Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các ngân hàng thương mại (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGÔ THỊ NA

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH NĂM – 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

Ngô Thị Na

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ VŨ NAM

TP. HỒ CHÍ MINH– 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại
các Ngân hàng thương mại” được tơi trình bày tại Luận văn này là kết quả của quá
trình nghiên cứu của bản thân tơi dưới sự hướng dẫn của Phó Giáo sư Tiến sĩ Lê Vũ
Nam. Mọi ý kiến, khái niệm có ý nghĩa khoa học và mọi tham khảo khác không
phải của riêng tơi đều được tơi trích dẫn. Kết quả nêu trong Luận văn này là trung
thực và chính xác.
Tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về cam đoan này.
Tác giả

Ngô Thị Na


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Từ viết tắt

Từ được viết tắt

1

BLDS 2015

Bộ luật Dân sự 2015

2

BLDS 2005

Bộ luật Dân sự 2005

3

LHNGĐ 2014

4

LĐĐ 2003

Luật Đất đai 2003

5

LĐĐ 2013

Luật Đất đai 2013

6

Thông tư 09

7

NĐ 102
Văn bản số 01

Luật Hôn nhân và Gia đình 2014

Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT

Nghị định 102/2017/NĐ-CP
Văn bản 01/2017/GĐ-TANDTC giải đáp vấn đề nghiệp
vụ do Tòa án Nhân dân tối cao ban hành

8

NHTM

Ngân hàng Thương mại

9

TANDTC

Tòa án Nhân dân tối cao

10

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

11

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất

12

UBND

Ủy ban Nhân dân


MỤC LỤC
Lời cam đoan
Danh mục các từ viết tắt
Mục lục
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chương 1: LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH .................................................... 7
1.1 Khái quát về hộ gia đình sử dụng đất ................................................................ 7
1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất ............................................................ 7
1.1.2 Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất ...................................................... 9
1.2 Khái quát về quyền sử dụng đất của hộ gia đình ............................................. 11
1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất .................................................................. 11
1.2.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất ............................................................. 12
1.2.3 Xác lập và chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình ........................ 14
1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ................................................... 16
1.3.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất ................................................... 16
1.3.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất .............................................. 18
1.3.3 Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ....... 18
1.3.4 Ý nghĩa của việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ................ 21
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI & KIẾN
NGHỊ HOÀN THIỆN............................................................................................. 25
2.1 Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ................................... 25

2.1.1 Thực trạng về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình .... 25
2.1.2. Kiến nghị hồn thiện............................................................................... 41
2.2 Trình tự thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các Ngân hàng thương
mại ......................................................................................................................... 43
2.2.1 Thực trạng về trình tự thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại
Ngân hàng thương mại ....................................................................................... 43
2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện................................................................................ 63
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tại Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu, quản lý và Nhà nước thực hiện vai trò quản lý đất đai của mình thơng
qua hình thức cho th đất, giao đất cho các chủ thể là cá nhân, tổ chức kinh tế, hộ
gia đình sử dụng, khai thác, từ đó hình thành nên một loại tài sản phái sinh là quyền
sử dụng đất (“QSDĐ”). Pháp luật hiện hành công nhận và cho phép các chủ thể sở
hữu QSDĐ nói chung và hộ gia đình sử dụng đất nói riêng được dùng QSDĐ làm
tài sản bảo đảm trong các giao dịch vay vốn tại Ngân hàng thương mại (“NHTM”).
Hiện nay, việc hộ gia đình dùng QSDĐ của mình thế chấp để vay vốn tại
NHTM ngày càng trở nên phổ biến, QSDĐ theo đó đã trở thành trung gian tài
chính, là cầu nối để các NHTM luân chuyển và cung ứng nguồn vốn, thúc đẩy kinh
tế phát triển. Tuy nhiên, thực tiễn đã chứng minh khi NHTM đưa QSDĐ của hộ gia
đình vào vận hành trong thị trường tín dụng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro vì các quy định
pháp luật liên quan đến xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất còn nhiều bất

cập so với yêu cầu từ thực tiễn, hiệu quả áp dụng pháp luật còn thấp, nhiều quy định
pháp luật mâu thuẫn với nhau và nhiều vấn đề phát sinh trong đời sống nhưng chưa
có quy phạm điều chỉnh cụ thể. Đặc biệt rủi ro lớn nhất đối với các NHTM là việc
Tòa án các cấp thường có quan điểm tuyên xử hợp đồng thế chấp QSDĐ của hộ gia
đình vơ hiệu tồn bộ với lý do khơng có đầy đủ các thành viên hộ gia đình ký trên
hợp đồng thế chấp, điều này dẫn đến hàng trăm tỷ đồng của NHTM trở thành những
khoản nợ không có tài sản bảo đảm và khơng biết đến khi nào mới có thể thu hồi
được nếu người vay vốn khơng có thiện chí hợp tác.
Trong bối cảnh hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho các bên khi tham gia giao
dịch thế chấp QSDĐ của hộ gia đình thì việc phân tích, đánh giá các quy định pháp
luật hiện hành nhằm phát hiện ra những điểm hạn chế, bất cập, đưa ra các kiến nghị
hoàn thiện nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên đã trở thành vấn đề ưu tiên
xử lý, mang tính chuyên sâu và thời sự, vì lẽ đó, tác giả đã lựa chọn đề tài luận văn


2

cho mình là “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các Ngân hàng
thương mại” để nghiên cứu với mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé nhằm hồn
thiện các quy định pháp luật có liên quan điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử
dụng đất của hộ gia đình tại NHTM.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về thế chấp QSDĐ nói chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ
gia đình nói riêng là một đề tài được nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu vì có ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế, xã hội hiện nay, vì vậy trong các năm gần đây
đã có một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài “Thế chấp quyền sử dụng
đất của Hộ gia đình tại các Ngân hàng thương mại” như:
Phùng Văn Hiếu (2012), "Thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia đình – Thực
tiễn áp dụng tại NHTMCP Quốc tế Việt Nam – Đề xuất giải pháp hoàn thiện các
quy định của pháp luật”, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia

Hà Nội. Qua việc nghiên cứu của mình, tác giả Phùng Văn Hiếu đã có những nhìn
nhận khách quan, chỉ ra những điểm hạn chế của quy định pháp luật giai đoạn năm
2012 về việc thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, tuy nhiên cơng trình nghiên cứu của
tác giả Phùng Văn Hiếu chỉ nghiên cứu hạn chế trong phạm vi hoạt động thực tiễn
của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam và các quy định pháp luật
được dẫn chiếu, sử dụng trong bài viết của tác giả hiện nay đa số đã hết hiệu lực thi
hành, do đó giá trị ứng dụng của đề tài đa phần bị giảm sút;
Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân”, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Trong q trình nghiên cứu, tác giả đã có những nhìn nhận sâu sắc dưới góc độ
pháp lý về điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục và cách thức xử lý
những tình huống phát sinh khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“GCN”) cho hộ gia đình, cá nhân, cập
nhật tình hình triển khai quy định pháp luật của các địa phương trên cả nước. Song


3

song với việc chỉ ra những bất cập, thiếu sót, tác giả đã đã đưa ra những giải pháp,
kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về cấp GCN cho cá nhân, hộ gia đình nhằm
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCN. Tuy nhiên, với mục đích cụ thể
của đề tài là nghiên cứu hệ thống quy định pháp luật về cấp GCN cho hộ gia đình,
cá nhân do đó nội dung đề tài chưa nêu ra những hạn chế của quy định pháp luật
trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, chưa phân tích sâu về những
rủi ro khi NHTM dựa trên thông tin thể hiện trên GCN để xác định chủ thể thế chấp
QSDĐ của hộ gia đình, bên cạnh đó, đề tài được thực hiện trong giai đoạn năm
2013 do đó các văn bản quy phạm pháp luật giai đoạn đó một phần đã hết hiệu lực
thi hành dẫn đến đề tài khơng cịn giá trị ứng dụng cao.
Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở

Việt Nam”, luận án tiến sĩ, Học viện chính trị Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh.
Cơng trình nghiên cứu mang tính hệ thống đối với việc thực hiện pháp luật thế chấp
QSDĐ, phân tích, làm rõ một số điểm bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp
QSDĐ.
Các cơng trình nghiên cứu nêu trên có giá trị hàm lượng khoa học nhất định,
trình bày một cách tổng thể và toàn diện về các quy định của pháp luật, các tác giả
có những nhận định cụ thể về các điểm hạn chế của pháp luật đất đai, pháp luật dân
sự, pháp luật điều chỉnh hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, qua đó đưa ra
những ý kiến đóng góp về cách thức sửa đổi các quy định chưa phù hợp của pháp
luật, đây chính là là tài liệu quý giá giúp tác giả có cái nhìn đa chiều, tổng qt đối
với việc thế chấp QSDĐ của hộ gia đình để vận dụng vào đề tài nghiên cứu của
mình.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đề tài nghiên cứu đặt ra các mục đích sau:
Thứ nhất, nghiên cứu về mặt lý luận của quy định pháp luật nhằm làm rõ
những vấn đề khoa học pháp lý liên quan đến thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại
NHTM.


4

Thứ hai, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trên thực tế thông qua quy định
pháp luật, phương án xử lý của cơ quan có thẩm quyền khi xảy ra tranh chấp, từ đó
phác họa bức tranh tổng thể về hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình.
Thứ ba, phân tích những điểm phù hợp và những điểm bất cập, hạn chế của
quy định pháp luật, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp
luật điều chỉnh hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại NHTM để có thể áp
dụng quy định pháp luật trong thực tiễn mà không gặp phải vướng mắc, bất cập và
hạn chế tối đa các rủi ro có thể phát sinh cho NHTM.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Bao gồm nhưng không giới hạn các hệ thống
quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng
ngân hàng có điều chỉnh hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình.
Phạm vi về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu cơ sở pháp lý và cơ sở thực
tiễn về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại các NHTM, không nghiên cứu về hoạt
động thế chấp QSDĐ của các tổ chức kinh tế, các cá nhân và các đối tượng sở hữu
QSDĐ khác.
Phạm vi về thời gian: Đề tài nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn khi
áp dụng trong hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình đối với những văn bản quy
phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề này đang có hiệu lực, tuy nhiên có sự đối chiếu,
so sánh với các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành trước đây mà hiện nay
đã hết hiệu lực.
Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu pháp luật hiện hành của Việt Nam
điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại các NHTM.
5. Các phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả vận dụng các phương pháp nghiên cứu
thường được sử dụng trong nghiên cứu khoa học pháp lý, cụ thể:


5

Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống nghiên cứu các tài
liệu, cơng trình nghiên cứu khoa học đã được công bố được tác giả chú trọng sử
dụng tại Chương 1 nhằm làm rõ nội dung, kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề
tài, qua đó xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.
Phương pháp phân tích, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phân tích, luận giải,
được tác giả sử dụng đa số tại Chương 2 để nêu lên thực trạng về áp dụng pháp luật
thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại NHTM, từ đó đề ra những kiến nghị nhằm hồn
thiện hệ thống pháp luật hiện hành.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ, phong phú những vấn
đề lý luận về việc áp dụng quy định pháp luật trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ của hộ
gia đình. Ngồi ra, đây là cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thống
về những vấn đề liên quan đến việc thế chấp QSDĐ của hộ gia đình sử dụng đất và
có những điểm mới sau:
Thứ nhất, cơng trình phân tích một số vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật như
khái niệm, đặc điểm về QSDĐ của hộ gia đình; Vai trị của việc thế chấp QSDĐ của
hộ gia đình cũng như sự cần thiết của việc điều chỉnh quy định pháp luật liên quan
đến thế chấp QSDĐ của hộ gia đình;
Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn thi hành và chỉ ra những bất
cập, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ
của hộ gia đình tại NHTM;
Thứ ba, đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp
QSDĐ của hộ gia đình tại NHTM.
7. Bố cục của đề tài
Ngoài các phần danh mục từ viết tắt, mục lục, phần mở đầu, phần kết luận,
danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục thì đề tài gồm 02 chương:


6

Chương 1. Lý luận về hộ gia đình sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất
của hộ gia đình
Chương 2. Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia
đình tại Ngân hàng thương mại và kiến nghị hoàn thiện.


7

Chương 1

LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
1.1 Khái quát về hộ gia đình sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Trong thực tiễn hiện nay chúng ta thường nhắc tới thuật ngữ “hộ gia đình”,
“hộ gia đình sử dụng đất”, các thuật ngữ này đã gắn bó trong đời sống gia đình, xã
hội và còn thường xuyên hiện hữu trong các văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên
hai thuật ngữ nêu trên không đồng nhất về mặt ý nghĩa với nhau và không cùng đề
cập đến một chủ thể tham gia trong các giao dịch dân sự, điều này sẽ được phân
tích, làm rõ trên cơ sở của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 (“Luật HNGĐ 2014”),
Bộ luật Dân sự 2005 (“BLDS 2005”), Bộ luật Dân sự 2015 (“BLDS 2015”), Luật
Đất đai 2013 (“LĐĐ 2013”) cụ thể:
Trước đây, thuật ngữ “hộ gia đình” đã được đề cập tại Điều 106 BLDS 2005,
theo đó: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp cơng sức
để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh
vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan
hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Theo quy định nêu trên của BLDS 2005 được
hiểu pháp luật không quy định minh thị về việc các thành viên hộ gia đình có bắt
buộc có quan hệ hơn nhân, huyết thống hay quan hệ nuôi dưỡng giữa từng thành
viên với nhau, hay chỉ cần các thành viên này có mối quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng với một hoặc một số thành viên của hộ.
Về chủ thể tham gia giao dịch dân sự của hộ gia đình đã được quy định tại
Điều 107 BLDS 2005, theo đó chủ hộ gia đình là đại diện của hộ để tham gia các
giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ và giao dịch này làm phát sinh quyền lợi,
nghĩa vụ đối với cả hộ gia đình, tuy nhiên từ quy định pháp luật này cho thấy BLDS
2005 chưa giải quyết triệt để được các trường hợp phát sinh trên thực tế khi chủ hộ


8

gia đình khơng phải là một trong những thành viên có cơng sức đóng góp, tạo lập
tài sản của hộ gia đình thì lại có quyền tham gia giao dịch dân sự và định đoạt tài
sản chung của cả hộ gia đình. BLDS 2005 đã q đề cao vai trị của chủ hộ gia đình
mà khơng suy xét đến một trong những điều kiện của thành viên hộ gia đình là phải
có tài sản chung và có cơng sức đóng góp, tạo lập nên tài sản của hộ gia đình như đã
được nêu ở trên.
Hiện nay, thuật ngữ “hộ gia đình” vẫn được sử dụng trong các văn bản quy
phạm pháp luật nhưng thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể, chi tiết như đã
nêu tại BLDS 2005, chúng ta chỉ có thể suy luận ý nghĩa của thuật ngữ này dựa trên
ý nghĩa của những thuật ngữ pháp lý mang tính tương tự. Theo quy định tại Khoản
2 Điều 3 Luật HNGĐ 2014: “Gia đình là tập hợp những người gắn bó với nhau do
hơn nhân, quan hệ huyết thống hoặc do quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các
quyền và nghĩa vụ giữa họ với nhau theo quy định của Luật này”. Đồng thời, tại
Khoản 16 Điều 3 Luật HNGĐ 2014 quy định: “Thành viên gia đình bao gồm vợ,
chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ, cha mẹ chồng; con
đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể; em cùng mẹ khác cha,
anh rể, em rể, chị dâu, em dâu của người cùng cha cùng mẹ hoặc khác cha khác
mẹ, cùng mẹ khác cha; ông bà nội, ơng bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cơ, dì, chú,
cậu, bác ruột và cháu ruột”. Từ các khái niệm nêu trên có thể hiểu “hộ gia đình” là
tập hợp những người có quan hệ huyết thống, ni dưỡng, chăm sóc và cùng cư ngụ
tại một nơi ở tập hợp thành một hộ gia đình, việc xác định thành viên hộ gia đình
khơng dựa trên yếu tố kinh tế, tài sản do cơng sức đóng góp tạo lập chung mà chỉ
dựa trên mối quan hệ tình cảm, gắn bó thân thuộc với nhau.
Theo quy định pháp luật hiện hành (Điều 101 BLDS 2015) thì chủ thể tham
gia xác lập thực hiện các giao dịch dân sự của hộ gia đình chính là các thành viên
của hộ gia đình đó hoặc là người do các thành viên của hộ ủy quyền đại diện. Đây là
một quy định mang tính phát triển và tiến bộ của BLDS 2015 so với BLDS 2005,
chính điều này đã làm rõ vai trò và trách nhiệm của các thành viên hộ gia đình khi

9

tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, BLDS 2015 khơng đặt q cao vai trị
của chủ hộ gia đình để tránh tình huống chủ hộ gia đình khơng phải là người có
cơng sức đóng góp, tạo lập tài sản của hộ gia đình nhưng lại tồn quyền đại diện để
xác lập, thực hiện giao dịch dân sự có liên quan đến tài sản của hộ.
Liên quan đến thuật ngữ “hộ gia đình sử dụng đất”, lịch sử của pháp luật đất
đai qua các giai đoạn trước vẫn chưa hình thành khái niệm này, mãi cho đến khi
LĐĐ 2013 được ban hành thì lần đầu tiên khái niệm này được đề cập, giải đáp toàn
bộ những thắc mắc về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất trước đây. Theo quy định
của LĐĐ 2013 (Khoản 29 Điều 3): “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có
quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn
nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển
quyền sử dụng đất”. Từ khái niệm nêu trên được hiểu hộ gia đình sử dụng đất theo
quy định của LĐĐ 2013 có hai dấu hiệu để nhận biết bao gồm:
Một là, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn
nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình;
Hai là, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người được xác định
là đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng
đất.
1.1.2 Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất
Với cách lý giải khái niệm hộ gia đình sử dụng đất được quy định trong LĐĐ
2013 nêu trên, có thể thấy hộ gia đình sử dụng đất có ba đặc điểm tiêu biểu sau:
Thứ nhất, thành viên hộ gia đình phải có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống
hoặc nuôi dưỡng giữa từng cá nhân với nhau chứ không phải giữa từng cá nhân với


10

chủ hộ gia đình.1 Đặc điểm này được kế thừa và phát triển từ Luật HNGĐ 2014 và
mang một ý nghĩa chính xác trên thực tế, bởi vì một nhóm người khơng có bất kỳ
mối quan hệ hơn nhân, ni dưỡng, huyết thống nào với nhau thì khơng thể nào trở
thành hộ gia đình và nếu khơng có một trong các yếu tố trên thì tập hợp những cá
nhân đó chỉ là một nhóm người sử dụng đất. Điểm khác biệt để phân biệt giữa hộ
gia đình sử dụng đất với nhóm cá nhân sử dụng đất là nhóm cá nhân sử dụng đất
bao gồm cả những cá nhân không có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni duỡng
với nhau, tên của từng cá nhân được ghi trên GCN và mỗi người đều được cấp một
GCN (nếu có yêu cầu) hoặc được cấp một GCN chung nhưng mô tả đầy đủ thơng
tin về những cá nhân có quyền sở hữu QSDĐ (Khoản 3 Điều 5 Thông tư số
23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 (“Thơng tư 23”)). Đối với hộ gia đình sử
dụng đất thì thành viên chỉ bảo gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng với nhau và trên GCN (từ trước đến nay) không ghi tên tất cả
người có QSDĐ chung mà chỉ ghi tên chủ hộ hoặc người đại diện cho các thành
viên hộ gia đình (điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23).
Thứ hai, các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải là những người sống
chung với nhau tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ hoặc tại thời điểm chuyển nhượng QSDĐ. Đặc điểm này cũng làm thu hẹp
đối tượng xem xét là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, nếu một trong các
thành viên khơng sống chung với các thành viên khác thì cũng có cơ sở để xác định
đây khơng phải là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế để
xác định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc khi nhận
chuyển nhượng QSDĐ các thành viên có đang sống chung với nhau hay không là
một điều vô cùng nan giải và khơng phải lúc nào cũng xác định được chính xác.
Thứ ba, các thành viên hộ gia đình phải có QSDĐ chung tại thời điểm được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển
1

Tuấn Đạo Thanh (2017), Bình luận một số quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 có liên quan trực tiếp đến

hoạt động công chứng, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, tr. 77.


11

QSDĐ. Đặc điểm này tạo nên sự khác biệt giữa hộ gia đình sử dụng đất với hộ gia
đình trong mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, cho thấy để là thành
viên hộ gia đình sử dụng đất các thành viên này phải có cơng sức đóng góp, tạo lập
nên giá trị QSDĐ.
1.2 Khái quát về quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo quy định pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu, tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà
giao cho các chủ thể như tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân và các chủ thể khác
sử dụng thơng qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ trong một
thời hạn xác định hoặc không xác định. Khi thực hiện sử dụng đất, các chủ thể sử
dụng có thể chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật
(Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013), như vậy QSDĐ chứ khơng phải quyền sở hữu
đất đai mới chính là đối tượng giao dịch trên thị trường ở Việt Nam2 và QSDĐ là
một loại tài sản đặc biệt. Mặc dù QSDĐ đóng một vai trị quan trọng trên thị trường
nhưng hiện nay đa số các giao dịch liên quan đến QSDĐ đều được thực hiện theo
xu hướng cẩn trọng, dè chừng, chính vì vậy chúng ta cần làm rõ khái niệm QSDĐ
để có thể xây dựng và hồn thiện những quy định pháp luật điều chỉnh đối với
những giao dịch dân sự, thương mại có đối tượng là QSDĐ.
Theo giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa khái
niệm QSDĐ như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích
của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”.3
Tại Từ điển Luật học năm 2006 thì khái niệm QSDĐ được xây dựng: "Quyền
sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ

2

Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất bản
Hồng Đức, Hà Nội, tr. 37.
3

Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản Công an Nhân dân, Hà Nội, tr. 92.


12

chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho,...”.4
Qua tìm hiểu của mình tác giả nhận thấy khái niệm QSDĐ hiện chưa được
pháp điển hóa tại các văn bản quy phạm pháp luật, do đó để có thể hiểu chính xác ý
nghĩa của thuật ngữ QSDĐ cần phải phân tích các từ đã cấu thành nên thuật ngữ
nêu trên. QSDĐ được cấu thành từ hai nhóm từ là “quyền sử dụng” và “đất”. Về
thuật ngữ “quyền sử dụng” đã được định nghĩa tại Điều 189 BLDS 2015 là: “Quyền
sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử
dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định
của pháp luật”. Mặt khác, đất đai là một loại tài sản (Điều 53 Hiến pháp 2013), do
đó QSDĐ được hiểu chính là quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản là đất đai. Qua các phân tích nêu trên, theo quan điểm của tác giả có thể xây
dựng khái niệm QSDĐ như sau:
Quyền sử dụng đất là quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
phát sinh từ đất đai trong thời hạn sử dụng đất, tương ứng với phần diện tích và
hình thức Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng đất.
1.2.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Từ các phân tích về định nghĩa QSDĐ, chúng ta có thể nhận thấy QSDĐ có
các đặc điểm sau:

Thứ nhất, QSDĐ là loại quyền gắn bó với đất đai nên QSDĐ chỉ tồn tại khi
thửa đất gắn liền với nó tồn tại trên thực tế,5 có thể thấy QSDĐ là một quyền tài sản
phái sinh xuất phát từ đất đai, tuy nhiên QSDĐ lại là một loại quyền độc lập với
quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, do đó hệ thống pháp luật khơng thừa nhận quyền sở hữu của bất kỳ
4

Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách Khoa và Nhà xuất bản Tư
pháp, Hà Nội, tr. 95, 96.
5

Lưu Quốc Thái, “Những vấn đề pháp lý về thị trường Quyền sử dụng đất tại Việt Nam”, Nhà xuất bản Hồng
Đức, Hà Nội, tr. 39.


13

chủ thể nào khác ngoài Nhà nước. Để đáp ứng nhu cầu thực tế phát sinh của các cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trong xã hội là đều cần có nơi ở, cần có đất để sản
xuất, kinh doanh, trồng trọt, do đó Nhà nước giao cho những chủ thể trên những
quyền nhất định đối với đất đai như QSDĐ để xây dựng nhà ở, xây dựng địa điểm
kinh doanh, sử dụng đất để trồng trọt, chăn ni, nhưng khơng giao quyền sở hữu
đất đai, vì vậy được hiểu QSDĐ là độc lập và riêng biệt với quyền sở hữu đất đai và
những chủ thể được trao QSDĐ khơng có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở
hữu QSDĐ.
Thứ hai, QSDĐ không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các
quyền của người sử dụng đất bởi vì người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi
hợp pháp trên đất, được tự do sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, trao đổi
các hoa lợi, lợi tức phát sinh trong quá trình sử dụng đất với các đối tượng khác
theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, QSDĐ là quyền tài sản và đồng thời cũng là tài sản theo quy định
pháp luật hiện hành (Điều 105 BLDS 2015). Với bản chất là tài sản, vì vậy QSDĐ
có thể trị giá được bằng tiền và đóng vai trị là hàng hóa đặc biệt trong các giao dịch
dân sự, thương mại.
Thứ tư, QSDĐ là một quyền có giới hạn theo thời hạn sử dụng đất và hình
thức giao đất.6
Nếu phân loại theo thời hạn sử dụng, thì QSDĐ được chia thành hai loại:
QSDĐ ổn định, lâu dài và QSDĐ có thời hạn. QSDĐ sử dụng ổn định, lâu dài là
loại đất mà Nhà nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có
quyền sử dụng đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. QSDĐ có
thời hạn là đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ được
QSDĐ trong thời hạn.

6

Châu Thị Vân (2016), “Bàn về khái niệm quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, truy cập ngày
04/7/2018,
từ
cơ
sở
dữ
liệu:
/>

14

QSDĐ bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Hiện nay,
QSDĐ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất khơng thu
tiền sử dụng, khác với QSDĐ của người sử dụng đất được Nhà nước trao QSDĐ
theo hình thức giao đất có thu tiền. QSDĐ của người sử dụng đất theo hình thức

th đất trả tiền một lần có những đặc quyền khác biệt so với QSDĐ thuê trả tiền
hàng năm và khác với QSDĐ của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu
tiền.
1.2.3 Xác lập và chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.3.1 Xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc xác lập QSDĐ của hộ
gia đình được thực thực hiện thơng qua các hình thức dưới đây :
Thứ nhất, hộ gia đình có QSDĐ thơng qua hình thức Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất (Điều 54 LĐĐ 2013), tuy nhiên hộ gia đình phải đáp
ứng được điều kiện là hộ gia đình trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối và hạn mức giao đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, đơn
vị hành chính nơi hộ gia đình được giao đất.
Đối với hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất nêu trên hiện đã bộc lộ
những điểm hạn chế của quy định pháp luật khi pháp luật đất đai chỉ mới xây dựng
khái niệm hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp (Khoản 30 Điều 3 LĐĐ 2013)
và hướng dẫn các căn cứ để xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp
(Khoản 3 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 (“Thông tư số
33”), nhưng hiện nay quy định pháp luật vẫn chưa có khái niệm như thế nào là: Hộ
gia đình trực tiếp sản xuất lâm nghiệp; Hộ gia đình trực tiếp ni trồng thủy sản; Hộ
gia đình trực tiếp làm muối, vì vậy rất khó xác định các hộ gia đình nào đủ điều
kiện để được giao đất không thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình này hoạt động
trong lĩnh vực sản xuất lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản.


15

Thứ hai, hộ gia đình xác lập QSDĐ của mình khi được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất để ở (Điều 55 Luật ĐĐ 2013).
Thứ ba, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê
đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với mục đích: Sản xuất nơng nghiệp, lâm

nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất với mục đích thương mại, dịch
vụ; sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản; Sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Sử dụng đất làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Xây dựng cơng trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh (Điều 56 Luật ĐĐ 2013).
Thứ tư, hộ gia đình tạo lập QSDĐ bằng hình thức nhận chuyển nhượng
QSDĐ từ cá nhân, tổ chức, hộ gia đình khác hoặc nhận tặng, cho, thừa kế QSDĐ từ
những đối tượng được công nhận QSDĐ khác.
1.2.3.2 Chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Khi hộ gia đình đang có QSDĐ nhưng phát sinh một số trường hợp được nêu
dưới đây thì QSDĐ của hộ gia đình chấm dứt, cụ thể:
Một là, khi hộ gia đình thống nhất chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi
QSDĐ của mình cho các đối tượng khác theo các điều kiện, trình tự, thủ tục theo
quy định của pháp luật đất đai.
Hai là, QSDĐ của hộ gia đình chấm dứt khi Nhà nước quyết định thu hồi đất
vì một trong các lý do sau: (i) Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh, phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng; (ii) Thu hồi đất do việc sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai; (iii) Thu hồi đất do QSDĐ chấm dứt theo pháp
luật, do hộ gia đình tự nguyện trả lại đất hoặc khu vực đất đai do hộ gia đình đang
sử dụng có nguy cơ đe dọa tính mạng con người trong quá trình sinh sống, khai thác
QSDĐ (khoản 1 Điều 16 Luật ĐĐ 2013);
Ba là, QSDĐ của hộ gia đình chấm dứt khi Nhà nước quyết định trưng dụng
đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc


16

trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phịng, chống thiên tai (khoản 2
Điều 16 Luật ĐĐ 2013);
Bốn là, QSDĐ của hộ gia đình chấm dứt khi QSDĐ xuất phát từ việc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất tuy nhiên khi hết thời gian sử dụng đất thì không

tiếp tục được Nhà nước gia hạn thời gian sử dụng (điểm d khoản 1 Điều 65 Luật
ĐĐ 2013).
1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.3.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
Như các phân tích đã nêu ở phần trước, tại Việt Nam QSDĐ là một quyền tài
sản đặc biệt gắn liền với đất đai và là quyền của người sử dụng đất được pháp luật
ghi nhận. Ngồi quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh trên
đất người sử dụng đất có thể dùng QSDĐ để thực hiện các giao dịch chuyển
nhượng, tặng, cho, đặc biệt có thể sử dụng QSDĐ để thế chấp tại các NHTM nhằm
bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của bên thứ ba khác phát sinh
tại NHTM.
Xét các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự thì hiện nay
khơng có bất kỳ khái niệm nào để mơ tả về việc thế chấp QSDĐ, để hiểu đúng về
thuật ngữ “thế chấp QSDĐ” chúng ta một lần nữa phải xem xét về khái niệm này
“thế chấp tài sản” để suy luận về khái niệm “thế chấp QSDĐ” vì như đã phân tích ở
các phần trước QSDĐ chính là một loại tài sản.
Trước đây, tại Điều 342 BLDS 2005 đã xây dựng khái niệm về thế chấp tài
sản, theo đó “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản
đó cho bên nhận thế chấp”.
Theo quy định pháp luật hiện hành (Điều 317 BLDS 2015) đã điều chỉnh
khái niệm thế chấp tài sản, cụ thể: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là


17

bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
và khơng giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Sau khi tìm hiểu và phân tích ý nghĩa của hai khái niệm nêu trên có thể thấy
BLDS 2015 đã có sự điều chỉnh cách sử dụng từ làm cho nghĩa của thuật ngữ “thế

chấp tài sản” theo BLDS 2015 trở nên chính xác thơng qua việc dùng từ “giao”
thay cho từ “chuyển giao”, cụ thể: Từ “giao” trong khái niệm thế chấp tài sản của
BLDS 2015 sử dụng mang ý nghĩa là sự cầm, nắm, chiếm hữu, sử dụng tài sản thế
chấp, do đó được hiểu khi thế chấp tài sản bên thế chấp sẽ không phải giao tài sản
đó cho bên nhận thế chấp nắm giữ, chiếm hữu, sử dụng. Riêng đối với từ “chuyển
giao” trong khái niệm thế chấp tài sản của BLDS 2005 được hiểu: Khi thế chấp tài
sản, bên thế chấp không phải thực hiện chuyển quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp
(khi nghĩa vụ chưa đến hạn hoặc bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ của
mình)7, nhưng khơng loại trừ việc phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp
quản lý, nắm giữ.
Từ khái niệm thế chấp tài sản được nêu trên, chúng ta có thể tiếp thu và phát
triển để hình thành nên khái niệm “thế chấp QSDĐ”. Hiện nay một số cơng trình
nghiên cứu pháp luật của một số tác giả đã dựa trên các quy định pháp luật và quan
điểm pháp lý để đề xuất xây dựng khái niệm “thế chấp QSDĐ”, trong đó tác giả Lê
Thị Thúy Bình đã đề xuất khái niệm này như sau: “Thế chấp QSDĐ là quyền của
một chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp và đem quyền đó để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự trước chủ thể nhận thế chấp trong giao dịch dân sự, kinh tế
mà khơng chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.8
Dựa trên các quy định pháp luật về việc thế chấp tài sản và bản chất của
QSDĐ cũng là một loạt tài sản, tác giả đa phần đồng ý với khái niệm “thế chấp
QSDĐ” do tác giả Lê Thúy Bình đưa ra nêu trên, tuy nhiên như đã phân tích sự
7

Điều 195 BLDS 2005: “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở
hữu đó”.
8

Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, luận án Tiến
sĩ, Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh.

18

khác nhau của khái niệm “thế chấp tài sản” trong BLDS 2005 và BLDS 2015, để
không làm sai lệch ý nghĩa của việc thế chấp tài sản, tác giả xin điều chỉnh khái
niệm thế chấp QSDĐ của tác giả Lê Thị Thúy Bình thành:
“Thế chấp QSDĐ là quyền của một chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp
pháp và đem quyền đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trước chủ thể nhận
thế chấp trong giao dịch dân sự, kinh tế mà khơng giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp”.
1.3.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Đối với việc thế chấp QSDĐ của hộ gia đình có một số đặc điểm cơ bản:
Một là, sau khi hoàn thiện các thủ tục thế chấp QSDĐ thì hộ gia đình vẫn
được tiếp tục sử dụng đất, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ
QSDĐ (trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức phát sinh cũng là tài sản thế chấp theo thỏa
thuận giữa các bên);
Hai là, QSDĐ vẫn thuộc quyền sở hữu của các thành viên hộ gia đình mà
khơng cần phải chuyển giao cho Bên nhận thế chấp trong thời gian thế chấp;
Ba là, việc thế chấp QSDĐ phải tuân thủ quy định về hình thức, thủ tục do
pháp luật quy định thì mới có hiệu lực pháp lý (Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất
đai 2013).
1.3.3 Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Khi đề cập đến chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại
NHTM được hiểu là các bên tham gia quan hệ thế chấp, các bên có quyền và nghĩa
vụ phát sinh từ quan hệ thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên trên thực tế trong quan hệ thế
chấp QSDĐ của hộ gia đình khơng chỉ có các bên trong quan hệ thế chấp (chủ thể
sở hữu QSDĐ, chủ thể nhận thế chấp QSDĐ) mà cịn có các chủ thể khác có liên
quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quan hệ thế chấp, mỗi chủ thể đều có vị trí pháp lý
riêng biệt và tương ứng với quyền và nghĩa vụ pháp lý của mình, cụ thể như sau:

19

1.3.3.1 Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, chủ thể thế chấp (hay còn gọi là “Bên thế
chấp”) là bên cam kết với bên có quyền trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
về việc sử dụng tài sản là QSDĐ hợp pháp của mình để bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ của mình hoặc của một bên thứ ba trước Bên nhận thế chấp.
1.3.3.2 Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Bên nhận thế chấp)
Bên nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp QSDĐ là bên có quyền yêu cầu Bên
thế chấp phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng thế chấp, nếu không
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thì có thể bị cưỡng chế thực hiện.
Xét về chủ thể nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp QSDĐ giữa hộ gia đình
với NHTM thì để được pháp luật công nhận là Bên nhận thế chấp các NHTM phải
thỏa mãn được các điều kiện như: Được Ngân hàng Nhà nước (“NHNN”) cấp giấy
phép thành lập và hoạt động; Có điều lệ về tổ chức và hoạt động, có giấy phép đăng
ký hoạt động kinh doanh phù hợp; Có người đại diện có đủ năng lực và thẩm quyền
để giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp với khách hàng. Ngồi ra NHTM
cịn phải thực hiện ban hành các quy chế, quy định, quy trình thực hiện hoạt động
kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật từng thời kỳ.
1.3.3.3 Chủ thể có liên quan đến quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
Xét về chủ thể có liên quan đến quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình với
NHTM có thể bao gồm các chủ thể sau:
i. Chủ thể được bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự
Ngoài trường hợp Bên thế chấp sử dụng QSDĐ của chính mình để bảo đảm
cho chính nghĩa vụ của Bên thế chấp thì còn phát sinh trường hợp Bên thế chấp sử
dụng QSDĐ của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình khác phát sinh với NHTM, thông thường đây được gọi là quan hệ thế chấp
QSDĐ của bên thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ phát sinh của Bên được cấp tín
dụng (“Bên được bảo đảm”).