(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã quảng yên, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỐNG QUANG QUẾ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG
YÊN, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VİỆN NÔNG NGHİỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Đống Quang Quế

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới. TS. Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Quảng Yên, các phòng ban
trong thị xã, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, phường điều tra
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã trực tiếp và
gián tiếp tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích
tơi hồn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả Luận văn

Đống Quang Quế

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................................................ i
Lời cảm ơn........................................................................................................................................... ii
Mục lục................................................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................................. vii
Danh mục hình................................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................................. ix
Thesis abstract.................................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................ 3

1.4.1.

Những đóng góp mới......................................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học................................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu............................................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.................................................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu....................................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai................................................................................................... 6

2.1.3.

Quyền sử dụng đất.............................................................................................................. 8

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới........................... 10

2.2.1.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Úc................................................................................ 11

2.2.2.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc........................................................... 11

2.2.3.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển............................................................. 13

2.2.4.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước........................................... 15

2.3.

Tình tình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam............................ 16

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam.................... 16

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất........................................................................................................................ 20

2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam...................................... 21

iii


2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền
của người sử dụng đất tại Việt Nam............................................................................ 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.................................................................... 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu....................................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu....................................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu...................................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu....................................................................................................... 31

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị và quản lý đất đai tại thị
xã Quảng Yên................................................................................................................... 31

3.4.2.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên giai
đoạn 2014-2018................................................................................................................ 31

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên....32

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên..................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu................................................................................................ 32

3.5.1.

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp.......................................................................... 32

3.5.2.

Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp............................................................................ 32

3.5.3.

Phương pháp thống kê xử lý số liệu............................................................................ 33

3.5.4.

Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu....................................................................... 33

3.3.5.

Phương pháp phân tích................................................................................................... 33

Phần 4. Kết quả và thảo luận..................................................................................................... 35
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý đất đai............................................ 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên............................................................................................................ 35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.......................................................................... 39

4.1.3.

Công tác quản lý đất đai thị xã Quảng Yên đến năm 2018.................................... 43

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên năm 2018......................................... 55

4.2.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên giai
đoạn 2014 – 2018............................................................................................................. 57

4.2.1.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất............................................ 57

4.2.2.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................ 59

4.2.3.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất............................................ 61

4.2.4.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất............................................... 62

4.2.5.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất............................................. 64

iv

4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Quảng Yên

4.3.1.

Về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thị xã Quảng Yên

4.3.2.

66
66

Về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Quảng
Yên...................................................................................................................................... 69

4.3.3.

Về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã
Quảng Yên......................................................................................................................... 71

4.3.4.

Về thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng
Yên...................................................................................................................................... 73

4.3.5.

Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Quảng Yên................................................................................................................... 75

4.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng

đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên................................................................................ 76
4.4.1.

Tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử dụng đất
khi thực hiện quyền......................................................................................................... 76

4.4.2.

Về thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất............................ 76

4.4.4.

Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai............................. 77

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.................................................................................................... 79
5.1.

Kết luận.............................................................................................................................. 79

5.2.

Kiến nghị............................................................................................................................ 80

Tài liệu tham khảo............................................................................................................................ 81

v


Chữ viết tắt
BTNMT
BTP
CHXHCNVN
CN-TTCN
CQNN
CT-TTg
GCNQSDĐ
HĐND
HTX
NĐ-CP
NS2
NS3
NS3K
NS4
QĐ
QSDĐ
THCS
THPT
TN&MT
TNCN
TT
TT-BTC
TTLT
UB

UBND
VPĐKQSDĐ
XHCN

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2018.................................................... 55
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018............................................. 56
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Quảng Yên giai đoạn 2014-2018 57
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn
2014-2108 (theo đơn vị hành chính) 58
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại thị xã Quảng
Yên giai đoạn 2014 – 2018

59

Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai
đoạn 2014 – 2018....................................................................................................... 61
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai
đoạn 2014 – 2018....................................................................................................... 63
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai
đoạn 2014 – 2018

65

Bảng 4.9. Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa
bàn Thị xã Quảng Yên

67

Bảng 4.10. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.................................. 70
trên địa bàn thị xã Quảng Yên

70

Bảng 4.11. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa
bàn thị xã Quảng Yên 72
Bảng 4.12. Kết quả điều tra về việc thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị xã
Quảng Yên

vii

73


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Quảng Yên....................................................................... 35
Hình 4.2. Cơ cấu thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Quảng Yên giai đoạn 2014-2018............................................................................ 57

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đống Quang Quế
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng

Yên tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong quá trình thực

hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh
trong thời gian tới.
2. Phương pháp nghiên cứu

Nội dung nghiên cứu: Khái quát điều thị xã Quảng Yên; Khái quát việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất ở thị xã Quảng Yên; Đánh giá tình hình thực hiện
quyền của người sử dụng đất ở tại thị xã Quảng Yên; Đề xuất một số giải pháp nhằm
khắc phục những hạn chế về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng
Yên.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp; Phương pháp điều
tra số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê xử lý số liệu; Phương pháp so sánh, tổng hợp
số liệu; Phương pháp phân tích.
3. Kết quả chính và kết luận
Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành
luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử
dụng đất của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ
theo quy định pháp luật. Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó cơng tác quản lý biến động đất đai
trên địa bàn ngày càng chặt chẽ.

Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn được thực hiện theo đúng quy
định của Luật Đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều đó đã tạo hành
lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất của
mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định
pháp luật.

ix


Về cơ bản, các trường hợp thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đã được
thực hiện theo quy định. Trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2014 đến năm 2018 tổng số
lượt thế chấp quyền sử dụng đất là 1868 lượt, chiếm 22,4%; tổng số lượt thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 3118 lượt, chiếm 37,4%; tổng số lượt thực hiện
tặng cho quyền sử dụng đất là 2706 lượt, chiếm 32,4%; tổng số lượt thực hiền thừa kế
quyền sử dụng đất là 647 lượt, chiếm 7,8%. Tình hình thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSD đất ở của người sử dụng đất diễn ra trên các
xã, phường của thị xã Quảng Yên có sự khác biệt, các giao dịch diễn ra sơi động ở các
phường như Quảng Yên, Tân An, Hà An, Minh Thành và ít hơn ở các xã xa trung tâm
thị xã như Tiền Phong, Liên Vị, Cẩm La có điều kiện kinh tế - xã hội kém hơn.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong quá trình thực hiện quyền của người
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên đề tài nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp :
Tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử dụng đất khi thực hiện
quyền; về thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất; nâng cao năng lực
của cán bộ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ; tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp
luật đất đai.

x


THESIS ABSTRACT

Master candidate: Dong Quang Que
Thesis title: Evaluation the implementation of land user rights in Quang Yen town,
Quang Ninh province for the period 2014-2018
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives and materials
Purpose of the study: To evaluate the implementation of land user rights in
Quang Yen town, Quang Ninh province for the period 2014-2018 to propose some
solutions to improve the effectiveness of the implementation of land user rights in
Quang Yen town, Quang Ninh province.
Research methods
- Research content: Overview of Quang Yen town; Overview of the

implementation of rights of land users in Quang Yen town; Assessing the situation of
exercising the rights of land users in Quang Yen town; Proposing some solutions to
overcome limitations on the implementation of land use rights in Quang Yen town.
- Research method: Secondary data survey method; Methods of surveying primary

data; Statistical methods of data processing; Methods of comparing and synthesizing
data; Methods of analysis.
Main findings and conclusions
Since the Land Law 2013 became effective, legal guidelines have created an
important legal framework for land users to perform their land use rights. Land users
have paid due attention to their rights and obligations in accordance with the law.
Citizens have made the declaration at the competent state agency when perform the land
use rights. Therefore, the management of land changes in the area is increasingly tight.
The State management of land in the locality shall be implemented in

accordance with the provisions of the Land Law and the documents guiding the
implementation of the law. This has created an important legal corridor for land users to
perform their land use rights. Land users have paid due attention to their rights and
obligations in accordance with the law.
Basically, cases of mortgage, transfer, gift, inheritance have been implemented
as prescribed. In the research period from 2014 to 2018, the total number of mortgages
of land use rights was 1868, accounting for 22.4%; The total number of land use rights

xi


transfer was 3118, accounting for 37.4%; the total number of times of giving land use
rights is 2706, accounting for 32.4%; The total succession of inheriting land use rights is
647, accounting for 7.8%. The situation of exercising the rights to transfer, inherit,
donate and mortgage residential land use rights of land users takes place in the
communes and wards of Quang Yen town. wards such as Quang Yen, Tan An, Ha An,
Minh Thanh and less in communes far from the center of town such as Tien Phong, Lien
Vi, Cam La have worse socio-economic conditions.
To overcome the shortcomings and shortcomings in the process of exercising the
rights of land users in Quang Yen town, the study proposes four groups of solutions:
Enhancing accessibility to regulations of people. land use when exercising rights; on
administrative procedures exercising the rights of land users; improve the capacity of
staff to receive and process applications; enhance the propagation and dissemination of
land legislation.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất
nước. Đất đai chính là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng. Đất đai là tài ngun có
giới hạn về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.

Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan
đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng
hàng đầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời
đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 2013, quy định:
Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền chuyển sử dụng đất
(QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị
trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDĐ.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn
còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ
quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng
không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau.
Thị xã Quảng Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Quảng Ninh với nhiều di tích
có giá trị lịch sử lớn lao. Ngày 25 tháng 11 năm 2011, thị xã Quảng Yên được tái
thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích và nhân khẩu của huyện Yên Hưng thuộc
tỉnh Quảng Ninh, Quảng Yên đang vươn mình phát triển cùng với các huyện, thị
xã khác trong cùng tỉnh. Quảng Yên có điều kiện phát triển kinh tế đặc biệt là có
tiềm năng lớn về cửa mở giao lưu thương mại trong nước cũng như Quốc tế bằng
đường biển và liên kết không gian kinh tế với các thành phố Hạ Long, Hải Phòng

để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng – Quảng Yên - Hạ Long

1


của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ với dự án đường cao tốc Hạ Long - Hải
Phịng chính thức đi vào hoạt động ngày 01/9/2018
Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo
theo nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các
quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng lên, trong khi đó việc
thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất cịn nhiều bất cập. Do đó,
nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia
tăng, đặc biệt là chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy
định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng
theo quy định, những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn
nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất. Vì vậy, để thấy được những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như
nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất
đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra
những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả
nhất.
Xuất phát từ lý do trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh
Quảng Ninh ”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn

thị xã Quảng Yên tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018 nhằm tìm ra những tồn

tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong quá trình

thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh
Quảng Ninh trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính thị

xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh gồm 8 xã và 11 phường.
- Về thời gian: Nghiên cứu tập chung việc thực hiện quyền của người sử

dụng đất từ ngày 01/1/2014-31/12/2018. Đề tài tập chung nghiên cứu 4 quyền:

2


quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế chấp của người
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Góp phần đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất là hộ gia
đình, cá nhân trên địa thị xã Quảng Yên, đồng thời xác định được những tồn tại,
hạn chế trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, đề xuất
được các giải pháp khắc phục những mặt hạn chế, tồn tại và nâng cao hiệu quả
thực hiện các quyền này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của
người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
nông thôn Việt Nam.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn

Đưa ra được các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, cải cách thủ tục hành
chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở thị xã
Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai vừa tạo
điều kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người sử dụng đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh
tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất
cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ
trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh
doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự
phát triển của nền kinh tế.
Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý phản ánh các
quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, bao gồm tổng hợp các qui
phạm pháp luật nhằm điều chỉnh nhũng quan hệ sở hữu trong một chế độ xã hội.
Với chức năng, thừa nhận và bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc
chiếm hữu , sử dụng, định đoạt tài sản.
Quyền sở hữu theo nghĩa hẹp: được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho
phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong
những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này quyền sở hữu chính là quyền năng
dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội
dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan (Trần Thị Huệ, 2008).
Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2015 đã khẳng định tại Điều 158: “Quyền sở

hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của luật.”
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh
tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất
cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ
trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh
doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự
phát triển của nền kinh tế.

4


Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ
luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở
hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự.
Vì thế, quyền sở hữu cịn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các
quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân
sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại
điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng
chủ) (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn

trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền

5


năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở
nội dung quy định của quy phạm pháp luật khách quan.
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong

mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể trong
một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan
xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một
chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển

theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế
độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về
đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau.
Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp
1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục
khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai
sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể
hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy
định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai
hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để
phát triển bền vững.
Luật Đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể hơn
về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6),
“Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất
quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý

6


về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo
đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như
của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ
thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước
điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm
vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng
đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ
việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành
phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước
trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc

hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng
thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn
chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính,
2007).

7


2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ
sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, cịn mỗi người dân
thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu tồn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng
và khơng thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi
người dân khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ
gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật
Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của người sử dụng.
Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định tại Điều 1: “Nhà nước giao đất cho
các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính

trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử
dụng đất”. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tổ chức, cộng đồng dân cư,
cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong
Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu
của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn
dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước.
Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo
pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của
quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được

8


pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất.
Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định tại Điều 106 về quyền sử dụng đất
của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ;
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất”. Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử
dụng đất. Trong đó chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử
dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm
cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là
chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế,
không trọn vẹn. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường

hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm
phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu
“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp

người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;

9

Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc

biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy

đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ khơng thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị
QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể
dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có QSDĐ

có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho

nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và
cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn (Quốc hội, 2013).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
Đối với các nước phát triển trên thế giới, đa số các nước đều thừa nhận hình
thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền

10


kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng
hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Úc
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung
pháp luật đất đai Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc. Luật Anh
Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng tâm
vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Úc có cơ sở pháp luật về quản lí,
sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Úc quy
định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư
nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự
trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng
kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của pháp luật). Tồn
bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than
đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933);
nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ
đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở
nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại
cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
2.2.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc

11


khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này,
QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở

Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể
từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại
Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương
ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Khơng có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng

12