Tải bản đầy đủ (.docx) (131 trang)

(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (614.89 KB, 131 trang )

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

THẨM ĐỨC LÂM

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành :

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày … tháng …. năm 2018
Tác giả luận văn


Thẩm Đức Lâm

i


LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế khơng có sự thành cơng nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ,
giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Để hồn thành luận
văn này, tơi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý
Đào tạo - Học viện Nông Nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi, tận tình giúp đỡ
tơi trong q trình hồn thành luận văn này. Tôi xin đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành
và sâu sắc đến PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà - Giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam
đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian, cơng sức giúp đỡ tơi trong q trình thực
hiện đề tài này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ cơng chức, viên chức của
UBND quận Long Biên, Phịng Tài nguyên và môi trường quận Long Biên, Ban Quản
lý dự án đầu tư xây dựng quận Long Biên, Trung tâm phát triển quỹ đất quận Long
Biên, Chi cục thống kê quận Long Biên, đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt
q trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận văn.
Tơi xin kính chúc q thầy cô, các cô chú, anh chị luôn dồi dào sức khỏe và đạt
được nhiều thành công trong cuộc sống.

Hà Nội, ngày … tháng …. năm 2018
Tác giả luận văn

Thẩm Đức Lâm


ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ii
Mục lục............................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................... vi
Danh mục bảng...............................................................................................................vii
Danh mục hình...............................................................................................................viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................ix
Thesis abstract..................................................................................................................xi
Phần 1. Mở đầu...................................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.


Những đóng góp mới của đề tài..........................................................................2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài................................................................................2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................................................2

Phần 2. Tổng quan tài liệu.................................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất........................................................4

2.1.1.

Giá đất................................................................................................................. 4

2.1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản.................................................................8

2.1.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất................................................................................10

2.2.


Công tác đấu giá ở một số nước trên thế giới................................................... 24

2.2.1.

Đấu giá đất ở Trung Quốc.................................................................................24

2.2.2.

Đấu giá đất ở Thái Lan......................................................................................25

2.2.3.

Đấu giá đất ở Nhật Bản.....................................................................................26

2.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đất tại Việt Nam......................................27

2.3.1.

Q trình hình thành cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam...........29

2.3.2.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nơi ở Việt Nam......................31

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu............................................................36
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 36


iii


3.2.

Thời gian nghiên cứu........................................................................................ 36

3.3.

Đối tượng nghiên cứu........................................................................................36

3.4.

Nội dung nghiên cứu.........................................................................................36

3.5.

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................37

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................................. 37

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.................................................................37

3.5.3.


Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp...............................................38

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu.............................................39

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh........................................................................39

Phần 4. Kết quả và thảo luận..........................................................................................40
4.1.

Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Long Biên....40

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.............................................................................................40

4.1.2.

Tình hình phát triển kinh tế, xã hội................................................................... 43

4.1.3.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội......................................... 47

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của quận Long Biên...............................48


4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất tại quận Long Biên...................................................... 48

4.2.2.

Thực trạng quản lý đất đai của Quận Long Biên.............................................. 49

4.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên...................59

4.3.1.

Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất......................................................59

4.3.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất quận Long Biên giai đoạn 2015-2017......65

4.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu trên địa bàn quận
Long Biên..........................................................................................................73

4.4.1.

Đối với dự án có Tổ chức tham gia ĐG QSDĐ................................................ 73


4.4.2.

Đối với dự án do hộ gia đình, cá nhân tham gia ĐG QSDĐ.............................81

4.5.

Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận long biên, thành phố Hà
Nội.....................................................................................................................84

4.5.1.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất............................84

4.5.2.

Đánh giá của người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 04 dự án
điều tra.............................................................................................................. 88

4.5.3.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Long
Biên...................................................................................................................94

4.6.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội...........................95

iv



Phần 5. Kết luận và kiến nghị.........................................................................................97
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 97

5.2.

Kiến nghị...........................................................................................................98

Tài liệu tham khảo...........................................................................................................99

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BBĐG

Biên bản đấu giá

BĐS

Bất động sản

CSHT


Cơ sở hạ tầng

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KTKT

Kinh tế kĩ thuật

QL1B

Quốc lộ 1B

QLDA

Quản lý dự án

TCKH

Tài chính kế hoạch


TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế quận Long Biên giai đoạn 2015-2017...................................43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2017...................................... 48
Bảng 4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên giai
đoạn 2015-2017............................................................................................ 67
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của Tổ chức năm 2015......................... 68
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 2015..............69

Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của Tổ chức năm 2016......................... 70
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 2016..............71
Bảng 4.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017..............................................72
Bảng 4.9. Giá khởi điểm để đấu giá ô đất CT1, CT2, CT3 phường Phúc Lợi..............73
Bảng 4.10. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại ô đất CT1, CT2, CT3
phường Phúc Lợi, quận Long Biên.............................................................. 77
Bảng 4.11. Giá khởi điểm của ô đất E.2/NO7 phường Bồ Đề, quận Long Biên,
Hà Nội...........................................................................................................78
Bảng 4.12. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại ô đất E.2/NO7 phường
Bồ Đề, quận Long Biên................................................................................ 81
Bảng 4.13. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ 08 phường Thạch Bàn,
Quận Long Biên, Hà Nội..............................................................................82
Bảng 4.14. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ 13 (thuộc ô quy hoạch
A1-4/LX2), phường Ngọc Thụy, Quận Long Biên, Hà Nội.........................84
Bảng 4.15. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án.........................86
Bảng 4.16. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.....................................86
Bảng 4.17. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá..................................................87
Bảng 4.18. Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức
đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi trúng đấu giá88
Bảng 4.19. Tính minh bạch các thơng tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất......89
Bảng 4.20. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá.........................................................90
Bảng 4.21. Đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và khoản phí đăng ký
phải nộp khi tham gia đấu giá.......................................................................91
Bảng 4.22. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá và mức chênh lệch giá đấu giá.......92
Bảng 4.23. Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất....................................... 93

vii



DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất tại Nhật Bản............................................27
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý quận Long Biên, TP Hà Nội...............................................40

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Thẩm Đức Lâm
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Long
Biên, Thành phố Hà Nội”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận

Long Biên trong giai đoạn 2015-2017.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất

trên địa bàn quận Long Biên.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được thu

thập tại các phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Thống kê các dự án đã được tổ chức đấu

giá trên địa bàn quận Long Biên tại tất cả 14 phường. Để đánh giá toàn diện nhất thực
trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn quận, lựa chọn 04 dự án đấu giá quyền sử
dụng đất trong 03 năm cần nghiên cứu. Trong đó dự án có Tổ chức tham gia đấu giá là
02 dự án; dự án có hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá là 02 dự án.
- Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 30 Cán bộ và 42 Tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 04 dự án nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu: thống kê,

phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý
số liệu đã thu thập theo thời gian từ 2015-2017 bằng phần mềm Excel.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính:
+ Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử

dụng đất của quận Long Biên.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của Quận Long Biên giai đoạn 2015-2017.
+ Kết quả đấu giá của 4 dự án lựa chọn trong công tác đấu giá quyền sử dụng

đất tại quận Long Biên.

ix


+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Long Biên thông qua

việc điều tra 42 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và 30
cán bộ có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

+ Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng

đất trên địa bàn quận Long Biên.
- Kết luận:
(1) Quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đơng Bắc của Thủ đơ Hà Nội, là một

trong chín quận nội thành của thành phố Hà Nội có vị trí thuận lợi, là điểm tập trung
nhiều cơng ty, tập đồn lớn mạnh và các trung tâm thương mại hàng đầu tại Việt Nam.
Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai luôn được Nhà nước, cơ quan, ban ngành trên địa bàn
quận quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là
nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước nói chung và quận Long Biên nói riêng.
(2) Đấu giá QSDĐ của quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 quận đã tổ chức 28
2

phiên đấu giá thành công tại 12/14 phường với tổng diện tích 147.308,86 m , thu được
số tiền là 3.325,61 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương.
(3) Kết quả đấu giá tại 4 dự án nghiên cứu cho thấy công tác đấu giá quyền sử

dụng đất trên địa bàn quận khá ổn định, tất cả các dự án đưa ra đấu giá đều thành công
và thu hút được số lượng lớn Tổ chức và người dân tham gia. Qua 4 dự án nghiên cứu
thấy được mức chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu không cao giao
động từ 1,07 đến 1,50 lần. Các dự án lớn có Tổ chức tham gia đấu giá mức chênh lệch
nhìn chung khơng đáng kể, điều đó cho thấy giá khởi điểm UBND quận Long Biên đưa
ra khá sát so với giá thị trường.
(4) Công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Long Biên được cán bộ và Tổ

chức, người dân đánh giá: Khi được hỏi cán bộ tham gia công tác đấu giá về quy trình
đấu giá thực hiện đúng như trong văn bản hướng dẫn không, các yếu tố vị trí, diện tích
số lượng người tham gia đấu giá có ảnh hưởng đến giá đất khơng thì có 30/30 cán bộ trả
lời là có (chiếm 100%); Về giá khởi điểm điểm có phù hợp khơng thì có 27/30 cán bộ

(chiếm 90%) cho rằng giá khởi điểm phù hợp với giá đất ngồi thị trường. Khi được hỏi
thì đa số Tổ chức và người dân cho rằng: công tác đấu giá được tổ chức cơng khai minh
bạch; có 76,19% đánh giá giá khởi điểm như vậy là vừa phải. Sau khi trúng đấu giá hầu
hết người dân đều hài lòng về giá trúng đấu giá và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà
nước và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tham Duc Lam
Thesis title: “Evaluation the auction of land use rights in Long Bien District, Hanoi”.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To assess the current status of auctioning land use rights in Long Bien district

in the period 2015-2017.
- To propose some measures to strengthen the auction of land use rights in Long

Bien district.
Materials and Methods
The thesis used the following methods:
- Method of investigation and collection of secondary data: Secondary data was

collected at the professional departments related to the auction of land use rights (LUR)
in Long Bien district. Hanoi.

- Site selection method: Statistics of projects were auctioned in Long Bien

district in all 14 wards. To evaluate the most current status of auctioning LUR in the
district, selected 04 projects to auction land use rights in 03 years to study. Of which,
there are 02 participating projects; Projects with households and individuals
participating in the auction are 02 projects.
- Method for surveying and collecting primary data: Survey of 30 staff and 42

organizations, households and individuals won the auction of land use rights at 04
research projects.
- Methods of analyzing, statistics, compiling, comparing and processing data:

statistical analysis of the impact of factors on the auction price of land use right, arranging
and processing data collected from time to time 2015-2017 with Excel software.

Main findings and conclusions
- Main results:
+ Overview of natural, socio-economic conditions, land management and use

status in Long Bien district.
+ Auction of land use right of Long Bien district in period 2015 -2017.

xi


+ Auction results of 4 selected projects in the auction of land use rights in Long

Bien district.
+ Assessment of the auction of LUR in Long Bien District through


investigation 42 Organizations, households and individuals participating in the auction
of land use rights and 30 officials involved in auctions of LUR.
+ Some solutions to improve the effectiveness of auctioning LUR in Long Bien

district.
- Conclusions:
(1) Long Bien district is located in the north-east gateway of Hanoi capital. It is

one of the nine inner districts of the city of Hanoi with a favorable location, the focus of
many companies and corporations, leading trade centers in Vietnam. Therefore, the
management of land is always paid attention by the State, agencies in the district,
especially the auction of LUR as this is a major source of revenue to the State budget. in
general and Long Bien district in particular.
(2) Auction of LUR in Long Bien district in the period 2015-2017, the district
2

held 28 successful auctions in 12/14 wards with a total area of 147,308.86 m , the
amount of VND3,325.61 billion for state and local budgets.
(3) Auction results in 4 research projects showed that the auction of LUR in the

district is quite stable, all the projects put up auction are successful and attract a large
number of organization and people involved. Through four research projects found the
small difference between the auction winnings and the estimated amount, varies from
1.07 to 1.50 times. Large projects with organizations participating in auctions are not
significantly different, indicating that the starting price of Long Bien district People's
Committee is quite close to the market price.
(4) Auction of LUR in Long Bien district was assessed by officials and

organizations, people: When asked the auction participants about the auction process to
implement as in the direction documents or not. The location factors, the area, the

number of participants in the auction affecting the price of land or not, 30/30 officers
answered yes (100%); Starting price is appropriate? 27/30 officers (90%) think that the
starting price is suitable with the market price. When asked, most organizations and
people said that: auction work is organized openly; 76.19% rated the starting price as so
reasonable. After winning the auction, most people are satisfied with the winning bid
price and fulfill their obligations to the State and are granted a land use right certificate.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trước hết phải khẳng định, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là
tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho
mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ
cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phịng nhưng
đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con
người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh,
theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng khơng phải là
ngoại lệ. Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới
nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành
nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa
người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung
giá của Nhà nước, dẫn đến thất thoát lợi nhuận thu được từ bn bán bất động
sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất

(QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT
thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc
phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác
nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH – HĐH.
Quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đơng Bắc của Thủ đơ Hà Nội, là
một trong chín quận nội thành của thành phố Hà Nội có vị trí thuận lợi, là điểm
tập trung nhiều cơng ty, tập đồn lớn mạnh và các trung tâm thương mại hàng
đầu tại Việt Nam. Theo quy hoạch phát triển không gian đô thị thủ đô Hà Nội đến
năm 2020 đã được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt thì phần lớn diện tích đất tự
nhiên của quận Long Biên sẽ được thu hồi để xây dựng các khu đô thị mới và các
khu công nghiệp hiện đại. Để giải quyết các khó khăn ban đầu về nguồn kinh phí,
tăng nhu cầu về thị trường đất ở,.. quận Long Biên đã chủ động báo cáo đề xuất,
trình UBND Thành phố cho thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để tạo nguồn

1


kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp
phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần quan trọng trong việc tìm ra
các nhà đầu tư có khả năng tốt về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem
lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Tuy nhiên, để tạo quỹ đất đấu giá QSDĐ và tạo ra mặt bằng thị thường
công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức
được tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng
đất, dưới sự hướng dẫn của cô giáo PGS. TS Hồ Thị Lam Trà, chúng tôi đề xuất
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn


quận Long Biên trong giai đoạn từ 2015-2017.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử

dụng đất trên địa bàn quận.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của các phường đã tiến hành
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong
giai đoạn 2015-2017.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn chỉ ra được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc rất lớn
vào vị trí, cơ sở hạ tầng, giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng
và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của quận Long Biên có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của quận
Long Biên đạt kết quả tốt hơn.

2


Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá
trên địa bàn một số quận nội thành trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3



PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Giá đất
2.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù
hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền
kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất ln tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai
giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên

quan trong thị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định trên cơ sở giá
đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của
Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất
thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất

4


Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối cịn giá đất thị trường thường ở
trạng thái động (Đồn Ngọc Phương và cs., 2013).
2.1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa
tơ, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô:
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa
tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản
ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công
nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tơ: địa tơ

chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản,
thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
* Lãi suất ngân hàng:
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất cịn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua

5


đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua
đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã
hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh
doanh đất đai ln có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và
có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng
của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân
hàng là như nhau, khơng kể ở nơng thơn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì
cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ khơng quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

* Quan hệ cung cầu:
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thơng thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường là
có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc
cung cầu nói trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng.
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng sinh
sơi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính
cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực
nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc
làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ
thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân, 2006).
2.1.1.3. Một số thuật ngữ liên quan
- Đấu giá: Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá

6


cho hàng hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là
một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của
cung và cầu (Nguyễn Thị Minh,2010).
- Đấu thầu: Đấu thầu là một quá trình chủ đầu tư lựa chọn được một nhà

thầu đáp ứng các yêu cầu của mình theo quy định của luật pháp. Trong nền kinh
tế thị trường, người mua tổ chức đấu thầu để người bán (các nhà thầu) cạnh tranh

nhau. Mục tiêu của người mua là có được hàng hóa và dịch vụ thỏa mãn các yêu
cầu của mình về kỹ thuật, chất lượng và chi phí thấp nhất. Mục đích của nhà thầu
là giành được quyền cung cấp hàng hóa dịch vụ đó với giá đủ bù đắp các chi phí
đầu vào và đảm bảo mức lợi nhuận cao nhất có thể (WikipediA, Bách khoa toàn
thư mở).
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan

mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:
+ Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được

dùng cho các cuộc trao đổi đã hồn thành, đó là khoản thanh tốn mà cả người
mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số
thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả.
Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số lượng
người bán và người mua hoặc một số điều kiện vận hành khác. Đặc tính của thị
trường bất động sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh lợi, loại
hình đầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý muốn của những người tham gia
giao dịch.
+ Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến q

trình sản xuất, khơng phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải
phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và
giá thành phát triển.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng
hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực

sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá trị

7


thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất
hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền
của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các
thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị ước
định” hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu
hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hố địa tơ. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất, là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời
gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.2. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản
2.1.2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
a. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản. Ở
nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là các tài
sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn
liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy
định". (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015).
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền
sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn.
b. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó
ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều
cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm
chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS

8


được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của
hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và chi phối
tồn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường
bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng
hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn
đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi
diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là
đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả
và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn
đạt này, khái niệm "nơi" khơng phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các
yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là

thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Hoạt động của thị trường thứ cấp ln phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước cịn có những can thiệp khơng
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của
người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay
theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị
trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan
trọng gồm đất nơng nghiệp, đất chun trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông
nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nơng nghiệp giao có thu tiền sử
dụng đất, đất ở.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất

9


sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao
gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường
bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và cơng
trình cơng cộng …. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển
nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị
trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường
bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10

năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ
bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường
tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế
"xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện
tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm
trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế
"xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó
hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện
tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như khơng cịn. Thị trường BĐS đã
"hiện ngun hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp
nhau vì giá cung cịn cao hơn khả năng thanh tốn của cầu (Phùng Ngọc Phương,
và cs., 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai
2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS
ngày cảng giảm mạnh.
2.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
a, Khái niệm giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là
một vật thể tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong
q trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các cơng trình,...) và chính
nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục

10


đích sử dụng, giá trị của một tồ nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị
của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị
trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ

thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bả n thân đất
đai và bất động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách khác
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở
một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng
thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được xây dựng
hàng năm và được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường,
điều chỉnh cho các dự án cụ thể nếu bảng giá đất chênh lệch với giá thị trường.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù
hợp. Giá đất được sử dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường cho
các dự án cụ thể.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục
việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê
đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất,... biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng
(bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời
điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất
nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị
trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy
luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về


11


đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực
của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử
dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
Nếu BĐG tài sản nói chung là hình thức mua bán cơng khai, tồn tại lâu
đời trong lịch sử phát triển của loài người, thì „Bán đấu giá quyền sử dụng đất
chỉ xuất hiện khi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản và
cho phép nó mua bán trên thị trường bất động sản với tư cách một loại hàng hóa
đặc biệt.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức

bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc
tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Theo Điều 2 Nghị định 17/2010/NĐ-CP Bán đấu giá tài sản: là hình thức
bán tài sản cơng khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham
gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định
17/2010/NĐ-CP. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao
cho đến khi có người trả giá cao nhất (Chính phủ nước CHXHCNVN, 2010).
Từ khái niệm về bán đấu giá, theo đó bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua
bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy
định, do người bán đấu giá điều khiển, nhằm bán được QSDĐ ở mức giá cao
nhất người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả, người mua

được QSDĐ là người trả giá cao nhất đối với QSDĐ mang bán đấu giá.
b, Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất
bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:

12


×