(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận hà đông, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỮU ĐẠT

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Tiến Sỹ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 21 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Đạt

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tơi hồn thành Luận văn này.
Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Tiến Sỹ đã trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi trong
suốt q trình học tập và thực hiện Luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND quận Hà Đơng,
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký Đất đai Hà Nội, Văn phòng
Đăng ký Đất đai Hà Nội - Chi nhánh quận Hà Đông, Chi cục Thống kê quận Hà Đông,
UBND các phường đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để
hồn thành Luận văn.
Cuối cùng, tơi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng tồn
thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tơi trong q trình học
tập, thực hiện Luận văn này./.
Hà Nội, ngày 21 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Đạt

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................................................ i
Lời cảm ơn........................................................................................................................................... ii
Mục lục................................................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................................. vii
Danh mục hình................................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................................. ix
Thesis abstract.................................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................................... 1

1.2.

Mục đích............................................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................ 2

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài................................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu............................................................................................................. 4
2.1.

Một số vấn đề lý luận liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấ................................ 4

2.1.1.

Tài sản bảo đảm.................................................................................................................. 4

2.1.2.

Giao dịch bảo đảm.............................................................................................................. 4

2.1.3.

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất..................................................................................... 10

2.2.

Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm tại một số nước trên thế giới..............11

2.2.1.

Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Thụy Điển................................................................. 11

2.2.2.

Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Pháp........................................................................... 13

2.2.3.

Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Trung Quốc.............................................................. 13

2.3.

Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam............................................................ 14

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................................. 14

iii


2.3.2.

Công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.3.

15

Kết quả thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam và
thành phố Hà Nội

2.4.

22

Những bài học thực tiễn về thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam....25

2.5.

Nhận xét và đánh giá chung........................................................................................... 27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.................................................................... 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu....................................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu....................................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................... 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu....................................................................................................... 28

3.4.1.

Điều kiện tự nhiêu, kinh tế - xã hội của quận Hà Đơng.......................................... 28

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai tại quận Hà Đông....................28

3.4.3.

Đánh giá kết quả thực hiện biên pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông

3.4.4.

28

Một số giải pháp đối với việc thực hiện công tác giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại quận Hà Đông

29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu................................................................................................ 29

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu........................................................................... 29

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp.......................................................... 29

3.5.3.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp............................................................ 30

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................................. 30

3.5.5.

Phương pháp so sánh....................................................................................................... 30

Phần 4. Kết quả và thảo luận..................................................................................................... 31
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông.......................................... 31

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................................................ 31

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................................... 35

4.2.

Tình hình quản lý và sử sử dụng đất đai quận Hà Đơng......................................... 37

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai................................................................................................ 37

iv


4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất tại quận Hà Đông.................................................................. 45

4.3.

đánh giá công tác giao dịch đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đơng

4.3.1.

47

Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, xóa thế chấp, đính chính biến động
thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại quận Hà Đông 47

4.3.2.

Kết quả giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông

4.3.3.

Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác tại quận Hà Đông

4.4.

50
55

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường nghiên cứu

66

4.4.1.

Thuận lợi............................................................................................................................ 66

4.4.2.

Khó Khăn........................................................................................................................... 67

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

69

4.5.1.

Giải pháp về chính sách, pháp luật.............................................................................. 69

4.5.2.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức............................................ 70

4.5.3.

Đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ.............................................................................. 70

4.5.4.

Giải pháp tổ chức thực hiện........................................................................................... 69

4.5.5.

Giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các

cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm 72

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.................................................................................................... 73
5.1.

Kết luận.............................................................................................................................. 73

5.2.

Kiến nghị............................................................................................................................ 74

Tài liệu tham khảo............................................................................................................................ 75
Phụ lục................................................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa Tiếng Việt

BLDS

Bộ Luật Dân sự

BTP

Bộ Tư pháp

CN-TTCN-XD

Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp – xây dựng

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TTLT

Thông tư liên tịch

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Giá trị, cơ cấu kinh

Bảng 4.2.

Kết quả cấp giấy ch

2016-2018 .............
Bảng 4.3.

Kết quả giải quyết

trên địa bàn quận H
Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng

Bảng 4.5.

Kết quả thế chấp bằ

sản khác gắn liền vớ
Bảng 4.6.

Nội dung thế chấp

sản khác gắn liền vớ
Bảng 4.7.

Kết quả xóa đăng k

hữu nhà ở và tài sản

2016 – 2018...........
Bảng 4.8.

Kết quả đính chính

quyền sở hữu nhà ở

giai đoạn 2016 – 20
Bảng 4.9.

Đánh giá của người

bằng quyền sử dụng

liềnvới đất tại địa b
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về thời gian trả kết quả và các văn bản pháp

luật hiện hành trên
Bảng 4.11. Đánh giá của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho vay, thủ tục

thế chấp bằng quyề
gắn liền với đất tại
Bảng 4.12. Đánh giá về năng lực cán bộ trên địa bàn quận Hà Đông ............................

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí quận Hà Đơng........................................................................................... 31
Hình 4.2. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm............................................. 47

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Hữu Đạt
Tên đề tài: Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch

bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở
trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp sử dụng trong đề tài gồm: (i) Phương pháp chọn điểm nghiên
cứu; (ii) Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; (iii) Phương pháp điều tra thu
thập số liệu sơ cấp; (iv) Phương pháp xử lý số liệu; (v) Phương pháp so sánh.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
Quận Hà Đông cách trung tâm thành phố Hà Nội 13 km về phía Tây, có diện
tích 4.963,77 ha với 17 đơn vị hành chính cấp xã. Quận có dân số là 352.002 người với
44.032 hộ. Cơ cấu kinh tế năm 2018 có tỷ trọng ngành nơng nghiệp giảm mạnh chỉ cịn
0,1%; CN - TTCN - XD đạt 55,9%; thương mại du lịch dịch vụ đạt 44%. Thu nhập bình
quân đầu người đạt 74,1 triệu đồng/người/năm.
-

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn quận Hà Đông cơ bản đã

thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã
hội. Tính đến tháng 12 năm 2018, tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
cho hộ gia đình cá nhân là 40.832 giấy. Giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn quận thực
hiện giải quyết 16.496 hồ sơ cấp GCNQSDĐ, trong đó năm 2018 số lượng hồ sơ là
6.076 hồ sơ. Theo số liệu thống kê đất đai 2018, tổng diện tích tự nhiên của quận Hà
Đơng là 4.963,77 ha, trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 1.292,81 ha; đất phi nông
nghiệp 3.023,67 ha; đất chưa sử dụng là 647,29 ha.
Trong giai đoạn 2016-2018, trên địa bàn quận Hà Đông có tổng số 29.348 hồ
sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Trong đó, số hồ sơ thế chấp là 16.496 hồ sơ, số hồ sơ đăng ký xóa

ix

thế chấp là 11.324 hồ sơ và số hồ sơ chỉnh lý biến động thế chấp là 1.528. Kết quả điều
tra, đánh giá về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường Dương Nội, phường Hà Cầu và
phường Phú La cho thấy trên 80% số người dân đánh giá thủ tục đăng ký thế chấp là
thuận tiện. Kết quả đánh giá của cán bộ về sự hiểu biết pháp luật đất đai của người sử
dụng đất cho thấy, có 13 ý kiến cho rằng người dân hiểu biết bình thường (chiếm
43,33%) và 15 ý kiến đánh giá là không hiểu biết (chiếm 50,00%).
Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay và nâng cao hiệu quả trong công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp sau: giải pháp về
chính sách, pháp luật; giải pháp về xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp
lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên
quan; giải pháp tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; giải pháp đào tạo,
bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; giải pháp
xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về đăng ký
giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Huu Dat
Thesis title: Evaluation of security transactions with land use rights, ownership of
houses and other land-attached assets in Ha Dong district, Hanoi.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture.
Research objectives

Assess the registration of transactions secured by land use rights, ownership of
houses and other land-attached assets in Ha Dong district, Hanoi.
Propose a number of solutions to improve the efficiency of the registration of
transactions secured by land use rights, ownership of houses and other land-attached
assets in Ha Dong district, Hanoi.
Research Methods
The methods used in the thesis include: (i) Method of selecting research points;
(ii) Method of investigation to collect secondary data; (iii) Method of investigation to
collect primary data; (iv) Method of data processing; (v) Method of comparison.
Main findings and conclusions
Ha Dong district is 13 km from the center of Hanoi to the West, with an area of
4,963.77 ha, with 17 commune-level administrative units. The district had a population
of 352,002 people with 44,032 households. In 2018, economic structure showed that the
proportion of agriculture sharply decreased to only 0.1%; Industry – handicraft construction reached 55.9%; trade-service-tourism reached 44%. Per capita income
reached 74.1 million VND/person / year.
The situation of land management and use in Ha Dong district had basically
complied with the provisions of law, contributing to promoting socio-economic
development. As of December 2018, the total number of land use certificates issued to
individual and households was 40,832. In the 2016-2018 period, the district
implemented 16,496 LURC applications, in 2018, the number of records was 6,076.
According to the 2018 land statistics, the total natural area of Ha Dong district was
4,963.77 ha, of which the agricultural land area was 1,292.81 ha; non-agricultural land
was 3,023.67 ha; Unused land was 647.29 ha.
In the period of 2016-2018, there were a total of 29,348 applications for
registration of transactions secured by land use rights, ownership of houses and other

xi


properties attached to land in Ha Dong district. In which, the number of mortgaged records

was 16,496, the number of mortgage deletion registration records was 11,324, and the
number of mortgage adjustment records was 1,528. Results of surveys and assessments of
registration of transactions secured by land use rights, ownership of houses and other landattached assets in 3 wards Duong Noi, Ha Cau and Phu La showed that over 80% of people
rated the mortgage registration procedure as convenient. The results of the staff's assessment
of the land law understanding of land users showed that there were 13 opinions that
ordinary people understand (accounting for 43.33%) and 15 opinions considered that people
don’t understand (accounting for 50.00%).

To overcome the curent shortcomings and inadequacies, and to improve the
efficiency in the registration of transactions secured with land use rights, ownership of
houses and other land-attached assets, it is necessary to carry out set of groups of
solutions: policy and legal solutions; solutions to building a mechanism for exchanging
information on the legal status of security assets between the security transaction
registration agency and relevant agencies; solutions for propaganda and education of
laws to raise awareness; solutions to training and fostering to raise the capabilities and
qualifications of security transaction registration officers; solutions to building and
implementing the mechanism of inspection and supervision of the implementation of the
law on security transaction registration at security transaction registration agencies.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt,
là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ trước
khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ
tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1992 và

Hiến pháp năm 2013 quy định: “Người được Nhà nước giao đất thì được thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Tiếp theo, Luật Đất
đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa
quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền của người
sử dụng đất.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng không
ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra phức tạp, dưới nhiều
hình thức khác nhau như: cầm cố, thế chấp, tín chấp, ký cược… và một phần các
hoạt động đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này,
đã làm thất thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát
triển kinh tế chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là
cần có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua
việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảovệ quyền
lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được
những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích
chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận
lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo
quy định của pháp luật (Nguyễn Quang Tuyến, 2009).
Hà Đông là quận nội thành của Thủ đô Hà Nội có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm
năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong
quá trình phát triển kinh tế - xã hội của quận, đồng thời quá trình đơ thị hóa

1


diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần

bị thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Cùng với tốc độ đơ thị hóa,
cơng nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn quận.
Bên cạnh đó, quận Hà Đơng vẫn cịn một số lượng lớn các thửa đất chưa được
cấp GCN, dẫn đến nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng đủ điều kiện đăng ký thế
chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân
hàng, quỹ tín dụng còn cần quá nhiều giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả
năng thanh tốn... Chính vì vậy, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những
tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ” là
cần thiết.
1.2. MỤC ĐÍCH
Đánh giá cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Hà Đông, thành phố
Hà Nội.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ở trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các tổ chức hộ gia đình, cá nhân
thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội trong thời gian từ năm 2016-2018.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong
công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội. Từ đó,

đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong thời gian tới.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo giúp địa phương
vận dụng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên,
học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤ
2.1.1. Tài sản bảo đảm
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Khi
phân loại tài sản theo chu kỳ sản xuất, ta có tài sản cố định và tài sản lưu động.
Còn khi phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của vật chất, ta có tài sản hữu hình
và tài sản vơ hình.
Theo Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc
quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở

hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mơ tả chung, nhưng phải xác định được. Tài
sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá
trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được
bảo đảm (Quốc hội, 2015).
2.1.2. Giao dịch bảo đảm
2.1.2.1. Khái niệm
Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ
thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới
cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho
hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng; góp phần
khơng nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh chấp
phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng khơng đúng nghĩa vụ
dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới
mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là quyền lợi
của bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền
khơng chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ, mà
cịn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm.
Theo Khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005, “Giao dịch bảo đảm là giao
dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện
pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này. Bên cạnh đó,

4


nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm,
BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của
pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự
ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo
đảm. Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

(Quốc hội, 2005).
2.1.2.2. Phân loại giao dịch bảo đảm
Việc phân loại giao dịch bảo đảm có thể dựa vào nhiều tiêu chí để phân
loại như căn cứ với đối tượng được sử dụng để bảo đảm, căn cứ vào biện pháp
bảo đảm được sử dụng…. mỗi tiêu chí phân loại mang những ý nghĩa xác định
khác nhau, trong đó, các tiêu chí về đối tượng, tiêu chí về biện pháp bảo đảm,
tiêu chí về việc đăng ký giao dịch bảo đảm… có ý nghĩa thiết thực nhất.
- Căn cứ vào đối tượng bảo đảm
Đối tượng bảo đảm có thể là tài sản như vật, tiền, giấy tờ có giá. Và đối
tượng bảo đảm cũng có thể là sự bảo đảm của một bên thứ ba đối với nghĩa vụ dân
sự. Chính vì vậy, sẽ có giao dịch bảo đảm đối vật và giao dịch bảo đảm đối nhân.
Giao dịch bảo đảm đối vật là giao dịch bảo đảm được xác lập dựa trên việc sử
dụng loại tài sản xác định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản
này có thể thuộc sở hữu của các bên trong quan hệ nghĩa vụ, cũng có thể là tài sản
của một bên thứ ba có liên quan đến các bên trong quan hệ nghĩa vụ và người này
cam kết dùng tài sản này để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên
trong quan hệ nghĩa vụ đó. Trong trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm, tài sản bảo đảm
sẽ được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật để bù
đắp cho bên có quyền đã bị vi phạm. Trong số các biện pháp bảo đảm đối vật, cầm
cố và thế chấp là hai biện pháp được sử dụng phổ biến nhất.

Giao dịch bảo đảm đối nhân là giao dịch bảo đảm có sự tham gia của bên
thứ ba, theo đó, bên thứ ba cam kết sẽ thực hiện thay nghĩa vụ hoặc bồi thường
cho bên có quyền nếu nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm. Khác với quan hệ bảo
đảm đối vật như vừa nêu, quan hệ bảo đảm đối nhân không xác định cụ thể tài
sản bảo đảm. Đối tượng bảo đảm có thể là việc thực hiện nghĩa vụ thay cho bên
có nghĩa vụ hoặc đó có thể là tài sản của người bảo đảm.
-

Căn cứ vào biện pháp bảo đảm

5


Theo Điều 292 Bộ Luật Dân sự năm 2015, biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo
lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản (Quốc hội, 2015).
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo
đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực
hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài
sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản
tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Quốc
hội, 2015).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung
là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường
hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả
tiền thuê; nếu bên th khơng trả lại tài sản th thì bên cho th có quyền địi lại
tài sản th; nếu tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên

cho thuê.
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá
quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký
quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí
dịch vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật.

6


Bảo lưu quyền sở hữu: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có
thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.
Bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong
hợp đồng mua bán. Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người
thứ ba kể từ thời điểm đăng ký (Quốc hội, 2015).
Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang
nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài
sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ.
- Căn cứ vào sự đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo các quan điểm luật học và quy định pháp luật, không phải tất cả các
giao dịch bảo đảm đều phải đăng ký, bởi tùy từng biện pháp bảo đảm, tùy từng loại
giao dịch bảo đảm và trong trường hợp nếu các giao dịch bảo đảm đều phải đăng ký
thì đây sẽ là một số lượng cơng việc lớn. Chính vì vậy, chỉ một số giao dịch bảo đảm
nhất định mới phải đăng ký bắt buộc, còn lại, những giao dịch bảo đảm các bên có
thể thỏa thuận đăng ký hoặc khơng đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Giao dịch bảo đảm đăng ký bắt buộc là những giao dịch bảo đảm mà Nhà
nước bắt buộc các bên phải đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sau

khi giao dịch này được xác lập. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện có
hiệu lực của giao dịch này, nếu khơng đăng ký, các giao dịch này là vơ hiệu. Điển
hình nhất là các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tàu bay, tàu biển, ô
tô thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Giao dịch bảo đảm không phải đăng ký là các giao dịch bảo đảm mà Nhà
nước không bắt buộc các bên phải đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm sau khi các bên xác lập giao dịch này. Tuy nhiên, các bên trong quan hệ giao
dịch bảo đảm vẫn có thể thỏa thuận đăng ký giao dịch bảo đảm này để bảo vệ
quyền lợi cho mình. Việc đăng ký nhằm mục đích cơng khai các quyền của bên
nhận bảo đảm, trên cơ sở đó, các bên liên quan biết về những hạn chế của bên
bảo đảm và tài sản bảo đảm, hạn chế rủi ro đối với các bên.
2.1.2.3. Đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm
Chủ thể đăng ký giao dịch bảo đảm là các bên tham gia quan hệ giao
dịch bảo đảm. Các chủ thể này có quyền đăng ký giao dịch bảo đảm mà mình
tham gia, trong một số trường hợp pháp luật có quy định, đó là nghĩa vụ của các

7


chủ thể này. Trong các trường hợp pháp luật bắt buộc các bên phải đăng ký giao
dịch bảo đảm thì cho dù có thỏa thuận hay khơng, các bên tham gia giao dịch bảo
đảm đều phải thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan đăng ký giao
dịch bảo đảm. Trong trường hợp pháp luật không bắt buộc các bên phải đăng ký
giao dịch bảo đảm giữa họ với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các bên trong
quan hệ thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo thỏa thuận giữa họ. Thỏa
thuận này bao gồm các nội dung như đồng thuận việc đăng ký giao dịch bảo đảm,
xác định chủ thể tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm, trách nhiệm đối với chi
phí đăng ký giao dịch bảo đảm…
Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm là cơ quan được Nhà nước thành lập
để đăng ký giao dịch bảo đảm. Xuất phát từ sự rộng lớn của khu vực lãnh thổ mà

nhà nước quản lý cũng như tùy từng tài sản bảo đảm mà Nhà nước tổ chức một
hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Đó có thể là một hệ thống cơ quan
riêng biệt hoặc là các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc các hệ thống cơ
quan Nhà nước khác nhau.
Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là một thủ tục pháp lý. Nhà nước ban
hành pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm làm cơ sở cho việc đăng ký giao
dịch bảo đảm, trong đó quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục, thẩm quyền đăng
ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, đăng ký giao dịch bảo đảm
theo cơ chế xác minh và đăng ký giao dịch bảo đảm theo cơ chế thông báo được
thực hiện theo cơ chế thơng báo có hồ sơ và thủ tục tiến hành khác nhau.
Dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm do Nhà nước cung ứng theo hình
thức dịch vụ công. Nhà nước thiết lập hệ thống cơ quan độc lập với cơ quan quản
lý nhà nước về giao dịch bảo đảm để thực hiện chức năng đăng ký giao dịch bảo
đảm. Các cơ quan này không thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giao dịch
bảo đảm và thực hiện cơng việc có thu phí, theo ngun tắc "lấy thu bù chi".
Thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định theo loại tài sản bảo đảm,
địa giới hành chính hoặc theo địa vị pháp lý của cơ quan chủ quản cơ quan này.
Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội của đất nước, mỗi quốc gia
thiết lập một mơ hình cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm phân tán (mỗi cơ quan
trực thuộc một loại cơ quan khác nhau) hoặc tập trung (một hệ thống chuyên
biệt). Tiêu biểu cho hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tập trung là Nhật Bản,
Hàn Quốc, Pháp… như ở Nhật Bản có Sở Pháp vụ, ở Hàn Quốc là Tòa án, ở
Pháp là Sở thuế…. Ở Việt Nam, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm được thiết

8


lập theo mơ hình phân tán. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam được
xác định theo bốn loại tài sản đăng ký chủ yếu: quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; máy bay

được đăng ký tại Cơ quan đăng ký máy bay thuộc Cục Hàng không dân dụng Việt
Nam; tàu biển được đăng ký tại cơ quan đăng ký tàu biển; các tài sản khác được
đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia
giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
Kết quả của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm là hệ thống đăng ký
giao dịch bảo đảm hoặc nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm được thể hiện trên
văn bản. Các kết quả này được là sự ghi nhận của Nhà nước đối với giao dịch
bảo đảm đã được xác lập. Nhà nước sẽ bảo hộ cho các giao dịch tài sản này cũng
như bảo hộ cho quyền lợi được bảo đảm bởi các tài sản đã đăng ký giao dịch bảo
đảm. Bất kỳ sự tranh chấp nào xảy ra thì sự kiện pháp lý đăng ký giao dịch bảo
đảm cũng được xem là chứng cứ ưu tiên và rõ ràng rất về việc bảo vệ quyền lợi
cho các chủ thể có liên quan.
-

Hậu quả pháp lý của đăng ký giao dịch bảo đảm: Đối với các giao dịch bảo

đảm mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký, việc đăng ký giao dịch bảo đảm làm phát
sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Mặt khác, đó là sự xác nhận của Nhà nước bảo
hộ cho các giao dịch này. Tuy nhiên, các giao dịch bảo đảm đăng ký tự nguyện, khác
với các giao dịch bắt buộc phải đăng ký ở chỗ giao dịch bảo đảm đăng ký tự nguyện
mặc nhiên có giá trị kể từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng. Nhưng do các bên
muốn có sự thừa nhận và xác nhận rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của mình cũng như
tránh được các rủi ro khơng cần thiết do sự không minh bạch, công khai giao dịch có
thể xảy ra, nên các bên đã thỏa thuận đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền. Theo Điều 9 của Bộ Luật Thương mại thống
nhất của Hoa Kỳ (UCC) thì: "lợi ích được bảo đảm" là:

Lợi ích gắn với động sản được xác lập hoặc được cung cấp thông qua
giao dịch nhằm bảo đảm cho việc thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ, khơng phụ
thuộc vào: hình thức giao dịch; đặc điểm xác nhận của người có quyền đối với tài

sản bảo đảm và bao gồm lợi ích được xác lập hoặc cung cấp thông qua việc
chuyển nhượng quyền yêu cầu thanh toán hoặc chứng thư bảo đảm, cho thuê có
thời hạn trên một năm, việc gửi bán thương mại (không phụ thuộc vào việc
chuyển nhượng, cho thuê hoặc gửi bán thương mại có bảo đảm cho việc thanh
tốn hoặc thực hiện nghĩa vụ hay không). Mặt khác, thông qua đăng ký giao dịch

9


bảo đảm, thông tin về giao dịch bảo đảm được công khai với các cơ quan, tổ
chức, cá nhân khác.
2.1.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi vào
sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao
dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin
được ghi vào Sổ hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan
đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở
dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2010).
Trước đây, năm 2000 việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, được thực hiện tại Sở Địa chính, Sở Địa chính nhà đất và UBND xã phường
thị trấn. Trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày
10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm; sau đó năm 2005 Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên & Môi trường ban hành Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT
ngày 16/6/2005 về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT

ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005.
Sau 10 năm triển khai Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của
Chính phủ về việc đăng ký giao dịch bảo đảm, trong quá trình thực hiện đã phản
ánh một số điểm hạn chế, bất cập. Do đó đến ngày 23/7/2010 Chính phủ ban
hành Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm (thay thế Nghị
định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000) quy định cơ quan đăng ký là Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, sau đó Bộ Tư
pháp và Bộ Tài ngun và Mơi trường có hướng dẫn bằng Thông tư số
20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,

10


bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đến năm 2016 Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành Thông tư số 09/2016/TTLT BTP - BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm
hoặc hợp đồng bảo đảm có cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; Bản sao có
chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký;
trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản
ủy quyền. Thì cơ quan đăng ký là: Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất (nơi chưa thành lập VPĐK đất đai) thuộc cấp tỉnh hoặc cấp
huyện sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa
chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.

Thực hiện quy định về hiệu lực và thời hạn của hợp đồng TCQSDĐ: Vì
pháp luật có quy định cụ thể về hiệu lực và thời hạn của TCQSDĐ, hơn nữa vấn
đề về hiệu lực và thời hạn TCQSDĐ liên quan trực tiếp đến lợi ích của cả người
thế chấp và người nhận thế chấp nên việc thực hiện các quy định này rất tự giác
và nghiêm minh.
Việc thực hiện các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ:
Tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ có nguyên nhân là do một bên hoặc cả hai bên có
những vi phạm hợp đồng, thực hiện không đúng, không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng, và vì thế liên quan trực tiếp
đến quyền, lợi ích của các bên trong hợp đồng nên nhìn chung, các bên trong hợp
đồng TCQSDĐ đều quan tâm đến việc giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền, lợi
ích hợp pháp của mình. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ thúc đẩy
nhanh về tiến độ và bảo đảm đúng đắn về nội dung giải quyết. Tuy nhiên, do
nhiều nguyên nhân, việc giải quyết tranh chấp thường đạt được kết quả thấp,
phần lớn là dây dưa, kéo dài.
2.2. KINH NGHIỆM ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Đăng ký giao dịch đảm bảo tại Thụy Điển
Ở
Thụy Điển thì hệ thống pháp luật đất đai gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.

11


Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật
hóa. Cụ thể việc thế chấp quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được
ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng,

2000) như sau:
Bước 1. Làm đơn xin thế chấp
Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một
khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa
án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp
thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2. Thỏa thuận giữa các bên
Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu
đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức
là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là bên đi vay
phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi
vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản
thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là
trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp
đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký
ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài
liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế
chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân
hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tịa án mới chuyển tiền cho người đi
vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ
được trả lại cho bên đi vay.

Bước 3. Hiệu lực hợp đồng
Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được thanh
tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc
này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi hành

12