(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã đông triều, tỉnh quảng ninh

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN CHÍ HỒNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU, TỈNH
QUẢNG NINH

Ngành

Quản lý đất đai

Mã số

8850103

Người hướng dẫn khoa học

PGS.TS. Phan Thị Thanh Huyền

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong báo cáo này là trung
thực.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này đã được
cảm ơn đầy đủ và các thơng tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 2 tháng 5 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Chí Hồng

i


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tác giả đã hoàn thành luận văn thạc
sĩ Quản lý đất đai với đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
tại thị xã Đơng Triều, tỉnh Quảng Ninh”.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận
tình giúp đỡ, hướng dẫn tơi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như trong q
trình hồn chỉnh luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin trân thành cảm ơn tới tất cả các thầy cô giáo Bộ môn Quản lý đất đai Khoa Quản lý Đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Phịng
Tài ngun và Mơi trường thị xã Đơng Triều, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thị
xã Đơng Triều. Trân trọng cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp cơ quan đã tạo điều kiện thời
gian và khích lệ, giúp đỡ tôi thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn đối với tất cả các tập thể, cá nhân trong cơ quan nơi tơi cơng
tác và người thân trong gia đình, đã luôn tạo điều kiện về mọi mặt về thời gian, công
việc, động viên tôi trong cuộc sống, học tập, thực hiện và hồn chỉnh luận văn này. Tơi
xin trân trọng cảm ơn./.
Đông Triều, ngày 2 tháng 5 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Chí Hồng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................i

Lời cảm ơn........................................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt......................................................................................................vi
Danh mục các bảng.........................................................................................................vii
Danh mục hình, biểu đồ................................................................................................. viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................ix
Thesis abstract................................................................................................................xxi
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn..........................................2

1.4.1.

Đóng góp mới của đề tài......................................................................................2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài.................................................................................2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu.................................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất......................4

2.1.1.

Đất đai và thị trường đất đai................................................................................4

2.1.2.

Quyền sở hữu và sử dụng đất đai........................................................................ 5

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt
Nam...................................................................................................................11

2.2.1.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại Ôxtrâylia................................................ 11

2.2.2.

Quyền ở hữu, quyền sử dụng đất tại Mỹ........................................................... 12

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển.........................................................13

2.2.4.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Singapore..........................................................14

2.2.5.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc.......................................................14

2.2.6.

Bài học cho Việt Nam về quyền sở hữu, sử dụng đất........................................16

2.3.

Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt
Nam...................................................................................................................18

iii


2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển các quyền của người sử dụng đất................... 18

2.3.2.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam..................23

2.3.3.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh........26

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu............................................................31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu..........................................................................................31

3.2.

Thời gian nghiên cứu.........................................................................................31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu........................................................................................31

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 31

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Đơng Triều............................... 31

3.4.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Đông Triều....................31

3.4.3.

Khái quát việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Đông Triều
giai đoạn 2013 - 2017 32

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất ở tại thị xã Đông
Triều 32

3.4.5.

Đề xuất giải pháp thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thị xã Đông
Triều 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................32

3.5.1.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp...................................................32

3.5.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp....................................................32

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu............................ 33

3.5.4.

Phương pháp so sánh.........................................................................................33

Phần 4. Kết quả và thảo luận...........................................................................................34
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Đông Triều............................... 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên của thị xã Đông Triều......................................................... 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội của thị xã Đông Triều.............................................. 37

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Đông Triều. 40

4.2.

Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Đơng Triều.......41

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2013 - 2017...............................................41

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Đông Triều năm 2017..................................47

4.2.3.

Đánh giá chung về tình hình quản lý sử và dụng đất của thị xã Đông Triều.....49

4.3.

Khái quát việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Đông Triều . 51

4.3.1.

Trình tự thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thị xã Đông
Triều 51

iv


4.3.2.

Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất............................................ 53

4.3.3.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thị xã Đông Triều giai

đoạn 2013 - 2017

4.4.

Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử
dụng đất ở tại thị xã Đông Triều giai đoạn 2013 - 2017

4.4.1.

55

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng
đất ở tại thị xã Đông Triều giai đoạn 2013 - 2017

4.4.2.

54

55

Đánh giá về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền
sử dụng đất ở tại thị xã Đông Triều 63

4.4.3.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Đông
Triều 77

4.5.

Đề xuất giải pháp đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã
Đơng Triều

78

4.5.1.

Giải pháp chính sách..........................................................................................78

4.5.2.

Giải pháp về tuyên truyền..................................................................................80

4.5.3.

Giải pháp tổ chức thực hiện...............................................................................80

Phần 5. Kết luận và kiến nghị..........................................................................................82
5.1.

Kết luận..............................................................................................................82

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................... 83

Tài liệu tham khảo........................................................................................................... 84

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BC

Báo cáo

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CT

Chỉ thị

CP

Chính phủ

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

HĐND

Hội đồng nhân dân

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

NĐ

Nghị định

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

NQ

Nghị quyết

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

QĐ

Quyết định

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1.

Kết quả thực hiện q
giai đoạn 2013 - 2017 ...

Bảng 3.1.

Số lượng phiếu điều tra c

Bảng 4.1.

Chuyển dịch cơ cấu
2017 ..............................

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất th

Bảng 4.3.

Kết quả thực hiện q
giai đoạn 2013 - 2017 ...

Bảng 4.4.

Tổng hợp kết quả th
ở tại thị xã Đông Triều g

Bảng 4.5.

Tổng hợp kết quả th
xã Đông Triều giai đoạn

Bảng 4.6.

Tổng hợp kết quả th
xã Đông Triều giai đoạn

Bảng 4.7.

Đánh giá của người
quyền sử dụng đất ở trên

Bảng 4.8.

Đánh giá của người
dụng đất ở tại thị xã Đôn

Bảng 4.9.

Đánh giá về việc th
Triều ..............................

Bảng 4.10. Đánh giá của công chức, viên chức trực tiếp tham gia về việc thực

hiện quyền của người sử

vii

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí thị xã Đơng Triều.................................................................. 34

Hình 4.2.

Sơ đồ thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.......................52

Biểu đồ 4.1. Lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................64
Biểu đồ 4.2. Lý do tặng cho quyền sử dụng đất...........................................................67
Biểu đồ 4.3. Quan hệ giữa người tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất........68
Biểu đồ 4.4. Số tiền vay so với giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp....................70
Biểu đồ 4.5. Lý do thế chấp quyền sử dụng đất tại thị xã Đông Triều.........................71

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Chí Hồng
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Đông
Triều, tỉnh Quảng Ninh”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Đông
Triều giai đoạn 2013 - 2017.

Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác thực
hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh trong thời
gian tới.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, các phương pháp sau được sử dụng:
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp;
phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và
phân tích số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
Thị xã Đơng Triều có vị trí địa lý thuận lợi để giao lưu phát triển kinh tế, xã hội
theo hướng cơng nghiệp hố hiện đại hố. Tổng diện tích tự nhiên của thị xã là
39.658,35 ha đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về quỹ đất để sử dụng vào các mục đích
như đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp. Thị xã có tốc
độ tăng trưởng kinh tế bình quân khá cao, năm 2017 đạt 14,2%/năm. Công tác quản lý
đất đai của thị xã Đông Triều giai đoạn 2013 - 2017 được thực hiện tốt theo chính sách
pháp luật đất đai.
Trong giai đoạn 2013 - 2017, tổng số trường hợp thực hiện quyền của người sử
dụng đất tại thị xã Đơng Triều là 29.887, trong đó quyền thế chấp có số lượng giao dịch
lớn nhất với 19.540 trường hợp (chiếm 65,38%); tiếp đến là hoạt động chuyển nhượng
và tặng cho quyền sử dụng đất, với số giao dịch lần lượt là 6.251 giao dịch (chiếm
20,92%) và 3.094 giao dịch (chiếm 10,35%); các quyền còn lại được thực hiện với số
lượng nhỏ, trong đó quyền thừa kế chỉ có 966 giao dịch (chiếm 3,23%) và quyền góp
vốn có 36 giao dịch (chiếm 0,12%).
Kết quả nghiên cứu đối với việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng
cho và

ix


thế chấp quyền sử dụng đất tại thị xã Đông Triều trong giai đoạn 2013 - 2017 cho thấy

số lượng giao dịch có xu hướng tăng lên. Trong đó, quyền chuyển nhượng tăng từ 1.163
trường hợp năm 2013 lên 1.543 trường hợp năm 2017 (tăng 24,63%); quyền tặng cho
tăng từ 316 lên 969 trường hợp (tăng 67,39%); quyền thế chấp tăng từ 3.650 lên 4.676
trường hợp (tăng 21,94%). Kể từ khi Trung tâm Hành chính cơng của thị xã được thành
lập năm 2014 thì thủ tục hành chính liên quan đến QSD đất của người dân đều được
thực hiện theo cơ chế "một cửa" đã tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, đã khắc phục được những tồn tại, yếu kém. Kết quả điều tra 150
hộ gia đình, cá nhân thực hiện 3 quyền sử dụng đất cho thấy, trên 70% số người được
điều tra đánh giá trình tự, thủ tục thực hiện quyền là đơn giản. Điều này chứng tỏ công
tác quản lý nhà nước về đất đai, việc thực hiện các thủ tục hành chính trên địa bàn thị xã
Đơng Triều ngày càng chặt chẽ và tạo được niềm tin cho người sử dụng đất.
Để hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Đơng Triều, cần thực hiện đồng bộ 3 nhóm giải pháp sau: giải pháp chính sách, giải
pháp tuyên truyền và giải pháp tổ chức thực hiện.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Chi Hoang
Thesis title: “Assess the implementation of the right of land user in Dong Trieu town,
Quang Ninh Province”.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Study Purpose
Assessing the implementation of the rights of the land users in Dong Trieu
town in the stage of 2013 - 2017.

Recommending some solutions to overcome limitations in the implementation
of the rights of land users in Dong Trieu town in the near future.
Study Methodology
Study methodologies carried out include: method of investigating, collecting of
secondary data; method of investigating, collecting of primary data; method of
statistics, aggregation and analysis of data; method of comparison.
Main findings and conclusions
In the period of 2013 - 2017, the total number of implemntaion of land use right
in Dong Trieu town is 29,871, of which the mortgage of land use right is the largest with
19.540 transactions (making for 65,4%); next is followed by transfer of land use rights
with 6,251 transactions (20.9%); donated to 3,094 transactions (accounted for 10,35%);
The remaining rights are exercised with small transactions such as 966 transactions
(3,23%); 36 transactions (accounting for 0,12%).
In the period of 2013 - 2017, the total number of implementation of land use
rights in Dong Trieu town is 29,887 cases, of which the number of mortgaging land use
rights is the largest with 19,540 cases (making for 65,38%); followed by transfer and
donation of land use rights, with 6,251 cases (making for 20,92%); and 3,094 cases
(making for 10,35%) transactions respectively; The remaining rights have small
numbers with 966 cases of inheritance of land use rights (making for 3,23%) and 36
case of capital contribution of land use rights (making for 0,12%).
The study results on the implementation of transfer, donation and mortgage of
land use rights in Dong Trieu town for the period of 2013 - 2017 shows that the number
of transactions have been increasing. In particular, transfer of land use right had the
increase, from 1,163 cases in 2013 to 1,543 cases in 2017 (increasing 24,63%); donation

xi


of land use right increased from 316 to 969 cases (increasing 67,39%); and mortgage of
land use rights increased from 3,650 to 4,676 cases (increasing 21,94%). Since the

Public Administrative Center of the Dong Trieu town was established in 2014,
administrative procedures on land use rights are implemented under the "one-stop"
mechanism, which facilitates people and overcomes the shortcomings. The survey
results of 150 households and individuals showed that the order and procedures are
simple (making for more than 70). This proves that the state management of land, the
implementation of administrative procedures in Dong Trieu town increasingly tight and
create confidence for land users.
In order to complete the implementaion of land user rights in Dong Trieu town,
three groups of solutions should be synchronously implemented: policy solution,
propaganda solution and solutions implementation solutions.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước. Vai trò của đất đai đối với con người và các hoạt động sống trên đất rất
quan trọng, nhưng đất đai không phải là nguồn tài ngun vơ hạn; đất đai có giới
hạn về diện tích và cố định về vị trí. Vì vậy, việc quản lý sử dụng hợp lý tài
nguyên đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là hết sức cần thiết.
Hiến pháp năm 1980 quy định nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất
đai đó là sở hữu tồn dân. Đến Hiến pháp năm 1992 đã quy định: Nhà nước
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân được thực hiện các quyền của người
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Từ khi ban hành Luật Đất đai
năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung
năm 2001 và Luật Đất đai 2003 các quy định của pháp luật liên quan đến quyền
của người sử dụng đất dần được hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của

Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về quyền của người sử dụng đất được quy
định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của
các Luật đất đai trước đó. Theo Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc quy định cụ thể các quyền của
người sử dụng đất là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục
hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và
phân phối lại đất đai trong cả nước.
Thị xã Đơng Triều nằm ở phía Tây của tỉnh Quảng Ninh, có Quốc lộ 18A
là tuyến giao thơng chính chạy qua thị xã đã mang lại những lợi thế quan trọng
trong việc giao lưu kinh tế với các khu vực trong và ngoài tỉnh tạo điều kiện
thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Những năm gần đây, thị xã Đơng Triều đã
có những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội - văn hóa, dẫn đến nhu cầu
thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, đặc

1


biệt là việc chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,
trong quá trình thực hiện việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước khi thực hiện
các quyền của người sử dụng đất vẫn chưa đảm bảo theo quy định; việc triển khai
thực hiện các quy định của pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước còn nhiều
bất cập đã ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Điều
này dẫn đến việc phải nắm được những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý
nhà nước về đất đai nói chung và việc đảm bảo các quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất nói riêng để từ đó đưa ra những nhận xét, rút ra những bài học kinh
nghiệm để quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả, đảm bảo sử dụng đất đai một
cách bền vững trong tương lai.

Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng
Ninh”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Đông Triều giai đoạn 2013 - 2017.
-

Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác

thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh
trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài tập trung nghiên cứu 3 quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
ở gồm: quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho và quyền thế chấp bằng quyền sử
dụng đất trong giai đoạn 2013 - 2017 tại thị xã Đơng Triều, tỉnh Quảng Ninh.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá được việc thực hiện quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn thị xã Đông Triều, đồng thời xác định được những vấn đề
tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trên cơ sở
đó, đề xuất được các giải pháp khắc phục những mặt hạn chế, tồn tại và nâng cao
hiệu quả thực hiện các quyền này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài

2


Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất, trong
đó đi sâu vào 3 quyền: quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền thế chấp

bằng quyền sử dụng đất đối với đất ở.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thị xã Đơng Triều nói riêng và UBND thị
xã Đơng Triều nói chung trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
là cơ sở để Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất có những giải pháp để quản
lý và thực hiện công tác này được chặt chẽ.
Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo đối với học viên, sinh
viên đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường cao đẳng, đại học và
học viện đào tạo chuyên ngành Quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI
SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai và thị trƣờng đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố quyết
định cấu thành nên giang sơn đất nước. Đất đai vừa đóng vai trị là một nguồn
lực, vừa đóng vai trị là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong hoạt động sản xuất.
Trong sản xuất, nhất là sản xuất nông nghiệp, đất đai không chỉ tham gia với tư
cách là yếu tố thông thường, mà là yếu tố tích cực của sản xuất nơng nghiệp là tư
liệu sản xuất chủ yếu, C.Mác đã nói: “Đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản, phổ biến
và quý báu nhất của sản xuất nông nghiệp” (C.Mác và Ph.Ăngghen, Tồn tập,
Tập 23, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1994).
Ngày nay, đất đai bao gồm các vật thể được gắn liền trực tiếp với bề mặt
trái đất, kể cả những vùng bị nước bao phủ. Nó bao gồm vơ số các tính chất tự
nhiên trừu tượng, từ các quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng trên đất, đối

với nước ngầm và khoáng sản và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và
khai thác chúng.
Thực tế chứng minh rằng, nếu quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ là tài
nguyên vô tận của mỗi quốc gia. Ngược lại, tài nguyên đất đai sẽ không phát huy
hiệu quả nếu không được quản lý và sử dụng hợp lý. Do đó, mỗi quốc gia đều tìm
cách thiết kế và xây dựng một chế định pháp luật riêng về quyền sở hữu đất đai,
hoặc thậm chí có những quốc gia đã tìm cách thiết kế một chế định đặc thù - gọi
là quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Thị trường đất đai
Thị trường đất đai có ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp,
thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế

4


thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy
định:" Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó
khơng tồn tại thị trường chuyển nhượng sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu
thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia đều gắn liền với sự phát triển của
sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế và xã hội cho sự ra đời của sản xuất hàng hóa
chính là sự phân cơng lao động xã hội và sự tồn tại của những người chiếm hữu
khác nhau về tư liệu sản xuất, trước hết là chiếm hữu tư nhân về đất đai. Khi đất
đai sinh lợi cho chủ sở hữu thì người ta tiến hành các hình thức trao đổi, chuyển
nhượng, cho thuê đất đai và các hình thức giao dịch khác. Đây là tiền đề cho sự

ra đời và phát triển của thị trường đất đai. Nhu cầu sản xuất, kinh doanh và nâng
cao đời sống ngày càng tăng khuyến các giao dịch đất đai ngày càng trở nên phổ
biến. Nói cách khác khi cung và cầu đất đai xuất hiện thì cũng là lúc nhu cầu về
giao dịch đất đai hình thành và từ đó hình thành thị trường đất đai. Chỉ đến khi
nào Nhà nước thừa nhận và thực sự tham gia quản lý hay điều tiết các quan hệ
giao dịch đó thì thị trường đất đai chính thức hoạt động hợp pháp. Thị trường đất
đai tồn tại ở những nơi quyền sử dụng đất được trao đổi (Robert et al., 2007).
Ở
Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên chỉ tồn tại thị trường
quyền sử dụng đất. Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường
quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính
thức. Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng đất
không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên
cứu để giải quyết. Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã quy định cụ thể các quyền
cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền
này ngày càng hoàn thiện hơn.
2.1.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất đai
2.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là tổng hợp các qui phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt các tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng.
Đất đai là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản

5


xuất xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về đất đai từ xa xưa đã được các nhà kinh tế
học kinh điển đặc biệt quan tâm nghiên cứu. Lý luận về địa tơ của A-đam Xmit,
Đa-vít Ri-các-đơ... tiếp tục được C. Mác, Ph. Ăng-ghen hoàn thiện, đặt nền tảng
lý thuyết cho việc giải thích các hiện tượng và quá trình kinh tế trong nơng

nghiệp, là cơ sở để hình thành, hồn thiện luật pháp, chính sách nhằm phát triển
kinh tế cũng như ổn định xã hội.
Theo Điều 164 của Bộ Luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác…”
(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005). Như vậy, chủ sở hữu hợp pháp một
tài sản có đầy đủ ba quyền là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Thơng qua
các quyền này, chủ sở hữu có thể tiến hành các giao dịch về tài sản của mình.
Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai
của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ
đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển
kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư
mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
-

Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài

sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước
khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội

- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai

6


của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
2.1.2.3. Quyền sử dụng đất
Theo Từ điển kinh tế: “QSDĐ là phương thức quy định, điều kiện, hình
thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của Nhà nước. Chế độ sở
hữu đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định”
(Daosavanh Kheuamyxay, 2016).
Theo quy định tại Điều 158 Bộ Luật Dân sự năm 2015, thì QSDĐ là một
trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt đất đai theo quy định của Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu tài sản
và quy định của Luật Đất đai. Trong các quyền năng cơ bản nêu trên của chủ sử
dụng đất đai thì quyền sử dụng có vai trị quan trọng và ý nghĩa thực tế quyết
định trong việc chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên thuần túy và ở dạng
"tiềm năng", "nguyên thủy". QSDĐ trở thành quyền tài sản có giá trị và giá trị sử
dụng cụ thể để đáp ứng cho nhu cầu của con người trong quá trình phát triển của

kinh tế - xã hội.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế
chấp. Để thực hiện các quyền năng này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã
cụ thể hóa các quyền này về nội dung. Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống
nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định
17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được

7


sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển
quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong
đó chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền cịn lại bao gồm cho th, cho th lại,
góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất
nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.

Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã,
phường, thị trấn). Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia

đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà
nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hồn
cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức
chuyển đổi quyền sử dụng đất khơng mang tính chất thương mại, Nhà nước chỉ
cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất lấy ruộng đất, không chuyển
đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật
cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

8


-

Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Người sử dụng cho thuê đất hoặc

cho thuê lại đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là việc
dành quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai

bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các
quy định của pháp luật. Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất
chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định
của pháp luật mà đất đó khơng có nguồn gốc từ th đất của Nhà nước.

Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người
sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà
nước trao cho. Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho th
quyền sử dụng đất của mình mà ln ln được Nhà nước kiểm soát. Việc cho
thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thơng qua
hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê.
Tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền
mới của người sử dụng đất được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho
quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được
tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà
khơng u cầu đền bù, cịn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ
Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó cịn là một phương tiện pháp
lý quan trọng đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho
sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai (Nguyễn
Hải An, 2012).
-

Thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển

quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai. Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới
hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật. thừa kế theo di
chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại
di sản. Thông qua di chúc, người để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn
phương thể hiện ý chí của mình khơng phụ thuộc vào ý chí của người thừa kế.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó
được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa

9


kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
-

Thế chấp quyền sử dụng đất: Thế chấp là sự bảo đảm bằng chính tài sản

hoặc bằng những chứng thư pháp lý về tài sản do người chủ sở hữu đưa ra (người
thế chấp) để đảm bảo cho khoản tiền vay từ người cho vay (người nhận thế chấp)
(Jane P and A. James, 1998). Tài sản thế chấp bao gồm đất đai, nhà ở và các tài
sản khác do pháp luật quy định... (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005,
2015). Đối với các nước quy định đất đai là tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ
chức thì việc thế chấp là dùng quyền sở hữu đối với đất đai đem thế chấp để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch cần phải có tài sản bảo đảm. Tại Việt
Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sơ hữu nên tài
sản thế chấp trong các giao dịch bảo đảm là quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các tài
sản gắn liền với đất .
Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tạo điều kiện thuận lợi để mở
rộng các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh… kích thích phát triển kinh tế
trong nền kinh tế thị trường. QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trở thành vật bảo

đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các tổ chức tín dụng ln chuyển vốn
cho nền kinh tế.
-

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Góp vốn bằng quyền sử dụng

đất là một hình thức mà người sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để
tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp … (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Trên thực tế, bên
góp vốn chỉ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn để hợp tác sản xuất
kinh doanh, cịn quyền sử dụng theo danh nghĩa pháp lý vẫn thuộc về bên góp
vốn. Giá trị quyền sử dụng đất được hai bên thỏa thuận được tính vào vốn của
bên nhận góp vốn mà khơng có sự chuyển giao. Bên góp vốn nhận được lợi ích
kinh tế thơng qua việc chia lợi nhuận hoặc chịu rủi ro từ hoạt động sản xuất kinh
doanh.

10


2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ
GIỚI VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM
2.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại Ôxtrâylia
Liên bang Ôxtrâylia (Commonwealth of Australia) là một quốc gia nằm ở
2

Nam bán cầu với diện tích tự nhiên là 7.692.024 km (đứng thứ sáu trên thế
giới). Ôxtrâylia là nước duy nhất chiếm toàn bộ một lục địa và cũng là nước lớn
nhất trong khu vực châu Úc - châu Á - châu Đại Dương. Ơxtrâylia có sáu tiểu
bang và hai vùng lãnh thổ chính nằm trên đại lục. Ngồi ra, cịn có một vài lãnh
thổ phụ khác nằm dưới sự quản lý của chính phủ liên bang. Các tiểu bang của

Ơxtrâylia bao gồm New South Wales (NSW), Queensland, Nam Ôxtrâylia,
Tasmania, Victoria và Tây Ôxtrâylia.
Hệ thống quản lý đất đai của Ôxtrâylia được quy định trong Luật Đất đai
(Land Act) ban hành năm 1994 (Điều 522 Chương 9) với mục tiêu điều chỉnh các
vấn đề như phân phối đất, giấy tờ chứng nhận QSH, chuyển nhượng đất đai,
thông tin về quy hoạch đất đai cấp bang và cấp liên bang, về vấn đề sử dụng, chế
độ sử dụng khiếu nại liên quan đến đất đai. Các chức năng này được quy định
phân cấp quản lý cho các thống đốc bang và cấp liên bang là các Bộ trưởng bao
gồm Bộ Đất đai và Bộ Phát triển Nông nghiệp liên bang. Tại các bang, cơ quan
chấp hành trực thuộc các thống đốc bang phụ trách vấn đề về nông nghiệp, quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển giao thông đô thị và cơ quan bảo tồn
rừng chịu trách nhiệm về việc quản lý đất đai với hệ thống các vấn đề như kể trên
(Trần Tú Cường và cs., 2012).
Thời gian trước 1/1/1875, Luật Đất đai của Ôxtrâylia quy định 2 loại đất
thuộc sở hữu của Nhà nước và đất thuộc sở hữu tư nhân. Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Ơxtrâylia cơng nhận Nhà nước và tư nhân có quyền sở hữu đất đai và bất động
sản trên mặt đất. Phạm vi sở hữu đất đai theo luật định là tính từ tâm trái đất trở
lên, nhưng thơng thường Nhà nước có quyền bảo tồn đất ở từng độ sâu nhất định,
nơi có những mỏ khoáng sản quý như vàng, bạc, thiếc, than, dầu mỏ …
Luật Đất đai Ôxtrâylia bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế
theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai. Tuy nhiên,

11


Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào
mục đích cơng cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trưng thu đó gắn

liền với việc Nhà nước phải thực hiện bồi thường thoả đáng.
2.2.2. Quyền ở hữu, quyền sử dụng đất tại Mỹ
Mỹ là một nước Cộng hòa lập hiến liên bang gồm có 50 tiểu bang và một
2

đặc khu liên bang, với diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km , dân số hơn 300
triệu người, đất đô thị và đất chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là
một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả
năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất.
Pháp luật của Mỹ theo hệ thống Luật chung, phần lớn đất đai ở Mỹ thuộc
sở hữu tư nhân, chiếm khoảng 60%. Người dân có quyền sở hữu đất đai và tài
sản trên đất, kể cả không gian phía trên và phía dưới, khống sản nếu có và quyền
sở hữu này là vĩnh cửu. Đất công thường là đất phục vụ mục đích cơng cộng, hay
những vùng đất rộng lớn như vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, đất đai bờ biển ...
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn
khẳng định vai trị ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong
quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định
về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đơ
thị và cơng trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý
các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính
đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích cơng cộng trên
cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… (Hồ Anh Hải, 2014).
Theo quy định của pháp luật đất đai, người sở hữu có thể đem đất đai, nhà
cửa tặng hoàn toàn cho người khác hoặc tặng cho đất đai kèm theo điều kiện.
Quyền chuyển nhượng đất đai của chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ bằng hợp
đồng mua bán. Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những
nội dung cụ thể như: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch,
phương thức thanh tốn, các điều khoản phụ (Nguyễn Đình Bồng và cs.,2014).
Thuê bất động sản là hình thức rất phổ biến tại Mỹ. Vì vậy, đa số các bang đều có
những qui định chặt chẽ về: mục đích th nhà để ở, để sản xuất, để kinh

doanh…, hay chỉ thuê để ở tạm thời trong thời gian ngắn, các nhiệm vụ của chủ
nhà đối với điều kiện của bất động sản và với người thuê. Thuê nhà là phải có kỳ
hạn cố định, quá một năm phải thỏa thuận bằng hợp đồng. Kèm theo đó là hàng

12