Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân huyện krông năng, tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÙI NGỌC SAN

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
•••
HUYỆN KRƠNG NĂNG, TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÙI NGỌC SAN

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
•••
HUYỆN KRƠNG NĂNG, TỈNH ĐẮK LẮK

Chun ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HẢI AN

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan rằng tồn bộ nội dung luận văn “Tranh chấp hợp đồng chuyển


nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện Krông Năng, tỉnh Đắk
Lắk” là kết quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn
khoa học của TS. Nguyễn Hải An. Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã
được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo. Các bản án, thông tin được nêu trong
luận văn là trung thực và hoàn toàn chính xác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

BÙI NGỌC SAN


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Số TT

Các chữ viết tắt

Nội dung được viết tắt

1

BLDS

Bộ luật dân sự

2

BLTTDS

Bộ luật tố tụng dân sự

3

LĐĐ

Luật đất đai

4

HĐTP

Hội đồng Thẩm phán

5

TAND

Tòa án nhân dân

6

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu ............................................................................... 1
3. Phạm vi, mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................ 3
4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 4
5. Kết cấu của luận văn ................................................................................ 5
CHƯƠNG 1 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ................................................................................................... 6
1.1. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ........... 9
1.2. Xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu ............................................................................................................
19
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................
30
CHƯƠNG 2 HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC ..... 31
2.1. Cơng nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi
phạm hình thức do hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu về
hình thức .........................................................................................................
34
2.2. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi


phạm hình thức đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ ..........................................
38

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................... 43
KẾT LUẬN .................................................................................................. 44
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là loại tài sản đặc biệt, nên các quy định của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có những điểm khác biệt so với các loại hợp
đồng khác. Trong giai đoạn hiện nay hoạt động chuyển nhượng QSD đất diễn ra vô
cùng sôi động. Việc pháp luật ghi nhận về quyền được chuyển quyền sử dụng đất nói
chung và chuyển nhượng QSD đất nói riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của
đại đa số người dân khi có nhu cầu sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng
đất chủ động đầu tư và năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, các tranh
chấp về đất đai, nhà ở (Tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ, mua bán nhà ở; về việc
cho thuê, cho mượn; về trao đổi, tặng cho, thừa kế...) khơng chỉ có xu hướng tăng về
số lượng mà tính chất vụ việc cũng phức tạp hơn. Điều đó, khiến cho việc giải quyết
các tranh chấp dạng này thường kéo dài nhiều năm, không chỉ gây tốn kém về thời
gian, tiền bạc, mà còn gây bức xúc trong nhân dân 1. Nguyên nhân là do hệ thống
pháp luật quy định về chuyển nhượng QSDĐ cịn chồng chéo, bất cập; hiểu biết về
trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của đại bộ phận nhân dân và một số cán bộ
còn hạn chế, dẫn đến kết quả giải quyết loại tranh chấp này còn khác nhau. Đây là lý
do của việc tôi chọn đề tài: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất từ thực tiễn tại Tịa án nhân dân huyện Krơng Năng, tỉnh Đắk Lắk” làm luận
văn Thạc sĩ luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian qua, ở nước ta đã có nhiều cơng trình nghiên cứu của nhiều

nhà khoa học, nhà quản lý... nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng
pháp luật về hợp đồng dân sự, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc lĩnh vực đất đai
như:
- Nhóm các cơng trình là Luận án, Luận văn có liên quan đến đề tài:
1 Nguyễn Văn Tầm: Một số lưu ý khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất vơ hiệu, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số tháng 10 ( 276 ) năm 2014.


2

Luận án tiến sĩ “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt
Nam”, của tác giả Lê Minh Hùng, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh năm 2010;
Luận án Tiến sĩ “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của
tác giả Nguyễn Văn Hiến, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt nam năm 2017; Luận
văn thạc sĩ “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
thủ tục tố tụng dân sự” của tác giả Nguyễn Huy Cẩn, Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội năm 2014; Luận văn thạc sĩ "Áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ
án dân sự của Tòa án nhân dân cấp tỉnh ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Chu Đức
Thắng, Khoa luật Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2009; Luận văn thạc sĩ
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa
Luật Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2006.
- Nhóm các sách chun khảo: Hồng Thế Liên ( 2013 ): Bình luận khoa học
bộ luật dân sự năm 2005 ( Tập 2, phần thứ 3: Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự),
NXB Chính trị Quốc gia Hà Nội; Tưởng Duy Lượng (2012), Pháp luật dân sự và
thực tiễn xét xử, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội;
Nhóm các bài viết, bài báo có liên quan đến đề tài:
Bài “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai” của tác giả Lưu Quốc Thái, Tạp
chí khoa học pháp lý, số 02(33) năm 2006; bài “Bàn về các dạng tranh chấp đất
đai” của tác giả Trần Thị Hồng Trinh, Tạp chí Viện kiểm sát năm 2012; bài “Đánh
giá bước đầu chế định hợp đồng trong BLDS 2005” của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng

và Đỗ Giang Nam, Tạp chí Luật học số 28/2012; bài "Xác định thời hiệu trong vụ án
lấn chiếm đất đai" của Ban biên tập Tạp chí Tịa án nhân dân tối cao, Số 7/2012; bài
“Chế định giao dịch dân sự và vấn đề sửa đổi bổ sung BLDS năm 2005” của tác giả
Bùi Thị Thanh Hằng và Nguyễn Anh Thư, Tạp chí Luật học tập 30, số 01/2014; bài
“Một số ý kiến góp ý đối với Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị
quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao” của
tác giả Nguyễn Như Bích, website: www.toaan.gov.vn; bài “Một số ý kiến trao đổi
về điều kiện hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của dự thảo Luật đất đai sửa đổi” của tác giả Phan Vân Hương, Website:


3

www.toaan.gov.vn...
Ngồi ra cịn các cơng trình nghiên cứu, các bài viết, bình luận khoa học đăng
trên các tài liệu chuyên khảo, các tạp chí chuyên ngành nghiên cứu đề tài ở nhiều góc
độ khác nhau. Các cơng trình nghiên cứu nêu trên đã có những đóng góp cho việc
hồn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nói riêng.
Những đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển
nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, chưa có cơng trình nào nghiên cứu các vấn đề về giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân
huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk. Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các
cơng trình khoa học và từ thực tiễn áp dụng pháp luật tại địa phương, tác giả đưa ra
những nhận định, đánh giá các vấn đề về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
3. Đối tượng, phạm vi, mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các
quy định về của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Bộ luật dân sự, Luật đất đai,
Luật kinh doanh bất động sản. Về phạm vi nghiên cứu: Trong phạm vi giới hạn của
luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu những vấn đề liên quan đến quy định của

pháp luật về xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi phát sinh
tranh chấp. về mốc thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu quy định về hiệu lực của hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ được áp dụng trong giải quyết tranh chấp tại Tịa án
nhân dân huyện Krơng Năng, tỉnh Đắk Lắk trong khoảng thời gian 5 năm (2013 2018 ).
- Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh
giá những quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thực trạng áp dụng pháp
luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tịa án nhân dân
huyện Krơng Năng, tỉnh Đắk Lắk. Trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải
pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về
hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, để góp phần làm lành mạnh hóa các quan
hệ chuyển nhượng QSDĐ.


4

- Nhiệm vụ nghiên cứu: Nghiên cứu để làm rõ các vấn đề lý luận của pháp
luật về chuyển nhượng QSDĐ làm rõ những đặc trưng và vai trò của việc chuyển
nhượng QSDĐ.
Nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ. Với nhiệm vụ này, luận văn đi sâu vào phân tích, đánh giá nội dung
các quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Luật đất đai, Bộ
luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn có liên quan;
tìm hiểu về mục đích, cơ sở của các quy định này để có cách hiểu đúng đắn, phù hợp
nhất với khoa học pháp lý về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực
tiễn đời sống xã hội. Đồng thời, luận văn cũng sẽ rút ra những điểm bất cập, chưa
hợp lý, thiếu tính khoa học của các quy định này, để làm cơ sở cho các kiến nghị
hoàn thiện các quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu phân tích, đánh giá và so sánh các quy định của

pháp luật liên quan đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo Luật đất
đai, Bộ luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật có liên
quan. Đối chiếu các quy định của pháp luật với thực tế giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương. Trên cơ sở đó, với phương pháp suy
diễn lôgic, tác giả nêu lên những bất cập, tồn tại của các quy định pháp luật hiện
hành, làm cơ sở đưa ra các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật quy định về hiệu
lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm hai chương như sau:
Chương 1: Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hiệu lực của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm
quy định về hình thức.


CHƯƠNG 1
THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ
HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Huyện Krông Năng, tỉnh Đắk Lắk được thành lập ngày 09/11/1987, là một
huyện nằm ở phía đơng bắc tỉnh Đắk Lắk, cách trung tâm thành phố Buôn Ma Thuột
50 km theo đường Quốc lộ 29 và Quốc lộ 14, có diện tích tự nhiên 614,79 km 2, dân
số tồn huyện năm 2016 đạt 127.080 người, mật độ dân số bình qn khoảng 206
người/km2, có 12 đơn vị hành chính cấp xã. Trên địa bàn huyện, ngoài các dân tộc
thiểu số tại chỗ cịn có số đơng khác dân di cư từ các tỉnh phía Bắc và miền Trung
đến sinh cơ lập nghiệp. Trong những năm gần đây, dân số của có biến động do tăng
cơ học, chủ yếu là di dân tự do, điều này đã gây nên sức ép lớn cho huyện về giải
quyết đất ở, đất sản xuất và các vấn đề đời sống xã hội, an ninh trật tự và mơi trường
sinh thái.
Tịa án nhân dân huyện Krông Năng được thành lập cùng với sự ra đời của

huyện Krơng Năng. Tính đến năm 2018, tổng số biên chế của Tịa án nhân dân huyện
Krơng Năng là 19 người, trong đó: Thẩm phán là 08 người, Thư ký Tòa án là 09
người và nhân viên văn phòng là 02 người. Trong những năm qua đội ngũ cán bộ
công chức của đơn vị đã tập trung thực hiện tốt các mục tiêu, nhiệm vụ đã đề ra, đáp
ứng được u cầu nhiệm vụ chính trị của ngành Tịa án và của địa phương.
Theo kết quả thống kê, số liệu giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong tổng số các vụ việc dân sự mà TAND huyện Krông
Năng phải giải quyết trong 5 năm ( 2013-2017 ) cụ thể như sau2:
- Năm 2013: Tổng số vụ việc dân sự phải giải quyết là 121 vụ việc, trong đó
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 8 vụ, chiếm 6,7%.
- Năm 2014: Tổng số vụ việc dân sự phải giải quyết là 136 vụ việc, trong đó
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 10 vụ, chiếm 7,3%.
- Năm 2015: Tổng số vụ việc dân sự phải giải quyết là 190 vụ việc, trong đó
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 14 vụ, chiếm 7,4%.
- Năm 2016: Tổng số vụ việc dân sự phải giải quyết là 206 vụ việc; trong đó
2 Số liệu Báo cáo tổng kết hàng năm của TAND huyện Krông Năng.


tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 17 vụ, chiếm 8,2%.
- Năm 2017: Tổng số vụ việc dân sự phải giải quyết là 214 vụ việc, trong đó
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 18 vụ, chiếm 8,4%.
Theo số liệu thống kê nêu trên thì tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ lệ không lớn so với tổng số các vụ việc dân sự mà
TAND huyện Krông Năng phải giải quyết hàng năm, tuy nhiên vẫn có biến động
tăng. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp liên quan
đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do có sự biến động tăng về giá trị QSDĐ,
nhận thức của đại bộ phận nhân dân trong việc giao kết hợp đồng cịn hạn chế, cơng
tác quản lý đất đai của cơ quan có thẩm quyền cịn yếu kém. Theo các quy định của
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì tùy các
trường hợp cụ thể mà Tịa án cơng nhận hợp đồng có hiệu lực pháp luật, hoặc tuyên

bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tuy vậy, thông qua
thực tiễn việc giải quyết các vụ án liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ tại TAND
huyện Krông Năng, trừ các trường hợp mà thơng qua hịa giải tại Tịa án các đương
sự thương lượng được với nhau về giải quyết tranh chấp, thì phần lớn các vụ án mà
các bên khơng thương lượng được với nhau Tịa án đều tun bố hợp đồng vơ hiệu,
mặc dù pháp luật có những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Cụ thể:
Có những trường hợp pháp luật quy định phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu, tuy nhiên
việc tun bố hợp đồng vơ hiệu trong trường hợp đó là không phù hợp, gây ảnh
hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp cho bên ngay tình. Quy định về nguyên tắc bồi
thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu là chưa phù hợp, khơng rõ ràng. Bên cạnh đó,
có những quy định về cơng nhận hợp đồng có hiệu lực pháp luật trong những trường
hợp cụ thể, nhưng không có khả năng áp dụng trên thực tế. Nguyên nhân là do những
quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cịn có những bất cập,
hạn chế. Những bất cập, hạn chế nêu trên sẽ được phân tích thông qua các vụ án cụ
thể tại các phần sau.
Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử
quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp
tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa


nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp
luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử
dụng đất hợp pháp có năm quyền giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, bao
gồm các quyền: Chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất. Song, việc thực hiện các quyền này khơng phải là hồn tồn tự do mà phải
tuân thủ những điều kiện do Nhà nước quy định.
Tuy nhiên, do đất đai là một tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia. Đất đai có
ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc đồng thời gắn liền với mỗi gia đình, cơ
quan, tổ chức, đơn vị kinh tế - xã hội và Nhà nước; vì vậy, mọi sự điều chỉnh quan hệ
đất đai của Nhà nước đều tác động đến mọi người. Dưới góc độ kinh tế, quyền sử

dụng đất đai trở thành một quyền tài sản rất quan trọng của công dân 3. QSDĐ là một
quyền được tách ra từ quyền sở hữu tồn dân về đất đai 4. Hiện nay, có những quan
điểm cho rằng, quyền sử dụng đất chỉ là quyền bề mặt mà BLDS năm 2015 đã quy
định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất chỉ là việc chuyển nhượng
quyền sử dụng bề mặt5. Vì vậy, trong quá trình soạn thảo BLDS năm 2015, báo cáo
của Bộ Tư pháp cũng đã cân nhắc: Nếu luật quy định thì phải tính đến việc điều
chỉnh trong chuyển nhượng quyền bề mặt. Nếu coi đó là vật quyền thì sẽ liên quan
đến người bán thứ nhất, người mua thứ nhất và người thứ ba. Do đó, nếu áp dụng
nguyên tắc tách biệt thì lợi ích của các bên sẽ được điều hịa thỏa đáng hơn so với
việc khơng áp dụng nguyên tắc này6.
Tuy nhiên, pháp luật đất đai thay đổi nhanh chóng, nên khi có tranh chấp Tịa
án gặp nhiều khó khăn trong giải quyết; các quy định của pháp luật về đất đai cịn
chồng chéo và có nhiều quy định chưa rõ ràng, đặc biệt là các quy định về chuyển
nhượng QSDĐ, dẫn đến khó áp dụng trên thực tế.
3Tưởng Duy Lượng: Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, năm
2013, tr.30.
4Lê Hồng Hạnh: Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, số 8/2017, tr.23.
5Nguyễn Văn Hiến: Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp
luật hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật.
6Bộ Tư pháp: Báo cáo số 151/BC-BTP ngày 15/7/2013 về báo cáo tổng kết thi hành

BLDS năm 2005.


1.1.

Xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mọi hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng không phải bất kỳ sự thỏa thuận nào

cũng là hợp đồng. Chỉ những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên cơ sở ưng thuận
đích thực, thống nhất ý chí, phù hợp với ý chí của các bên mới là hợp đồng 7. Hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch của chuyển quyền sử dụng đất, đó
là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng của mình cho chủ
thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng
theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật. Chuyển nhượng QSDĐ làm chấm
dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển quyền và tạo lập nên QSDĐ cho bên nhận
quyền, nghĩa là có sự thay đổi chủ thể sử dụng đối với diện tích đất được chuyển
nhượng. Đối tượng của quan hệ là QSDĐ được đưa ra trao đổi với một khoản tiền
tương ứng với giá trị của nó. Như vậy ở góc độ pháp luật dân sự: Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các b n, theo đó b n chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên
nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển
nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất8.
Là một giao dịch dân sự, để đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có
hiệu lực pháp luật cũng cần phải đảm bảo các điều kiện là: Người tham gia giao dịch
dân sự có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch khơng vi
phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch
hồn tồn tự nguyện; hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật. Khi
các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ các quy
định về điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định nên khơng có giá trị pháp lý,
khơng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên thì được xác định là hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu.
Theo nội dung quy định của quản lý Nhà nước về đất đai, có thể nhận thấy:
Tại mỗi giai đoạn, pháp luật có những quy định khác nhau về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ và việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần
7Hồng Thế Liên: Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005 (Tập 2), Phần thứ ba: Nghĩa
vụ dân sự và hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, năm 2013, Hà Nội.
8Điều 697 của BLDS năm 2005, Điều 500 của BLDS năm 2015.

căn cứ vào quy định của pháp luật tại thời điểm xác lập hợp đồng, quá trình thực hiện
hợp đồng để xác định tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Việc xác
định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, cũng cần căn cứ vào quy định của
pháp luật tại thời điểm xác lập hợp đồng. Cụ thể:
Đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi có Hiến
pháp năm 1980:
Thời gian này, Việt Nam cịn tồn tại ba hình thức sở hữu cơ bản đối với đất
đai là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân 9. Pháp luật cho phép người
có ruộng đất hợp pháp được quyền bán cho người khác. Khi mua bán các bên phải
tuân thủ các quy định về hình thức theo quy định pháp luật. Do đó, việc xác định hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu cụ thể như sau:
Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về QSDĐ hợp pháp, nhưng chưa
giao đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, nhưng các bên vẫn chưa hoàn
thành thủ tục về QSDĐ thì tun bố hợp đồng vơ hiệu.
Trường hợp bên bán chưa có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp
pháp, thì kể cả bên bán đã giao đất bên mua đã giao một phần tiền hoặc tồn bộ, thì i
4- Ặ /V 1_ • /V
tun bố hợp đồng vô hiệu.
Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ khi có Hiến pháp năm 1980
cho đến ngày có Hiến pháp năm 1992 (ngày 15/4/1992):
Theo quy định của pháp luật thời kỳ này thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất10.
Do đó, về nguyên tắc chung là tất cả các giao dịch về mua bán đất đai thực hiện
trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Do đó, khi giải quyết các tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cần phân biệt thành các trường hợp sau:
Đối với việc chuyển nhượng QSDĐ mà trên đó khơng có tài sản (nhà ở, vật
kiến trúc khác hoặc cây lâu năm...) mà có tranh chấp hợp đồng; người chuyển
9Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng
Đức.

10Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý
ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.


nhượng đất có bất cứ loại giấy tờ nào về đất, thì vẫn tun bố hợp đồng vơ hiệu và
giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Đối với việc chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà
người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao. Tại Điều 3 LĐĐ
năm 1987 quy định: “Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những
quyền lợi hợp pháp tr n đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả
lao động, kết quả đầu tư tr n đất được giao khi khơng cịn sử dụng đất và đất đó
được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định”, nên
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu được xác định như sau:
Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về QSDĐ hợp pháp, nhưng chưa
giao đất và tài sản trên đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, các bên vẫn
chưa hồn thành thủ tục về QSDĐ thì tun bố hợp đồng vơ hiệu.
Trường hợp bên bán chưa có đầy đủ các giấy tờ về QSDĐ hợp pháp, thì kể cả
bên bán đã giao đất và tài sản trên đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ,
thì tun bố hợp đồng vơ hiệu.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau
ngày 15/10/1993:
Theo quy định tại BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 1993,
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 thì Tịa án cơng nhận hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ khi hợp đồng có các điều kiện sau đây: Chủ thể giao kết hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự
phù hợp; chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoàn toàn tự
nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không vi phạm
điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã được cơ
quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm
1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 hoặc

một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ được lập thành văn bản có cơng chứng hoặc chứng thực (trừ
hoạt động kinh doanh bất động sản).
Do đó, về nguyên tắc khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không thỏa mãn


các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ được nêu trên sẽ coi là vơ hiệu. Tùy từng
trường hợp Tịa án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 123 đến Điều
138 của BLDS năm 2015 để xác định hợp đồng vơ hiệu và thời hạn u cầu Tịa án
tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu. Khi tun bố hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ vơ hiệu, Tịa án phải giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô
hiệu.
Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh
doanh và nhà ở ngày càng cao, khiến cho thị trường bất động sản ngày càng trở nên
sôi động. Để điều chỉnh kịp thời các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ, các quy
định của pháp luật về lĩnh vực này đã từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, qua
thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp thấy rằng: Do trình độ nhận thức
của những người tham gia giao dịch còn hạn chế, các quy định của pháp luật còn
cứng nhắc và chưa rõ ràng, dẫn tới khi phát sinh tranh chấp sẽ bị Tịa án tun bố
hợp đồng vơ hiệu, dẫn đến không đảm bảo quyền lợi cho một trong các bên tham gia
giao dịch. Một số bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ thể hiện thông qua một số vụ án cụ thể như sau:
1- Vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” giữa ngun đơn:
Ơng Hồng Châu với bị đơn: Bà Trần Thị Anh Đào11.
Nội dung vụ án:
Vào năm 2000 ơng Hồng Châu nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông bà
Nguyễn Hữu Hùng - Trần Thị Anh Đào 01 lô đất diện tích 100m2. Lơ đất này là một
phần trong diện tích đất 1.000m2 mà vợ chồng ông Hùng đang sử dụng, đã được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mang tên ông Hùng và bà Đào. Hai bên thỏa thuận giá
chuyển nhượng là 31.000.000 đồng. Khi thỏa thuận chuyển nhượng thì hai bên chỉ

viết giấy tay với nhau chứ không làm các thủ tục chuyển nhượng, sang tên QSDĐ
theo quy định của pháp luật và thống nhất ông Hùng chịu trách nhiệm làm thủ tục
tách thửa, sang tên quyền sử dụng đất cho ông Châu. Sau khi thỏa thuận chuyển
nhượng ông Châu đã trả đủ tiền, xây dựng nhà và sinh sống ổn định trên lô đất nhận
11Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2013/DSST ngày 09/9/2013 của TAND huyện Krông Năng và Bản án
dân sự phúc thẩm số 169/2013/DSPT ngày 26/11/2013 của TAND tỉnh Đăk Lăk


chuyển nhượng. Đồng thời, ông Châu đã nhiều lần yêu cầu ông Hùng làm thủ tục
tách thửa, sang tên QSDĐ, nhưng ông Hùng không thực hiện. Năm 2011, ông Hùng
chết, vợ ông Hùng là bà Đào cùng các con tiếp tục quản lý và sử dụng lơ đất có phần
diện tích đất đã chuyển nhượng cho ơng Châu. Ơng Châu khởi kiện yêu cầu hộ gia
đình bà Đào phải tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSDĐ
đối với lô đất nêu trên cho ông Châu. u cầu Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ giữa ơng Hồng Châu và ơng bà Nguyễn Hữu Hùng - Trần Thị Anh
Đào có hiệu lực. Q trình giải quyết vụ án bà Đào không
_ 1_ Ạ
_ 1_ /ỵ /ỵ À 9
/V /■—^1'
/V
_ Ạ rp \ _
r
.
4- Ặ
/V 1_ • /V
>
chấp nhận yêu cầu của ông Châu và yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu, vì
cho rằng bà không biết và không đồng ý việc ông Hùng chuyển nhượng đất cho ông
Châu, chữ ký của bà Đào trong giấy sang nhượng đất là giả mạo. Kết quả giám định
chữ ký, chữ viết đã xác định chữ ký và chữ viết “Trần Thị Anh Đào” tại mục “ Bên

sang nhượng” của giấy sang nhượng đất không phải do bà Đào ký và viết.
Kết quả giải quyết: Tại bản án số 34/DSST ngày 09/9/2013 và bản án số
169/DSPT ngày 26/11/2013 đều nhận định: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói
trên đã vi phạm cả về nội dung và hình thức, bởi vì đất chuyển nhượng là tài sản
chung của vợ chồng, nhưng việc chuyển nhượng khơng thể hiện có sự đồng ý của
người vợ, hình thức hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định của pháp
luật. Căn cứ nhận định như trên, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên bố hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Nhận xét và đánh giá kết quả giải quyết của Tòa án: Việc Tòa án các cấp xác
định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên vơ hiệu vì cho rằng bà Đào không
biết và không đồng ý việc ông Hùng chuyển nhượng tài sản chung là khơng phù hợp,
bởi vì: Sau khi nhận chuyển nhượng đất thì ơng Châu đã xây dựng nhà và sinh sống
trên đất trong một thời gian dài, bà Đào và ông Hùng vẫn tiếp tục sinh sống trên
phần đất cịn lại liền kề; q trình sử dụng đất của ông Châu là

công khai và

liên tục, nên việc bà Đào cho rằng không biết ông Hùng chuyển nhượng QSDĐ cho
ông Châu là chưa phù hợp, không bảo đảm quyền lợi cho người

nhận chuyển


nhượng QSDĐ.
2- Vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” giữa nguyên đơn:
Ông Trần Tuấn và bà Huỳnh Thị Loan với bị đơn là ông Đinh Thanh Văn và bà Đinh
Thị Hồng12.
Nội dung vụ án:
Vào năm 2011 vợ chồng ông bà Trần Tuấn - Huỳnh Thị Loan nhận chuyển
nhượng của vợ chồng ông bà Đặng Thanh Văn - Đinh Thị Hồng 01 lô đất rẫy với giá

190.000.000đ. Khi thỏa thuận chuyển nhượng hai bên không tiến hành đo đạc cụ thể
mà chỉ xác định diện tích đất là 14.000m2 và vợ chồng ông Văn cho vợ chồng ông
Tuấn biết là lơ đất trên chưa có giấy chứng nhận QSDĐ. Hai bên viết giấy tay với
nhau và thỏa thuận là vợ chồng ơng Văn có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng
nhận QSDĐ cho vợ chồng ông Tuấn, vợ chồng ông Tuấn trả trước cho vợ chồng ông
Văn 150.000.000đ, số còn lại sẽ trả đủ khi làm xong thủ tục cấp giấy chứng nhận
QSDĐ. Tại thời điểm chuyển nhượng thì trên đất chưa có tài sản gì. Sau khi trả cho
vợ chồng ơng Văn 150.000.000đ thì vợ chồng ơng Tuấn đã tiến hành trồng cây trên
tồn bộ diện tích đất. Đến năm 2015, vợ chồng ông Tuấn yêu cầu vợ chồng ông Văn
tiến hành làm giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng vợ chồng ông Văn không làm giấy
chứng nhận QSDĐ cho vợ chồng ông Tuấn mà làm giấy ủy quyền cho ông Tuấn
đứng ra làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đồng thời thỏa thuận vợ chồng ông
trả thêm cho vợ chồng ơng Văn 10.000.000đ, số cịn lại là 30.000.000đ sẽ khấu trừ số
tiền chi phí làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, coi như vợ chồng ông Tuấn đã
thanh toán xong tiền chuyển nhượng. Khi làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận QSDĐ
thì ơng mới phát hiện lơ đất thực tế có diện tích 11.000m2 chứ không phải 14.000m2
và đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mang tên hộ Đinh Thanh Văn vào năm 2007,
chứ không phải chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ như thông tin hộ ông Văn
cung cấp khi thỏa thuận chuyển nhượng. Ông Tuấn đã yêu cầu hộ ông Văn làm thủ
tục sang tên QSDĐ cho vợ chồng ông, nhưng vợ chồng ông Văn không thực hiện.
Do vợ chồng ông Văn đã vi phạm thỏa thuận, che giấu thông tin đối với tài
12 Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2016/DSST ngày 20/9/2016 của TAND huyện Krông Năng.


sản chuyển nhượng, nên ông Tuấn và bà Loan khởi kiện u cầu Tịa án cơng nhận
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông Tuấn và vợ chồng ông Văn có
hiệu lực pháp luật.
Ơng Văn và bà Hồng khơng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông
Tuấn vì cho rằng: Việc ơng bà ký thỏa thuận sang nhượng đất là do xuất phát từ việc
vay nợ nhưng khơng trả được nên bị ơng Tuấn ép buộc.

Ơng Văn và bà Hồng có 02 con đều đã trên 15 tuổi, các con của ông Văn và
bà Hồng yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu, vì việc
chuyển nhượng QSDĐ khơng có sự đồng ý của các đồng sở hữu.
Kết quả giải quyết: Tại bản án số 17/DSST ngày 20/9/2016 đã nhận định: Lô
đất trên đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đình ơng Văn, vì vậy đây
là tài sản chung của hộ gia đình, cho nên khi định đoạt phải được các thành viên từ
đủ 15 tuổi trở lên đồng ý. Tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì
con của ơng Văn và bà Hồng đều đã trên 15 tuổi, việc ông Văn và bà Hồng thỏa
thuận chuyển nhượng tài sản chung của hộ mà khơng có sự đồng ý của các con là đã
vi phạm khoản 2 Điều 109 BLDS năm 2005, việc chuyển nhượng QSDĐ không
được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật là vi phạm về mặt hình
thức hợp đồng. Căn cứ nhận định như trên Tòa án đã tuyên bố hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Nhận xét và đánh giá kết quả giải quyết của Tòa án: Căn cứ để xác định lơ
đất có tranh chấp thuộc tài sản chung của hộ gia đình là chưa rõ ràng, chưa xác định
tại thời điểm cấp QSDĐ các con của bị đơn đã đủ 15 tuổi hay chưa. Sau khi nhận
chuyển nhượng nguyên đơn đã sử dụng đất trong một thời gian dài, việc các con của
bị đơn cho rằng không biết việc bố mẹ chuyển nhượng QSDĐ cho người khác là
chưa thỏa đáng. Mặt khác, quá trình thực hiện hợp đồng, bên chuyển nhượng đã nhận
tiền (nhận 150.000.000đ so với giá trị lô đất hai bên thỏa thuận là 190.000.000đ), bên
nhận chuyển nhượng đã nhận đất và tiến hành trồng cây trên tồn bộ diện tích đất.
Do đó, Tịa án xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên vô hiệu là chưa
phù hợp, gây ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.
3- Vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” giữa nguyên đơn


ông Nguyễn Văn Việt và bà Vũ Thị Thịnh, bị đơn là bà Huỳnh Thị Loan13.
Nội dung vụ án:
Bà Huỳnh Thị Loan và ông Trịnh Văn Vũ là vợ chồng, có tài sản là lơ đất diện
tích 7.500 m2 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, năm 2004 ông Trịnh

Văn Vũ chết, các đồng thừa kế của ông Vũ bao gồm mẹ và hai con của ông Vũ cùng
với bà Loan thống nhất lập biên bản thỏa thuận giao phần di sản thừa kế của ông Vũ
trong khối tài sản chung với bà Loan cho bà Loan quản lý và giao cho bà Loan làm
thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất mang tên bà Loan đối với toàn bộ diện tích đất.
Ngày 14/2/2014 bà Loan thỏa thuận chuyển nhượng tồn bộ lơ đất và tài sản gắn liền
với đất là nhà, cây trồng cho vợ chồng ông bà Nguyễn Văn Việt - Vũ Thị Thịnh với
giá 400.000.000đ. Sau khi thỏa thuận chuyển nhượng thì vợ chồng ơng Việt đã trả
trước 250.000.000đ. Số tiền còn lại sẽ trả đủ khi bà Loan làm xong thủ tục sang tên
QSDĐ cho ông Việt và bà Thịnh. Việc chuyển nhượng đất được hai bên viết giấy tay
với nhau, bà Loan có trách nhiệm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và sang tên quyền
sử dụng chậm nhất vào ngày 30/5/2014. Đến ngày 30/5/2014 thì bà Loan vẫn khơng
thực hiện việc sang tên QSDĐ cho ông Việt và bà Thịnh, nhưng đã giao lô đất cho
ông Việt và bà Thịnh canh tác, thu hoạch và hẹn sẽ làm thủ tục chuyển nhượng sau.
Ông Việt và bà Thịnh đồng ý để bà Loan cùng mẹ chồng và các con (là các đồng
thừa kế của ông Trịnh Văn Vũ ) được tiếp tục sử dụng ngôi nhà trên lơ đất cho đến
khi hồn tất thủ tục sang nhượng. Do bà Loan không thực hiện việc sang tên QSDĐ
nên vợ chồng ông Việt đã khởi kiện tại Tịa án, u cầu Tịa án cơng nhận hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật, buộc bà Loan phải tiếp tục thực hiện
hợp đồng, hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, vợ chồng ông Việt sẽ có trách
nhiệm trả đủ số tiền cịn lại cộng với tiền trượt giá. Quá trình giải quyết vụ án bà
Loan đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên các bên khơng thống nhất được
thời gian hồn tất thủ tục sang tên QSDĐ và số tiền bên nhận chuyển nhượng tiếp tục
phải thanh tốn. Cịn các đồng thừa kế thì u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu,
vì cho rằng việc bà Loan chuyển nhượng phần di sản thừa kế khơng có sự đồng ý của
các đồng thừa kế.
13 Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2017/DSST ngày 22/9/2017 của TAND huyện Krông Năng.


Kết quả giải quyết: Tại bản án số 34/DSST ngày 22/9/2017 đã nhận định:
+ Về hình thức hợp đồng: Theo quy định của Điều 127 Luật đất đai năm 2003

và khoản 2 Điều 401 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải
được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ giữa ông Việt, bà Thịnh với bà Loan chưa được công chứng hoặc chứng thực
theo quy định của pháp luật, số tiền mà vợ chồng ông Việt đã trả cho bà Loan chưa
tới 2/3 giá trị QSDĐ theo thỏa thuận. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa
ơng Việt, bà Thịnh với bà Loan đã vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng. Quá trình
giải quyết vụ án, theo u cầu của ngun đơn, Tịa án đã có quyết định buộc thực
hiện quy định về hình thức hợp đồng, nhưng các bên không thực hiện.
+ Về nội dung hợp đồng: Lơ đất có tranh chấp liên quan đến di sản thừa kế,
nhưng khi thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ không có ý kiến của các đồng thừa kế.
Mặc dù quá trình giải quyết vụ án bà Loan chấp nhận tiếp tục thực hiện hợp đồng,
nhưng các đồng thừa kế không chấp nhận. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói trên
đã vi phạm về nội dung hợp đồng tại thời điểm xác lập.
Do hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Việt, bà Thịnh với bà Loan đã
vi phạm cả về hình thức và nội dung, nên mặc dù các bên đều có nguyện vọng tiếp
tục thực hiện hợp đồng, nhưng không tự thỏa thuận được phương án thanh toán tiền
và thời hạn làm thủ tục sang tên QSD đất, đồng thời các đồng sở hữu khơng chấp
nhận việc chuyển nhượng, nên Tịa án đã tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết
hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Nhận xét và kiến nghị:
Trong cả ba vụ án nêu trên mặc dù các ngun đơn đều có u cầu cơng nhận
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật, nhưng Tịa án đều tuyên bố
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là vô hiệu, với lý do việc chuyển nhượng không
được sự đồng ý và tham gia giao dịch của các đồng sở hữu. Tuy nhiên, qua các tình
tiết liên quan đến các vụ án đều có căn cứ xác định rằng: Các nguyên đơn sau khi
nhận chuyển nhượng đều đã sử dụng đất ổn định trong một thời gian dài, liên tục và
công khai, nhưng các đồng sở hữu khơng thể hiện có ý kiến phản đối; mặc dù, các
đồng sở hữu có đủ điều kiện biết việc chuyển nhượng (ở ngay phần đất bên cạnh như

vụ án 1, ở cùng với gia đình như vụ án 2, có mối quan hệ gia đình như vụ án 3). Mặt
khác, quá trình thực hiện hợp đồng, bên chuyển nhượng đã nhận tiền, bên nhận
chuyển nhượng đã nhận và sử dụng đất. Vì vậy, việc các đồng sở hữu quyền sử dụng
đất yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu với lý do không biết
việc chuyển nhượng QSDĐ là không thỏa đáng, không đảm bảo quyền lợi cho bên
nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Việc Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong ba trường hợp nêu trên đã ảnh
hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Do đó, tác giả kiến nghị Hội
đồng Thẩm phán TANDTC cần có Nghị quyết hướng dẫn các quy định của pháp luật
về chuyển nhượng QSDĐ theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
đối với trường hợp QSDĐ là tài sản chung, mà chỉ có một hoặc một số thành viên
đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đó cho người khác, những người cịn
lại khơng ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã
nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, những người không ký tên trong hợp đồng biết hoặc
có đủ điều kiện để biết và khơng có ý kiến phản đối trong suốt quá trình bên nhận
chuyển nhượng sử dụng đất cơng khai, liên tục. Việc hồn thiện pháp luật theo
hướng đề nghị phù hợp với nội dung của Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/201614.
1.2.

Vấn đề xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu
Theo quy định tại Điều 137 BLDS năm 2005 và Điều 131 BLDS năm 2013,
thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu sẽ không làm phát sinh, không ràng
buộc hiệu lực giữa các bên; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu sẽ khơng có giá
trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết, cho dù hợp đồng đã được thực hiện trên thực tế
hay chưa. Khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vơ hiệu thì các bên phải khơi phục
lại tình trạng ban đầu, hồn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu khơng hồn trả
được bằng hiện vật thì hồn trả bằng tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
hoặc pháp luật có quy định khác. Bên ngay tình được hưởng hoa lợi, lợi tức, không

14 Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 Được HĐTP TANDTC thông qua ngày 06 tháng 4 năm
2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân
dân Tối cao.


phải hồn trả. Bên có lỗi dẫn tới hợp đồng vơ hiệu nếu gây thiệt hại thì phải có trách
nhiệm bồi thường.
Hiện nay, vấn đề xác định lỗi và thiệt hại của hợp đồng dân sự vơ hiệu nói
chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa được hướng dẫn cụ thể, nhưng căn
cứ theo quy định tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và Nghị
quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối
cao, hướng dẫn việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp dân sự, hơn
nhân và gia đình thì việc xác định lỗi của các bên và cách tính thiệt hại trong việc
giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác định như sau:
- Về xác định lỗi của các bên: Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
vô hiệu, thì về nguyên tắc chung khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vơ hiệu, Tịa
án buộc bên nhận chuyển nhượng trả lại đất cho bên chuyển nhượng; bên chuyển
nhượng nhận lại đất và trả lại những gì đã nhận cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4 Điều 131 BLDS năm 2015 thì bên có lỗi làm
cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường
thiệt hại cho bên kia. Do đó, để có căn cứ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu,
việc xác định lỗi của một hoặc các bên như sau: Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó
có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng
QSDĐ hoặc việc chuyển nhượng QSDĐ là hợp pháp.
Bên chuyển nhượng bị coi là có lỗi khi: Bên chuyển nhượng do vô ý hay cố ý
bằng các hành vi hoặc thủ đoạn gian dối làm cho bên nhận chuyển nhượng tin tưởng
là bên chuyển nhượng có QSDĐ hợp pháp như cung cấp các giấy tờ, tài liệu có xác
nhận của chính quyền, hoặc có các nhân chứng xác nhận... và cam đoan, khẳng định
QSDĐ là của mình hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để

cho bên nhận chuyển nhượng tin và giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đó.
Bên nhận chuyển nhượng bị coi là có lỗi khi: Bên nhận chuyển nhượng do vơ
ý hay cố ý có hành vi hoặc thủ đoạn gian dối làm cho bên chuyển nhượng tưởng
nhầm là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên
nhận chuyển nhượng nên đã giao kết hoặc giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.


Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu do lỗi của hai
bên, thì Tịa án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi
thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.
- Về xác định thiệt hại: Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu
thì Tịa án cần xác định thiệt hại gồm:
Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khơi phục lại tình trạng ban
đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm thối hóa đất; khoản tiền
mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư tạo ra giá trị cơng trình, tài sản, cây lâu năm...
trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khơng có đặt cọc thì
thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên
thỏa thuận với giá trị QSDĐ theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc
các thiệt hại khác, nếu có.
Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Tịa án phải tiến hành định giá giá trị
QSDĐ và xác định thiệt hại về đất như sau:
Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị QSDĐ và giá trị thiệt hại,
thì Tịa án u cầu cơ quan chun mơn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội
đồng định giá. Giá trị QSDĐ được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại
địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ
thẩm.
Trong trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh có quy định giá trị QSDĐ cụ thể phù
hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung
tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Tịa án

có thể căn cứ vào giá do UBND tỉnh quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm
giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập
hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá QSDĐ do
UBND quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản
niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu tương
ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có u cầu định giá lại, thì