2.2.5. Hoàn thiện các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
hình thành trong tương lai....................................................................................................65
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2......................................................................................................67
KẾT LUẬN.............................................................................................................................68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong thực tế việc huy động vốn từ các tổ chức tín dụng để thực hiện dự án
nhà ở thương mại là hết sức phổ biến. Do pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động
sản khơng có các quy định chun biệt giúp bảo vệ bên cho vay nên để có các biện
pháp bảo đảm hiệu quả từ tài sản thế chấp của chủ đầu tư và tổ chức hoặc cá nhân
mua nhà là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Việc thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai (HTTTL) của dự án đầu tư xây dựng nhà ở hay thế chấp nhà ở
HTTTL của tổ chức hoặc cá nhân vừa qua đang còn nhiều vướng mắc trong thực tế
thi hành.
Khi Quốc hội ban hành Luật nhà ở 2014 cũng đã quy định chủ đầu tư dự án
xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai của dự án

tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án
hoặc xây dựng nhà ở đó. Như vậy, điều luật này cho phép chủ đầu tư có hai lựa chọn
là thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở HTTTL thuộc dự án để vay vốn. Tuy nhiên,
cần lưu ý bên nhận thế chấp chỉ có thể là các tổ chức tín dụng và mục đích thế chấp
phải là để vay vốn cho việc đầu tư chính dự án hoặc xây dựng chính nhà ở đó. Nói
cách khác, chủ đầu tư khơng thể sử dụng dự án hay nhà ở thuộc dự án này để thế
chấp phục vụ cho việc vay vốn đầu tư vào một dự án khác hay nhà ở thuộc dự án
khác. Nếu vi phạm, hợp đồng thế chấp có thể vơ hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Ngồi ra, tại Luật nhà ở 2014 đã cho phép chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc
toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở với điều kiện phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ
thuật của dự án được phê duyệt và đã có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất,
cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chủ đầu tư thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì ngồi các điều kiện này, nhà ở thế
chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về
xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế
chấp trước đó. Ngồi ra, thơng tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015
của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là


2

dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cịn đặt thêm các điều
kiện là nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp khơng thuộc diện đang có
tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án
hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và khơng thuộc diện đã có quyết định thu hồi
đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thêm
vào đó, nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở HTTTL thuộc dự án thì sau đó, chỉ được thế
chấp phần dự án khơng bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.
Thơng thường, ở giai đoạn đầu của việc thực hiện dự án nhà ở, chủ đầu tư sẽ

chỉ có thể sử dụng dự án nhà ở làm tài sản bảo đảm bởi vì việc thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai thuộc dự án phải thỏa mãn nhiều điều kiện bổ sung khác như
nêu ở trên nhưng chủ đầu tư chưa đáp ứng được. Vừa qua, Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTPBTNMT ngày 23 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất và coi dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình
thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở là một loại tài sản gắn liền
với đất hình thành trong tương lai, tại thơng tư liên tịch này đã quy định thẩm quyền
đăng ký thế chấp các tài sản này cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Mặc dù đến nay có nhiều văn bản quy định vấn đề nói trên nhưng vẫn cịn
nhiều vướng mắc khi thực hiện. Đó là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Pháp luật
về thế chấp nhà ờ hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà
ở” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tinh hình nghiên cứu
Trong những năm trở lại đây, đã có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm
khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay của
các tổ chức tín dụng, thế chấp nhà ở HTTTL theo pháp luật Việt Nam hay thế chấp
dự án kinh doanh bất động sản. Nhưng thế chấp nhà ở HTTTL của dự án đầu tư xây
dựng nhà ở lại là vấn đề khá mới mẻ. Tuy đã được đề cập đến trong các cơng trình
nghiên cứu nhưng chưa chuyên sâu, và mới dừng ở việc phân tích một số khía cạnh


3

nhất định. Trong quá trình thực hiện đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên
cứu đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. Một số cơng trình nghiên cứu có
thể kể đến như sau:
- Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
theo Pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia
Hà Nội. Với nội dung nghiên cứu là các vấn đề liên quan đến pháp luật về thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam, tác giả sử dụng phương pháp luận,

phương pháp nghiên cứu cụ thể, phương pháp so sánh, phương pháp quy nạp,
phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp để làm rõ những vấn đề mang tính lý
luận của pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, phân tích, đánh giá thực
trạng nhằm tìm ra những ưu điểm, khuyết điểm và đề xuất những giải cụ thể để hoàn
thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, qua đó phát huy vai trị
tích cực của chế định này trên thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín
dụng ngân hàng, thúc đẩy nền kinh tế.
- Phạm Hồng Anh (2015), Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại
Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
Với nội dung nghiên cứu là các vấn đề liên quan đến pháp luật về nhà ở hình thành
trong tương lai tại Việt Nam, như thực trạng quy định của pháp luật về mua bán,
thuê, thuê mua, thế chấp, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Qua đó kiến nghị
giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam.
- Nguyễn Hồng (2015), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo
Pháp luật Việt Nam hiện hành, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc
gia Hà Nội. Luận văn tập trung nghiên cứu về thế chấp nhà ở HTTTL theo quy định
pháp luật Việt Nam hiện hành, như việc vướng mắc về hiệu lực của hợp đồng thế
chấp, xử lý tài sản thế chấp, trình tự thủ tục giao dịch đảm bảo của hợp đồng thế chấp
và đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này để đề xuất các giải pháp tháo gỡ
những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn.
- Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình
thành trong tương lai của Ngân hàng Thương mại tại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ


4

Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn nghiên cứu về cho vay thế
chấp bằng nhà ở HTTTL, trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam
và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định về hợp đồng tín dụng trong cho vay,
quan hệ hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp cũng như quy định về tài sản thế

chấp, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về
cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL.
- Hà Thị Cẩm Vân (2018), Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành
phổ Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội. Trong
phạm vi luận văn, tác giả tập trung phân tích quy định của pháp luật kinh doanh bất
động sản, quy định thế chấp và thực trạng thế chấp các dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản tại các tổ chức tín dụng. Trong đó, chú trọng nghiên cứu việc áp dụng các
quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
tại các tổ chức tín dụng thương mại, đồng thời phân tích những khó khăn, vướng mắc
trong q trình nhận thế chấp, để từ đó đề xuất phương hướng, giải pháp trong việc
áp dụng pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, người mua nhà và
các tổ chức tín dụng thương mại từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Trần Thị Phúc Bình (2018), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học,
Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn đã nghiên cứu thực trạng quy định của
pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
từ hợp đồng tín dụng. Trong q trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng tổng hợp
nhiều phương pháp nghiên cứu nhằm bảo đảm việc nghiên cứu như: Phương pháp
thống kê, phân tích, luận giải, bình luận... được sử dụng trong nghiên cứu pháp luật
hiện hành về thế chấp nhà ở HTTTL và các giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp
luật về thế chấp nhà ở HTTTL từ đó kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về thế chấp nhà ở HTTTL.
- Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo
quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường


5

Đại học Luật Hà Nội. Với nội dung nghiên cứu của luận án đã tập trung làm sáng tỏ

về mặt lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của quy định pháp luật về tài sản thế chấp
và xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở đó để đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của
pháp luật.
Ngoài ra, có một số bài báo khoa học như:
Huỳnh Anh (2016), Một sổ vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai tại ngân hàng thương mại, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19, tr. 51 - 58.
Bài viết đi vào nêu và phân tích thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp
liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung, nên có quá nhiều
bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới phát
sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập
giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm. Bùi Đức Giang
(2017), Nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư
dự án nhà ở. Bài viết tập trung vào vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng thế
chấp và giải chấp để hạn chế rủi ro khi phát sinh, nhất là nguy cơ hợp đồng thế chấp
vô hiệu hay không xử lý được tài sản thế chấp sau này. Vũ Thị Hồng Yến (2019),
Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai - những vấn đề cần hoàn thiện,
bài viết đăng trên ấn phẩm Nghiên cứu lập pháp số 07(383)-2019. Nội dung của bài
viết nói về bất cập về thủ tục chuyển tiếp đăng ký đối với thế chấp quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các trường hợp từ chối
đăng ký thế chấp. Nguyễn Ngọc Điện (2019), Xác định tài sản thế chấp theo tinh
thần Bộ luật Dân sự năm 2015, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 2+3/2019.
Có thể nhận thấy những cơng trình nghiên cứu nói trên tuy đã có những phân
tích khá sâu sắc về thế chấp nhà ở HTTTL để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp
đồng tín dụng hay pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL nói chung nhưng chưa đề cập
chuyên sâu đến vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Do
đó, đây là một đề tài đang được nhiều người quan tâm như hiện nay.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu:

6

Trên cơ sở phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam về thế
chấp nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thực tiễn áp dụng những quy
định này. Từ đó, đề xuất ý kiến để hồn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy
vai trị tích cực của chế định thế chấp nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà
ở trên thực tế, nâng cao vai trò của hoạt động tín dụng cũng như hiệu quả của các
biện pháp bảo đảm tiền vay.
- Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào những nhiệm vụ cụ thể
sau:
- Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở HTTTL trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của pháp
luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư
xây dựng nhà ở.
- Phân tích, đánh giá thực trạng về trình tự thủ tục, đăng ký tài sản bảo đảm
và xử lý tài sản trong việc thế chấp dự án và nhà ở HTTTL.
- Đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hồn thiện những quy định
pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý
luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL của tổ chức, cá
nhân trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn
đề này. Cụ thể hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở
HTTTL với đối tượng là thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở HTTTL của
chủ đầu tư và nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản.
5. Phương pháp nghiên cứu

Trong q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các


7

phương pháp như sau:
Phương pháp phân tích: Nghiên cứu và sử dụng tư duy logic để đánh giá các
vấn đề vướng mắc phát sinh, trên cơ sở đó đưa ra các kiến nghị hoàn thiện hệ thống
các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở.
Phương pháp tổng hợp: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp
nhằm tìm ra những quy định hiện hành đang điều chỉnh các vấn đề liên quan đến thế
chấp nhà ở HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, những thủ tục thực hiện việc
thế chấp đối với loại tài sản đặc thù này, cũng như các vấn đề liên quan khi xử lý tài
sản. Trên cơ sở đó, đưa ra những vấn đề mà pháp luật đã và chưa điều chỉnh, những
vấn đề bất cập đã và sẽ xảy ra khi áp dụng thực tế.
Phương pháp so sánh: Từ việc so sánh những quy định về thế chấp nhà ở
HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữa văn bản cũ và các văn bản sửa đổi,
bổ sung, thay thế trong thời gian qua để tìm ra những điểm mới, những vấn đề cần
được điều chỉnh để hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở
HTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở ngày một tốt hơn.
Ngồi ra, tác giả cịn sử dụng thêm một số phương pháp như thống kê, đối
chiếu, bình luận, luận giải, ....để nghiên cứu về thế chấp nhà ở HTTTL trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở.
6. Ket cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, kết cấu đề tài gồm 2 chương:
Chương 1: Lý luận chung về nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá
nhân trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai của tổ chức, cá nhân trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở và Kiến nghị hoàn

thiện.


8

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VÈ THÉ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI TRONG Dự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DựNG NHÀ Ở.
1.1. Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng nhà ờ
1.1.1.

Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hiểu một cách đơn giản là dự án của nhà

đầu tư xây dựng để bán cho tổ chức, cá nhân dùng để ở. Để phân tích cho khái niệm
trên, ta có thể tìm hiểu Dự án đầu tư xây dựng là gì? Với khái niệm này thì Luật Xây
dựng 2014 đã giải thích cụ thể “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có
liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới,
sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng
cơng trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn
chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo
cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”12.
Về khái niệm nhà ở thì từ thời xa xưa, nhà ở là nơi trú ngụ che nắng, che mưa
của những người có quan hệ huyết thống hay quan hệ tình cảm với nhau. Cịn nay,
theo sự phát triển của xã hội, nhà ở là nơi diễn ra mọi sinh hoạt của cá nhân, hộ gia
đình và cịn là một loại hàng hóa đặc biệt với nhiều đặc điểm riêng. Để xác lập mối
quan hệ pháp lý với nhà ở thì đầu tiên cá nhân, hộ gia đình cần có quyền sử dụng nhà
ở2. Tuy nhiên, Luật nhà ở 2014 đã giải thích “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục
đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân,

12 Quy định tại Điều 3 Luật Xây dựng 2014
Nguyễn Thuỳ Linh, xem tại truy cập ngày 08/08/2020.
2


9

hộ gia đình”13. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà
ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.
Như vậy, ở hai khái niệm ở trên cho thấy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là dự
án được các nhà đầu tư có đủ điều kiện để xây dựng sau đó bán lại cho tổ chức, cá
nhân có nhu cầu để ở. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn khái niệm này thì tại khoản 8, Điều
3, Luật nhà ở 2014 đã quy định cụ thể: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp
các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các cơng
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa
nhà ở trên một địa điểm nhất định”.
Cũng tại Luật nhà ở 2014 quy định rõ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:
“Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập hoặc một
cụm cơng trình nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng
nhà ở; dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh
doanh14. Căn cứ quy định trên thì dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử
dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở là dự án
đầu tư xây dựng nhà ở.
1.1.2.

Điều kiện thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Để thực hiện được dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì về quy định của chủ đầu

tư cịn có điều kiện khu đất để thực hiện dự án, điều kiện về xây dựng và một số điều
kiện khác có liên quan như sau:
Thứ nhất, chủ thể tham gia có thể là doanh nghiệp, hợp tác xã và phải được
thành lập, hoạt động theo pháp luật Việt Nam 15. Ở đây, có nghĩa là tuỳ vào hoạt động
kinh doanh hay hoạt động khác mà chủ thể phải thành lập theo các điều kiện mà
pháp luật quy định cho hoạt động đó. Xét đến cùng là để đảm bảo dự án được xây
dựng trong tiêu chuẩn quy định, theo đúng quy định của pháp luật, giúp sàng lọc ra
13Quy định tại khoản 1, Điều 3 Luật Nhà ở 2014
14Quy định tại khoản 2, Điều 17, Luật Nhà ở 2014
15Quy định tại Điều 21, Luật Nhà ở 2014


1
0

những chủ đầu tư có khả năng, có kinh nghiệm có thể thực hiện dự án hiệu quả và an
tồn.
Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã đó phải có vốn pháp định theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng
dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư 16. Vốn pháp định ở đây được hiểu là số
vốn điều lệ tối thiểu mà doanh nghiệp, hợp tác xã đã đăng ký theo quy định. Theo đó,
doanh nghiệp, hợp tác xã khơng cần phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn
pháp định. Mức vốn này không được thấp hơn 20 tỷ đồng17. Ngoài ra, theo pháp luật
về đầu tư, các doanh nghiệp, hợp tác xã nói trên phải thực hiện việc ký quỹ theo quy
định18. Tuỳ vào tình hình quy mơ dự án và loại hình sử dụng đất như thế nào mà chủ
thể phải thực hiện việc ký quỹ để đảm bảo. Tiền ký quỹ sẽ được nộp vào tài khoản
của Cơ quan đăng ký đầu tư mở tại Ngân hàng thương mại tại Việt Nam theo sự lựa
chọn của chủ đầu tư. Mức ký quỹ có thể dao động từ 1% đến 3% tuỳ thuộc vào quy
mô dự án và ngành nghề kinh doanh. Vì pháp luật quy định việc ký quỹ thực hiện

trong trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử
dụng đất mà khơng quy định các trường hợp khác nên có thể suy luận rằng trường
hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp mà không thông qua các hoạt động
trên thì khơng bắt buộc phải thực hiện việc ký quỹ theo quy định.
Thứ ba, doanh nghiệp, hợp tác xã nêu trên phải có chức năng kinh doanh bất
động sản theo quy định19. Theo đó, chức năng kinh doanh bất động sản được quy
định là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng
để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất
động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi 20. Như vậy, mặc dù đáp
ứng 2 điều kiện trên nhưng chủ thể khơng có chức năng kinh doanh bất động sản thì
cũng khơng đủ điều kiện làm chủ thể tham gia dự án xây dựng nhà ở thương mại. Sỡ
16Quy định tại Khoản 2 Điều 21 Luật Nhà ở 2014
17Quy định tại Khoản 1, Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2015
18Quy định tại Khoản 1, Điều 42, Luật Đầu tư 2014
19Quy định tại Khoản 3 Điều 21 Luật Nhà ở 2014
20Quy định tại Khoản 1, Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản 2015


11

dĩ pháp luật quy định về điều kiện chủ thể này là vì bản chất của cơng trình xây dựng
nhà ở thương mại ln tốn khá nhiều chi phí, cần một quá trình thực hiện dài và yêu
cầu chủ thể tham gia dự án phải có năng lực mới có thể đáp ứng việc thực hiện xây
dựng. Vì vậy, đối với cơng trình xây dựng nhà ở thương mại thì khơng phải ai cũng
có thể làm chủ đầu tư tham gia dự án. Mặt khác, vì thời hạn sử dụng của loại dự án
này là khá dài, đến vài chục năm nên việc đòi hỏi phải yêu cầu chất lượng, quy trình
thực hiện phải đúng khoa học để phục vụ cho nhu cầu ở, nhu cầu cư trú lâu dài tránh
gây thiệt hại về người và tài sản cho người sử dụng. Do đó, việc quy định các điều
kiện trên là việc thiết yếu.

Ngoài điều kiện về chủ đầu tư thì điều kiện về khu đất để thực hiện dự án là
quy định bắt buộc. Do đó, đầu tư nhà ở thương mại, chủ đầu tư có nhiều hình thức để
có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất để xây dựng nhà ở thương mại. Có thể
kể đến các trường hợp như chủ đầu tư được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở
cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán hay được nhà nước cho thuê đất để xây dựng
nhà ở cho thuê hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định
của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại 21. Xét về tính hợp pháp của
đất trong trường hợp được nhận chuyển nhượng thì đất thực hiện dự án phải đáp ứng
quy định22. Theo đó, đất thực hiện dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu,
khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành
án.
Thứ tư, về quy định điều kiện xây dựng đối với dự án thì loại nhà và tiêu
chuẩn diện tích nhà ở thương mại thì khơng phải dự án thương mại nào cũng được tự
do xây dựng về số lượng, chất lượng hoặc loại nhà và cả diện tích xây dựng. Theo
điều kiện về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại phải phù hợp với các
nội dung sau: loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ
đầu tư quyết định nhưng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn
xây dựng, kiến trúc nhà ở và quyết định chủ trương của cơ quan nhà nước có thẩm
21Quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
22Quy định tại Điều 9, Luật kinh doanh bất động sản 2014


1
2

quyền ở địa phương đó23.
Theo đó quy định ln trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia đầu tư dự án
nhà ở thương mại thì chủ đầu tư buộc phải dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng
hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội 24. Quy định này được hướng
dẫn tại các điều 4,5,6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã

hội. Theo đó, chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại, không phân biệt quy mơ
diện tích đất tại các đơ thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đơ thị từ loại 3
trở lên thì phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc
tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống
hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự
án xây dựng nhà ở thương mại với quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì được lựa chọn
hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội như trên hoặc chuyển
giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử
dụng làm nhà ở thương mại hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ

23Quy định tại Điều 24, Luật Nhà ở 2014
24Quy định tại Khoản 4, Điều 26, Luật Nhà ở 2014


1
3
đất 20%. Giá trị quỹ đất 20% được tính dựa trên giá đất mà chủ đầu tư thực hiện
nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội trên địa bàn. Ngoài ra, đối với một số trường hợp về năng lực tài chính
của doanh nghiệp thì chủ đầu tư khi muốn đề nghị chấp thuận đầu tư thì cần phải có
các giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của mình. Do đó, chủ đầu tư phải có vốn
đầu tư thuộc sở hữu của mình khơng thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có
quy mơ sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có
quy mơ sử dụng đất từ 20ha trở lên. Đây là các điều kiện cơ bản mà chủ đầu tư cần
phải đáp ứng khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở.

Việt Vũ, “Giá nhà gấp 15 lần thu nhập, người Việt phải làm 30 năm mới đủ tiền mua”, xem tại
truy cập ngày 08/08/2020.
15

1.2. Khái quát về nhà ờ hình thành trong tương lai trong các dự án đầu
tư xây dựng nhà ử
1.2.1.

Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu

tư xây dựng nhà ở
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của
nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau:
Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của
một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê
nhà ở, thế chấp nhà ở... Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại
cơng trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật
liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao
gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế 16. Cụ thể theo
khoản 1 điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 thì “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại
tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người
ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó là nhà ở chưa được xây dựng hay đã
xây dựng nhưng chưa được hoàn thành hoặc đã hoàn thành nhưng chưa thuộc quyền
sở hữu của chủ thể tại thời điểm thực hiện giao dịch về nhà ở nhưng có cơ sở để xác
định nhà ở đó sẽ hình thành và sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ thể trong tương lai.
Hoặc có một số các tiếp cận khác về nhà ở HTTTL là một trong các loại tài sản
HTTTL, tài sản đó có cả dự án đầu dư xây dựng nhà ở. Cả dự án và nhà ở đó chưa
được hình thành, đang trong q trình xây dựng, nhưng hiện nay về nhà ở HTTTL
cịn có thêm một cách hiểu khác là: tại thời điểm nói đến thì nhà ở đó đã hình thành,
tức là đã xây dựng xong nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu.
Ngoài ra, theo một số nhà khoa học và chuyên gia thì Nhà ở hình thành trong

tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành
trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp
luật về nhà ở. Theo khoản 4 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì nhà ở
hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “ Nhà, cơng trình xây dựng hình
thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong quả trình xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Tiếp đó, theo khoản 19 điều 3, Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra khái niệm cụ thể
“Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quả trình đầu tư xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Như vậy, nhà ở HTTTL bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình
hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp,
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và chưa xác lập quyền sở hữu nhưng có căn
cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ được HTTTL và thuộc quyền sở hữu của chủ thể
xác định.
Về khái niệm Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thì các văn bản quy phạm pháp luật chưa có quy định cụ thể. Tuy nhiên, trên
cơ sở kế thừa quy định nhà ở HTTTL theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động
sản tác giả cũng đưa ra khái niệm “Nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở” là nhà, cơng trình xây dựng đang trong q trình xây dựng
và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng của các dự án xây dựng nhà ở mà chủ đầu
tư có đủ điều kiện thực hiện dự án xây dựng nhà ở đó để bán cho tổ chức, cá nhân có
nhu cầu mua để ở.


1
6

1
7
đặc trưng của chúng sẽ giúp cho việc ban hành quy định pháp luật liên quan mang
tính khả thi và hiệu quả trên thực tế20.
1.2.3.

Phân loại về nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu

tư xây dựng nhà ở
Hiện nay, theo quy định Luật Nhà ở 2014 và các quy định pháp luật liên quan
thì nhà ở HTTTL của dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể phân thành 03 loại đối
tượng sở hữu nhà ở chính gồm: Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, nhà ở
xã hội hình thành trong tương lai, nhà ở cơng vụ hình thành trong tương lai
Về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là nhà ở do các chủ đầu tư
thuộc các thành phần kinh tế đầu tư để bán theo cơ chế thị trường. Cịn nhà ở xã hội
hình thành trong tương lai đây là dạng nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, các nhân
thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng đặc biệt theo quy
định pháp luật. Ngồi ra, theo Luật nhà ở 2014 thì cịn có nhà ở cơng vụ hình thành
trong tương lai, đây là nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng thuộc
biên chế nhà nước chủ yếu là các lãnh đạo cấp cao và đang thực hiện các nhiệm vụ
của nhà nước theo quy định.
Còn dạng nhà hay cấu trúc nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: Căn hộ
chung cư hình thành trong tương lai, nhà ở liền kề hình thành trong tương lai và nhà
ở biệt thự hình thành trong tương lai.
Về căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được hiểu là các căn hộ khép
kín gồm nhiều phịng riêng được xây dựng trên cùng một khu đất tạo nên khu chung
cư. Hiện nay các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội dưới dạng nhà ở chung cư rất
nhiều. Do vậy đây là một dạng rất phổ biến của nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngồi ra, cịn nhà ở liền kề hình thành trong tương lai thì đây là một dạng nhà đất
thuộc dự án nhà ở thương mại. về cơ bản là cả đất ở và nhà khu vực khn viên sân

Hồng Thị Hải Hà (2015), “Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ờ hình thành trong tương lai
của Ngân hàng Thương mại tại Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà
Nội, tr. 13-15.
20


1
8
vườn hầu như không nhiều và các nhà riêng biệt sẽ nằm sát nhau. Pháp luật nhà ở
cũng quy định về nhà ở biệt thự hình thành trong tương lai là nhà đất nhưng có bao
gồm sân, vườn, khơng gian rộng số mặt thống nhìn ra vườn của nhà là hơn ba mặt
thống21.
1.3. Thế chấp nhà ờ hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ử
1.3.1. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở
Khái niệm thế chấp theo từ điển Luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư
pháp) là “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có nghĩa
vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với
bên có quyền”. Về từ điển Hán - Việt thì “thế chấp” gồm chữ “thế” là bỏ đi, thay cho;
còn từ “chấp” là cầm, bắt; thế chấp là thay thế, giữ để đảo bảo thực hiện một việc.
Theo quy định tại điều 317, Bộ luật dân sự 2015 đưa khái niệm về thế chấp tài sản
như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên
nhận thế chấp) ”.
Thế chấp tài sản nói chung và thế chấp nhà ở HTTTL nói riêng có thể dùng
để bảo đảm cho nhiều loại nghĩa vụ khác nhau. Tuy nhiên, bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự được sử dụng rất phổ biến trong giao dịch tín dụng. Biện pháp bảo đảm
này tỏ ra rất hiệu quả và thường được các NHTM lựa chọn áp dụng đối với sản phẩm
cho vay mua nhà dự án, nhà chung cư chưa hoàn thiện. Sở dĩ như vậy bởi nhà ở là tài

sản có giá trị tương đối lớn, ít bị giảm giá hoặc giảm giá với mức độ không đáng kể,
đặc biệt là nhà ở tại các khu vực có tốc độ đơ thị hóa nhanh như thành phố

Nguyễn Hồng (2015), “Thế chấp bằng nhà ờ hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt
Nam hiện hành ”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.16.
21