Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn đến năm 2020 trên địa bàn huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

TRẦN THỊ THU HÀ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN ĐẾN NĂM 2020 TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN BÁ LONG

Hà Nội, 2020


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.

Nếu nội dung nghiên cứu của tơi bị trùng lặp với bất kỳ cơng trình
nghien cứu đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tn thủ kết
luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2020
Người cam đoan

Trần Thị Thu Hà


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của đồng nghiệp, bạn bè và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng
và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Bá Long đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực
hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất
đai và Phát triển nơng thơn, Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi
trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức, đồng nghiệp
tại Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội đã
cung cấp số liệu cho đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn.
Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh
nghiệm cịn hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì
vậy, tơi rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cơ và đồng nghiệp để luận

văn được hồn thiện hơn.
Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2020
Học viên

Trần Thị Thu Hà


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 5
1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất ................................................. 5
1.1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất ................................... 5
1.1.2. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện . 14
1.2. Cơ sở thực tiễn về quy hoạch sử dụng đất............................................ 16
1.2.1. Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam
....................................................................................................... 16
1.2.2. Kinh nghiệm thực hiện quy hoạch sử dụng đất của một số địa
phương và bài học kinh nghiệm rút ra cho huyện Chương Mỹ ......... 18
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 24
2.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 24
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Chương Mỹ,
thành phố Hà Nội ............................................................................ 24
2.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Chương Mỹ, thành

phố Hà Nội ...................................................................................... 24
2.1.3. Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất
giai đoạn 2011-2018 ....................................................................... 24
2.1.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quy
hoạch sử dụng đất ........................................................................... 25
2.2. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 25


iv
2.2.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu ................................ 25
2.2.2. Phương pháp thống kê xử lý số liệu, so sánh và phân tích ...... 26
2.2.3. Phương pháp minh họa bằng bản đồ ...................................... 26
2.2.4. Phương pháp tiêu chí đánh giá .............................................. 27
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 28
3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ...................................................... 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................. 28
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ....................................................... 31
3.1.3. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội đến quy hoạch sử
dụng đất ........................................................................................... 39
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội
...................................................................................................................... 41
3.2.1. Đánh giá một số công tác quản lý Nhà nước về đất đai huyện
Chương Mỹ, thành phố Hà Nội ........................................................ 41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của huyện Chương Mỹ, thành
phố Hà Nội ...................................................................................... 48
3.3. Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất huyện
Chương Mỹ, thành phố Hà Nội ................................................................... 50
3.3.1. Tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu giai đoạn 2011- 2015
....................................................................................................... 50
3.3.3. Tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 .............. 60

3.3.4. Tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2018 .............. 64
3.3.5. Đánh giá kết quả đánh giá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được duyệt của đối tượng khảo sát giai đoạn 2011-2018 ................. 69
3.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện phương án quy hoạch
trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội .......................... 73
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện
Chương Mỹ, thành phố Hà Nội ................................................................... 77


v
3.4.1. Giải pháp về kinh tế và chính sách ......................................... 77
3.4.2. Giải pháp về tổ chức .............................................................. 78
3.4.3. Giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất .......... 78
3.4.4. Giải pháp quản lý, giám sát thực hiện quy hoạch ................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 82
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CP

Chính phủ

ĐC

Địa chính

GCN

Giấy chứng nhận

SMK

Sổ mục kê

ND

Nội dung

SLCL
NĐ

Số lượng chỉnh lý
Nghị định

NXB

Nhà xuất bản

TLCL

Tỷ lệ chỉnh lý

BĐ
BĐĐC
BĐ

Biến động
Bản đồ địa chính
Biến động

CHXH

Cộng hịa xã hội

CN

Chuyển nhượng

CP

Chính phủ

ĐKBĐ
GCN

Đăng ký biến động
Giấy chứng nhận

ND

Nội dung

NĐ

Nghị định

NXB

Nhà xuất bản

SLCL

Số lượng chỉnh lý


vii

Từ viết tắt
SMKTC

Nghĩa tiếng Việt
Sổ mục kê Tặng cho

CN

Chuyển nhượng

TK

Thừa kế

TC

Tặng cho

TK

Thừa kế

TT

Thơng tư

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phịng đăng ký


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Xác định số lượng phiếu điều tra………………………………...26
Bảng 3.1. Tình hình biến động dân số huyện Chương Mỹ giai đoạn 20162018 ......................................................................................................... 32
Bảng 3.2. Tổng giá trị sản xuất một số ngành chủ yếu tại huyện Chương
Mỹ giai đoạn 2017– 2019 ......................................................................... 35
Bảng 3.3. Kết quả giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất năm 2018 ................................................................................... 45

Bảng 3.4. Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết đơn thư khiếu nại, tố
cáo về đất đai ........................................................................................... 47
Bảng 3.5. Kết quả quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai ........................... 47
Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất huyện Chương Mỹ năm 2018............... 48
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện chỉ tiêu sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (20112015) huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội ............................................ 54
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện các dự án năm 2016 huyện Chương Mỹ, thành
phố Hà Nội ............................................................................................... 55
Bảng 3.9. Kết quả thực hiện chỉ tiêu sử dụng đất năm 2016 huyện Chương
Mỹ, thành phố Hà Nội .............................................................................. 56
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện chỉ tiêu sử dụng đất năm 2017 huyện Chương
Mỹ, thành phố Hà Nội .............................................................................. 61
Bảng 3.11. Kết quả thực hiện các dự án năm 2018 huyện Chương Mỹ,
thành phố Hà Nội ..................................................................................... 65
Bảng 3.12. Kết quả thực hiện chỉ tiêu sử dụng đất năm 2018 huyện Chương
Mỹ, thành phố Hà Nội .............................................................................. 66
Bảng 3.13. Đánh giá của đối tượng quản lý về quy hoạch sử dụng đất
huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội ...................................................... 70
Bảng 3.14. Đánh giá tổ chức và người dân về quy hoạch sử dụng đất huyện
Chương Mỹ, thành phố Hà Nội ................................................................ 72


ix
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢN ĐỒ
Bản đồ 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Chương Mỹ…………………………………28
Biểu đồ 3.1. Kết quả thực hiện chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất so với chỉ tiêu
quy hoạch huyện Chương Mỹ giai đoạn 2011-2015....................................... 54
Biểu đồ 3.2. Kết quả thực hiện chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất so với chỉ tiêu
kế hoạch huyện Chương Mỹ năm 2016 .......................................................... 59
Biểu đồ 3.3. Kết quả thực hiện chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất so với chỉ tiêu
kế hoạch huyện Chương Mỹ năm 2017 .......................................................... 64

Biểu đồ 3.4. Kết quả thực hiện chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất so với chỉ tiêu
kế hoạch huyện Chương Mỹ năm 2018 .......................................................... 69


1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là nguồn lực to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn xây dựng các khu dân cư, xây dựng hệ thống
kết cấu hạ tầng - kỹ thuật phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh của đất nước.
Trong thời gian vừa qua công tác quản lý và tổ chức thực hiện quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng,
Chính phủ được triển khai rộng khắp trên phạm vi cả nước và đạt được một số
kết quả nhất định. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung và công cụ
quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ,
hiệu quả, tiết kiệm đất đai, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích.
Ngày nay q trình đơ thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh, cùng với sức ép
về dân số, nhu cầu về đất ở, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội ngày càng tăng, nhiều diện tích đất nơng nghiệp đã phải chuyển sang mục
đích phi nơng nghiệp. Trước tình hình đó, một vấn đề đặt ra là phải có biện
pháp sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính tiết kiệm
hiệu quả và bền vững đáp ứng nhu cầu cho sự phát triển trong tương lai. Biện
pháp thích hợp nhất là quản lý và sử dụng đất một cách có quy hoạch, kế
hoạch. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trị và chức năng rất quan
trọng, nó tạo ra những điều kiện lãnh thổ cần thiết để tổ chức sử dụng đất có
hiệu quả cao.
Huyện Chương Mỹ nằm ở phía Tây Nam của Thủ đô Hà Nội, tiếp giáp
với quận Hà Đông, huyện Hồi Đức, Quốc Oai, Thanh Oai, Ứng Hịa, Mỹ

Đức và huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình. Huyện Chương Mỹ có diện tích tự
nhiên 237,37 km², 32 đơn vị hành chính gồm: 2 thị trấn (Chúc Sơn, Xuân Mai)


2
và 30 xã nơng thơn. Trên địa bàn huyện có các tuyến đường Quốc lộ 6, Quốc
lộ 21A đi qua là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của huyện. Trên
địa bàn huyện Chương Mỹ sẽ phát triển 01 đô thị vệ tinh Xuân Mai, 01 thị
trấn sinh thái Chúc Sơn và các xã nông thôn nằm trong hành lang xanh dọc
theo hành lang sông Đáy và sơng Tích, sẽ tác động nhất định đến định hướng
phát triển của huyện Chương Mỹ trong tương lai, tạo sự phát triển cân bằng
giữa đô thị và nông thôn, kết hợp với bảo vệ các giá trị văn hóa, cảnh quan tự
nhiên và vùng nơng nghiệp năng suất cao.
Để có căn cứ phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng, các chủ sử
dụng, chuyển mục đích sử dụng đất và phát triển kinh tế - xã hội, UBND
huyện Chương Mỹ đã tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm
2020. Sau một thời gian thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, huyện Chương Mỹ đã đạt được nhiều thành tựu trong phát triển kinh kế
xã hội. Tuy nhiên, một số nội dung của phương án quy hoạch sử dụng đất
chưa được thực hiện triệt để do nhiều nguyên nhân, dẫn đến tính khả thi của
phương án chưa cao.
Xuất phát từ những vấn đề trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu: "Đánh
giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn đến năm 2020
trên địa bàn huyện Chương Mỹ, Thành phố Hà Nội".
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng qt
Góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả và tính khả thi của phương án
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng tình hình thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội đến năm 2020.
- Phân tích nguyên nhân ảnh hưởng tới việc tổ chức thực hiện, hiệu quả,
tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Chương
Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn đến năm 2020.


3
- Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả và tính khả thi
của phương án quy hoạch sử dụng đất.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Chương Mỹ,
thành phố Hà Nội giai đoạn đến năm 2020.
- Việc tổ chức, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện
Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai đoạn đến năm 2020 theo không gian và
thời gian.
Đối tượng khảo sát: Người dân và cán bộ quản lý đất đai trong việc
thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu, đánh giá việc thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội giai
đoạn đến năm 2020.
- Phạm vi không gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành
chính huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Số liệu thống kê được thu thập từ năm 2012 - 2018.


4
1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.4.1. Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu góp phần bổ sung, hồn thiện cơ sở lý luận của công tác
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại Việt Nam, như căn cứ lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ tiêu đánh giá hiệu quả phương án quy
hoạch sử dụng đất, cơ chế giám sát thay đổi sử dụng đất của các cơ quan có
thẩm quyền và người dân.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho các nhà quản lý đất đai, các nhà
quy hoạch và các nhà quản lý môi trường tại địa phương xây dựng phương án
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp phục vụ phát triển kinh tế, xã hội
của huyện. Ngoài ra, kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo
cho các học viên, sinh viên khi nghiên cứu về lĩnh vực này.


5
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất

1.1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm chung về quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất
Theo FAO (1993) thì: “Đất đai là một tổng thể vật chất, bao gồm cả sự
kết hợp giữa địa hình và khơng gian tự nhiên của tổng thể vật chất đó”. Thống
nhất với quan điểm trên, Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Riode Janerio,
Brazil, năm 1992 đã đưa ra khái niệm về đất đai như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sơng, suối, hồ, đầm lầy,…)
các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khống sản
trong lịng đất, tập đoàn động vật và thực vật, trạng thái của sinh vật.”
Theo Luật Quy hoạch 2017 thì “Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố

không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát
triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ
xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu
phát triển bền vững cho thời kỳ xác định”. Hoạt động quy hoạch bao gồm
việc tổ chức lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, thực hiện,
đánh giá và điều chỉnh quy hoạch.
Đã có nhiều khái niệm về QHSDĐ được đưa ra tùy theo quan điểm,
góc nhìn khác nhau. Theo Trần Hữu Viên (2018) QHSDĐ là một hệ thống
các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng
đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thơng qua việc phân phối và tái phân phối
quỹ đất (cả nước hoặc trong phạm vi một đơn vị, đối tượng sử dụng đất cụ
thể), tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản


6
xuất khác gắn liền với đất nằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả sản
xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường
Theo Luật Đất đai năm 2013, khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và
kế hoạch sử dụng đất được hiểu như sau:
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo
không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng,
an ninh, bảo vệ mơi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng
đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh
tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
1.1.1.2. Bản chất của QHSDĐ
Theo Trần Hữu Viên, (2018) thì bản chất của QHSDĐ là một hiện
tượng kinh tế - xã hội đặc thù:
+ Đây là hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của
một hệ thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế, xã hội, được xử lý bằng các
phương pháp phân tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của điều kiện tự nhiên,

kinh tế, xã hội có những đặc trưng của tính phân vị giữa các cấp vùng lãnh
thổ theo quan điểm tiếp cận hệ thống để hình thành các phương án tổ chức lại
việc sử dụng đất đai theo pháp luật của Nhà nước.
+ QHSDĐ được coi là hệ thống các biện pháp định vị cụ thể của việc tổ
chức phát triển kinh tế xã hội trên một cùng lãnh thổ nhất định, cụ thể là đáp
ứng nhu cầu mặt bằng sử dụng đất hiện tại và tương lai của các ngành, các
đơn vị, các lĩnh vực cũng như nhu cầu sinh hoạt của mọi thành viên trong xã
hội một cách tiết kiệm - khoa học - hợp lý và có hiệu quả cao.
- Bản chất của QHSDĐ không nằm ở khía cạnh kỹ thuật, cũng khơng
phụ thuộc hình thức pháp lý, mà nó nằm ở bên trong việc tổ chức sử dụng đất
như một TLSX đặc biệt, coi đất như một đối tượng của các mối quan hệ xã
hội trong sản xuất. Nó coi trọng hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất.


7
- QHSDĐ là tổ hợp của 3 biện pháp:
+ Biện pháp pháp chế: Đảm bảo chế độ quản lý và sử dụng đất theo
pháp luật.
+ Biện pháp kỹ thuật: Áp dụng các hình thức tổ chức lãnh thổ hợp lý
trên cơ sở khoa học kỹ thuật.
+ Biện pháp kinh tế: Đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác
triệt để và có hiệu quả cao tiềm năng của đất, song điều đó chỉ thực hiện được
khi tiến hành đồng bộ các biện pháp pháp chế và kỹ thuật
1.1.1.3. Đặc điểm, tính chất của QHSDĐ
Theo Trần Hữu Viên (2018) QHSDĐ có các đặc điểm, tính chất sau:
- Tính đầy đủ: Mọi loại đất đều phảiđượcnghiên cứu đưa vào sử dụng
- Tính hợp lý: Phù hợp với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội,
với yêu cầu và mục đích sử dụng
- Tính khoa học: Áp dụng các thành tựu khoa học tiên tiến trong công
tác quy hoạch, trong sử dụng đất.

- Tính Hiệu quả: Đáp ứng đồng thời hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường
- Tính lịch sử - xã hội: Thúc đẩy lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất.
QHSDĐ là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội
- Tính Tổng hợp: Tổng hợp và đáp ứng toàn bộ các nhu cầu SDĐ, điều
hòa các mâu thuẫn và nhu cầu giữa các ngành, các lĩnh vực, liên quan tới tất
cả các lĩnh vực hoạt động trong khu vực
- Tính dài hạn: Đáp ứng nhu cầu, phù hợp với từng giai đoạn phát triển
kinh tế xã hội trước mắt và lâu dài trên địa bàn
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mơ: QHSDĐ đảm bảo hình thành hệ
thống sử dụng đất từ trung ương tới địa phương, từ toàn quốc tới các đơn vị
quản lý sử dụng đất phục vụ chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước,
phục vụ chiến lược phát triển của các ngành, các lĩnh vực, các vùng lãnh thổ.
- Tính chính sách: QHSDĐ tuân thủ theo pháp luật của nhà nước về
quản lý, sử dụng đất và các chính sách có liên quan.


8
- Tính khả biến: Khơng phải là cố định, bất biến mà luôn vận động,
điều chỉnh phù hợp với nhu cầu của từng giai đoạn phát triển.
1.1.1.4. Các quan điểm, nguyên tắc cơ bản của QHSDĐ
Theo Trần Hữu Viên, (2018) QHSDĐ cần dựa vào và tuân theo những
quan điểm, nguyên tắc chung sau đây:
* Chấp hành các chế độ, chính sách nhà nước về đất đai, củng cố và
hoàn thiện các đơn vị sử dụng đất
Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và biện pháp có liên quan tới
quyền sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động QHSDĐ.
Ngun tắc này khơng chỉ có ý nghĩ về mặt kinh tế mà còn mang ý nghĩ
chính trị quan trọng.
Ở Việt Nam, một trong những nhiệm vụ trung tâm trong đường lối phát
triển nông lâm nghiệp mà Đảng và chính phủ đã đặt ra là củng cố quan hệ đất

đai XHCN, bảo vệ tính bất khả xâm phạm quyền sở hữu Nhà nước về đất đai,
chấp hành triệt để quyền sở hữu đất của Nhà nước. Luật pháp Nhà nước cấm
tuyệt đối việc sử dụng không mục đích.
Đối với mỗi đơn vị, luật pháp bảo vệ quyền bất khả xâm phạm quyền
sử dụng đất và tính ổn định của mỗi đơn vị sử dụng đất.
QHSDĐ còn đóng vai trị quan trọng trong việc ngăn ngừa các hành vi
xâm phạm toàn vẹn lãnh thổ của các đơn vị sử dụng đất. Mỗi chủ sử dụng đất
chỉ có quyền sử dụng đất chứ khơng có quyền sở hữu đất.
Nhà nước cho phép các chủ sử dụng đất có quyền chung và các quyền
cụ thể: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
* Sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ thiên nhiên
- Một đặc điểm hết sức quan trọng của đất đai là có giới hạn. Vì vậy, sử
dụng đất hợp lý, tiết kiệm là một nguyên tắc bắt buộc trong QHSDĐ.


9
- Một đặc điểm khác cũng hết sức quan trọng của đất đai là nếu được sử
dụng đúng và hợp lý thì chất lượng đất được duy trì và ngày càng tốt lên và
ngược lại. Do vậy tính chất đặc biệt này của đất đòi hỏi chúng ta phải hết sức
chú ý trong việc sử dụng đất.
Một trong những vấn đề bảo vệ đất quan trọng nhất là ngăn ngừa và
dập tắt các q trình xói mịn đất do nước và gió gây ra.
+ Xói mịn do nước có tác hại rất lớn đối với sản xuất nơng nghiệp.
+ Xói mịn do gió xảy ra ở một số vùng cũng gây ra những hậu quả
khơng nhỏ.
+ Xói mịn là một q trình hoạt động tích cực. Nếu khơng có các biện
pháp chống xói mịn một cách có hệ thống thì hậu quả của nó gây ra ngày
càng lớn.

+ Khi tổ chức các biện pháp chống xói mịn cần tính đến các điều kiện
cụ thể.
- Cùng với chống xói mịn, cần phải làm tốt việc chống các q trình ơ
nhiễm đất, đặc biệt là trong thời đại ngày nay, khi nền công nghiệp và các đô
thị phát triển mạnh.
- Bảo vệ và cải tạo thảm thực vật tự nhiên cũng là một nhiệm vụ quan
trọng của QHSDĐ.
- Các hồ chứa nước cũng cần quy hoạch hợp lý và là đối tượng đối
tượng cần được bảo vệ trong QHSDĐ.
* Sử dụng tài ngun đất vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói chung
và từng ngành nói riêng, trong đó ưu tiên cho ngành nông nghiệp
- Nền kinh tế của mỗi quốc gia, mỗi đơn vị lãnh thổ đều bao gồm tổng
hợp của nhiều ngành kinh tế. Sự phát triển của bất cứ ngành nào, tùy theo ở
các mức độ khác nhau, đều địi hỏi phải có đất. Khi QHSDĐ cần phân bổ sử
dụng đất hợp lý, hiệu quả nhất cho các nhu cầu đó.
- Với các nghành phi Nơng nghiệp, thường được dự kiến trước trong


10
quy hoạch, kế hoạch phát triển dài hạn còn vị trí cụ thể thì sẽ được xác định
trong q trình QHSDĐ dưới hình thức thành lập một đơn vị sử dụng đất phi
nông nghiệp mới.
- Khi cấp đất cho nhu cầu phi nông nghiệp, hầu như bao giờ cũng làm
thay đổi cơ cấu sử dụng đất. Do đó, cần lưu ý để hoạt động sản xuất của các
đơn vị đó khơng bị hoặc ít bị ảnh hưởng nhất. Về ngun tắc những khoảnh
đất được cấp cho các nhu cầu phi nông nghiệp nên lấy từ đất không sử dụng
hoặc sử dụng kém hiệu quả trong nông nghiệp.
- Trong trường hợp nếu việc cấp đất cho nhu cầu phi nông nghiệp làm
cho cơ cấu sử dụng đất bị thay đổi nhiều, tổ chức lãnh thổ bên trong bị đảo
lộn thì phải quy hoạch lại toàn phần hoặc từng bộ phận cho đơn vị sử dụng

đất đó.
- Phải lường trước mọi hậu quả có thể xảy ra về các mặt kinh tế - xã hội
- mơi trường để từ đó quyết định phương án tối ưu. Nếu vẫn quyết định việc
cấp đất thì phải có biện pháp khắc phục hậu quả hoặc làm giảm bớt ảnh
hưởng xấu của nó.
- Về mặt kinh tế, khi đánh giá hậu quả của việc cấp đất gây ra phải tính
đến các khoản chi phí và thiệt hại sau:
+ Những chi phí đầu tư chưa sử dụng hết của chủ đất.
+ Những chi phí để di chuyển dân cư.
+ Chi phí tháo dỡ nhà cửa, cơng trình và khôi phục lại ở địa điểm mới.
+ Khối lượng sản phẩm hàng năm thu được từ mảnh đất bị lấy đi (tính
trong khoảng vài năm tới).
+ Những thiệt hại của sản xuất và phí tổn do quy hoạch lại.
Chủ sử dụng đất bị cắt mất đất có quyền địi hỏi chủ được cấp đất phải bồi
thường toàn bộ những thiệt hại nêu trên.
* Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để thực hiện những nhiệm vụ kế
hoạch của Nhà nước, của riêng ngành nông nghiệp và từng đơn vị sản xuất cụ thể


11
- Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành theo kế hoạch chung của Nhà
nước, của từng ngành và từng đơn vị sản xuất cụ thể.
- Căn cứ phương hướng, chiến lược phát triển của ngành, của vùng lãnh
thổ, của đơn vị sản xuất, QHSDĐ dự kiến định hướng sử dụng đất trong một
thời gian dài (thường là 10 năm) và xây dựng kế hoạch sử dụng đất cho
những năm trước mắt (thường là 5 năm).
- Một điều cần hết sức chú ý là do tính chất linh hoạt của nền kinh tế thị
trường, trong QHSDĐ phải đảm bảo tính linh hoạt trong cơ cấu SDĐ cụ thể.
* Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để nâng cao hiệu quả sản
xuất trên cơ sở các phương pháp quản lý kinh tế để nâng cao độ màu mỡ của

đất, nâng cao trình độ canh tác và hiệu quả sử dụng máy móc.
- Khơng thể tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất trong nông
lâm nghiệp nếu khơng tính đến q trình lao động và khơng gắn nó với q
trình sản xuất. Vì vậy, khi giải quyết mỗi nội dung của QHSDĐ phải căn cứ
vào yêu cầu tổ chức hợp lý sản xuất.
- Việc tổ chức sử dụng hợp lý đất đai phụ thuộc vào việc tổ chức sử
dụng các TLSX khác và tồn bộ q trình sản xuất nói chung. Đồng thời việc
sử dụng đất lại ảnh hưởngđến việctổ chứclao động, đến hiệu quả sử dụng các
TLSX khác. Do vậy, đất đai chỉ có thể được sử dụng đúng và hợp lý nếu gắn
nó với việc tổ chức sử dụng các TLSX khác.
- QHSDĐ trong nông lâm nghiệp phải tạo ra các điều kiện để áp dụng
các biện pháp kỹ thuật, quản lý tiên tiến và có hiệu quả.
* Khi QHSDĐ phải tính đến các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng vùng, từng đơn vị, xí nghiệp sử dụng đất.
- Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những đặc điểm riêng về
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội. Nếu khơng tính đến các điều kiện đó thì
khơng thể tổ chức sử dụng hợp lý đất đai.


12
- Các yếu tố của điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng trực tiếp đến sinh
trưởng, phát triển và năng suất, sản lượng của các cây trồng vật nuôi. Những
yếu tố chủ yếu của điều kiện tự nhiên là:
+ Đặc điểm thổ nhưỡng, địa chất.
+ Đặc điểm điều kiện địa hình.
+ Đặc điểm khí hậu thời tiết, điều kiện tiểu khí hậu.
+ Đặc điểm thảm thực vật tự nhiên.
+ Đặc điểm hệ thống thủy văn, chế độ nước trong khu vực.
- Các yếu tố của điều kiện kinh tế, xã hội cũng là những căn cứ hết sức
quan trọng trong việc QHSDĐ. Các đơn vị có cùng điều kiện tự nhiên nhưng

có điều kiện kinh tế, xã hội khác nhau thì QHSDĐ cũng sẽ khác nhau. Các
yếu tố chủ yếu của điều kiện kinh tế xã hội bao gồm:
+ Dân số, lao động và sự phân bố dân cư, trình độ dân trí.
+ Quy mơ, cơ cấu ngành sản xuất trong nền kinh tế.
+ Hệ thống tổ chức sản xuất, thị trường sản phẩm, loại hình các đơn vị
sản xuất và lưu thông phân phối, các thành phần kinh tế, cơ cấu kinh tế trong
đơn vị.
+ Trình độ khoa học cơng nghệ, trình độ chun mơn hóa sản xuất,
trang bị và năng lực máy móc, thiết bị.
+ Giá trị tài sản cố định và vốn lưu động, năng lực kinh tế và khả năng
các nguồn đầu vốn tư.
+ Cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất, đời sống (kho hàng, nhà xưởng, giao
thông, thủy lợi…).
+ Triển vọng phát triển trong tương lai về sản xuất và thị trường tiêu
thụ sản phẩm.
Để có được những thơng tin cần thiết trên cần tiến hành điều tra khảo
sát, thu thập tổng hợp xử lý phân tích số liệu. Nói chung khi QHSDĐ phải
dựa trên sự phân tích một cách tổng hợp các yếu tố của điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội của đối tượng quy hoạch.


13
1.1.1.5. Quan hệ QHSDĐ với các quy hoạch khác
Theo Trần Hữu Viên, (2018) QHSDĐ có quan hệ với các quy hoạch
khác như sau:
- Quan hệ giữa QHSDĐ với quản lý lãnh thổ đơn vị hành chính các cấp:
Về địa giới hành chính: QHSDĐ phải phù hợp và tuân thủ theo các
phạm vi địa giới hành chính các cấp (chỉ thị 364-CT ngày 6/11/1991 của Thủ
tướng chính phủ).
Quan hệ giữa QHSDĐ cấp trên, cấp dưới: QHSDĐ cấp dưới phải phục

tùng cấp trên, QHSDĐ cấp trên phải căn cứ xem xét đáp ứng nhu cầu cấp
dưới (phương pháp tiếp cận trên xuống dưới lên).
- Quan hệ giữa QHSDĐ với Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã
hội (QHTTPTKT-XH):
QHTTPTKT-XH cung cấp cơ sở khoa học cho xây dựng kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội.
QHSDĐ dựa vào định hướng phát triển KT – XH trong QHTTPTKTXH để cân đối bố trí sử dụng đất đai hợp lý cho nhu cầu của các ngành, các
lĩnh vực, thúc đẩy KT-XH phát triển. QHSDĐ có nhiệm vụ cân đối đáp ứng
tối đa, hợp lý cho các nhu cầu của các ngành, tạo điều kiện tốt nhất cho các
ngành cùng phát triển một cách hài hòa, cân đối theo định hướng phát triển
trong QHTTPTKT-XH.
- Quan hệ giữa QHSDĐ với Quy hoạch các ngành:
+ Quan hệ giữa QHSDĐ với Quy hoạch phát triển nông nghiệp
+ Quan hệ giữa QHSDĐ với Quy hoạch đô thị, các khu dân cư
+ Quan hệ giữa QHSDĐ với Quy hoạch các ngành khác: Giao thơng,
thủy lợi, xây dựng, khống sản, giáo dục, y tế, v.v…(đất chuyên dùng)
Đất đai rất đa dạng phong phú và có nhiều giá trị sử dụng với hiệu quả
rất khác nhau tùy theo mục đích sử dụng. Tùy theo điều kiện đất đai cụ thể
của đối tượng quy hoạch, tùy theo đặc điểm và tính chất của đất, tùy theo nhu


14
cầu về đất khác nhau của từng ngành, QHSDĐ có nhiệm vụ bố trí, phân bổ sử
dụng đấtđáp ứng các u cầu về tính chất cơ lý, hóa tính và các điều kiện
khác của đất phù hợp với mục đích sử dụng, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và
hiệu quả.
1.1.2. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
1.1.2.1. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dung đất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Do sự phát
triển của các vùng kinh tế không đồng đều, hiện nay hệ thống thông tin sử dụng

đất chưa hồn thiện, nhà nước khơng thể sắp xếp cụ thể cho từng vùng một.
Cùng với lợi ích chung của cả nước, mỗi vùng, mỗi địa phương cịn có những
lợi ích do địa phương đó quyết định. Do vậy, xây dựng và triển khai quy hoạch
tổng thể sử dụng đất cần phải phù hợp với các thể chế hành chính hiện hành
của nhà nước.
Theo Luật Đất đai 2013 hệ thống QHSDĐ gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Quy hoạch cấp trên là cơ sở, là chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất cấp
dưới, quy hoạch cấp dưới là sự tiếp theo và cụ thể hóa quy hoạch cấp trên.
Được lập theo nguyên tắc từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của
cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử
dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm
tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.


15
1.1.2.2. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Theo Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ QHSDĐ cấp huyện vào các
nội dung sau:
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh, cấp huyện;
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh;
Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy

hoạch sử dụng đất cấp huyện kỳ trước;
Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp xã;
Định mức sử dụng đất;
Tiến bộ khoa học và cơng nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
1.1.2.3. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Theo Luật Đất đai 2013 nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
bao gồm:
- Định hướng sử dụng đất 10 năm;
- Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp
huyện và cấp xã;
- Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng
đơn vị hành chính cấp xã;
- Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến
từng đơn vị hành chính cấp xã;
- Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy
hoạch đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy
định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi
tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.