(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trại một số dự án trên địa bàn huyện yên mỹ, tỉnh hưng yên

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ THỊ THÙY DƢƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học :

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN

ƣ

T
ả ơ

ế

ệ

T
ằ
á

í

ƣ

ọ
ẫ

ả
ả

úp ỡ
ậ

ứ
ệ ấ

ệ
ề ã ƣ

ậộ
ọ ị

ậ

ệ
ồ
ỉ õ

ã ƣ
/

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2018

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Thùy Dƣơng

i


LỜI CẢM ƠN
ậ
,
Trong quá trình h
á Bộ
T
ý á ủ ập
á
ầ,
ệ N
ệp V ệ N
ý ấ
,B
ạ Họ

ặ ệ
úp ỡ,
ỡ ủ ạ è, ồ
ệp
ọ , ã úp ỡ
V Qâ - ƣờ ƣớ
ẫ
T

â

ọ

ả

UBND
ệ Y
,
, UBND á ã: ýT ƣờ
á ì
ập, ề
ậ
á

Tơi xin trân t ọ
ộ
ì
ã ú
á ì
ề

T

ã ộ
T

ũ
,

ế
â

â â
ề

ả

ã ýTƣờ ấ
03

ạ

è, ồ
ờ

á p
,
ấ
ệ Yên
úp ỡ
ó

óp ý á

ệ,G
á
ệp
ọ ập

úp ỡ

ý ấ
Q ả
â , ộ
, úp
ậ ì
ủ TSN
ễ
ậ

úp ỡ ủ ã
ạ,
ề
á V p
ý
ệ ì
ệ , G P ạ , Tâ ập ã
ý ế
ổ
p
ệ
ã ó

ả ơ
úp ỡ

í

,
ỉ ẫ

â ,
,

ơ

ả ơ
ấ á
ệ
â

ƣ
Qả

Pạ ,Tâ úp ập
ấ
ề
ỡ
ì

ã ạ
ệ

ề

ề

ơ !
Hà Nội, ngày… tháng… năm 2018

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Thùy Dƣơng

ii

ệ,


Lời cam
Lời cảm ơ ........................................................................................................................

Mcl c

............................................................................................................................

Danh m
Danh m c bảng ...............................................................................................................

Danh m c hình ...............................................................................................................

Trích yếu luận

Thesis abstract ..................................................................................................................

Phần 1. Mở đầu ...............................................................................................................

1.1.

Tính cấp thiết của

1.2.

M c tiêu nghiên cứu ............................................................................................

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................

1.4.

Nh

1.4.1.

Nh

1.4.2.

Ý

1.4.3.

Ý

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................

2.1.

Cơ sở lý luận về

2.1.1.

Bấ

2.1.2.

Gá

2.1.3.

Đấu giá quyền s

2.2.

Đấu giá quyền s

2.2.1.

Đấ

á ấ

2.2.2.

Đấ

á ấ

2.3.

Th

2.3.1.

Nh

2.3.2.

Các yếu t

2.3.3.

Cá

2.3.4.

Th

2.4.

Công tác

iii

ả


2.4.1.

Cá

2.4.2.

Kết quả ấu giá quyền s

Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu ..........................................................

3.1.

Địa

3.2.

Thời gian nghiên cứu.........................................................................................

3.3.

Đ i ƣ ng nghiên cứu ........................................................................................

3.4.

Nội dung nghiên cứu .........................................................................................

3.4.1.

Đ ều kiện t nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yê

3.4.2.

Tình hình quản lý và s

3.4.3.

Th c trạ
ạn 2013 - 2017 ...............................................................................................

3.4.4.

Đá

3.4.5.

Đề xuất một s
QSDĐ

3.5.

P ƣơ

3.5.1.

P ƣơ

3.5.2.

P ƣơ

3.5.3.

P ƣơ

3.5.4.

P ƣơ

3.5.5.

P ƣơ

4.1.

Điều kiện t nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yê

4.1.1.

Đ ều kiện t

4.1.2.

Th c trạng phát tri n kinh tế - xã hội huyện Yên M ........

4.1.3.

Đá

4.2.

Tình hình quản lý và s

4.2.1.

Tình hình quả

4.2.2.

Hiện trạng và biế

4.3.

Th c trạng công tác ấu giá quyền s
giai

4.3.1.

Quy chế ấu giá quyền s

4.3.2.

Trình t

iv

4.3.3.

Kết quả
ạn 2013 - 2017 ...............................................................................................

4.4.

Đánh giá công tác

4.4.1.

Kết quả
nghiên cứ

4.4.2.

Đá

4.5.

Đề xuất một s giải pháp nâng cao hiệu q
d ng

4.5.1.

Cơ

4.5.2.

Quả

4.5.3.

Quy trình, thủ t

4.5.4.

Tổ chứ

4.5.5.

Cơng khai, minh bạ

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ......................................................................................

5.1.

Kết luận .............................................................................................................

5.2.

Kiến nghị

Tài liệu tham khảo ..........................................................................................................

Ph l c

...........................................................................................................................

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTHTTĐC
CP
ĐGQSDĐ
GCNQSDĐ
GPMB
HĐBĐG
HĐĐGQSDĐ
HTKT
HSDĐ
NĐ
QH
QHSDĐ
QLDA
QSDĐ
SDĐ
TĐC
UBND
VNĐ

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạn

Bảng 4.2.

Biế

Bảng 4.3.

Biế

Bảng 4.4.

Kết quả ấ

Bảng 4.5.

Một s thô

huyện Yên M ....................................

Bảng 4.6.

Một s ch
cứu

Bảng 4.7.

Bảng tổng

Về tính cơ

Bảng 4.8.

Bảng tổng

minh bạch
Bảng 4.9.

Bảng tổng

kinh tế - x
Bảng 4.10.

Bảng tổng

Bảng 4.11.

Bả

các cán bộ tham gia .........

Bảng 4.12.

Bảng tổng
bạch củ

Bảng 4.13.

Bảng tổng

vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Trình t
Hình 2.2. Trình t
Hình 4.1. Sơ
Hình 4.2. Cơ

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đỗ T ị T ù
Tên luận văn: “Đá
á

ị

Ngành: Quả
Tên cơ sở đào tạo: Họ
Mục đích nghiên cứu
- Đá
ệ

Y
-Đềấộ

ấ

ị

Phƣơng pháp nghiên cứu
ậ
- P ƣơ p áp ọ
ệ

ạ
G Pạ,ãýTƣờ
ệ pá
Nễ V
ớủTƣờĐạọC
T ƣờ

ƣờâƣ
Xã Tâ
-P ƣơ
ập ạ á p

ấ
-P ƣơ
gia ấ
Hƣ

á
Y .
-P ƣơ

p
ế

ý
ấ

á

ế

ả

í

ix
-

á

á

ề

ệ

,

ế-

ã ộ, ì

ì

ả

ý

ấ ủ


ệ Y

.

ế

-

ảấ

ề

á

ấ ủ

ộ

á

ủ

ƣ

ệ Y

ọ

ứ
á ề
30 á

- Đá
á â
- ộ
Y
ả

ấ

á

á ấ ạ

ộ

ệ Y
ấ á

á
ƣờ

ả p áp

á

á

ấ

ề

ề

80
ộ

ấ

ị

ì

ệ

.
1. Y
30

â
ế ạ
ƣờ â

ằ

ề p í Tâ Bắ ủ ỉ ;
Hƣ Y , á
, á
ủ
H Nộ30
ệ í
ù
ì 1464 ƣờ/ 2; ằ
ế ọ
ổầ
ậ
ạ
pá
ấ
ƣớ
Vệ
ệ
e

p Hƣ Y
92,50
2, ậ ộ
ề
Bắ Bộ, ó
ế, ã ộ
ờ
ạ
ế ạ

ấ

ế ầ

ồ ạ, ạ
Hƣ

3.
Y

ệ ổ
S

ã

2. Y
ế

ắ p

ả ấ

á
ã e

ứ

ệ

ả á

áở03
áấƣ
á QSDĐ
ị
ứ ã ạ
64 796 257 500 ồ , á

ƣ

ộ

ắ

á QSDĐ

áấạ

ệ Y
ị 13
1

,
ỉ

ấ ƣ

ấ á

õ

ề
80 ƣờ â
ì
á
4 T
ắ ắ ủ
ả í
ì ọ ƣ
ế 62%) C
ạ 13%
ế 25%,
ƣờ
á
ấ
á ộ
ặ ủ
ề

Đ

ớ

ệ

73% á ộ
á QSDĐ ó
ập
,

ả p áp
ũ á ộ,
5Từ

ề
ƣ
Cỉ
ệ
ậ Vì
ứ

ế

ả

á ,
ƣờ
ế ì
ủ
áQSDĐ ủ

ả

30 á ộ
ập ấ ,
ó27% á
ả ƣ
ậ ầ ó
ề
ệ

ứ

ý ấ

ấ
ệ ạ

á

ế

ã ề
ặ

ề
ả

ƣờ â
ì
ƣờ

á
ạ
ộ ƣ
ặ

ệp

ƣơ

ì

ập

x

ấ

ƣ

ẫ

á
ả

ề

ấ
ấ
ẽ,

ó
ổ

e
ệ

â ơ
á QSDĐ.
ệ

ả p áp
ạ

ấ,

ứ

á ều
á(ấ

ấ

p ƣơ

ạ

ộ

ệ

ơ

á
ƣ

p

â

ấ

ì
á ổ

ấ

ấ
ấ

ấ

ấ,pấ
ạ ,

ộ
ơ

ế

í

ấ, ả
á ấ


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Thi Thuy Duong
Thesis title: Assessment the actual situation of auctioning land use rights in some
projects in Yen My district, Hung Yen province.

Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To evaluate the auction of land use rights in some projects in Yen My
district.
To propose some solutions to improve the effectiveness of auctioning land use
rights in Yen My district.
Materials and Methods
The following methods were used:
Study site selection method: Select land use right auction sites must represent
the socio-economic geographical areas of the district, 03 projects of land use right
auction in Giai Pham commune, Ly Thuong Kiet commune, Tan Lap commune. Giai
Pham is a commune with a lot of socio-economic development conditions, where there
are cultural relics of the late General Secretary Nguyen Van Linh, in addition to Hung
Yen Industrial College and the new facility of the Trade Union University, therefore
demand for land is great. Ly Thuong Kiet commune has been recognized as met the a
new rural standard. Economic and social life of the people, the demand for land for
living and business services increased sharply. Tan Lap has favorable conditions for
economic development, bordering on Yen My town, has convenient transport system.
Method of investigation and collection of secondary data: Secondary data
collected at professional departments involved in auctioning land use rights in Yen My
district, Hung Yen province.
Method of collecting primary data: Investigation of 30 officials and 80 people
participated in land use right auction of 03 research projects in Yen My district, Hung
Yen province.
-

Statistical method, data aggregation and analysis, data comparison: this is done by

Excel software, analysis of factors influencing the auction price of resident land use rights.

Main findings and conclusions
Overview of natural and socio-economic conditions, land management and use
in Yen My district.

xi


Result of land use right auction of some projects of Yen My district was selected
as study site.
Evaluation of the land auction in Yen My district through the survey of 80
individuals and households and 30 officers participating in the auction.
- Some solutions to strengthen the auction of land use rights in Yen My district.
1.
far

Yen My is located in the northwest of Hung Yen province, about 30 km
2

from Hung Yen city, 30 km from Hanoi; total natural area of 92.50 km , average
2

population density is 1464 people/ km ; Located in the northern key economic region,
there are many traffic arteries passing through which are favorable for socio-economic
development and people life. Land use is initially implemented in accordance with land
use planning and planning.
2.

Yen My has organized the auction of land use rights although there are some
shortcomings, limitations need to overcome but it brought significant effects.
3.
Auction results of three auction land use right in Yen My district, Hung Yen
province showed that it gained 64,796,257,500 VND, and 131 land plots were
successfully auctioned.
4.
Through the survey of 80 people, the majority of the people participating in
the auction were satisfied because they were explaining their specific questions in the
auction (very satisfied accounted for 25%, satisfied accounted for 62 %). The remaining
13% of the people are still unclear or authorized to other people to participate in the
auction.
For the investigation of 30 staff involved in auctioning land use rights, 73% of
staff were not trained in property auction in general and land use right auction in
particular. Only 27% of the staff were trained, but they were not so focused, so their
efficiency was not high or they learned by means of information and legal documents
themselves. Therefore, it is necessary to have more intensive training programs for staff
engaged in organizing auction of land use right.
5.
Based on the research results, some solutions have been proposed to improve
the policy mechanism, strengthen land management, especially land use planning,
develop land fund, improve the land use right auction procedures, public and
transparency, so that the auction of land use right get better results.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Hệ

ị ó
ổ ớ ề
ƣ
ọ ế
á,

ì

ƣớ
pù p ớ á ị
ề ấ
á
ế
ýVìậ,
ớ

ã

ị p ƣơ
ồ ạ
ấ
Đ
ổ ơ ế
ƣớ
QSDĐ
ế ƣ
kinh
ấ
GáấN
H ệ Y ệp

ó,é

ế
á QSDĐ

ộ
e

ó

á

ệ

pá
ị ó

ì

1

ế
ễ

ạ

e
ẽ

ƣớ

ệ


N

ầ

ấ

Cá
â ớ

ớ

ủ
ù

ấ ạ

ấ

á

ề

X
thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
ƣờ
óp p ầ
tác

huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên” ớ
ấ

áQSDĐ

ị

.

ệ Y

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

á

- Đá

á

ấ

ề

á

ấ ạ

ộ

á

ị

.

ệ Y
- Đề

ấ

ấ

ị

ộ

ả p áp

ệ

â

ệ Y

á

ả

ấ

á

ề

.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
N

ứ , á
ệ Y

ị

á
, ỉ

ạ

á

ấ

Y

Hƣ

á

ề

ấ

ạ 2013 - 2017.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1. Những đóng góp mới
T
ừ

ị

ồ

ạ, ạ

ệ Y

ả ủ

á

ấ

ế

,ỉ

Hƣ

á

ề

á

ấ

á
ề

Y , ƣ
ấ

ị

ề

ấ

ấ

ệ

ƣờ

ệ

1.4.2. Ý nghĩa khoa học

Vệ
e

ứ

ý

á
ì

ế

ấ

ệ

ả ấ

á

á

ấ

ƣ

ấ p
ấ

ạ

ơ

ỏ ơ ở

ề
á

2

á QSDĐ

ấ

á

á
óp p ầ

ủ

á
ừ

ậ
áở

ủ

ạ

úp

QSDĐ

ạ

á

á

ã
e

ơ ở

ó
ạ

ề
ệ

ả

ọủ áấ ộ ịí,ởởạầ

ấ

óp
ấ
á

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
ế

ả
ứ ã
ị
ệ Y
QSDĐ
ế ổ
á QSDĐ ó
áấ
ạ
ơ á
á í
á
ệ

ồ

ả

ị í ị ý

á

ề

ý ấ

ƣơ

ả
ấ

õ
ệ
e
ề
á ị á
á
á QSDĐ

ồ

3

á ộ
á ấ ủ

ếp ủ

á
ằ

ƣớ

ấ
á

,

ệ

ị

, ọ
ị

ệ ấ
á
ếp áp

, ũ
ệ,

ƣ
á

p

ó


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản
2.1.1.1. Bất động sản
T

ĩ
ộ
ả
ả
, ƣ
ề
ỞVệ N
ớ ấ
ả
á
ộ
â
ắ
ì
ó;Cá
â
ị ” (Bộ

ế

p áp ý,
ả ƣ
ặ ù
ípâ
ạ ấ ộ
ấ ấ ộ
ả
ồ
ấ

ạ C ƣơ
IIĐề 174 Bộ ậ
ả
ờ ƣ
ồ
ề ớ ấ
,
ả
ả ắ
ả
á ắ ề ớ ấ
; Cá
í , 2003)

Đấ
Bấ ộ
ả
ƣ
ị
á
ềp ạ
ị
(TTBĐS) Cá ƣớ
e
ế
A
, ộ
ƣớ A e
-T
ộ

ả (Đất đai) ặ Bấ ộ
ả
ƣ
ị
ị ƣờ
ấ ộ
(Đất
đai và tài sản trên đất) ƣ p ép
ấ
ộ ở
N
ƣớ
ấ(T
ƣờ

G H

p ả ấ
ề BĐS

ỞVệ N ,
ó
BĐS

ả

ủ

á

ƣớ

ả
Dâ
: Đấ
ề ớ
ả

ã
;N
ở,
á

ấ ộ
ó á
ắ ề
ị “Bấ
ở, C
ì
p áp ậ

p áp ậ ỗ ƣớ ũ
ó
ấ
ị ƣờ Bấ ộ
ả
ị ƣờ
ƣ
, á ƣớ EU, N ậ ,
,

,S
p e
ị Bấ
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hóa
ả ỞT
Q , ấ ộ
ả
ị

ị ƣờ

ƣ

ấ ộ
ỉ ƣ

á

ễ Đì

Bồ

ả á
p ả

ạ BĐS
BĐS

ả

ƣ

ề

,2007)
ề

ƣ
ó Cá

ị

ạ BĐS

ƣ

ồ :

ƣ
ạ

Cá
Q

ậ

N

2 ạ

ề ấ

ề

ì

,
SD
Đ

â

e

ƣ

ƣờ

ị

ị

ủ p áp

BĐS

ậ

e

ị

;

ề â

ủ p áp

;

á
Cá
ạ BĐS
CHXHCN V ệ N , 2006).

T e Bộ
Đ ề 174 ó

e

ị

ủ p áp

ậ

(Q

ộ

ƣớ

ậ Dâ 2005 ủ ƣớ Cộ XHCNVệ N , ạ : “BĐS là các tài sản bao
ị gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình

4


xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định” (Q Hộ ƣớ CHXHCN V ệ N , 2005)
Te

p áp

á ì ấ
ậ,
ỉ ó
ề
ộ
ƣ
á

ƣ
T

ị

ề

ƣ

ậ

ế ộ ở
ề ở
ấ,

ề

ó

ở ƣớ

ề

ấ

ị ƣờ

ấ ó

ề

ị

ổ

á

ề

ệ

pả

ỉ
ề
ệ

ơ

ƣ

ì ấ
ề

ở
ộ
ớ

â D
ấ, ủ

ạ
ƣ

BĐS
ƣờ

ở

BĐSởVệ N á
ề
ảắ

ổ
ớ

á

ấ

2.1.1.2. Thị trường Bất động sản
Bấ ộ
ả
ạ
ồ
ó: Q ề
ƣờ , ƣờ
ấ, ơ ở ạ ầ
á,
ƣờ ;Bấ ộ
ả ầ ƣ
á ặ

ó

ặ
ấ,

ệ

ƣ

ở
ì
ó

ƣ

ặ
ạ

ở ắ
ộ
ủ ở

ị
ớ
ắ

ị
ề
ầ

Tịƣờ Bấộ
á

ó

, ế
,

N
ộ
T ị
ƣờ

T ị
ị;

BĐS
ậ

á

ị
P ạ

ị
ề
ề
ị

ƣ

ƣ
BĐS
C ứ

ớ

;á

5


ầ ;p á
Hệ
*Tị ƣờ
*Tị ƣờ
ấp,
ó

ả ý
*Tị ƣờ

ả ạ

ộ ị
Nƣậ,ó
á

ồ
ề ệ
2.1.2. Giá đất và định giá đất

2.1.2.1. Khái niệm về giá đất và định giá đất
a. Giá đất
Đấ

ả p ẩ p
ó, á ả ấ

ớ

ấ
ế, ó
cách khác, giá cả ấ
ấp ở ộ
ả
ờ
ả
ế óừ ấ
, á ả
ề
, á
ƣớ ó ề
ế ị
ủ
ề ở
ấ
Xé
ở
ấ í
ệ
á
ờ
á ị (HồTị
ặ

* Vớ

1
ủ

ề p ƣơ
ứ
ị: á ả ấ
ạ ộ
ề
ế,
ấ
ế
ũ
ó á ảƣơ
ứ , ƣ á ả
ề
ề
ề
, á ả
ế ấp

ó

, á ả

ề

á

:

ấ
ế

2
ớ , ạ

ộ , ả
â ó
ó á ị D ó
pả á
á
ủ ấ
ạ ộ
á ì
á, ó
ĩ
ƣ ả ó ị
Nó
ấp
ế ị
ở ó ó
(ị
)
ó Q ề
ấ
ế â
ì ó

ó
ũ
ó á ảƣơ
ứ ; ƣ á ả
ề ở
ả
ề
, á ả
ề ế ấp Hầ ế
ƣờ , á ấ ƣ
ệ ề ặ á ị
ề p ƣơ
ệ ổ
á, á ấ
á á
ề
ủ
ề ở
ả
ấ ó
T
N
ễ V Qâ,2006)

ề
ế

ộ

ờ

ì
ỉ

ị ƣờ

6

,

:ấ á ả
ƣ

pảáâì
óở,

ó í
ì

á
ả
á ả

á
ƣớ

ệ


ả

ƣở

â

ừ

á
3Gá

á

ứ ế
p ả

ấ

ộ

ả

ủ ế

ì

ế

ệ ủ

á ả

,

ó

á ị ấ

á ả

,

ị
ế

ầềấớ
ộ

ơ

á ấ

í ủ
;
â

ờ

ệ ề ấ

á

pả

4Gá ấ õ ,

ị í,

,

ớ

ấp

5Gá

ƣơ

ị

ó

á

ấ

ó í
í
á ệ õ
ó í
á ị ƣờ

, á
ƣ
ấ,
ó í
ặ
õ
,
ì á ấ ũ
ấ
á
á
ộ
p
, á ấ
pá
ấ á
ủ ừ
ù , ì ậ
ó

ế
ƣờ

ó

ệ:
ả ủ

ấ ó í
ị

ề
ấ ấ
ó ì
ù
ộ
p , ị
, á ấ óí
á ệ ấ õ
ủ
ế,
á ả ấ
á

b. Định giá đất
Đị
á
ạ
í
p áp ý, ừ
, ồ ạ
pá
ả
ƣờ Đị
á
ý
ế
ộ

á

ệ (N

Đị
í
ả ặ
ý, ó

á ấ

ả

ƣờ

ạ

ộ
í
ã ộ, í
ắ
ề ớ
ì
ứ pâ
ị
á
ễ V

í

ừ

ệ

ậ H ạ
, ồ ạ
ếứ

ì

í
á

ệ

ậ,

ế-

ị

ộ

pá
N ề
ế,

á ì
ị

ủ

á
ũ

ệ
ó

Q â , 2006).

ƣớ í
ề á ị ủ ấ ằ
ì
á ề ệ
ộ
ã ƣ
á ị ,ạ
ộ ờ
á ị
Đấ
ộ
ệ Gá ấ
á ế
ề
, ờ
,
ế, p áp
ịá
ộ
ở á ế
â ý, ã ộ Vì ậ, ị
á ấ

ỉó
ƣớ í
ề ặ á ị
í
ú , í
ủ ƣ ị
iá các

Đị
ộ á
á ấở
ệ
ạ
ị
á

á ấ
ó ọ
ảầ
ĩ

(N

ễ V

Q â , 2006).

ơ ở ủ
ầ ủ

ả

ý

á ấ,

á ấ ƣ
ị
p ý ấ
, ả ý ấ
ấ
ấp
ẩ
ị ƣờ
ú ẩ ệ
ó p ƣơ p áp
á ị
áTừ ó ấ õ ằ
ó
ấ ớ ệ
ả ý ấ
ả ý
ẽ
ế
á ộ
í
ộ ế ; ềp
ƣ
ạ ầ ơ

ệ

Đị
á
í
ị
á
ả ý á ấ
â
ộ í
á ủ
ế
ệ ấ ậ
ệ ị
á
ả Qả ý
ị ƣờ
ấ ộ
á ấ
ƣ
â : Đề p
á ả ấ

ẩ

7
ƣ

hấ

(T

;

,

á

ú

ẩ


óp p ầ

B
ồp ạ
ƣ ó

ấễ p ý;
â
ộ ị
G H
í á;
N Đì

ƣ
ấ
á

ờ ƣ

,
20
07 p ạ
)

ấ
ó

ặ

ủ

ấ

ị

ủ
á ấ

,
ị

2.1.2.2. Cơ sở giá đất và định giá đất:

a. Giá trị đất và định giá đất:
Đấ
ế

ậ
ị
í
ý

ộ
í

ế
á
á ấ Gá
á ả ị ƣờ
ủ
ệ
ậ
á ị
ĩ ủ
á ả, ị ƣờ

ù
mua v
á

ạ
á

)Gá
á

ả

ì

ƣ

ệ

)Gá
ì
ấ,
ả
á
: á

ỏ
ƣ

á
, ó
á
ề

ã

ổ

ộ
á ề

ƣờ

ý áủ
ỗ
ó ũ
ị
ồ ạ
p á
ủ
ƣờ
á
ị ủ ấ p
ộ
í
, ì ậ , xác
ộ ấ ộ
ả ừ ộ
í
ọ, ừ
á ị ấ
ặ ấ
ả,pả pâ
ệ õ
á ị
, á

ậ

ù
p ả ð
ếp,

ệ
ị

á

á

ị
ả
ệ

á
ạ

ờ

á á
ð ðá
á ếp,

ế
á
á

ƣ

ƣờ
ả

ƣờ

ị
ệ

ạ
â

ến
Có 04

p á

)Gá ị
ệ
á ả ị ƣờ
á
T
ị
ƣờ , á ị ƣờ
ƣ
e
á
ậ
ƣ
ƣơ
Đ
á
ầ ẫ , ƣờ ị
á ù

á
ậ
“ á ị ị ƣờ ”,
“ á ị
”,“ á ị ầ ƣ”, “ á ị ƣớ ị ” ặ á
ạ á ị ặ
ệ
á G á ị ị ƣờ
ủ ầ ế á
ạ ộ
ị
á
í
ũ
í
ủ ó (N
ễ T
T
Hồ T ị Lam Trà, 2004).
b. Các yếu tố tác động đến giá đất:

: pầ ả p ẩ
ặ
) Đị
ộp
ƣờ ủ ở
ệp ạ
ế ộ ƣ
ề ộ
ờ

ồ ạ ủ
ế , TBCN, ờ ì ầ ủ CNXH)
) ã

ấ

ấ ó

â
ả

T

pạ

:

ấ
ƣờ ả
ấ Đị
ắ ề

ƣ

ộ
ấ (

ế ộ

ộ

,

í

ề

ế

ế

ọ

ế
ấ ỷ ệ
â, ã

8

ớ
ệ, p

ị

ớ

ấ

â

á

á ấ
ở

ị


ƣơ
ứ

ƣơ

)Q

ệ

D
ế

ị

ậ,
á ấ

ã

ấ
ị

ầ:Đấ

ộ

â
ơ

ỉ

ế

ị
ệp

á ấ

ạ

ậ

ó ặ
ị ƣờ

á ấ

ệ

ó

ó

e
ắ
ầ
ó
ƣờ T
TTBĐS, ấ
ó
ƣ
ị ớ ạ,
ƣờ
e ý
ủ
ì
D ậ,
ồ
ề ạ ấ
ổ
ế ả
ƣở
ế
ồ
ề ạ ấ
á Cầ ề
ó BĐS
ộ
ầ ó ả
á
ã ộ ù
ƣ

ị
BĐS
ộ ờ
ấ ị
Gá ả ấ
ộ
ị
ẽ ƣ
á ị
ằ
ế
ầ
ƣ: ậ ộ â ƣ,ỉệ
ƣở
ế, ệ
ứ
ập ì
â ủ
ƣờ â ị p ƣơ , ả
ệ
, ỉ ệ ã ấ
ế ấp (N ễ V Q â , 2006)

ẫ
ó

ấ
ủ

2.1.2.3. Các phương pháp định giá đất:

Có
ề p ƣơ p áp ị
ở á ƣớ ,
ó ó p ƣơ

á ấ/ấ ộ
p áp ủ ế

ả

á

ƣ

áp

:

- Phương pháp so sánh ( ị
á e ị ƣờ ):
p ƣơ p áp ị
á
ộ ấ ộ
ả ằ
á
á
ớ á
ấ ộ
ả ƣơ
ã ó á

ị ƣờ
ặ ƣ
á
ị ƣờ
e
ắ
ế
ắ
á P ƣơ p áp
ƣ áp
ệ ị
á á ấ ộ
ả â
(
ở), ấ
â ƣ
á ấ ộ
ả ƣơ
ạ ị
á
- Phương pháp giá thành:
p ƣơ p áp ị
á ấ
á ƣớ í
pí á ạ
ặ
pí
ế ộ ấ ộ
ả
p áp

ơ ở
ắ ƣớ í
pí á ạ
ặ
p áp
ƣ áp
ệ ị
á ấ ộ
ả í ó á
- Phương pháp thu nhập: p ƣơ p áp ị
á
ồ
ập
ƣơ
á ị ệ ạ
ếp ặ
ắ
á P ƣơ p áp
áp
ộ
ả ó ả
ập ặ ó ả
, ấ
ệp (N
ễ Đì Bồ , 2014)

á ấ
e

ộ

e

ả
e
á P ƣơ
ế P ƣơ
ị ƣờ
á

ắ
ị

ệ
ờ

ƣ

á

á

á ấ
ạ,

2.1.2.4. Thủ tục định giá bất động sản
N
ƣờ
(Tổ

Đị
ứ

á ấ ộ
ả
pâ í
ế
ị p ƣơ ; ) N
ậ
ế
ấ
ấ Tủ
Đị
í CP AR, 1999) ( e Hì 1 1)

9

ế
ứ
ị

e

ƣớ : )
ầ
ị
á ấ ộ
ả

Hình 2.1. Trình tự thủ tục định giá bất động sản
2.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
á

- Đấu giá:
ấ ì ƣ

á

- Đấu giá BĐS:
ậ
ƣ
,

ằ

ì

ệá,
BĐS ả

ứ

ầ

ƣờ

ƣ
á

ấ

10

ƣ

ả á,

BĐS
e

ủ

ọ
ấ

á

ả

ả
ƣờ


- Đấu giá quyền sử dụng đất: Bá
công khai, ƣ
ƣờáấ
ấ

ƣờ
ƣ
ề
á ấ
- Giá trị quyền sử dụng đất:
ộ

ớ

- Tiền sử dụng đất:
ƣớ

ƣ N
í

CHXNCN V ệ N
2.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu QSDĐ
2.1.3.2.1. Ngun tắc
Đấ
ậ

â
1Vệáấ

ặ

ơ
2. Sau khi có thơng bá
p ả
ƣờ

3 T

ƣ

ừ
ề ó
4Nƣờ á

á

ấ

áp ả
ƣ

ãý

ả
ả

5Vệ
á ấ ộ
ả á
, ứ
ặ pả ƣ
ộ ƣớ CHXHCNVN, 2005)

ứ

(Q

ả
á

ề

ấ

ấ
á
ý ạ ơ

ƣ

ặ
á

ƣớ

ập
N

ƣờ

ƣớ

ả ó
ó ẩ

áp

“Đấ

ề

2.1.3.2.2. Phạm vi áp dụng
Te

ị
ấ ”:

ề
N

ủ

ậ

ấ ó

ƣớ

ấ

2013, p ạ
ấ,

ề

ấ

e

ì

á

ứ

ấ

11

á

ề

ấ

á

ƣờ

p

â,

ừ á

ƣờ

p

ị


ạ

ả 2Đề

:

Đầ

ƣ â

ở

Đầ

ƣ â

ế ấ
ấ

S
ấ

S
C

ấ

ả

ộ
ệp, â

ấ ở ạ

G

ấ,
ấ (Q

ấ, ề

ặ

;

ƣ

ạ ầ

ạ, ị

e G
ấ,
ấ
ở

ệ, ơ ở ạ ộ
ắ ề ớ ấ
ộ ở
G

ặ

ạ

ƣơ

ấ

á

ấ
ệp
,
ớ

ặ

ầ ƣ â

ế ấ

; ấ

ấ p

ơ ở ả

;
ệp;
í h cơng ích

ệp
ồ

;

ạ ầ

ủ

ả ,

;
ồ

ấN
ƣớ
ệp, ơ ở ả

ý

ắp ếp ạ ,

ấ,

ả

ƣớ ;

ị,

ộ

ì

ấ
ớ á ƣờ
ộ ƣớ CHXHCN V ệ N

, á

â ;

p ƣ
, 2013)

ả

ề

2.1.3.2.3. Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
á

á
ấápế

ấ
áấ
ế
ó
ƣở
i) Các yếu tố tự nhiên:

3

ị
óả

- Vị trí của
BĐS: áịủBĐS ớ ó; ạ
ã3 ã4, BĐS ấù ị íBĐS

â

ả
N

ề

ộ
ƣ

ờ

BĐS ằ
á

ộ
ạ ằ ở á ù
ọ , ặ ệ

ế
ạ

ế

Có

:

ị íBĐS
ạ
thì
â
ị
ộ ù
ọ
ẽ ó á ị ớ ơ
e Vệ e é, á
áƣ ế ề
ớ ệ á ị
á ấ

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất:
ệ í
ấ
ƣ

ó ỏ
ã
ộ ạ
ầ
ƣ
ù

- Địa hình BĐS tọa lạc: Đị
ì
ơ BĐS ọ ạ
BĐS á
ù
â ậ ó á ộ
ế
á ị BĐS Ở
ấp, ƣờ
ị ập ƣớ
ù
ƣ
ị ệ ƣ
á ị ủ BĐS ẽ ấp
ƣ ạ ì á ủ ó ẽ
ơ
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: ứ ập ạẽóả ƣở ọ
ế áịủBĐSó

12

á

ộ

í

ƣớ

ủ

ấp
ề

ả

ớ

ƣờ

ì

ừ BĐS
ạ