Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện chư sê tỉnh gia lai

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

BÙI NGỌC HÙNG

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CHƢ SÊ, TỈNH GIA LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Đà Nẵng - Năm 2019


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

BÙI NGỌC HÙNG

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CHƢ SÊ, TỈNH GIA LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60.34.04.10

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Bích Thủy

Đà Nẵng - Năm 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.

Tác giả luận văn

Bùi Ngọc Hùng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................. 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 3
4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 3
5. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................... 4
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 5
7. Bố cục đề tài .......................................................................................... 5
8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu............................................................... 5
CHƢƠNG 1. QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN
KINH TẾ .......................................................................................................... 9
1.1. VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI ................................................... 9
1.1.1. Vai trò của đất đai ........................................................................... 9
1.1.2. Đặc điểm của đất đai ..................................................................... 13
1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ................................................. 15
1.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai ........................................ 15
1.2.2. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai .............................................. 18
1.2.3. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai ....................................... 19
1.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ............................. 21
1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó ......................................................... 22

1.3.2. Cơng tác kỹ thuật, nghiệp vụ địa chính và đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................................................ 24
1.3.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................... 27
1.3.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử
dụng đất ........................................................................................................... 30


1.3.5. Quản lý tài chính về đất đai .......................................................... 31
1.3.6. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất và các hoạt động dịch vụ công về đất đai ........................................ 32
1.3.7. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai; giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất..................................................................................... 34
1.4. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ......................................... 35
1.4.1. Tình hình phát triển kinh tế - Xã hội của địa phương................... 35
1.4.2. Tình hình biến động sử dụng đất .................................................. 37
1.4.3. Nhân tố về tổ chức bộ máy thực hiện công tác quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn huyện ............................................................................... 38
1.5. BÀI HỌC KINH NGHIỆM ..................................................................... 38
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƢ SÊ TỈNH GIA LAI ................................ 40
2.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ CÁC NHÂN TỐ
ẢNH HƯỞNG TỚI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN CHƯ SÊ TỈNH GIA LAI........................................................ 40
2.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Chư Sê .......................................... 40
2.1.2. Tình hình kinh tế xã hội của huyện Chư Sê .................................. 42
2.1.3. Tình hình biến động sử dụng đất của huyện Chư Sê .................... 44
2.2. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN CHƯ SÊ .......................................................... 48

2.2.1. Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật về quản lý đất đai............................................................................. 48
2.2.2. Thực trạng cơng tác kỹ thuật, nghiệp vụ địa chính và đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................................ 53


2.2.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .................................... 56
2.2.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử
dụng đất ........................................................................................................... 58
2.2.5. Quản lý tài chính về đất đai .......................................................... 59
2.2.6. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất và các hoạt động dịch vụ công về đất đai ........................................ 61
2.2.7. Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy
định của pháp luật về đất đai .......................................................................... 64
2.3. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC, HẠN CHẾ VÀ NGUYÊN NHÂN HẠN CHẾ
TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở HUYỆN CHƯ SÊ........ 67
2.3.1. Kết quả đạt được ........................................................................... 67
2.3.2. Hạn chế yếu kém ........................................................................... 68
2.3.3. Nguyên nhân hạn chế yếu kém ..................................................... 69
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ
NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƢ SÊ....................... 71
3.1. CĂN CỨ ĐỂ ĐƯA RA GIẢI PHÁP ....................................................... 71
3.1.1. Định hướng và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Chư
Sê ..................................................................................................................... 71
3.1.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất đến năm 2025 .................................. 72
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯ SÊ .............................................................. 74
3.2.1. Hồn thiện cơng tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý đất đai............................................................ 75
3.2.2. Hoàn thiện công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất, quy hoạch đô thị ....................................................................................... 76
3.2.3. Thực hiện tốt cơng tác kỹ thuật, nghiệp vụ địa chính và đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................................... 78


3.2.4. Hồn thiện cơng tác giao đất, cho th đất, thu hồi và chuyển mục
đích sử dụng đất .............................................................................................. 80
3.2.5. Hồn thiện cơng tác quản lý tài chính về đất đai .......................... 81
3.2.6. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành luật pháp
và giải quyết khiếu nại tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai ..................... 83
3.2.7 Các giải pháp khác ......................................................................... 84
3.3. KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 87
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (BẢN SAO)


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
QLNN

: Quản lý nhà nước

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

SDĐ

: Sử dụng đất

NSDĐ

: Người sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

BĐS

: Bất động sản

KTTT

: Kinh tế thị trường

QSD

: Quyền sử dụng

GTSX

: Giá trị sử dụng

KT- XH

: Kinh tế - xã hội


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

bảng
2.1.

2.2.

2.3.

2.4.
2.5.
2.6.

2.7.

Tăng trưởng GTSX và cơ cấu kinh tế của huyện Chư
Sê
Biến động sử dụng đất theo các nhóm chủ yếu huyện
Chư Sê
Biến động sử dụng đất nông lâm thủy sản huyện Chư
Sê
Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Chư
Sê
Biến động sử dụng đất nông huyện Chư Sê
Các hoạt động các văn bản về quản lý đất đai huyện
Chư Sê
Nhận thức về văn bản QLNN về đất đai của người sử
dụng đất ở huyện Chư Sê

Trang

41

44

45

46
47
51

52

2.8.

Tình hinh cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Chư Sê

54

2.9.

Tình hinh cấp đất trên địa bàn huyện Chư Sê

57

2.10.

Nguồn thu từ đất từ ở huyện Chư Sê

59

2.11.

2.12.

3.1.

Giải quyết quyền của người sử dụng đất ở huyện Chư
Sê
Tình hình giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo về đất
đai trên địa bàn huyện Chư Sê
Nhu cầu đất đai trên địa bàn huyện Chư Sê đến năm
2025

61

65

72


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Q trình đơ thị hóa nhanh đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác
quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội (KT-XH), trong
đó quản lý nhà nước (QLNN) về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên

cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan
hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng nóng bỏng phức tạp liên
quan trực tiếp tới lợi ích của từng đối tượng quản lý đất đai, điều chỉnh các
mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Bên cạnh đó, Đảng và nhà
nước ln khuyến khích, động viên các đối tượng sử dụng đất. Các quan hệ
đất đai chuyển từ chỗ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên chuyển thành
các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc
biệt quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và nhà nước
luôn quan tâm đến vấn đề đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để
sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Tuy vậy
đất đai là sản phẩm của tự nhiên và nó tham gia vào tất cả các hoạt động kinh
tế xã hội do đó các quan hệ đất đai ln chứa đựng trong nó những vấn đề
phức tạp, địi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo được các lợi ích của
người sử dụng đất. Luật đất đai năm 2013 và bộ luật dân sự năm 2005 cũng
đã có những quy định đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhưng
sau khi luật đất đai năm 2013 ban hành đặc biệt là do tác động của cơ chế thị
trường, công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn bị buông lỏng chưa
được quan tâm đúng mức.
Mặc dù trong thời gian qua, Tỉnh Gia Lai nói chung cũng như huyện
Chư Sê nói riêng đã đạt được những thành tích đáng kể trong phát triển kinh


2

tế - xã hội. Nền kinh tế huyện Chư Sê hiện từng bước phát triển nhanh đã kéo
theo quá trình đơ thị hóa nhanh chóng.
Tuy nhiên, cùng với q trình đơ thị hố phát triển nhanh, QLNN về đất
đai trên địa bàn huyện gặp phải một số bất cập như: (i) tỷ lệ hộ dân được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký đất đai chưa cao; (ii) tình trạng
nhũng nhiễu, tiêu cực và vi phạm pháp luật trong QLNN về đất đai cịn phổ
biến; (iii) cơng tác giải phóng mặt bằng dự kiến cịn gặp nhiều khó khăn; (iv)
tình trạng lấn chiếm, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện cịn phổ biến; (v)
việc sử dụng đất của một số tổ chức và doanh nghiệp (DN), của hộ gia đình và
cá nhân (HGĐ & CN) cịn lãng phí, chưa thực sự hiệu quả...
Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Chư Sê trong những năm
gần đây khác phức tạp. Quá trình tổ chức quản lý và sử dụng đất cũng đã bộc lộ
những tồn tại, nảy sinh nhiều vấn đề mới nằm ngồi kiểm sốt của nhà nước
nước như: sử dụng đất khơng đúng mục đích, giao đất trái thẩm quyền, tranh
chấp và lấn chiếm đất đai, quy hoạch sai nguyên tắc, khiếu nại tố cáo các hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai ngày càng nhiều…..
Hơn nữa, huyện là một trong những địa phương phát triển mạnh mẽ sản
xuất cây công nghiệp nhất là hồ tiêu và các dịch vụ liên quan. Việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai diễn ra phức tạp. Qua đó có thể nói, những vấn đề mà
QLNN về đất đai tại huyện đang đối mặt với nhiều khó khăn, mang nhiều nét
đặc trưng mà nhiều địa phương khác trên cả nước thường gặp phải. Do vậy,
nếu QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Chư Sê được nghiên cứu, giải quyết
tốt sẽ mang lại những bài học cả về lý thuyết và thực tiễn cho các địa phương
khác tham khảo và học tập. Nhằm góp phần giải quyết những vướng mắc nói
trên, tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai”, với mong muốn làm giảm bớt những khó
khăn trong QLNN về đất đai ở địa bàn huyện.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan

tới Quản lý nhà nước về đất đai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về đất đai.
- Đánh giá được thực trạng QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Chư Sê,
tỉnh Gia Lai.
- Kiến nghị được các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác QLNN về đất
đai trên địa bàn huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành. Tuy
nhiên, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu công tác quản lý nhà nước về đất đai
của chính quyền trên địa bàn huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Chư Sê tỉnh Gia Lai.
+ Chủ thể quản lý: chính quyền huyện Chư Sê.
+ Thời gian: số liệu từ năm 2014 đến năm 2017, Phạm vi phát huy ảnh
hưởng của chính sách đến 2025.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu:
Các dữ liệu được thu thập là những tài liệu đã được công bố từ các cơ
quan, tổ chức. Các dữ liệu thứ cấp đảm bảo độ tin cậy số liệu, nguồn cung cấp
phải có cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý. Bao gồm các đề tài, giáo trình, sách
tham khảo, các bài báo khoa học chuyên ngành, các luận văn thạc sỹ; trực


4

tuyến trên Internet của Chi cục Thống kê, Phòng quản lý đất đai huyện, các
tạp chí, trang báo mạng chính thống…

Đặc biệt đề tài sử dụng các tài liệu liên quan của địa phương như Báo
cáo thống kê huyện Chư Sê của Chi Cục Thống kê huyện, Các báo cáo KTXH của UBND huyện, Phịng Tài ngun mơi trường,... từ 2014 tới 2017.
Phương pháp phân tích
Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu mà chủ yếu là
phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê, hệ thống, kết hợp ... Cụ thể
Việc sử dụng phương pháp phân tích thống kê sẽ được sử dụng để xem
xét đánh giá động thái thay đổi về kinh tế xã hội. Quan trọng nhất là đánh giá
trạng thái và sự thay đổi của tình hình sử dụng đất đai ở huyện Chư Sê, việc
làm của họ trên các góc độ số lượng, xu thế biến động, chất lượng, cơ cấu sử
dụng đất...Thông qua phương pháp này để thấy được những chính sách về
QLNN về đất đai của huyện Chư Sê.
Phương pháp so sánh được sử dụng cùng với phân tích để xem xét tình
hình, diễn biến các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai của tỉnh, huyện và
các địa phương khác, với các tiêu chuẩn chung về phát triển nhằm rút ra
những khác biệt hay vấn đề cần giải quyết.
Đề tài cũng sử dụng phương pháp khái quát và tổng hợp cùng với phân
tích thống kê và so sánh. Việc kết hợp này sẽ cho phép đánh giá chung tình
hình QLNN về đất đai, chỉ ra những thành công hạn chế và các nguyên nhân
của chúng.
- Kết hợp các phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu để có dữ
liệu nghiên cứu, phân tích đầy đủ.
5. Câu hỏi nghiên cứu
- Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Chư Sê, tỉnh
Gia Lai trong giai đoạn từ 2013 – 2017 như thế nào ?


5

- Những ưu điểm, cũng như các tồn tại bất cập ? Ngun nhân của vấn
đề đó là gì ?

- Phải làm thế nào để công tác quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn góp
phần vào sự phát triển huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai ?
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Về mặt lý luận: hệ thống hoá những đặc trưng cơ bản QLNN về đất đai,
làm rõ các quan hệ trong quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Chư Sê,
tỉnh Gia Lai. Phân tích và luận bàn về mặt lý luận và thực tiễn vai trò QLNN
về đất đai của chính quyền huyện, xây dựng và đánh giá QLNN về đất đai của
chính quyền huyện bằng hệ thống chỉ tiêu đánh giá.
Về mặt thực tiễn: ngoài những đề xuất, kiến nghị, biện pháp quản lý
thích hợp nhằm hồn thiện QLNN về đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển
KT- XH trên địa bàn huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai. Luận văn còn đưa ra
những lý luận và kiến nghị, đề xuất có thể sử dụng chung cho QLNN về
đất đai của chính quyền huyện cũng như làm tư liệu tham khảo và giảng
dạy.
7. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm có ba chương:
Chương 1. Đất đai và quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế
Chương 2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
Chư Sê, tỉnh Gia Lai
Chương 3. Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn huyện Chư Sê, tỉnh Gia Lai.
8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
QLNN về đất đai, trên thế giới đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu,
có giá trị khoa học cao như: “Những cải cách chính sách đất đai” (Land policy
Reforms) (2003) và “Sustainable Land Management” (2004) của Ngân hàng


6

Thế giới, là những nghiên cứu đưa ra chính sách quản lý đất đai (QLĐĐ),

cảnh báo về những quy định, phương thức quản lý và SDĐ của chính quyền
địa phương có thể làm ảnh hưởng đến tốc độ và kiểu mẫu phát triển đô thị,
cũng như sức ép của các quy định pháp luật đối với các nhà hoạch định chính
sách có thể làm thay đổi những tác động được mong đợi trong quản lý và
SDĐ như thế nào? “Những chính sách đất đai cho phát triển và xố giảm đói
nghèo” (Land policies for growth and poperty reduction) (2004), của Ngân
hàng thế giới là cơng trình nghiên cứu về mối liên hệ giữa chính sách QLNN
về đất đai, khuynh hướng SDĐ ảnh hưởng đến phát triển và nghèo đói của các
nước đang phát triển, các giải pháp khuyến nghị nhằm xóa, giảm đói nghèo,
thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững. Ngồi ra cịn một số cơng trình khác
nhưng mức độ nghiên cứu hạn chế hơn những cơng trình đã đề cập ở trên. Do
có sự khác biệt về văn hố và xã hội, cũng như trình độ phát triển kinh tế,
khoa học, những quan niệm khác nhau về đất đai, sở hữu đất đai. Nên hệ
thống QLNN về đất đai giữa các quốc gia có những nét khác biệt. Nhưng
những nghiên cứu này có giá trị khoa học cao và là tư liệu quý để tham khảo,
học tập kinh nghiệm QLNN về đất đai cho Việt Nam. Có thể tóm tắt một số
kinh nghiệm chính được các nhà nghiên cứu đưa ra như sau:
+ Người sử dụng đất sẽ đầu tư vào đất đai gia tăng nếu các quyền của
họ về đất đai được chia nhỏ và tăng lên, cũng như tính “linh động” của đất đai
trong thị trường bất động sản tăng;
+ Việc cải thiện hệ thống thông tin cho đất đai là việc phải làm thường
xuyên, ngay cả các quốc gia có thị trường đất đai phát triển cũng phải trả giá
cho việc thiếu thông tin;
+ Bất động sản hiện đang có ảnh hưởng lớn nhất đến chính sách tiền tệ,
tuy nhiên nhiều ngân hàng Trung ương phải thừa nhận rằng mình khơng hề
biết điều gì xảy ra;


7

+ Thị trường đất đai đòi hỏi phải được kiểm tra kiểm sốt thường
xun, chặt chẽ để thậm chí chỉ là bắt đầu hiểu được các quá trình vận hành
của nó; mơ hình xây dựng thị trường bất động sản phức hợp của Wallece và
Williamson đưa ra năm 2005 là: đăng ký đất đai, định giá đất đai, năng lực
nhận thức (cam kết, sự tham gia, minh bạch, tính sáng tạo, tư duy trừu tượng)
và các dịch vụ tài chính, sự phối hợp giữa các cơ quan QLNN. Sự phối hợp
giữa Nhà nước và tư nhân trong QLĐĐ cần phải nhịp nhàng.
Nghiên cứu của các nhà khoa học trong nước đối với QLNN về đất đai
ở Việt Nam cịn có một số nghiên cứu sau. Trước tiên có thể kể đến cơng
trình nghiên cứu ở cấp Luận án Tiến sỹ như: Luận án Tiến sỹ kinh tế của Trần
Thế Ngọc (1997) "Chiến lược QLĐĐ thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010"
nghiên cứu chủ yếu về công tác lập và quản lý quy hoạch SDĐ của Thành phố
Hồ Chí Minh trong giai đoạn hiện nay và hướng phát triển quản lý và SDĐ
cho những năm tiếp theo.
Ngồi ra cịn các bài báo nghiên cứu khoa học đăng trên các tạp chí
như: Đinh Sỹ Dũng (2008), Tài chính đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm,
Tạp chí Nguyên cứu lập pháp số 21/2008;
Đỗ Văn Thanh (2006), Quy hoạch sử dụng đất đai theo hướng bền
vững, Tạp chí Nơng nghiệp và Phát triển nông thôn tháng 3/2006;
Lê Thị Anh (2008), Sử dụng tiết kiệm đất đai với phát triển bền vững,
tạp chí Đơ Thị & Phát triển số 70 ; Lê Văn Sự (2007), Tiếp tục hoàn thiện
khung thể chế đất đai đối với doanh nghiệp ở Việt Nam, Tạp chí Tài ngun –
Mơi trường .
Các chính sách quản lý đất đai, xây dựng phát triển cơng trình, đơ thị,
tín dụng tài chính đều được phát huy nhằm tối đa việc phát triển thị trường bất
động sản. Nhà nước chỉ tác động vào các hoạt động mang tính vĩ mơ, cịn các
hoạt động kinh doanh, đầu tư khác do khu vực tư nhân đảm nhiệm. Hệ thống


8

thông tin đất đai hiện đại, tin cậy và thuận lợi cho người quản lý và sử dụng.
Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch được tiến hành có sự tham gia phối
hợp của nhiều phía. Cần có sự phối hợp của các cơ quan tư pháp như: Tòa án,
viện kiểm sát trong quản lý đất đai, trong kiểm tra thực thi luật, các quyết
định quản lý của cơ quan hành pháp tại địa phương…
Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu QLNN về đất đai của các nhà
khoa học trong và ngoài nước đối với QLNN về đất đai của Việt Nam đã góp
phần hồn thiện hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn quản lý đất đai ở Việt
Nam. Các nghiên cứu, bài viết đã chỉ ra nhiều nguyên nhân tồn tại trong
QLNN về đất đai, trong đó có sự yếu kém về tổ chức thực hiện của chính
quyền quận (huyện, thành phố trực thuộc tỉnh).
Với nền kinh tế phát triển như hiện nay, nền kinh tế phát triển theo kinh
tế thị trường, cũng từ đây những bất cập trong công tác quản lý đất đai làm cản
trở đến quá trình phát triển đất nước. Những bất cập đó cũng làm lúng túng các
cấp chính quyền địa phương trong việc quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai,
đặc biệt là chính quyền cấp quận (huyện, thành phố trực thuộc tỉnh).
Trước những đòi hỏi phát triển KT- XH, đất đai ngày càng chiếm vị trí
quan trọng trong cuộc sống. Do vậy, liên tục đổi mới và hoàn thiện QLNN về
đất đai, nhất là của chính quyền địa phương là xu thế tất yếu trong quản lý.
Quản lý nhà nước về đất đai của các cơ quan quản lý khơng thể có
hiệu quả, hiệu lực và tác động tốt đến đời sống, KT- XH nếu như: (i) quản lý
nhà nước về đất đai của chính quyền cấp quận (huyện, thành phố trực thuộc
Tỉnh) không được nghiên cứu và tổ chức khoa học; (ii) vai trò của người dân
trong QLĐĐ không được xem xét, đánh giá và đặt đúng vị trí; (iii) những
bài học trong q trình quản lý khơng được nghiên cứu, đánh giá một cách
thường xuyên, cụ thể, từ đó, có thể đưa ra những biện pháp điều chỉnh bổ
sung kịp thời.

9

CHƢƠNG 1
QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ
1.1. VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI
1.1.1. Vai trị của đất đai
Đất đai có tầm quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người. Do tầm quan trọng của tài nguyên đất đai cũng như hiệu quả sử dụng
đất đai mà trên thế giới nhiều nhà nghiên cứu rất quan tâm tới về chủ đề này.
Ngay từ thế kỷ 18, Các nhà kinh tế học cổ điển đã khẳng định rằng đất đai
trong sản xuất là nguồn gốc của tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, do giới hạn
của đất đai mà Ricardo đã khẳng định phải quản lý nhà nước sử dụng đất tiết
kiệm và hiệu quả đất đai.
Trong mơ hình tân cổ điển khi đề cập tới hai khu vực các nhà kinh tế
khẳng định nền kinh tế trong đó đặc biệt là ngành nơng nghiệp sự phát triển
của nó dựa trên tư liệu sản xuất chủ yếu là đất đai, nhưng do giới hạn của nó
trong điều kiện dân số tăng nhanh phải sử dụng hợp lý gắn với áp dụng tiến
bộ công nghệ vào sản xuất nông nghiệp. Trong hàm tăng trưởng CobbDouglas Y = F(K,L,R,T) mà các nhà kinh tế trường phái này sử dụng trong
đó R là yếu tố tài ngun như đất đai cũng có vai trị nhất định trong tăng
trưởng, tuy nhiên nó phải được sử dụng hợp lý theo một tỷ lệ với các nhân tố
khác.
Tài nguyên Đất đai rất quan trọng với các nước đang phát triển khi mà
sự phát triển kinh tế - xã hội ở đây dựa khá nhiều vào khai thác tài nguyên
thiên nhiên đặc biệt là đất đai. Ngân hàng thế giới World Bank đã khuyến
nghị cần phải có chính sách sử dụng đất đai hợp lý khi mà chính sách này
chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố trong nền kinh tế thị trường. Và Ngân hàng
này cũng cho rằng Quản lý bền vững đất đai là một quy trình được xây dựng


10

trên nền tảng kiến thức giúp quản lý tài nguyên này (bao gồm cả các ảnh
hưởng đầu vào và đầu ra) để đáp ứng yêu cầu dân số ngày càng tăng. Cụ thể
quản lý đất đai bền vững bao gồm: (1) duy trì và phát huy tiềm năng sản xuất
của đất trồng trọt, đất rừng; (2) duy trì năng lực của đất rừng sản xuất và các
nguồn dự trữ rừng thương mại và phi thương mại tiềm năng; (3) duy trì năng
lực của tầng ngậm nước để đáp ứng nhu cầu trồng trọt và các loại hoạt động
khác; (4) Các hoạt động nhằm chấm dứt tình trạng suy thối đất hay ít ra là
giảm thiểu những tác động bất lợi từ những cách thức sử dụng khơng hợp lý
trước đó.
Trong q trình phát triển kinh tế, cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa là tất
yếu. Hai q trình này gắn và đi liền với nhau làm nhu cầu sử dụng đất đai
cũng như tăng giá trị sản phẩm trên đất cuối cùng tăng giá đất. Trong nền
kinh tế thị trường, những diễn biến này cũng làm tăng thêm tầm quan trọng
của đất đai, nhất là đất ở các đô thị; đây là điều kiện vật chất cơ bản không thể
thiếu được cho sự phát triển kinh tế xã hội. Đất đai ở các đô thị được sử dụng
vào nhiều mục địch khác nhau, trình độ hợp lý trong sử dụng cũng khác nhau
và tác động tới hiệu quả phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Như vậy,
vai trò của đất sẽ được thể hiện qua việc sử dụng đất trong phát triển kinh tế.
Vai trị đó thể hiện: (1) Thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương; (2) Cơ cấu
sử dụng đất ảnh hưởng tới cơ cấu kinh tế địa phương qua đó quyết định sự
phát triển kinh tế.
Vì tất cả các hoạt động kinh tế đều được tiến hành trên phạm vi không
gian nhất định trên đất không thể khác được, nghĩa là tách rời khỏi đất thì các
yếu tố sản xuất khác sẽ khơng thể phát huy tác dụng cũng như kết hợp với
nhau để tạo ra sản phẩm cho nền kinh tế. Do vậy, đất đai là yếu tố cấu thành
quan trọng của nền kinh tế.
Trên lãnh thổ các đô thị, dân số tập trung đơng đúc, cơng trình kiến trúc

11

dày đặc và các yếu tố sản xuất tích tụ cao. Đất đai ở đơ thị phải tải trên nó một
khối lượng lớn các hoạt động kinh tế và tích lũy một số lớn lực lượng lao
động xã hội. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế ở đô
thị. Các doanh nghiệp ở đô thị có thể sử dụng hệ thống hạ tầng cơ sở có chất
lượng được xây dựng trên đất góp phần hạ thấp chi phí, ngồi ra việc chun
mơn hóa sâu sắc cùng với sự hợp tác chặt chễ ở đô thị đã thúc đẩy kinh tế
phát triển.
Sự phát triển không ngừng kinh tế ở đô thị cũng tăng dần phụ tải kinh
tế trên đất đô thị mà giới hạn phụ tải không phải vô tận. Nếu đất đai không
được sử dụng hợp lý khiến sức phụ tải của đất sẽ giảm bớt. Khi quy mô của
đất đô thị không thể dung nạp được quy mô đạt tới của sự phát triển kinh tế
thì phải mở rộng đất đơ thị sẽ dẫn tới những vấn đề kinh tế - xã hội mới.
Các loại đất được sử dụng trong nền kinh tế theo một tỷ lệ nhất định tùy
theo điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế. Nếu việc sử dụng hợp lý
và phù hợp với điều kiện tự nhiên thì bảo đảm được cơng năng kinh tế của đất
sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Nói chung, cơ cấu các loại đất có thể sử dụng của các thành thị và cơ
cấu các ngành kinh tế có quan hệ với nhau. Mà cơ cấu ngành kinh tế quyết
định sự phát triển kinh tế. Sự phát triển của các ngành kinh tế góp phần nâng
cao giá trị sản phẩm trên đất làm tăng giá trị của đất góp phần khai thác sử
dụng đất hiệu quả hơn và thúc đẩy kinh tế phát triển.
Tóm lại, đất đai có vai trị rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội đất nước. Lời mở đầu của Luật Đất đai năm 2013 đã xác định
vai trò của đất đai: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phịng; trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,

12

xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay”.
Hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ và chính sách đất đai phù hợp sẽ có
tác động tích cực trong giải quyết các vấn đề sau:
- Tăng sản lượng kinh tế nông nghiệp, đổi mới bộ mặt nông thôn, cải
thiện đời sống nông dân;
- Đảm bảo an toàn lương thực quốc gia;
- Bảo vệ tài nguyên quốc gia và bảo vệ mơi trường sinh thái nói chung;
- Quy hoạch hợp lý các khu công nghiệp và kiểm sốt q trình đơ thị
hóa;
- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động trên cơ sở quy hoạch
sử dụng đất hợp lý;
- Xây dựng xã hội công bằng và văn minh trước hết trong chính sách
nhà ở, đất ở;
- Tăng nguồn thu cho ngân sách quốc gia.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
+ Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc quyết định, xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
+ Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
+ Định giá đất.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng qua
các chính sách tài chính về đất đai như sau:
+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
+ Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người

13

sử dụng đất mang lại.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự
sống của con người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp.
Đặc điểm đất đai ảnh hưởng lớn đến quy mô, cơ cấu và phân bố của ngành
nơng nghiệp. Vai trị của đất đai càng lớn hơn khi dân số ngày càng đông, nhu
cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất,… ngày càng tăng. Vì vậy,
phải nghiên cứu, tìm hiểu quy mơ, đặc điểm đất đai để bố trí cơ cấu sử dụng
thích hợp nhằm phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân.
Khác với các tư liệu sản xuất khác, ruộng đất - tư liệu sản xuất chủ yếu
trong nơng nghiệp có những đặc điểm sau:
Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao động
Đất đai vốn là sản phẩm của tự nhiên, chỉ từ khi con người tiến hành
khai phá đưa đất hoang hóa vào sử dụng để tạo ra sản phẩm cho con người,
thì ruộng đất đã kết tinh lao động con người và đồng thời trở thành sản phẩm
của lao động. Đặc điểm này đặt ra trong quá trình sử dụng, con người phải
không ngừng cải tạo và bồi dưỡng ruộng đất, làm cho đất ngày càng màu mở
hơn.
Đất đai bị giới hạn về mặt không gian, nhưng sức sản xuất của
ruộng đất là khơng có giới hạn
Số lượng diện tích đất đai đưa vào canh tác bị giới hạn bởi không gian
nhất định, bao gồm: Giới hạn tuyệt đối và giới hạn tương đối. Diện tích đất
đai của toàn bộ hành tinh, của từng quốc gia, của từng địa phương là con số

hữu hạn, đó là giới hạn tuyệt đối của đất đai. Không phải tất cả diện tích đất


14

tự nhiên điều đưa vào canh tác được, tùy thuộc điều kiện đất đai, địa hình và
trình độ phát triển kinh tế của từng nước mà diện tích đất nơng nghiệp đưa
vào canh tác chỉ chiếm tỷ lệ phần trăm thích hợp. Đó là giới hạn tương đối,
giới hạn này nhỏ hơn nhiều so với tổng quỹ đất tự nhiên. Ở nước ta tỷ lệ đất
nông nghiệp năm 2015 chiếm 28,38% tổng diện tích tự nhiên, khả năng tối đa
đưa lên 35%
Vì thế cần phải biết quý trọng và sử dụng hợp lý ruộng đất, sử dụng
một cách tiết kiệm, hạn chế việc chuyển dịch ruộng đất sang sử dụng mục
đích khác.
Mặc dù bị giới hạn về mặt khơng gian nhưng sức sản xuất của ruộng
đất là không giới hạn, nghĩa là mỗi đơn vị diện tích đất đai, nhờ tăng cường
đầu tư vốn, sức lao động, đưa khoa học và công nghệ mới vào sản xuất mà
sản phẩm đem lại trên một đơn vị diện tích ngày càng nhiều hơn. Đây là con
đường kinh doanh chủ yếu của nông nghiệp, nhằm đáp ứng yêu cầu tăng lên
về nông sản phẩm cung cấp cho xã hội lồi người.
Đất đai có vị trí cố định và chất lượng khơng đồng đều
Các tư liệu sản xuất khác có thể di chuyển đến những nơi thiếu và cần
thiết, ngược lại ruộng đất - tư liệu sản xuất chủ yếu này có vị trí cố định gắn
liền với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế và điều kiện xã hội của mỗi
vùng. Để kết hợp với ruộng đất, người lao động và các tư liệu sản xuất khác
phải tìm đến với ruộng đất như thế nào là hợp lý và có hiệu quả. Muốn thế,
một mặt phải quy hoạch các khu vực canh tác, bố trí các trung tâm dịch vụ và
phân bố các điểm dân cư hợp lý. Mặt khác phải cải thiện điều kiện tự nhiên,
xây dựng cơ sở vật chất - kỹ thuật và hệ thống kết cấu hạ tầng nhằm tạo điều
kiện để sử dụng đất có hiệu quả, nâng cao đời sống của nông dân và từng

bước thay đổi bộ mặt nơng thơn.
Ruộng đất có chất lượng khơng đồng điều giữa những khu vực và ngay


15

trên từng cánh đồng. Đó là kết quả, một mặt do quá trình hình thành đất, mặt
khác quan trọng hơn là do quá trình canh tác của con người. vì thế trong quá
trình sử dụng cần thiết phải cải tạo và bồi dưỡng đất, không ngừng nâng dần
độ đồng điều của ruộng đất ở từng cánh đồng, từng khu vực để đạt năng suật
cây trồng cao.
Đất đai - tư liệu sản xuất chủ yếu khơng bị hao mịn và đào thải khỏi
quá trình sản xuất, nếu sử dụng hợp lý thì ruộng đất có chất lượng ngày
càng tốt hơn
Các tư liệu sản xuất khác sau một thời gian sử dụng điều bị hao mịn
hữu hình hoặc hao mịn vơ hình, cuối cùng sẽ bị đào thải khỏi quá trình sản
xuất và thay thế bằng tư liệu sản xuất mới, chất lượng cao hơn, giá rẻ hơn.
Còn ruộng đất - tư liệu sản xuất chủ yếu khơng bị hao mịn, nếu sử dụng hợp
lý, chất lượng ruộng đất ngày càng tốt hơn, sức sản xuất của ruộng đất lớn
hơn, cho nhiều sản phẩm hơn trên một đơn vị diện tích canh tác. Dĩ nhiên việc
sử dụng ruộng đất có đúng đắng hay khơng là tùy thuộc vào chính sách ruộng
đất của Nhà nước và các chính sách kinh tế vĩ mơ khác, tùy thuộc vào trình độ
phát triển của lực lượng sản xuất và tiến bộ khoa học - công nghệ của từng
giai đoạn phát triển nhất định.
1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI
1.2.1. Khái niệm quản lý nhà nƣớc về đất đai
Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu
đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu,
địa hình, thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá bằng số lượng diện
tích (m2, ha, km2) và độ phì nhiêu, màu mỡ.

Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất
đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có
ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa


16

đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ
văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt
động của con người.
- Quản lý đất đai:
Quản lý đất đai theo cách tiếp cận chức năng là các cơng việc có liên
quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và
phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế về đất,…) và giải quyết
những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo,… liên quan đến quyền sử dụng đất.
Quản lý đất đai là q trình điều tra mơ tả những tài liệu chi tiết về thửa
đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu
giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử
dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản.
Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm:
các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất, giám
sát và quản lý việc sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho cơng tác quản lý.
Nhà nước với vai trị chủ thể quản lý sẽ soạn thảo và ban hành chính
sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp
Luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất
đai, Nhà nước xác định một số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ
quan nhà nước; tập trung và phân cấp quản lý; vị trí của cơ quan đăng ký đất
đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản

lý các tổ chức địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào
tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Như vậy, Quản lý nhà nước về đất đai là tổng thể các hoạt động của
cơ quan Nhà nước về phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ