Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Giang giai đoạn 2016 -

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN CHÍ CƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ HÀ
GIANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN CHÍ CƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ HÀ
GIANG TỈNH HÀ GIANG, GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

Thái Ngun - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả Luận văn

Nguyễn Chí Cơng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn
sâu sắc tới PGS.TS. Phan Đình Binh đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, tạo điều
kiện để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu
nhà trường, Phòng Đào tạo (Sau đại học), khoa Quản lý Tài nguyên và các
phòng ban trong Trường Đại học Nơng Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến,
tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ các phịng chun mơn
của Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Hà Giang, Văn phòng đăng ký đấy đai
tỉnh Hà Giang, phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Hà Giang, Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Giang đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những
người đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là
trong thời gian thực hiện đề tài này.
Thái nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Chí Cơng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn .......................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 5
1.1.

Khái quát về đăng ký đất đai, VPĐKĐĐ ................................................ 5

1.1.1. Đất đai, bất động sản ............................................................................... 5
1.1.2. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ............................. 7
1.1.3. Văn phòng đăng ký đất đai ..................................................................... 8
1.2.

Quy định về văn phòng đăng ký đất đai ................................................. 9

1.2.1. Cơ sở pháp lý về VPĐKĐĐ .................................................................... 9
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai .......................... 12
1.2.3. Cơ chế phối hợp .................................................................................... 15
1.2.4. Thực trạng VPĐKĐĐ đất đai ở Việt Nam............................................ 16
1.3.

Mơ hình đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới và Việt Nam .. 19

1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ......................................... 19

1.3.2. Thụy điển .............................................................................................. 21
1.3.3. Cộng hòa Pháp ...................................................................................... 23
1.3.4. Hệ thống đăng ký đất đai và VPĐKĐĐ ở Việt Nam ............................ 25
1.4.

Thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Hà Giang ............................ 27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv
1.4.1. Cơ cấu tổ chức....................................................................................... 27
1.4.2. Nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐKĐĐ .................................................... 28
1.4.3. Tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Hà Giang .............................. 29
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 32
2.1.

Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................ 32

2.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32
2.2.

Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 32

2.3.

Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 32

2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp..................................... 32
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 33
2.3.3. Phương pháp phân tích, thống kê và xử lý số liệu ................................ 34
2.3.4. Phương pháp so sánh, tổng hợp ............................................................ 34
2.3.5. Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia và các cơ quan liên quan ... 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 35
3.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng quản lý đất đai của
thành phố Hà Giang .............................................................................. 35

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 37
3.2.

Thực trạng, kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố
Hà Giang giai đoạn 2016 - 2018 ........................................................... 47

3.2.1. Chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức ................................................... 47
3.2.2. Cơ chế hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang ....... 49
3.2.3. Kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang
giai đoạn 2016 - 2018 ........................................................................... 51
3.3.

Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố
Hà Giang ............................................................................................... 58

3.3.1. Mức độ công khai các thủ tục hành chính ............................................ 58
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

v

3.3.2. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính ......................................... 59
3.3.3. Thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của cán bộ Chi nhánh VPĐKĐĐ ... 61
3.3.4. Cơ sở vật chất ........................................................................................ 63
3.3.5. Các khoản lệ phí .................................................................................... 64
3.3.6. Các ý kiến đánh giá khác ...................................................................... 65
3.3.7. Nhận xét về hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang ....... 67
3.4.

Đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh
VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang .............................................................. 73

3.4.1. Giải pháp chính sách ............................................................................. 74
3.4.2. Giải pháp tổ chức, cơ chế hoạt động, nhân lực ..................................... 74
3.4.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, trang thiết bị............................................. 75
3.4.4. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật.......................................................... 75
3.4.5. Giải pháp về tài chính .......................................................................... 76
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 78
1. Kết luận ....................................................................................................... 78
2. Đề nghị ........................................................................................................ 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

KÍ HIỆU

CHÚ GIẢI

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KTXH

Kinh tế xã hội

QL

Quốc lộ

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TP

Thành phố

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1.

Diện tích, dân số, mật độ phân theo xã, phường ........................ 37

Bảng 3.2.

Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất của TP Hà Giang tính đến
31/12/2017 .................................................................................. 43

Bảng 3.3.

Nhân sự của VPĐKĐĐ Chi nhánh thành phố Hà Giang............ 48

Bảng 3.4.

Kết quả công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2016 - 2018 ........... 53

Bảng 3.5.

Hệ thống hồ sơ địa chính thành phố Hà Giang ........................... 54

Bảng 3.6.

Kết quả giải quyết các thủ tục hành chính giai đoạn 2016 - 2018 ... 56

Bảng 3.7.

Mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................ 59

Bảng 3.8.

Thời gian thực hiện các TTHC ................................................... 60

Bảng 3.9.

Thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ ............ 62

Bảng 3.10. Đánh giá điều kiện cơ sở vật chất ............................................... 63
Bảng 3.11. Đánh giá của người sử dụng đất về hoạt động của Chi nhánh
VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang .................................................. 65
Bảng 3.12. Ý kiến đánh giá của viên chức, người lao động đang công tác
Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang ................................. 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Vị trí hệ thống văn phịng đăng ký đất đai ...................................... 13
Hình 1.2. Mơ hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang .......... 28
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hà Giang ........................................... 35
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế thành phố Hà Giang ................................................ 39
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang .................... 44

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất, là tài nguyên thiên nhiên khơng tái tạo, đất đai có
tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định
tính giới hạn về quy mơ theo khơng gian và chịu sự chi phối của các yếu tố
môi trường nơi có đất. Việc quản lý nhà nước về đất đai nhằm nắm chắc các
thông tin về đất đai, hiện trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai với mục đích
bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất. Một trong những nội dung quan trọng của công tác
quản lý nhà nước về đất đai là Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta được xây dựng trên cơ sở thực tiễn
và kế thừa thành quả, kinh nghiệm của các thế hệ trước, đồng thời tiếp thu các
thành tựu khoa học công nghệ hiện đại về đăng ký đất đai của thế giới.
Hệ thống VPĐKĐĐ theo Luật Đất đai năm 2003, bao gồm hai cấp
VPĐKĐĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường; VPĐKĐĐ cấp
huyện trực thuộc các Phịng Tài ngun và Mơi trường. Mơ hình VPĐKĐĐ
này đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực, chun mơn góp phần nâng
cao hiệu quả của công tác cải cách thủ tục hành chính. Tuy nhiên, mơ hình
cũng bộc lộ những hạn chế, bất cập trong quản lý vận hành, đó là: Chưa có sự
quản lý điều hành tập trung, chưa đảm bảo việc thực hiện theo một quy trình
thống nhất gây khó khăn cho việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, xây
dựng vận hành cơ sở dữ liệu địa chính chưa đồng bộ.

Quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN
được thực hiện tại VPĐKĐĐ. VPĐKĐĐ một cấp tỉnh Hà Giang được thành
lập trên cơ sở hợp nhất Văn phòng QSDĐ thuộc Sở Tài ngun và Mơi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2
trường và 11 Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường các huyện, thành phố. Hiện nay, VPĐKĐĐ tỉnh Hà Giang đặt tại Sở
Tài nguyên và Môi trường và 11 Chi nhánh tại địa bàn các huyện, thành phố.
Văn phịng và các Chi nhánh có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống
nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và
cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định.
Mơ hình VPĐKĐĐ một cấp của tỉnh Hà Giang được hoạt động từ năm
2016. Sau khi đi vào hoạt động, việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất
đai có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất trên tồn tỉnh, qua đó kịp
thời phát hiện những sai sót, chồng chéo; có sự thống nhất cao về chuyên
môn, đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tại
chi nhánh các huyện, thành phố.
Mơ hình cũng bảo đảm giải quyết TTHC về đất đai đơn giản, thuận
tiện theo cơ chế “một cửa”. Hồ sơ đất đai được nộp tại Chi nhánh VPĐKĐĐ
cấp huyện (thơng qua Trung tâm hành chính cơng của thành phố Hà Giang),
được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính, giải quyết kịp
thời nhiều vướng mắc chuyên môn, quản lý tốt biến động đất đai, nhất là việc
tách thửa, không để xảy ra tình trạng chia cắt manh mún, khơng đúng quy
định; việc cập nhật các biến động, quản lý dữ liệu địa chính đã đi vào nề nếp.
Chất lượng thực hiện thủ tục cấp GCN được nâng cao, bảo đảm sự thống nhất

trong toàn tỉnh do VPĐKĐĐ một cấp kiểm tra trước khi trình ký lãnh đạo Sở
Tài nguyên và Môi trường ký, cấp GCN rồi trả về Chi nhánh VPĐK cấp
huyện trao cho người dân.
Hiện nay, VPĐKĐĐ tỉnh Hà Giang đã được kiện toàn đảm bảo sự
thống nhất trong công tác chỉ đạo điều hành từ UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và
Môi trường, VPĐKĐĐ tỉnh và đến Chi nhánh VPĐKĐĐ các huyện, thành
phố. Bên cạnh những kết quả đạt được, do bước đầu đi vào hoạt động theo mô
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




3
hình một cấp và điều hành theo mơ hình mới nên vẫn còn một số hạn chế,
thách thức cần được chấn chỉnh, khắc phục như công tác giải quyết thủ tục
hành chính vẫn cịn tình trạng trễ hẹn do việc luân chuyển hồ sơ từ Chi nhánh
VPĐKĐĐ cấp huyện về VPĐKĐĐ cấp tỉnh và ngược lại, ngoài ra Chi nhánh
VPĐKĐĐ cấp huyện khơng sử dụng bộ thủ tục hành chính chung của UBND
cấp huyện.
Nhằm đánh giá thực trạng, phân tích hiệu quả của mơ hình VPĐKĐĐ
tỉnh Hà Giang nói chung và Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang và đề
xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ đáp ứng các nhu
cầu của người sử dụng đất tiến tới xây dựng mơ hình quản lý đất đai hiệu quả
phù hợp với công nghệ hiện đại. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang giai đoạn
2016 - 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà
Giang giai đoạn 2016 - 2018.

- Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà
Giang giai đoạn 2016 - 2018.
- Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
của Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn
- Góp phần hồn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động của Chi
nhánh VPĐKĐĐ thành phố Hà Giang.
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ
thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang.
- Đề xuất các giải pháp có khả năng thực thi, đáp ứng được các yêu cầu
quản lý nhà nước về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát về đăng ký đất đai, VPĐKĐĐ
1.1.1. Đất đai, bất động sản
1.1.1.1. Khái nhiệm về đất đai
Theo Luật đất đai năm 1993, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý

giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hố, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy,…).
Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng
đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những
kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước
hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa ...)” (Thư viện học liệu mở
Việt Nam).
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các
thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự
đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của
các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa
mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của
con người (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Đất đai theo Luật đất đai 2013, Thửa đất là phần diện tích đất được giới
hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6
1.1.1.2. Khái niệm bất động sản
Trên thế giới có nhiều tiêu chí phân loại bất động sản, tuy nhiên đều
thống nhất xác định bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất

mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể
hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại:
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS. Quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất
đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
- Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống;
mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt
kê những vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
- Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định” (Thông Tin Pháp Luật dân sự, 2008).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

7
1.1.2. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà
nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất.
- Theo Khoản 5, Điều 13, Luật đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai, nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
- Theo Điều 95, Luật đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối
với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
1.1.2.2. Đối tượng đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy
định tại Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự
nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

8
chung là tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ
gia đình, cá nhân);
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư
tương tự có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh
đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của
tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp
luật về đầu tư.
1.1.3. Văn phòng đăng ký đất đai
Khoản 1 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số
45/2013/QH13 quy định về VPĐKĐĐ được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4
Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số
Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau:
- Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài

nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại
trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




9
ngun và Mơi trường và các Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường hiện có ở địa phương; có tư cách
pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo
quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và
tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền
theo quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ
địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông
tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các
dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy
định của pháp luật.
- Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện
chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết
định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy
định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
1.2. Quy định về văn phòng đăng ký đất đai
1.2.1. Cơ sở pháp lý về VPĐKĐĐ
1.2.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội Đại biểu tồn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng

4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh
thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính
cơng quyền với tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hồn thiện thể chế, thủ tục
hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc
trách vơ kỷ luật trong cơng việc”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10
- Nghị quyết số 30c/NQ-CP ngày 08/11/2011 của Chính phủ về ban
hành Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước. Mục tiêu là cải
cách thể chế; xây dựng, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên
chức, chú trọng cải cách tiền lương nhằm tạo động lực thực sự để cán bộ,
công chức, viên chức thực thi cơng vụ có chất lượng và hiệu quả cao; nâng
cao chất lượng dịch vụ hành chính và chất lượng dịch vụ công.
- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/3/2015 của Thủ tướng Chính
phủ về ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.
1.2.1.2. Căn cứ pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ
- Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 01/7/2014;
- Luật tổ chức chính phủ 2015 có hiệu lực từ 01/01/2016;
- Bộ Luật dân sự 2015 có hiệu lực thi hành từ 01/01/2017;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí

trước bạ;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một
số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
- Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phù sửa đổi,
bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thông
tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thơng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




11
tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; Thơng
tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính.
- Thơng tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 giữa
Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun và Mơi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục
tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt
động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
1.2.1.3. Nhận xét chung
Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến VPĐKĐĐ tương đối

đầy đủ, đây là căn cứ pháp lý để VPĐKĐĐ thành lập và đi vào hoạt động, tuy
nhiên các văn bản pháp lý liên quan đến VPĐKĐĐ còn một số các hạn chế:
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐKĐĐ và
việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Số lượng chỉ tiêu biên chế được giao ít, ảnh hưởng đến đến tư tưởng
của cán bộ, làm cho nhiều người khơng n tâm cơng tác. Ngồi ra cơ sở hạ
tầng, trang thiết bị làm việc còn hạn chế gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc
cập nhật hồ sơ đăng ký vào cơ sở dữ liệu.
- Cơ chế tài chính của Văn phịng và các chi nhánh còn chưa phù hợp.
Nguồn thu từ hoạt động của văn phòng còn hạn chế, việc giao chỉ tiêu biên
chế kèm quỹ lương cho văn phòng và các chi nhánh còn quá thấp. Các quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
định về thu phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai hiện hành
cịn chưa phù hợp do phần lớn các trường hợp đăng ký của người dân ở nơng
thơn được miễn hoặc giảm thu phí, lệ phí; mức thu một số khoản phí, lệ phí
cịn thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế.
Tình hình trên cho thấy việc hồn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐKĐĐ
đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại
hố và hội nhập.
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai
1.2.2.1. Vị trí, chức năng
Theo Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày

04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, vị trí,
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và hoạt động vủa Văn phòng
đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường như sau:
- Văn phịng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở
Tài ngun và Mơi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất
hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp
thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng;
được Nhà nước bố trí văn phịng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo
quy định của pháp luật.
Vị trí của VPĐKĐĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai thể
hiện theo hình sau:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

Chính phủ

Bộ Tài ngun & Mơi trường
UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương

Sở Tài nguyên & Môi trường
UBND quận, huyện, TP,
thị xã thuộc tỉnh

Văn phòng đăng ký đất đai

Phòng Tài ngun & Mơi
trường quận, huyện, TP
Chi nhánh Văn phịng đăng
ký đất đai

UBND xã, phường, thị trấn

Cán bộ địa chính xã,
phường, thị trấn

Hình 1.1. Vị trí hệ thống văn phịng đăng ký đất đai
1.2.2.2. Nhiệm vụ, quyền hạn
- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
là Giấy chứng nhận).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




14
- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao
quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận,
quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng,
quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với
năng lực theo quy định của pháp luật.
- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn
phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo
theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực cơng
tác được giao.
Văn phịng đăng ký đất đai hoạt động trên cơ sở văn phòng một cấp
trực thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường, có chi nhánh tại các quận, huyện, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh.
Cơ cấu tổ chức của VPĐKĐĐ bao gồm:
a. Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh
- Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




15

- Phịng Hành chính - Tổng hợp.
- Phịng Kế hoạch - Tài chính.
- Phịng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
- Phịng Thơng tin - Lưu trữ;
- Phịng Kỹ thuật địa chính;
b. Các Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch tốn phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà
nước bố trí văn phịng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật.
Chi nhánh có: Giám đốc, Phó Giám đốc và các bộ phận chun mơn.
1.2.3. Cơ chế phối hợp
- Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai với Phịng Tài ngun và Mơi trường, Ủy ban nhân dân quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
huyện), cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên
quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng
đăng ký đất đai theo các nguyên tắc sau:
+ Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai,
minh bạch;
+ Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn
của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện;
chế độ thông tin, báo cáo;
+ Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị.
- Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai với Phịng Tài ngun và Mơi trường, Ủy ban nhân dân
cấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có
liên quan thực hiện theo Quy chế phối hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN