(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất huyện ý yên, tỉnh nam định

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ THỊ LAN HƢƠNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN Ý YÊN, TỈNH NAM ĐỊNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu đƣợc trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chƣa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 6 tháng 04 năm 2018
Tác giả luận văn

Vũ Thị Lan Hƣơng

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận đƣợc
sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Ý Yên, Phòng Tài nguyên &
Mơi trƣờng huyện, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Ý Yên; Ủy ban nhân
dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày 6 tháng 04 năm
2018
Tác giả luận văn

Vũ Thị Lan Hƣơng

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................................................ i
Lời cảm ơn........................................................................................................................................... ii
Mục lục............................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................................... vi
Danh mục bảng................................................................................................................................ vii
Danh mục hình................................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn............................................................................................................................. ix
Thesis abstract.................................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu................................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................................... 1

1.2.

Mục đích nghiên cứu......................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu........................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài...................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học............................................................................................................... 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu............................................................................................................ 3
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất............................................................................... 3

2.1.1.

Khái niệm về đất đai.......................................................................................................... 3

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai................................................................................................... 3

2.1.3.

Quyền sử dụng đất đai...................................................................................................... 6

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới........................................ 10

2.2.1.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển................................................................. 10

2.2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa liên bang Đức......................................... 11

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Úc (Ôxtrâylia).......................................................... 12

2.2.4.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc............................................................... 13

2.2.5.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan.................................................................... 14

2.2.6.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ma-Lai-Xi-A............................................................ 16

2.2.7.

Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam............................................................... 17

2.3.

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam................................................. 18

iii


2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụ

2.3.2.

Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt

2.3.3.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu .........................................................
3.1.

Địa đıểm nghıên cứu ........................................

3.2.

Thờı gıan nghıên cứu .......................................

3.3.

Đốı tƣợng nghıên cứu ......................................

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ý Y

3.4.2.

Hiện trạng quản lý và sử dụng đất của huyện Ý Y

3.4.3.

Khái quát việc thực hiện quyền của ngƣời sử dụ

Định ..................................................................
3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của ngƣ

huyện Ý Yên, Tỉnh Nam Định, giai đoạn 2013
3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp thực hiện quyền của

huyện Ý Yên, Tỉnh Nam Định .........................
3.5.

Phƣơng pháp nghiên cứu .................................

3.5.1.

Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu

3.5.2.

Phƣơng pháp điều tra số liệu sơ cấp ................

3.5.3.

Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp số liệu .........

Phần 4. Kết quả nghiên cứu .........................................................................................
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...............

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế -

4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Ý Yê

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai của huyện ý yên giai

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Ý Yên năm 2017

4.2.3.

Biến động đất đai giai đoạn 2013 - 2017 .........

4.3.

Khái quát việc thực hiện quyền của ngƣời sử

đoạn 2013 - 2017 .............................................
4.3.1.

Kết quả thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đ

2013 - 2017 ......................................................

iv

4.3.2.

Tình hình thực hiện một số quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý
Yên giai đoạn 2013 - 2017............................................................................................ 49

4.4.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ý Yên, giai đoạn 2013 - 2017.......................................................................... 54

4.4.1.

Kết quả thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên giai
đoạn 2013 - 2017............................................................................................................. 54

4.4.2.

Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện một số quyền của
ngƣời sử dụng đất........................................................................................................... 65

4.4.3.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện một số quyền của ngƣời sử dụng đất
trên địa bàn huyện Ý Yên.............................................................................................. 80

4.5.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện một số quyền của ngƣời sử dụng
đất trên địa bàn huyện Ý Yên....................................................................................... 82

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.................................................................................................... 84
5.1.

Kết luận.............................................................................................................................. 84

5.2.

Kiến nghị........................................................................................................................... 85

Tài liệu tham khảo........................................................................................................................... 86

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun & Mơi trƣờng

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX, HTXNN

Hợp tác xã, Hợp tác xã nông nghiệp

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDD

Sử dụng đất

THCS, THPT

Trung học cơ sở, Trung học phổ thông

TL

Tỉnh lộ

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

TT

Thông tƣ

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Tình hình dân số và lao động................................................................................. 34

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Ý Yên năm 2017.......................44

Bảng 4.3.

Hiện trạng đất phi nông nghiệp huyện Ý Yên năm 2017................................ 45

Bảng 4.4.

Biến động đất đai của huyện Ý Yên giai đoạn 2013 - 2017........................... 46

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý
Yên giai đoạn 2013 - 2017

Bảng 4.6.

Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất theo

loại quyền giai đoạn 2013 - 2017
Bảng 4.7.

47

Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của ngƣời

52

sử dụng đất tại

huyện Ý Yên theo từng năm giai đoạn 2013 – 2017 53
Bảng 4.8.

Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Ý Yên giai đoạn 2013 - 2017 54

Bảng 4.9.

Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Ý Yên giai đoạn 2013 - 2017 57

Bảng 4.10. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Ý Yên giai đoạn 2013 - 2017 60
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ý Yên giai đoạn 2013 - 2017 63
Bảng 4.12. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất khi thực hiện chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên

67

Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền
tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên

70

Bảng 4.14. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên 73
Bảng 4.15. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên

vii

75


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định....................................................31
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Ý Yên năm 2017................................................43
Hình 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ý Yên giai đoạn 2013 - 2017 56
Hình 4.5. Kết quả thực hiện đăng ký quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ý Yên giai đoạn 2013 - 2017 59
Hình 4.6. Tình hình thực hiện đăng ký quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Ý
Yên giai đoạn 2013 - 2017

61

Hình 4.7. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ý Yên giai đoạn 2013 - 2017 65

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Thị Lan Hƣơng
Tên Luận văn: Đánh giá việc thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định
Ngành: Quản lý đất đai

ƣ

Mã số: 88501.03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định.
Đề xuất các giải pháp nhằm khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi giúp ngƣời
sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên thực hiện đúng, đầy đủ các quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung nghiên cứu của đề tài, các phƣơng pháp sau đƣợc sử
dụng: Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phƣơng pháp điều tra số liệu
sơ cấp; phƣơng pháp thống kê, tổng hợp số liệu; phƣơng pháp phân tích và so sánh.

Kết quả chính và kết luận
Huyện Ý Yên là một huyện đồng bằng nằm ở phía tây tỉnh Nam Định với diện
tích tự nhiên là 24610,74 ha. Huyện Ý n nằm cách trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hố của tỉnh là thành phố Nam Định khoảng 23 km, tiếp giáp với thành Phố Ninh Bình.
Đó là thị trƣờng lớn để giao lƣu, tiêu thụ hàng hoá, trao đổi kỹ thuật công nghệ, thông
tin và kinh nghiệm quản lý kinh doanh. Trong giai đoạn 2013 -2017, huyện Ý Yên có
những bƣớc phát triển đáng kể về kinh tế, xã hội, tốc độ tăng trƣởng kinh tế bình quân
đạt 11%/năm. Huyện có vị trí địa lý, địa hình, giao thơng thuận lợi thu hút đƣợc hàng

trăm doanh nghiệp, công ty đầu tƣ sản xuất trên địa bàn huyện, khiến cho nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng, giao dịch thực hiện các quyền sử dụng đất ngày càng nhiều.
Công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn huyện huyện Ý Yên đã dân đi
vào nề nếp. Ranh giới đƣợc xác định rõ ràng, hệ thống hồ sơ địa giới hành chính cơ bản
đƣợc thống nhất ràng và lƣu trữ đầy đủ. Công tác lập quy hoạch trong giai đoạn 2011 –
2020 cấp huyện đã dƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện theo quy
định của pháp luật; hàng năm , huyện Ý Yên đều lập kế hoạch sử dụng đất. Công tác
kiểm kê, thống kê đất đai đƣợc thực hiện theo đúng kế hoạch. Việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ

ix


chức đƣợc thực hiện qua các năm theo kế hoạch sử dụng đất đƣợc xét duyệt .... Theo số
liệu thống kê năm 2017, huyện Ý n có tổng hiện tích đất tự nhiện là 24.610,74 ha,
trong đó: Diện tích đất nông nghiệp là 17.407,2 ha (chiếm 70,73%), đất phi nông nghiệp
là 7.062,89 ha (chiếm 28,7%); đất chƣa sử dụng là 140,65 ha (chiếm 0,57%).
Trong giai đoạn 2013 - 2017, trên địa bàn huyện Ý Yên có tổng số 17.681
trƣờng hợp thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. Trong đó, quyền thế chấp
QSDĐ đƣợc thực hiện nhiều nhất là 11.074 trƣờng hợp, đặc biệt các quyền chuyển đổi,
quyền cho th lại và quyền góp vốn QSDĐ khơng có trƣờng hợp nào thực hiện. Trong
giai đoạn 2013 – 2017 các quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất đƣợc ngƣời dân thực hiện thƣờng xuyên nhất, trong đó có 3016 trƣờng hợp
chuyển nhƣợng, 2320 trƣờng hợp tặng cho, 1228 trƣờng hợp thừa kế và 11074 giao
dịch thế chấp. Số lƣợng các giao dịch đều tăng từ 2013 đến năm 2015, Năm 2016, số
lƣợng giao dịch ở tất cả các quyền đều giảm. Năm 2017 số lƣợng giao dịch ở tất cả các
quyền đều tăng.
Qua điều tra, đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa
kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện ta
thấy: Trình tự thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất hiện nay vẫn còn rƣờm rà; thời

gian thực hiện TTHC đƣợc các hộ gia đình, cá nhân đánh giá là lâu và rất lâu chiếm tới
28%; bên cạnh thái độ thực hiện của các cán bộ đƣợc ngƣời dân đánh giá là nhiệt tình
và đúng mực chiếm 60%. Mức độ hiểu biết của ngƣời dân về các quy định của Luật Đất
đai cịn rất hạn chế và khơng đồng đều giữa các xã, thị trấn trong huyện.
Từ kết quả điều tra, để khắc phục những hạn chế trong việc thực hiện quyền của
ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên, cần thực hiện các giải pháp sau: Đẩy
mạnh công tác cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; tổ chức quản lý,
tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về đất đai trong cán bộ và ngƣời dân; tuyên
truyền giáo dục và phổ biến pháp luật và giải pháp về chính sách.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vu Thi Lan Huong
Thesis title: Evaluation the implementation of land user rights in Y Yen district, Nam
Dinh province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA) Research Objectives
-

To evaluate the implementation of some rights of land users in Y Yen district,
Nam Dinh province.

-

To propose solutions to encourage and create favorable conditions for land users
in Y Yen district to properly and fully implement their land use rights in
accordance with the law.

Materials and Methods
To carry out research contents of the thesis, the following methods are used:
Survey method for collecting secondary data and documents; Method of primary data
survey; statistical method, data aggregation; method of analysis and comparison.
Main findings and conclusions
Y Yen is a plain district in the west of Nam Dinh province with an area of
24610.74 ha. Y Yen district is located 23 km from the economic, political, cultural
center of the province – Nam Dinh city, adjacent to Ninh Binh city. It is a big market for
exchanging, selling goods, exchanging technology, information and business
management experience. In the period 2013 - 2017, Y Yen district has achieved
considerable economic and social development with an average annual growth rate of
11%. The district enjoys favorable geographical location, convenient transportation and
attracts hundreds of enterprises and companies investing in the district, making the
demand for land use increasing, land use right transaction is increasing.
The state management of land in Y Yen district has been put into order. The
boundaries are clearly defined and the administrative boundary record system is
basically clearly defined and archived. Planning work in the 2011-2020 period has been
approved by competent authorities and implemented in accordance with the law; Every
year, Y Yen district make plan for land use. Land inventory and statistics are

xi


implemented as planned. Land allocation, land lease, land recovery, land use change for
households, individuals and organizations is carried out over the years according to the
approved land use plan. According to the statistics of 2017, Y Yen district has a total

natural land area of 24,610.74 hectares, of which: agricultural land area is 17,407.2
hectares (accounting for 70.73%), non-agricultural land is 7.062 hectares (accounting
for 28.7%); Unused land is 140.65 hectares (0.57%).
In the period of 2013 - 2017, there are 17,681 cases of land user rights (LUR)
implementation in Y Yen district. In particular, the right to mortgage LUR has been
implemented in the most 11,074 cases, especially the right to transfer, the right to
sublease and the right to contribute capital by the LUR was not implemented. In the
period 2013 - 2017, the rights to transfer, donate, inherit, mortgage land use rights are
most often implemented by the people, including 3016 cases of transfer, 2320 cases of
donation, 1228 cases inheritance and 11074 mortgage transactions. The number of
transactions increased from 2013 to 2015, in 2016 the number of transactions in all
rights decrease. In 2017 the number of transactions in all rights increased.
Through the investigation and assessment of the implementation of the right to
transfer, donate, inherit, mortgage with land use rights of households and individuals in
the district, we find that procedures for exercising LUR is still cumbersome; The time
for implementing administrative procedures is consider long by 28% for households and
individuals; Beside the attitude of the staffs, they are enthusiastic which is considered
by about 60% of people. The level of people's understanding of the Land Law is still
limited and uneven among communes and towns in the district.
From the result of the survey, in order to overcome the limitations in exercising
the LUR in Y Yen District, the following measures should be taken: Promote the reform
of administrative procedures in the field of land; Organizing the management and
propagation to raise the sense of law on land among cadres and people; dissemination of
education and dissemination of laws and policy solutions.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai giữ một vị trí vơ cùng quan trọng đối với đời sống vật chất, tinh
thần và sự tồn tại của con ngƣời. Vì vậy đất đai đƣợc coi là tài nguyên quốc gia,
là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng
sống, là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, an ninh và
quốc phịng.
Ở Việt Nam, trƣớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nƣớc ta vẫn có nhiều

hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nƣớc, sỡ hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân. Khi có Hiến
pháp 1980, ở nƣớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân.
Theo Hiến pháp 2013, tại Khoản 2 Điều 54 đã quy định: Tổ chức, cá nhân đƣợc
Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng
đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy
định của luật. Quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật bảo hộ. Điều 167 Luật Đất đai
năm 2013 quy định ngƣời sử dụng đất có các quyền nhƣ sau: “Quyền chuyển
đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất trên cả nƣớc có lúc, có nơi cịn bộc lộ những hạn chế nhất định, có
những vƣớng mắc, tồn tại cần đƣợc nghiên cứu để đƣa ra giải pháp giải quyết
phù hợp.
Huyện Ý Yên là một huyện có nền kinh tế, văn hóa phát triển của tỉnh
Nam Định. Trong những năm gần đây, q trình đơ thị hố và cơng nghiệp hố đã
thúc đẩy cho nền kinh tế của huyện phát triển mạnh. Nên nhu cầu sử dụng đất
tăng, đặc biệt là các hoạt động liên quan đến các quyền sử dụng đất có xu hƣớng
ngày càng gia tăng. Việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
phần lớn là đúng theo quy định của pháp luật. Nhƣng bên cạnh đó vẫn tồn tại
một phần khơng nhỏ khơng thực hiện đúng hoặc thực hiện không đầy đủ các quy
định của pháp luật. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải
pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải đƣợc giải đáp
để đƣa ra hƣớng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực tiễn
nêu trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của

người sử dụng đất huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định”.

1


1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa
bàn huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định.
Đề xuất các giải pháp nhằm khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi giúp
ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên thực hiện đúng, đầy đủ các quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đề tài tập trung nghiên cứu quyền chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho và

thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ý Yên;
- Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính huyện Ý n, tỉnh

Nam Định;
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài cho thấy đƣợc những nguyên nhân, hạn chế, thuận lợi, khó khăn,
mức độ hài lịng của ngƣời sử dụng đất trong việc thực hiện 4 quyền chuyển
nhƣợng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên
giai đoạn 2013 – 2017.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học nghiên cứu về việc thực
hiện quyền của ngƣời sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Ý Yên nói riêng và tỉnh
Nam Định nói chung.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính

tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức trực tiếp tiếp nhận, thẩm định hồ
sơ; cũng nhƣ thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Ý Yên, tỉnh
Nam Định.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong lĩnh vực tài nguyên, môi trƣờng, đất đai (land) đƣợc hiểu nhƣ tài
nguyên thiên nhiên, tài sản, tƣ liệu sản xuất “với ý nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ
trái đất, lớp thổ nhƣỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ,
bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp
hơn thì đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của tài sản mà con ngƣời có thể
chiếm hữu đối với đất đai. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả
về mặt pháp lý và sự bình đẳng về quyền địa dịch và về di sản thiêng liêng. Đất
đai là một mặt cịn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời
hạn hoặc đất là đƣợc sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn nhất định”
Black’s Law Dictionary (West Puplishing Co.1991).
Đồng thời, đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
khơng do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là sản phẩm tự nhiên có sự cố định về vị
trí, khơng thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, khơng thể tái sinh, có chất lƣợng
khơng đồng nhất và biến động.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2010), đất có các vai trị cơ bản nhƣ: khơng
gian; vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn
vốn và môi trƣờng.
2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai

2.1.2.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu đƣợc hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tƣ nhân về đất
đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu đƣợc hiểu dƣới góc độ là mức độ xử sự
(quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu đƣợc thực hiện các hành vi nhất
định (nhƣ chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa
chủ quan). Dƣới góc độ này, quyền sở hữu đƣợc coi là một trong những quyền
năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có đƣợc đối với tài sản (bên cạnh các
quyền khác đối với tài sản nhƣ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
quyền dụng ích cá nhân …).

3


Điều 158 Bộ luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của luật”.
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh
tế xã hội cũng nhƣ trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật
chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể đƣợc thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của
họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất,
kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm
sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,
Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền
sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân
sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của
các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch
dân sự là nhằm hƣớng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể.

Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.Quyền sở hữu là quyền
đƣợc ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể. Quyền sở hữu bao
gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
2.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể đƣợc biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng
trong xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tƣ và sở hữu công. Ở Việt Nam, chế
độ sở hữuđất đai cũng đƣợc hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử
nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội
nhất định trong lịch sử.
Theo Đinh Dũng Sỹ (2003) khi nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và
các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai
ở Việt Nam đã đƣợc xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức

4


độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ đƣợc hình thành
theo Hiến pháp 1959 và đƣợc khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến
pháp 1980 sau đó tiếp tục đƣợc củng cố, khẳng định trong Hiến pháp 1992 và
gần đây nhất là Hiến pháp 2013.
Tại Điều 53, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nƣớc, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ, quản lý là tài sản cơng thuộc quyền sở hữu
tồn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” . Đây cũng là
hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai ở Việt Nam.
Luật Đất đai (LĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1993) đã thể chế hóa chính sách

đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp, quy định
các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp
lý, hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để
phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ: Sở hữu đất đai, Quản
lý Nhà nƣớc về đất đai, Nhà nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật đất đai 2013 đã quy
định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nƣớc về đất đai.
Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm bảo đảm
cho đất đai đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo
lợi ích của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Nhà nƣớc thực hiện đầy đủ
các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt.
- Quyền chiếm hữu đất đai: là quyền của Nhà nƣớc nắm giữ toàn bộ vốn

đất đai trong phạm vi cả nƣớc. Dƣới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có
ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định

đoạt đất đai. Nhà nƣớc các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của
mình tuyệt đối và khơng điều kiện, không giới hạn. Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử
dụng đƣợc quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có

5


hạn chế, có thể là lâu dài nhƣng khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là

để sử dụng rất đúng mục đích, dƣới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao
đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trƣờng hợp cụ thể này, QSDĐ của
Nhà nƣớc đƣợc trao cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nƣớc và QSDĐ cụ thể của ngƣời sử
dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhƣng đều thống nhất trên từng thửa
đất về mục đích sử dụng và mức độ hƣởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nƣớc điều
tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho ngƣời trực tiếp sử dụng đất đƣợc hƣởng lợi ích từ đất do
chính mình đầu tƣ mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng đất: Cũng theo Nguyễn Đình Bồng (2006): Nhà nƣớc

khai thác cơng dụng, hƣởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở
pháp lý quan trọng nhất để Nhà nƣớc thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh
tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nƣớc khơng thể tự mình trực
tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ
chức của Nhà nƣớc - sử dụng đất vào mọi mục đích. Nhƣ vậy, QSDĐ lại đƣợc
trích ra để giao về cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nƣớc trong trƣờng hợp này đƣợc
thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất do
đầu tƣ của Nhà nƣớc mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là cơ bản và

tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phƣơng thức
nhận đất và đối tƣợng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).

2.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Nhà nƣớc là ngƣời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân
về đất đai. Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Thông qua Nhà

6


nƣớc - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, ngƣời dân đƣợc Nhà nƣớc giao
đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã đƣợc Hiến pháp cũng nhƣ Luật Đất đai
hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “ngƣời sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ
của ngƣời sử dụng (Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là
tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nƣớc cịn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân th đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhà nƣớc
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là ngƣời sử dụng đất”.

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó
làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong
quá trình sử dụng đất.
Với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nƣớc không trực tiếp sử
dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài
nhƣng Nhà nƣớc khơng mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì, Nhà nƣớc
thực hiện bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại
đất cụ thể; Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật

về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình cá nhân phải thực hiện
trong quá trình sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa là thơng qua quá trình sử dụng
đất của ngƣời sử dụng mà các ý tƣởng sử dụng đất của Nhà nƣớc sẽ trở thành
hiện thực đồng thời, ngƣời sử dụng đất trong q trình sử dụng phải đóng góp
một phần lợi ích mà họ thu đƣợc từ việc sử dụng đất đai dƣới dạng những nghĩa
vụ vật chất cho Nhà nƣớc thông qua hình thức nhƣ nộp thuế sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất v.v…
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc
giao đất gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSDĐ; Quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; Quyền
đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất” (Điều 106, Luật Đất đai 2003). Nhà
nƣớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà

7


nƣớc chỉ thu hồi đất khi có lý do đặc biệt, phục vụ lợi ích quốc gia và cơng cộng.
Trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất thì Nhà nƣớc sẽ giao đất khác cho ngƣời sử
dụng đất hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “Bồi thƣờng” (Luật Đất đai
2003). Nhƣ vậy, trên thực tế ngƣời đƣợc giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tƣơng đối tồn diện, cịn quyền định
đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phƣơng
diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã
thơng qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Luật Đất đai
2013 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền cụ thể của ngƣời
sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyển sau: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

(Điều 167, Luật Đất đai 2013).
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trƣờng

hợp: nông dân cùng một địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị trấn) đổi đất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nƣớc ni trồng thủy sản) cho nhau để
tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những ngƣời có đất ở trong cùng một
địa phƣơng (cùng 1 xã, phƣờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thƣơng mại (Nguyễn Đình Bồng,
2006; Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhƣợng QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển
sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử
đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trƣờng hợp này, ngƣời nhận đất phải
trả cho ngƣời chuyển QSDĐ một khoản tiền tƣơng ứng với mọi chi phí họ phải
bỏ ra để có đƣợc quyền sử dụng đó và số đầu tƣ làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù
của việc chuyển nhƣợng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và
việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nƣớc
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ,
thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nƣớc có thể quy định một số trƣờng

8


hợp không đƣợc chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhƣợng QSDĐ đều phải đăng
ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn
Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ đƣợc thực hiện trong trƣờng

hợp ngƣời có QSDĐ khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử
dụng đất đó theo quy định của pháp luật; ngƣời thuê phải trả cho chủ sử dụng đất
một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa
bên cho thuê và bên thuê QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ đƣợc thực hiện trong

trƣờng hợp ngƣời có QSDĐ là ngƣời đƣợc nhà nƣớc cho thuê đất để đầu tƣ
xây dựng hạ tầng khu cơng nghiệp, khu thƣơng mại, văn phịng... cho các tổ
chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh,
sản xuất; Ngƣời thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời
hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại
QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

ngƣời có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những ngƣời có quan hệ thừa kế theo
di chúc hoăc theo quy định của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ trong tình huống đặc biệt, ngƣời nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhƣng
có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công
lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự
mà có thể phát triển thành các quan hệ thƣơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhƣợng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trƣờng bất động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ

(khơng đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Ngƣời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với ngƣời cho vay; đất đai dùng
làm vật thế chấp không đƣợc chuyển dịch vẫn do ngƣời thế chấp chiếm hữu sử

dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi ngƣời thế chấp đến kỳ
khơng thể trả nợ đƣợc, ngƣời nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và
ƣu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trƣờng bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là

9


nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trƣờng hợp ngƣời vay tiền khơng có QSDĐ để
thế chấp thì có thể dùng phƣơng thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào
một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay
cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà ngƣời có QSDĐ

có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phƣơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phƣơng trong các trƣờng hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thƣơng mại,... mà vẫn đảm bảo đƣợc việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đƣờng hiện đại hóa và
cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
Luật Đất đai 2013 đƣợc hoàn thiện theo hƣớng quy định cụ thể các quyền
của từng đối tƣợng sử dụng đất, trong đó ngƣời sử dụng đất có: 7 quyền chung
gồm 6 quyền chung nhƣ Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền đƣợc bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; 8 quyền riêng, giảm một quyền là quyền bảo
lãnh và quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc chuyển sang
thành quyền chung. Đồng thời Luật Đất đai cũng quy định về việc kê khai đăng
ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Trên thế giới, đa số các nƣớc phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tƣ
nhân về đất đai do đó đất đai đƣợc mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tƣ liệu tiêu dùng hoặc tƣ liệu sản
xuất khác.
2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển
Thụy Điển là một vƣơng quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần
2

Lan ở phía Đơng Bắc. Thụy Điển có diện tích tự nhiên là 449964 km , là nƣớc
lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu ngƣời. Thụy Điển có
2

mật độ dân số thấp với 21 ngƣời/ km nhƣng lại tập trung cao ở phía nam của
đất nƣớc, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị.
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tƣ nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trƣờng. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ nhƣ phát triển đất đai và bảo vệ môi trƣờng. Hoạt

10


động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trƣờng
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết đƣợc hình thành khác nhau.
Hệ thống đất đai tại Thụy Điển đƣợc chia làm 3 cấp: Trung ƣơng, khu vực
và địa phƣơng. Cơ quan quản lý đất đai Trung ƣơng là Cục Điều tra Đấ đai Quốc
gia trực thuộc Bộ Môi trƣờng và Phát triển bền vững. Cục Điều tra Đất đai Quốc
gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin (GIS và LIS);
Dịch vụ Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh tại địa phƣơng gồm 21 Cơ quan địa chính
nơng thơn; 39 Cơ quan địa chính đơ thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phƣơng.
Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ

thơng tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thƣơng mại Metria.
Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển đƣợc quy định tại Bộ luật đất đai từ
năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều đƣợc chia thành những đơn vị
bất động sản và đƣợc xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất bao
gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian ba
chiều (3D) trên mặt đất và trên khơng. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà
nƣớc, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tƣ nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền
cho th; (2) th khơng gian của tịa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua,
quyền hữu hạn sử dụng lơ đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất
có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín
dụng và bị thu hồi nếu khơng có khả năng thanh toán. Đối tƣợng của những
quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong q trình hình thành địa chính
theo luật định nhƣ việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có
thể đƣợc chuyển nhƣợng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận
khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục
đích cơng (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hịa Liên bang Đức
Đối với Cộng hồ Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trƣờng đối
với lĩnh vực bất động sản đƣợc xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chƣơng trình hành động cụ thể, cũng nhƣ việc hình thành khung khổ
pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân
đƣợc quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà đất
đƣợc mua - bán theo nguyên tắc của thị trƣờng (Trần Tú Cƣờng, 2012).

11


Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất

và quyền thừa kế xây dựng đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng khơng đi ngƣợc với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và
nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này ngƣời đƣợc hƣởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng
cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
đồng đƣợc phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Ngƣời mua quyền có nghĩa
vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất.
Quyền thừa kế xây dựng đƣợc thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà;
hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trƣờng hợp một ngƣời mua căn hộ trong
một tồ nhà thì đƣợc quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn viên tồ
nhà. Phần đất này đƣợc quy định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc
dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng
gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và cs., 2003).

2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Úc (Ôxtrâylia)
Ôtxtrâylia là nƣớc nằm ở châu Đại Dƣơng, có diện tích tự nhiên khoảng
2

7,74 triệu km , dân số hơn 21 triệu ngƣời. Ôtxtrâylia là quốc gia độc lập nhƣng vẫn
duy trì mối quan hệ dân chủ lập hiến với Vƣơng quốc Anh. Pháp luật đất đai của
nƣớc này cũng chịu ảnh hƣởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh, theo Luật
chung. Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trƣớc 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nƣớc (đất Nhà nƣớc) và đất thuộc sở hữu tƣ nhân (đất tƣ nhân). Đất Nhà nƣớc
là đất do Nhà nƣớc làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tƣ nhân là đất do Nhà nƣớc
chuyển nhƣợng lại cho tƣ nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Đối với hình thức sở hữu nhà nƣớc (hay còn gọi là đất vƣơng quyền), đất đai
đƣợc phân bố để sử dụng thông qua hai phƣơng thức chiếm hữu là cấp đất và cho
thuê. Thông thƣờng, những loại đất nhạy cảm thƣờng đƣợc cấp theo phƣơng thức
cho thuê. Tại bang New South Wales, thủ phủ của Sydney, đất đƣợc cấp theo chế độ

sử dụng tự do (đất tƣ) gồm 3,6 triệu thửa. Đất vƣơng quyền dành cho mục đích
cơng khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên diện tích thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa
đất tƣ). Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, Chính phủ lấy đất từ quỹ đất vƣơng
quyền rồi bán cho ngƣời sử dụng. Đối với những khu vực nhạy cảm về mơi trƣờng
thì áp dụng chế độ cho th có điều kiện tăng cƣờng sự quản lý. Nhìn chung, việc
quản lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền

12