(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện lương tài, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HÀ VĂN DÂN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LƯƠNG TÀI, TỈNH BẮC NINH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Hà Văn Dân

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản
lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đã tạo mọi điều kiện và nhiệt tình giảng
dạy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt là
sự giúp đỡ hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, là người trực tiếp hướng dẫn
khoa học, đã tận tình giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Lương Tài, Phịng Tài ngun
và Mơi trường , Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện, Chi cục Thuế huyện,
Phịng Thống kê huyện, phịng Tài chính - Kế hoạch, Ủy ban nhân dân đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá trình nghiên
cứu luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tơi trong q trình
học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Hà Văn Dân

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt......................................................................................................vi
Danh mục bảng................................................................................................................vii
Danh mục hình............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................ix
Thesis abstract..................................................................................................................xi
Phần 1. Mở đầu....................................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1

1.2.

Mục đích nghiên cứu...........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................2

Phần 2. Tổng quan tài liệu.................................................................................................3
2.1.

Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất..............................................................3

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.....................3

2.1.2.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất tại Việt Nam............................................. 10

2.1.3.

Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất..............14

2.2.

Thực tiễn về thực hiện các quyền sử dụng đất.................................................. 15

2.2.1.

Các nước phát triển............................................................................................15

2.2.2.

Các nước trong khu vực.....................................................................................19

2.3.

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam.........................................24

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam.................24

2.3.2.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước.......................... 27

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu............................................................31
3.1.

Đối tượng nghiên cứu........................................................................................31

3.2.

Địa điểm nghiên cứu..........................................................................................31

3.3.

Thời gian nghiên cứu.........................................................................................31

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 31

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lương Tài................31

iii


3.4.2.

Tình hình việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lương Tài giai đoạn 2013-2017

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh

3.4.4.

31
31

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Lương Tài

31

3.5.

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................31

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp..................................... 31

3.5.2.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp..................................................................32

3.5.3.

Phương pháp so sánh - tổng hợp....................................................................... 32

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu.................................................................................32

3.5.5.

Phương pháp thống kê, phân tích số liệu...........................................................32

Phần 4. Kết quả nghiên cứu.............................................................................................34
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lương Tài................34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................................. 34

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................................ 37

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Tài, tỉnh
Bắc Ninh

4.2.

42

Tình hình việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lương Tài giai đoạn 2013 -2017

47

4.2.1.

Thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Lương Tài..............47

4.2.2.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Lương Tài..........56

4.2.3.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng.......................................................58

4.2.4.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất......................................59

4.2.5.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất....................................61

4.2.6.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất...........................63

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh

4.3.1.

64

Khả năng tiếp cận thủ tục hành chính và lo ngại khi chính sách thay đổi
khi thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương
Tài, tỉnh Bắc Ninh

iv

64


4.3.2.

Về thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh

4.3.3.

66

Về thái độ của cán bộ thực hiện quyền trên địa bàn huyện Lương Tài,
tỉnh Bắc Ninh 68

4.3.4.

Về nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thực hiện quyền trên địa bàn huyện
Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh

4.3.5.

Đánh giá chung về ý kiến của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh

4.4.

71

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Lương Tài

4.4.1.

69

73

Giải pháp về tăng cường khả năng tiếp cận thủ tục hành chính đối với
người sử dụng đất

73

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ..........................74

4.4.3.

Giải pháp về chính sách.....................................................................................74

4.4.4.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và con người...............................................75

Phần 5. Kết luận và kiến nghị..........................................................................................76
5.1.

Kết luận..............................................................................................................76

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................... 77

Tài liệu tham khảo........................................................................................................... 78
Phụ lục.............................................................................................................................81

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ tài chính

CNH

Cơng nghiệp hóa

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

HL

Huyện lộ

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TL

Tỉnh lộ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Các nhóm đất chính ở huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh............................36

Bảng 4.2.

Tình hình dân số huyện Lương Tài giai đoạn 2015-2017...........................39

Bảng 4.3.

Hiện trạng phân bố dân cư huyện Lương Tài năm 2017............................ 40

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lương Tài năm 2017............................46

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong xã, thị trấn
giai đoạn 2013-2017 56

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện các quyền qua các năm..................................................57

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng giai đoạn 2013 đến
năm 2017

58

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ huyện Lương Tài.....................60

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ huyện Lương Tài...................62

Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lương Tài giai đoạn 2013-2017 63
Bảng 4.11. Đánh giá về khả năng tiếp cận thủ tục hành chính..................................... 64
Bảng 4.12. Đánh giá về mức độ nhận thức về nội dung văn bản hướng dẫn................65
Bảng 4.13. Đánh giá về khả năng thực hiện các quy định thực hiện quyền..................66
Bảng 4.14. Đánh giá về thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh.67
Bảng 4.15. Đánh giá về thái độ của cán bộ và lo ngại của người sử dụng đất khi
người sử dụng đất thực hiện quyền trên địa bàn huyện Lương Tài,
tỉnh Bắc Ninh 69
Bảng 4.16. Đánh giá về nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thực hiện quyền trên địa
bàn huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh 70

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh........................................34
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Lương Tài năm 2017.............................................47
Hình 4.3. Cơ cấu thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2013-2017...........59
Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2013-2017.......................61
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ....................................................... 62

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Hà Văn Dân
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh.
Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lương Tài.
Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình
quản lý đất đai, số liệu kinh tế, dân số, đất đai, số liệu về việc thực hiện quyền tại
UBND, Phịng Tài ngun và Mơi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Lương Tài.
- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Thực hiện điều tra 200 phiếu theo mẫu phiếu có sẵn nhằm thu thập tình hình
thực hiện các QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân gồm 4 quyền sử dụng đất: Quyền
chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp, tương ứng 50 phiếu
điều tra trên 1 quyền, được thực hiện ngẫu nhiên có điều chỉnh đối với từng quyền.
- Phương pháp so sánh- tổng hợp các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến

báo cáo.
- Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu bằng phần mềm Excel.
- Phương pháp thống kê, phân tích số liệu: trên cơ sở tồn bộ số liệu từ các đối

tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu, phân tích đánh giá các đặc trưng tiêu biểu của
từng dự án trên từng vị trí, địa bàn và khu vực. Số liệu được tổng hợp theo từng đối
tượng địa bàn là thị trấn, xã, từng nội dung QSDĐ và từng năm để đánh giá tình hình
thực hiện các quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu.

ix


Kết quả chính và kết luận
Huyện Lương Tài có tổng diện tích tự nhiên là 10.591,59 ha. Huyện gồm 14 đơn
vị hành chính 13 xã và 1 thị trấn. Thị trấn Thứa là trung tâm chính trị kinh tế văn hóa
của huyện. Lương Tài có nhiều điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội.
Trong giai đoạn 2013 - 2017 trên địa bàn huyện Lương Tài đã diễn ra 8846 lượt
thực hiện quyền. Trong đó tập trung vào quyền chuyển nhượng (5084 lượt), thừa kế
(966 lượt), tặng cho (1166 lượt), thế chấp (1121 lượt). Năm 2017 số lượng thực hiện
quyền chuyển nhượng (1122 lượt), thừa kế (254 lượt), tặng cho (284 lượt), thế chấp
(272 lượt). Xu hướng thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp tăng
dần qua các năm từ 2013 – 2017.
Qua đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện

Lương Tài tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 - 2017: Về khả năng tiếp cận thủ tục hành
chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất đã dần được cải thiện; Số người dân
tiếp cận được và dễ với thủ tục hành chính là 84 phiếu chiếm 42%; Mức độ nhận thức
của người dân đánh giá là hiểu được với 89 ý kiến chiếm 44,5% tổng ý kiến. Về thủ tục
thực hiện quyền của người sử dụng đất đã có những thay đổi nhất định song vẫn còn
chậm, thủ tục thực hiện được đánh giá là bình thường và phức tạp với 72 lượt chiếm
36% và 69 lượt chiếm 34,5% tổng số đánh giá. Về thái độ của cán bộ thực hiện quyền
đã được cải thiện toàn diện, thái độ cán bộ thực hiện là đúng mực có 92 ý kiến đánh giá
chiếm 46% tống số phiếu đánh giá. Về nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thực hiện quyền
đã được điều chỉnh phù hợp với người dân, có 86 ý kiến đánh giá phí, lệ phí là vừa phải
chiếm 43% tổng số phiếu, 60 ý kến đánh giá là thấp chiếm 30% tổng số phiếu.
Từ kết quả điều tra, nghiên cứu được, nhằm thúc đẩy tình hình thực hiện các
QSDĐ của người SDĐ trên địa bàn huyện, đồng thời hồn thiện cơ chế chính sách để
người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình, tơi đề xuất một số giải pháp
như sau: Tuyên truyền phổ biến pháp luật, tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các
QSDĐ, giải pháp về chính sách và giải pháp đầu tư cơ sở vật chất và con người

x


THESIS ABSTRACT
Author: Ha Van Dan
Thesis title: Evaluating the implementation of the rights of land users in Luong Tai
district, Bac Ninh province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives

- To survey and evaluate the implementation of land use rights in Luong Tai

district, Bac Ninh province.
- To propose some solutions for the implementation of land use rights in Luong

Tai district.
Research Methodology
- Method of investigation and collection of secondary data and documents:
Collection of secondary data and documents on natural and socio-economic
conditions, land management, economic data, population, land, data on the
implementation of rights at the People's Committee, Department of Natural Resources
and Environment and Branch of Land Registration Office in Luong Tai district.
- Method of primary data investigation
Conduct 200 surveys using the available forms to collect the status of land use
rights of households and individuals including 4 land use rights: the right of transfer, the
right of inheritance, the right to donate, the right to mortgage, corresponding to 50
questionnaires on 1 right.
- Method for data comparison and aggregation, which related to the thesis.
- Method of data processing, sum up and analysis using Excel software.
- Method for data statistics and data analysis: Based on the whole data from the

surveyed subjects according to each indicator, analysis and evaluation of the typical
characteristics of each project in each location and area. The data is compiled by each
commune, town, each content of land use right and each year to evaluate the
implementation of land use rights in the study area.
Main results and conclusions
Luong Tai has a total natural area of 10,591.59 ha. The district consists of 14
administrative units, including 13 districts and 1 town. Thua town is the political-

xi

economic-socio center of the district. Luong Tai possess many favorable conditions for
socio-economic development.
Over the period from 2013 to 2017, in Luong Tai district, there was a total of
8846 cases of land use rights implementation. Among which, the significant numbers of
cases included land use tranfer rights (5084 cases), inheritance rights (966 cases), giving
rights (1166 cases), and mortgage rights (1121 cases). In 2017, the numbers of cases of
implementing tranfer rights, inheritance rights, giving rights, and mortgage rights were
1122 cases, 254 cases, 284 cases, and 272 cases, respectively. There was an downward
trend of implementing the tranfer rights, inheritance rights, giving rights, and mortgage
rights over the period 2013 – 2017.
Having evaluated the implementation of land use rights of land users in Luong
Tai district, Bac Ninh province during the period 2013 – 2017, it can be seen that: The
accessibility of land users to administrative procedures when implementing land use
rights was gradually improved; The total number of residents who successfully accessed
to or easily accessed to administrative procedures was 84 people, accounting for 42% of
the total respondents; The awareness of the people on land laws was evaluated to be
“understanable” with 89 respondents, accoounting for 44.5% of the total surveyed
sample. The procedures for implementing land use rights of land users underwent
specific changes, however still being rather slow; the number of respondents evaluated
it as being in average and complicated was 72 (36%) and 69 (34.5%), respectively. The
attitude of officers who implement land use rights was enhanced thoroughly, 92
respondents assessed that these officers had the right attitude, accounting for 46% of the
total participants in the survey. The financial obligations that must be paid when
implementing the rights were adjusted, becoming more suited to the local residents, 86
respondents evaluated that the fees and charges were moderate (43% of the total number
of respondents), 60 respondents evaluated that the fees and charges were low (30% of
the total number of respondents).
From the research results, in order to promote the implementation of the rights

of land users in the district and to improve mechanisms and policies for people to fulfill
their responsibilities and obligations for the State, a number of solutions were proposed
as follows: propaganda and dissemination of laws, organization of management of land
use right implementation, solution on policies, and solution for investment in facilities
and human resources.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với đời sống con người
và trong sản xuất, giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Đất khơng chỉ là “phương tiện” hay “tài sản”, mà hơn thế, nó là khơng gian sống
theo cả ý nghĩa vật chất lẫn tinh thần, do đó con người khơng thể sống thiếu đất
hay tách rời khỏi đất. Chính vì vậy ở nước ta cũng như các nước khác trên thế
giới việc quản lý và sử dụng đất đều được quy định trong Hiến pháp và pháp luật
của mình.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều

hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sỡ hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến
pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.
Theo Hiến pháp 2013, tại Khoản 2 Điều 54 đã quy định: Tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng
đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy
định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Điều 167 Luật Đất đai
năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền như sau: “Quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, góp

vốn quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên cả nước có lúc, có nơi cịn bộc lộ những hạn chế nhất định, có những
vướng mắc, tồn tại cần được nghiên cứu để đưa ra giải pháp giải quyết phù hợp.
Huyện Lương Tài là huyện thuộc vùng Đồng bằng Bắc Bộ, nằm ở phía
Nam tỉnh Bắc Ninh, với sản xuất nơng nghiệp giữ vai trị chủ đạo.Giáp Tỉnh Hải
Dương, với đường tỉnh lộ 280, 281, 284, 285 chạy qua thuận lợi cho việc giao
lưu, mở rộng thị trường phát triển sản xuất hàng hoá, phát triển kinh tế - xã hội
với các huyện- tỉnh bạn, đặc biệt là Tỉnh Hải Dương. Trong những năm qua kinh
tế - xã hội huyện Lương Tài đã dần phát triển khá toàn diện, đời sống của người
dân từng bước được nâng lên nhưng đồng thời cũng gây áp lực lớn đối với đất đai
như : nhu cầu về đất ở, đất xây dưng cơ sở kinh tế - xã hội, nhiều diện tích đất
nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nơng nghiệp,... Tiến trình

1


cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nơng nghiệp, nơng thơn và đơ thị hóa diễn ra rất
nhanh làm thay đổi cơ cấu kinh tế, hình thành các khu cơng nghiệp vừa và nhỏ,
khu tái định cư đã làm cho công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nảy sinh
những vấn đề phức tạp, nhất là diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, nông
dân mất đất sản xuất, thiếu việc làm, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai xảy
ra thường xuyên và diễn biến phức tạp.
Nhằm khắc phục tình trạng trên và đảm bảo quyền lợi của người sử dụng
đất, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh” là thực sự cần thiết.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Lương Tài, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Lương Tài.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
-Phạm vi không gian: Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn huyện Lương Tài,
bao gồm 13 xã và 1 thị trấn.
-Phạm vi thời gian: Nghiên cứu được thực hiện đối với các quyền sử dụng
là hộ gia đình, cá nhân từ 01/01/2013 đến 31/12/2017.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong lĩnh vực tài nguyên, môi trường, đất đai (land) được hiểu như tài
nguyên thiên nhiên, tài sản, tư liệu sản xuất “với ý nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ
trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp hơn
thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con người có thể
chiếm hữu đối với đất đai. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả
về mặt pháp lý và sự bình đẳng về quyền địa dịch và về di sản thiêng liêng. Đất
đai là một mặt còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời
hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn nhất định”
Black’s Law Dictionary (West Puplishing, 1991).
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
khơng do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là sản phẩm tự nhiên có sự cố định về vị
trí , khơng thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, khơng thể tái sinh, có chất lượng

khơng đồng nhất và biến động.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2010), đất có các vai trị cơ bản như: khơng
gian; vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn
vốn và môi trường.
2.1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Quyền sở hữu là chỉ tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng.
Khái niệm quyền sở hữu vừa là một phạm trù kinh tế vừa là một phạm trù
pháp lý.
Là phạm trù kinh tế, sở hữu thể hiện các quan hệ sản xuất xã hội, phương
thức chiếm hữu và phân phối trong từng hình thái kinh tế - xã hội và quan hệ xã

3


hội nhất định. Sở hữu là việc tài sản, thành quả lao động, tư liệu sản xuất thuộc
về ai, do đó nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và
phân phối các thành quả vật chất.
Là phạm trù pháp lý, quyền sở hữu mang tính chất chủ quan vì nó là sự
ghi nhận của Nhà nước, nhưng Nhà nước không thể đặt ra quyền sở hữu theo ý
chí chủ quan của mình mà quyền sở hữu được qui định trước hết bởi nội dung
kinh tế xã hội, tức là thể chế hoá những quan hệ chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
những của cải vật chất do con người tạo ra.
Theo Điều 164, Bộ Luật dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn

trong thực tế (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt vì đất đai là tài

4


nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được
quản lý theo pháp luật.
Qua mỗi giai đoạn lịch sử như Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980

và năm 1992 đã có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai từ đó để
xác lập chế độ quản lý và sử dụng đất. Nếu như Hiến pháp năm 1946 xác lập
nhiều hình thức sở hữu về đất đai, sau đó đến Luật Cải cách ruộng đất năm 1953
cịn lại hai hình thức sở hữu chủ yếu là sở hữu Nhà nước và sở hữu của người
nơng dân, thì Hiến pháp năm 1959 đã xác định có ba hình thức sở hữu về đất đai
là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân về đất đai tạo nên sự đặc
trưng về quản lý đất đai trong thời kỳ quan liêu bao cấp. Khi Hiến pháp năm
1980 được ban hành đã quy định chỉ cịn một hình thức sở hữu đất đai duy nhất
là “Sở hữu toàn dân về đất đai” sau đó được tiếp tục củng cố, khẳng định tại Điều
17 trong Hiến pháp 1992 và gần đây hơn là Hiến pháp năm 2013.
Tại Điều 53, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc quyền sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Đây cũng là
hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai ở Việt Nam.
Luật Đất đai (LĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1993) đã thể chế hóa chính sách
đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp, quy định
các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp
lý, hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát
triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ: Sở hữu đất đai, Quản
lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai.
Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật đất đai 2013 đã quy
định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của

5


Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu đất đai: là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn

đất đai trong phạm vi cả nước. Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có
ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định

đoạt đất đai. Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của
mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử
dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có
hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là
để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao
đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử
dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất
về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các
nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và
phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do
chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất:

Cũng theo Nguyễn Đình Bồng (2006): Nhà nước khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất
để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế

cịn nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất
đai mà phải tổ chức cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử
dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho
người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền
sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy
hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
nước mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai:

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền
quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp

6


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là
hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất
theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và khơng
thế chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thế là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người người
sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải
là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và
cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực
hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng.
Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì
vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất" và
“người sử dụng đất", hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Theo Điều

1 Luật Đất đai 1993: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang
nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ
gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho
thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó
làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong
quá trình sử dụng đất.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng
đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng
Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện
bằng các hình thức chủ yếu sau: Thơng qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ
thể;Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản
lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình cá nhân phải thực hiện trong quá
trình sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa là thơng qua q trình sử dụng đất của

7


người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực
đồng thời, người sử dụng đất trong q trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi
ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất
cho Nhà nước thơng qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền
sử dụng đất v.v…
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; Quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; Quyền được bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật Đất đai 2003). Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước chỉ thu hồi
đất khi có lý do đặc biệt, phục vụ lợi ích quốc gia và cơng cộng. Trường hợp Nhà
nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng đất hoặc sẽ “đền
bù” (Luật Đất đai 1993), “Bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế
người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và
sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền
năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn
trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã
thơng qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Luật Đất đai
2013 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền cụ thể của người
sử dụng đất cũng có sự thay đổi cịn 8 quyển sau: Chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
(Điều 167, Luật Đất đai 2013).
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường

hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để
tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một
địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng,
2006; Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

8

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển
sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử
đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả
cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra
để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của
việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thơng qua việc thu thuế chuyển QSDĐ,
thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường
hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng
ký biến động về đất đai, nếu khơng, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn
Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử
dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất
một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa
bên cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong

trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây
dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá
nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản
xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn
và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ
(Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo
di chúc hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng
có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công
lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự
mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển

9


nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ

(khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng
làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
khơng thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu
tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là
nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để
thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào
một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có

thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nơng nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và
cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
Luật Đất đai 2013 được hồn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền
của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có: 7 quyền chung
gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất; 8 quyền riêng, giảm một quyền là quyền bảo
lãnh và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển sang thành
quyền chung. Đồng thời Luật Đất đai cũng quy định về việc kê khai đăng ký đất
đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các

10


quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hố đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai
được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi
mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về
QSDĐ của Luật Đất đai 1998 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư
trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau.

Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới
mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục
đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ
hoại đất đai” (Quốc Hội, 1987).
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự khơng có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn
sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp
và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao
đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn
tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà
ở đồng thời được QSDĐ ở có ngơi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bó, chưa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không
chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngồi. Đặc biệt, Quốc hội thơng
qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát

11

triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã đưa
việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật
Đất đai năm 1993 được Quốc hội thơng qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày
15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới
như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng
đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở
rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa
là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự
và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua
thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất
đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử cịn chưa được xử lý thì các vấn
đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998
Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người
sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất
cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng
được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại
QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ
được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ
(Quốc Hội, 1998).
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính
và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua
như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngồi tại Việt Nam,
thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình
xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000

Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001
Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Đất đai.

12