Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THỊ LINH PHƯỢNG
••

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
••••

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THỊ LINH PHƯỢNG

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
••••

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN TIẾN

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020


3

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính
theo quy định của Trường đại học Kinh tế - Luật. Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này
đề nghị Trường đại học Kinh tế - Luật xem xét để tơi có thể bảo vệ Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ

NGUYỄN THỊ LINH PHƯỢNG


4

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

TỪ, CỤM TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT
7
••

TỪ, CỤM TỪ
VIẾT TẮT

1

BA

Bản án

2

BLDS

Bộ luật Dân sự năm 2015

3

CHV

Chấp hành viên

4

LĐĐ

Luật Đất đai năm 2013

5

LĐG

Luật Đấu giá năm 2016

6

LTHADS

Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm
2014
Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính

7

NĐ 62

phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật thi hành án dân sự

8

QĐ

9

QĐTHA

1
0
1
1
1
2

1
3

QSDĐ
THA
THADS
TPL

Quyết định
Quyết định thi hành án
Quyền sử dụng đất
Thi hành án
Thi hành án dân sự
Thừa phát lại
MỤC LỤC


5

1.1.
Căn cứ để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi
hành án


6

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

7

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, hội nhập và phát triển. Với chủ
trương phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, theo định hướng xã hội chủ
nghĩa là động lực thúc đẩy kinh tế theo xu hướng hội nhập kinh tế thế giới, tạo điều
kiện cho các loại hình doanh nghiệp hình thành phát triển. Nhằm tạo nhiều cơ hội
cho các doanh nghiệp và cá nhân phát triển trong điều kiện nền kinh tế thị trường nên
thị trường tài chính đã mở ra nhiều cơ chế cho vay thơng thống hơn. Trong đó, hoạt
động vay vốn ngân hàng có thế chấp bằng tài sản đã và đang diễn ra ngày càng sơi
động, trở nên quan trọng, đóng vai trò là đòn bẩy cho sự phát triển của các doanh
nghiệp, cá nhân trong bối cảnh cạnh tranh mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường. Theo
đó, pháp luật về THADS trong xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng đóng vai trị quan
trọng trong việc bảo đảm hiệu lực các phán quyết dân sự về tài sản của tịa án.
Là tài sản có giá trị tài sản lớn, ổn định, nên QSDĐ là một trong các tài sản
được ngân hàng ưu tiên để đảm bảo cho hợp đồng vay bằng việc thế chấp. Thông
thường chỉ khi khách hàng khơng có tài sản là QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự thì ngân hàng mới áp dụng biện pháp xử lý các tài sản khác.
Tuy có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay việc xử lý tài sản thế chấp
là QSDĐ vẫn còn bất cập khi mà tỷ lệ THA liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ tại các ngân hàng đạt kết quả thấp. Nguyên nhân của tình trạng này là quy
định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự vẫn còn bất cập, hạn chế. Cụ thể:
Thứ nhất, bất cập về phương thức bảo quản tài sản thi hành án là quyền sử
dụng đất;
Thứ hai, bất cập về định giá tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất trong hoạt
động xử lý tài sản thế chấp;

Thứ ba, bất cập về giao tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất cho người trúng
đấu giá;


8

Thứ tư, bất cập về công tác phối hợp trong việc xử lý các tranh chấp liên quan
đến hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất trong quá trình thi hành
án;
Thứ năm, bất cập về thanh toán tiền thi hành án từ việc đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất;
Thứ sáu, bất cập về thứ tự xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
hợp đồng thế chấp tài sản.
Từ các bất cập nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa học các
quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để hoàn thiện pháp luật và
thực hiện hiệu quả về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự là vấn đề có tính cấp thiết. Đó là lý do tác giả chọn đề tài “Xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự” làm đề tài luận văn thạc sĩ
của mình. Với mong muốn góp phần hồn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật
hiện hành về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và nhằm nâng cao hiệu quả của
quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong quá trình tổ chức THA, cơng trình chỉ
ra những hạn chế, bất cập và trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp khắc phục, hạn chế
những bất cập nêu trên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm
hoàn thiện hệ thống pháp luật trên mọi lĩnh vực, trong đó có Luật THADS nhằm thiết
lập những nguyên tắc cơ bản về tổ chức và hoạt động của cơ quan THADS. Luật
THADS 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 ra đời đã khắc phục được những hạn chế,
bất cập của pháp luật trước đó nhưng thực tiễn thi hành vẫn còn những bất cập, hạn
chế mà các văn bản dưới luật phải bổ sung, hoàn thiện.

Đề cập về pháp luật THA trong xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong thi hành
án dân sự, các nhà nghiên cứu đã có những cơng trình liên quan như sau:
- Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo
quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Hà Nội, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự


9

thật. Đây là cơng trình mang tính lý luận và chứa đựng những vấn đề về tài sản thế
chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của BLDS năm 2015. Tuy nhiên, là cơng
trình có tính lý luận nên chưa phản ánh được thực tiễn về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trong THADS.
- Ngô Minh Thuận, (2013), “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để
thu hồi nợ thông qua thi hành án”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật thành
phố Hồ Chí Minh. Trong cơng trình này, tác giả đã làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
cơ bản về xử lý tài sản thế chấp, pháp luật xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu
hồi nợ thông qua THA. Luận văn đã khái quát được các phương thức xử lý tài sản
thế chấp ngân hàng, quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam, pháp luật của một
số nước trên thế giới trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu hồi nợ
thơng qua THA; phân tích, đánh giá thực tiễn pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
ngân hàng để thu hồi nợ thơng THA. Trên cơ sở đó đưa ra một số định hướng có tính
ngun tắc, đồng thời đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt
Nam về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông qua THA. Tuy nhiên,
luận văn chỉ chỉ rõ những khó khăn, vướng mắc, cũng như những hạn chế, bất cập
của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp ngân hàng để thu hồi nợ thông qua thi hành án
chứ chưa đề cập các phương thức xử lý tài sản khác để THA.
- Lê Anh Tuấn (2013), “Một số vấn đề về cưỡng chế kê biên, bán đấu giá
quyền sử dụng đất để thi hành án”, Dân chủ và pháp luật, (số 9), tr. 44-52. Tác giả đã
nêu lên những khó khăn, phức tạp trong việc kê biên đối với đối tượng tài sản là
QSDĐ, qua đó đã phân tích những khó khăn, bất cập trong áp dụng pháp luật về

THA cũng như pháp luật về dân sự, về đất đai để xác định chính xác QSDĐ nào
được kê biên, QSDĐ nào khơng được kê biên; khó khăn trong kê biên quyền thuê
đất, quyền cho thuê lại đất; vướng mắc trong kê biên nhà ở gắn liền với QSDĐ. Tác
giả cũng đã đưa ra một số kiến nghị định hướng chung để sửa đổi, bổ sung pháp luật
và một số lưu ý trong tác nghiệp.
-

Nguyễn Văn Hiệp “Hoàn thiện pháp luật về thi hành án dân sự Việt Nam”,
Luận văn thạc sỹ luật học, năm 2003. Trong đề tài này, tác giả đã đánh giá


10

toàn bộ hệ thống pháp luật THADS hiện hành (pháp lệnh Thi hành án dân sự
năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành). Tổ chức và hoạt động của cơ
quan THADS, cơ quan quản lý cơ quan THADS từ trung ương đến địa
phương. Tác giả có làm sáng tỏ cơ sở lý luận về THADS như đối tượng, phạm
vi, nguyên tắc, trình tự thủ tục THADS. Trong trình tự thủ tục THADS, tác
giả đã tóm tắt và đánh giá sơ bộ về các thủ tục THADS, tác giả khơng đi sâu
vào phân tích từng thủ tục THADS.
-

Nguyễn Thị Nhàn và Trần Thị Lành, “Quy định của pháp luật Việt Nam về xử
lý tài sản bảo đảm trong thi hành án dân sự và thực tiễn thi hành”, Dân chủ và
pháp luật, số 10 (295)-2016, tr.47-52. Tác giả bài viết phân tích quy định của
pháp luật thi hành án dân sự về xử lý tài sản bảo đảm và thực tiễn tổ chức kê
biên, xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án. Trong đó, tác giả luận văn chú ý
khai thác những nguyên nhân mà công tác thi hành án gặp khó khăn trong
thực tiễn khi quy định của pháp luật về tín dụng, ngân hàng chưa đồng bộ với
pháp luật thi hành án.

-

Lương Thanh Tùng, “Ưu tiên thanh toán trong thi hành án dân sự chỉ được
thực hiện khi đủ điều kiện”, Dân chủ và pháp luật, số 12 (273)-2014, tr.52-55.
Tác giả phân tích một vụ việc cụ thể để thấy rõ tầm quan trọng cũng như
vướng mắc mà chấp hành viên và cơ quan thi hành án dân sự gặp phải trong
thi hành án có liên quan đến vấn đề ưu tiên thanh toán khi có nhiều tranh chấp
mà người phải thi hành án cho nhiều người được thi hành án với nhiều quan
điểm giải quyết khác nhau, gây ảnh hưởng quyền lợi của người được thi hành
án. Nội dung bài viết, được tác giả luận văn nghiên cứu trong trường hợp
người phải thi hành án thỏa thuận thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi
hành án trong trường hợp phải thi hành án cho nhiều người được thi hành án.
Xét trong mối quan hệ với các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài

luận văn thì các cơng trình khoa học nêu trên mới chỉ đề cập đến những vấn đề về xử
lý tài sản thế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng
ký giao dịch thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo các phương thức


11

quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm. Trên cơ sở những ý tưởng gợi mở từ
các công trình nêu trên, luận văn được xem như là một cơng trình nghiên cứu độc lập
và có tính hệ thống về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo quy định của pháp luật
THADS hiện hành.
3. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ cơ sở pháp lý, thực trạng
của các quy định pháp luật và thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong

THADS. Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp hồn thiện quy định của pháp luật nói
chung và pháp luật về THADS nói riêng để nâng cao hiệu quả áp dụng của các quy
định này trong thời gian tới.
3.2. Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Luận văn tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và
thực tiễn áp dụng về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS.
3.3. Phạm vi nghiên cứu
Từ đối tượng nghiên cứu trên dẫn tới phạm vi nghiên cứu luận văn chỉ đề cập
tới việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ với bên nhận thế chấp là ngân hàng trong
THADS dựa trên thực tiễn áp dụng pháp luật trong những năm gần đây.
4. Các phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và
pháp luật; tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; các định hướng của Nhà
nước về xây dựng nhà nước pháp quyền.
Trong cơng trình này, các phương pháp cụ thể được sử dụng như sau:
- Phương pháp phân tích được sử dụng để làm sáng tỏ cơ sở lý luận về xử lý
tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS trọng tâm là chương 1. Phương pháp này
cũng sử dụng trong chương 2 để phân tích về thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp là QSDĐ trong THADS.


12

- Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng để đánh giá thực trạng pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS, trên cơ sở đó, chỉ ra những
hạn chế, bất cập của luật nhằm làm cơ sở đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật trong
chương 2.
-

Phương pháp bình luận án được sử dụng để nhận xét những hạn chế thiếu sót

của luật cũng như những vướng mắc khó khăn trong việc THA về xử lý tài
sản thế chấp là QSDĐ trong THADS nhằm làm cơ sở kiến nghị, đề xuất trong
chương 2.

-

Phương pháp so sánh được sử dụng để đối chiếu pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ trong THADS trước đây và hiện nay nhằm chỉ ra sự tiến bộ
hoặc hạn chế của luật trong chương 1 và chương 2.

-

Phương pháp tổng hợp được để đưa ra kết luận cũng như định hướng đề xuất,
kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trong THADS.

5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Nội dung chủ yếu của luận văn là trình bày cơ sở lý luận, ưu điểm và hạn chế
của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các ngân hàng trong THADS.
Đồng thời, qua thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trong THADS, tác giả đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực
này. Do đó, luận văn có ý nghĩa sau:
-

Về mặt lý luận: Góp phần làm sáng tỏ lý luận về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trong THA, đề xuất các giải pháp hoàn thiện và áp dụng thống nhất
pháp luật đáp ứng nhu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
- Về giá tr ị thực tiễn: Từ việc đánh giá thực trạng pháp luật về xử lý tài sản

thế chấp là QSDĐ trong THADS, chỉ ra những bất cập, đề xuất các giải pháp hoàn

thiện pháp luật THADS là tài liệu trong cơng tác học tập luật THADS nói chung, xử
lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS nói riêng.


13

6. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu gồm 2 chương như sau:
Chương 1. Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS.
Chương
lý
tài sản
2. Thực
thế chấp
trạnglà
vàQSDĐ
kiếntrong
nghị hoàn
THADS.
thiện pháp luật về xử


CHƯƠNG 1.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1.

Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

trong thi hành án dân sự
1.1.1.

Khái niệm

Khái niệm tài sản.
Tài sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội mang
lại lợi ích cho con người.
Theo nghĩa triết học: Tài sản là một dạng tồn tại của vật chất có giá trị kinh tế,
phục vụ cho các nhu cầu của con người, do con người kiểm soát và khai thác. Theo
Từ điển Bách khoa: “Tài sản chỉ tất cả những gì có giá trị tiền tệ thuộc sở hữu của
một cá nhân, một đơn vị hoặc của nhà nước, có thể được dùng để trả nợ, sản xuất ra
hàng hóa hay tạo ra lợi nhuận bằng cách nào đó. Một tài sản có ba đặc tính khơng thể
thiếu: lợi nhuận kinh tế có thể xảy ra trong tương lai; do một thực thể hợp pháp kiểm
soát; thu được kết quả ngay từ hợp đồng kinh doanh hoặc giao dịch đầu tiên”1.
Dưới góc độ pháp lý, tài sản bao gồm: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản
có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”2.
Vật là bộ phận của thế giới vật chất giới hạn trong khơng gian và có khả năng
thỏa mãn nhu cầu vật chất hoặc tinh thần của con người và con người có khả năng
chiếm hữu được. Tiền là một loại tài sản đặc biệt, có đặc điểm: Khơng thể khai thác
cơng dụng từ chính tờ tiền hay đồng xu đó; thực hiện ba chức năng: thanh tốn, tích
lũy, định giá các loại tài sản khác; do nhà nước độc quyền phát hành; được xác định
số lượng thông qua mệnh giá và chủ sở hữu không được tiêu hủy. Giấy tờ có giá là
chứng nhận của tổ chức tín dụng phát hành để huy động vốn trong đó xác nhận nghĩa
1 Từ điển bách khoa Việt Nam (4), NXB Từ điển bách khoa, Hà Nội, tr.32.
2 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015


vụ trả nợ một khoản tiền trong một thời gian nhất định, điều kiện trả lãi, các điều

khoản cam kết khác giữa tổ chức tín dụng và người mua. Tài sản hình thành trong
tương lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành, tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác
lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch3.
Dựa vào các tiêu chí khác nhau tài sản có thể phân chia thành: Động sản và
bất động sản; hoa lợi và lợi tức; tài sản vơ hình và tài sản hữu hình; tài sản có đăng
ký quyền sở hữu và tài sản khơng có đăng ký quyền sở hữu; tài sản hiện có và tài sản
hình thành trong tương lai; tài sản cấm lưu thông, hạn chế lưu thông, tự do lưu thông.
Khái niệm thế chấp tài sản.
Thuật ngữ thế chấp có nguồn gốc xuất xứ từ một từ Hán - Việt, trong đó, thế
là bỏ đi, thay cho; cịn chấp là cầm giữ, bắt. Theo đó, thế chấp là sự thay thế để đảm
bảo thực hiện một nghĩa vụ. Thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có
nghĩa vụ lựa chọn để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản; giá
trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm.
Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự trong
hợp đồng dân sự. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành 4: “Thế chấp tài
sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và khơng giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp)”. Với ý nghĩa này, khi các bên giao kết hợp đồng dân sự, để đảm bảo
việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng một cách nghiêm túc thì bên có
nghĩa vụ hoặc bên thứ ba có thể dùng tài sản của mình để thế chấp cho bên còn lại,
như một “vật làm tin” rằng sẽ thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận.
Khái niệm xử lý tài sản thế chấp.
Theo Từ điển Tiếng Việt: “Xử lý là căn cứ vào lý lẽ và luật lệ mà phán xử,
khơng xét về mặt tình cảm và hồn cảnh phạm tội”5. “Xử lý tài sản thế chấp là quá
3 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015
4Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015.
5 Viện Ngôn ngữ (năm 2007), Từ điển Tiếng Việt (trang 1208), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, Hà
Nội.

trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thơng qua việc tiến hành các thủ tục định
đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận
thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do
các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định”6.
Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm
có quyền xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm: (1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo
đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. (2)
Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm
nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. (3) Trường hợp khác do các
bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.7
Theo quy định này, một mặt, điều luật đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc
định về quyền xử lý tài sản bảo đảm (nhất là trong trường hợp các bên khơng có thỏa
thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, cho phép các bên thỏa thuận trong hợp
đồng bảo đảm về các trường hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường
hợp xử lý bảo đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể. Trường hợp xử
lý tài sản bảo đảm đầu tiên là trường hợp thơng thường khi có vi phạm nghĩa vụ được
bảo đảm. Trường hợp thứ hai thường xảy ra khi ngân hàng thu hồi nợ trước hạn theo
thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho
nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, BLDS) hay trước khi tuyên bố bên có nghĩa vụ
phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật Phá sản số 2014).
Khái niệm quyền sử dụng đất.
Theo Từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...”8. Theo giáo trình Luật Đất đai:
6
Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
7Điều 299 Bộ luật dân sự 2015.
8 Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học (trang 655), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa

và Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội.


"Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”9. Mặc dù các cơng trình
nghiên cứu ở các góc độ khác nhau, song nội hàm của các khái niệm về QSDĐ có các
đặc điểm chủ yếu: (i) QSDĐ là quyền khai thác giá trị của đất đai; (ii) Chủ thể thực
hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) và (iii)
QSDĐ không phải là quyền sở hữu đất đai.
Theo LĐĐ, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ
sở hữu. Nhà nước trao QSDĐ cho cơng dân thơng qua hình thức giao đất, cho thuê
đất. Luật cũng công nhận QSDĐ đối với những người sử dụng đất ổn định và quy
định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Do đó, QSDĐ được định nghĩa như sau: QSDĐ là quyền tài sản thuộc sở hữu
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch
nhận chuyển QSDĐ. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSDĐ phải tuân thủ các
điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.10
Khái niệm thi hành án dân sự.
Hoạt động THADS là hoạt động làm cho BA, QĐ của Tòa án, quyết định của
Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh, QĐ của Trọng tài thương mại Việt Nam; BA, QĐ
dân sự của Toà án nước ngoài, QĐ của Trọng tài nước ngoài đã được Tồ án Việt
Nam cơng nhận và cho thi hành tại Việt Nam được thực thi trên thực tế, góp phần giữ
vững ổn định chính trị - xã hội, tăng cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy nhà nước.
Điều 106 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định: “Bản
án, quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ
chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh
chấp hành”11 .
9 Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92), NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
10Hồ Quang Huy (ngày 03/7/2017), Suy nghĩ về khái niệm quyền sử dụng đất của Việt Nam,

moj.gov.vn.
11Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ


Về nguyên tắc, khi BA, QĐ của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì phải được
các bên đương sự tự nguyện thi hành. Trường hợp người phải THA không tự nguyện,
cơ quan THADS cưỡng chế thi hành12.
Theo Đại Từ điển Tiếng Việt, thi hành là “thực hiện điều đã chính thức quyết
định”13. THADS là việc cơ quan, tổ chức 14 có thẩm quyền, tổ chức thi hành các BA,
QĐ có hiệu lực pháp luật nhằm bảo đảm hiệu lực của BA, QĐ, hiệu quả quản lý nhà
nước, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức và cá nhân.
Cơ quan THADS, CHV và TPL là người được Nhà nước giao trách nhiệm tổ
chức thi hành các BA, QĐ. Khi thực thi nhiệm vụ, CHV chỉ tuân theo pháp luật và
được pháp luật bảo vệ.
Từ phân tích trên, hoạt động THADS là tổng hợp các hành vi của cơ quan
THA, CHV, thực hiện các trình tự, thủ tục do luật định để đưa các QĐ trong BA, QĐ
của Tòa án hoặc QĐ khác do pháp luật quy định ra thi hành theo yêu cầu của đương
sự hoặc cơ quan THA chủ động ra QĐ thi hành nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của nhà nước, cơng dân, cơ quan, tổ chức và lợi ích công cộng.
Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân
sự.
Về nguyên tắc việc xử lý tài thế chấp dựa trên các cam kết, thỏa thuận của các
bên đương sự. Các cam kết này được các bên thể hiện trong hợp đồng thế chấp tài
sản hoặc hợp đồng tín dụng. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực
hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo sự thỏa thuận của các
bên. Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử
lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên thế chấp và các bên cùng nhận
thế chấp. Nếu các bên tham gia quan hệ thế chấp khơng có thỏa thuận hoặc khơng
nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thơng qua ngày 28 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01 tháng
01 năm 2014.

12Điều 46 LTHADS.
13Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội, tr.1559.
14Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 8.1.2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.


thỏa thuận được thì tài sản thế chấp được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Với các phân tích trên, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS là tổng
hợp các hành vi của cơ quan THADS, CHV, trong việc xem xét, giải quyết, định đoạt
tài sản thế chấp là QSDĐ theo trình tự, thủ tục do THADS quy định nhằm đảm bảo
các nghĩa vụ của người phải THA theo BA, QĐ của tòa án nhân dân và QĐ của các
chủ thể có thẩm quyền khác.
1.1.2.

Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi

hành án dân sự
Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS là phương thức cưỡng chế
THA và có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để THADS là hoạt động thi hành án
của cơ quan THADS theo quy định của luật THADS
Việc xử lý tài sản thế chấp để THADS là hoạt động do luật THADS điều
chỉnh. Mục đích của xử lý tài sản thế chấp để THADS là đảm bảo thi hành quyền,
nghĩa vụ của các đương sự và người có quyền, lợi ích liên quan trong các BA, QĐ
dân sự có hiệu lực thi hành. Khi người phải thi hành án không tự nguyện thi hành thì
cơ quan THADS định đoạt tài sản thế chấp là QSDĐ bằng cách sử dụng các quy định
của pháp luật để định đoạt quyền sử dụng của người phải thi hành án nhằm đảm bảo
quyền cho người được thi hành án.
THADS là giai đoạn tiếp theo của giai đoạn xét xử, đảm bảo cho BA, QĐ của
tòa án được thực hiện trên thực tế. Vì vậy, THADS là hoạt động của cơ quan Nhà
nước, tổ chức có thẩm quyền, được tiến hành theo thủ tục, trình tự được pháp luật

quy định nhằm thực hiện các BA, QĐ đã có hiệu lực pháp luật của tòa án và của chủ
thể khác15.
Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để THA do CHV áp dụng trong
trường hợp người phải THA không tự nguyện THA.
Trong hoạt động THADS, CHV là chủ thể được Nhà nước giao trách nhiệm
15 Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, 1999, tr.705


thi hành các BA, QĐ dân sự có hiệu lực pháp luật. Theo Điều 20 LTHADS, CHV có
quyền quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm THA, biện pháp cưỡng chế THA; lập
kế hoạch cưỡng chế THA; thu giữ tài sản THA. Tính chủ động, độc lập của CHV
được pháp luật quy định và căn cứ vào nội dung BA, QĐ; QĐTHA; tính chất, mức
độ, nghĩa vụ THA; điều kiện của người phải THA; yêu cầu bằng văn bản của đương
sự và tình hình thực tế của địa phương nhằm lựa chọn việc áp dụng phương thức xử
lý tài sản để THA thích hợp.
Sau khi hết thời hạn tự nguyện THA mà người phải THA không tự nguyện thi
hành mặc dù có điều kiện thi hành, thì CHV ra QĐ cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản
của người phải THADS. Quyết định cưỡng chế do CHV ban hành phải căn cứ vào
Khoản 1 Điều 46 của LTHADS, nội dung của BA, QĐ, QĐTHA và kết quả xác minh
điều kiện THA của người phải THA.
Do tính chất của THADS khác với THA hình sự là lấy trừng phạt, cải tạo để
áp dụng đối với người phạm tội, trong THADS, người phải THA có thời hạn tự
nguyện thực hiện nghĩa vụ. Điều kiện để CHV áp dụng biện pháp xử lý QSDĐ trước
hết là căn cứ vào thái độ tự giác THA và điều kiện tài sản hiện có của người phải
THA. Điều 46 Luật THADS quy định: “Hết thời gian quy định tại khoản 1 Điều 45
của Luật này, người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà khơng tự nguyện
thi hành án thì bị cưỡng chế”. LTHADS quy định thời gian tự nguyện cố định đối với
mọi trường hợp là 10 ngày, kể từ ngày người phải THA nhận được QĐ hoặc được
thông báo hợp lệ quyết định THA.
Hơn nữa, việc người phải THA không tự nguyện còn thể hiện khi chưa hết

thời gian tự nguyện THA nhưng người phải THA có dấu hiệu tẩu tán, hủy hoại tài sản
theo quy định tại khoản 2 Điều 45 LTHADS. Theo đó, “Trường hợp cần ngăn chặn
người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi
hành án thì Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp quy định tại
Chương IV của luật này”. Như vậy, ngay cả khi đang trong thời gian tự nguyện THA,
nếu CHV phát hiện thấy người phải THA có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc
thực hiện các biện pháp khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ phải THA, thì CHV cũng có


thể áp dụng ngay biện pháp cưỡng chế, xử lý QSDĐ để ngăn chặn hành vi nhằm trốn
tránh nghĩa vụ của người phải THA. Tuy vậy, trên thực tế, trừ trường hợp áp dụng
biện pháp khẩn cấp tạm thời, thì hầu như ít có trường hợp CHV ra QĐ kê biên, xử lý
tài sản là QSDĐ khi chưa hết thời gian tự nguyện. Thông thường, khi cần ngăn chặn
người phải THA tẩu tán tài sản là QSDĐ, CHV áp dụng biện pháp bảo đảm là tạm
dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.
Thứ ba, đối tượng bị xử lý để thi hành án là QSDĐ.
Đối tượng bị xử lý để THA các nghĩa vụ trong QSDĐ trong thi hành án dân sự
là QSDĐ. Một trong những tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trong các giao dịch và phải
đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đó là QSDĐ thế chấp. Khi tài sản thế chấp là
QSDĐ có thay đổi thì hoạt động này phải đăng ký lại. Trước khi xử lý QSDĐ thế
chấp, bên nhận thế chấp phải đăng ký thông báo xử lý tài sản thế chấp QSDĐ và
trong văn bản thông báo phải mô tả rõ QSDĐ được xử lý. Chuyển QSDĐ thế chấp
thành tiền hoặc chuyển nhượng cho chủ thể khác là những phương thức để bên nhận
thế chấp giải quyết khoản nợ khi bên vay lâm vào tình trạng phá sản hoặc vỡ nợ. Do
tính chất pháp lý đặc thù của QSDĐ nên bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi xử lý tài
sản là QSDĐ phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau:
Một, chỉ xử lý QSDĐ của người phải THA thuộc trường hợp được QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai. Người phải THA chưa được cấp giấy chứng nhận
QSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của
pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có QĐ

thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý QSDĐ đó16. Cịn lại những trường hợp sau đây
không được xử lý QSDĐ như:
-

QSDĐ đất thuộc trường hợp phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích cơng cộng;
tài sản là QSDĐ do ngân sách Nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức;

-

Đất thuộc trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng theo quy
định của pháp luật về đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất đai
16 Điều 110 LTHADS.


thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền th đất hàng năm thì người
sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; do vậy đối
với đất đai được nhà nước cho thuê đất trả tiền th đất hàng năm thì khơng
được xử lý;
- Đất chưa được cấp giấy chứng nhận và thuộc trường hợp không được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đất thuộc diện quy hoạch phải thu hồi và đã có quyết định thu hồi đất (Điều
110 Luật THADS 2014).
Hai, khi xử lý QSDĐ, nếu người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ có tài sản
gắn liền tài sản trên đất thì xử lý cả QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất. Tuy nhiên,
trong trường hợp này, theo quy định tại Điều 113 Luật THADS, cần phân biệt các
trường hợp:
-

Trường hợp tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án gắn liền với
quyền sử dụng đất đã kê biên thì Chấp hành viên xử lý tài sản cùng với quyền

sử dụng đất theo khoản 2 Điều 113 Luật THADS.

-

Trường hợp tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì
cần xác định thời điểm hình thành tài sản. Nếu tài sản đó có trước khi người
phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì việc xử lý tài sản đó
được thực hiện theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 113 Luật THADS.
Nếu tài sản đó có sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi
hành án thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo quy định tại điểm b,
Khoản 1, Điều 113 Luật THADS. Đồng thời, trong trường hợp này thì người
có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán
tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về
kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản.

1.2.

Ý nghĩa của quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

trong thi hành án dân sự
Quy định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS có các ý nghĩa sau:


Thứ nhất, là phương thức bảo vệ quyền lợi cho người được THADS.
THADS là việc tổ chức thi hành các BA, QĐ có hiệu lực pháp luật để bảo
đảm trực tiếp quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự và cá nhân, tổ chức
liên quan. Kết quả THADS có ý nghĩa quan trọng đối với người được THA mà cụ thể
là thu hồi số tiền cho vay, hạn chế rủi ro, bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
Khi người phải THA có điều kiện thi hành án nhưng vì lý do hoặc lợi ích cá
nhân nào đó khơng tự nguyện THA, trốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ

thì CHV áp dụng pháp luật để thi hành. Trong trường hợp này, CHV thực hiện biện
pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm cho việc THA, đảm bảo cho lợi ích của người được
THA. Người phải THA không thể kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ khi nghĩa vụ
đến hạn. Người được THA phải được nhận lợi ích được hưởng theo BA, QĐ của tịa
án trong thời gian sớm nhất.
Thứ hai, là hình thức củng cố kết quả xét xử của tòa án trong các BA, QĐ.
THADS là giai đoạn kiểm nghiệm thực tế những phán quyết của Tòa án, phản
ánh trung thực chất lượng và hiệu quả của hoạt động xét xử. Nếu Tòa án xét xử đúng
pháp luật, bản án, quyết định tuyên cụ thể, rõ ràng thì việc xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự sẽ thuận lợi, nhanh chóng, kịp thời và
hiệu quả hoạt động xét xử của Tòa án được củng cố.
Khi Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh hay Trọng tài thương mại đưa
ra các phán quyết về một vụ kiện thì quyền và lợi ích cũng như nghĩa vụ của các
đương sự vẫn còn là những phán quyết mang tính pháp lý. Để các phán quyết đó trở
thành hiện thực thì địi hỏi sự tự nguyện của các bên. Trong trường hợp họ không
chịu thi hành thì quyền lực nhà nước cưỡng chế họ. Đối với vụ việc mà đương sự
phải thanh toán tiền theo bản án, quyết định, có điều kiện thi hành nhưng khơng tự
nguyện thi hành thì sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế.
Vi ệc quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học sẽ tránh được tình trạng một bản án, quyết
định tuy đã có hiệu lực pháp luật nhưng lại khơng được thi hành trên thực tế. Xử lý


tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự nhằm giúp cho bản án,
quyết định đã có hiệu lực pháp luật đi vào cuộc sống, tạo điều kiện cho người được
thi hành án thu lại được các khoản bù đắp cho những thiệt hại đã xảy ra.
Nếu không quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án
dân sự thì dù được Tịa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh hay Trọng tài thương
mại bảo vệ, người được thi hành án cũng không thể nhận được những lợi ích mà
mình được nhận. Điều đó có nghĩa là các phán quyết của Tịa án, Hội đồng xử lý vụ

việc cạnh tranh hay Trọng tài thương mại khơng có ý nghĩa, quyền lợi của người
được thi hành án khơng được bảo vệ.
Thứ ba, góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của đương sự, người
có quyền, nghĩa vụ liên quan trong việc thi hành BA, QĐ.
Vi ệc xét xử vụ án của Tòa án mới chỉ là giai đoạn đầu của quá trình bảo vệ
quyền lợi của các đương sự. Ở giai đoạn này, Tòa án mới chỉ giải quyết nội dung vụ
án, xác định được quyền và nghĩa vụ của các đương sự trong bản án, quyết định.
Phán quyết của Tịa án có trở thành hiện thực hay không phụ thuộc vào quá trình thực
thi trong cuộc sống. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành
án dân sự sẽ hạn chế một phần quyền của người phải thi hành án, ngăn chặn hành vi
tẩu tán tài sản, thúc đẩy người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ theo bản án, quyết
định.
Hơn nữa, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để THA được coi là tổng hợp
những biện pháp mạnh được cơ quan thi hành án áp dụng để đảm bảo tính nghiêm
minh của pháp luật, răn đe, phòng ngừa những hành vi vi phạm pháp luật. Cá nhân,
cơ quan, tổ chức khi tham gia các giao dịch phải nhận thức rằng nghĩa vụ trong các
giao dịch nếu khơng thực hiện thì phải chịu sự cưỡng chế của Nhà nước và bị xử lý
theo các chế tài do pháp luật quy định.
1.3.

Căn cứ để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành

án dân sự
Theo Điều 70 LTHADS thì căn cứ để cưỡng chế thi hành án bao gồm: BA,


QĐ; QĐTHA; QĐ cưỡng chế THA, trừ trường hợp BA, QĐ đã tuyên kê biên, phong
tỏa tài sản, tài khoản và trường hợp thi hành QĐ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm
thời của tòa án.
Từ quy định trên, để xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thì phải đảm bảo các điều

kiện như sau:
Thứ nhất, phải có BA, QĐ đã có hiệu lực pháp luật của tịa án nhân dân hoặc
quyết định đã có giá trị thi hành của các tổ chức có thẩm quyền.
BA, QĐ của tịa án là một trong những căn cứ bắt buộc, không thể thiếu để
thực hiện biện pháp kê biên tài sản nói chung và kê biên tài sản thế chấp thu hồi nợ
ngân hàng, nói riêng. CHV phải dựa trên cơ sở BA, QĐ của tòa án để ban hành QĐ
và áp dụng biện pháp cưỡng chế. Không phải mọi BA, QĐ của tòa án đều được đưa
ra thi hành và áp dụng biện pháp cưỡng chế, mà chỉ những BA, QĐ của tịa án có
hiệu lực pháp luật mới được đưa ra tổ chức thi hành và làm căn cứ để cưỡng chế, trừ
quy định khác17. BA, QĐ có hiệu lực pháp luật là BA, QĐ bắt buộc thực hiện đối với
cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan.
Thứ hai, cơ quan THA đã ban hành QĐTHA.
QĐTHA là căn cứ quan trọng và cần thiết nhất trong hồ sơ THA. Đây là căn
cứ để CHV lập hồ sơ THA, cũng như tổ chức kê biên THA. Toàn bộ những nội dung
mà CHV phải tổ chức thi hành đều được thể hiện trong QĐTHA. CHA chỉ được tổ
chức THA từ khi có QĐTHA do thủ trưởng cơ quan ban hành và phân công cho CHV
thực hiện.
Theo Điều 36 LTHADS, thủ trưởng cơ quan THADS ra QĐTHA trong các
trường hợp:
-

Khi có yêu cầu THA.

-

Chủ động ra QĐTHA và phân công CHA tổ chức thi hành đối với phần BA,
QĐ: a) Hình phạt tiền, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, án phí, lệ phí tịa
án; b) Trả lại tiền, tài sản cho đương sự; c) Tịch thu sung quỹ nhà nước, tịch
17 Điều 2 LTHADS và Điều 103 LTHADS.