(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện mỹ đức, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

GVC.TS. Trần Trọng Phương

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Tuấn Anh

ii


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, em đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và
nhân dân địa phương.
Em xin trân trọng bày tỏ lời cảm ơn chân thành nhất tới người hướng dẫn khoa
học GVC.TS. Trần Trọng Phương, Phó Trưởng khoa Quản lý Đất đai đã tận tình
hướng dẫn giúp đỡ em trong suốt q trình hồn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý
đất đai - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, UBND huyện Mỹ Đức, Phòng Tài Nguyên
và Mơi trường, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà
Nội-chi nhánh Mỹ Đức và lãnh đạo, cán bộ, nhân dân các xã, thị trấn Đại Nghĩa, Hợp
Tiến, Vạn Kim đã nhiệt tình giúp đỡ em trong q trình hồn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Tuấn Anh

iii


MỤC LỤC

Lời cam đoan.............................................................................................................................. ii
Lời cảm ơn................................................................................................................................. iii
Mục lục....................................................................................................................................... iv
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................. vii
Danh mục bảng....................................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn.................................................................................................................... ix
Thesis abstract........................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu........................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu.................................................................................................. 2

1.3.

Yêu cầu của đề tài....................................................................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 4
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất.............................................. 4

2.1.1.

Quyền sở hữu............................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai............................................................................ 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất...................................................................................................... 5

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ....................................... 7

2.2.1.

Các nước phát triển..................................................................................................... 7

2.2.2.

Các nước trong khu vực........................................................................................... 12

2.3.

Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam . 16

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam....................... 16

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ....................... 20

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam................................................. 23

2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam.................................. 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 27
3.1.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................... 27

3.2.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................. 27

3.3.

Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 27

3.3.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Đức. . .27

iv


3.3.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Mỹ Đức............................................. 27

3.3.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn Huyện Mỹ Đức giai đoạn 2010 - 2015.

3.3.4.

27

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Mỹ Đức

27

3.4.

Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 27

3.4.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...................................................................... 27

3.4.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu .................................................... 28

3.4.3.

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu...................................................................... 28

3.4.4.

Phương pháp tổng hợp, so sánh.............................................................................. 29

Phần 4. Kết quả và thảo luận.............................................................................................. 30
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Đức có ảnh hưởng tới

quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất

30

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên..................................................................................................... 30

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................................... 37

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội......................................... 43

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Mỹ Đức........................................ 44

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai......................................................................................... 44

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Mỹ Đức............................................... 46

4.2.3.

Hiện trạng sử dụng đất của 03 xã điều tra............................................................. 49

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ

Đức giai đoạn 2010- 2015

51

4.3.1.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................51

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ở .................................. 54

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất....................................... 58

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất.................................... 60

4.3.5.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................ 62

4.3.6.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch

4.3.7.

65

Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn
nghiên cứu điểm

v

67


4.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
theo quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Mỹ Đức

68

4.4.1.

Giải pháp về tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai của huyện Mỹ Đức
68

4.4.2.

Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền

69

4.4.3.

Giải pháp về giá đất, lệ phí...................................................................................... 70

4.4.4.

Giải pháp về quy hoạch............................................................................................ 70

4.4.5.

Giải pháp về tuyên truyền sử dụng đất đúng pháp luật ....................................... 70

Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................. 72
5.1.

Kết luận....................................................................................................................... 72

5.2.

Kiến nghị.................................................................................................................... 74

Tài liệu tham khảo................................................................................................................... 75
Phụ lục....................................................................................................................................... 76

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính phủ

ĐTH

Đơ thị hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên Môi trường

TP

Thành phố

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Các loại đất của huyện Mỹ Đức......................................................................... 32
Bảng 4.2. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Mỹ Đức (2011-2015) .............37
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2015 ................................................... 47
Bảng 4.4. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nơng nghiệp năm 2015 ............................. 48
Bảng 4.5. Diện tích, cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2015 ................................................. 49
Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 các xã điều tra............................................ 50
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn 3 xã,
thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015

51

Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ phỏng vấn
trên địa bàn các xã nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 52
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ trên địa bàn 3 xã, thị trấn
nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015

55

Bảng 4.10. Tình hình việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của hộ phỏng vấn trên
địa bàn các xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015

56

Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn các xã nghiên
cứu giai đoạn 2010 - 2015

58

Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa
bàn các xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015 59
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn 3 xã, thị trấn
nghiên cứu giai đoạn 2010 - 2015

60

Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa
bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010-2015

61

Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010-2015

63

Bảng 4.16. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ của hộ phỏng vấn
trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2010-2015

64

Bảng 4.17. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân 3 xã, thị trấn về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước

viii

66

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Học viên: Đặng Tuấn Anh
Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện
quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ

Đức, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra, thu thập các số liệu sơ cấp
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
Phương pháp tổng hợp, so sánh
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
Huyện Mỹ Đức có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển
kinh tế - xã hội, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và đơ thị hóa khá nhanh, kéo theo
sự gia tăng nhanh dân số cơ học vào lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ

sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển các khu dân cư diễn ra khá mạnh cũng gây áp
lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực hiện các quyền
của người sử dụng đất nói riêng trên địa bàn huyện.
Trong giới hạn nghiên cứu, đề tài chỉ đánh giá một số nét cơ bản về công tác
quản lý đất đai ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất như: Công tác
kiểm kê, thống kê đất đai, Công tác đo đạc lập bản đồ, Công tác lập, điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công
tác dồn điền đổi thửa

ix


Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn Huyện Mỹ Đức giai đoạn 2010 - 2015.
- Kết quả nghiên đánh giá tình hình thực hiện các quyền:
+ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015 trên địa

bàn huyện Mỹ Đức có 30 trường hợp (trong đó: Thị trấn Đại Nghĩa 6 trường hợp, Hợp
Tiến 22 trường hợp, Vạn Kim 2 trường hợp).
+ Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015

trên địa bàn nghiên cứu có 52 trường hợp (trong đó: Thị trấn Đại Nghĩa 17 trường
hợp; xã Hợp Tiến 20 trường hợp; Xã Vạn Kim 15 trường hợp).
+ Tình hình cho thuê quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015 trên địa bàn nghiên
cứu có 30 trường hợp đã từng cho thuê và đang thuê nhà đất để ở (trong đó: Thị trấn Đại
Nghĩa 12 trường hợp; Xã Hợp Tiến 11 trường hợp; Xã Vạn Kim7 trường hợp).
+ Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015 trên địa bàn

nghiên cứu có 57 trường hợp (trong đó: Thị trấn Đại Nghĩa có 17 trường hợp; Xã Hợp
Tiến có 15 trường hợp; Xã Vạn Kimcó 25 trường hợp).

+ Về quyền thế chấp quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2010 - 2015 trên địa bàn

nghiên cứu có 391 trường hợp.
Từ các kết quả thực hiện tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của 3 xã, thi trấn
đại diện, đề tài tiến hành tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực
hiện các quyền sử dụng đất, các thủ tục pháp lý, trình tự thực hiện giải quyết cơng việc
của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các
quyền sử dụng đất tại các xã nghiên cứu.
Từ các kết quả nghiên cứu cụ thể của đề tài tại địa bàn nghiên cứu của huyện Mỹ
Đức, đã đề xuất các nhóm giải pháp (Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường
năng lực cán bộ quản lý đất đai; Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; Các chính sách về giá đất, lệ
phí; Giải pháp về quy hoạch) để thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở theo
quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Mỹ Đức thời gian tới hiệu quả.

x


THESIS ABSTRACT

Master candidate: Dang Tuan Anh
Thesis title: Status assessment and solution to improve the implementation of the
land use right in My Duc district, Hanoi city.
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational Organization: Vietnam National University of
Agreculture Research purpose of the thesis
- To assess the implementation of the land use rights in My Duc district, Hanoi city.

- To propose some solutions for the implementation of the land use rights in My

Duc district, Hanoi city.
Research Methodology
Method for selecting study location
Method for survey, collection of data and
documentation Methods of investigation, collecting
secondary data Methods of investigation, collecting
primary data Method of statistic and data processing
Method of synthetic and comparison
Major results and conclusions
My Duc district geographical location and natural conditions are favorable for
economic-social development, along with rapid economic growth and urbanization,
leading to the rapid population increase to establish the business, the need to use land
for the development of infrastructure, urban development, residential development
was in general quite strong and put tremendous pressure on management and land use;
in particular ensuring the implementation of the rights of land users in the district.
Within the research limit, the thesis only assesses some basic aspects of land
management that affect the implementation of the land use rights such as: land
inventories; land statistics; measurement and mapping; formulation, adjustment of
planning, land use planning, issuing certificates for land use rights, land consolidation
and land exchange.
Assess the implementation of the land use rights of households and individuals in

xi


My Duc district for the period of 2010-2015.
- Assessment results of the implementation of rights including:
+ Situation of land use right transfer: Within the period of 2010-2015, in My

Duc district there were 30 cases (including 6 cases of Dai Nghia Town, 22 cases of
Hop Tien, 2 cases Van Kim)
+ Situation of implementation of rights for land uses transfer: Within the period

of 2010-2015, in My Duc district there were 52 cases (including 17 cases of Dai Nghia
Town, 20 cases of Hop Tien, 15 cases Van Kim).
+ Situation of rental of land use rights: Within the period of 2010-2015, in My

Duc district there were 30 cases (including 12 cases of Dai Nghia Town, 11 cases of
Hop Tien, 7 cases Van Kim).
+ Situation of donation of land use: Within the period of 2010-2015, in My Duc

district there were 57 cases (including 17 cases of Dai Nghia Town, 15 cases of Hop
Tien, 25 cases Van Kim)
+ Situation of mortgage of land use rights: Within the period of 2010-2015, in

My Duc district there were 391 cases
From the results of the implementation of the land use rights of three typical
communes and town, the thesis collects opinions from households and individuals
about the implementation of land use rights, the legal procedures, implementation
procedures carried out by the Office of Registration of land use rights. An overall
assessment of the implementation of the right to use land in the communes studied.
Based on the specific results of the thesis studied in My Duc district, the thesis
proposes some groups of solutions (Solutions to improve organization and strengthening
land management staff; Solutions management, speeding up the process of issuing
certificates for house ownership and land use rights; the policy on land prices and fees;
solution for land planning) to promote more effective implementation of the right to use
accommodation land in compliance with law in My Duc district in the future.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất
nước. Đất đai chính là mơi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Đất đai là tài ngun có
giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan
đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng
hàng đầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã
quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã
quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền chuyển quyền
sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh
tế thị trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDĐ. Luật đất đai
2013 đã có những quy định về việc giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa
phương vẫn còn nhiều tồn tại và bất cập như:
- Hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất trong

nơng nghiệp đang diễn ra tự phát, thiếu thơng tin và khơng có sự kiểm soát của
Nhà nước.
- Thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn, Giấy chứng

nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng người dân

không muốn nhận mà vẫn thực hiện giao dịch ngầm.
- Công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây

dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện… dựa vào khung giá đất
do Nhà nước quy định nhưng vẫn cịn nhiều bất cập như giải phóng mặt bằng
chậm, cản trở tiến độ đầu tư của các cơng trình.
- Tâm lý của người dân ở vùng đồng bằng Bắc bộ, mặc dù không trực tiếp

sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất dẫn đến vấn đề nông dân khơng có đất
do chuyển nhượng ngày càng tăng.

1


Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội, là huyện
thuần nông, kinh tế phát triển chưa mạnh, nguồn thu nhập chính chủ yếu là sản
xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung, trong
đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã đạt được những kết
quả đáng khen ngợi, song cịn khơng ít những khó khăn trong việc thực hiện Luật
đất đai. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia
tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện
các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập
trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
thành phố Hà Nội. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử
dụng đất tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội” là cần thiết.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
+ Phạm vi thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Mỹ

Đức, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2011-2015.
+ Phạm vi không gian: Đề tài tiến hành điều tra các quyền sử dụng đất của

người dân tại 3 xã, thị trấn (Thị trấn Đại Nghĩa, xã Vạn Tiến và xã Vạn Kim).
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất (5/8 quyền) theo Luật đất
đai tại đị bàn nghiên cứu, làm rõ ảnh hưởng của các quyền khi người dân thực hiện
nghĩa vụ tài chính đến vấn đề sử dụng đất khi q trình đơ thị hóa tại huyện Mỹ
Đức, thành phố Hà Nội.
Trên cơ sở phân tích, bổ sung thêm cơ sở thực tiễn cho huyện Mỹ Đức khi
người dân tham gia thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi đảm bảo trong các quyền của
người sử dụng đất khi thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở thực tiễn về ảnh hưởng của các
quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai với q trình đơ thị hóa đến cơng
tác quản lý đất đai tại huyện Mỹ Đức nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp cho chính quyền địa phương, các nhà quản lý trong vấn đề tuyên

truyền người dân thực hiện tốt 8 quyền của người sử dụng đất.
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ tính đầy đủ của Luật đất

đai quy định về 8 quyền của người sử dụng đất cần được bảo đảm khi thực hiện
nghĩa vụ tài chính.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng (Quốc Hội, Bộ Luật dân sự, 2005):
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác thơng q hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn

trong thực tế.
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước

4


thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo
cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi
ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc
Hội, Luật đất đai 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai

mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử
dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt
Nam. Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể
và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau
tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất
hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp bằng quyền SDĐ; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc Hội,
Luật đất đai 2013, Điều 167).
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:

nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức
lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng một xã, xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là khơng có mục đích thương mại.

5


- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp

người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ thực hiện
trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tơ
chênh lệch thơng qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử
dụng đất; Nhà nươc có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống

đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành
các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng
rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (khơng đầy

đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để
thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay
khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động
vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu
trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng

đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh
cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nơng
nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà
vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hóa nơng nghiệp và nơng thơn.

6


- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu

hồi đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phịng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng
giá trị quyền sử dụng đất.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1. Các nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.

2.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt

động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối

7


với chủ sở hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra tranh
chấp với bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng
chỉ là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có
xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký

kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp

luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ
được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký.
Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực

hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn
(tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi
vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho
người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ
giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ khơng
hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế
hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân
hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp.
Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi
được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế
chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới
chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng
khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được thanh tốn theo đúng hợp
đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ
quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu
cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ
được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh
chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

8


- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được

tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ
đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của
xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.1.2. Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau
01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,
than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai
1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ, luật
pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng

đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho th hoặc chuyển quyền
theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được
đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ
quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).

9


2.2.1.3. Cộng hịa Liên Bang Đức
Đối với Cộng hồ Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy định trong Liên bang. Theo

đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị
trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu
đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử
dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền
có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh
đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua
lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ
trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn viên
tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất,

mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí
khơng gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cường, 2012).
2.2.1.4. Cộng hịa Séc
Tại Cộng hồ Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của nước
cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mơ hình
xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì
vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản cũng đồng
thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản cho chủ cũ,
các tài sản thuộc cơng sản trước đây được tư nhân hố để hình thành một cơ cấu sở
hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với
ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu
tiên được mua trước khi mảnh đất được bán.

10


Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một.
Người nước ngồi chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa
là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên đất
Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của cơng dân Séc hiện cịn q thấp so với mặt bằng
chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không được tự
do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị
trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, q trình này cịn nhiều khó
khăn và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển, Séc cần một
thời gian nữa (Lê Xuân Bá, 2003).
2.2.1.5. Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành

lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc và mua
bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789),
Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land
Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất
đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất đó của
Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai
thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất,
đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như
khơng có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn
độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hồn cảnh cơng nghiệp chưa phát triển, thì
con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên là chế
độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nơ lệ hình thành trong
thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại
chế độ đất đai hồn tồn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết
định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước
Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên

11


30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác
và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30
của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân
phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên

- Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản

tiền địa phương trơng vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa. Tuy
nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do loại thuế này
là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính tốn rất kỹ. Hàng năm,
các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc Cục
Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng mạnh.
Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và Nhà ở
(HUD) được thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các chương trình
liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng sống trong nước
Mỹ. HUD có vai trị bảo vệ những người mua nhà và thực hiện nhiều chương trình
khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Tơn Gia Hun - Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
2.2.2. Các nước trong khu vực
2.2.2.1. Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải
đăng ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng
được Chính phủ cơng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn

hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn

hồn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.

12


+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho th, đóng

tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các

bằng khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngơi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó

theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hồn chỉnh. Ranh gới

thửa đất cịn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế có những
quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được

chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng
trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể
phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc
chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu

nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang
Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho
dù cịn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).
2.2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai
ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối
với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản
lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ
đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù
không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi
năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này,
QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà

13