Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thị xã chí linh tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ MỴ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
TẠI THỊ XÃ CHÍ LINH - TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Mỵ

i

năm 2018


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Tơi xin chân thành cảm ơn cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức, viên chức UBND
tỉnh Hải Dương, Sở Tài ngun và Mơi trường tỉnh Hải Dương, Phịng Tài ngun và
Mơi trường thị xã Chí Linh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Hải Dương đã giúp đỡ và
tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản Lý
Đất Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tơi trong
q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến
PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận
văn tốt nghiệp.
Trong luận văn tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, rất mong nhận được ý kiến đóng
góp của Thầy, Cơ để luận văn được hồn thiện tốt hơn.
Một lần nữa xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Mỵ

ii

năm 2018


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ......................................... 3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở khoa học của phát triển quỹ đất ................................................................ 4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất ............................................ 4

2.1.2.

Sự cần thiết phát triển quỹ đất ............................................................................ 5

2.1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất ..................................................... 6

2.2.

Phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới .............................................. 11

2.2.1.

Phát triển quỹ đất của hàn quốc ........................................................................ 11

2.2.2.

Phát triển quỹ đất của trung quốc ..................................................................... 14

2.2.3.

Phát triển quỹ đất của úc ................................................................................... 15

2.3.

Công tác phát triển quỹ đất tại Việt Nam ......................................................... 17

2.3.1.

Những quy định về phát triển quỹ đất của Việt Nam ....................................... 17

2.3.2.

Thực trạng phát triển quỹ đất tại Việt Nam ...................................................... 22

2.3.3.

Phân loại trung tâm phát triển quỹ đất tại Việt Nam ........................................ 24

iii


Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................... 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 28

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 28

3.5.1.

Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp ............................................. 28

3.5.2.

Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 28

3.5.3.

Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu ........................................... 29

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................... 31
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Chí Linh - tỉnh Hải
Dương ............................................................................................................... 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài ngun và mơi trường thị xã Chí Linh......................... 31

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thị xã Chí Linh ...................................... 37

4.1.3.

Đánh giá ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến cơng tác phát
triển quỹ đất thị xã Chí Linh ............................................................................. 45

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Chí Linh ..................................... 47

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của thị xã Chí Linh .................................................. 47

4.2.2.

Hiện trạng và biến động sử dụng đất của thị xã Chí Linh ................................ 56

4.3.

Thực trạng phát triển quỹ đất của thị xã Chí Linh ............................................ 62

4.3.1.

Khái quát công tác phát triển quỹ đất của thị xã Chí Linh ............................... 62

4.3.2.

Kết quả phát triển quỹ đất của thị xã Chí Linh giai đoạn 2012 - 2017............. 64

4.3.3.

Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất thị xã Chí Linh ..... 69

4.4.

Ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội của
thị xã Chí Linh .................................................................................................. 76

4.5.

Đề xuất một số giải pháp phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội
tại thị xã Chí Linh ............................................................................................. 79

4.5.1.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 79

4.5.2.

Giải pháp về tài chính ....................................................................................... 80

4.5.3.

Giải pháp về quy hoạch .................................................................................... 82

4.5.4.

Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ.................................................................... 83

4.5.4.

Một số giải pháp khác ....................................................................................... 83

iv


Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 84
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 84

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 85

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 86

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BCH

Ban chấp hành

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

GPMB

Giải phóng mặt bằng

ĐKTN

Điều kiện tự nhiên

ĐTM

Đô thị mới

NSNN

Ngân sách Nhà nước

HĐH

Hiện đại hố

KDC

Khu dân cư

KT-XH

Kinh tế - xã hội

PNN

Phi nơng nghiệp

PTKT

Phát triển kinh tế

PTQĐ

Phát triển quỹ đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCPTQĐ

Tổ chức phát triển quỹ đất

TĐC

Tái định cư

TW

Trung ương

TTBĐS

Thị trường bất động sản

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Tổng sản phẩm và cơ cấu kinh tế (phần do địa phương quản lý) .............. 38

Bảng 4.2.

Dân số lao động của Chí Linh qua các năm ............................................... 44

Bảng 4.3.

Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Chí Linh năm 2017 .............................. 57

Bảng 4.4.

Biến động đất đai của thị xã Chí Linh giai đoạn 2012 - 2017 ................... 61

Bảng 4.5.

Kết quả phát triển quỹ đất của thị xã Chí Linh giai đoạn 2012 – 2017 ..... 63

Bảng 4.6.

Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng khu dân cư thị xã Chí Linh giai
đoạn 2012 - 2017........................................................................................ 64

Bảng 4.7.

Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng cơng trình sự nghiệp thị xã Chí
Linh giai đoạn 2012 - 2017 ........................................................................ 66

Bảng 4.8.

Phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng công trình cơng cộng thị xã Chí
Linh giai đoạn 2012 - 2017 ........................................................................ 68

Bảng 4.9.

Ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến phát triển quỹ đất tại thị
xã Chí Linh................................................................................................. 70

Bảng 4.10. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất tại thị
xã Chí Linh................................................................................................. 73
Bảng 4.11. Ảnh hưởng của nhóm điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng ảnh hưởng
đến phát triển quỹ đất tại thị xã Chí Linh .................................................. 74
Bảng 4.12. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đến phát triển quỹ đất tại thị xã
Chí Linh ..................................................................................................... 75
Bảng 4.13. Ảnh hưởng của phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế, xã hội và
mơi trường thị xã Chí Linh ........................................................................ 77

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1.

Sơ đồ hành chính thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương ................................... 32

Hình 4.2.

Cơ cấu sử dụng đất năm 2017 của thị xã Chí Linh .................................... 56

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Mỵ
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất tại thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác phát triển quỹ đất của thị
xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng công tác phát triển quỹ đất phục vụ phát
triển kinh tế - xã hội của thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương tại 20 phường, xã, và các cơ
quan liên quan. Trên cơ sở các tài liệu đã có, tiến hành nghiên cứu các nội dung về phát
triển quỹ đất, công tác bồi thường GPMB, quá trình phát triển kinh tế, xã hội trên địa
bàn thị xã Chí Linh dựa trên cơ sở pháp lý, khoa học của các tài liệu hiện có để phục vụ
cho cơng tác nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp
Nhóm nghiên cứu lựa chọn phương pháp điều tra không ngẫu nhiên, chọn chủ
đích với 30 cán bộ trực tiếp thực hiện công tác phát triển quỹ đất của Sở Tài nguyên và Mơi
trường tỉnh Hải Dương, Ban giải phóng mặt bằng thị xã Chí Linh, Phịng Tài ngun và
Mơi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai và các cán bộ địa chính xã, phường để điều tra các
yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất của thị xã Chí Linh và ảnh hưởng của
cơng tác phát triển quỹ đất tới phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Hải Dương.
Giai đoạn 2012 – 2017 thị xã Chí Linh đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư cho 18 dự án với tổng diện tích là 245.247,7 m2, số hộ gia đình liên quan 1993
hộ, tập trung ở 8 phường, xã (phường Sao Đỏ, phường Cộng Hịa, phường Hồng Tân,
phường Bến Tắm, phường Thái Học, xã Bắc An, xã Đồng Lạc, xã Hồng Hoa Thám),

do đó chúng tôi chọn 15 tổ chức và 240 hộ (mỗi xã phường 30 hộ) có liên quan đến
cơng tác phát triển quỹ đất, để điều tra ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất tới
phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.
- Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu
Sử dụng phần mềm EXCEL để thống kê, phân tích, xử lý các số liệu điều tra,

ix


phỏng vấn đã thu thập được làm cơ sở đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của thị xã
Chí Linh - tỉnh Hải Dương.
Thang đo Likert (Likert, 1932) được sử dụng để đánh giá các nhóm yếu tố tác
động đến công tác phát triển quỹ đất theo 5 mức độ.
3. Kết quả chính và kết luận
1. Thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương có diện tích tự nhiên là 28.291,73 ha bao
gồm 20 đơn vị hành chính với 8 phường và 12 xã; dân số thị xã năm 2017 có 164.837
người. Thị xã là trung tâm kinh tế, văn hố, xã hội, chính trị, an ninh quốc phịng của
tỉnh Hải Dương, có nhiều lợi thế trong việc mở rộng quan hệ hợp tác với các tỉnh trong
cả nước, góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
2. Trong giai đoạn 2012 - 2017, công tác quản lý đất đai của thị xã luôn được
quan tâm và đạt được những kết quả tốt. Về cơ bản đã hình thành hệ thống quản lý và
thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai ngày càng đi vào nền nếp tạo điều kiện thuận lợi
cho việc quản lý đất đai những năm tiếp theo. Tình hình sử dụng đất đai tại thị xã diễn
ra theo chiều hướng giảm diện tích đất nơng nghiệp, tăng diện tích đất phi nơng nghiệp,
khai thác tối đa phần diện tích chưa sử dụng.
3. Giai đoạn từ 2012 - 2017, thị xã Chí Linh thực hiện cơng tác phát triển quỹ đất
đã cơ bản đáp ứng được nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của thị xã, của chủ đầu tư các
dự án. Thị xã Chí Linh đã thực hiện 18 dự án với tổng diện tích là 24.5247,7 m2, trong đó
đã bàn giao cho chủ đầu tư là 203.482,8 m2 còn lại 41.764,9 m2 đang chờ GPMB. Trong 3
nhóm yếu tố chính sách, tài chính và quy hoạch thì yếu tố chính sách thu hút đầu tư (chỉ số

trung bình trung là 4.20), giá đất (chỉ số trung bình trung là 4.46) và quy hoạch phát triển
kinh tế xã hội (chỉ số trung bình trung là 4.30) là tác động rất lớn đến phát triển quỹ đất tại
thị xã Chí Linh.
4. Thơng qua điều tra cán bộ, tổ chức và người dân có liên quan đến cơng tác phát
triển quỹ đất cho thấy công tác phát triển quỹ đất có ảnh hưởng cao đến thu nhập của
người dân (chỉ số trung bình trung là 3,44); đời sống văn hóa tinh thần của người dân (chỉ
số trung bình trung là 3,80); cơ sở hạ tầng (chỉ số trung bình trung là 3,93); mơi trương (chỉ
số trung bình trung là 3,62). Tuy nhiên cơ hội việclựa chọn việc làm cho người dân chưa
được như mong muốn (chỉ số trung bình trung là 3,08).
5. Từ việc đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất của thị xã Chí Linh - tỉnh Hải
Dương trong giai đoạn 2012 - 2017 chúng tôi đề xuất một số giải pháp về chính sách,
giải pháp về tài chính và giải pháp về quy hoạch nhằm thúc đẩy công tác phát triển quỹ
đất trên địa bàn thị xã trong thời gian tới.

x


THESIS ABSTRACT
Author’s name: Nguyen Thi My
Thesis title: “Assessment of land fund development situation in Chi Linh town, Hai
Duong province”.
Major: Land Management

Code: 8850103

Name of training facility: Vietnam National University of Agriculture
1. Research purposes
- To assess the land fund development situation in Chi Linh town, Hai Duong
province;
- To propose solutions to strengthen the land fund development of Chi Linh

town, Hai Duong province.
2. Research method
- Method for investigation and collection of secondary data
To collect documents and data on the land fund development situation for socioeconomic development in Chi Linh town, Hai Duong province, including 20 wards,
communes and relevant agencies. Based on the available documents, the research on the
contents of land fund development, site clearance compensation, socio-economic
development in Chi Linh town based on the legal and scientific basis of the existing
documents to serve for the research activities.
- Method for investigation and collection of primary data
Research team selected a non-randomized survey method with 30 staff directly
involving in the land fund development of the Hai Duong province Department of
Natural Resources and Environment, Chi Linh town Clearance Committee , Division of
Natural Resources and Environment, Land Registration Office and cadastral staff of
communes and wards to investigate the factors affecting the land fund development of
Chi Linh town and the impact of the development Develop land fund for socioeconomic development of Hai Duong province.
In the period 2012 - 2017, Chi Linh town has made compensation, support and
resettlement for 18 projects with total area of 245,247.7 m2, the number of households
involved in 1993, concentrated in 8 wards, (Sao Do Ward, Cong Hoa Ward, Hoang Tan
Ward, Ben Tu Ward, Thai Nguyen Ward, Bac An Commune, Dong Lac Commune,
Hoang Hoa Tham Commune), so we selected 15 organizations and 240 households
(each commune, ward 30 households) involved in land fund development, to investigate
the impact of land fund development on the socio-economic development of Chi Linh

xi


town, Hai Duong province.
- Method of data processing, analysis and synthesis
To use EXCEL software to collect, analyze and process survey data and
interviews collected as a basis for assessing the real situation of land development in

Chi Linh town, Hai Duong province.
Likert scale (Likert, 1932) is used to evaluate groups of factors affecting the land
fund development by five levels.
3. Main results and conclusion
1. Chi Linh town, Hai Duong province has a natural area of 28,291.73 hectares,
including 20 administrative units with 8 wards and 12 communes; The population of the
town in 2017 is 164,837 people. The town is an economic, cultural, social, political,
security and defense center of Hai Duong province, which has many advantages in
expanding cooperation with other provinces in the country, contributing significantly to
the socio-economic development of the locality.
2. In the period 2012 - 2017, the land management of the town is always
interested and it achieved good results. Basically, the management system and the
implementation of land administration tasks have been increasingly set up to create
favorable conditions for land management in the following years. Land use situation in
the town is in the direction of reducing the area of agricultural land, increasing the area
of non-agricultural land, exploiting the maximum area of unused land.
3. In the period from 2012 to 2017, Chi Linh town has implemented the
development of land fund, basically meeting the task of socio-economic development of
the town and the investors of projects. Chi Linh Town has implemented 18 projects with
total area of 24.5247.7 m2, in which 203.482,8 m2 handed over to the investor and the
remaining area of 41,764.9 m2 are waiting for site clearance. In three groups: policy,
finance and planning, the policy to attract investment (average index: 4.20), land price
(average index: 4.46) and economic development planning (average index: 4.30) causes
a great impact on the land fund development in Chi Linh town.
4. Through survey of cadres, organizations and people involving in land fund
development show that the land fund development has caused a great impact on people's
income (average index: 3.44 ); cultural and spiritual life of the people (average index: 3.80);
Infrastructure (average index: 3.93); environment (average index: 3.62). However,
opportunities for job selection for the people are not as expected (average index: 3.08).
5. From the assessment of land fund development situation of Chi Linh town Hai Duong province in the period of 2012 - 2017, we would like to propose the

solutions on policies, solutions on finance, and solutions on planning to promote the
land fund development in the town in coming time.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các khu công nghiệp, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phịng.
Nước ta đang trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, rất
nhiều dự án như các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư đã
được quy hoạch và triển khai xây dựng, do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất
dự phòng để cung cấp cho các Nhà đầu tư xây dựng các cơng trình, dự án phục
vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng ngày càng cao. Trong những năm
qua, cơng tác quản lý đất đai nói chung và cơng tác phát triển quỹ đất nói riêng
được thực hiện theo Hiến pháp và pháp luật, góp phần vào việc ổn định và phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên việc sử dụng đất đai chưa hợp lý,
chưa tiết kiệm, chưa đúng mục đích, cơng tác phát triển quỹ đất còn chưa được
đồng bộ đã làm giảm giá trị của nguồn tài nguyên quý giá này. Do vậy, yêu cầu
cấp thiết được đặt ra là đánh giá đúng thực trạng công tác phát triển quỹ đất tại
các địa phương trên cả nước.
Thị xã Chí Linh là trung tâm của tỉnh Hải Dương, để phát triển kinh tế - xã
hội thì nhu cầu về quỹ đất phục vụ mục đích xây dựng khu dân cư, xây dựng trụ
sở cơ quan, xây dựng cơng trình cơng cộng... ngày càng tăng. Hiện nay, hầu hết
các Nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đều phải tự tìm đất, tự tổ
chức, thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng nên tốn nhiều thời gian, làm chậm

quá trình đầu tư, do Nhà đầu tư phải thông qua nhiều khâu môi giới trung gian,
thiếu sự can thiệp hữu hiệu của Nhà nước và có tác động tiêu cực đến giá trị sản
phẩm. Do đó, Nhà đầu tư mong muốn một quy trình tiếp cận đất đai nhanh hơn
để giảm bớt những thủ tục phiền phức liên quan tới đất đai. Các tổ chức trong và
ngoài nước, các Chủ đầu tư muốn được chủ động về thời gian, tiết kiệm chi phí
và tăng hiệu suất đầu tư của dự án, do vậy cần có sẵn quỹ đất đã hoàn chỉnh cơ
sở hạ tầng để giới thiệu cho họ lựa chọn và thuê lại với giá cả hợp lý.
Quy hoạch sử dụng đất của thị xã Chí Linh đến năm 2020 đã được phê
duyệt. Để thực hiện phương án quy hoạch, góp phần phát triển kinh tế - xã hội

1


của thị xã, thì cơng tác phát triển quỹ đất đóng vai trị rất quan trọng, góp phần
phát triển quỹ đất sạch phục vụ cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, cơ
sở hạ tầng kinh tế - xã hội, các dự án phát triển sản xuất khác và sử dụng hiệu
quả các loại đất, giúp thị xã hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của
địa phương theo hướng hiệu quả, bền vững. Thực tế công tác phát triển quỹ đất
của thị xã hiện cịn nhiều khó khăn, vướng mắc như hoạt động của các tổ chức có
chức năng phát triển quỹ đất chưa thực hiện hết chức năng nhiệm vụ được giao,
chưa đạt hiệu quả như mong đợi, việc bố trí tái định cư phải di dời chỗ ở chưa
kịp thời, chính sách bồi thường giữa các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu
hồi đất và dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đã phát sinh nhiều bất
cập. Các dự án nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường thường có thêm các khoản hỗ
trợ cho người dân có đất bị thu hồi, trong khi các dự án Nhà nước thu hồi chỉ
thực hiện đúng chính sách hiện hành. Những nguyên nhân cơ bản để xảy ra tình
trạng như vậy là do việc xác định giá đất chưa tính hết giá trị của đất, khơng thỏa
mãn u cầu của người dân bị thu hồi đất; công tác lập và xét duyệt các khu quy
hoạch chưa đảm bảo hiệu quả về kinh tế - xã hội, đảm bảo thời gian, nguồn vốn
đầu tư để thực hiện các dự án đúng tiến độ quy định; nguồn vốn phục vụ cho

công tác phát triển quỹ đất còn hạn chế và chưa rõ ràng…
Mặt khác thị xã Chí Linh đang được nâng cấp lên đô thị loại III năm 2020,
do vậy đang đặt ra cho thị xã phải xác định chính xác nhu cầu về đất để xây dựng
cơ sở hạ tầng, khả năng phát triển quỹ đất của thị xã trong thời gian tới. Xuất
phát từ tầm quan trọng đó, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực
trạng phát triển quỹ đất tại thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương”, nhằm đánh giá
thực trạng và đề xuất những giải pháp phù hợp để đáp ứng nhu cầu về quỹ đất
cho những năm tiếp theo của thị xã là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế - xã hội tại
thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác phát triển quỹ đất
của thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Không gian: Địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.
- Thời gian: Từ năm 2012 - 2017

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đề tài đã chỉ ra các yếu tố chính sách thu hút đầu tư, giá đất và quy hoạch sử
dụng đất có tác động rất lớn đến công tác phát triển quỹ đất của thị xã Chí Linh.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã đánh giá được thực trạng công tác phát triển quỹ đất của thị
xã Chí Linh và phân tích được ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến
phát triển kinh tế xã hội của thị xã.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho

học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến phát triển quỹ đất
2.1.1.1. Đất đai và quỹ đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm
và khống sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà của, ...).
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ
thuộc tính của một loại tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có
giá trị sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi
mua bán. Tùy theo mỗi loại mơ hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc
điểm, tác dụng rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử
dụng là chủ yếu, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho
sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp; trong
mơ hình kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến hành sản xuất nơng nghiệp mà cịn
được xem như là một hàng hóa đặc biệt vì có thể “mua, bán, cầm cố, thế chấp”, vốn
hóa thành tài chính cho đầu tư, phát triển (Phan Văn Thọ và cs., 2013).
Quỹ đất đai là tồn bộ diện tích đất đai của đất nước, được Nhà nước phân

bổ, sử dụng vào các mục đích khác nhau như nơng nghiệp, phi nơng nghiệp, chưa
sử dụng để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng
giai đoạn phát triển nhất định. Quỹ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử
dụng thường xuyên có sự biến động về diện tích, cách thức khai thác, sử dụng.
2.1.1.2. Phát triển quỹ đất và tổ chức phát triển quỹ đất
Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là tồn bộ q trình phát
triển quỹ đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư
vào quỹ đất) và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai).

4


Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về
quy mô, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu
cầu sử dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng - “đất
sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sử dụng (Đào
Cơng Hịa và cs., 2007).
Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập
trung quỹ đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường
(tăng cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động
trong vấn đề điều tiết thị trường. Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt
động thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất
(trao đổi vị trí, diện tích).
Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất(PTQĐ): Tổ
chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định
của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập theo
quy định tại điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ. Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tài
ngun và Mơi trường; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở
tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi nhánh tại các quận,

huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh... Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo
lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất... (Chính Phủ
nước CHXHCN Việt Nam, 2014).
2.1.2. Sự cần thiết phát triển quỹ đất
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực tài chính, nguồn thu
ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho ngân sách Nhà nước. Ở các nước
đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia. Ở các nước phát
triển tỷ lệ này còn thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50% (Tơn Gia Hun và
Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Đất đai là phạm trù có ý nghĩa chính trị - pháp lý, gắn liền với lịch sử
dựng nước và giữ nước của dân tộc ta (Đinh Xn Hảo, 2013). Chính vì vậy, hệ
thống chính sách pháp luật đất đai ở nước ta được nhìn nhận là phức tạp, có
nhiều sự thay đổi theo thời gian. Sở hữu đất đai là vấn đề phức tạp của nhiều

5


nước cả về mặt lý luận và thực tiễn, hơn nữa còn là vấn đề nhạy cảm của các thế
lực chính trị (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2006)
Tài ngun đất có vai trị vơ cùng quan trọng trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước. Trong bối toàn cầu đang phải đối mặt với các biến
đổi khắc nghiệt của thiên nhiên, phát triển bền vững trong sử dụng tài nguyên đất
đã và đang được quan tâm đặc biệt của nhiều quốc gia, trong đó có cả Việt Nam.
Phát triển bền vững là sự phát triển đáp ứng được những yêu cầu của hiện tại
nhưng không gây trở ngại cho việc đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai, có
sự kết hợp chặt chẽ, hợp lý, hài hòa giữa ba mặt của sự phát triển (gồm phát triển
kinh tế, phát triển xã hội và bảo vệ môi trường). Chỉ tiêu đánh giá sự phát triển
bền vững là sự tăng trưởng về kinh tế được ổn định, bảo đảm được việc làm cho

người dân trong độ tuổi lao động và thu nhập của người dân; khai thác hợp lý, sử
dụng tài nguyên thiên nhiện hiệu quả; chất lượng môi trường sống được nâng lên.
Việc quản lý, sử dụng tài nguyên đất phải đảm bảo đủ quỹ đất phục vụ cho các
mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; đảm bảo được an ninh, quốc
phịng; an ninh lương thực và bảo vệ mơi trường.
Tóm lại đất đai là nguồn lực đặc biệt, do vậy phát triển quỹ đất có vai trị rất
quan trọng để cung cấp quỹ đất phục vụ nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu tư, đơn
xin giao đất, th đất, chuyển mục đích sử dụng đất vì mục đích quốc phịng, an
ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng cho các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và là môi trường sống của con người.
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất
2.1.3.1. Nhóm yếu tố chính sách
Nước ta là Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam, coi trọng
việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, bảo đảm cho pháp luật thể hiện
đúng ý chí, nguyện vọng và quyền lực cuar nhân dân, thực sự bảo vệ được các
quyền của công dân. Nhà nước quản lý, điều hành bằng pháp luật, pháp luật
chiếm vị trí tối thượng trong hoạt động của Nhà nước và trong đời sống xã hội
(Nguyễn Thị Doan, 2016). Cũng như tất cả các lĩnh vực khác, trong thực hiện
nhiệm vụ phát triển quỹ đất, pháp luật là công cụ quan trọng tổ chức triển khai
thực hiện nhiệm vụ.
Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở nước ta tương đối phức tạp và có
nhiều sự thay đổi. Tính riêng về Luật thì từ Luật Cải cách ruộng đất năm 1954

6


cho đến nay, nếu khơng tính các lần sửa đổi, bổ sung thì đã có đến năm lần ban
hành Luật mới để có những quy định phù hợp với tình hình phát triển của đất
nước. Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị nên chính sách pháp luật
đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác phát triển quỹ đất.

Đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Những đặc tính đặc biệt của đất đai về vị trí, vai trị, chế độ
quản lý sử dụng cho thây việc phát triển quỹ đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội cũng bị tác động ảnh hưởng từ các chính sách pháp luật về thu hút đầu tư,
chính sách hỗ trợ và các chính sách xã hội khác (Hồ Thị Nam Trà và cs.,2016).
Nghị quyết Trung ương 5, khóa XI đã nêu: “ Chính sách xã hội có vai trò
đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động lực để phát triển nhanh và bền vững
trong mọi giai đoạn phát triển”. Tại văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
IX, Đảng ta đã xác định: “ Chăm lo cho con người, bảo vệ quyền lợi và lợi ích
hợp pháp của tất cả mọi người; tơn trọng và thực hiện các điều ước quốc tế về
quyền con người mà Việt Nam đã ký kết tham gia”. Như vậy, trong việc phát
triển quỹ đất thực hiện chính sách xã hội phần nào đảm bảo đời sống vật chất,
tinh thần cho con người. Thực hiện tốt chính sách xã hội phần nào đảm bảo ổn
định xã hội, tạo điều kiện cho sự tăng trưởng, phát triển, hường tới sự công bằng,
tiến bộ xã hội, không ngừng cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần và
cuộc sống tốt đẹp, bình đẳng và hạnh phúc của nhân dân.
2.1.3.2. Nhóm yếu tố tài chính
a. Nguồn tài chính
Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động phát triển quỹ đất bao gồm:
- Nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước cấp theo quy định về thực hiện
nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
- Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tư xây
dựng theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
- Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập, phát
triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự tốn được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt;
- Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất để
thực hiện nhiệm vụ theo quyết định của y ban nhân dân cấp tỉnh.

7


- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
- Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương
án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
- Các khoản chi khác theo quy định của pháp luật.
Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà
nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời chính
phủ cũng quy định nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được ngân sách nhà nước
phân bổ, bố trí vào dự toán ngân sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành
lập, bổ sung định kỳ hàng năm hoặc huy động từ các nguồn vốn khác (gồm vốn
viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức quốc tế, tổ chức, cá
nhân trong nước và nước ngồi theo chương trình, dự án viện trợ, tài trợ, ủy thác
theo quy định của pháp luật.
Tổ chức phát triển quỹ đất được sử dụng nguồn tài chính nêu trên để thực
hiện các nhiệm vụ được giao, cụ thể như chi thường xuyên cho các nhiệm vụ
khoa học và công nghệ; đào tạo bồi dưỡng cán bộ, viên chức;... nhưng mục chi chủ
yếu là chi cho việc tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất thông qua việc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Hiện nay, những vấn đề về vốn dùng để phát triển quỹ đất đã được pháp
luật đất đai năm 2013 như Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cuả Chính Phủ; Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của
Chính Phủ; Nghị định số 123/2017/NĐ-CP…. Tuy nhiên trong thực tế triển khai
vẫn còn nhiều vấn đề cần được tiếp tục bàn và nghiên cứu sâu thêm như nguồn
kinh phí được lấy từ nguồn nào là quan trọng nhất đối với công tác phát triển quỹ
đất, lượng tiền trích là bao nhiêu là đủ, các huy động vốn ra sao… để có nguồn tài
chính ổn định cung cấp cho Tổ chức PTQĐ thực hiện nhiệm vụ phát triển quỹ đất.
b. Giá đất

Giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt
động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và
tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất.
Đối với cơng tác phát triển quỹ đất, giá đất có vai trị quan trọng trong việc điều
tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích của nhà đầu tư với lợi ích
của người sử dụng đất đất. Việc quy định giá đất để phát triển quỹ đất hợp lý sẽ tạo

8


điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư.
Đối với hình thức phát triển quỹ đất thơng qua hình thức Nhà nước thu
hồi, người dân có đất thu hồi thường có tâm lý khơng muốn bị thu hồi đất vì thu
hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những người bị
thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi dất nông
nghiệp. Nên việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người
dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ
đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp có ý
nghĩa quan trọng; việc xác định giá đất để tính bồi thường thiệt hại cho người có
đất thu hồi mà được tính đúng, tính đủ sẽ bảo đảm cơng bằng, xã hội, bảo đảm
quyền lợi của người sử dụng đất, giảm khiếu kiện về đất đai; nếu giá đất mà xác
định không đúng sẽ dẫn đến quyền lợi của các bên bị ảnh hưởng, khiếu kiện về
quá trình phát triển quỹ đất gia tăng, cơng bằng xã hội khơng cịn, tất cả các điều
này dẫn đến mất ổn định xã hội.
Đối với cơng tác phát triển quỹ đất thơng qua hình thức tự thỏa thuận vì mục
đích phát triển kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất để tạo mặt bằng thực
hiện dự án đầu tư với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải. Muốn có đất để
thực hiện dự án thì nhà đầu tư cần phải thỏa thuận với người sử dụng đất về nhiều
vấn đề, trong đó có giá đất. Nhiều trường hợp người có đất giao giá quá cao khiến
cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc thương thảo và tốn khá nhiều chi phí cho

việc phát triển quỹ đất. Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư thường mong muốn
đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư của mình nhưng khơng thỏa thuận được giá đất với
người có đất nên nhiều dự án bị kéo dài tiến độ. Cho nên, mức giá đất hợp lý là giải
pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình
cũng như thanh tốn giá trị tương ứng cho người có đất để ổn định cuộc sống.
Việc xác định giá đất hợp lý trong cơng tác phát triển quỹ đất sẽ góp phần
hạn chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành phát triển quỹ
đất, nhà đầu tư thỏa thuận để có đất. Thực tế, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra
khá phổ biến trong gai đoạn hiện nay. Việc khiếu kiện hầu hết xuất phát từ việc giá
đất chi trả cho người dân có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm
vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bênh... Điều
này khẳng định được vai trò của giá đất trong thực hiện cơng tác phát triển quỹ đất
dưới mọi hình thức.

9


2.1.3.3. Nhóm yếu tố quy hoạch
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là luận chứng phát triển
kinh tế - xã hội và tổ chức không gian các hoạt động kinh tế - xã hội hợp lý trên
một lãnh thổ trong một thời gian xác định.
Mục 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Quy hoạch sử dụng đất là việc
phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng đất cho các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường và thích ứng
biến đổi khí hậu trên cơ sở tiền năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các
ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong
một khoảng thời gian xác định (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). Tất cả các
quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng
cơng trình hạ tầng, cơng trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết...
Chính vì vậy, từ một cái nhìn tổng quát, quy hoạch sử dụng đất được hiểu là việc

phân bố lại nguồn lực đất đai quốc gia trong giới hạn không gian và thời gian xác
định với mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của đất đai, bảo
vệ tốt hệ sinh thái và bền vững của môi trường; quy hoạch sử dụng đất cũng là hệ
thống các giải pháp mang tính kinh tế - kỹ thuật - pháp lý để quản lý tài nguyên
và tài sản đất đai quốc gia (Tôn Gia Huyên, 2010).
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được “luật hóa” và bắt đầu
được triển khai chính thức từ Luật Đất đai năm 1988. Từ đó đến nay, quy hoạch,
kế hoạch sử đụng đất đã trở thành công cụ quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả,
là một trong những giải pháp lớn để sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và
bền vững (Nguyễn Đắc Nhẫn, 2010).
Luật Đất đai năm 2003 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích SDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ hoặc quy hoạch xây
dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền
xét duyệt… Luật Đất đai năm 2013 thì quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng
đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất; căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng phải dựa trên các căn cứ như: dự án thuộc
trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013; kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

10


Từ các phân tích trên cho thấy quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch sử dụng
đất có vai trị quan trọng trong việc phát triển quỹ đất để sử dụng cho các mục
đích phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương và của cả nước, được coi là cơ
sở, nền tảng để thực hiện quản lý đất đai được hiệu quả, thống nhất và tiết kiệm.
2.2. PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1. Phát triển quỹ đất của Hàn Quốc
Hàn Quốc nằm phía Nam của Bán đảo Triều Tiên, có diện tích 99,392
km2. Năm 2005, dân số của Hàn Quốc là 48,29 triệu người, với mật độ dân số
khoảng 470 người/km2 và được coi là quốc gia đất chật người đông. Riêng thành
phố Seoul có khoảng 10 triệu dân. Hàn Quốc xuất phát điểm là đất nước nghèo,
bị chiến tranh phá hoại, bị chia cắt và đất nước ln trong tình trạng sẵn sàng với
chiến tranh, hiện nay Hàn Quốc là một quốc gia có nền kinh tế thị trường trong
đó Nhà nước đóng vai trị quan trọng. Chính sách đất đai trong giai đoạn từ năm
2000 đến nay chủ yếu tập trung vào các nội dung mở rộng nhu cầu thị trường,
quản lý đất đai theo quy hoạch và theo hướng thân thiện với mơi trường. Ngồi
ra cịn một số chính sách pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai của
Hàn Quốc là: Luật Thu hồi đất và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích cơng
cộng, Luật Chuyển nhượng, Luật Bảo vệ đất công, Luật Dịch vụ Môi giới bất
động sản, Luật Quản lý và Phát triển bất động sản, Luật Đất đai cho người nước
ngoài, Luật Định giá bất động sản và Thẩm định giá bất động sản, Luật Khuyến
khích phát triển quỹ đất. Luật pháp của Hàn Quốc quy định đất đai của Hàn Quốc
được chia thành bốn nhóm chính gồm đất đơ thị, đất để phát triển đô thị, đất nông
nghiệp và đất bảo tồn thiên nhiên. Hàn Quốc có 03 loại hình thức sở hữu đất đai,
đó là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu đất có tồn
quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu nhưng Nhà nước có quyền thu hồi
đất trong các trường hợp sử dụng để thực hiện các dự án quốc phịng, an ninh, các
dự án giao thơng, xây dựng trụ sở các cơ quan nhà nước, các dự án văn hóa, giáo
dục, các dự án do nhà nước thực hiện,... và khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án, chủ sở hữu đất đai được bồi thường; việc tạo lập quỹ đất tại Hàn Quốc
được thực hiện thơng qua hai hình thức, đó là là nhận chuyển nhượng của người sở
hữu và thực hiện thu hồi đất theo Luật Thu hồi và Bồi thường đất phục vụ cho các
mục đích cơng cộng. (Tổng cục quản lý đất đai, 2012)

11

- Nguyên tắc bồi thường về đất đai và tài sản trên đất được thực hiện theo
sáu nguyên tắc chính sau:
(1) Người thực hiện dự án có trách nhiệm thực hiện bồi thường thiệt cho
chủ sở hữu đất đai và tài sản gắn liền với đất;
(2) Trước khi khởi công thực hiện dự án đầu tư phải hoàn thành việc bồi
thường cho từng chủ sở hữu;
(3) Phương thức bồi thường chủ yếu được thanh tốn bằng tiền mặt, trừ
khi có quy định cụ thể khác;
(4) Việc bồi thường thiệt hại được thực hiện thỏa thuận riêng rẽ đối với
từng chủ sở hữu;
(5) Các khoản thanh toán bồi thường được thực hiện toàn bộ một lần;
(6) Sau khi hoàn thành thỏa thuận và thanh tốn bồi thường, nếu có phát
sinh lợi ích sẽ không được xem xét lại.
- Các khoản bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được gồm:
(1) Bồi thường về tài sản: đất đai, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc và
các tài sản gắn liền với đất hợp pháp;
(2) Bồi thường thiệt hại về sản xuất, kinh doanh;
(3) Hỗ trợ di dời, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ ổn định việc làm...;
Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Hàn Quốc thực hiện rất nghiêm theo
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đất dùng vào mục đích chỉnh trang, phát triển
khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp phải được duyệt trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Đất cung cấp cho các nhà đầu tư phải là quỹ đất sạch thông
qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất. Pháp luật ở Hàn Quốc rất quan tâm
đến việc phát triển quỹ đất của nhà nước để phát triển và cung cấp, phục vụ
cho các mục tiêu phát triển xã hội; thực hiện nhiệm vụ này nhà nước giao cho
Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (Tổng Công ty) đảm nhiệm. (Tổng
cục quản lý đất đai, 2012)
Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10
năm 2009 trên cơ sở sát nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và

Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) có mục tiêu là ổn định đời sống và nhà ở của
người dân và sử dụng đất hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống
nhười dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Sau khi sát nhận Tổng Công ty

12