(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HỒNG AN

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học :

TS. Nguyễn Duy Bình

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được
dùng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ từ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 21 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng An

i


LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành khóa luận này, tơi xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn
Duy Bình đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết luận văn thạc sỹ.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong
q trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ UBND quận Hoàng Mai,
Ban bồi thường GPMB Quận, phịng TN&MT Quận, phịng Quản lý và Đơ thị Quận,
UBND phường Lĩnh Nam, UBND phường Hoàng Liệt đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho
tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 21 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoàng An

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................................................ i

Lời cảm ơn........................................................................................................................................... ii
Mục lục............................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................................ vii
Danh mục hình................................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................................. ix
Thesis abstract.................................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................................... 1

1.2.

Mục đích............................................................................................................................... 3

1.3.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................ 3

1.3.1.

Đóng góp mới..................................................................................................................... 3

1.3.2.

Ý nghĩa khoa học............................................................................................................... 3

1.3.3.

Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu............................................................................................................ 4
2.1.

Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng............................ 4

2.1.1.

Khái niệm bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.....4

2.1.2.

Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ......................................................................... 5

2.1.3.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ................................................................... 6

2.1.4.

Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ....................................... 7

2.2.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của một số nước trên
thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam......................................................................... 9

2.2.1.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ ở một số nước trên thế giới................................... 9

2.2.2.

Kinh nghiệm cho công tác bồi thường, hỗ trợ tại Việt Nam.................................. 14

2.3.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở việt nam qua
các giai đoạn..................................................................................................................... 14

2.3.1.

Giai đoạn trước Luật Đất đai 1987 có hiệu lực......................................................... 14

2.3.2.

Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực.................................................................... 16

2.3.3.

Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực.................................................................... 17

iii


2.3.4.

Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực.................................................................... 19

2.3.5.

Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay.................................................... 22

2.4.

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở
một số địa phương ở Việt Nam

28

2.4.1.

Bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn thành phố Hà Nội.................................................. 28

2.4.2.

Bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng.............................................. 30

2.4.3.

Bồi thường, hỗ trợ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh...................................... 30

2.5.

Nhận xét, đánh giá........................................................................................................... 32

Phần 3. Vật liệu và phương pháp nghiên cứu...................................................................... 33
3.1.

Địa bàn nghiên cứu.......................................................................................................... 33

3.2.

Nội dung nghiên cứu....................................................................................................... 33

3.3.

Phương pháp nghiên cứu................................................................................................ 33

3.3.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp......................................................................... 33

3.3.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu........................................................................... 33

3.3.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp........................................................................... 34

3.3.4.

Phương pháp so sánh, phân tích, xử lý số liệu.......................................................... 35

Phần 4. Kết quả và thảo luận..................................................................................................... 36
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ở quận Hoàng Mai...................... 36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên............................................................ 36

4.1.2.

Ðiều kiện kinh tế xã hội................................................................................................. 39

4.1.3.

Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội
ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng.......................................................... 41

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hồng Mai..........................42

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai............................................................................................... 42

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất, tình hình biến động đất đai đến ngày 31/12/2018......44

4.3.

Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
tại quận Hồng Mai......................................................................................................... 52

4.3.1.

Khái qt về cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội............................................................. 52

4.3.2.

Các văn bản pháp lý có liên quan đến bồi thường hỗ trợ ở quận Hồng Mai. . .52

4.3.3.

Trình tự, thủ tục thực hiện công tác bồSi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất................................................................................................................................. 53

iv


4.4.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ qua 02 dự án nghiên cứu........................... 54

4.4.1.

Dự án xây dựng trường mầm non Lĩnh Nam thuộc địa bàn phường Lĩnh
Nam – quận Hồng Mai – Hà Nội

4.4.2.

54

Dự án giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật các ô đất để đấu
giá quyền sử dụng đất trong khu đô thị Nam hồ Linh Đàm, phường
Hoàng Liệt – quận Hoàng Mai – Hà Nội

58

4.4.3.

Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ ở 2 dự án nghiên cứu 61

4.4.4.

Kết quả đánh giá thông qua điều tra............................................................................ 62

4.5.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng 68

4.5.1.

Những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân.............................................................. 68

4.5.2.

Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cơng tác giải phóng mặt bằng...............70

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.................................................................................................... 73
5.1.

Kết luận.............................................................................................................................. 73

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................................... 74

Tài liệu tham khảo........................................................................................................................... 76

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT–XH

Kinh tế - xã hội

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

XDCB

Xây dựng cơ bản

vi


Bảng 4.1.

Tình hình biến

31/12/2018 .....
Bảng 4.2.

Phương án tổng
non Lĩnh Nam

Bảng 4.3.

Phương án tổng
non Lĩnh Nam

Bảng 4.4.

Đối tượng được

Bảng 4.5.

Mức giá bồi thư

Bảng 4.6.

Chính sách bồi

Bảng 4.7.

Tình hình tiếp c

Bảng 4.8.

Tình hình an ni

Bảng 4.9.

Tình hình mơi t

Bảng 4.10.

Tính minh bạch

Bảng 4.11.

Đơn thư khiếu n

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí quận Hồng Mai – TP Hà Nội.............................................................. 36
Hình 4.2. Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất quận Hồng Mai..................................................... 43
Hình 4.3. UBND quận Hoàng Mai tổ chức lễ khánh thành và gắn biển cơng trình
trường mầm non Lĩnh Nam chào mừng kỷ niệm 15 năm Ngày thành lập
quận Hồng Mai............................................................................................................ 56
Hình 4.4. Trường mầm non Lĩnh Nam trong giai đoạn thi công.......................................... 57
Hình 4.5. Trường mầm non Lĩnh Nam....................................................................................... 57

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Họ và tên: Nguyễn Hồng An
Tên đề tài: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự
án trên địa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã ngành: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng trường học và dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật
các ô đất để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa quận Hoàng Mai.
Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ giả
phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Hoàng Mai.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, các văn bản, chính sách
có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
ở các dự án như: Giá đất; đơn giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây trồng; chế độ
chính sách bồi thường, hỗ trợ tại Phịng Tài ngun và Mơi trường, Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ quận, UBND các phường có dự án nghiên cứu.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn dự án trong giai đoạn nghiên
cứu, là 02 dự án có tính chất đại diện trên địa bàn, liên quan đến phát triển kinh tế - xã
hội địa phương; thúc đẩy tăng nhanh tỷ trọng dịch vụ thương mại và phát triển mạnh mẽ
các nguồn lực nội lực; việc thu hồi các loại đất ảnh hưởng đến các hộ gia đình cá nhân.
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra xem xét tình hình thực hiện cơng
tác bồi thường, hỗ trợ ở các dự án; điều tra, khảo sát thực địa về tình hình thu hồi đất,
thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại địa bàn nghiên cứu; phỏng vấn trực tiếp và thăm dị ý

kiến các hộ gia đình bị thu hồi bằng phiếu điều tra; lựa chọn điều tra trực tiếp một số hộ
gia đình cá nhân bị thu hồi đất.
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Toàn bộ thông tin số liệu được tiến hành
xử lý và dùng chương trình phần mềm Excel để tính tốn, tổng hợp và phân tích dựa
vào những chỉ tiêu cụ thể nhằm đạt mục đích nghiên cứu đề ra.
Kết quả nghiên cứu
-

Quận Hồng Mai nằm ở phía nam khu vực trung tâm thành phố Hà Nội. Toạ độ
o

o

o

o

địa lý của quận vào khoảng 20 53’ - 21 35’ độ vĩ bắc và 105 44’ - 106 02’ độ kinh

ix


đơng. Quận Hồng Mai có tổng diện tích tự nhiên là 4.032,30 ha, với 14 đơn vị hành
chính cấp phường. Hồng Mai nằm ở vùng trũng phía nam Thành phố, có độ cao trung
bình khoảng 4 đến 5m. Quận Hồng Mai chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn sông Hồng,
3

lưu lượng trung bình hàng năm 2.710m /ngày, mực nước sơng Hồng lên xuống 9 - 12m.
Về kinh tế đã có sự chuyển dần theo hướng tiến bộ, hướng công nghiệp hóa và hiện đại
hóa, tổng giá trị sản xuất các ngành chủ yếu của quận ước đạt 30.454 tỷ đồng tăng

13,58% so với năm 2017. Kết cấu hạ tầng - xã hội trên địa bàn huyện đã được xây dựng,
sửa chữa nâng cấp ngày càng đồng bộ và hiện đại hơn.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua
triển khai thực hiện nghiêm túc các chính sách, pháp luật về đất đai. Thống kê đất đai
năm 2018, tổng diện tích tự nhiên của huyện 4,032.30 ha. Trong đó: Đất nơng nghiệp có
908.47 ha, chiếm 22,53% tổng diện tích tự nhiên; đất phi nơng nghiệp có 3,123.83 ha,
chiếm 77,47% tổng diện tích tự nhiên.
Tình hình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trong
những năm qua quận Hoàng Mai thực hiện đầu tư xây dựng nhiều dự án trọng điểm của
quận. Hiện nay trên địa bàn Quận Hồng Mai có 45 dự án lớn nhỏ đang được triển khai
đồng loạt nhưng vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB được.
Kết quả thực hiện cơng tác GPMB đối với hai dự án nghiên cứu cho thấy: công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhìn chung được thực hiện nghiêm túc theo đúng quy
định của Nhà nước. Trên cơ sở xem xét các giấy tờ pháp lý liên quan thì Hội đồng bồi
thường đã quyết định xét duyệt cho 151 hộ gia đình ở dự án 1 và 187 hộ gia đình ở dự
án 2 có đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ; tổng diện tích đất thu hồi của 2 dự án là:
2

54.978,4 m ; tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ của là: 72.936.480.000 đồng.
Về giá đất bồi thường, cây cối hoa màu, tài sản, vật kiến trúc đã áp dụng theo đúng
quy định ban hành, tuy nhiên giá vẫn chưa phù hợp với giá thị trường. Những chính sách hỗ
trợ mới mang tính trước mắt, để khắc phục hậu quả về kinh tế cho những người dân bị mất
đất sản xuất, về lâu dài cần phải có những chính sách giải quyết việc làm mới cho người dân
để tạo việc làm mới, cho thu nhập ổn định, đảm bảo mức sống được ổn định.

Kết luận
Q trình nghiên cứu đánh giá cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
tại một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội cho thấy công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư nhìn chung được thực hiện nghiêm túc theo đúng quy định của
Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng gặp khơng ít những khó khăn, cịn một

số tồn tại. Để góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác giải phóng mặt bằng cần thực hiện đồng
bộ các giải pháp như: Về chủ trương, chính sách; các thủ tục hành chính; cơng tác thu hồi
đất; đổi mới quan điểm trong công tác bồi thường, hỗ trợ; tổ chức thực hiện.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Hoang An
Thesis title: Evaluation of compensation and support when the State recovers land in
some projects in Hoang Mai district, Hanoi.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
Assessing the implementation of policies on compensation and land clearance
support when the State recovers land at school construction project and technical
infrastructure construction projects of land plots to auction land use rights on Hoang
Mai district.
Proposing measures to contribute to the good implementation of compensation
policy, support for ground clearance when the State recovers land in Hoang Mai district.
Materials and Methods
The thesis has used the following research methods:
- Method of collecting secondary data
- Method of selecting research points
- Method of collecting primary data
- Method of statistics and data processing
Main findings and conclusions

Main findings
- Hoang Mai district is located in the south of the downtown area of Hanoi. The
o

o

geographical coordinates of the district are approximately 20 53 '- 21 35' north latitude
o

o

and 105 44 '- 106 02' east longitude. Hoang Mai district has a total natural area of
4,032.30 ha, with 14 ward-level administrative units. Hoang Mai is located in a low area
south of the city, with an average height of about 4 to 5m. Hoang Mai district is affected
3

by the Red River hydrological regime, the average annual flow of 2,710m / day, the
water level of the Red River rises and falls 9 - 12m. The economy gradually shifted
towards progress, industrialization and modernization, the total production value of the
district's main industries was estimated at 30,454 billion VND, up 13.58% compared to
2017. Structure social - infrastructure in the district has been built, repaired and
upgraded more and more synchronously and modernly.

xi


The state management of land in the district in recent years has implemented
seriously the policies and laws on land. Land statistics in 2018, total natural area of the
district was 4,032.30 ha. In which: Agricultural land had 908.47 ha, accounting for
22.53% of the total natural area; non-agricultural land had 3,123.83 ha, accounting for

77.47% of the total natural area.
The situation of implementation of compensation and support when the State
recovers land in recent years, Hoang Mai district had invested in building many key
projects of the district. Currently in Hoang Mai district, there were 45 large and small
projects being implemented simultaneously but there were still problems due to the lack
of land clearance.
The results of site clearance for the two research projects showed that
compensation, support and resettlement activities were generally strictly implemented in
accordance with the State's regulations. Based on the consideration of relevant legal
documents, the Compensation Council decided to approve for 151 households in project
1 and 187 households in project 2 were eligible for compensation and support; The total
2

acquired land area of the two projects was: 54,978.4 m ; The total amount of
compensation and support money was 72,936,480,000 VND.
Regarding compensation prices, crops, assets and architectural objects have been
applied in accordance with the promulgated regulations, but the prices were still not
consistent with the market prices. New immediate support policies, to overcome the
economic consequences for people who lose production land, in the long term, need to
have new employment policies for people to create new jobs, to have stable income, to
ensure a stable living standard.
Conclusions
The process of researching and evaluating compensation and support when the State
recovers land in some projects in Hoang Mai district, Hanoi showed that compensation,
support and resettlement in general strictly implemented in accordance with State
regulations. However, in the process of implementation also encountered many difficulties
and some shortcomings. In order to contribute to improving the efficiency of ground
clearance, it is necessary to synchronously implement solutions such as: Regarding
undertakings and policies; administrative procedures; land acquisition; renewing views in
compensation and support work; implementation organization.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối
với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho q trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng phát
triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ
và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng khơng phải là ngoại lệ.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nước, nhiều dự án như các khu cơng nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu
dân cư...đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được
các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong những
nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tư của các nhà
đầu tư trong và ngồi nước và ảnh hưởng đến cả tiến trình cơng nghiệp hoá, hiện
đại hoá của đất nước.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần
đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo
giục, khoa học, xã hội... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung của nền
kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết
cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống
lưới điện quốc gia... là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công
nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch... Đến nay cả nước ta đã có nhiều khu cơng
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình cơng
cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng, phát
triển các nghành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ,

giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo.v.v. Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng
đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí
hết sức quan trọng là yếu tố có tính quyết định trong tồn bộ q trình bồi thường
giải phóng mặt bằng. Trong những năm qua cơng tác GPMB gặp rất nhiều khó
khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại
đó trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất
đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường,
hỗ trợ GPMB thực hiện một cách có hiệu quả.

1


Đặc biệt, Hà Nội là thủ đô, là trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả
nước do vậy vấn đề Cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước càng rõ nét hơn. Kể
từ ngày 01/8/2008, sát nhập tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc và 04
xã thuộc huyện Tiến Xn - Hồ Bình vào Thành phố Hà Nội, đến năm 2018
Thành phố Hà Nội có 334.470,02 ha diện tích tự nhiên và 8.215.000 nhân khẩu,
có 29 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm các quận: Ba Đình, Cầu Giấy, Đống
Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hoàn Mai, Long Biên, Tây Hồ,
Thanh Xn, các huyện: Ba Vì, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đơng Anh, Gia Lâm,
Hoài Đức, Mê Linh, Mỹ Đức, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc Oai, Sóc Sơn, Thạch
Thất, Thanh Oai, Thanh Trì, Thường Tín, Từ Liêm, Ứng Hồ và Thị xã Sơn Tây;
có 577 đơn vị hành chính cấp xã (gồm 401 xã, 154 phường và 22 thị trấn) do đó
nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị mới…
ngày càng trở nên cấp thiết để đáp ứng cho nhu cầu phát triển của xã hội và tốc
độ đơ thị hóa của Thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.
Quận Hồng Mai chính thức được thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐCP ngày 6 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ, Quận nằm ở phía Nam của thành phố
Hà Nội với 14 đơn vị hành chính trực thuộc là 14 phường, được hình thành trên cơ
sở tồn bộ 9 xã và một phần xã Tứ Hiệp của huyện Thanh Trì, cùng với 5 phường
của quận Hai Bà Trưng. Quận Hoàng Mai có đường vành đai 3 chạy qua hướng theo

đường cao tốc Hà Nội – Hải Phịng và có nhiều trục đường quốc lộ đi qua, có nhiều
điều kiều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư trong và ngoài nước để thực hiện cơng
cuộc cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa (CNH-HĐH) của địa phương.

Hiện nay trên địa bàn Quận Hồng Mai có 45 dự án lớn nhỏ đang được
triển khai đồng loạt nhưng vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB được.
Đặc biệt trong tình hình hiện nay với tốc độ đơ thị hố mạnh mẽ trên địa bàn
Quận thì nhu cầu về quỹ đất sạch là hết sức quan trọng để tạo đà cho việc kêu gọi
các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào trong địa bàn nhằm thúc đẩy nền
kinh tế của Quận. Tuy nhiên tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
và trên địa bàn Quận hiện nay còn có nhiều khó khăn vướng mắc cả về mặt chủ
quan và khách quan.
Do vậy tôi lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, Thành
phố Hà Nội”.

2


1.2. MỤC ĐÍCH
Đề tài được nghiên cứu nhằm mục đích sau:
Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng trường học và dự án xây dựng
hạ tầng kỹ thuật các ô đất để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa quận Hoàng Mai.
Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ
trợ giả phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Hoàng Mai.
1.3. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.3.1. Đóng góp mới
Qua tìm hiểu phân tích địa bàn nghiên cứu và cụ thể đi sâu nghiên cứu 02
dự án, đánh giá được những thuận lợi trong công tác GPMB tại quận, tìm ra được

các tồn tại, khó khăn và nguyên nhân chính dẫn đến tiến độ thực hiện cơng tác
GPMB chưa hiệu quả đó là đơn giá bồi thường về đất, vật kiến trúc; hồ sơ trích
đo bản đồ địa chính cịn có sai sót; trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện;... Từ đó,
đưa ra những giải pháp khắc phục nâng cao hiệu quả công tác GPMB trên địa bàn
quận như về chủ trương, chính sách; cải cách thủ tục hành chính; cơng tác giải
quyết việc làm; tổ chức thực hiện;....
1.3.2. Ý nghĩa khoa học
Góp phần hồn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.3.3. Ý nghĩa thực tiễn
Những kết quả nghiên cứu thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ
sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ khi nhà nước thu hồi đất; góp phần giúp các nhà quản lý tại địa phương chỉ
đạo và thực hiện tốt công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ GPMB, góp phần
nâng cao hiệu quả trong cơng tác quản lý đất đai tại địa phương.
Đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn, bức xúc đang đặt ra hiện nay ở
quận Hồng Mai, đồng thời cịn là tài liệu tham khảo cho các địa phương trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
Giúp các hộ gia đình bị thu hồi đất hiểu rõ hơn về công tác bồi thường,
hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG
2.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu
hồi đất
"Giải phóng mặt bằng" là q trình tổ chức thực hiện các công việc liên

quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất nhất
định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới
trên đó (Hồng Phê, 2000).
"Bồi thường" hay "đền bù" có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Hoàng
Phê, 2000).
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Lê Du
Phong, 2007).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng, được quy định tại Điều 61, 62 Luất Đất đai năm 2013 và các văn bản
hướng dẫn như Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Từ
đó, có thể hiểu bản chất của cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình
hình hiện nay khơng đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà cịn phải đảm
bảo được lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn
định, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống
sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện cho người dân sinh
sống và ổn định.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua chuyển đổi ngành nghề mới, đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới,
cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới nhằm bảo đảm cho người bị thu hồi đất
ổn định cuộc sống (Lê Du Phong, 2007).
Theo khoản 14 Điều 3, Luật Đất đai 2013: "Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản
xuất và phát triển".

4

2.1.2. Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ
- Đảm bảo lợi ích cơng cộng
Thơng qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết
để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuât, đảm bảo an ninh quốc phòng, an
sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các cơ sở kinh tế, các khu công
nghiệp, các cơ sở sản xuất - kinh doanh, khu đô thị, khu vui chơi giải trí, cơng
viên cây xanh. Qua đó làm tăng thêm khả năng thu hút, đầu tư từ các nhà đầu tư
trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế.
Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tốt sẽ đẩy nhanh tiến độ thu hồi
đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ
trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất cơng nghiệp, dịch vụ. Khi diện
tích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các biện
pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển đổi
nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng lao
động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nơng nghiệp
và dịch vụ.
Đảm bảo giải quyết hài hịa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị
thu hồi đất
Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người SDĐ để sử dụng vào các mục
đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của
những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ
cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong khi các cơng trình phúc lợi
được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi mang lại lợi ích cho cộng đồng
thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trang khó khăn về sản xuất
và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở.
Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phải giải quyết
hài hịa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu
cầu sử dụng đất đai, phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người SDĐ,
bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu
hồi đất gây ra.

5


- Góp phần vào duy trì ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội
Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có vai trị quan trọng trong sự
phát triển của đất nước. Các cơng trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phịng,
lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng. Có thể nói
cơng tác bồi thường, hỗ trợ được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả thì cơng trình
thực hiện đã hồn thành được một nửa. Q trình thực hiện công tác bồi thường,
hỗ trợ ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân tại thời điểm bị thu hồi đất
và sau này. Do diện tích đất sản xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng
thiếu việc làm, người dân khơng có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi
hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc làm là ngun nhân chính dẫn đến tình trạng mất
tình hình trật tự an ninh. Đời sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể
được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng khơng bền vững do người dân
không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình
trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các tệ nạn xã hội.
Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường
tổn thất, hỗ trợ nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước mắt để nhanh chóng ổn
định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài,
vượt cấp với số đông người dân tham gia, đây là một thực trạng đang diễn ra.
Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định
về chính trị, trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động. Do vậy
thực hiện tốt cơng tác bồi thường, hỗ trợ góp phần vào ổn định chính trị, trật tự,
an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội.
2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ
Công tác bồi thường, hỗ trợ có tính phức tạp và tính đa dạng cao:
- Tính phức tạp

Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng, trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến

6


công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là
tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà
tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất
khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách
khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thường xuyên; dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và
sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
- Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ
tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực
ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do

đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành
với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
2.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ
- Yếu tố quản lý nhà nước về đất đai
Hiện nay công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương còn yếu
kém, không chặt chẽ, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai
để tồn đọng khá dài không giải quyết được.
- Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định
hướng từ lúc hình thành dự án đến khi GPMB.
Nhiệm vụ ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản
lý sử dụng đất

7


Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có q nhiều
văn bản hướng dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật khơng cao, tính
pháp chế trong xã hội bị hạn chế.
- Giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch
sử dụng đất hàng năm được phê duyệt nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt
nguyên tắc này, dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trị quan trọng
hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản, là cơ sở xác
định tính pháp lý của đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
chứng thư pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng trên các

thửa đất cụ thể, là cơ sở pháp lý cao nhất, căn cứ thiết thực nhất để tính tốn bồi
thường thiệt hại cho các chủ sử dụng đất.
- Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Việc bồi thường, hỗ trợ gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có
những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính. Vì vậy chính quyền địa
phương cấp trên, Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra, coi
đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai công tác bồi thường, hỗ
trợ, kịp thời phát hiện những sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin
cho nhân dân.
Giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai
Theo kết quả thống kê của cơ quan thanh tra Nhà nước cho thấy hơn 80%
số vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng năm là thuộc lĩnh vực tranh chấp đất đai,
đặc biệt là khiếu kiện về việc bồi thường chưa thỏa đáng, nhiều nơi áp giá bồi
thường thấp... Có nhiều trường hợp khơng công bằng như: trong cùng một dự án,
trong cùng một vị trí, địa điểm, diện tích đất như nhau nhưng hai trường hợp lại
được bồi thường khác nhau. Trường hợp không công bằng là nguyên nhân phát
sinh người dân khiếu kiện.
Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai:

8


Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi
thường, hỗ trợ đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu
cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do
tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công
tác bồi thường, hỗ trợ đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất

đai có ảnh hưởng rất lớn đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ.
- Giá đất và định giá đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phù
hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, giá đất cụ
thể để tính bồi thường chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu
kiện của người bị thu hồi đất và gây khó khăn trong thực hiện bồi thường, hỗ trợ.
2.2. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ KINH NGHIỆM CHO VIỆT
NAM
2.2.1. Quy định về bồi thường, hỗ trợ ở một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Australia
Theo Hiến pháp Australia, Chính quyền Liên bang (Chính phủ): “Có
quyền ban hành các luật từ việc thu hồi BĐS theo những điều khoản chính đáng
từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”. Các cơ
quan chức trách có thể thu hồi đất bằng hai cách: thỏa mãn và cưỡng bức.
Về bồi thường, Luật quy định rằng chủ sở hữu sẽ được bồi thường do việc
thu hồi đất. Chủ nhân có quyền nhận thanh tốn tiền khơng thấp hơn mức thiệt
hại mà anh ta phải chịu nhưng cũng khơng được cao hơn. Mục đích của việc bồi
thường là trả lại chi phí chủ sở hữu bị lấy đất một khoản hoàn toàn tương đương
với những gì mà họ bị lấy đi.
Ngồi giá thị trường, việc bồi thường cần tính đến các yếu tố khác mà
người bán đất bình thường khơng thế nhận được từ người mua thơng thường, ví
dụ như những khiếu nại về việc gây phiền hà – bồi thường phụ thêm (Phạm
Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2011).
Về bồi thường, tổng số tiền mà chủ sở hữu có thể nhận được nếu bán trên
thị trường mở cộng với các khoản thiệt hại khác phát sinh ra từ việc lấy lại đất.
Đảm bảo cho chủ đất khơng có quyền sở hữu khơng bị thiệt hại hơn và cũng

9

không được tốt hơn trước do việc thu hồi tài sản.
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,
thừa kế theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật
cũng quy định Nhà nước có thẩm quyền trưng thu đất tư nhân vào mục đích cơng
cộng, phục vụ phát triển KT – XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà
nước thực hiện bồi thường. Theo luật của Australia có hai loại thu đất, đó là thu
hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện.
Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện khơng có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà
việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và
người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần động thuận và
căn cứ vào thị trường. Khơng có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận
và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia.
2.2.1.2. Trung Quốc
Pháp luật Đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật đất
đai Việt Nam. Hình thức sở hữu đất đai của Trung Quốc là sở hữu Nhà nước nên
ở Trung Quốc khơng có chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
kể cả đất nông nghiệp. Tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho
các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các cơng trình gắn
liền với đất khi bị thu hồi đất của các chủ sử dụng (Phạm Phương Nam và
Nguyễn Thanh Trà, 2011).
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dung đất
biết trước họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường hoặc bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu
ở mới. Giá bồi thường là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy
định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt
cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh lại chính

thị trường đó. Đối với đất nơng nghiệp được bồi thường theo tính chất đất và loại
đất.
Về tái định cư, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý

10


điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có
chính sách riêng. Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ.
Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao
thông tĩnh và động. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử
lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ
xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tải, sau đó theo khiếu tố
(Hồng Thị Nga, 2010).
2.2.1.3. Indonesia
Ở
Inđônêxia vấn đề di dân, bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất được coi là sự “hy sinh” mà một số người dân phải chấp nhận vì lợi ích cộng
đồng. Các chương trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi
thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu
hồi đất được xây dựng khu tái định cư. Theo chính sách của Chính phủ Inđơnêxia
thì vấn đề tái định cư được thực hiện dựa trên 3 tiêu chí cơ bản sau:
+
Bồi thường đối với tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất
trong quá trình thu hồi đất.
+
Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù
hợp với cuộc sống của người dân.

+
Trợ cấp khôi phục lại thu nhập cho người dân để đảm bảo ít nhất người
bị ảnh hưởng có được mức sống gần bằng trước khi có dự án.
Cũng theo quy định của Chính phủ thì việc lập kế hoạch là yếu tố không
thể thiếu trong việc lập dự án đầu tư mà ở đó phải giải quyết vấn đề di dân, tái
định cư cho người dân.
2.2.1.4. Hàn Quốc
Cơ sở pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Hàn Quốc:
Hiến pháp Hàn Quốc; Luật thu hồi đất năm 1962; Luật các trường hợp đặc biệt
chu hồi đất phục vụ mục đích cơng và đền bù thiêt hại năm 1975; Luật thu hồi đất
cho các dự án công và đền bù năm 2000; hiện nay Hàn Quốc thực hiện theo Luật
đền bù đất đai. Mục đích của Luật nhằm đảm báo phát huy phúc lợi công và bảo
vệ thích đáng quyền sở hữu tài sản thơng qua việc thực thi hiệu quả cơng trình
cơng cộng; bằng việc quy định đền bù thiệt hại nảy sinh do quá trình thu hồi hay
sử dụng đất cho các cơng trình cơng cộng thông qua tham vấn và cưỡng chế
(Hee-Nam Jung, 2010).

11


Nguyên tắc đền bù thiệt hại:
Đền bù của chủ thực hiện dự án: Chủ thực hiện dự án sẽ tiến hành theo
đền bù chủ đất và các cá nhân liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi hoặc
sử dụng đất, cho các cơng trình cơng cơng.
Đền bù đi trước: Mọi chủ thể khi thực hiện dự án phải thực hiện đền bù
đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành phần việc của mình
liên quan tới cơng trình cơng cơng.
Đền bù bằng tiền mặt: Đền bù thiệt hại về tài sản sẽ được trả bằng tiền
mặt trong trường hợp nếu chủ đất đồng ý đền bù có thể được trả bằng trái phiếu
chính phủ do chủ thực hiện dự án phát hành.

Đền bù cho từng cá nhân: Đền bù phải được chi trả cho từng cá
nhân tới
chủ đất.
Đền bù cả gói: Trong trường hộ có thể, cùng một khu vực dự án với
nhiều mản đất thuộc cùng một chủ sở hữu nhưng thuộc các giai đoạn đền bù khác
nhau, chủ thực hiện dự án sẽ đảm bảo chi trả cả gói đền bù một lượt.
Tính tốn số tiền đền bù: Thời đểm tính giá đền bù: Trường hợp tham
vấn tính tại thời điểm đạt được thỏa thuận; trường hợp cưỡng chế tính tại thời
điểm ra quyết định cưỡng chế. Chủ thực hiện dự án phải giao việc đánh giá giá trị
đất đai… cho không dưới hai cơ quan thực hiện định giá; trong trường hợp chủ
đất có yêu cầu, có thể phải lựa cho thêm 1 nhà định giá; giá trị đền bù là trung
bình cộng của kết quả định giá bởi hai hoặc ba cơ quan định giá trên.
Tiêu chuẩn và loại đền bù về đất: Đền bù được thực hiện dựa trên bảng
giá đất được công bố theo quy định; đơn vị định giá sẽ căn cứ vào Khung giá đất
cơng khai chính thức cho khu vực liên quan để tiến hành định giá đất, giá một
đơn vị diện tích đất của khu vực tham chiếu được chính phủ khảo sát, đánh giá và
công bố hằng năm; đơn vị định giá sẽ so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, mơi
trường xung quanh,.. có ảnh hưởng đến giá trị khách quan của đất, tham chiếu từ
2 hoặc hơn 2 mảnh đất tham khảo với mảnh đất đang cần định giá; đơn vị định
giá phải tiến hành định giá sao cho đảm bảo có sự hài hịa giữa giá đất đưa ra và
mức giá theo Khung giá đất công khai chính thức.
Tài sản (gồm: Nhà cửa, cây trồng, cơng trình và các tài sản khác gắn liền
với mảnh đất, cây trồng, mồ mả,..): Nhà cửa, cơng trình và các tài sản khác sẽ
được tính theo mức chi phí chuyển đổi cần thiết trừ những trường hợp: nơi khí

12